Р Е Ш Е Н И Е
№ 1397
гр. Варна, 16.03.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 24 - ти състав, в открито съдебно заседание, проведено на осемнадесети
февруари две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Г.И.
при участието на секретаря В.Г., като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 10993/
2019 година на ВРС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по
предявен от „Б.Д.И С.“ ООД, *** срещу С.Й. иск с правно основание чл. 79, ал.
1, предл. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 364, 07 евро, чиято
равностойност в лева възлиза на 2 667, 89 лв., претендирана като годишна
такса по договор за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и
общи части – комплекс „***“, от която 909, 38 евро за периода от ***г. до ***г.
с падеж на ***г. и 454, 69 евро за периода от ***г. до ***г. с падеж на ***г.,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба –
12.07.2019г. до окончателното изплащане на задължението.
Претендират се и сторените по делото съдебно
– деловодни разноски.
В исковата молба ищецът „Б.Д.И С.“ ООД
твърди, че С.Й., e собственик на
самостоятелен обект, представляващ апартамент № ***, със застроена площ от 70
кв.м., намиращ се на първия етаж в „***“ парк комплекс, ведно с прилежащите му
1, 56 %, равняващи се на 9, 77 кв.м. идеални части от общите части на сградата
и 1, 461 % от правото на строеж от дворно място с идентификатор № ***, на
основание договор за покупко – продажба от ***г., обективиран в НА № ***г., в
което са изградени две жилищни сгради – едната с идентификатор № ***,
представляваща сграда в режим на ЕС, а другата с идентификатор № ***, ползвана
за хотел.
В поземления имот са изградени допълнително
тенис – корт, басейн и открит паркинг.
В деня на придобиване правото на собственост
върху самостоятелния обект, страните по делото са сключили и договор за
поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части – комплекс
„***“.
Със сключването му, „Б.Д.И С.“ ООД е поел
задължение лично или чрез трети лица да организира поддръжката и обслужването
на общата инфраструктура на комплекса и всички общи части по смисъла на чл. 38
ЗС, което включва: плащане на разходите за осветление и вода на общи части;
поддържане и почистване на общи части на сградата; асансьор; поддържане на
местата за общо ползване – тревни площи, алеи, паркингова зона, басейн;
екологични и хигиенно – санитарни мероприятия и др. срещу заплащане на годишна
такса в размер на 8 евро без ДДС за една календарна година или общо 638, 16
евро без ДДС в срок до 30.01 на текущата година, която подлежи на индексиране
при промяна на съществени показатели и съобразно инфлационния индекс в страната
и други обстоятелства, влияещи върху ценообразуването /чл. 1, изр. 6, Раздел III „Цени и плащания“/.
Твърди се, че ищецът се явява изпрана по
правоотношението страна, която е изпълнила поетите с договора задължение, а
ответникът не е заплатил на падежа нито една от годишните вноски за 2018г. и
2019г., поради което се настоява за уважаване на предявения иск в пълния му
размер.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът С.Й.
признава, както, че е придобил правото на собственост върху самостоятелен обект
в сграда, тяло *** в режим на ЕС, находяща се в парк комплекс „***“ в к.к.“***“,
така ѝ че е сключил с ищцовото дружество договор за поддръжка, охрана и
обслужване на самостоятелни обекти и общи части – комплекс „***“.
Счита че, не дължи заплащане на годишни
такси, тъй като ищецът не е изпълнил задълженията си да организира поддръжката
и обслужването на общата инфраструктура и общите части. Поддържа още, че не
дължи годишни такси за 2018г. и 2019г., на осн. чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, тъй като не
е живял и не е ползвал нито самостоятелния си обект, нито местата за общо
ползване, считано от месец ***г., за което е уведомил законния представител на
дружеството. Доколкото ответникът няма намерение да ползва нито лично, нито
чрез трети лица жилището си, то същият не дължи претендираните суми.
С отговора на исковата молба е релевирано
възражение за нищожност поради накърняване на добрите нрави на разпоредбата на
чл. 1, изр. 6, Раздел III „Цени и плащания“
от договора за поддръжка, която позволява изменение размера на годишната такса
при промяна в конкретни обстоятелства. Евентуално се поддържа, че не са налице
основания за увеличаване размера на годишната такса.
Разпоредбата на чл. 2 от Раздел IV „Срок на действие“ е нищожна поради противоречие със
закона и накърняване на добрите нрави, както и тази в т. 3 от договора за
покупко – продажба от ***г., задължаващ купувача да заплаща годишни такси за
поддръжка на общата инфраструктура в комплекса, поради противоречие със закона
и добрите нрави.
Въз основа на изложеното се настоява за
отхвърляне на осъдителната претенция.
Съдът, след преценка на събраните по делото
доказателства и по вътрешно убеждение приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Безспорно е между страните, че С.Й. е
придобил с договор за покупко-продажба от ***г., за който е съставен НА № ***г.
от „Б.Д.И С.“ ООД правото на собственост върху апартамент № 13, със застроена
площ от 70 кв.м., намиращ се на първи етаж в „***” парк комплекс, ведно със
припадащите му се 1, 56 %, равняващи се на 9, 77 кв.м. от общите части на
сградата и 1, 461 % от правото на строеж върху посоченото дворно място /л. 10/.
Не е спорно, че придобитото жилище в
комплекса се намира в блок „***”, а блок „***” представлява хотелска част.
Твърденията на ответника, че не живее в
закупения от него апартамент, считано от месец ***г., не се оспорват от
ищцовата страна.
При сключване на договора, С.Й. е поел
задължение да заплаща годишни такси за поддръжка на инфраструктурата в комплекс
„***”, за което сключва отделни договори със „***” АД и с продавача „Б.Д.И С.“
ООД, като тези задължения не отпадат при промяна на собствеността на имота,
предмет на този договор, освен ако те не бъдат поети от новия собственик /чл.
3/.
В деня на придобиване на собствеността върху
самостоятелния обект в процесната сграда, С.Й. е сключил с дружеството – ищец
договор, именуван за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и
общи части – Комплекс „***” /л. 12/.
Първият въпрос на който съдът следва да
отговори е дали разпоредбата на чл. 3 от договора за покупко – продажба,
пораждаща задължение за сключване на договор за поддръжката на инфраструктура с
продавача „Б.Д.И С.“ ООД и заплащане на годишни такси за поддръжка на
инфраструктурата при промяна в собствеността от новия собственик, е нищожна
поради противоречие със закона, евентуално поради накърняване на добрите нрави.
Така посочената разпоредба не е нищожна на
нито едно от заявените основания, защото с нея купувачът е поел задължение само
да сключи договор за поддръжка на инфраструктурата в комплекс „***”, което не е
в разрез със свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД и което купувачът е сторил
още в деня на придобиване на вещното право на собственост. Неопределеността в
размера на годишните такси е отстранена с последващото сключване на договора за
поддръжка, който съдържа съществените елементи на договор за изработка.
Със сключването на договора за поддръжка на
самостоятелния обект и общите части в комплекса, купувачът е изпълнил едно свое
задължение, поето и произтичащо от възмездната сделка от ***г.
Следва да се
посочи още, че дори и разпоредбата на договора от ***г. да беше недействителна,
то нищожността й не би могла да повлече нищожност на последващия договор от
същата дата, доколкото се касае за две отделни правоотношения.
Съобразявайки
разпоредбата на чл. 21 ЗЗД, според която договорът поражда действие между
страните, а спрямо трети лице – само в предвидените в закона случаи, то
последващият купувач, който би придобил собствеността върху апартамента от
ответника С.Й., не би могъл да се счита обвързан от уговорката между
дружеството и приобретателя му.
При сключване на
договора за поддръжка, „Б.Д.И
С.“ ООД, се е задължил лично или чрез трети лица да организира поддръжката и
обслужването на общата инфраструктура на комплекса и всички общи части по
смисъла на чл. 38 ЗС, включващо: 1./ плащане на разходи за осветление и вода на
общи части; 2./ поддържане и почистване на общи части; 3./ асансьор; 4./
поддържане на места за общо ползване – тревни площи, алеи, паркингова зона,
басейн; 5./ екологични и хигиенно-санитарни мероприятия и др. срещу
възнаграждение в размер на 8 евро на квадратен метър или общо 638, 16 евро без
ДДС за една календарна година или 765, 80 евро в брой или по банкова сметка, ***
С.Й. в срок до тридесети януари на текущата година /Раздел II „Права и задължения” и Раздел III „Цени и плащане”/.
Уговорено е още, че годишната вноска ще се
индексира при промяна на съществените показатели и съобразно инфлационния
индекс в страната и други обстоятелства, влияещи върху ценообразуването.
Ответникът счита, че и уговорката по чл. 2
от Раздел IV „Срок на действие”, според която договорът
има действие и за правоприемниците на страните при прехвърляне на
собствеността, в който случай праводателят е длъжен да уведоми приобретателя за
тези задължения, като до прехвърлянето му, отговаря за това задължение, е
нищожна, поради противоречие със закона, евентуално на добрите нрави.
Разпоредбата не е нищожна на нито едно от
заявените основания. Договорът поражда действие между страните, които са го
сключили, съобразно чл. 21 ЗЗД, поради което прехвърлянето на собствеността би
имало за последица прекратяване на договора от ***г. за поддръжка, охрана и
обслужване на самостоятелни обекти и общи части – Комплекс „***”, сключен между
страните по делото, поради отчуждаване правото на собственост върху
самостоятелния обект. Задължения за приобретателя, идентични на поетите от С.Й.,
биха възникнали само въз основа на нов юридически факт – договор, сключен между
носителят на вещното право на собственост и „Б.Д.И С.“ ООД.
С решение № 799/24.10.2018г., постановено по
в.т.д. № 1241/2018г. по описа на Окръжен съд – Варна, влязло в законна сила в
деня на постановяването му, е потвърдено решение на Районен съд – Варна по
гр.д. № 10866/2017г., с което е прието за установено, че С.Й. дължи на Б.Д.И С.“
ООД сумата от 2 155, 95 лв., представляваща неизплатени годишни вноски за
2016г. и 2017г. по сключен между страните договор от 09.11.2007г. за поддръжка,
охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части – Комплекс „***”,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на
заявлението по чл. 410 ГПК – ***г. до окончателното изплащане на задължението,
за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в производството по ч.гр.д. № 7846/2017г. на ВРС.
При уважаване на претенциите по реда на чл.
422 ГПК, въззивният съд е разгледал възражение за нищожност на клаузата
допускаща индексация на възнаграждението, дължимо от С.Й. при промяна на
съществените показатели, инфлационния индекс в страната и други обстоятелства,
влияещи върху ценообразуването, считайки го за неоснователно.
Влязлото в сила решение е задължително за
страните и за техните правоприемници, за съда, който го е издал и за всички
други съдилища и учреждения в Републиката – чл.220, ал.1 ГПК /отм./, респ.чл.297 ГПК, като обективните предели на силата на пресъдено нещо обхващат искането и
основанието на спорното право – чл.221, ал.1 ГПК /отм./, респ. 298, ал.1 ГПК.
Със сила на пресъдено нещо се установява съществуването или несъществуването на
заявеното от ищеца право, предмет на делото и на съдебното решение. Във времево
отношение спорното право е установено за съществуващо или несъществуващо към
деня на приключване на устните състезания на съдебната инстанция, след което
решението е влязло в сила – станало е необжалваемо. Силата на пресъдено нещо се
изразява в невъзможността съществуването на правото да се оспорва въз основа на
факти, които са възникнали преди този момент, в което се изразява
преклудиращото действие на силата на пресъдено нещо, изведено въз основа на
нормите на чл.231, б.”а” ГПК / отм./ и чл.255 ГПК /отм./.
Въз основа на изложеното, съдът приема, че със
сила на пресъдено нещо е прието за установено между страните, че
правоотношението, от което е възникнало задължението за заплащане на годишни такси
за 2016г. и 2017г., произтича от действителен договор и валидна клауза,
допускаща изменение на възнаграждение, поради което съдът не дължи произнасяне
по вече разгледаното в производството в.т.д. № 1241/2018г. по описа на Окръжен
съд – Варна възражение за нищожност.
Единствените възражения за недължимост на
претендираните годишни такси за 2018г. и 2019г., които изрично се заявяват пред
съда в първото съдебно заседание лично от С.Й. са, че ответникът не ползва и не
живее в собствения си обект от месец ***г., както и че е прекратил действието
на сключения договор по изтъкнатите съображения.
Съобразявайки тези изявления на страната
направени лично пред решаващия орган, съдът счита, че въпросът за точното
изпълнение на поетите задължения от страна на дружеството, е ирелевантен. Отделно
от изложеното, неточното изпълнение на договорни задължения дава на изправната
страна основание да упражни правата по чл. 265 ЗЗД, но не и да откаже плащане
на уговорено възнаграждение по договор за изработка.
Действително с три изявления, получени от
законния представител на „Б.Д.И С.“ ООД в периода от *** до ***г., С.Й. е
уведомил търговското дружество, че „се отказва от договора” и същият следва да
се счита прекратен, считано от деня на получаването им, както и че ще заплаща
задълженията си като собственик на обект в ЕС в размер, определен с решение на
ОС на ЕС.
С последващо уведомление, без данни за
получаването му, ищцовото дружество е уведомено от С.Й., че на осн. чл. 51, ал.
2 ЗУЕС, същият се счита освободен от задължението си да заплаща разходи за
управление и поддръжка на общите части.
Доколкото в случая юридическият факт, от
което вземанията произтичат представлява договор от ***г. за поддръжка, охрана
и обслужване на самостоятелни обекти и общи части – Комплекс „***”, а не
решение на ОС на ЕС, то разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не намира никакво
приложение и не освобождава собственика от задължението да заплаща годишна
такса.
Обстоятелството, че ответникът не е живял и
не е ползвал жилището си и обектите в комплекса през 2018г. и 2019г. е също
правно ирелевантно. Задължението за плащане на годишна такса е възникнало от сключването
на договора за поддръжка след придобиване на собствеността и дължимостта му не
е обусловена от ползването на жилището.
Затова й договорът от ***г. не следва да се
счита прекратен, поради обстоятелството, че собственикът не живее в апартамента
си и не ползва инфраструктурата в обекта през 2018г. и 2019г. Отделно от изложеното, прекратяването
на едно облигационно задължение е допустимо на основания, предвидени в договора
или поради неизпълнение на поетите с него задължения, а не поради нежелание за
ползване на обектите в комплекса.
Въз основа на изложеното, предвид
установяване при условията на пълно и главно доказване на елементите от
фактическия състав на предявения иск за реално изпълнение, следва да се приеме,
че в тежест на ответника са възникнали задължения за заплащане на годишна такса
за 2018г. с падеж ***г. и за 2019г. с падеж ***г., заявена за периода от ***г.
до ***г.
В случая, доколкото разпоредбата касаеща
индексацията на годишната такса е действителна, то същата следва да се тълкува
в смисъл, че страните са уговорили договореното възнаграждение да се променя в
случай на промяна в обстоятелствата, които влияят на ценообразуването в
съответствие с принципа заложен в чл. 266, ал. 2 ЗЗД, при който ищецът следва
да докаже основанията да претендира по-висок размер от първоначално уговореното
възнаграждение.
Видно от изготвеното заключение по
допуснатата ССчЕ, частично оспорено от ответната страна, в частта касаеща
размера на годишните такси за 2018г. и 2019г. с отчитане на инфлацията, в
счетоводството на дружеството не се води отделна аналитична отчетност за
разходите за управление и поддръжка на общата инфраструктура и на общите части
на двата блока, поради което не се установяват разходи по отделните видове
дейности и такива, относими към поддръжката на блок „***” и общата инфраструктура
на комплекса.
Следователно ищецът, чиято е и
доказателствената тежест в процеса не е доказал изменение на „съществените
показатели” и „други обстоятелства, влияещи върху ценообразуването”.
При отчитане размера на годишната вноска за
2018г. и 2019г., експертът по ССчЕ е отчел инфлационния индекс за всяка една от
годините от деня на сключване на договора – ***г. до 2019г., посочвайки, че
тази за 2018г. възлиза на 2 020, 10 евро с ДДС, а тази за 2019г. на сумата
от 1 733, 34 евро.
Съобразявайки заключението на ССчЕ и
принципа за диспозитивно начало, предявеният иск с правно осн. чл. 79, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД следва да бъде уважен в претендирания размер, ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба – 12.07.2019г. до окончателното
изплащане на задължението.
При този изход на спора с право на разноски
разполага „Б.Д.И С.“ ООД, чиито размер, съобразно представения списък по чл. 80 ГПК и ангажираните доказателства, възлизат на 876, 72 лв., на осн. чл. 78, ал.
1 ГПК.
Водим от горното,
съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА С.Т.Й.,
ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ на „Б.Д.И
С.“ ООД, *** сумата от 1 364, 07
евро /хиляда триста шестдесет и четири евро и седем цента/, чиято
равностойност в лева възлиза на 2 667, 89 лв., представляваща годишна
такса по договор за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и
общи части – комплекс „***“, от която 909, 38 евро за периода от ***г. до ***г.
с падеж на ***г. и 454, 69 евро за периода от ***г. до ***г. с падеж на ***г.,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба –
12.07.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 78, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА С.Т.Й.,
ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ на „Б.Д.И
С.“ ООД, *** сумата от 876, 72 лв.
/осемстотин седемдесет и шест лева и седемдесет и две ст./, представляваща
сторени по делото съдебно-деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от
връчването на препис от него.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: