№ 7384
гр. София, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ТЕОДОРА СТ. В.А
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20221110101030 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искове на П.В. против Н.В.. Ищецът твърди, че
на 3.12.2018г. сключили с ответника предварителен договор за покупко - продажба на
апартамент 15, който се строи в жилищна сграда на 8 етажа с магазини, върху ПИ с
идентификатор . по КККР, при продажна цена 41000евро, и задължение на ищеца – купувач,
да заплати капаро на продавача от 6000евро, което било изпълнено. Твърди, че с
разпоредбата на чл.3,1,3 от договора, продавачът поел задължението в срока по чл.2,4,1 от
договора да заличи наложената върху имота възбрана, като при неизпълнението му, за
купувача възникнало правото да развали договора. Счита, че срокът за заличаване на
възбраната бил до 30.10.2019г., което не било сторено до изтичането му. Твърди, че
отправил едностранно изявление с нотариална покана, редовно връчена на основание
чл.47,ал.5 ГПК на 7.12.2021г. на ответника, че на основание чл.3,1,3 разваля договора, и го
кани да му върне капарото в двоен размер, както и да му плати неустойка от 10 % от
продажната цена, на основание чл.3,1 от договора .С оглед изложеното, предявява
осъдителни искове за: връщане на даденото по разваления договор капаро 6000евро, сумата
6000евро – задатъкът в двоен размер и сумата 4100евро – 10% неустойка за забава.
Ответникът, в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл.131 ГПК, оспорва
твърдението да е получавал пари от ищеца, оспорва съдържанието на предварителния
договор, с довод, че не е поемал задължението да заличава възбраната. Сочи, че към
исковата молба е представено кредитно нареждане, в полза на неучастващо по делото лице –
Силвана Н.а, поради което ответникът счита, че не следва да връща пари, които не са дадени
на него.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира за установено следното:
С определението по чл.140 ГПК, обявено за доклад без възражения на страните, е
1
отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото сключването на
3.12.2018г. на предварителния договор - в отговора на исковата молба, не се оспорва
договорът да е подписан от ответника. С проекта за доклад, на ищеца са дадени указания, че
не сочи доказателства за твърдението си, че е заплатил капарото на ответника.
В молба от 31.3.2022г., по реда на чл.143,ал.2 ГПК, ищецът сочи, че в самия договор
е предвидено капарото да се плати на Силвана Николаева Н.а, по посочена в договора
банкова сметка.
В молба от 17.3.2022г. ответникът конкретизира направеното оспорване на договора
в отговора на исковата молба, като сочи, че твърди, че не е подписал страница 1 и 2 от
договора, които сочи, че не е подписвал, на тях няма четлив подпис на ответника. В тази
връзка, сочи, че няма уговорка да се поеме задължение за вдигане на възбрана.
Сочи, че трета страница, макар подписана от него, не съставлява валиден договор.
С протоколно определение от 31.3.2022г., СРС допълни проекта за доклад на делото,
като задължи ищцовата страна да представи оригинал на предварителния договор. Същият
беше представен по делото.
Видно от оригинал на предварителен договор, същият съдържа три страници. На
третата страница /която не се оспорва от ответника, че е подписана от него/, не се съдържат
никакви поети същински задължения от страните по предварителен договор за покупко –
продажба на имот- не се съдържа описание на имота, нито продажна цена, нито начин на
плащане. На трета страница фигурира вписване, че договорът се подписва в два
еднообразни екземпляра, по един за всяка страна. Посочени са три имена на двете страни,
положени са подписи.
С определение от о.с.з. на 14.4.2022г, СРС откри производство по оспорване на
страница 1 и 2 на предварителния договор, в частта, в която изглежда да е подписан от
ответника. От оспорената от ищеца, и приета от СРС съдебно – почеркова експертиза се
установява, че подписите на страница 1 и 2 не са положени от ответника.
Във връзка с възражението на ищеца по експертното заключение, и с оглед
определението на СРС от 23.6.2022г., с което съдът отказа да допусне повторна експертиза,
ищецът направи искане ответникът, който не оспорва да е подписал трета страница на
договора, да представи договорът, който сочи, че е подписал. Процесуалният представител
на ответника заяви от негово име, че ответникът няма нито копие, нито оригинал на
договора. С оглед изявлението на ответната страна, съдът прие, че не може да задължи
ответника да представи договор, който твърди да е подписал, защото страната заяви, че няма
такъв документ.
Разпоредбата на чл.202 ГПК предвижда, че съдът не е длъжен да възприема
заключението на вещото лице, а го обсъжда заедно с другите доказателства по делото.
Относимо към правния спор, с който е сезиран съдът, касае не само откритото
производство по оспорване на частния документ, но и доказаността, че страните са
обвързани от валидна облигационна връзка.
2
Съгласно разпоредбата на чл.180 ГПК, частният документ, подписан от лицата,
които са го издали, съставлява доказателство, че изявленията, които се съдържат в
документа, са направени от тези лица. Ответната страна не оспорва, че подписът под
„продавач“ на предварителния договор, положен на страница 3 е негов. Видно от същата
страница 3, на нея е налице вписване, че документът – предварителен договор е изготвен в
два еднообразни екземпляра, по един за всяка от страните. Следователно, ответникът следва
да има екземпляр на документа, който не оспорва да е подписал. Въпреки изложеното,
ответната страна, която оспори да е подписала страница 1 и 2 на договора, не представи
договор, който се намира у нея, и се направи изрично изявление, че ответникът няма нито
копие, нито оригинал на договора. Това изявление следва да се цени, по аргумент от чл.175
ГПК и при условие, че в срока за отговор ответникът всъщност не е оспорил, че е сключил
предварителен договор с ищеца.
С оглед изложеното, в приложение на разпоредбата на чл.202 ГПК, съдът намира, че
въпреки че експертизата е категорична, че документът на стр.1 и 2 не е подписан от
ответника, е налице валиден договор – представеният по делото. По – горе се посочи какви,
според закона, са изискванията, за да се приеме, че едно писмено изявление съставлява
частен документ. За да се приеме едно изявление за документ /без значение вида на
документа/, е необходим подпис на лицето, което прави изявлението. Качеството
„документ“ се придобива, когато подписът е положен под изявлението – полагането на
подпис удостоверява, че изявленията над подписа са на лицето, което подписва. С оглед
изложеното, представеният документ има подписи на страните след изявленията на
страните, поради което е валиден документ. Добавянето на подписи на останалите страници
на документа се прави за сигурност на страните, че именно изложеното в тези страници е
част от постигнатото съгласие.
Относно втората част - доказаността, че страните са обвързани от валидна
облигационна връзка, в частност – с поетите от ответника задължения, съдът намира
следното.
На страница 1 от предварителния договор е посочено, че ответникът се легитимира
като собственик въз основа на нотариален акт, дело № 39264/2017г. Същият акт е посочен и
на последната, трета страница, заедно с приложение към договора – копие на предварителен
договор за учредяване право на строеж за построяване на сграда между продавача и „.“ ООД
от 29.9.2016г.
На страница от справката с отдалечен достъп от СВ – АГ, се установява вписване на
покупко – продажба право на строеж с № 39164/21.8.2017г. , като продавач на поземления
имот ., в който се строи сградата, е посочен Н.Н. и трето лице, а като купувач - „.“ ООД, като
на 21.8.2017г. е вписано прехвърлянето, от страна на „.“ ООД, на Н.Н., на спорният
апартамент 15. Видно от справката, на 10.10.2017г. върху апартамента е наложена възбрана,
при посочен в справката длъжник – ответникът Н..
На страница 2, в разпоредбата на чл.2,4 от договора, е налице декларация на
3
продовача, че е налице вещна тежест върху имота. Видно от представената справка от СВ –
АГ, действително, възбрана върху имота, като посочената в цитираната разпоредба, е
вписана.
На страница 1 от договора е посочено, че капарото се заплаща на трето лице, по
посочена негова банкова сметка, като в разпоредбата на чл.2,6 от договора / която се намира
на страница 2/ е посочено, че капарото се превежда в деня на сключване на договора. Видно
от представеното нареждане за кредитен превод от 3.12.2018г. / денят, посочен за дата на
сключване на предварителния договор на страница 1/, ищецът е превел по банков път, в
полза на третото, посочено на страница 1 лице, на посочената банкова сметка на страница 1,
капарото, посочено на страница 1 от договора.
При съпостяване на изложеното, удостоверено в оспорените две страници на
договора, с останалите,посочени доказателства, се налага изводът, че страните са поели
валидно задълженията си по предварителен договор за продажба на имота, въз основа
представения документ – предварителен договор. Ответникът не доказа да е подписал други
две страници на предварителен договор, а, както се посочи по- горе, в отговора на исковата
молба не е посочил, че не е сключвал предварителен договор с ищеца. Следователно,
експертизата не следва да се кредитира от съда, като установяваща, че не е налице валиден
договор – обратното, от представените от ищеца, посочени по - горе доказателства, се
установява, че страните са сключили валиден предварителен договор за продажба, на
определен, собствен на ответника имот.
С оглед изложеното, и предвид представените доказателства от ищеца, че е заплатил,
на деня на сключването на договора, по посочената в него банкова сметка на третото лице,
предвиденото в договора капаро, се налага изводът, че на 3.12.2018г. е сключен валиден
договор, с който страните са поели следните задължения по подготовката на окончателен
договор.
Съгласно чл. 2,4,1 страните по предварителния договор са се съгласили, че
възбраната ще бъде заличена не по – късно от 30.10.2019г., до нотариалното изповядване
на сделката, при получаване на разрешение за ползване на сградата. Тук е моментът да се
посочи, че тази разпоредба предвижда краен срок на изповядване на сделката. Разрешение за
ползване на сграда се издава на възложителя, тоест – на собственика или лицето, на което
собственикът е отстъпил правото на строеж, следователно ответникът следва да извърши
действия по снабдяване с разрешение за ползване на сградата.
Относно поетото задължение за заличаване на възбрана, предвид вписването, че
страните са се спогодили задължението, за обезпечението на което е наложена възбраната,
да се погаси до 30.10.2019г., то неоснователно е възражението на ответника, че поетото
задължение не е от негова компетентност. Възбраната е обезпечение на поето задължение,
посочено в договора, за 8805 лева към Софийска вода АД, а изпълнението на поети от
задължения на ответника, са от негова компетентност.
По делото не са ангажирани никакви доказателства от ответника, че е изпълнено
4
което и да е от двете, поети от него задължения – нито, че до 30.10.2019г. е издадено
разрешение за ползване, нито че възбраната е заличена. Следователно, с получаване на
нотариалната покана на 14.12.2021г., и достигането на изявлението на разваляне на
договора, договорът е бил развален.
На основание чл.55,ал.1,прпр. 3 ЗЗД – даденото, на отпаднало основание – развален
договор, следва да се върне, поради което и искът за връщане на даденото капаро е
основателен.
Осъдителният иск с правно основание чл.93 ЗЗД, ал.2, изр.2 – за заплащане на
платения задатък в двоен размер, също е основателен. Разпоредбата предвижда, че ако
задължението не се изпълни от страната, получила задатъка, другата страна, при отказ от
договора, може да иска задатъка в двоен размер. Доказа се, че получилият задатъка -
ответник, не е изпълнил поетото си задължение, поради което дължи 6000евро – даден
задатък.
По осъдителния иск с правно основание чл.92 ЗЗД – за заплащане неустойка за
забава. С разпоредбата на чл.3,1,1 в договора е предвидено, че при забава от страна на
продавача, да изпълни свое изискуемо задължение, дължи неустойка за забава от 0,1 % от
стойността на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 %. За ден на забавата следва да
се приеме изтичане на уговорения в договора срок – страните са се споразумели окончателен
договор, респективно – възбраната да се заличи, до 30.10.2019г. Следователно, от
31.10.2019г., ответникът е в забава, и дължи неустойка. Въз основа цената на имота,
уговорена в договора – 41000евро, 10 % възлиза на 4100 евро, за която сума искът е
основателен и следва да се уважи.
При този изход на спора, право на разноски има само ищецът.
Ищецът доказва разноски от 1000лева платено адвокатско възнаграждение и 1259,02
лева платена държавна такса.
При тези мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. В. Н. ЕГН ********** с адрес град . да върне на П. Б. В. ЕГН
********** с адрес град . сумата от 6000евро-платено от ищеца на ответника капаро по
предварителен договор за покупко – продажба от 3.12.2018г., който е развален, заедно със
законната лихва от 11.1.2022г. до плащането; сумата от 6000евро – дължима на основание
чл.93 , ал.2, изр.2 ЗЗД - заплащане на платения задатък в двоен размер, сумата 4100евро –
неустойка за забава дължима на основание чл.3,1,1 от предварителен договор за покупко –
продажба от 3.12.2018г., както и сторените разноски 2259,02 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
5
СЪДИЯ:
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6