№ 1723
гр. София, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Иванка Иванова
Членове:Петър Люб. Сантиров
Яна Ем. Владимирова
при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева
като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело №
20211100506997 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.
С решение № 116611 от 16.05.2019 г., постановено по гр. д. №
45986/2018 г. по описа на СРС, І ГО, 159 състав, Ц.Х. М. – Г. е осъдена да
заплати на основание чл.232, ал.2 ЗЗД на Д. ЦВ. Г., сумата от 387, 89 лв., от
които: 310 лв. – за периода 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г. и 77, 89 лв. за периода
01.05.2018 г. – 10.05.2018 г., представляваща наемна цена, дължима по силата
на чл.4 и чл.6 от договор за наем от 06.11.2017 г. за недвижим имот, находящ
се на адрес: гр. София, ж. к. ****, представляващ гарсониера с площ от 44 кв.
м., ведно със законната лихва то завеждане на исковата молба на 12.07.2017 г.
до окончателното изплащане, като искът е отхвърлен до пълния предявен
размер от 697, 89 лв., както да заплати на основание чл.92 ЗЗД неустойка за
забава върху главницата в размер на 118, 40 лв. за периода 21.03.2018 г. –
11.07.2018 г., като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 316, 98
лв., както и да заплати на основание чл.92 ЗЗД сумата от 1 550 лв. за периода
11.05.2018 г. – 11.07.2018 г., представляваща неустойка за неизпълнение на
задължението за предаване на държането на имота, като искът е отхвърлен до
пълния предявен размер от 3 100 лв. Ответницата е осъдена да заплати на
ищцата сумата от 485, 76 лв., на основание чл.78, ал.1 ГПК, представляваща
разноски по производството. Ищцата е осъдена да заплати на ответницата
сумата от 260, 14 лв., на основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща сторени
разноски по производството.
Срещу постановеното съдебно решение в частта, с която са уважени
предявените искове, е депозирана въззивна жалба от ответницата Ц.Х. М. –
Г.. Излага съображения, че решението в обжалваната част е необосновано и
1
неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон.
Поддържа, че ищцата не е изправна страна по договора, поради което няма
право да го развали. Счита, че неправилно са приети като доказателства
разписки за студена вода. Твърди, че задълженията за разноски за студена
вода са заплащани на ищцата на ръка. Неправилно е задържан предоставения
депозит от 300 лв. Счита, че ищцата не е доказала заявените в исковата молба
фактически твърдения. Не са доказани вреди за ищцата в по – голям размер от
наемната цена. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, като
отхвърли изцяло предявените искове.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
от ищцата Д. ЦВ. Г., с който я оспорва. Излага съображения, че решението в
обжалваната част е правилно и законосъобразно. Твърди, че липсата на
задължения за вода не е резултат от изпълнените договорни задължения на
ответницата, а последица от извършеното от ищцата плащане. Решаващият
съд е допуснал процесуално нарушение като е разпитал свидетеля ПЛ. Б. Г., а
в следващото съдебно заседание същият се е легитимирал като пълномощник
на ответницата. Това процесуално нарушение обаче не се е отразило на
защита й по делото. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част.
Претендира сторените по делото разноски, включително адвокатско
възнаграждение за оказаната й безплатна правна помощ.
В срока по чл.263, ал.2 вр. с ал.1 ГПК е депозирана насрещна
въззивна жалба то ищцата Д. ЦВ. Г. срещу горепосоченото съдебно решение в
частта, с която е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл.92 ЗЗД за
сумата над 1 550 лв. до пълния предявен размер то 3 100 лв. Излага
съображения, че решението в обжалваната част е неправилно. Поддържа, че
уговорената неустойка не е прекомерна, а размерът съответства на
причинените негативи от неизпълнението и виновното поведение на
ответницата, довели до прекратяване на договора за наем. Моли съда да
отмени решението в обжалваната част, като уважи изцяло предявения иск.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на
насрещната въззивна жалба от ответницата ЦВ. Х. М., с който я оспорва.
Излага съображения, че решението в обжалваната част е правилно и
законосъобразно. Поддържа, че уговорката за заплащане на неустойка в
размер на 50 лв. на ден е нищожна, тъй като накърнява добрите нрави и
противоречи на закона. Така уговорената неустойка е в 5 пъти по – висок
размер от реално причинените на ищцата вреди. При евентуално уважаване на
иска в предявения от ищцата размер би се стигнало до неоснователно
обогатяване на ищцата със суми, които надвишават 5 пъти размера на
пазарната наемна цена, която ищцата е можела да получи, ако отдаде имота
под наем на друго лице. Счита, че уговорената неустойка надвишава
значително санкционната й функция и така нарушава принципите на
справедливост и добросъвестност. На основание чл.236, ал.2 ЗЗД
обезщетението за ползването на имота трябва да съответства на действително
причинените на ищцата вреди и пропуснати ползи. С оглед на това счита, че
размерът на обезщетението следва да бъде съответен на размера на пазарната
наемна цена за недвижимия имот. Счита, че по делото са ангажирани
множество доказателства за виновно неизпълнение на задължението на
ищцата да предостави на ответницата спокойното и несмущавано ползване на
недвижимия имот, предмет на договора за наем. Това обстоятелство следва да
2
се вземе предвид, при определяне размера на дължимата от ответницата
неустойка, ако съдът приеме, че уговорката за заплащането й е валидна. Моли
съда да потвърди решението в обжалваната част. Претендира сторените по
делото разноски, включително за заплатено адвокатско възнаграждение.
Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и
обсади доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235,
ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
СРС е сезиран с обективно, кумулативно съединени искове
съответно с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД, чл.232, ал.2 ЗЗД вр. с чл.79,
ал.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Ищцата твърди, че на 06.11.2017 г. между страните е
сключен договор за наем, по силата на който е предоставила на ответницата
за временно възмездно ползване апартамент, находящ се в гр. София, ж. к.
****, представляващ гарсониера 44 кв. м., който се състои от антре (ниша с
рафтове и пералня), кухня (маса, табуретка, кухненски шкафове, печка тип
„Раховец“, хладилник), хол (маса, гардероб, 2 броя легла, ракла, шкаф-бюро),
баня с тоалетна (смесителни батерии, санитарен фаянс). Уговорената наемна
цена е в размер на 310 лв. месечно. Твърди, че е предала имота на ответницата
на 15.11.2017 г. Ответницата се е задължила да заплаща дължимата наемна
цена на 15-то число, но не по – късно от 20-то число на всеки текущ месец,
както и да заплаща всички консумативи за ползваното от нея жилище. В
началото на м.04.2018 г. установила, че не са платени сумите за топлинна
енергия за м.01.2018 г. в размер на 86, 25 лв. и 1, 85 лв. за дялово
разпределение, платими до 17.03.2018 г., както и сумата за студена вода за
периода 03.01.2018 г. – 15.02.2018 г. в размер на 47, 09 лв., платими до
29.03.2018 г. Ответницата не заплатила наемната цена за имота за м.03.2018
г. и за м.04.2018 г. в общ размер от 620 лв. В чл.7 от договора е постигнато
съгласие за заплащане на лихва за всеки просрочен ден за заплащане на наема
в размер на 0, 3 %. С нотариална покана, получена от ответницата на
10.05.2018 г. е поканила ответницата да заплати дължимия наем и разноските,
посочени по – горе, както и развалила сключения между страните договор за
наем. Поискала незабавно да се предаде държането на имота, предмет на
договора за наем. Ответницата не е сторила това. С нотариалната покана е
отправила искане за заплащане на уговорената в чл.14.5 от договора
неустойка за всеки ден забава за предаване на държането на имота в размер на
50 лв. на всеки ден забава. Моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответницата да й предаде държането на горепосочения апартамент, да заплати
наем за м.03.2018 г. в размер на 310 лв., 105 лв. – мораторна неустойка,
сумата от 310 лв. – наем за м.04.2018 г., сумата от 82, 77 лв. – мораторна
неустойка, сумата от 77, 89 лв. – наем до 10.05.2018 г. – датата на разваляне
на договора и мораторна неустойка в размер на 129, 12 лв. Общият размер на
мораторната неустойка възлиза на 1 019, 66 лв. Претендира и сумата от 3 100
лв., представляваща неустойка за ползване на процесния имот за периода
11.05.2018 г. – 11.07.2018 г. Претендира сторените по делото разноски.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата
молба ответницата оспорва предявения иск. Твърди, че при сключване на
договора за наем е установила, че входната врата е разбивана и е получила
уверение от ищцата, че ще бъде поставена метална врата. Ответницата е
заявила, че не желае да ползва парно и ищцата я уверила, че ще предприеме
необходимите действия за спиране на топлоподаването. Твърди, че ищцата не
3
е изпълнила тези свои задължения. Така ответницата била принудена да
ползва парно, въпреки нежеланието й. Впоследствие в имота се проявили и
други недостатъци – течове и мухъл. Твърдят, че ищцата по своя инициатива
започнала да заплаща сметките за ток, вода и парно в момента на издаване на
фактурите и настоявала да й се платят в 15-дневен срок, като в противен
случай е налице основание за разваляне на договора. Твърди, че ищцата не й
е представяла фактури, нито разписки за извършените плащания. Оспорва
твърдението, че има непогасени задължения за вода. ищцата често й звъняла,
искала пари на ръка за консумативи, за наем, притеснявала я след 21. 00 ч.,
разпитвала за личния й живот. Въз основа на получено известие за дължим
данък установила, че ищцата не е собственик на процесния имот. След
подадена жалба до СРП ищцата започнала да се укрива. По тази причина
изпратила на 28.04.2018 г. сумата от 300 лв. с пощенски запис. За периода
15.04.2018 г. – 30.04.2018 г. е изпратила също с пощенски запис сумата от 155
лв. Твърди, че още преди сключване на договора за наем, на 03.11.2017 г.
ищцата е получила сумата от 300 лв., както и сумата от 155 лв. с пощенски
запис от 24.04.2018 г. позовава се на забава на кредитора, тъй като ищцата се
е укривала и не е посочила банкова сметка, по която да се превежда
уговорения наем. След множество неуспешни опити да се свърже с ищцата
изпратила ключа от имота по куриер. Счита, че не дължи заплащане на
неустойка, тъй като не е настъпило разваляне на договора. В случай, че съдът
приеме, че договорът е развален, поддържа, че уговорената неустойка е
нищожна, поради нарушаване на добрите нрави. Моли съда да постанови
решение, с което да отхвърли предявения иск.
На 06.11.2017 г. между страните в производството е сключен договор
за наем, по силата на който ищцата – наемодател, предоставя на ответницата –
наемател, за временно ползване срещу заплащане на наемна цена на следния
недвижим имот: апартамент, находящ се в гр. София, ж. к. ****,
представляващ гарсониера 44 кв. м., който се състои от антре (ниша с рафтове
и пералня), кухня (маса, табуретка, кухненски шкафове, печка тип „Раховец“,
хладилник), хол (маса, гардероб, 2 броя легла, ракла, шкаф-бюро), баня с
тоалетна (смесителни батерии, санитарен фаянс). Имотът ще се ползва от
наемателя за живеене. Страните са се съгласили срокът на договора да е 1
година, считано от 15.11.2017 г. уговореният месечен наем е в размер на 310
лв. За гарантиране плащането на наема, за всички разноски, както и за липси
и повреди в имота или на вещи на наемодателя или за други непогасени
задължения по договора наемателят плаща на наемодателя гаранционен
депозит за добро изпълнение на договора в размер на 300 лв., платим при
сключване на договора. В чл.5 е предвидено, че разходите за електроенергия,
топлоенергия, течаща топла и студена вода, канализация, както и всички
останали консумативи и режийни разхода, са извън наемната цена и се
заплащат от наемателя. Договорената наемна цена се заплащане на
наемодателя лично всеки месец на 15-то число, но не по – късно от 20-то
число на текущия месец в брой, на адреса на наемодателя. В чл.7 страните са
уговорили, че ако наемателят забава изпълнението на задължението си за
заплащане на наемната цена в срок, същият дължи на наемодателя неустойка
в размер на 0, 3 % от наемната цена за всеки просрочен ден, като тази
неустойка се дължи кумулативно с наемната цена по договора. В чл.14.2 от
договора е предвидено, че същият се прекратява при забава с повече от 15
4
дни на плащането на месечната наемна вноска и/или разходи за неплатени
сметки за електроенергия, топла и студена вода, топлофикация и други
подобни, след указания срок в уведомлението, наемодателят може с
едностранно писмено волеизявление да развали едностранно договора без да
дава на наемателя подходящ срок за изпълнение. В този случай
волеизявлението за разваляне произвежда своето действие от момента на
неговото получаване от наемателя или негов представител. В чл.14.5 от
договора страните са предвидили, че ако след прекратяване на договора,
независимо от причината, наемателят остане в имота и не предаде незабавно
държането и ползването му на наемодателя, то наемателят дължи неустойка в
размер на 50 лв. за всеки просрочен ден.
На 08.05.2018 г. ищцата е изпратила до ответницата нотариална
покана, връчена на 10.05.2018 г., с която претендира сумата от 620 лв. – наем
за м.03.2018 г. и за м.04.2018 г., сумата от 85, 25 лв. – стойност на топлинна
енергия за м.01.2018 г., сумата от 1, 85 лв. – такса за дялово разпределение от
31.01.2018 г., платима в срок до 17.03.2018 г. 62, 31 лв. – неустойка за забава
по чл.7 от договора. Посочено е, че сумата от 300 лв., платена като
гаранционен депозит, ще бъде използвана за плащане на съответните суми за
наемна цена и разходи за ползването на апартамента. На основание чл.14.2 от
договора ищцата е уведомила ответницата, че разваля сключения на
05.11.2017 г. договор за наем, считано от получаване на нотариалната покана.
Определен е 14-дневен срок за заплащане на посочените суми.
Видно от представената разписка на 03.11.2012 г. ответницата е
платила на ищцата сумата от 300 лв. депозит във връзка със сключения
договор за наем на процесния апартамент. Съгласно представените квитанции
на 15.11.2017 г., 15.12.017 г., 15.01.2018 г. и 15.02.2018 г. ответницата е
платила на ищцата месечни наеми, всеки от които в размер на 310 лв.
Съгласно писмо от „Български пощи“ ЕАД до ПЛ. Б. Г. експресен
паричен превод с подател ПЛ. Б. Г. и получател Д. ЦВ. Г. подаден на
28.04.2018 г. в пощенска станция гр. София 80 (1680), а поканата е предадена
за доставка на адрес на 30.04.2018 г. На 18.05.2018 г. експресен паричен
превод е изплатен на Димитрина Цветкова Г..
Съгласно писмо от 27.07.2018 г. от „Чез Електро България“ АД по
клиентски № 310222926105 липсват непогасени задължения.
Видно от представената разписка от Булпост, П.Б. Г. е изпратил на
13.08.2018 г. на ищцата 2 чифта по 4 броя ключове, заедно с един за пощенска
кутия и 2 за мазе, които са получени от ищцата на 18.08.2018 г.
От заключението на вещото лице В.С.С. по изслушаната пред СРС
съдебно – счетоводна експертиза се установява, че наемът за периода
м.03.2018 г., м.04.2018 г. и м.05.2018 г. (до 10.05.2018 г.) общо възлиза на 697,
89 лв. Неустойката по чл.7 от договора върху горепосочените наеми възлиза
на 195, 59 лв. Неустойката по чл.14.5 от договора за наем, считано от
10.05.2018 г. до 11.07.2018 г. възлиза на 3 100 лв.
С протоколно определение от проведеното на 26.02.2019 г. открито
съдебно заседание съдът е приел за безспорно между страните и ненуждаещо
се от доказване обстоятелството, че държането на имота е предадено и
ключовете от същия са върнати от ответницата на ищцата на 17.08.2018 г.
С определение от същото съдебно заседание е прекратено
производството по делото за връщане на наетия имот, поради заявен отказ от
5
този иск.
От показанията на разпитаната пред СРС свидетелка Г.М.И. се
установява, че знаела, че ищцата живеела в кв. „Красно село“, ****.
Свидетелката живеела в същия вход, ****. Ищцата давала апартамента под
наем. Не си спомняла дата, на която дошли наемателите, но си спомняла, че
освободили жилището през м.08.2018 г. Виждала наемателите, тъй като
свидетелката била касиер и домоуправител на входа. От ищцата знаела, че
наемателите са започнали да не си плащат наема, имали задължения за януари
и февруари за вода и топлофикация. Ищцата търсела наемателите, за да си
платят задълженията. Ищцата звъняла на наемателите, оставяла им бележки в
пощенската кутия да й се обадят, а след това се обърнала към полицията.
Свидетелката била разпитвана от полицията, в качеството й на касиер и
домоуправител на входа. Ищцата не била напускала адреса. Винаги, когато
свидетелката търсела ищцата, я намирала на адреса. Не са й споделяли, че
отсъства от адреса. Свидетелката не е запозната с причините за напускането
на наемателите. Ищцата й споделила, че ключовете от апартамента са й били
изпратени по куриер. Помолила свидетелката заедно да влязат в апартамента,
за да видят дали всичко е наред. Ищцата споделила, че всичко е наред.
Апартаментът имал метална врата. Свидетелката не е забелязвала вратата да е
била разбивана. Вратата била поставена след изнасянето на предишния
наемател. Свидетелката не е присъствала, когато ищцата е търсила
ответницата. Тази информация получила от ищцата.
Пред СРС е разпитан свидетеля П.Б. Г. – съпруг на ответницата. От
показанията му се установява, че е живял в процесния апартамент заедно с
ответницата. Познавал ищцата. На 03.11.2017 г. ответницата платила депозит
на ищцата. Нанесли се на 13.11.2017 г., а договорът бил подписан на
06.11.2017 г. Плащанията към ищцата ставали в брой. те били извършвани от
ответницата, като се съставяли разписки от ищцата. Имали проблеми с
издаването на разписки. Имали проблеми още първите дни. При отключване
и заключване на вратата падна езика. Имало мухъл по стените. Видели горе -
долу имота преди да го наемат. Отношенията им с ищцата се влошили то
самото начало. Казала им, че ще имат врата, тъй като била разбита. След
16.02.2018 г. ищцата им казала, че са платили всички консумативи и наеми и
могат да напуснат. Винаги си плащали задълженията към ищцата на 15-то
число. В деня, в който излязла сметката за парното, ищцата я платила и
започнали проблемите. Ищцата не им давала касовите бонове. Един ден им
казала, че ще се видят в съда. На 20.04.2017 г. изпратили наем за м.04., тъй
като не можели да се свържат с ищцата. След като подали жалба, тя спряла да
ги търси в апартамента и не си вдигала телефона. На 16.02. ищцата е платила
парното, а на 20.02. е платила студената вода. Нямали са такава уговорка
ищцата да заплаща консумативите за наетия имот. Уговорили се да бъде
спряно парното. Ищцата не им давала касови бележки за извършените
плащания. Изисквала от тях да й ги платят в 15-дневен срок, а не в
уговорения срок – в срока на фактурите. Изпратили жалби до различни
институции. Ищцата непрекъснато ги притеснявала. Пощенският запис бил
изпратен на 26.04., който бил изплатен на 18.05. Сумата била 155 лв. – наем
до края на месец април. За месец март също платили дължимия наем. Ищцата
удържала депозита, който й дали. В началото на месец май получили
нотариална покана. Започнали да се изнасят на 11.07. присъствала дъщерята
6
на ищцата, която започнала да ги обижда. На 13.07. предали ключа по
Булпост, който е получен от ищцата на 18.07. Ищцата живеела в съседния
апартамент. Свидетелят плащал наем до м.05. Ищцата не искала да им даде
касов бон за изрешени плащания и нямало как да разберат дали е платила
сметките. Изпратили нотариална покана, в която заявили, че ищцата не е
собственик на имота. Тя не им е представила документ за собственост и не се
легитимирала пред тях.
Видно от представеното удостоверение за сключен граждански брак
от 19.01.2002 г. ПЛ. Б. Г. Ц.Х. М. са сключили граждански брак.
По делото е представена фактура от 27.02.2018 г. за процесния
апартамент със срок за плащане 29.03.2018 г. за сумата от 47, 09 лв. –
стойност на консумирана вода. съгласно представения фискален бон сумата е
платена на 28.02.2018 г.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от
правна страна следното:
Въззивната жалба и насрещната въззивна жалба са подадени в срока
съответно по чл.259, ал.1 ГПК и чл.263, ал.2 вр. ал.1 ГПК, изхождат от
легитимирани страни, като същите са процесуално допустими. Разгледани по
същество, въззивната жалба е частично основателна, а насрещната въззивна
жалба е неоснователна.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като
по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че
обжалваното съдебно решение е валидно и процесуално допустимо.
Липсва спор между страните, а и от ангажираните по делото
доказателства се установи, че са били обвързани от договор за наем, сключен
на 06.11.2017 г., по силата на който ищцата – наемодател, се е задължила да
предостави на ответницата – наемател, за временно и възмездно ползване
апартамент – гарсониера с площ то 44 кв. м., находящ се в гр. София, ж. к.
****. Страните са уговорили 1 година срок на договора, считано от 15.11.2017
г. Дължимият от наемателя месечен наем е в размер на 310 лв.
Не се спори и относно обстоятелството, че наемателят е платил на
наемодателя депозит за отдадения под наем апартамент в размер на 300 лв., в
каквато насока е и представената по делото разписка. Същият служи за
покриване на сметките за апартамента и следва да бъде върнат при напускане
на апартамента.
Жалбоподателката - ответник поддържа, че тъй като насрещната
страна е недобросъвестна, същата не разполага с право едностранно да
развали договора за наем.
В клаузата на 14.2. от договора за наем страните са предвидили като
основание за прекратяване на договора забава с повече от 15 дни на
плащането на месечната наемна вноска и/или разходи за неплатени сметки за
електроенергия, топла и студена вода, топлофикация и други подобни, след
указания срок в уведомленията, в който случай наемодателят може с
едностранно писмено волеизявление за развали договора, без да дава на
наемателя подходящ срок за изпълнение. В този случай волеизявлението за
разваляне произвежда своето действие от момента на неговото получаване от
наемателя или негов представител.
7
С тази клауза страните са уговорили формата на неизпълнение от
страна на наемателя, която съставлява основание наемодателят да развали за
в бъдеще (да прекрати) действието на договора за наем, предвид нормата на
чл.88, ал.1, изр.1 ЗЗД. Страните са се съгласили, че уговорената форма на
неизпълнение на договорните задължения от страна на наемателя са от такова
естество, че не е необходимо наемодателят да определя подходящ срок за
изпълнение. Ето защо правно релевантно за извършването на преценка дали
облигационната връзка между страните е прекратена на разглежданото
основание е наличието на предвидената в чл.14.2 от договора форма на
неизпълнение на задълженията на наемателя.
От представените по делото разписки се установи, че ответницата е
заплащала в рамките на уговорения срок дължимия месечен наем за периода
15.11.2017 г. – 15.02.2018 г. Следващото плащане е извършено на 28.04.2018
г., когато е изпратен пощенски запис на ищцата. Не се установи по делото
ищцата да не е приемала предложеното от ответницата изпълнение на
договорното й задължение да заплати дължимата наемна цена. Свидетелят Г.
– съпруг на ответницата, дава показания, че ищцата се е укривала от тях. В
тази им част показанията му не се подкрепят от останалите ангажирани по
делото доказателства. Следва да се отбележи също така, че свидетелят не е
посочил кога са правени опити от страна на ответницата да плати дължимия
наем, но ищцата се е укривала и не е приемала предложената престация. Ето
защо се налага изводът, че към момента на отправяне на нотариалната покана
– 08.05.2018 г., е налице забава повече от 15 дни на плащането на месечната
наемна вноска за периода 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г. С оглед на това ищцата
е разполагала с право едностранно да прекрати действието на договора за
наем. Тъй като волеизявлението на ищцата е достигнало до ответницата на
10.05.2018 г., от този момент е настъпило неговото конститутивно действие и
облигационната връзка между страните е прекратена за в бъдеще.
Спори се между страните дали ответницата е погасила задължението
си към ищцата за заплащане на наем за периода 15.03.2018 г. – 10.05.2018 г.
За посочения период размерът на дължимия наем възлиза на 542, 89
лв. От ангажираните по делото писмени доказателства от „Български пощи“
ЕАД се установи изпращането на пощенски запис в полза на ищцата.
Неговата стойност е 155 лв., съгласно показанията на разпитания пред СРС
свидетел Г. – обстоятелство, за което страните не спорят в настоящото
производство.
С отправената от ищцата нотариална покана за прекратяване
действието на сключения между страните договор за наем се съдържа
волеизявление за прихващане между предоставения от ответницата депозит в
размер на 300 лв., който подлежи на връщане при прекратяване на договора,
както и задълженията на ответницата суми за наем и консумативи, описани в
нотариалната покана.
Решаващият съд е приел, че в последното открито съдебно заседание
процесуалният представител на ответницата е отправил възражение за
прихващане между платения депозит и дължимия наем, което е
преклудирано, на основание чл.133 ГПК и същото не е обсъдено.
Позоваването на процесуалния представител на ответницата на
прихващане на посочените суми не е заявено като процесуално прихващане.
Правно релевантно в случая е обстоятелството, че с постъпилия в срока по
8
чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба ответницата оспорва
наличието на непогасени задължения към ищцата. Ето защо съдът следва да
съобрази ангажираните от страните доказателства, свързани с релевантни за
спорното право обстоятелства.
В разглеждания случай с изпратената нотариална покана за
разваляне на договора за наем ищцата е отправила волеизявление за
прихващане между дължимия от ответницата наем и консумативи и
предоставения депозит в размер на 300 лв. На основание чл.103 ЗЗД, когато
две лица си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи, всяко
едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване
срещу задължението си. Регламентираните в посочената норма предпоставки
са налице – в тежест на ответницата е налице изискуемо задължение за
заплащане на наем за периода 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г., както и е налице
насрещно задължение на ищцата да върне предоставения депозит при
прекратяване на договора в размер на 300 лв. Право на ищцата е да прецени с
кои задължения на ответницата, произтичащи от договора за наем, да
извърши прихващане. В случая първото посоченото задължение на
ответницата, с което се извършва прихващане, е задължението за заплащане
на наем. Ето защо и на основание чл.103, ал.1 ЗЗД вр. с чл.104 ЗЗД, с
достигане на волеизявлението за прихващане на 10.05.2018 г., когато е
връчена нотариалната покана, е частично погасено задължението на
ответницата за заплащане на наем за периода 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г. със
сумата от 300 лв. Така непогасената част от дължимия наем за този период
възлиза на 10 лв. Предвид обстоятелството, че по делото не е установено
погасяване на задължението на ответницата за периода 01.05.2018 г. –
10.05.2018 г. в размер на 77, 89 лв., общият размер на непогасеното
задължение за заплащане на наем за исковия период възлиза на 87, 89 лв.
Жалбоподателката – ответник поддържа, че уговорените неустойки
са нищожни.
В клаузата на чл.3 от договора страните са постигнали съгласие, че
ако наемателят забави изпълнението на задължението си за плащане на
наемната цена в срок, същият дължи на наемодателя неустойка в размер на на
0, 3 % на ден.
Вземането за неустойка става изискуемо при виновно неизпълнение
на договорно задължение. В този смисъл на база договорното
правоотношение се развива вторично санкционно правоотношение. За да
бъде основателна претенцията за заплащане на неустойка, кредиторът следва
да докаже само фактът на неизпълнението. Той не е длъжен да доказва, че е
претърпял вреди, нито техния размер, като такава се дължи и без да са
настъпили вреди. Това е така, защото посредством неустойката страните по
договора предварително определят размера на обезщетението за
предполагаемите вреди, които съобразно разпоредбата на чл.92 ЗЗД не е
нужно да се доказват.
Съгласно задължителните разяснения, дадени с ТР № 1 от 15.06.2010
г. по тълк. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, не е нищожна клауза за неустойка в
приватизационните и търговските договори, уговорена без краен предел или
без фиксиран срок, до който тя може да се начислява. нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции като
9
преценка за това се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора. В мотивите е разяснено също така, че автономията на
волята на страните да определят свободно съдържанието на договора и в
частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в
две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на
повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави. В този
смисъл ограничението се отнася както за гражданските, така и за търговските
сделки по аргумент от чл.288 ТЗ. Добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
(чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат
от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът
следи служебно. Преценката за нищожност на неустойката поради
накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като
могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии:
естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията,
изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог,
ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна)
и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна
негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнение на задължението вреди.
В случая ответницата своевременно е направил възражение за
нищожност на неустоечните клаузи.
Размерът на дължимата неустойка за забава на наемната цена е
определяем, като в договора за наем е уговорен способа за определяне на
нейния размер, който не е ограничен като размер или период на забавата. – 0,
3 % на ден. Към момента на сключване на договора неустойката е в размер,
който
надвишава
размера очакваните от неизпълнение на задължението вреди. Размерът на
неустойката възлиза на 109, 50 % годишно, поради което води до
неоснователно разместване на блага извън целите на договора за наем
(решение № 75 от 07.07.2020 г. по т. д. № 732/2019 г. на ВКС, ТК, ІІ ТО). При
това положение се налага изводът, че неустойката е уговорена извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, поради
което е в нарушение на добрите нрави. Ето защо и на основание чл.26, ал.1 вр.
с ал.4 ЗЗД, същата е нищожна и като такава не е произвела правно действие.
Ето защо предявеният иск за заплащане на неустойка за забава върху
дължимият наем се явява изцяло неоснователен.
В клаузата на чл.14.5 от договора страните са уговорили, ако след
рпекратяване на договора (независимо от причината) наемателят остане в
имота и не предаде незабавно държането и ползването му на наемодателя, то
наемателят дължи неустойка в размер на 50 лв. за всеки просрочен ден.
Съгласно разясненията, дадени с решение № 227 от 07.09.2010 г. по
т. д. № 409/2009 г. на ВКС, ТК, ІІ ТО, независимо, че с нормата на чл.236, ал.2
ЗЗД законодателят е създал правна възможност за обезщетяване на вредите,
10
които наемодателят търпи от произволното ползване на наетия имот, след
преустановяване на наемния договор, чрез присъждане на обезщетение в
размер на пазарния наем и в този смисъл същото се явява заместваща наема
престация, при липса на законодателно разрешение в противен смисъл, тази
норма се явява правно ирелевантна за уговаряне на неустойка за
неизпълнение на това основно задължение на наемателя, имаща и санкционни
функции. Ето защо в рамките на установената в нормата на чл.9 ЗЗД
договорна страните могат да уговарят неустойка при неизпълнение на
задължението на наемателя да върне наетия имот след прекратяване на
договора за наем. За валидността и действието на неустойката намират
приложение разясненията, дадени с цитираното тълкувателно решение.
Жалбоподателката – ответник поддържа, че уговорената неустойка е
нищожна, а жалбоподателката по насрещната въззивна жалба поддържа, че
неустойката не е прекомерна.
Мнозинството на съдебния състав счита, че разглежданата неустойка
е прекомерна по своя характер, но е действителна. Липсата на уговорен краен
предел и срок за начисляване на неустойката не я прави нищожна, доколкото
и периодът, и размерът на неустойката, са последица единствено от
виновното бездействие на страната по договора, в който смисъл е решение №
104 от 26.06.2017 г. по гр. д. № 2559/2016 г. на ВКС, ГК, ІV ГО, постановено
по реда на чл.290 ГПК. Функциите на неустойката са не само обезпечителни
и обезщетителни, но и санкционни – размерът на неустойката не може да бъде
сведен до точния размер на вредите от неизпълнение, тъй като това би
обезсмислило санкционната функция на неустойката (решение № 122 от
18.07.2019 г. по гр. д. № 3238/2018 г. на ВКС, ГК, ІV ГО, постановено по реда
на чл.290 ГПК). Неизпълнението на задължението за предаване на имота
лишава наемодателя от възможността за личното му ползване, съответно за
реализиране на доходи от отдаването под наем. В конкретния случай тези
вреди са далеч под уговорения размер на неустойка от 50 лв. на ден или
средно 1 500 лв. на месец. Според мнозинството на съдебния състав този
размер на уговорената неустойка не води до нейната нищожност, тъй като е в
рамките на присъщите й функции, но прави същата прекомерна, поради което
следва да бъде намалена. В хода на производството по делото не изслушана
съдебно – счетоводна експертиза относно средния пазарен наем за процесния
имот, с оглед извършване на обоснована преценка относно размера на
вредите, които наемодателят търпи от неизпълнение на задължението на
наемателя да върне наетия имот след прекратяване на договора. Ето защо
мнозинството на съдебния състав приема, че същият възлиза на 310 лв. С
оглед на това и доколкото ответницата своевременно е възразила срещу
размера на уговорката неустойка, същия следва да се намали на 310 лв.
месечно. Ето защо дължимата неустойка по чл.14.5 от договора за наем за
периода 11.05.2018 г. – 11.07.2018 г. възлиза на 620 лв.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат частично,
обжалваното решение следва да се отмени в частта, с която е уважен искът за
заплащане на наем за сумата над 87, 89 лв. до 387, 89 лв., в частта, с която е
уважен предявеният иск за сумата от 118, 40 лв. – неустойка за периода
21.03.2018 г. – 11.07.2018 г., както и за сумата над 620 лв. до 1 550 лв. –
неустойка за периода 111.05.2018 г. – 11.07.2018 г., като исковете в тази им
част следва да се отхвърлят. Решението в останалата обжалвана част следва
11
да се потвърди.
По разноските по производството:
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на
жалбоподателката – ответник следва да се присъди сумата от 167, 87 лв. –
сторени разноски във въззивното производство по съразмерност, а на
основание чл.78, ал.3 ГПК следва да се присъди сумата от 175 лв. – заплатено
възнаграждение за един адвокат по съразмерност.
На основание чл.78, ал.3 ГПК вр. с чл.38, ал.2 ЗАдв. в полза на адв.
К.Г. следва да се присъди сумата от 212, 71 лв.
Обжалваното решение следва да се отмени и в частта, с която в
тежест на ответницата е възложена сумата над 167, 03 лв. до 485, 76 лв. В
полза на ответницата следва да се присъди сумата от още 170, 50 лв.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 116611 от 16.05.2019 г., постановено по гр. д.
№ 45986/2018 г. по описа на СРС, І ГО, 159 състав, В ЧАСТТА, с която Ц.Х.
М. – Г., ЕГН **********, е осъдена да заплати на Д. ЦВ. Г., ЕГН **********,
сумата над 87, 89 (осемдесет и седем лева и осемдесет и девет стотинки) лв.
до 387, 89 (триста осемдесет и седем лева и осемдесет и девет стотинки) лв.,
на основание чл.232, ал.2 ЗЗД, от която: 10 лв. за 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г.
и 77, 89 лв. – за периода 01.05.2018 г. – 10.05.2018 г., представляваща наемна
цена, дължима по силата на чл.4 и чл.6 от договор за наем на недвижим имот,
находящ се в гр. София, ж. к. „****,, представляваща гарсониера с площ от
44 кв. м., В ЧАСТТА, с която Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, е осъдена да
заплати на Д. ЦВ. Г., ЕГН **********, сумата от 118, 40 (сто и осемнадесет
лева и четиридесет стотинки) лв., на основание чл.92 ЗЗД, представляваща
неустойка за забава върху главницата за периода 21.03.2018 г. – 11.07.2018 г.,
В ЧАСТТА, с която Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, е осъдена да заплати на Д.
ЦВ. Г., ЕГН **********, сумата над 620 (шестстотин и двадесет) лв. до 1 550
(хиляда петстотин и петдесет) лв., на основание чл.92 ЗЗД, представляваща
неустойка за неизпълнение на задължението за предаване на държането на
имота за периода 11.05.2018 г. – 11.07.2018 г., както и В ЧАСТТА, с която
Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, е осъдена да заплати на Д. ЦВ. Г., ЕГН
**********, над 167, 03 (сто шестдесет и седем лева и три стотинки) лв. до
485, 76 (четиристотин осемдесет и пет лева и седемдесет и шест стотинки)
лв., на основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща сторени разноски по
производството, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени в условията на обективно,
кумулативно съединяване от Д. ЦВ. Г., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж.
к. „****, срещу Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София,
бул. „****, офис 217 – адв. В.З. – за заплащане на сумата над 87, 89
(осемдесет и седем лева и осемдесет и девет стотинки) лв. до 387, 89 (триста
осемдесет и седем лева и осемдесет и девет стотинки) лв., на основание
чл.232, ал.2 ЗЗД, от която: 10 лв. за 15.03.2018 г. – 15.04.2018 г. и 77, 89 лв. –
за периода 01.05.2018 г. – 10.05.2018 г., представляваща наемна цена,
дължима по силата на чл.4 и чл.6 от договор за наем на недвижим имот,
12
находящ се в гр. София, ж. к. „****,, представляваща гарсониера с площ от
44 кв. м.; за заплащане на сумата от 118, 40 (сто и осемнадесет лева и
четиридесет стотинки) лв.,на основание чл.92 ЗЗД, представляваща неустойка
за забава върху главницата за периода 21.03.2018 г. – 11.07.2018 г., както и за
заплащане на сумата над 620 (шестстотин и двадесет) лв. до 1 550 (хиляда
петстотин и петдесет) лв., на основание чл.92 ЗЗД, представляваща неустойка
за неизпълнение на задължението за предаване на държането на имота за
периода 11.05.2018 г. – 11.07.2018 г., като неоснователни.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 116611 от 16.05.2019 г., постановено
по гр. д. № 45986/2018 г. по описа на СРС, І ГО, 159 състав, В
ОСТАНАЛАТА ОБЖАЛВАНА ЧАСТ.
ОСЪЖДА Д. ЦВ. Г., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж. к.
„****, да заплати Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София,
бул. „****, офис 217 – адв. В.З., на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 167,
87 (сто шестдесет и седем лева и осемдесет и седем стотинки) лв.,
представляваща сторени разноски във въззивното производство по
съразмерност, да заплати сумата от 175 (сто седемдесет и пет) лв., на
основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща възнаграждение за един адвокат
за осъществяване на процесуално представителство във въззивното
производство, да заплати сумата от още 170, 50 (сто и седемдесет лева и
петдесет стотинки), лв., на основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща
сторени разноски в производството пред СРС, съразмерно с отхвърлената
част от иска.
ОСЪЖДА Ц.Х. М. – Г., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.
София, бул. „****, офис 217 – адв. В.З., да заплати на адв. К.С. Г., сак ЛИЧЕН
ПРОФЕСИОНАЛЕН № ****, с адрес гр. София, ул. ****, сумата от 212, 71
(двеста и дванадесет лева и седемдесет и един лева
Решението в частта, с която е отхвърлен предявеният иск с правно
основание чл.92 ЗЗД за сумата над 118, 40 лв. до 316, 98 лв., е влязло в сила,
като необжалвано.
Решението не подлежи на обжалване, на основание чл.280, ал.3, т.1
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13