Р Е Ш Е Н И Е

 

     №…….../18.12.2018 г.

гр. Варна

 

 В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и трети ноември през две хиляди и осемдесета година, в състав:

 

                                                                                                                  СЪДИЯ: МИЛА КОЛЕВА

        

при секретаря Мария Манолова,

като разгледа докладваното от съдията Колева

търговско дело № 542 по описа за 2018 г.,

за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявеният иск е с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

 

По изложените в исковата молба обстоятелства, ОБЩИНА ВАРНА, БУЛСТАТ *********, с адрес в гр. Варна, ул. „Осми приморски полк“ № 43, представлявана от Кмета И.П., е поискала да бъдат развалени сключените между нея, в качеството на продавач, и „СТРОЙБИЛД“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ян Палах“ № 13, представлявано от управителите Я.И.Д.и П.А.П., в качеството на купувач, Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г., Договор № Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007 г., заедно с Анекс № 1/02.06.2009 г., Анекс № 2/11.05.2010 г. и Анекс № 3/14.12.2010 г., поради виновно неизпълнение на задължението на купувача да заплати договорената цена в размер на 320 176 лв., на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Претендира присъждане и на направените съдебно-деловодните разноски в производството, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.

В исковата молба ищецът ОБЩИНА ВАРНА твърди, че след проведени търгове с явно наддаване и взети решения на Общинския съвет на Община Варна със „СТРОЙБИЛД“ ООД са сключили Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г., с който ищецът е продал на ответника имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3, с площ 245 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, срещу цена представляваща 31% от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия район, с пазарен еквивалент в размер на 160 088 лв., както и Договор № № Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007 г., с който ищецът е продал на ответника имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ II-2,2A, с площ 175 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, подрайон 14, кв. 560, срещу цена представляваща 31% от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен с паричен еквивалент в размер на 160 088,13 лв. Сочи, че впоследствие страните на 02.06.2009 г. са сключили Анекс № 1 към Договорите във връзка с обособяване на нов имот УПИ IV-2,2A,3, кв. 560, 14 м.р. на гр. Варна, с площ 428,78 кв.м. върху двата имота УПИ I-3 и УПИ II-2,2A, предмет на продажбите по двата договора, съгласно влязъл в сила ПУП-ПРЗ и РУП със Заповед № Г-244/25.07.2008 г. на Зам.-кмета на Община Варна, като е съставен нов АОС 5494/13.01.2009 г. и е одобрен идеен проект за жилищна сграда в имота. Излага, че съобразно анекса чл. 1 от Договорите е променен и се приема, че между страните се продава новообособения имот срещу цена 31% бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане или в размер общо 320 176 лв., като правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД след прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни и нежилищни имоти, съгласно подписания анекс по чл. 10.1 от договора. Твърди, че страните са сключили и Анекс № 2 от 11.05.2010 г. към Договорите, с който са разпределили собствеността върху обектите, което е било предвидено да бъдат застроени в имота, като съобразно предвиденото застрояване на жилищната сграда ОБЩИНА ВАРНА следва да получи обезщетение в размер от 31%, представляващо 834.97 кв.м. застроена площ и 17 обекта, а „СТРОЙБИЛД“ ООД ще получи 69% или 1858.49 кв.м. застроена площ и 33 обекта, описани подробно в протокола за разпределение на обектите от бъдещата сграда. Сочи, че в анекса са постигнали и споразумение Общината да не доплаща разликата в процента на обезщетение. Излага, че страните са сключили Анекс № 3 от 14.12.2010 г. към Договорите, с който уговарят плащането на дължимия ДДС. Твърди, че обособения имот УПИ IV-2,2A,3 е индивидуализиран като поземлен имот с идентификатор 10135.1030.369 с площ 419 кв.м., съобразно издадената скица от СГКК-Варна и е съставен АОС № 7284/14.12.2012 г. Ищецът излага, че към 2012 г. обектът не е въведен в експлоатация и Общината не е получила договореното обезщетение в завършен вид, като в тази връзка е задържала депозит в размер на 39 140 лв. като гаранция. Сочи, че ответникът е отправил предложение за ново проектиране на бъдещата жилищна сграда на основание новосъставен идеен проект, с което недобросъвестно е променил предмета на договора без това да е договорено между страните. Твърди, че с подписването на Анекс № 1 от 02.06.2009 г. Общината е изпълнила задължението си да прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, а ответникът е бездействал, което е довело до незавършване на строителния процес – издаване на разрешение за строеж, откриване на строителна площадка, съставяне на актовете по време на строителството, въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване, като Община Варна не е получила обезщетение в размер на 31% от застроената площ и не е получила в собственост предвидените за изграждане 17 обекта, съответно и сумата в размер на 320 176 лв. Сочи, че не е имало пречки за извършване на строителството по вина на Община Варна или вследствие на изменение на устройствените показатели на терена, предмет на продажбата. Излага, че към 23.02.2017 г., след оглед на имота от служители на Общината, се установява, че същият се ползва като нерегламентиран паркинг, а след оглед на 31.03.2017 г. не е констатирано наличие на строителна дейност, техника или друга активност. Твърди, че с писмо от 03.10.2017 г. е отправена към ответника покана за доброволно изпълнение на парично задължение в размер на 320 176 лв. в 14-дневен срок, но плащане не е постъпило в срока. Сочи, че на 04.01.2018 г. е изпратено писмо до ответното дружество, с което го уведомява за изложените факти, като в него се съдържа и волеизявление за прекратяване на договорите, но писмото не е потърсено. Твърди, че гореизложеното обосновава правния му интерес да иска разваляне на сключените договори и анекси, поради което моли съда за решение в този смисъл и присъждане на разноски.

Ответникът „СТРОЙБИЛД“ ООД подава отговор на исковата молба, с който не оспорва, че е сключил с ищеца посочените договори и анекси. Твърди обаче, че за да изпълни задълженията си по тях е следвало да стане собственик на имотите, да получи разрешение за строеж, да изгради обектите и да ги въведе в експлоатация и тогава да ги предаде на Общината. Сочи, че още от датата на подписване на договорите ищецът не е могъл да въведе ответника във владение и да го легитимира като собственик, поради което е изпаднал в забава. Излага, че в имотите е имало сгради с наематели на Община Варна, което ответникът не е имал възможност да отстрани и е нямало как да започне строителство. Твърди, че опразването на имотите е завършено едва на 20.11.2012 г., когато с констативен протокол е прието, че всички сгради са съборени. Сочи, че след подписване на договорите кметът е издал заповед с която е разпоредено собствеността върху имотите да се прехвърли на ответника след прехвърляне на собствеността върху изградените обекти, което било недоразумение. Излага, че няма как ответникът да получи разрешение за строеж, след като не е собственик на земята и проведения търг е бил за придобиване на собственост, а не за отстъпване право на строеж. Твърди, че въпреки тези условия се е съгласил да продължи изпълнението на договорите, като на 15.03.2008 г. е сключил договор с архитект С. Минков, на който е възложено изготвянето на инвестиционен проект и площообразуване на обектите. Сочи, че ищецът се е опитал да впише договорите в Служба по вписванията, но му е било отказано от съдията по вписванията, защото продажбата е извършена под условие, като определението не е обжалвано и АОС не е отменен. Твърди, че след подписване на анекс е следвало ищецът да поиска от главния архитект на Община Варна да издаде разрешение за строеж, но това не се е случило. Излага, че след освобождаването на имота от наемателите след 20.11.2012 г. изготвеният от ответника проект не е могъл вече да бъде използван, защото е изминал едногодишен срок от изготвянето и законодателството се е изменило. Твърди, че във връзка с измененията в ЗУТ и други подзаконови актове е следвало разгърнатата застроена площ да се намали с около 200 кв.м. и да се извърши ново площообразуване на отделните обекти, поради което е изготвен нов проект през 2015 г. Сочи, че е представил проекта на ищеца на 31.03.2015 г., като е сключил и предварителни договори с „ЕНЕРГО-ПРО“ и „ВиК“ за снабдяване на строежа с електричество и вода, но Общината не е изразила становище. Излага, че през 2018 г. е установил, че в имота се разполага строителна техника във връзка със строеж в съседен имот. Признава, че на 09.03.2018 г. е получил писмо от кмета на Общината за заплащане на сумата от 320 176 лв., но не е получил покана за изпълнение преди тази дата. Сочи, че след липсата на отговор от страна на Общината, във връзка с уреждане на правоотношенията, на 25.04.2018 г. ответникът с две платежни нареждания е превел сумите 136 441,13 лв. и 144 595 лв. на ищеца, с което последният е бил уведомен с писмо. Твърди, че се е издължил по Договорите и ги е вписал в Служба по вписванията, но след известно задържане на сумите същите са върнати по сметката на адвоката на ответника. Излага, че след като Общината твърди, че с подписването на договорите през 2007 г. е прехвърлила собствеността върху имотите, то искът им за разваляне е погасен по давност. Сочи, че Общината е в забава при изпълнение на договорите, защото е освободила имота едва след 2012 г., не е издала разрешение за строеж, не е отговорила на предложението за промяна на проекта и е върнала поисканата от нея сума. Моли за отхвърляне на иска и определяне на срок на ответника да преведе дължимата по договорите сума.

Ищецът подава допълнителна искова молба, с която поддържа вече изложеното. Оспорва твърдението на ответника, че Общината е изпаднала в забава. Признава, че в имота е имало сгради и наематели. Не оспорва воденето на кореспонденция между страните след предявяване на иска, както и заплащането на суми с две преводни нареждания, които впоследствие са били върнати на ответника. Твърди, че няма основание за връщане на платените суми за депозити, защото е налице неизпълнение от страна на ответника. Оспорва възражението, че искът е погасен по давност, като подробно излага правни аргументи в тази насока. Твърди, че ответникът е уведомен за развалянето на договора, като ако този факт не се установи, исковата молба да се счита за изявление за разваляне.

Ответникът подава отговор на допълнителна искова молба, с който поддържа вече изложеното. Допълнително сочи, че от времето на подписване на договора Общината не е изпълнявала задълженията си да издаде визи за проектиране и да освободи терена, което ответникът е нямало как да извърши без съдействието на администрацията. Излага, че е изготвил инвестиционен проект и площообразуване и е било налице съгласуване кои обекти ще бъдат прехвърлени на Общината, но е нямало как да започне строителството. Твърди, че ищецът е в забава, защото не е отговорил на предложения нов инвестиционен проект, съобразно уговореното в чл. 6 и 7 от Договорите. Сочи, че въпреки, че е изпълнил задължението си да заплати поисканите от ищеца суми, депозитите и местната такса не са върнати.

В съдебно заседание и с писмена защита процесуалният представител на ищеца юрисконсулт С.Н. поддържа така предявения иск и моли за неговото уважаване. Претендира присъждане на разноски, съобразно представения по делото списък по чл. 80 от ГПК.

В съдебно заседание и с писмена защита ответникът, чрез процесуалния представител адв. А.Ж., моли предявения иск да бъде отхвърлен. Претендират присъждане на разноски, съобразно представения по делото списък по чл. 80 от ГПК.

 

Окръжният съд, преценявайки събраните по делото доказателства и доводите на страните по реда на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

 

На 26.09.2007 г. между ОБЩИНА ВАРНА, в качеството на продавач, и „СТРОЙБИЛД“ ООД – Варна, в качеството на купувач, е бил сключен Договор № Д-7-9200/1559,  с който продавачът продава на купувача имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3, с площ 245 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, срещу цена, представляваща 31% от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен, с пазарен еквивалент в размер на 160 088,13 лв. В същия договор е посочено, че пазарната оценка на имота, определена от лицензиран оценител е в размер на 154 924 лв. В чл. 9 от същия е посочено, че купувачът прехвърля правото на собственост на изградени жилищни или нежилищни имоти в сградата, предвидена за изграждане върху продавания терени или вече изградени такива в същия подрайон или в такъв с подобни характеристики, по плана на гр. Варна, въведени в експлоатация с разрешение за ползването издадено в срок не по-голям от 5 /пет/ години от датата на прехвърлянето им в собственост на продавача, съответстващи на достигнатия на търга от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен. Същевременно в чл. 1, т. 1 от договора е предвидено, че правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД, след прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни или нежилищни имоти, съгласно подписан анекс по чл. 10, т. 1 от договора, с който ще бъдат конкретизирани конкретните обекти, които следва да се прехвърлят на ОБЩИНА ВАРНА.

На горепосочената дата е бил подписан и втори Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г., с който ищецът е продал на ответника имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ II-2,2A, с площ 175 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, подрайон 14, кв. 560, срещу цена представляваща 31% от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон, с пазарен еквивалент в размер на 160 088 лв. В чл. 9 от този договор е налице идентична уговорка като тази по чл. 9 от първия договор, като в чл. 1, т. 1 от договора е предвидено, че правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД след прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни или нежилищни имоти, след подписване на анекс по чл. 10, т. 1 от договора, с който ще бъдат конкретизирани конкретните обекти, които следва да се прехвърлят на ОБЩИНА ВАРНА. Сключването и на двата договора е извършено въз основа на решение на Общински съвет – Варна, взето по протокол № 55/13.06.2007 г., с което е дадено съгласие за продажба чрез търг с явно наддаване срещу цена, представляваща определен на търга процент от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане в продавания терен или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон с определеното на търга РЗП на недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3 в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна, като са определени условията на търга. При същите условия е дадено и съгласие за продажба чрез търг с явно наддаване на недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ II-2,2А в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна, като са определени тръжните условия и е възложено на Кмета на Община Варна да сключи договор със спечелилия търга участник. От представените по делото доказателства е видно, че в следствие на тези решения е бил проведен търг, в резултат на който Кмета на Община Варна е издал заповед № 3329/20.09.2007 г., с която е наредил на основание чл. 35, ал. 1 от ЗОС да се прехвърли правото на собственост върху УПИ I-3 в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна на „СТРОЙБИЛД“ ООД срещу 31% обезщетение от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон в полза на ОБЩИНА ВАРНА с пазарен паричен еквивалент в размер на 160 088,13 лв., като в заповедта изрично е посочено правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД, след прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни или нежилищни имоти така, както е посочено в решението на Общински съвет – Варна по протокол № 55/13.06.2007 г. По същия начин е процедирано и по отношение на недвижим имот, представляващ УПИ II-2,2А в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна, за който е издадена заповед № 3334/20.09.2007 г. на Кмета на Община Варна. От данните по делото е видно, че имотите, предмет на двата договора, са били съседни такива. В тази връзка „СТРОЙБИЛД“ ООД е подало молба вх. № ОБС-7-2600(124) от 06.11.2007 г., с която е предложило на ОБЩИНА ВАРНА да изработи за своя сметка нов подробен устройствен план, с който да била създадена възможност да се постигнат по-добри строителни показатели, което би било в интерес и на двете страни по договора. С писмо № ОБС-7-260(124) от 14.11.2007 г. ОБЩИНА ВАРНА е уведомила ответника по делото, че дава съгласие за изготвянето на нов план за регулация и застрояване, обхващащ двата имота. В последствие е била издадена заповед № Г-244/25.07.2008 г. на Зам.кмета на Община Варна, с която от имотите, предмет на двата договора, е бил създаден един общ УПИ, а именно УПИ IV-2,2A,3 в кв. 560, 14 м.р. на гр. Варна, с площ 428,78 кв.м. В резултат на това, след като от имотите, предмет на двата договора, е създаден един общ имот, то двата договора фактически са обединени в един такъв, още повече, че условията и по двата са били идентични. С предложение вх. № Д-7-9200(1558) от 30.09.2008 г. „СТРОЙБИЛД“ ООД е предложило на ОБЩИНА ВАРНА вариант за обезщетение, съгласно изготвен идеен проект, който е бил приложен към молбата. На 02.06.2009 г. е бил подписан Анекс № 1/02.06.2009 г. към двата договора, с който е коригиран текста на чл. 1 от същите, като е посочено, че продавачът продава, а купувачът купува имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ IV-2,2А,3 в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна, срещу цена, представляваща 31% бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени жилищни и нежилищни имоти в същия подрайон, с пазарен еквивалент, равен на сбора от пазарните еквиваленти на УПИ I-3 и УПИ II-2,2A, в размер на общо 320 176 лв., като правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД, след прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни и нежилищни имоти, съгласно подписан анекс по чл. 10.1 от договора. На 11.05.2010 г. е бил подписан Анекс № 2 към двата договора, с който на основание чл. 10.1 от основните договори е извършено разпределение на собствеността върху обектите в сградата, която ще бъде построена върху имота, предмет на договорите. Тъй като ОБЩИНА ВАРНА е получавала обекти, чиито РЗП е по-голяма от предвидените в договорите 31%, е уговорено разликата да не бъде доплащана от ОБЩИНА ВАРНА. Последният подписан между страните анекс към тези договори е Анекс № 3/14.12.2010 г., който се отнася до дължимия се ДДС върху прехвърлянето на обектите от „СТРОЙБИЛД“ ООД на ОБЩИНА ВАРНА.

Не се спори между страните, че към настоящия момент не е налице изградена сграда върху имота, предмет на двата договора. Видно от представените по делото доказателства, една от причините за това е обстоятелството, че в имота са се намирали сгради, които са собственост на ОБЩИНА ВАРНА и е имало самонастанили се в тях лица. Освобождаването на имота от тези самонастанили се лица е станало през 2011 г., видно от приложените към допълнителната искова молба два приемо-предавателни протокола, първият от които е от 10.03.2011 г., а вторият – от 05.04.2011 г., с които се удостоверява, че Общината е получила от наематели на общински жилища, намиращи се в продавания имот, ключовете от тези жилища. Същевременно от приложения към отговора на исковата молба протокол от 20.11.2012 г. на комисия на ищеца се установява, че към момента на огледа – датата на съставяне на протокола, всички сгради в имота са съборени.

Така сключените договори имат характеристиките на договор за покупко-продажба с елементи на договор за замяна, като водещ е договора за покупко-продажба, което следва както от решението на Общински съвет – Варна, така и от основанието, на което са сключени, а именно чл. 35, ал. 1 от ЗОС. В този случай купувачът дължи на продавача цената на имота, предмет на договорите. Видно от разпоредбата на чл. 65, ал. 1 от ЗЗД, кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо различно от дължимото. По силата на ал. 2 на посочената разпоредба обаче, може да бъде сключено съглашение между кредитора и длъжника, при което последния да предостави на длъжника нещо различно от дължимото се. Поради това не съществува пречка при договор за покупко-продажба да бъде постигнато съглашение длъжникът вместо продажната цена да предостави на кредитора свой собствен имот, като в този случай при съдебно отстранение или скрити недостатъци на полученото ще се прилагат съответно правилата на продажбата. В случаите като конкретния, когато кредиторът се съгласи да получи имот на длъжника, с последващото съглашение по чл. 65, ал. 2 от ЗЗД се постига ефекта на договор за замяна, за който съгласно чл. 223 от ЗЗД се прилагат съответно правилата на договора за покупко-продажба. Законът не съдържа забрана съглашението по чл. 65, ал. 2 от ЗЗД да бъде постигнато едновременно с постигането на съгласието по основния договор, както е станало и в конкретния случай. При това следва да се има предвид, че този начин на уреждане на отношенията между страните по договорите, чрез който се постига ефекта на замяната, не е в противоречие с разпоредбата на чл. 40 от ЗОС в редакцията й към момента, в който договорите са сключени. В случая обаче така, както са уговорени насрещните престации, ответникът е в невъзможност да изпълни точно задълженията си. От тълкуването на договорите следва, че „СТРОЙБИЛД“ ООД е следвало да изгради сградата в имота, предмет на договорите, и в последствие да прехвърли правото на собственост върху определените по чл. 10, т. 1 от тях обекти на ОБЩИНА ВАРНА. Това задължение обаче може да бъде изпълнено само, ако дружеството придобие сградата от момента на построяването й, което е възможно, ако той е собственик на имота, върху който тя е построена – чл. 92 от ЗС или, ако има учредено право на строеж върху имота. Второто основание за придобиване на правото на собственост върху сградата се изключва, доколкото с процесните договори не се учредява правото на строеж на дружеството, а се цели прехвърляне на правото на собственост върху самия имот, а не учредяване на ограничено вещно право върху него. Първото основание – приращението по чл. 92 от ЗС, не може да се осъществи при така уговорените в договорите условия, дори и дружеството да извърши строеж на сградата, предвид клаузата по чл. 1, т. 1 от двата договора, предвиждаща, че правото на собственост върху имотите се прехвърля на „СТРОЙБИЛД“ ООД от момента, в който то прехвърли на ОБЩИНА ВАРНА обектите по чл. 10, т. 1 от договорите. Уговорката за отложено прехвърляне на правото на собственост не противоречи на закона и поначало съответства на правилото по чл. 200, ал. 2 от ЗЗД, че цената на продаваната вещ следва да бъде заплатена в момента на предаването й. В конкретния случай обаче това отлагателно условие е пречка да възникне право на собственост върху построената в имота сграда в полза на дружеството, въз основа на което то да прехвърли определените обекти на ОБЩИНА ВАРНА. По силата на уговорката по чл. 1, т. 1 от двата договора, всичко построено в имота до момента на прехвърляне на правото на собственост ще е собственост на ОБЩИНА ВАРНА по силата на чл. 92 от ЗС и няма да има необходимост „СТРОЙБИЛД“ ООД да й прехвърля обектите по чл. 10, т. 1 от договорите, а обратното – Общината ще следва да прехвърли на дружеството обектите, които по силата на договорите следва да останат негова собственост. Предвид на това, неизпълнението на задължението за построяване на сградата и прехвърляне на предвидените по Анекс № 2/11.05.2010 г. към договорите обекти на ОБЩИНА ВАРНА, не може да бъде вменено във вина на ответното дружество.

Освен горните съображения, следва да се има предвид и обстоятелството, че за да изпълни задълженията си за изграждане на сградата и последващото прехвърляне на конкретизираните по чл. 10, т. 1 от договорите обекти, дружеството следва да се намира във фактическото владение на имота. На това съответства задължението на ОБЩИНА ВАРНА да предаде на дружеството имота, предмет на договорите и то в състояние, годно за използване по уговореното в договорите предназначение. От посоченото по-горе обаче е видно, че до 2012 г. ОБЩИНА ВАРНА не е изпълнила това си задължение, доколкото в имота са били налице постройки – частна общинска собственост, които са били използвани от самонастанили се лица и наематели. Поради тази причина ответното дружество не е могло да пристъпи към евентуално изпълнение на строителството на сградата. Наистина, същото е могло да изготви проектите за същата, като в тази връзка обаче следва да се има предвид, че задължението на дружеството да извършва действията по проектирането е обусловено от издаването на виза за проектиране за имота. В чл. 3 от двата договора е предвидено задължение на продавача - ОБЩИНА ВАРНА да осигури издаването на виза за проектиране в срок до 30 дни, считано от датата на подписване на договорите на името на купувача – ответното дружество. Посочено е, че тази виза се издава от районната администрация по местонахождението на обекта въз основа на обичайните изискуеми документи, като всички дължими такси за съгласуването на визата за проектиране със съответните служби и организации са за сметка на ответното дружество. Доказателствената тежест да бъде установено издаването на такава виза е върху ОБЩИНА ВАРНА, като същата не е ангажирала доказателства в тази насока. Доколкото действията на „СТРОЙБИЛД“ ООД по изготвяне на необходимите проекти за сградата са предпоставени от изпълнението на задължението по чл. 3 от договорите от ОБЩИНА ВАРНА, след като това задължение не е изпълнено, ответното дружество не може да се счита задължено да предприема последващи действия по изготвяне на проектите. Ответното дружество обаче е предприемало действия в тази насока, което се установява от приложените към отговора на исковата молба Договор от 15.03.2008 г. за извършване на проекто-проучвателни работи; инвестиционен проект, част: архитектурна, фаза: идеен проект от 2008 г.; заявление № ТП 0002238 до „Водоснабдяване и канализация – Варна” ООД и предварителен договор за присъединяване на обект на клиент към електроразпределителната мрежа от 01.12.2014 г. Обстоятелството, че ответното дружество е предприемало действия във връзка с проектирането на бъдещата сграда, която трябва да бъде изградена в имота, предмет на договорите, се установява и от предложение рег. № ОСИС-Д 15001906ВН от 31.03.2015 г. С това предложение дружеството е уведомило ОБЩИНА ВАРНА, че във връзка с промени в нормативните актове се е наложило ново проектиране на жилищната сграда, в следствие на което е изготвен нов инвестиционен проект и се отправя предложение за конкретни обекти, които да бъдат определени за ОБЩИНА ВАРНА, съгласно този проект. С оглед на тези доказателства съдът намира, че не е налице неизпълнение на договорите, което да бъде вменено във вина на ответното дружество. На първо място, Общината не е доказала, че е изпълнила задължението си по чл. 3 от договорите да издаде необходимата за проектирането виза на името на ответното дружество и на второ място, същата не е предала реално имота, предмет на договорите, на дружеството в състояние, годно да послужи за предвиденото в договорите предназначение. Същевременно, с оглед на уговореното отлагателно условие по чл. 1, т. 1 от договорите, ответното дружество не е могло да предприема каквито и да са действия по снабдяване с изискуемите се от закона книжа и документи за извършване на строителството на негово име, тъй като не е било собственик на имота, а оттам не може да е и инвеститор на строежа, като липсва и пълномощно от страна на ОБЩИНА ВАРНА за снабдяването на дружеството с тези документи.

Освен гореизложеното следва да се има предвид, че исковата молба, въз основа на която е образувано настоящото производство, е постъпила в съда на 10.04.2018 г., като е била подадена по пощата на 05.04.2018 г. Преди предявяването на иска, на 03.10.2017 г. Кметът на Община Варна е изпратил писмо № РД-17019245ВН, в което е посочил, че към датата на изпращане на писмото е останало неизпълнено насрещно изискуемо задължение за заплащане на договорената цена от страна на продавача по двата договора. С оглед на това, ответното дружество е поканено в 14-дневен срок да внесе по сметката на ОБЩИНА ВАРНА сумата от 320 176 лв. Липсват данни това писмо да е получено от ответното дружество преди датата на предявяване на иска. Приложените към исковата молба доказателства за извършените опити за връчване сочат на това, че ОБЩИНА ВАРНА е предприемала такива чрез собствени служители и то е прилагала установения в АПК ред за връчване. С оглед на така приложения ред за връчване обаче, писмото не може да се счита достигнало до адресата си, доколкото връчването по реда на АПК е допустимо в административните производства, но не и в отношенията между равнопоставени лица, каквито са страните по договорите. С оглед на това, следва да се приеме за доказано твърдението на ответното дружество, че то е узнало за това писмо след като е получило от Общината препис от всички документи, свързани с договорите, въз основа на заявления от 20.02.2018 г. и 01.03.2018 г. В тази връзка, със заявление рег. № РД 17019245ВН_017ВН от 25.04.2018 г., дружеството е уведомило ОБЩИНА ВАРНА, че на 25.04.2018 г. е превело по сметката на Общината сумите от 144 595 лв. и 136 441,31 лв. по двата договора, като заявило, че към тези суми следва да бъдат прибавени и внесените на 17.09.2007 г. депозити за участия в търга и изпълнение на договорите в размер съответно от 15 493 лв. и 23 647 лв. Внесените на 25.04.2018 г. суми са били върнати от ОБЩИНА ВАРНА по сметка на ответното дружество с две платежни нареждания от 15.05.2018 г.

Както се посочи по-горе, процесните договори съдържат елементите както на договор за покупко-продажба, така и на договор за замяна, като елементите на втория договор се дължат на постигнато между страните съглашение по чл. 65, ал. 2 от ЗЗД. В тази връзка законът не ограничава страните от възможността да постигнат последващо споразумение по чл. 65, ал. 2 от ЗЗД, с което да преуредят отношенията си по договора. Поради това не е налице пречка, след като страните са се съгласили вместо продажната цена купувачът да прехвърли правото на собственост върху негов собствен имот, в последствие да се постигне споразумение, при което тази уговорка да отпадне, а купувача да заплати продажната цена на имота. В конкретния случай това съглашение би следвало да се сключи в същата форма, в която са сключени и договорите – писмена такава. При това не е необходимо това да стане с един общ писмен документ, а е достатъчно да са налице изходящи от всяка една от страните писмени документи, насочени към другата страна, с които да се постигне съгласуване на волята на страните. Като предложение в тази насока от страна на ОБЩИНА ВАРНА следва да се разгледа писмо рег. № РД17019245ВН от 03.10.2017 г., с което е поискано от „СТРОЙБИЛД“ ООД да внесе в 14-дневен срок по сметка на ОБЩИНА ВАРНА сумата от 320 176 лв., тъй като в самите договори не е посочено основание за плащане на такава сума, а това е равностойността на обезщетението в размер на 31% от РЗП, което е следвало да бъде получено от ОБЩИНА ВАРНА. В този смисъл искането за заплащане на паричната равностойност на това обезщетение следва да се тълкува като предложение за уреждане на отношенията по договорите между страните чрез заплащане на паричната равностойност на обезщетението. В отговор на това, ответното дружество е уведомило ищеца, че внася сумите от 144 595 лв. и 136 441,31 лв. по двата договора, като заявило, че към тези суми следва да бъдат прибавени и внесените на 17.09.2007 г. депозити за участия в търга и изпълнение на договорите в размер съответно от 15 493 лв. и 23 647 лв., за които са представени две платежни нареждания от 25.04.2018 г. Посочено е, че общият размер на тези суми е по-малък от поискания от ОБЩИНА ВАРНА. Разликата между двете обаче се покрива от „СТРОЙБИЛД“ ООД с внесените от дружеството гаранции за участие в търговете и изпълнение на договорите.

С оглед на това следва да бъде прието за доказано, че между страните е налице и съгласие задълженията на „СТРОЙБИЛД“ ООД към ОБЩИНА ВАРНА по договорите да бъдат изпълнени чрез внасяне на горепосочената сума от 320 176 лв., като от доказателствата по делото е видно, че преди дружеството да внесе на 25.04.2018 г. сумите, до него не са достигнали изявления на ОБЩИНА ВАРНА в противен смисъл. Следва да се има предвид, че в този случай не е съществувало основанието за задържане от ОБЩИНА ВАРНА на внесената от „СТРОЙБИЛД“ ООД гаранция за участие в търговете и изпълнение на договорите и дружеството е имало възможността да я прихване срещу дължимата се продажна цена. Поради това с превеждането на двете суми ответното дружество е изпълнило искането на ОБЩИНА ВАРНА за заплащане на дължимата се по двата договора сума, т.е. налице е надлежно изпълнение, съобразно направеното от Общината искане. Видно от данните по делото обаче, ОБЩИНА ВАРНА е превела обратно на „СТРОЙБИЛД“ ООД внесените от него суми без първоначално внесената гаранция за изпълнение на договорите. По този начин ОБЩИНА ВАРНА е отказала исканото от самата нея изпълнение, поради което е налице хипотезата на чл. 95 от ЗЗД и ОБЩИНА ВАРНА следва да се счита изпаднала в забава. Последиците от тази забава са уредени в чл. 96 от ЗЗД, съгласно който, ако длъжникът /в конкретния случай „СТРОЙБИЛД“ ООД/ е бил в забава, той се освобождава от нейните последици. Това означава, че въпреки наличието на забава на длъжника, договорите не могат да бъдат развалени на основание на същата.  Съгласно чл. 97 от ЗЗД, ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът може да се освободи като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението. Пари, ценни книжа и ценности могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешение на съда. В конкретния случай, доколкото сумите са преведени по банковата сметка на ОБЩИНА ВАРНА, следва да се приеме, че е изпълнено изискването по чл. 97 от ЗЗД. Посочената разпоредба изисква парите да бъдат оставени за пазене в банка по сметка на името на кредитора. Същият резултат се постига и в случаите, когато парите бъдат преведени по сметката на самия кредитор. В случая е без значение обстоятелството, че кредиторът в последствие е върнал сумите по сметката на ответното дружество, тъй като същият би могъл да направи това и от откритата на негово име сметка по реда на чл. 97 от ЗЗД. С оглед на това са налице предпоставките по чл. 95 и чл. 97 от ЗЗД, поради което и съгласно чл. 96 от ЗЗД „СТРОЙБИЛД“ ООД следва да се счита освободено от последиците от забавата си, поради което и договорите не могат да бъдат развалени на това основание. Още повече, че извършеното на 25.04.2018 г. плащане е осъществено в хода на вече висящото исково производство, поради което се приравнява на предложение за изпълнение по чл. 87, ал. 3, изр. 2 от ЗЗД, което обаче не е било прието от кредитора. С оглед на това връщането на заплатените от „СТРОЙБИЛД“ ООД парични суми от страна на ОБЩИНА ВАРНА също не може да послужи като основание за разваляне на договорите поради виновно неизпълнение от страна на длъжника.

Предвид на изложеното, така предявеният иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен и като  такъв следва да бъде отхвърлен.

 

По отношение на разноските:

 

С оглед изхода на делото и в съответствие с направеното искане за присъждане на разноски, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 4000 лв. разноски по делото, представляващи платено адвокатско възнаграждение, за което е представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК и надлежни доказателства за извършването им /л. 355 и л. 388/, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.

Воден от гореизложеното и в същия смисъл, съдът

 

Р Е Ш И :

 

ОТХЪРЛЯ предявения  от ОБЩИНА ВАРНА, БУЛСТАТ *********, с адрес в гр. Варна, ул. „Осми приморски полк“ № 43, представлявана от Кмета И.П., срещу „СТРОЙБИЛД“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ян Палах“ № 13, представлявано от управителите Я.И.Д.и П.А.П., иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на сключените между ОБЩИНА ВАРНА, в качеството на продавач, и „СТРОЙБИЛД“ ООД, в качеството на купувач, Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г., Договор № Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007 г., заедно с Анекс № 1/02.06.2009 г., Анекс № 2/11.05.2010 г. и Анекс № 3/14.12.2010 г., поради виновно неизпълнение на задълженията от страна на купувача.

ОСЪЖДА ОБЩИНА ВАРНА, БУЛСТАТ *********, с адрес в гр. Варна, ул. „Осми приморски полк“ № 43, да заплати на „СТРОЙБИЛД“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Ян Палах“ № 13, сумата от 4000,00 лв. /четири хиляди лева/ разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването на препис от същото на страните.

 

 

СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: