№ 335
гр. София, 09.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Кристина Филипова
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20211000501615 по описа за 2021 година
при секретаря Мария Крайнова, за да се произнесе, взе предвид следното:
С решение 261445 от 26.11.2020 г. на СГС, Първо ГО, 3 състав по гр.д. № 10970/ 2017
г. е отхвърлен като неоснователен предявеният от С. В. К. и Г. М. срещу Г. П. Ю. и С. Г. Ю.
иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, за заплащане на сумата 55 009,41 лв. – частичен иск
от 110 000 евро, дадена от ищците на неосъществено основание по предварителен договор
за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 04.11.2009 г., дължима в условията
на разделност, както следва: ¾ от Г. П. Ю. и ¼ от С. Г. Ю., ведно със законната лихва,
считано от завеждане на делото до окончателното плащане.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от адв. Д.П. като процесуален
представител на ищците С. В. К. и Г. М.. Жалбата е подадена в срок и е допустима. Излагат
се съображения, че искът следва да бъде уважен, а решението – отменено.
Няма подаден отговор на жалбата от страна на особения представител на Г. П. Ю. и С.
Г. Ю..
Няма доказателствени искания към настоящата инстанция.
Направеното оплакване за липса на доклад по чл. 146 ГПК съдът е приел за
основателно, поради което с определението си за насрочване на делото съобразно
правомощията си на въззивна инстанция е посочил следното. Твърденията на ищците, така,
както са уточнени след отмяна на хода по същество с молба на л. 288 от
първоинстанционната преписка, следва да се квалифицират като иск за връщане на дадената
сума от 55 009,41 лв., частично от 110 000 евро, на отпаднало основание поради разваляне с
исковата молба на предварителен договор от 04.11.2009 г., сключен между Г. Ю. и Г. П. Ю.
от една страна и С. В. К. и Г. М., дължима в условията на разделност, както следва: ¾ от Г.
П. Ю. и ¼ от С. Г. Ю. – чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД. В тежест на ищците е да
докажат даването на търсената сума, както и че имат право на разваляне на договора и
поради това основанието за даването на сумата е отпаднало.
1
Възраженията на особения представител на ответниците в отговора на исковата молба
и становището по уточнението след отмяна на хода по същество от 19.03.2020 г. са
квалифицирани като твърдение, че е налице основание за получаване на търсената сума. В
тежест на ответниците е да докажат наличието на основание за получаване и за задържане
на сумата.
От настоящата инстанция са приети уточненията на иска така, както са направени в
молба на л. 288 от първоинстанционната преписка. Поради нередовност на направеното
увеличение на иска в с.з. от 09.11.2020 г., съдът е дал указания за отстраняването й и е приел
уточнението на исковете съгласно молба от 07.09.2021 г.
По искане на въззивните жалбоподатели съобразно дадената им възможност след
посочване на фактите от значение за спора и тежестта за доказването им е назначена СТЕ
относно стойността на неизпълнените съобразно техните твърдения СМР към 10.02.2011 г.
В съдебно заседание процесуалният представител на жалбоподателите поддържа
жалбата, а в хода по същество устно и в писмена защита твърди, че с предявяване на
исковата молба ищците са прекратили действието и са развалили сключения на 04.11.2009 г.
предварителен договор поради липсата на валидно изпълнение от ответниците.
Неизпълнението на ищците на задължението им за плащане на цената по нотариалния акт не
правело ответниците изправна страна в отношенията по изпълнение на предварителния
договор. Обектът, който е следвало да бъде построен, никога не бил приел вида според
уговореното в предварителния договор, като това се доказвало последователно от
приключвателния протокол от 05.02.2011 г., описанието на обекта в нотариалния акт от
25.08.2011 г., заключението на вещото лице по и.д. 14/2014 на ДСИ при РС Радомир от
23.04.2014 г. и постановлението за възлагане на имота от 09.06.2016 г. Поради
дезинтересиране на ответниците от изпълнението на договора се стигнало до там, че
изпълнението на неизпълнената част от предварителния договор било станало за ищците
невъзможно изцяло.
Особеният представител на ответниците по иска и ответници по жалбата я оспорва в
с.з.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.
По правилността на обжалвания акт във връзка с оплакванията и доводите на страните
въззивният съд намира следното.
Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето във връзка с
чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Между страните е уговорена приложимост на българското право (чл. 21 от
предварителния договор от 04.11.2009 г.), поради което това е правото, приложимо във
връзка с твърденията за изпълнение и неизпълнение по договора, предмет на разглеждане в
настоящия спор. Пред въззивната инстанция не е спорно и се установява от доказателствата,
че между Г. П. Ю. и Г. Ю. от една страна, и С. В. К. и Г. М., от друга страна, на 04.11.2009 г.
е сключен предварителен договор за покупко - продажба на следния недвижим имот: къща,
с обща площ от 100 кв.м., разположена в парцел в с. ***, община ***, с граници: В. С.,
горски фонд, обществена собственост и път с площ 2 000 кв.м. за цена от 110 000 евро (т.2).
В деня на подписване на договора е платена сумата от 15 000 евро и в тази част договорът
служи за разписка (т. 4.1.). Срокът за предаване на обекта е 10.02.2011 г. Съгласно
нотариален акт № 33, т.1, рeг. № 265, нот. дело № 33 от 2007 г. продавачите са собственици
на недвижимия имот, върху който следва да бъде построена къщата, предмет на
предварителния договор.
Представени са платежни нареждания, съответно: от 04.11.2009 г. за сумата 5 000 лв.,
от 05.11.2009 г. за сумата 6 900 лв., от 05.11.2009 г. за сумата 7 200 лв., от 05.11.2009 г. – за
9 600 лв. – с основание за плащане договор от 04.11.2009 г и от 14.01.2010 г. – за 70 000 евро
– без посочване на основанието. В предварителния договор продавачът Г.Ю. е записала, че
2
сумата от 110 000 (сто и десет хиляди) евро е платена, поради което съдът приема, че цената
по предварителния договор е платена.
В приключвателен протокол от 05.02.2011 г., подписан от всички страни по
предварителния договор, са описани забележки по приемането на обекта (л. 57 от делото на
САС): застроената площ е по-малка от описаната от 100 кв.м. и е поставено изискване да се
увеличи с помощта на добавяне на тераса; липса на паркинг, на зона за шезлонги, на
присъединяване за външна канализация, електричество, водопровод, на детска площадка,
алуминиева дограма и ПДФ врати, както и кухненски мебели на първия етаж.
С нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 111, том II, peг. № 1550,
дело 294 от 25.08.2011 г. на нотариус № 073 в регистъра на НК, с район на действие PC
Радомир, ответниците са прехвърлили на ищцата Г. М., действаща чрез пълномощника си С.
К., правото на собственост върху масивна триетажна жилищна сграда № 1, със застроена
площ 32, 50 кв.м., с разгъната застроена площ 100 кв.м., която сграда е построена в южната
част на поземлен имот, придобит като земя за земеделско ползване на основание пар. 4б
ПЗР на ЗСПЗЗ, находящ се в землището на с. ***, община ***, област ***, махала „***“, с
площ 2 366 кв.м., съставляващ имот 871.3 по плана на новообразуваните имоти на с.
Ковачевци, одобрен със Заповед № РД-11 от 2007 г., изменен със Заповед РД-78 от
05.05.2011 г., при граници на имота по скица – черен път, общински имот, имот 871.1,
горски фонд и имот 871.4, за сумата 11 000 евро, която е следвало да се заплати от купувача
до 25.08.2013 г. В нотариалния акт като документ, предоставен на нотариуса, е описано
удостоверение за въвеждане в експлоатация на имота, предмет на сделката, от 18.05.2011 г.
Със заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК по ч.гр.д. №
36000/2013 г. на СРС, 123 състав Г. М. е осъдена да заплати посочената в този нотариален
акт сума от 11 000 евро, ведно със законната лихва, считано от 27.08.2013 г. до
окончателното изплащане на вземането, а въз основа на изпълнителен лист по тази заповед
е образувано и.д. № 14 по описа за 2014 г. на ДСИ при Районен съд – Радомир.
Изпълнението е насочено срещу имота, предмет на нотариален акт № 111, том II, peг. №
1550, дело 294 от 25.08.2011 г. Същият е продаден на трето лице чрез публична продан,
проведена от 03.05.2016 г. до 03.06.2016 г., за сумата 17 611 лв. и с постановление на ДСИ
от 09.06.2016 г. е възложен на купувача.
Г. Ю. e починал на 13.10.2015 г. и Г. П. Ю. и С. Г. Ю. са негови наследници по закон
(удостоверение за наследници № 1022/16.10.2015 г. на Столична община).
Според създадената задължителна практика, обективирана в постановените реда на
чл.290 ГПК: решение № 21/30.06.2015 г. по т.д. № 1107/2012 г. на ВКС, I т.о.; решение №
178/12.11.2010 г.по т.д. № 60/2010 г. на ВКС, II т.о., решение № 233/21.12.2013г. по т.д. №
514/2012 г. на ВКС, I т.о., правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по
своя характер. Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие
на неизпълнение по един двустранен договор. В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от
фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с
извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се
предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и
с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок.
Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако
изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то
е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в
уговореното време. (чл. 87, ал. 2 ЗЗД).
В настоящия случай ищците твърдят пълно неизпълнение на предварителния договор,
с което обосновават правото си да развалят договора и твърдят, че им се дължи връщане на
отпаднало основание на цената от 110 000 евро, като по делото претендират частично сумата
от 55 009,41 лв. Следва да се отговори на въпроса надлежно ли е упражнено правото на
разваляне. Вън от съмнение е, че изявлението може да бъде направено с исковата молба.
3
Това положение не е спорно още в практиката на ВС, като е потвърдено и от практиката на
ВКС в решение №178/12.11.2010 по дело № 60/2010 на ВКС, ТК, II т.о. изрично по
материалноправния въпрос относно извънсъдебния начин на разваляне на договора:
възможно ли е договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба на
ответника. В последното е цитирано решение № 286/26.02.1996 г. по гр. дело № 1294/1995 г.
на ВС на РБ, V г.о., според което в исковата молба, с която се претендират последиците от
развалянето на договора, имплицитно се съдържа предупреждение и волеизявление за
разваляне на договора поради неизпълнение на задължения на другата страна.
Съдът приема, че в предварителния договор от 04.11.2009 г. са инкорпорирани два
договора. Единият е организационният за прехвърляне на правото на собственост, който е
изпълнен от продавача с изповядването на продажбата чрез нотариалния акт от 25.08.2011 г.
Твърденията на ищците за връзката между предварителния договор и нотариалния акт в
хода на процеса са противоречиви. В исковата молба се твърди, че в нотариалния акт е
предоговорена цената от предварителния договор, следователно едната сделка е
продължение на другата, като самият нотариален акт е представен от ищците. В уточняваща
молба пред СГС се съдържат твърдения, че нотариалният акт не е в изпълнение на
предварителния договор. Пред писмената защита за въззивната инстанция обаче, се твърди,
че между двете има връзка. В този смисъл следва да се тълкува доводът, че имотът никога
не е приел вида според уговореното в предварителния договор, като това се доказва
последователно от приключвателния протокол от 05.02.2011 г., описанието на обекта в
нотариалния акт от 25.08.2011 г., заключението на вещото лице по и.д. 14/2014 на ДСИ при
РС Радомир от 23.04.2014 г. и постановлението за възлагане на имота от 09.06.2016 г.
Обвързването на състоянието на имота според обещаното с предварителния договор със
състоянието му към момента на подписване на нотариалния акт категорично показва
връзката между двата договора – предварителен и окончателен. Описаните на имота в
предварителния договор и в нотариалния акт е сходно – става дума за къща с обща площ от
100 кв.м. (РЗП – 100 кв.м. в нотариалния акт) в земя, индивидуализирана с едни и същи
белези – граници и площ. Ето защо, предварителният договор не може да бъде развален
поради неизпълнение, тъй като с нотариалния акт от 25.08.2011 г. собствеността е
прехвърлена и задължението на продавача е изпълнено.
Другият договор, инкорпориран в предварителния договор, е за строителство на къща
(за изработка) и по него изпълнението е прието със забележки от купувачите съгласно
приключвателен протокол от 05.02.2011. Следва да се отговори на въпроса могат ли
купувачите (възложители) да развалят договора за изработка поради твърдяното от тях
неизпълнение. С протокола от 05.02.2011 г. не е даден срок за отстраняване на забележките.
Предвид посочването в нотариалния акт на удостоверение за въвеждане в експлоатация на
имота от 18.05.2011 г., съдът приема, че към тази дата е била отстранена забележката липса
на присъединяване за външна канализация, електричество, водопровод. Неоснователно е
поддържаното и пред двете инстанции твърдение на ищците – жалбоподатели, че е поето
задължение за изграждане на къща от 100 кв.м., а е прехвърлена къща от 32 кв.м. Не се
установява разминаване между уговореното и престираното, тъй като РЗП е 100 кв.м., а ЗП е
32,50 кв.м. В предварителния договор е записано : къща с обща площ от 100 кв.м. В
нотариалния акт е записано, че имотът, който се прехвърля, е със застроена площ от 32,50
кв.м. и разгъната застроена площ от 100 кв.м. Впоследствие това описание е повторено и в
протокол за опис на недвижим имот, заключението на вещото лице по и.д. 14/2014 на ДСИ
при РС Радомир от 23.04.2014 г. и постановлението за възлагане на имота от 09.06.2016 г.
Изрично в този смисъл е и заключението на СТЕ, изготвено от инж. А.Х., според което
общата площ от 100 кв.м. означава разгъната застроена площ от 100 кв.м. Максималната
допустима застроена площ без изискване за промяна на предназначението на земеделските
земи, какъвто е настоящият случай, е 35 кв.м. съгласно приложимата към 2009 година
Наредба № 2 от 10.04.1998 г. за застрояване в земеделските земи.
По повод останалите забележки, описани в приключвателния протокол: липса на
паркинг, на зона за шезлонги, на детска площадка, алуминиева дограма и ПДФ врати, както
4
и кухненски мебели на първия етаж, съдът приема следното. От описанията на имота в
преписката по изпълнителното дело, както и заключението на ВЛ, прието от САС, не може
да се направи извод дали са отстранени, поради което при тежест за доказване за
ответниците, следва да се приеме, че не са. За да може да бъде развален договорът обаче,
следва тези недостатъци да са толкова съществени, че вещта да е негодна за употреба, а
такива недостатъци категорично не се установяват по делото. Неотстранените забележки не
правят къщата неизползваема. Този извод на съда е в съответствие с решение № 120 от
20.06.2017 г. по т. д. № 1032 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 1-во т.о. решение
№157/08.11.2010 г. по т.д.№1135/2009 г. на ВКС, ТК, ІІ т.о. и решение №183/30.10.2013г. по
т.д.№820/2012г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., в които се приема, че недостатъците на престирания
резултат - предмет на изработката, не погасяват задължението на възложителя за заплащане
на уговореното възнаграждение, а пораждат права за него, които следва да бъдат упражнени
по реда на чл.265 от ЗЗД и ако бъдат упражнени, могат да доведат или до намаляване на
размера на възнаграждението или до отлагане изискуемостта на задължението за
възнаграждение, а разваляне на договора е допустимо, ако недостатъците са толкова
съществени, че работата е негодна за нейното договорно или обикновено предназначение.
Само по себе си обстоятелството, че преди или по време на приемането на изпълнената
работа са направени възражения за недостатъци, не обуславя извод, че липсва приемане и
съответно не е възникнало задължение за заплащане на възнаграждение. Едно от основните
задължения на поръчващия /възложителя/ е да приеме извършената съгласно договора
работа, като при приемането той трябва да прегледа работата и да направи всички
възражения за неправилно изпълнение, освен ако се касае за такива недостатъци, които не
могат да се открият при обикновения начин на приемане или се появят по - късно. Ако
недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за нейното договорно или
обикновено предназначение, възложителят може да откаже да я приеме и да упражни
правото си по чл. 265 ал.2 от ЗЗД да развали договора. Когато възложената работа е
извършена с недостатъци, за възложителя се поражда потестативното право да избере една
от алтернативно предвидените в чл. 265, ал.1 ЗЗД възможности, като отговорността на
изпълнителя и правата на възложителя са обусловени от характера на недостатъците и
отражението им върху годността на изработеното. (Решение № 9 от 05.06.2017 г. по т. д. №
2690 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение).
Ищците са подписали протокола за приемане на обекта със забележки, като по-
съществената част от тях са неоснователни към момента на подписване на нотариалния акт:
твърдяното разминаване в площта и присъединяването към доставчиците на комунални
услуги. Нещо повече, те са изповядали сделка за прехвърляне на имота няколко месеца след
приемането със забележки и дори са се съгласили да платят още 11 000 евро за масивната
триетажна къща, която са получили в собственост. Няма доводи, че са били въведени в
заблуждение при подписване на нотариалния акт или за наличието на друг порок на волята.
По изложените съображения няма основание за разваляне на договора от 04.11.2009 г. и
съответно за връщане на платената цена, което обуславя неоснователност на иска и на
въззивната жалба.
Поради съвпадане на изводите на двете инстанции като краен резултат решението
следва да бъде потвърдено. С тези мотиви, Апелативен съд – София, 1 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261445 от 26.11.2020 г. на СГС, Първо ГО, 3 състав по
гр.д. № 10970/ 2017 г.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6