РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 28.10.2020 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на пети октомври две хиляди и
двадесета година в състав:
СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 6807/2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано
е по искова молба с вх. № 67604/23.05.2019 г., предявена от Л.Д.Г., с ЕГН: **********, с адрес: ***, против Н.Г.К., с ЕГН: **********, с адрес: ***.
Ищцата
Л.Д.Г. твърди, че на 24.11.2015 г. е сключила с Н.Г.К. договор, по силата на
който ответникът се задължил да продаде на ищцата ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София, СО-район „Триадица“, местността „Кръстова вада“, представляващ имот с пл. № 1482, с площ от
2693 кв.м. и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София,
СО-район „Триадица“, местността „Кръстова вада“,
представляващ имот с пл. № 1422, с площ по графични данни 2923 кв.м.
Уговорената обща продажна цена била в размер на 240 000 евро – по
120 000 евро за всеки един имот, като при сключване на договора, на
24.11.2015 г., ищцата заплатила на ответника сумата от 24 000 евро,
представляваща капаро и част от продажната цена. Съгласно чл. 2.1 от договора,
ответникът се е задължил да й продаде имотите в 5-месечен срок от подписване на
договора, който срок бил продължен с допълнително споразумение до 15.08.2016 г.
В исковата молба се твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си нито в
уговорения срок, нито след това. Освен това, задължението не можело да бъде
изпълнено от ответника, тъй като последният не придобил имотите, предмет на
договора от 24.11.2015 г. С нотариална покана от 16.11.2018 г., ищцата поканила
ответника да изпълни задължението си по договора или да счита договора за
развален и да й върне сумата от 24 000 евро. Поканата била връчена по реда
на чл. 47, ал. 1 ГПК, като ответникът не се явил пред нотариуса на посочения в
нея ден и час. На 07.12.2017 г, ищцата
изпратила по куриер нова покана до ответника, но пратката се върнала като
непотърсена.
Ищцата
твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си в уговорения срок, било
невъзможно да го изпълни, а и тя вече няма интерес от изпълнение.
Предвид изложеното, ищцата моли, да бъде
поставено решение, с което ответникът да бъде осъден да й заплати сумата от 24 000 евро, представляваща заплатена като „капаро“ част от
продажната цена по развален предварителен договор от 24.11.2015 г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковата молба до окончателното плащане.
Ищецът претендира и направените по делото разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК, ответникът Н.Г.К.
е депозирал отговор на искова молба. Ответникът не оспорва, че е сключил с
ищцата посочения в исковата молба договор с твърдяното съдържание, както и че
по силата на договора е получил от ищцата сумата от 24 000 евро.
Ответникът
оспорва иска с възражението, че е неоснователен. Излага съображения, че
съгласно чл. 1.1 от предварителния договор от 24.11.2015 г. е следвало да
участва в публична продан по придобиване на процесните
недвижими имоти. Същевременно, обаче, не било уточнено „в публичната продан в
какво по своя характер производство“ е следвало да участва, за да получи
възможността да придобие имотите, нито било посочено конкретното производство. Ответникът счита, че предвиденият в чл. 2 от
договора 5-месечен срок за сключване на окончателен договор не тече за времето
на обжалване на проданта, в която е придобил имотите. Сочи, че производствата
по продажба на двата имота все още не били приключили. Ответникът бил обявен по
реда на чл. 492 ГПК за купувач на имот с пл. № 1422 с Протокол за обявяване на наддавателни предложения № 163/23.05.2019 г. по изп.дело № 20189210401766 по описа на ЧСИ, с рег. № 921 от
КЧСИ, но по изпълнителното дело не било постановено възлагане. Другият недвижим
имот бил предмет на публична продан по изп.дело №
20148440400754 по описа на ЧСИ, с рег. № 844 от КЧСИ, но нямало яснота относно
купувача на имота, предвид невнасянето в предвидения срок за предложената
най-висока цена. Същевременно, с решение от 23.10.2019 г. по т.д. № 24/2019 г.
по описа на Окръжен съд – Враца, било открито производство по несъстоятелност
срещу собственика на имотите – „С.С.“ ЕООД, като
производството по делото било спряно. С оглед постановеното от Окръжен съд –
Враца решение, на основание чл. 638, ал. 1 ТЗ, производствата и по двете
изпълнителна дела били спрени.
Ответникът
излага съображения, че с оглед уговорения с процесния
договор начин за придобиване собствеността върху имотите, както и с оглед
разпоредбите на чл. 2 от договора, предвиждащи прекъсване на 5-месечния срок до
приключване на обжалването на публичната продан, то сключването на окончателен
договор било изначално обусловено от действията на трето лице. Освен това, следвало
да се съобразят и разпоредбите на чл. 3.3 от договора, включително и разгледани
във вр. с чл. 2, от които следвало, че 5-месечен срок
въобще не е следвало да тече до реалното започване на публичната продан. И по
двете изпълнителни дела било налице обжалване, които препятствали издаването на
годен титул за собственост в полза на ответника.
С
оглед на изложеното, ответникът счита, че е изпълнил задълженията си по чл. 1
от договора, че не е изтекъл срокът за прехвърляне на на
собствеността върху имотите на купувача, респ. че процесният
договор не е развален. Заявява, че договорът ще бъде изпълнен веднала след придобиване на имотите с влезли в сила
постановления за възлагане. Моли искът
да бъде отхвърлен.
Съдът приема от фактическа и правна страна следното:
Предявен
е иск с правна квалификация чл. 55, ал.
1, предл. 3 ЗЗД.
Ищцата поддържа, че задължението на ответника за
връщане на сумата от 24 000 евро е
възникнало след развалянето на сключения с него договор, т.е. след отпадане на
основанието за задържане на даденото, поради което и спорното право намира
своето основание в предвидената в чл. 55, ал.1, предл.
трето ЗЗД - специална хипотеза на неоснователно обогатяване.
Разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД,
предвижда, че всеки е длъжен да върне онова,
което е получил с оглед на отпаднало основание. Следователно разглежданият иск би бил основателен,
ако ищецът докаже съществуване на основанието при получаване на престацията и отпадане на основанието с обратна сила,
например при унищожаване на договора, прекратяване при настъпване на
предвидено условие, а в случая -
разваляне поради неизпълнение.
Правото на разваляне на договор е преобразуващо право, което възниква при
наличието на следния фактически състав: наличие на валидно сключен между страните
договор; неизпълнение на задълженията на
насрещната страна по договора, независимо
от формата на неизпълнение – пълно, забавено или частично; неизпълнението
да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Ищецът не е длъжен да доказва факта на неизпълнението на
задълженията по него, тъй като се касае за отрицателен факт. Тежестта на
доказване относно положителния факт на изпълнението на договорните задължения
лежи върху ответника, който евентуално и следва да понесе неблагоприятните
последици при неустановяването му. При наличието на посочените предпоставки в
полза на кредитора възниква потестативно право да
развали договора, чието упражняване се осъществява с извънсъдебно едностранно
изявления, отправено до длъжника. В тази
връзка правото по чл. 88 от ЗЗД има обратно действие, а при развалянето
страните са длъжни да върнат получените престации,
което оправдава прилагането на чл. 55, ал. 1, предл.
3 от ЗЗД.
В
настоящия случай, страните не спорят, че на 24.11.2015 г. са сключили договор, по силата на който
Н.Г.К. се задължил, да продаде на Л.Д.Г., правото на собственост върху подробно
описаните: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София,
местността „Кръстова вада“, представляващ имот с пл.
№ 1482, и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София,
местността „Кръстова вада“, представляващ имот с пл.
№ 1422.
Не
се спори по делото, че на 24.11.2015 г., ищцата е заплатила в полза на
ответника сумата от 24 000 евро, представляваща капаро и част от
продажната цена.
Тези
факти са отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията
между страните по делото (с определението от 06.01.2020 г.), а и се установяват
от представените по делото доказателства – договора от 24.11.2015 г. и
нареждането за превод от 24.11.2015 г.
Следователно между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение, породено
от процесния договор от 24.11.2015 г., по който страните
са се задължили да сключат окончателен договор.
В
чл. 1 от договора от 24.11.2015 г. е посочено, че продавачът се задължава да
участва на публична продан, на която ще бъдат изнесени двата недвижими имоти.
Съгласно
чл. 2.1 от договора, продавачът се задължава да продаде на купувача посочените
имоти, в 5-месечен срок от деня на
подписване на договора (….), като
този срок се прекъсва ако публичната продан бъде обжалвана от трето лице извън кръга на кредитора (взискател) и длъжника до приключване на производството по
обжалване с влязъл в сила съдебен акт.
Предвиденият
в чл. 4.1 от договора 5-месечен срок за сключване на окончателен договор е
изтекъл на 24.03.2016 г.
На
22.06.2016 г., страните са се споразумели да „удължат“ крайния срок за
сключване на окончателния договор до 15.08.2016 г. – видно от Допълнително
споразумение от 22.06.2016 г. (л. 5).
За
тези факти страните също не спорят.
Спорно
е дали ищцата
притежава потестативното право да развали договора
(наличието на което се оспорва от ответника), дали надлежно го е упражнила,
като ищцата евентуално поддържа, че договорът е развален с исковата молба. Ответникът пък заявява, че не е
изтекъл срокът за прехвърляне на правото на собственост върху имотите, респ. че
процесният договор не е развален.
По делото не се установява към 15.08.2016 г.
ответникът да е придобил правото на
собственост върху имотите, описани в договора. Липсват и такива твърдения.
Липсват и доказателства, че към 15.08.2016 г., ответникът е участвал в публична
продан, респ. няма и как срокът за сключване на окончателен договор да е спрял
(съгласно чл. 2.1 от него). След като несъмнено в уговорения от
страните срок, ответникът нито се е легитимирал като собственик на
имотите, нито е било налице основание за спиране на срока по чл. 2.1 от договора,
то изпълнението по него очевидно е било невъзможно, поради което и за ищцата е възникнало правото да го
развали и да претендира даденото по него.
На
16.11.2018 г. (т.е. над 2 години след изтичане на срока), Л.Д.Г. е
изпратила до ответника нотариална покана, в която е посочила, че са изтекли
„всички разумни срокове“ по договора от 24.11.2015 г., че е направила справка в
имотния регистър, че ответникът не е собственик на имотите, заявила е, че вече
няма интерес от изпълнението, както и че дава на ответника 10-дневен срок за
изпълнение, след изтичането на който ще счита договора за развален.
Покана
е изпратена до ответника чрез нотариус с рег. № 269 от РНКРБ. Видно от
извършеното от нотариуса отбелязване, адресът, на който е изпратена поканата –
гр. София, ж.к. „****, е бил посетен на 20.11.2018 г. Връчителят
е отбелязал, че по сведение от лице от адреса, Н.Г.К. не живее на този адрес.
Залепено е уведомление по чл. 47, ал. 1 ГПК и след изтичане на срока по чл. 47,
ал. 5 ГПК, нотариалната покана е счетена за редовно връчена.
При връчване от нотариус се прилагат общите правила на чл. 37-58 ГПК, като
отказът за получаване по чл. 44 ГПК или отсъствието от адреса по чл. 47 ГПК се
удостоверят от длъжностното лице, а съобщенията се считат за връчени. Доколкото
връчването по реда на чл. 47 ГПК е допустимо при точно изброени предпоставки,
удостоверяване на обстоятелства, относими към същите,
следва да се съдържа в самото съобщение за връчването върху поканата и
конкретно - да е посочена причината, обусловила приложението на чл. 47, ал. 2 ГПК (определение по чл. 274, ал. 3 ГПК - № 47/17.01.2011 г. по ч.т.д. №
719/2010 г. на ВКС, ІІ ТО). Според
определение № 479/20.06.2011 г. по ч.т.д. № 444/11 г. на ВКС, ІІ ТО, наред с удостоверяване
предпоставките по чл. 47, ал. 1 ГПК, за прилагане уведомяване по реда на чл.
47, ал. 2 ГПК е необходимо изпълнение и на предвиденото в ал. 3 на същата
разпоредба; Съгласно определение № 141/02.02.2010 г.
по ч.т.д. № 496/2009 г. на ВКС, І ТО, преценката за предпоставките по чл. 47,
ал. 1 ГПК се извършва въз основа отбелязванията върху
поканата. Следва да има изрично указване как и къде е извършено връчването чрез
залепване на уведомлението (определение № 108/16.02.2012 г. по ч.т.д. № 70/2012
г. на ВКС І ТО, и определение № 857/09.12.2011 г. по ч.т.д. № 623/2011 г. на
ВКС, І ТО и др.).
От
всичко изложено следва изводът, че в съобщението за връчване следва да се
съдържат всички предпоставки, обосновали връчването на поканата по реда на чл.
47 ГПК, включително посочване на датите и адрес на посещение, като целта е
съдът да обоснове извод за законосъобразността на връчването по реда на чл. 47 ГПК, включително дали са били спазени всички предпоставки за залепване на
уведомление по този ред.
В
настоящия случай, видно от вписването от връчителя,
той е посетил адреса един път на 20.11.2018 г., и след като е събрал сведение,
че Н.Г.К. не живее на този адрес, е залепил уведомление по чл. 47, ал. 1 ГПК. Връчителят не е посочил къде точно е залепил уведомлението
(на вратата, около нея, на пощенската кутия) и т.н. Изследването на значението
на този порок, обаче, е безпредметно, тъй като, така или иначе, връчването по
реда на чл. 47, ал. 5 ГПК е нередовно. Причина за това е, че чл. 47, ал. 3 ГПК
(в редакцията след изм. с ДВ, бр. 86/2017 г.) изисква проверка за обявения постоянен и настоящ
на адресата (както и за местоработата му, съответно местослуженето
или мястото за осъществяване на стопанска дейност) и само при констатация за
идентичност между адреса, на който е залепено уведомление и обявения постоянен
и настоящ адрес, ново съобщение не се изпраща. Съгласно чл. 47, ал. 5, изр. ІІ ГПК, ако посоченият адрес не съвпада с постоянния и настоящ адрес, се
разпорежда връчване по настоящия или постоянния адрес по реда на ал. 1 и
2. Видно от справката, извършена в НБД
„Население“ (л. 23), към датата на изпращане на нотариалната покана, обявеният постоянен и
настоящ адрес на Н.Г. *** (считано от 03.08.2017 г.). На този адрес, нотариалната
покана не е била изпращана (респ. на него уведомление не е било залепено),
поради което и с оглед цитираните разпоредби, връчването по реда на чл. 57, ал.
5 ГПК е нередовно.
Впоследствие, ищцата е изпратила още няколко
покани до ответника (л. 9 и сл.), но никоя от нях не
е била връчена по някой от предвидените в ГПК способи.
Съдът приема, обаче, че процесният договор е
бил развален най-късно с получаването на исковата молба и приложените ведно с
нея документи от ответника. Причина за
това е, че исковата молба обективира волеизявлението
на ищеца за разваляне на договора, тъй като се претендират последиците на
развалянето на договора. В този смисъл е
и трайната съдебна практика, според която когато ищецът е направил искане за
разваляне на договора от съда поради неизпълнение на задълженията на ответника,
волята за разваляне на възникналото между страните правоотношение е точно и
ясно изразена. С получаване на препис от исковата молба ответникът е уведомен
за изявлението на ищеца за разваляне на договора (решение № 178/12.2010
г./12.11.2010 г. по т.д. № 60/2010 г. на ВКС, ІІ ТО). В решение № 21/30.06.2015
г. по т.д. № 1107/2012 г. на ВКС, І ТО,
решение № 186/15.07.2014 год. по гр.д. № 6836/2013 г. на ВКС, ІІІ ГО,
решение №218/29.11.2016 по гр.д. № 1306/2016 на ВКС, IV ГО и др. също е прието,
че договорът може да бъде развален и с искова молба. В този случай правото на
извънсъдебно едностранно разваляне на договора се осъществява с исковата молба
с петитума, на която се претендират последиците от
развалянето. В решение № 254/06.04.2020 г. по гр.д. № 1403/2019 г. на ВКС, ІV
ГО също е прието, че макар в исковата молба да не е използван изразът „развалям
договора“, е ясно, че се претендират последиците именно от подобно изявление.
В настоящия случай, с исковата молба не само се претендират последиците
от разваляне на договора, но ведно с нея са били представени и поканите от
ищцата до ответника, обективиращи изричното й
волеизявление за разваляне. Същите са получени от ответника на 11.11.2019 г., когато му е връчен препис от исковата молба
и приложените към нея документи (л. 27). От изтичането на „крайния“ срок за
сключване на окончателен договор -
15.08.2016 г. до предявяването на исковата молба на 23.05.2019 г. са
изминали около 2 години и 10 месеца, който период несъмнено е подходящ срок за
изпълнение.
Независимо от това, съдът приема, че срок за изпълнение не е бил
необходим, тъй като изпълнението не е било възможно (чл. 87, ал. 1 ЗЗД) –
продавачът не е бил собственик на имота.
Поради изложеното, най-късно с получаването на исковата молба от ответника,
изявлението на ищцата е достигнало до знанието на ответника и е предизвикало
заличаване на договорната връзка с ретроактивен ефект
- доколкото ответникът нито твърди, нито доказа и че към предявяване на исковата
молба (а и към разваляне на договора) е
възможно да има изпълнение.
Възраженията на ответника са неоснователни.
В каквато и връзка да бъдат разглеждани разпоредбите от процесния
договор, чл. 2.1 от същия е пределно ясен и не се нуждае от тълкуване. Съгласно
чл. 2.1 от договора, продавачът се задължава да продаде на купувача посочените
имоти, в 5-месечен срок от деня на
подписване на договора. Поради това,
неоснователно е възражението на ответника, че „5-месечен срок въобще не е
следвало да тече до реалното започване на публичната продан“. Това възражение
на ответника не намира опора в процесния договор, а и
се опровергава от допълнителното споразумение между страните, в което изрично е
посочено, че срокът за сключване на окончателен договор е 22.06.2016 г. (без да
се поставят каквито и да е други условия).
Видно от удостоверение с изх. № 019633/06.07.2020 г., издадено по изп.д. № 20148440400754 по описа на ЧСИ с рег. № 844 от
КЧСИ (л. 67), страни по изп.дело са: взискатели - Н.Г.К., Г.С.В.и С.Д.А., а длъжник е „С.С.“ ЕООД /н./.
По това изп.дело за купувач на подробно
описания ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 1422 е била обявена С.Д.А., като
постановлението за възлагене не е влязло в сила, тъй
като е обжалвано от взискателя Н.Г.К. и длъжника „С.С.“ ЕООД /н./.
По делото не е ясно кога е била проведена публичната продан, но така или
иначе предвиденият в чл. 2.1 от процесния договор
срок не е прекъснат, тъй като този срок се прекъсва ако публичната продан бъде обжалвана
от трето лице извън кръга на кредитора (взискател) и
длъжника (съгласно л. 2.1 от договора), а постановлението по изп.д. № 20148440400754 е било обжалвано от взискателя и от длъжника.
Видно от същото удостоверение, по отношение на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 1482 въобще не са извършвани принудителни действия.
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 1422 е бил
предмет на публична продан и по изп.д. №
20189210401766 по описа на ЧСИ с рег. № 921 от КЧСИ още през 2019 г. – видно от
обявление за публична продан от 15.04.2019 г. (л. 33). Видно от Протокол № 163/23.05.2019 г.
(л. 42 и сл.) за купувач е обявен Н.Г.К., но няма данни да е било изготвено
постановление за възлагане.
Видно от удостоверение с изх. № 8208/03.07.2020
г. (л. 68) с протокол от 24.05.2020 г. за купувач е обявен Н.Г.К.,
но изпълнителното дело няма изготвено постановление за възлагане, респ. няма и
депозирани жалби.
Както сочи и ответникът, в процесния договор не е
предвидена нито публичната продан, в която ще участва продавачът, нито по кое
изпълнително дело ще се проведе същата, което е израз на предвидената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. Не е предвидено и спиране и/или прекъсване на срока
по чл. 2.1. в други случаи, освен разгледания по-горе. Ето защо, без значение е
обстоятелството, че длъжникът „С.С.“ ЕООД е бил
обявен в несъстоятелност (с решение от
23.10.2019 г. по т.д. № 24/2019 г. на ОС-Враца).
Следователно, както към момента в който ищцата е упражнила правото си да
развали договора, така и към момента в който изявлението й е достигнало до
ответника (11.11.2019 г.), ответникът нито се е легитимирал като собственик
на някой от имотите, нито е било налице основание за спиране на срока по чл.
2.1 от процесния договор. А веднъж изтекъл срокът не може да бъде „прекъснат“.
По изложените съображения, искът по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е основателен и
следва да бъде уважен изцяло.
Относно
разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца
следва да се присъди сумата от 4386.80
лева, включваща: платена държавна такса за ИМ (1876.80 лв., л. 18), платена
ДТ за 2 бр. съдебни удостоверения (10 лв., л. 79) и платено адвокатско
възнаграждение (2500 лв., л. 63).
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, 20 състав,
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Н.Г.К., с ЕГН: **********,
с адрес: ***, да заплати на Л.Д.Г., с
ЕГН: **********, с адрес: ***, на
основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, сумата от 24 000 евро, платена по
развален договор от 24.11.2015 г., ведно със законната лихва, считано от
23.05.2019 г. до окончателното плащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата от 4386.80 лева – разноски
по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: