№ 1237
гр. София, 02.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в закрито
заседание на втори декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело
№ 20241000500955 по описа за 2024 година
САС е сезиран с въззивна жалба от ответника по гр.д. 7 099/22 г. по описа на СГС – ТИАР
ИНВЕСТ ООД. Обжалва се решение на СГС 190/11.01.24 г., с което на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД
съдът е осъдил ответника да заплати на ищцата В. К. М.-Д. двойния размер на внесен по сключени
2 договора задатък в общ размер 63 600 лв.
С въззивната жалба ответникът оспорва правилността на решението. Твърди, че договорът
може да бъде развален само от изправна страна, а ищцата не е била такава. В подкрепа на това
виждане са свидетелските показания на доведените от ответника свидетели, чиито показания
неправилно са игнорирани от съда. За първи път с въззивната жалба се навежда ново възражение
срещу ищцовата претенция, невключено в отговора на исковата молба, а именно, че в договора е
предвидено автоматично прекратяване на неговото действие (при неизпълнение на уговорени
задължения) и същият е бил прекратен в момент, предхождащ отправянето на нотариална покана за
разваляне на договорите от ищцата като купувач на имотите, описани в тях.
С отговора на жалбата въззиваемата я оспорва. Утвърждава, че свидетелите на ищеца са във
фактически съпружески отношения и имат общо дете, а единият от тях е служител на ответника и
поради това показанията им не са безпристрастни. Пледира за потвърждаване на
първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно.
При служебна проверка САС установи, че е сезиран с допустима жалба, насочена срещу
валидно и допустимо съдебно решение. Дължи се произнасяне относно правилността на
първоинстанционното решение с оглед доводите за неправилност, съдържащи се във въззивната
жалба.
Въз основа твърденията на страните и в рамките на очертания обхват на проверката,
според доказателствата, приети в първоинстанционното производство, САС прави следнните
изводи:
Не се оспорва фактическата обстановка, възприета от СГС, а има спор за правните изводи.
Установено е, че страните са сключили два предварителни договора, съчетаващи
елементите на договор за строителство и за покупко-продажба, като ищцата била купувач, а
ответникът продавач (л. 11 – с непоследователно подреждане на текстовете от договора, но без
оспорване на доказателството и л. 16). Налице са уговорките от есенциалното съдържание на
1
договора – обекти на правото на собственост, степен на завършеност и цена, платима като задатък
и с оглед фазите на приключване на строителството. Първоначално уговорената дата не за
прехвърляне на обектите на собствеността, а за предаване на владението на закупените имоти е
променена с анекс. На това основание анексът към договора (л. 20) е неотносим към водения спор.
Не се спори, че обещателят/продавач не е изпълнил задължението си, като апартаментът,
описан в първия предварителен договор е възбранен (л. 102 гръб), а гаражът – прехвърлен от
продавача на трето лице. На това основание обещателят е неизправна страна.
Относно твърдението, че ищцата като купувач е била неизправна съобразно довода, че
заради ковид-пандемията не могла в срок да получи заявен банков кредит има депозирано писмено
доказателство – банково удостоверение за одобряване на купувачката като кредитополучател (л.
80). В доказателствения процес ответникът не е оспорил достоверността на датата, нито е поискал
събирането на допълнителни доказателства за момента, в който между купувачката и банката е
било постигнато принципно съгласие за жилищно кредитиране, в каквато насока са разгърнати
съображения във въззивната жалба (че удостоверението е общо и не сочи момент на развитие на
преддоговорните отношения между банката и заемателката). На това основание правилно
първоинстанционният съд не е основал решението си на показанията на свидетелите на ответника
за това, че ищцата е заявила за финансово затруднение и се е отказала от сделката. Формата на
сключване, изменение, прекратяване на предварителни договори с обект недвижими имоти е
установена от ЗЗД като писмена (чл. 19, ал. 1 ЗЗД).
Макар да е извън предмета на разискване, за пълнота и поради горенаписаното договорното
съгласие на страните за прекратяване на договора е под формата на потестативно право на
изправната страна. Поради това твърдението за автоматично прекратяване на правоотношението е
необосновано, а самият въззивник заявява, че не е довел до знанието на купувачката волята си да
прекрати действието на договорите в момент, предхождащ упражненото от нея потестативно право
да развали сделките.
Удостоверено е връчването на ответника на изявлението на купувачката за разваляне на
договорите чрез нотариална покана (л. 31).
Естеството на заплатеното от ищцата е определено в самия договор като „задатък“ (чл. 3, б.
„а“, пр. последно във всеки от предварителните договори). Поради това при неизпълнение от
страна на обещателя е приложима законовата разпоредба на чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Липсва постигнато
съгласие в друга насока с оглед принципа на договорна свобода.
Тъй като на база доводите за неправилност на постановеното решение, САС прави изводи за
необоснованост на жалбата, същата следва да се остави без уважение, а на основание чл. 272 ГПК
въззивният състав се ползва от мотивите на първоинстанционния съд.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на въззиваемата следва да се присъдят сторените
разноски за въззивния процес – адвокатски хонорар в размер на 4081.35 лв.
Водим от разгърнатите съображения, САС:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение 190/11.01.24 г., постановено по гр.д. 7 099/22 г. по описа на СГС.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ТИАР ИНВЕСТ ООД да заплати на В. К. М.-Д.
разноски за въззивния процес с естество на адвокатски хонорар в размер на 4081.35 (четири
хиляди, осемдесет и един, 0.35) лв.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните при прилагане разпоредбите на чл. 280 и сл. ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2
2._______________________
3