№ 1103
гр. В., 29.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 8 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
първи февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ралица К. Райкова
при участието на секретаря Гергана Ж. Дженкова
като разгледа докладваното от Ралица К. Райкова Гражданско дело №
202331***10938 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявени от И. К. В. и Р. К. В. срещу „Е. Д. Т.“
ЕООД субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за заплащането на първия ищец И. К. В. 1) на сумата от 4857,27
евро, частичен иск от 50 000 евро, представляваща неустойка по чл. 13, ал. 5 от
Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на
право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални
части от поземления имот от 29.10.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.08.2023 г. до
окончателното изплащане на задължението, и 2) на сумата от 500 лв., частичен иск от
6042,48 лв., представляваща обезщетение за забава в размер на законната мораторна
лихва за периода 24.02.2023 г. до 28.08.2023 г., както и за заплащането на втория ищец
Р. К. В. 3) на сумата от на сумата от 4857,27 евро, частичен иск от 50 000 евро,
представляваща неустойка по чл. 13, ал. 5 от Договор за проектиране и строителство
на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни
обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 28.08.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, и 4) на
сумата от 500 лв., частичен иск от 6042,48 лв., представляваща обезщетение за забава в
размер на законната мораторна лихва за периода 24.02.2023 г. до 28.08.2023 г.
Твърди се в исковата молба, че между страните е сключен Договор за
проектиране и строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на
строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални части от
поземления имот от 29.10.2019 г., по силата на който ответникът се е задължил в
качеството си на строител да извърши изцяло за своя сметка, със собствени средства,
организация и труд всички действия по изготвяне и одобряване на изменение на ПУП
-ПРЗ и РУП за собствения на ищците поземлен имот с идентификатор № ***, находящ
се в гр. В., ул. „Б.“ № *, съгласуване на инвестиционния проект на сградата,
снабдяването с необходимите за изпълнение на строителството строителни книжа,
както и изпълнението на цялото строителство на сградата в завършен вид, на степен на
завършеност съгласно договореното, да осигури своевременно свързването й с
мрежите на Електроразпределение и ВиК, както и да подаде всички необходими
1
документи за въвеждане в експлоатация, да съдейства за въвеждането й в
експлоатация от компетентните органи, вкл. да извърши строителството в съответните
етапи в уговорените срокове. Ищците от своя страна изпълнили точно и в срок
насрещните им задължения за съдействие на ответника и надлежно упълномощаване.
Излагат, че през действието на договора не са били уведомявани за изпълнение или
липса на такова, както и причините за забавяне или бездействие по отношение на
договорните задължения на ответника, а били принудени да търсят източници на
информация за хода (липсата на ход), както в административните институции лично,
така и чрез трети лица (компетентни лица, приятели и познати). В малкото и кратки
разговори управителят на търговското дружество-ответник не говорел с факти за
случващото се или неслучващото се и евентуалните причини от обективен характер, а
само обвинявал общо всички административни институции и обещавал напредък. В
крайна сметка единственият настъпил юридически факт и то почти четири години
след сключване на договора била Заповед за одобряване на ПУП - ПРЗ и РУП, влязла
в сила на 26.06.2023 г., който се явявал на практика резултат от обичайните
технологични процеси без каквито и да било А.ни съдействия от страна на ответника,
който не уреждал спорните ситуации, не участвал в процедурата по ПУП А.но, а все
чакал. Поддържа се, че заповедта за одобряване на ПУП - ПРЗ и РУП е получена
лично в резултат на А.ните действия на първия ищец. Навежда се, че не е изпълнил
задължението си по чл. 13, ал. 3 от договора в срок от една година от подписването му
да бъде издадена заповед за изменение на ПУП – ПРЗ и РУП и на чл. 13, ал. 5 от
същия, който предвижда, че ако в срок от 18 месеца от подписване на договора не е
издадено разрешение за строеж на сградата, която следва да се построи в имота,
строителят дължи на собствениците неустойка в размер на 50 000 евро, които
разпоредби от договора давали право на ищците да го развалят вследствие на
неизпълнението. Така в уговорения срок до 29.04.2021 г. не било издадено разрешение
за строеж и почти четири години ищците са били лишени от възможността да ползват
имота си по предназначение и да осъществяват правата си по ЗС, ЗЗД и ЗУТ. Сочи се,
че след множество писмени и устни уведомления от страна на ищците, които били
безрезултатни, изпратили нотариална покана до ответното дружество, с която заявили,
че считат сключения между тях договор за развален поради неизпълнение на
задълженията на търговското дружество-ответник, произтичащи от него. Покана била
връчена лично на управителя на ответника на 24.02.2023 г. от помощник-нотариус на
И. М.-М.. В същата предоставили възможност на ответника в 3-дневен срок от
получаването да заплати на всеки от ищците неустойка в размер на по 50 000 евро,
както и да официалните строителни книжа и всички оригинални документи в
кантората на нотариуса. При тези съображения ищците молят за уважаване на
предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „Е.
Д. Т.“ ЕООД, в който се изразява становище за нередовност на исковата молба и
допустимост, но неоснователност на предявените искове. Оспорват се твърденията в
исковата молба, вкл. досежно неизпълнението на ответника на задълженията си по чл.
7, ал. 1 от договора от 29.10.2019 г., както и даването на възможност за изпълнение и
уведомление, отнасящо се към начина на изпълнение на договора . Твърди, че
основната цел на договора е да се осъществи успешно процедура по изменение на
ПУП-ПРЗ и РУП, инвестиционно проучване, проектиране, изготвяне на
инвестиционен проект в съответствие с одобреното изменение на ПУЛ, както и
изпълнение на строителството и въвеждане в експлоатация на жилищна сграда,
предвидена да бъде изградена в имота. От това следвало, че за имота е съществувал
подробен устройствен план, който е позволявал строителство, но в по-малък обем.
Навежда се довод, че това изменение на ПУП-ПРЗ и РУП трябва да отговаря на точно
определени изисквания, а именно да е възможно да се построи жилищна сграда с РЗП
равна или по-голяма от 2 900 кв. м. - чл. 2, ал. 1 и чл. 12, първо изречение от Договора.
Осъществяването на това условие е съществена цел на страните по договора, вкл. и
2
най-вече на ищците, но именно то е станало причина за забавянето на инвестиционния
процес, а не бездействието на ответника. В изпълнение на поетите с Договора
задължения ответникът е предприел незабавни действия за осъществяване на тази
планувана цел, изготвил и подал чрез първата ищца - И. К. В., действаща и като
пълномощник на втория ищец - Р. К. В., описани в отговора на исковата молба
документи, необходими за постигане на договорната цел. За всички тези действия и
всяка предприета от ответника стъпка или действие за разрешаване на проблемите
около желаното от страните по договора изменение на ПУП, така че да могат да се
постигнат исканите от ищците параметри, ответникът ги е уведомявал чрез имейли,
съобщения по уотс-ап, телефонни разговори и лично. Първата ищца била запозната в
детайли с всички описани в отговора действия, както на компетентните органи, така и
на ответника. Самата тя присъствала на всяко от тях и е подавала необходимите книжа
лично и в качеството си на пълномощник на брат си. Ответникът не е бил
упълномощаван никога от ищците.
На другия ден - 15. 02. 2023 г., след като ищците били уведомени от ответника,
че Заповедта за одобряване на ПУП-ПРЗ и РУП е влязла в сила, те изпратили до него
нотариалната покана за разваляне на договора. Ответникът поддържа, че не е имало
основание за разваляне на договора и не е бил в неизпълнение на което и да е от
договорните му задължения. В чл. 12, изр. първо от Договора е договорено изрично, че
това право възниква и може да бъде упражнено в 14-дневен срок от съобщение до
собствениците, че инвестиционният проект е изготвен. Ищците са били уведомени на
23.11.2020 г. относно възникването на този факт - изготвянето на инвестиционен
проект. Пряко доказателство за това са обстоятелствата, че те са обсъждали с
ответника разпределението на помещенията в обектите на 7 и 8 етаж, които е следвало
да станат тяхна изключителна собственост, искали са промени в разпределението на
общите части. Провеждали са се многобройни срещи между страните и архитект Т.Х.,
както и трети заинтересовани лица, на които са били обсъждани именно изработения
инвестиционен проект в част „Архитектура“.
От изложеното следвало, че правото да се развали договора е възникнало на
23.11. 2020 г., което е могло да бъде упражнено в 14-дневен срок. Дори и да се оспори
посочената дата, ищците са узнали за този проект най-късно на 30. 11. 2020 г.,
съгласно съобщение по „Вайбър“ от 30.11.2020 г. от И. В. до Н.С.. Следователно след
15.12.2020 г. правото на ищците да развалят договора се е погасило.
Сочи се, че в чл. 5, ал. 1, т. 1 от договора е уговорено изрично, че ответникът
(наречен там „Строителят“) „нe обещава действията на трети лица, в това число, но не
само на различните административни органи и негримираните да обжалват заповедта
за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП лица и не отговаря за техни действия или
бездействия, които могат да забавят или осуетят влизането в сила на плана“.
Навежда се довод, че ищците не са изпълнили задължението си по чл. 5, ал. 1, т.
2 и чл. 6, ал. 2 от договора да упълномощят ответника с посочените в разпоредбата
права и то с пълномощно с нотариална заверка на подписите им в деня на подписване
на договора — 29.10.2019 г. Ако такива пълномощни са били съставени и заверени по
уговорения в договора начин, то те никога не са били предавани на ответното
дружество или на неговия управител. В резултат на това ответникът не е можел да
предприеме каквото и да е правно или фактическо действие самостоятелно. Било е
необходимо да бъде придружаван винаги от първата ищца, което е водело до забавяне
на нужните действия, което сега се сочи като основание за неговото бездействие.
Ответникът счита такова поведение за недобросъвестно.
Излага се, че с договорните клаузи страните са постигнали ясно и безсъмнено
съгласие, че всички срокове за изпълнението му започват да текат от момента на
влизане в сила на ПУП-ПРЗ и РУП за имота. Така в чл. 1 страните са договорили, че
предмет на договора е на първо място осъществяване на успешна процедура за
изменение на ПУП-ПРЗ и РУП за имота. Тази особеност на съгласието е посочена
3
неслучайно в самото начало на договора. Очевидна е целта на страните да се постигне
такова изменение на устройствения план, което да позволява построяване на сграда с
минимална РЗП от 2 900 кв. м, от която ищците да получат 28%. Същото следва и от
съдържанието на чл. 5 от договора, където е описана последователността на
действията, които те следва да предприемат, но срокът за извършването им е поставен
от одобряването на ПУП-ПРЗ и РУП за имота. Срокът за извършване на
строителството също е поставен в зависимост от влизане в сила на изменението на
ПУП-ПРЗ и РУП, защото той е 24 месеца от откриване на строителната площадка и
определяне на строителна линия и ниво, което не може да бъде извършено без да се
издаде разрешение за строеж. Последното от своя страна може да се извърши едва
след като се изработи инвестиционен проект, условие за което е действащ ПУП-ПРЗ за
имота и са издаде строително разрешение. С поведението си ищците всъщност са
осуетили виновно изпълнението на договора.
Твърди се, че проектирането на сградата по начина, по който това е направено -
на калкан, е осъществено със знанието и съгласието на страните по договора. Целта им
е била да се постигнат максимално високи параметри на застрояване, което двукратно
превишава това, по съществуващия ПУП за имота. Проектът е подписан лично от
ищцата, а ищецът е бил уведомен и напълно наясно относно предприетото. С това
страните са поели съзнателен риск, за да постигнат преследваната от тях цел. Поради
това отговорност за забавата и неизпълнението се носи от всички страни по договора,
а не само от ответника, както неоснователно се твърди.
Обръща се внимание на факта, че в срока на действие на договора, в страната е
било въведено извънредно положение, с решение на Народното събрание, следствие на
разпространението на вируса К. **, прието от Народното събрание, обн. ДВ, бр. 22 от
13.03.2020г. Решението е продължено за срок от един месец. Това решение на НС е
прието непосредствено след издаване на Заповед №115/05. 03. 2020 г. на Главния
архитект на община В., с която е разрешено изработването на нов ПУП-ПРЗ и РУП за
имота и са указани съгласуванията, които следва да се извършат. Сред тях е и
съгласуването на проекта с Националния институт за недвижимо културно наследство.
По време на действие на извънредното положение е действало форсмажорно
обстоятелство, което не е било нужно да се съобщава на ищците, тъй като е ноторно
известно. Общоизвестно е и обстоятелството, че администрацията практически не е
могла да работи, поради ограниченията, въведени по силата на извънредното
положение. Независимо от посоченото, ответникът е изготвил и подал заявление с peг.
№ АУ0490160Д/09.06.2020 г., считано за заявление за приемане и одобряване на
проект за ПУП-ПРЗ и РУП.
Ответникът съгласувал с „***. С.“ АД скица предложение от 04.05.2020г., в
резултат от което е отклонено предписанието в имота да бъде построен отделен
трафопост, което е щяло да доведе до значително забавяне и оскъпяване на проекта,
както и до отпадане на едно помещение на първия етаж и 5 паркоместа, което
представлява ощетяване на страните по договора. Поради това сроковете по чл. по чл.
5. ал. 1. т. 6 и по чл. 5, ал. 1, т. 8, респ. чл. 8, ал. 4 от договора не са започнали да текат.
Ето защо ответникът не е в забава по отношение на поетите от него договорни
задължения и не е възникнало право да се развали договора поради неизпълнение.
Налице е противоречие между тези разпоредби и разпоредбата на чл. 13, ал. 3 и ал. 5.
Ищците не са се възползвали от правото си да развалят договора на основание
чл. 13, ал. 3 от него, ако е съществувала такава правна възможност, а напротив,
стимулирали са ответника към А.ни действия като са създавали представа у него, че
ще продължат изпълнението на договора. Така напр. първата ищца е поискала от
НИНКН чрез ответника съгласуване на проекта.
Излага се, че цялостното поведение на ищците е в противоречие с общия
принцип, забраняващ злоупотребата с права, израз на който е нормата на чл. 8, ал. 2
ЗЗД. С поведението си ищците явно се опитват да злоупотребят с правата си по
4
договора, като целта им не е да задоволят правно гарантираните си интереси, а само да
увредят ответника. Обстоятелството, че нотариалната покана за разваляне на договора
е отправена непосредствено след постигане на централната цел на договора, а именно
-влизане в сила на изменението на ПУП-ПРЗ и РУП, позволяващо исканото от ищците
застрояване, недвусмислено говори за факта, че всъщност ищците целят да извлекат
полза единствено за себе си от това изменение и да се ползват от него самостоятелно
или с друг строител, а не да продължат изпълнението на договора с ответника, какъвто
е смисълът на отношенията им с него. Такъв подход изключва възможността
интересите на ищците да бъдат защитени по реда на разваляне на договора, извършено
точно в момента, в който същите тези интереси могат да бъдат реализирани чрез
сключения договор. В подкрепа на този довод били и съобщенията, които вторият
ищец е изпратил на ответника в стремежа си да го подтикне към разрешаване на
проблема с жалбите, приложени към отговора.
Поддържа се, че не е налице неизпълнение на задължението на ответника по чл.
13, ал. 5 от договора поради това за ищците не е възникнало нито право да развалят
договора, нито право да получат уговорената неустойка.
Ответникът счита, че е налице и неясна воля на договарящите, което налага
договорът да се тълкува. Аргумент в тази насока са уговорките, постигнати в чл. 5, ал.
6 и 8 в сравнение с тази по чл. 10, ал. 1 от договора, които си противоречат. Сроковете
според уговореното между страните в чл. 5, ал. 6 и 8 започват да текат от откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, което е напълно
логично. Обратно, в чл. 10, ал. 1 от договора е посочено, че срокът за изпълнение на
предмета на договора е 48 месеца от датата на подписването му, което от една страна е
невъзможно (предвид липсата на действащ ПУП, отговарящ на целите на страните), но
и противоречи на съгласието, постигнато в чл. 5 от договора. Поради това като се
изхожда от предмета и специфичните цели на договора, следва да се приеме, че
сроковете за изпълнението му започват да текат от влизане в сила на ПУП-ПРЗ и РУП,
който да позволява построяването на сграда с РЗП, по-голяма от 2 900 кв. м.
Отделно от това в чл. 10, ал. 1 от договора страните са договорили, че сроковете
спират да текат при обжалване - за времето, докато трае съдебното производство на
административните актове, свързани с изпълнението на предмета на договора, като
ищците не са навели никакви факти, които да изключват приложението на тази
уговорка, поради което предвид наличието на адм.д. № 222/2023 г. по описа на АС – В.
по жалба на М.М. срещу заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП, сроковете по
договора не са започнали изобщо да текат.
Поддържа се, че ответникът е изпълнил всички свои задължения по чл. 7 от
договора – изготвил е задание и е изготвил проект за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП за
имот с идентификатор ***, ПУП-ПРЗ и РУП за УПИ **-***,KB. *** по план на 7-ми
микрорайон на гр. В., ул. Б. № *, представляващ изменение на Заповед № Г-340/14. 09.
2007г. на зам. Кмета на община В.. Останалите задължения не са изпълнени изцяло и
единствено по вина на ищците, защото всички те са последващи влизането в сила на
заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП. Според твърденията в исковата молба и
приложените към нея доказателства, ищците са заели становище, че „считат договора
за развален“, поради което са отказали предприемането на каквито и да е действия в
негово изпълнение.
Твърди се, че е налице неизпълнение и на чл. 13, ал. 3 от договора. Уредената в
него хипотеза урежда възникване на потестативно право, възникващо поради
невъзникването на конкретно посочен факт - липса на заповед за изменение на ПУП-
ПРЗ и РУП една година след датата на сключване на договора. Това право не е
упражнено и вече не може да бъде упражнено и от този факт не може да се извлича
неизпълнение на договорно задължение.
Навежда се довод, че ищците не са изпълнили никое от задълженията си, поети
с договора. Единственото, което са направили е да изберат обекти, които да станат
5
тяхна изключителна собственост при това без да се съобразяват с правилата и нормите
за проектиране и строителство, а единствено и само със собствените си виждания и
капризи. В повечето случаи дейността на ответника е била всъщност препятствала от
ищците, които са държали да извършват всяко действие лично, но не са намирали
необходимото време за това, поради което се е стигнало и до съществено забавяне.
След като е станало ясно, че срещу заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП за
имота има силна съпротива - подадени са две възражения от съседи на имота - ищците
не са предприели нито едно действие, за да разрешат тези проблеми и да уредят
отношенията си със собствените си съседи. Те дори не са отговаряли на мейлите на
ответника, но са молили и очаквали от него да разреши тези проблеми отново за
негова сметка, което той е и направил, защото също е целял изпълнението на договора.
Преговарял е с всяко едно от лицата, подали възражение срещу Заповедта за
изменение на ПУП-ПРЗ и РУП и е поел ангажименти да ги обезщети с имоти, които
основателно е очаквал да получи в своя изключителна собственост.
В резултат на интензивните преговори с „А.“ ООД - едно от лицата, подали
възражение, се е стигнало до подписване на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти в процес на строителство с достоверна дата - peг. №
11086/26.11.2021 г. на нотариус К.К., per. № *** в НК, по силата на който ответникът е
поел задължение да продаде на това дружество 50 кв. м идеални части от
незастроената площ на имота, върху които ще бъдат обособени и 4 паркоместа,
обозначени в идейния проект като паркомясто №№ 3, 4, 5 и 6. Подписана е и спогодба
от същата дата, по силата на която ответникът е поел задължение да плати неустойка в
размер на 30 000 евро. За това съглашение ищците са били предварително известени,
за което те са дали и своето съгласие, обективирано в декларация, подписана от тях, с
достоверна дата - peг. № 7318/29.10.2021 г. на нотариус И.М., per. № *** в НК - по
отношение на ищцата И. К. В. и peг. № 7756/18. И. 2021г. на същия нотариус по
отношение на ищеца Р. К. В..
По отношение на иска за заплащане на лихва върху неустойката се излага, че е
представена нотариална покана, която се твърди, че е връчена на ответника на
24.02.2023 г. (петък), в която е посочен тридневен срок за изпълнение. Началото на
неговото броене е следващият ден - 25.02.2023 г. (събота), а краят му е 27.02.2023 г.
(понеделник). Следователно, ако ответникът е изобщо в забава, то нейната начална
дата е следващият работен ден - 28.02.2023г. (вторник). Оспорва се размерът на
мораторната лихва, посочен в приложена разпечатка от интернет, тъй като началото на
периода, посочен в нея, е 24.02.2023г., т.е. четири дни по-рано.
Сочи се, че ответникът не е лишавал по какъвто и да е начин ищците от
ползването на имота им, нито пък им е пречил, като през цялото време ползувател на
имота е била майката на ищците Н.Е. В. и нейното право не е било накърнено по
никакъв начин.
Излага се, че ищците са подписали Приложение № 1 към договор и Анекс към
същото едновременно с подписване на договора, но не са го приложили към исковата
молба. В същите било, че апартаментите на седмия и осмия етаж, които заемат цялата
му площ и е предвидено да станат изключителна собственост на ищците, е следвало да
бъдат завършени „до ключ“. В тази връзка се посочва, че ищците са осуетявали
развитието на инвестиционния процес като са поставяли неизпълними и
противоречащи с нормативната уредба искания. Това се отнася специално до
исканията за разпределението на жилищата на 7 и 8 етаж, за които ищците са
настоявали да се промени разпределението на помещенията по такъв начин, че баните
да попадат върху сухи помещения на долния етаж (което е забранено от закона),
проектиране на преходни спални, което намалява атрА.ността на обекта, искания за
проектиране на тераси (лоджии) с размери, по-малки от допустимите и на невъзможно
място, премахване на плоския покрив на шестия етаж, което е напълно невъзможно и
пр.
6
При тези съображения ответникът моли за отхвърляне на исковите претенции и
присъждане на сторените съдебни разноски.
Ответникът „Е. Д. Т.“ ЕООД е предявил срещу И. К. В. и Р. К. В. насрещни
пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД за
заплащане от всеки ответник на сумата от ***2,66 евро, представляваща част от общия
размер на дължима неустойка по чл. 13, ал. 1 от Договор за проектиране и
строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху
самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот
от 29.10.2019 г., възлизаща за периода от 02.01.2021 г. до 06.12.2023 г. на 21 320 евро,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на насрещната
искова молба в съда – 06.12.2023 г. до окончателното изплащане на задължението.
Твърди се в насрещната искова молба, че между ответниците от една страна в
качеството им на възложители и ищеца в качеството му
строител/изпълнител/инвеститор е сключен Договор за проектиране и строителство на
жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в
нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г. Съгласно
чл. 3 от договора собствениците - двамата ответници по насрещния иск са поели
задължението да учредят чрез сключването на окончателен договор за учредяване на
право на строеж правото на строеж за обектите, които ще станат индивидуална
собственост на строителя, както и взаимно да си учредят право на строеж за обектите,
които ще станат тяхна индивидуална собственост. Срокът за сключване на окончателен
договор е едномесечен от съгласуване със собствениците на изготвения инвестиционен
проект за сградата и ценообразуване и преди внасянето му в Община В. за одобряване
и издаване на разрешение за строеж, като в посочения срок собствениците следва да се
явят в ден и час, посочени от строителя. Поддържа се, че инвестиционният проект е
изготвен през месец юни 2020 г. и е окончателно съгласуван между страните в периода
м. юли 2020г. - м. октомври 2020г. В хода на това съгласуване всяка от страните е
избрала обектите, които ще станат нейна индивидуална собственост при учредяване на
правото на строеж. Съгласуването на проекта и избора на самостоятелните обекти е
извършено чрез кореспонденция, водена по ***, както и на проведени между страните
срещи. Навежда се довод, че ответниците са съгласували и одобрили този идеен
проект най-късно на 30. 11. 2020 г. и едномесечният срок за сключване на окончателен
договор, съгласно чл. 3 от предварителния договор е започнал да тече на 01. 12. 2020 г.
и е изтекъл на 02. 01. 2021 г. Излага се, че в рамките на този срок и след изтичането му
ищецът многократно е канил ответниците да се явят за сключване на окончателен
договор, но независимо от поканите те не са предприели никакви действия (в т.ч.
подготовка на документи и пр.) за изпълнение на задължението си. Сочи се, че
съгласно чл. 13, ал. 1. от Договора от 29. 10.2019 г., в случай на забава на
изпълнението на което и да е от задълженията си по този договор, свързано със
сключване на окончателен договор, страната, която не е изпълнила задължението си
дължи на другата страна неустойка в размер на 20 евро на ден за всеки ден забава до
окончателното изпълнение на задължението си, но не повече от 50 000 евро. Твърди
се, че към момента ответниците все още не са изпълнили задължението си за
сключване на окончателен договор за учредяване на право на строеж. Поддържа се, че
задължението на ответниците е изискуемо и изпълняемо, но не е изпълнено поради
виновно поведение от тяхна страна. Считано от 02. 01.2021 г. до датата на предявяване
на иска – 06.12.2023 г., забавата на ответниците продължавала повече от 1066 дни и за
този период на забавата дължимата от ответниците неустойка възлиза в размер на 21
320 евро. При тези съображения ищецът по насрещния иск моли за уважаване на
предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.
Ответниците по насрещния иск И. К. В. и Р. К. В. са депозирали отговор на
насрещната искова молба, с който излагат становище за неоснователност на
7
предявените срещу всеки от тях искове. Твърдят, че по-голямата част от изложеното в
насрещната искова молба не отговаря на истината, с изключение на факта, че между
тях е сключен процесният договор. Поддържат, че ищецът по насрещните искове е
поел задълженията по чл. 2 от договора да осъществи изцяло за своя сметка всички
действия по изменение на ПУП ПРЗ, изготвяне и съгласуване на инвестиционния
проект /еднофазен/ за сградата, съобразен с ПУП- ПРЗ за имота, снабдяване с
необходимите за изпълнението на строителството строителни книжа, както и
изпълнение на цялото строителство на сградата в завършен вид и качество, посочени в
Приложение №1 и Анекс към него за степен на завършеност, свързването с мрежите
на Е.-П. и ВиК - В., както и въвеждането й в експлоатация с издаване на разрешение за
ползване от компетентните органи, нито едно от които не е изпълнил. Твърдят, че
липсват изготвени от ищеца по насрещните искове инвестиционен проект по смисъла
на действащото българско законодателство - ЗУТ и НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. за
обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, както следва: идеен проект,
технически проект и работен проект (работни чертежи и детайли), ситуационно
решение, разпределения, разрези, фасади, липсват други чертежи - в подходящ мащаб,
в зависимост от вида и спецификата на обекта, обяснителна записка, поясняваща
предлаганите проектни решения и съответствието им с изискванията начл. 169 ЗУТ за
безопасна, сигурна, здравословна и достъпна за всички среда и изчисления,
обосноваващи проектните решения. Излага се, че ищецът не е изпълнил дори първото
поето по договора задължение - да се осъществи успешно процедура по изменение на
ПУП-ПРЗ и РУП. В крайна сметка единствения настъпил юридически факт по този
договор и то почти четири години след сключването му е Заповед за одобряване на
ПУП -ПРЗ и РУП (влязла в сила на 26.06.2023 г.), който се явява на практика резултат
от обичайните технологични процеси без каквито и да било А.ни съдействия от страна
на ищеца по насрещния иск. Заповедта за одобряване на ПУП - ПРЗ и РУП е получена
лично в резултат на А.ните действия на първия ответник по насрещния иск. В тази
връзка не е възможно и по тази причина и не отговаря на истината главното твърдение
в насрещната искова молба, че инвестиционният проект е изготвен през месец юни
2020 г. и е окончателно съгласуван между страните в периода м.юли 2020 г. -
м.октомври 2020 г. Не е възможно, защото не отговаря на чл. 15 от НАРЕДБА № 4 от
21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти: „Идейният
проект се изработва в съответствие с предвижданията на действащия ПУП или с
визата за проектиране, когато издаването е задължително, и в съответствие със
заданието за проектиране (договора за проектиране).“ Твърди се, че няма как нещо
липсващо (инвестиционен проект във всичките му фази) да бъде съгласувано и дори
„всяка от страните да е избрала обекти“, поради житейската и законова невъзможност.
Според ответниците не отговаря на истината и твърдението, че „съгласуването
на проекта и избора на самостоятелни обекти е извършено чрез кореспонденция,
водена по ***, тъй като противоречи на договора (чл. 2, ал. 2, чл. 3, чл. 5, чл. 6, ал. 3,
чл. 16 и на заключителната част на същия) и действащото българско законодателство
(чл. 139, ал. 3 ЗУТ и чл. 8 от НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г.) за обхвата и
съдържанието на инвестиционните проекти, а и е отново житейски невъзможно,
поради липса на инвестиционен проект. В тази връзка се твърди, че липсва изготвяне и
подписване и на Приложение № 2 и Приложение № 3 към процесния договор, т.е.
липсва изобщо дори изясняване между страните на евентуално полагащите им се
обекти, естествено поради липса на инвестиционен проект във всичките му фази.
Поддържа се, че ответниците по насрещните искове са изрядни страни по
процесния договор - изпълнили са изцяло, точно и в срок всички поети задължения по
същия, като от своя страна ищецът не е изпълнил нито едно от поетите задължения по
процесния договор. Оспорва се твърдението, че изобщо е изготвен инвестиционният
проект, идеен проект и изобщо какъвто и да било проект относно собствения на
ответниците по насрещните искове недвижими имот, предмет на процесния договор.
Оспорват се твърденията, че липсващите - инвестиционен проект, идеен проект и
8
каквито и да било проекти са съгласувани и/или одобрявани от ответниците, поради
несъществуването им и че ищецът многократно е канил ответниците да се явят за
сключване на окончателен договор, но независимо от поканите те не са предприели
никакви действия. Считат, че не са налице основания за сключване на окончателен
договор (а такъв би бил нищожен поради липса на предмет), не се е породил факта на
неизпълнение на това договорно задължение от страна на ответниците, поради което
не се е породило и задължението за заплащане на неустойка от тяхна страна. Напротив
налице са множество нарушения на поетите договорни задължения от страна на
ищеца. В този смисъл ответниците молят за отхвърляне на предявените искове и
присъждане на съдебни разноски.
Съдът, като съобрази събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено
следното от фактическа страна:
От представения по делото Договор за проектиране и строителство на жилищна
сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и
припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г. се установява,
че между страните е възникнало облигационно правоотношение с предмет успешно
осъществяване на процедура по изменение на ПУП-ПРЗ и РУП, инвестиционно
проучване, проектиране, изготвяне на инвестиционен проект в съответствие с
одобреното изменение на ПУП, както и строителството и въвеждане в експлоатация на
жилищна сграда, предвидена да бъде изградена в поземлен имот с идентификатор №
***, собственост на ищците, както и учредяването на правото на строеж за
самостоятелни обекти и прехвърляне на идеални части от правото на собственост
върху поземления имот от собствениците на строителя, като за изпълнението на
договора страните ще предприемат необходимите правни и фактически действия, вкл.
и сключването на договори помежду им.
Уговорено е в чл. 1, ал. 2 от процесния договор, че срещу учредяването на право
на строеж за самостоятелни обекти в сграда и прехвърлянето на припадащите им се
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, строителят се задължава
да осъществи изцяло за своя сметка всички действия по изменение на ПУП ПРЗ,
изготвяне и съгласуване на инвестиционния проект (еднофазен) за сградата, съобразен
с ПУП ПРЗ за имота, снабдяване с необходимите за изпълнението на строителството
строителни книжа, както и изпълнение на цялото строителство на сградата в завършен
вид и качество, посочени в Приложение № 1 и Анекс към него за степен на
завършеност, свързването с мрежите на Е.-П. и ВиК – В., както и въвеждането й в
експлоатация с издаване на разрешение за ползване от компетентните органи. Според
ал. 3 на същата разпоредба процесният договор има качеството на предварителен
договор за прехвърляните идеални части от имота от собствениците на строителя и
относно учредяването на право на строеж, като основанието за прехвърляне на
съответната част от недвижимия имот е получаването на обект или част от него,
изпълнен в сградата във вид, съответен на съгласуваното между страните. В чл. 2 е
посочено, че собствениците ще получат като обезщетение за учреденото от тях право
на ползване в полза на строителя и прехвърлените ид.ч. от имота 28% от площта на
бъдещата сграда при прогнозна разгърната площ от 2900 кв.м., като подробно
описание на обектите за полагащата се квадратура ще бъде направено в Приложение
№ 2 към договора на база изработен инвестиционен проект от инвеститора. На
строителя ще бъде учредено право на строеж за останалата част от разгърнатата
застроена площ на сградата.
Според договореното в чл. 3 ищците са длъжни да учредят на ответника правото
на строеж с нотариален акт за обектите, които ще станат негова индивидуална
собственост и да учредят помежду си права на всеки от тях за обектите, които да
9
запазят за себе си, така както ще бъдат определени в Приложение № 2. Сделката
следва да се сключи в едномесечен срок от съгласуване със собствениците на
изготвения инвестиционен проект на сградата и ценообразуване преди внасянето му в
Община В. за одобряване и издаване на разрешение за строеж, като в уговорения срок
се явят в ден и час, посочени от строителя.
В чл. 5 от договора са описани действията, които следва да извършват страните
за изпълнението на целта на договора и тяхната последователност. Така първото, което
следва да бъде извършено, е строителят да внесе скица-предложение по чл. 135, ал. 2
ЗУТ за одобрение в Община В. в едномесечен срок от подписването на договора.
Изрично е посочено, че строителят не обещава действията на трети лица, в т.ч. на
различните административни органи и легитимираните да обжалват заповедта за
изменение на ПУП-ПРЗ и РУП лица и не отговаря за техни действия или бездействия,
които могат да забавят или осуетят влизането в сила на плана. Собствениците пък са
длъжни да упълномощят в деня на подписване на договора строителя с нотариално
заверено пълномощно за извършване на правни и фактически действия във връзка с
изпълнението на договора. В 3-месечен срок след влизане в сила на ПУП-ПРЗ и РУП
строителят е длъжен да осигури изготвянето за своя сметка на еднофазен
инвестиционен проект за сградата и ценообразуване и да го внесе за одобряване в
Община В.. Собствениците са длъжни в срок до тридесет дни от представяне на
проекта и преди да бъде внесен за одобрение да направят окончателен избор на
полагащите им се обекти, да се подпише Приложение № 2 към договора, както и да
изразят възражения в писмена форма или да одобрят проекта. Ако не възразят в срок,
се приема, че одобряват проекта без забележки, като декларират с подписа си върху
проекта след представянето му, че са запознати и съгласи с него, в това число с
обектите, които ще станат тяхна изключителна собственост. В 1-месечен срок от
съгласуването същите са длъжни да учредят на строителя право на строеж с
нотариален акт.
Задълженията на ищците да упълномощят ответника, да оказват пълно и
незабавно съдействие за изпълнението на предмета на договора, когато не са
упълномощили строителя за това, са подробно регламентирани в чл. 6, ал. 2 от
договора, като изрично е уговорено, че при неоснователно неоказване на дължимо
съдействие от страна на собствениците, сроковете по този договор се удължават с
времето, в което собствениците или някой от тях не е оказал необходимото съдействие.
Съгласно чл. 6, ал. 3 от договора ищците имат право на информация, изразяващо
се в запознаване с инвестиционния проект на сградата преди представянето му за
съгласуване и одобряване от компетентните органи, както да бъдат информирани за
промените в него, които ги засягат, съответно да правят възражения.
Договорено е между страните, че срокът за изпълнение на предмета на договора
е 48 месеца от датата на подписването му, като в него се включват всички описани в
чл. 5 действия – чл. 10, ал. 1 от договора. В ал. 2 е посочено, че сроковете спират да
текат при обжалване, за времето докато трае съдебното производство на
административните актове, свързани с изпълнението на предмета на договора, както и
при непреодолима сила, дефинирана в чл. 11 от договора.
Предвидена е възможност в чл. 12 за всяка от страните да прекрати договора в
случай на невъзможност за проектиране на жилищна сграда с РЗП равна или по-
голяма от 2900 кв.м., както и при невъзможност за одобрение на изменение на ПУП-
ПРЗ и РУП при тези условия, без да се дължи обезщетение или връщане на
полученото. Посочено е, че това право може да се упражни в 14-дневен срок от
съобщението до собствениците, че инвестиционният проект е изготвен.
Неустоечните съглашения между страните са уговорени в чл. 13 от процесния
договор. Според ал. 1 на разпоредбата в случай на забава на което и да е от
задълженията си по този договор, свързано със сключването на окончателните
договори, неизправната страна дължи на изправната неустойка в размер на 20 евро на
10
ден за всеки ден забава, но не повече от 50 000 евро.
Уговорено е в чл. 13, ал. 3 от договора, че ако в срок от 1 година от подписване
на договора, не е издадена заповед за изменение на ПУП – ПРЗ и РУП, собствениците
имат право да развалят договора, като уведомят за това строителя, без да му дължат
заплащане на каквито и да било суми.
Съгласно чл. 13, ал. 5 от договора, ако в срок от 18 месеца от подписване на
договора не е издадено разрешение за строеж на сградата, която следва да се построи в
имота, строителят дължи на всеки от собствениците неустойка в размер на по 50 000
евро. Според ал. 9 страните не си дължат неустойки и не отговарят за неизпълнение в
случай на непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ.
Собствеността върху процесния имот на ищците се установява от представения
от тях Нотариален акт за дарение на недвижим имот от 09.06.1993 г., съгласно който
Н.Е. В. притежава право на ползване върху имота.
Според представените от ищците пълномощни (л. 36-41 от делото) ищцата И. К.
В. е упълномощила на 29.10.2019 г. Н.К.С. (управителя на ответното дружество в
настоящото производство) да я представлява в качеството й на собственик на
процесния поземлен имот с права, свързани с изпълнението на процесния договор.
Ищцата е издала идентично пълномощно на Н.К.С. на 17.01.2020 г. Същата е
пълномощник на другия ищец – Р. К. В. с подробно описани в пълномощно от
20.09.2007 г. права. Упълномощаване на Н.К.С. е направено и от лицето Н.Е. В. на
29.11.2019 г., което е оттеглено с декларация от 25.01.2023 г.
От представените материали от административната преписка на Район „О.“ –
Община В. е видно, че Н.К.С., като пълномощник на И. К. В., е преупълномощил на
17.01.2020 г. Р.И.Л. с правата, дадени му с пълномощното от 17.01.2020 г.
Приложен е договор от 01.11.2019 г., сключен между ответника „Е. Д. Т.“ ЕООД,
като възложител и Т.Х. Х. и „ТХ И.“ ЕООД, като изпълнители, относно изработването
на проучвателни и проектни работи за обект „Многофамилна жилищна сграда“ в УПИ
*** с идентификатор № ***, в т.ч. ПУП – ПРЗ и РУП.
Според представения протокол № 42/26.11.2019 г. на Експертния съвет по
устройството на територията при Община В., под т. 21 е разгледано заявление с ред. №
АУ112901ОД/18.11.2019 г. от И. К. В. и др. за допускане на ПУП-ПРЗ за изменение на
УПИ VI-*** „за офиси и магазини“, докладвано от арх. Т. Х. и арх. М. З., като е дадено
положително становище по искането и е посочено, че проектът подлежи на
предварително съгласуване с НИНКН.
Видно от Заповед № 113/05.03.2020 г. на Главния архитект на Община В., с
посочената заповед на 05.03.2020 г. е разрешено изработване на проект за ПУП за
изменение на ПУП-ПРЗ за изменение на УПИ VI-*** „за офиси и магазини“.
Изяснява се от представения Договор за изместване на съществуващи
съоръжения от 24.03.2020 г., че на 11.03.2020 г. ищцата е подала искане за проучване
на условията за присъединяване на обекта, на който е възложител за строителството на
въпросната сграда, като при проучването е установено, че с обектът и/или
съоръженията за неговото присъединяване се засягат съществуващи електрически
съоръжения, принадлежащи към електроразпределителната мрежа на ***. С., което
налага за осъществяването на инвестиционните намерения на ищците изместването
им. За тези цели е издадено и становище за присъединяване на обект на клиент към
електроразпределителната мрежа за присъединяване на ниско напрежение с изх. №
ПУПРОК-1442/07.04.2020 г.
Представена е по делото обяснителна записка от м. 06.2020 г. към част
„Устройствено планиране“, съставена от арх. Т. Х..
На 09.06.2020 г. ищцата, лично и като пълномощник на другия ищец и на лицето
притежаващо право на ползване върху имота, е подала заявление пред общинската
11
администрация за приемане и одобряване на проект за ПУП.
Видно от протокол № 25/16.09.2020 г. на Експертния съвет по устройството на
територията при Община В., с решение по т. 53 е съгласуван представения проект за
ПУП-ПРЗ и РУП, който следва да се съгласува и по реда на чл. 84, ал. 1 и ал. 2 ЗКН.
Представено е задание за изработване на Подробен устройствен план (ПУП) –
План за регулация и застрояване (ПРЗ) и Работен устройствен план (РУП) за УПИ VI-
***, кв. *** по плана на 7-ми м.р. на гр. В., според което възложителите И. К. В. и Р. К.
В. са поставили изискване към проекта да се измени характерът на застрояване на
имота от средно във високо, като се предвиди отреждане за жилищно строителство.
Текстът на заданието е изпратен на ответника по ел. път на 02.10.2020 г. от арх. Т. Х..
Изяснява се от приложеното Становище с изх. № 33-НН-64018/03.06.2021 г. на
Министерство на културата, че на 09.10.2020 г. е депозирано заявление в Националния
институт за недвижимо културно наследство от Н.К.С. относно проекта за ПУП за
изменение на ПУП-ПРЗ за процесния имот и същият е съгласуван на 03.06.2021 г. по
реда на чл. 84, ал. 1 и 2, вр. чл. 80 ЗКН. Текстът на заявлението е изпратен на
ответника по ел. път на 19.10.2020 г. от арх. Т. Х..
Докато е траел процесът на съгласуване на проекта с Министерство на
културата, на 22.10.2020 г. арх. Т. Х. е изпратил имейл с 9 бр. файлове на ответника,
като е посочил в електронното писмо, че изпраща разпределенията, но мисли, че ще е
добре да се види с двете сестри, за които са апартаментите на 7 и 8 етаж.
Видно от представената кореспонденция между ищцата и управителя на
ответното дружество от 30.11.2020 г. и 07.12.2020 г., както и от писмо на л. 201 от
делото, между страните са обсъждани варианти за разпределение на помещенията в
апартаменти на ет. 7 и 8.
Изяснява се от електронното писмо на арх. Т. Х. до ответника, изпратено на
08.01.2021 г., че същият има възражения и нужда от пояснения относно желанията на
ищците по представена схема-предложение на разпределението на помещенията в
обектите им, а видно от изпратените от него имейли на 11.05.2021 г., 24.09.2021 г. и
28.09.2021 г., същият е правил промени в проектната документация във връзка с нова
норма за открити пространства.
С молба от 07.06.2021 г., депозирана от ищците и лицето Н.Е. В. пред Район
„О.“ – Община В., чрез ищцата като пълномощник на другите двама, е представен в
администрацията съгласувания проект по реда на чл. 83 ЗКН.
Ищците са получили съобщение от Район „О.“ – Община В. от 18.06.2021 г., че е
одобрен изработеният проект за ПУП – ПРЗ и РУП за имота, като възражения са
подадени на 30.06.2021 г. и 22.07.2021 г. от К. П. Г., Р. К. Р. и Г.А.Р., както и от М.А.М.,
според данните от административната преписка. Възражение е депозирано и от „А.“
ООД на 05.07.2021 г.
На 05.08.2021 г. е изпратена телепоща от ищцата до ответника, с която е
отправено искане за уведомяване за хода на процеудрата, както и за очакванията на
ответника относно сроковете за изпълнение на задълженията по договора за
изработване на проект, внасяне и получаване на заповед за одобряване на изменение
на ПУП – ПРЗ за имота. В писмото е посочено, че същото се изпраща в резултат на
устно получена от ответника информация за подадено в район „О.“ възражение срещу
проекта.
Установява се от представената електронна кореспонденция на л. 163 – 166 от
делото, че между управителите на „А.“ ООД и ответното дружество в периода м.
август 2021 г. – м. октомври 2021 г. са водени преговори за постигане на
споразумение, предложено от ответника, като декларация в тази връзка е била
изпращана на ищцата на 22.10.2021 г.
Според представената Спогодба от 26.11.2021 г., сключена между ответника „Е.
12
Д. Т.“ ЕООД и „А.“ ООД, последното дружество е подало възражение пред Район О.,
Община В. срещу предложения проект за ПУП-ПРЗ и РУП за процесния имот и е
подписан между страните предварителен договор от 26.11.2021 г. за продажба на
недвижими имоти в процес на строителство, по силата на който ответникът ще
прехвърли на посоченото дружество правото на собственост на четири броя
паркоместа, намиращи се в поземления имот, съгласно идеен архитектурен проект,
извадка етаж 1 – паркоместа. „А.“ ООД е поело задължението да представи на
ответника заявление до Район О., Община В. за оттегляне на възражението срещу
проекта и да не подава други възражения до влизане в сила на разрешение за строеж,
по време на строителството и до окончателното завършване на сградата. От своя
страна ответникът се е задължил да изпълни точно и напълно задълженията, поети
към „А.“ ООД, съгласно подписания предварителен договор от 26.11.2021 г. Уговорено
е в т. 3 от спогодбата, че при неизпълнение на което и да е от задълженията или
неспазване на сроковете, съгласно предварителния договор или при неизпълнение на
задължение по спогодбата се дължи неустойка в размер на 30 000 евро.
Ищцата И. К. В., лично и в качеството си на пълномощник на другия ищец Р. К.
В., е декларирала с нотариално заверени декларации от 29.10.2021 г. и 18.11.2021 г., че
двамата ищци са запознати със съдържанието на сключения между ответника и „А.“
ООД предварителен договор и са съгласни правото на собственост върху 50 кв.м. ид.ч.
от незастроената част от поземления имот, обособена във външен паркинг с 11 броя
външни мета за паркиране, посочени съгласно идеен архитектурен проект, изработен
от арх. Т. Х., отредени за 4 бр. паркоместа, да бъде прехвърлено на „А.“ ООД след
изпълнение на следните условия: построяване на предвидената за изграждане,
съгласно ПУП-ПРЗ (в процес на изменение) за имота сграда и подписан Протокол обр.
15 за нея, и подписан между ищците и ответника протокол за разпределение на
обектите в сградата и прилежащите им паркоместа, съгласно който ответникът ще
придобие правото на собственост или друг вид вещно право върху описаните
паркоместа.
Изяснява се от представеното заявление от 26.11.2021 г., че на посочената дата
„А.“ ООД е депозирало до Кмета на Район „О.“ при Община В. заявление, че се
отказва от подаденото от него възражение на 05.07.2021 г. срещу процесния проект за
ПУП-ПРЗ и РУП.
Видно от протокол № 42/07.12.2021 г. на Експертния съвет по устройството на
територията при Община В., с решение по т. 24 са уважени депозирани възражения на
30.06.2021 г. и 22.07.2021 г. срещу обявения по реда на чл. 128, ал. 3 ЗУТ план по
отношение на калкана към узаконената сграда към УПИ I и е определено планът да се
коригира и да се обяви по реда на чл. 128, ал. 11 ЗУТ.
Изяснява се от протокол № 38/01.11.2022 г. на Експертния съвет по
устройството на територията при Община В., че по докладвано от арх. Т. Х. и арх. В.
С. заявление от 12.10.2022 г. за преразглеждане на решение по т. 24 от горепосочения
протокол е взето решение по т. 38 от протокола, с което се отменя решение по т. 24 от
Протокол № 42/07.12.2021 г. и не се уважават посочените възражения, приет е
обявеният проект, както и е предложено на компетентния орган да издаде заповед по
реда на чл. 129, ал. 2 ЗУТ. Става ясно от материалите по административната преписка,
че заявлението от 12.10.2022 г. е подадено от ищците и Н.Е. В., чрез ищцата като
пълномощник на останалите.
Съгласно изпратено до ответника писмо от Главна дирекция „Гражданска
въздухоплавателна администрация“ към Министерство на транспорта и съобщенията
от 17.11.2022 г. проектът за ПУП-ПРЗ и РУП е съгласуван и с посочената институция,
съгласно изискванията на чл. 16б. ал. 1, т. 6 ЗГВ по подадено от ответника заявление
на 14.11.2022 г.
На 17.11.2022 г. ответникът е изпратил до ищцата предложение за подписване на
анекс за увеличение на срока на договора, предвид забавата в изпълнението на
13
договора от 29.10.2019 г. по независещи от дружеството причини, видно от
разпечатката от електронна поща на л. 204 от делото.
Установява се от приложената Заповед № Г-434/02.12.2022 г. на Главен архитект
на Община В., че е одобрен Подробен устройствен план (ПУП) – План за регулация и
застрояване (ПРЗ) и Работен устройствен план (РУП) за УПИ VI-*** за „жил. стр.“ в
кв. *** по плана на 7-ми м.р. на гр. В., ул. „Б.“ № *, представляващ изменение на
Заповед № Г-340/14.0.2007 г. на Зам.-Кмет на Община В.. На датата на издаването на
заповедта ответникът е изпратил същата на ищцата по електронен път – л. 206 от
делото.
Съгласно Констативен протокол, издаден от Община В. – Район „О.“, Заповед №
Г-434/02.12.2022 г. на Главен архитект на Община В. за одобряване Подробен
устройствен план (ПУП) – План за регулация и застрояване (ПРЗ) и Работен
устройствен план (РУП) за УПИ VI-*** за „жил. стр.“ в кв. *** по плана на 7-ми м.р.
на гр. В., ул. „Б.“ № * е съобщена на заинтересованите лице, като срещу нея е
подадена жалба на 14.12.2022 г. от М.М..
Изяснява се от приложената електронна кореспонденция от 22.12.2022 г., че
ищецът Р. К. В. е отправил следното изявление до управителя на ответното дружество:
„Отиди, моля те, при турците и се разбери с тях. Има много начини и ти би трябвало
да ги знаеш. Моля те това да стане до Нова година. От сега аз съм твоят партньор.“.
Последвал е отговор от управителя на ответника, който е заявил, че се опитва да го
направи, но не е толкова лесно и е описал ситуацията с жалбата. Ищецът е твърдял, че
жалбоподателите нямат право и е помолил ответника за помощ „на терен“, за което е
получил утвърдителен отговор от ответника.
Видно от представената нотариална покана от 15.02.2023 г., връчена на
ответника на 24.02.2023 г., ищците са направили изявление за прекратяване (по своята
правна същност за разваляне) на договора, поради неизпълнение на задълженията на
ответника по чл. 13, ал. 3 и 5 от същия и е поканен да заплати неустойка в размер на
по 50 000 евро за всеки.
В отговор на горепосочената покана ответното дружество е изпратило
нотариална покана до ищците на 27.02.2023 г., в която са описани подробно
действията, които е извършило в изпълнение на договора, като ищците са поканени да
възобновят контакта и преговорите по продължаване на договорните отношения.
Застъпено е и становище, че поради недобросъвестното поведение на ищците след
изчерпване на възможностите за продължаване на изпълнението по договора всеки от
тях дължи на ответника неустойка в размер на по 50 000 евро.
С електронно писмо от 17.02.2023 г. ответникът е запознал ищците със
свършената от него работа по договора, като е изпратил съответните документи, а на
07.03.2023 г. е изпратил покана за сключване на договор за строителство на сградата,
проект на такъв договор и анекс към него.
С Определение от 13.03.2023 г. по адм.д. № 222/2023 г. по описа на
Административен съд – В. е оставена без разглеждане жалбата на М.М. срещу Заповед
№ Г-434/02.12.2022 г. на Главен архитект на Община В., поради неизпълнение на
дадени от съда указания.
Изяснява се от приложената електронна кореспонденция от 24.03.2024 г., че
ответникът е отправил предложение до всеки от ищците за уреждане по доброволен
начин възникналия между страните спор чрез подписване на анекс към договора.
На 02.08.2023 г. ищците, чрез адв. Т., са изпратили електронно писмо до
ответника, с който са заявили, че считат процесния договор за „прекратен“, поради
неизпълнение от страна на ответника, а в отговор от същата дата последният е заявил,
че от датата на оттегляне на пълномощното към дружеството, ищците са в състояние
на „забава на кредитора“.
14
Ищцата е подала до Дирекция „УТ“ към Район „О.“ – Община В. заявление за
услуга № 5 – заверяване на преписи от документи и на копия от планове и
документация за тях на 12.08.2023 г. относно ПУП-ПРЗ и РУП Заповед Г-
434/02.12.2022 г.
Приобщени към доказателствения материал по делото са и представените от
ответника 8 бр. чертежи на разпределение на различни коти за обект Жилищна сграда
в ПИ *** по идеен проект за част „Архитектура“, изготвени от арх. Т. Х. и
несъгласувани с необходимите специалисти и възложителите – ищците в настоящото
производство.
Ангажирани от ищците са гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетелите М. Г. К. и К. Х. К.. Първата разпитана свидетелка излага пред съда, че
познава повече от 35 години ищците, които са имали инвестиционни намерения за
притежаван от тях недвижим имот на ул. „Б.“ № *, за което бил сключен договор за
строеж на сграда през 2019 г., която до този момент не била построена. Твърди, че
независимо дали строителят е бил упълномощен от собствениците, ищцата винаги е
била на линия, когато той имал нужда от нея. Същевременно излага, че имало
затруднения в комуникацията между строителя и ищцата, но не е присъствала на
неуспешен опит на ищцата да осъществи контакт с ответника. Свидетелства, че
ищците решили да прекратят договора, защото в дълъг период от време нищо не било
правено, дори нямало направен ПУП. Знае, че е имало някакви проблеми във връзка
със съседи, които имали някакви претенции, но те не били уважени. Излага, че пречки
за влизането в сила на ПУП са били намесата на съседите и извънредното положение,
свързано с „К. **“ в този период.
Според свидетелските показания на св. Костова същата познава архитектът,
който е бил ангажиран от строителя за изработването на ПУП-а и е неин колега.
Частично е запозната с изготвения ПУП, тъй като по това време е била член на
експертния съвет на В. и е присъствала на някои от заседанията, като е проследила две
от тях. На първото от тях отсъствал архитектът от общината, който трябвало да
докладва ПУП-а, а този, който го докладвал не бил информиран за предходната
история на имота – че е имало преходно дело по същия казус относно прозорци в
калкана, което било спечелено от възложителя. Отсъствал и архитектът изготвил ПУП-
а, за да разясни тази информация и експертният съвет не взел решение, което
наложило втори път да се докладва и обсъжда проектът. Практиката в общината била
да се канят специално колегите проектанти когато има неясноти. Видяла в кабинет на
колега в Общината предварителен проект за имота – предварителна разработка, от
която да се ориентира строителя какво може да излезе от проекта, как да бъдат
разпределени обектите, но не бил заверен с печати. Наясно е, че предназначението на
имота според действащия преди 2023 г. ПУП е позволявало да бъде направена
жилищна сграда, но в много по-малък обем. Не е сигурна с какви институции в
конкретния случай е следвало да бъде съгласувано това изменение на ПУП-а. В
съседство на обекта имало трафопост, минавали кабели, поради което проектът
трябвало да бъде съобразен с тях. Свидетелката знае, че е имало жалби при
допускането на изработването на изменение на ПУП от съседи, които са на калкана,
заради затварянето на прозорците, което била причината да се намеси на съвета.
По искане на ответника са разпитани свидетелите Л.Х. Х. и Т.Х. Х.. Установява
се от свидетелските показания на св. Л.Х. Х., че изпълнението на процесния договор
започнало след неговото подписване, както и че имало препятствия, които били
преодолявани от ответника едно след друго. Едно от тях било свързано със съседите на
имота, които не разписвали необходимите документи за ПУП по една или друга
причина. Един от съседите била Н.К., която е приятелка на бащата на свидетеля и била
категорично против построяването на сграда в имота. Баща му имал разговор с нея, за
да я помоли да не възпрепятства процеса, но тя категорично отказала и тогава
управителят на ответното дружество влязъл в контакт с нея и се разбрали.
15
Впоследствие съседи от долната страна на парцела подали възражения срещу
построяването на сграда, за да не се осъществи проекта. Със съвместни усилия на
свидетеля, ответника и друг техен познат били проведени разговори, за да „паднат“
жалбите. Свидетелства, че имало препятствие с „Е.-П.“, заради проблем с трафопост,
но управителят на ответника намерил разрешение и на тази ситуация. С НИНКН също
се получило голямо забавяне от страна на Министерството и макар това да можело да
възпрепятства всичко, Н.С. казал пред свидетеля, че няма да се откаже и няколко пъти
ходил до София, като единият път св. Х. бил с него и проблемът бил уреден. Според
свидетеля управителят на ответното дружество нямал пълномощни от давамата
собственици и било необходимо те да присъстват, което забавяло нещата. Наложило се
бащата на свидетеля, който бил техен приятел, да съдейства за това, за да се изгладят
тези отношения и да се случват нещата. Многократно Н.С. ходил в Община В. заради
забавянето на процесите от страна на институциите, които всъщност нямали някаква
критика към проекта.
Св. Т.Х. Х. излага пред съда, че в края на 2019 г. Н.С. му възложил да изработи
проект за изменение на ПУП и комплексен проект за всички проекти части за
процесния имот. Започнал професионално проучване в Район „О.“ на действащите
планове от ***9 г. насам и установил, че има изработен работен устройствен план за
същия имот, който предвиждал жилищно строителство. Това наложило първата стъпка
да бъде по прекратяването на тази преписка. След това направил скица предложение за
изменение на действащия план. От северната страна на имота друг колега изготвял
друг устройствен план и имало свързано засторяване и трябвало да се съобразят един
с друг. Впоследствие възложил на геодезист да направи подробна геодезическа снимка
и се оказало, че има трафопост, който се пада в източната страна, както и кабели, които
минават през процесния имот. Така се стигнало до обсъждане с „Е.-П.“ разрешаването
на този проблем, за да не се стигне до обжалване на проекта. Направили връзка с
дружество „Певи“, което се занимавало с окабеляване и те ги консултирали какви
конкретни действия да предприемат – да се изпълнят колектори, през които да минават
тръбите и където да може да минава човек, за да ги обслужва, да се стига до
трафопоста, да влизат камиони, кранове и пр. По тяхна препоръка максимално бързо
се изготвила идейна архитектура за подземния и партерния етаж. Входирали това
предложение в „Е.-П.“ и било съгласувано. До одобряването на проекта имало общо
около три пречки – две били жалби и съгласуването с Министерство на културата,
което продължило минимум половин година. Проектът се обсъждал на експертен
съвет в общината поне четири пъти, имало много дискусии, веднъж заради
предварителното съгласуване с Министерството, впоследствие заради подаваните
жалби. Св. Х. не се съгласил с решението на експертния съвет и се подготвил за ново
разглеждане на следващо заседание с обосновка, спазвайки процедурата да се изчака
изготвянето на протокола. Срещал се е с ищците по време на изработването на
идейната архитектура. Коментирали са последните два етажа от сградата относно
разпределенията. Доста време продължили срещите между тях, в които обсъждали и
проблемите с ПУП-а, а собствениците били притеснени във връзка с подадените
жалби. Свидетелят помолил Н.С. да направи връзка с един от жалбоподателите,
защото според св. Х. жалбата била повод за притеснение. Вследствие на неговите
действия жалбата била оттеглена и не била докладвана на експертен съвет. Пояснява,
че оспореното от ищците задание е било необходимо да послужи пред Министерство
на културата по одобряване на устройствения план. Твърди, че е нямало случай, в
който проектът да е бил обсъждан на експертен съвет и той да не е присъствал. Сочи,
че до приемането на устройствен план не е имал основание да изготви инвестиционен
проект/идеен проект по смисъла на Наредба № 4, който да бъде внесен за одобрение.
Пояснява, че разработката, която е направил, за да си изберат собствениците техните
обекти, не представлява идеен проект по смисъла на ЗУТ, а ищците пред него не са се
подписвали за направен от тях избор на обекти и разпределение.
Според заключението по назначената съдебно-почеркова експертиза подписът,
16
положен за „възложител“ в задание за изработване на Подробен устройствен план
(ПУП) – План за регулация и застрояване (ПРЗ) и Работен устройствен план (РУП) за
УПИ VI-***, кв. *** по плана на 7-ми м.р. на гр. В. е изпълнен от ищцата И. К. В.. При
изслушването си в открито съдебно заседание, провено на 21.02.2025 г., вещото лице
заявява, че категорично подписът е положен от ищцата. Пояснява, че практически е
възможно тази част от документа да бъде монтирана от друг документ, когато се
изследва копие, какъвто е настоящият случай, тъй като оригиналът не е открит в
кметство „О.“, а му е било представено цветно фотокопие от ответника.
При така констатираните обстоятелства съдът достигна до следните правни
изводи:
Страните могат отнапред да уговорят размера на обезщетението за причинени
вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват.
Пораждането на това акцесорно, добавъчно, несамостойно задължение представлява
неустойка, която съгласно правилото, уредено в чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, т.е. освен обезщетителната си функция, тя представлява и
обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на договорните
задължения.
Предвид направените от ответника оспорвания и инвокираните възражения, в
тежест на ищците по главния иск е да установят наличието на твърдяното
облигационно правоотношение с ответника по Договор за проектиране и строителство
на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни
обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г.,
по който ищците са изправна страна – точно и добросъвестно са изпълнили
задълженията си по договора. Подлежи на пълно и главно доказване от ищците по
правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, че между страните е уговорена валидна клауза за
неустойка в сключения между тях договор, по силата на която възниква задължението
на ответника да заплати сума в размер на 50 000 евро, ако в срок от 18 месеца от
подписване на договора не е издадено разрешение за строеж на сградата, която следва
да се построи в имота, строителят дължи на собствениците неустойка в размер на
50 000 евро, както и че ответникът е поканен да заплати неустоечното задължение и
периода на неговата забава.
От своя страна ответникът следва да докаже релевираните си възражения, в т.ч.
че е предприел действия за постигане на договорената цел с договора, че причината за
забавата в изпълнението на договора се дължи на посочените действия, бездействия и
недобросъвествно поведение на ищците и на форсмажорни обстоятелства, както и
изпълнението на задълженията си по чл. 7, ал. 1 от договора.
Както бе изяснено по-горе, установено е по делото, че между страните е
възникнало облигационно правоотношение по процесния договор от 29.10.2019 г., с
предмет успешно осъществяване на процедура по изменение на ПУП-ПРЗ и РУП,
инвестиционно проучване, проектиране, изготвяне на инвестиционен проект в
съответствие с одобреното изменение на ПУП, както и строителството и въвеждане в
експлоатация на жилищна сграда, предвидена да бъде изградена в поземлен имот с
идентификатор № ***, собственост на ищците, както и учредяването на правото на
строеж за самостоятелни обекти и прехвърляне на идеални части от правото на
собственост върху поземления имот собствениците на строителя.
От тълкуването на договорните разпоредби на чл. 2 и чл. 12 става ясно, че
съществена цел на договора е проектиране на жилищна сграда с РЗП равна или по-
голяма от 2900 кв.м., респ. одобрение на изменение на ПУП-ПРЗ и РУП при тези
условия, а невъзможността това да се осъществи е предвидено като основание за
прекратяване на договорната връзка без санкционни последици за която и да е страна,
ограничено със срок – арг. чл. 13, ал. 3, вр. чл. 12 от договора.
17
Съгласно чл. 13, ал. 5 от договора, ако в срок от 18 месеца от подписване на
договора не е издадено разрешение за строеж за сградата, която следва да се построи в
имота (т.е. с РЗП равна или по-голяма от 2900 кв.м.), строителят дължи на всеки от
собствениците неустойка в размер на по 50 000 евро. Съобразявайки договорената
между страните в чл. 5 от договора поетапност на дължимите действия в изпълнение
на крайната цел на договора, се налага изводът, че издаването на разрешение за
строеж на сградата с исканите от възложителите параметри, е възможно единствено,
ако преди това бъдат предприети стъпки и осъществени действия, които да доведат до
одобряване на Подробен устройствен план – План за регулация и застрояване и
Работен устройствен план за процесния имот (накратко ПУП-ПРЗ и РУП). Това обаче
включва както изпълнението на задължението на ищците да упълномощят строителя
със съответните права за изпълнение на договора, така и осъществяването на
административни услуги от различни институции.
Изяснява се от представените по делото пълномощни, че ищцата И. К. В. е
упълномощила управителя на ответното дружество на 29.10.2019 г. и повторно със
същите права на 17.01.2020 г., който от своя страна на тази дата е преупълномощил
друго лице. Лисват по делото обаче доказателства, че другият съсобственик и
възложител по договора – ищецът Р. К. В. е упълномощил лице от ответното
дружество в изпълнение на задължението му по чл. 6, ал. 2 от договора. Не са
представени и доказателства, че ищцата И. К. В., в качеството си на пълномощник на
Р. К. В., е преупълномощила Н.К.С. или друго посочено от ответника лице с права,
свързани с изпълнението на договора. Същевременно от материалите в
административната преписка се установява, че всички заявления, молби и други
иницииращи документи са били подавани от ищцата И. К. В., лично и в качеството й
на пълномощник на другия ищец, с изключение единствено на подадените заявления
до Министерство на културата и Министерство на транспорта и съобщенията, които са
били депозирани от Н.К.С.. Тези данни напълно кореспондират с изложеното от
ответника, че не е можел да предприеме каквото и да е действие самостоятелно, а е
било необходимо винаги да бъде придружаван от първата ищца. В тази връзка логично
е срочността на действията на ответника в изпълнение на договора да е в зависимост
от действията на ищцата.
В срока по чл. 5, ал. 1 от договора е подадена скица-предложение по чл. 135, ал.
2 ЗУТ, като съгласно общодостъпната информация от интернет страницата на Район
„О.“ срокът за осъществяване на Услуга 2001 „Допускане изработването на проекти за
изменение на подробни устройствени планове“ е 30 дни, като заявлението за това с
необходимите документи е подадено на 18.11.2019 г., разгледано на заседание на
Експертния съвет по устройството на територията при Община В. на 26.11.2019 г., но
заповедта, с която е разрешено изработване на проект за ПУП за изменение на ПУП-
ПРЗ е издадена едва на 05.03.2020 г., т. е. близо 3 месеца след обявения срок за
извършване на административната услуга.
След отстраняване на възникнал проблем по проектирането, свързан с това, че
при реализирането на проекта ще бъдат засегнати съществуващи електрически
съоръжения, принадлежащи към електроразпределителната мрежа на ***. С. и тяхното
изместване, за което е подписан договор от 24.03.2020 г., както и след изготвянето на
проекта на 09.06.2020 г. същият е внесен за одобрение в общинската администрация,
съгласуван от нея на 16.09.2020 г., и на 09.10.2020 г. депозиран пред Министерство на
културата за съгласуване по реда на чл. 84, ал. 2 ЗКН. В същата разпоредба е посочено,
че срокът за съгласуването по този ред е 4 месеца от датата на постъпване на
съответната документация, но в случая становището е издадено чак на 03.06.2021 г.,
т.е. 8 месеца след подаване на заявлението.
Още на 07.06.2021 г. проектът за ПУП-ПРЗ и ТУП е представен пред Район „О.“,
Община В. и одобрен, за което ищците са уведомени на 18.06.2021 г. След което са
постъпили възражения от заинтересовани лица в периода 30.06.2021 г. – 22.07.2021 г.,
18
като след А.ни действия от ответната страна, провеждане на преговори, обвързване със
задължения (в т.ч. подписване на предварителен договр, с който се е задължил да
прехвърли ид.ч. от имота, които очаква в изпълнение на процесния договр да му бъдат
прехвърлени от ищците, предвидени за обособяване на паркоместа, уговаряне на
неустойка при неизпълнение на това задължение в размер на 30 000 евро и др.), с цел
да се оттеглят възраженията и жалбите, което се установява както от представените
писмени доказателства, така и от свидетелските показания на водените от ответника
свидетели, в крайна сметка е издадена Заповед № Г-434/02.12.2022 г. на Главен
архитект на Община В., че е одобрен Подробен устройствен план (ПУП) – План за
регулация и застрояване (ПРЗ) и Работен устройствен план (РУП) за УПИ VI-*** за
„жил. стр.“ в кв. *** по плана на 7-ми м.р. на гр. В., ул. „Б.“ № *. Срещу заповедта
обаче е подадена жалба на 22.12.2022 г. от друго заинтересовано лице. В тази връзка
ищецът Р. К. В. е помолил ответника за съдействие за разрешаването на проблема.
След оставянето й без разглеждане, поради неизпълнени от жалбоподателя указания, с
определение от 13.03.2023 г. по адм.д. № 222/2023 г. по описа на Административен съд
– В., Заповед № Г-434/02.12.2022 г. е влязла в законна сила. Според установената по
делото хронология на събитията по никакъв начин не може да бъде определено като
„резултат от обичайните технологични процеси без каквито и да било А.ни съдействия
от страна на ответника“ издаването и влизането в сила на заповедта за одобрение на
целения с процесния договр ПУП-ПРЗ и РУП, който е от първостепенна важност за
преследваната инвестиционната цел на договора.
В тази връзка следва да бъде посочено, че съдът не кредитира показанията на
водената от ищците свидетелка Керемедчиева като достоверен източник на
информация за правнорелевантни факти по делото, доколкото същата има знания за
тях единствено от споделеното й от ищцата, а същевременно поддържаното от нея
твърдение, че нямало изпълнение по договора и ответникът бездействал, се
опровергава от останалия събран по делото доказателствен материал. От
свидетелските показания на втората водена от ищците свидетелка се установява
единствено, че на едно заседание на експертния съвет по устройство на територията не
е присъствал служител от общината, който е трябвало да докладва проекта и тъй като
арх. Т. Х. също не бил там при обсъждането, взимането на решение се отложило за
следващо заседание. Подобен пропуск обаче не в състояние да обоснове някакво
съществено забавяне на изпълнение на задълженията на ответника по договора, с оглед
всичко гореописано.
При съвкупния анализ на събраните по делото доказателства и горепосочените
обстоятелства, отчитайки и че страните по договора изрично са се съгласили, че
строителят не носи отговорност за действията или бездействията на административни
органи и легитимираните да обжалват заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП,
които могат да забавят или осуетят влизането в сила на плана (чл. 5, ал. 1 от договора),
настоящият съдебен състав намира, че ответникът е бил в обективна невъзможност да
се снабди с разрешение за строеж в 18-месечен срок от подписването на договора, а
именно до 29.04.2021 г., поради забавата на институциите да се произнесат по
съответните административни услуги, траела общо близо 7 месеца, реализирането на
правото на възражения и жалби на заинтересовани страни, като приключването на
процеса по разглеждането и отхвърлянето им е приключил на 13.03.2023 г., а така също
и предвид неизпълнението на ищеца на задължението му за упълномощаване по чл. 6,
ал. 2 от договора. До влизане в сила на заповедта за одобрение на ПУП-ПРЗ и РУП за
ответника не е било възможно да внесе за одобрение инвестиционен проект, а в 1-
месечен след съгласуването му със собствениците е следвало да му бъде учредено
право на строеж, едва след което същият може да се снабди с разрешение за строеж на
сградата. Ако не бе настъпила забавата в произнасянията на компетентните
административни органи и същите бяха спазили сроковете за произнасяне, проектът би
бил съгласуван с Министерство на културата още в периода м. ноември – м. декември
2020 г., но предвид възраженията и жалбата на заинтересованите лица, отново
19
ответникът би бил поставен в сериозно затруднение да спази срока до 29.04.2021 г. за
издаване на разрешение за строеж на сградата.
При тези положения съдът приема, че е приложима разпоредбата на чл. 81, ал. 1
ЗЗД и ответникът не отговаря за невъзможността да бъде издадено разрешение за
строеж в договорения 18-месечен срок от подписване на договора, поради обективни
независещи от него обстоятелства, въпреки грижата на добрия търговец, която е
положил.
С оглед гореизложеното съдът намира, че ответникът не дължи на ищците
уговорената в договора неустойка по чл. 13, ал. 5. Следва да бъде изяснено, че
ирелевантно относно дължимостта на въпросната неустойка е обстоятелството дали
ищците са имали право, кога и на какво основание да развалят или прекратят договора,
тъй като прекратяването на договорната връзка, респ. развалянето на договора, не е
елемент от фактическия състав на клаузата по чл. 13, ал. 5 от процесния договор.
Само за пълнота на изложението съдът намира за удачно да посочи, че не
споделя становището на ищците, че не са били информирани от строителя за хода на
административните процедури и изпълнението на договорните му задължения.
Ищцата е участвала при подаването на почти всяко заявление и молба, поради което
логично на нея са били изпращани от институциите съобщения и писма за резултата от
действията, а видно от изпратената от нея телепоща същата е получавала и устно
информация от ответника, в т.ч. и за подадената жалба.
По изложените правни съображения предявеният от всеки от ищците иск с
правно основание чл. 92 ЗЗД се явява неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен изцяло, а предвид неоснователността на главните претенции, такива се
явяват и акцесорните искове за обезщетение за забава по чл. 86 ЗЗД, поради което
също следва да бъдат отхвърлени.
По насрещните искове на ответника:
В тежест на ищеца по насрещните искове е да установи наличието на уговорена
в процесния Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу
прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им
се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г. неустоечна клауза, по силата на
която е възникнало задължението на ответниците да заплатят сумата от 20 евро на ден
за всеки ден забава, но не повече от 50 000 евро, както и че са настъпили
обстоятелствата, които пораждат отговорността на ответниците, а именно съгласуване
с ответниците на изготвен инвестиционен проект за сградата и ценообразуване и
изтичане на 1-месечен срок след това, както и че ищецът е поканил ответниците да се
явят за сключване на окончателен договор, а те са в забава да изпълнят това
задължение в заявения период от 02.01.2021 г. до 06.12.2023 г.
Според разпоредбите на чл. 3 и 5 от договора собствениците - двамата
ответници по насрещния иск са поели задължението да учредят чрез сключването на
окончателен договор за учредяване на право на строеж правото на строеж за обектите,
които ще станат индивидуална собственост на строителя, в едномесечен от
съгласуването на изготвения инвестиционен проект за сградата и ценообразуване, като
в посочения срок собствениците следва да се явят в ден и час, посочени от строителя.
Обосновавайки претенцията си по чл. 92 ЗЗД, ответникът се позовава на
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от договора, в която е посочено, че в случай на забава на
което и да е от задълженията си по този договор, свързано със сключването на
окончателните договори, неизправната страна дължи на изправната неустойка в размер
на 20 евро на ден за всеки ден забава, но не повече от 50 000 евро.
От събраните по делото писмени доказателства, а така също и от свидетелските
показания на св. Т.Х., не може да бъде направен извод за изготвянето на
20
инвестиционен проект за сградата и ценообразуване, който да е представен на
собствениците, за да направят окончателен избор на полагащите им се обекти,
евентуално за възражения. Напротив, според показанията на посочения свидетел той
не е имал основание към този етап да изготвя инвестиционен проект, предвид липсата
на влязъл в сила ПУП-ПРЗ и РУП към онзи момент, а изготвената от него разработка е
само предварителна. Също така от писмените доказателства се установява, че между
свидетеля и собствениците е водена кореспонденция относно разположението на
обектите на етажи 7 и 8, но окончателно одобрение от тяхна страна не е имало, а както
бе посочено няма данни инвестиционен проект за сградата и ценообразуване да им е
бил представян. Този извод се подкрепя от признанията на процесуалния представител
на ответника в о.с.з., проведено на 21.02.2025 г., че идеен проект няма, както и от
обстоятелството, че по делото не се твърди, респ. не се представят доказателства
собствениците да са били поканени от строителя да се явят в посочен от него ден и
час за сключване на окончателен договор.
Следователно, не са настъпили обстоятелствата, които пораждат отговорността
на ответниците по насрещните искове, предвидена в чл. 13, ал. 1 от процесния
договор.
Предвид всичко изложено, съдът намира предявеният насрещен иск срещу всеки
ответник с правно основание чл. 92 ЗЗД за неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
По разноските:
При този изход на делото по главните искове на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в
полза на ответника „Е. Д. Т.“ ЕООД следва да бъдат присъдени сторените от него
разноски в общ размер на 5308,06 лв., съобразно представения списък по чл. 80 ГПК и
доказателствата за реалното им извършване, представляващи сбор от заплатено
адвокатско възнаграждение за исковете по чл. 92 ЗЗД (по 1844,03 лв. с вкл. ДДС за
всеки от двата иска) и чл. 86 ЗЗД (по 660 лв. с вкл. ДДС за всеки от двата иска) и
депозит за изготвяне на СГЕ (300 лв.), или всеки ищец следва да бъде осъден за сумата
от 2654,03 лв.
С оглед отхвърлянето и на насрещните искове с правно основание чл. 92 ЗЗД, в
тежест на ищеца по същите – „Е. Д. Т.“ ЕООД следва да бъдат възложени сторените от
ответниците по насрещните искове съдебни разноски, възлизащи в общ размер на 2515
лв., представляващи сбор за заплатено адвокатско възнаграждение размер на 2100 лв.
и направените разноски по в.ч.гр.д. № 283/2024 г. по описа на Окръжен съд – В. в общ
размер на 415 лв., от които 400 лв. за адвокатско възнаграждение и 15 лв. за държавна
такса, съгласно т. 5 от Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. по т.д. № 6/2012 г. на
ОСГТК на ВКС. Така в полза на всеки от ответниците следва да бъде присъдена сума
в размер на 1257,50 лв. за разноски по насрещните искове.
Така мотивиран, Районен съд – В.
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от И. К. В., ЕГН ********** с адрес гр. В., ул. „Д.“ №
**, ет. *, ап. *, срещу „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр. В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86
ЗЗД за заплащането на сумата от 4857,27 евро (четири хиляди осемстотин петдесет и
седем евро и двадесет и седем евроцента), частичен иск от 50 000 евро,
представляваща неустойка по чл. 13, ал. 5 от Договор за проектиране и строителство
на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни
21
обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 28.08.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, и на сумата
от 500 лв. (петстотин лева), частичен иск от 6042,48 лв., представляваща обезщетение
за забава в размер на законната мораторна лихва за периода 24.02.2023 г. до 28.08.2023
г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Р. К. В., ЕГН **********, с адрес гр. В., ул. „М.“ №
**, вх. *, ет. *, ап. *, срещу „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, осъдителни искове с правно основание чл. 92
ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за заплащането на сумата от 4857,27 евро (четири хиляди осемстотин
петдесет и седем евро и двадесет и седем евроцента), частичен иск от 50 000 евро,
представляваща неустойка по чл. 13, ал. 5 от Договор за проектиране и строителство
на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни
обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 28.08.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, и на сумата
от 500 лв. (петстотин лева), частичен иск от 6042,48 лв., представляваща обезщетение
за забава в размер на законната мораторна лихва за периода 24.02.2023 г. до 28.08.2023
г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, срещу И. К. В., ЕГН ********** с адрес гр. В.,
ул. „Д.“ № **, ет. *, ап. *, осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане
на сумата от ***2,66 евро (пет хиляди сто и дванадесет евро и шестдесет и шест
евроцента), представляваща част от общия размер на дължима неустойка по чл. 13, ал.
1 от Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на
право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални
части от поземления имот от 29.10.2019 г., възлизаща за периода от 02.01.2021 г. до
06.12.2023 г. на 21 320 евро, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата
на подаване на насрещната искова молба в съда – 06.12.2023 г. до окончателното
изплащане на задължението.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, срещу Р. К. В., ЕГН **********, с адрес гр. В.,
ул. „М.“ № **, вх. *, ет. *, ап. *, осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за
заплащане на сумата от ***2,66 евро (пет хиляди сто и дванадесет евро и шестдесет и
шест евроцента), представляваща част от общия размер на дължима неустойка по чл.
13, ал. 1 от Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу
прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им
се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г., възлизаща за периода от
02.01.2021 г. до 06.12.2023 г. на 21 320 евро, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на насрещната искова молба в съда – 06.12.2023 г. до
окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА И. К. В., ЕГН ********** с адрес гр. В., ул. „Д.“ № **, ет. *, ап. *, да
заплати на „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. В., ул.
„Ц. И. Ш.“ № **, сумата от 2654,03 лв. (две хиляди шестстотин петдесет и четири лева
и три стотинки), представляваща сторени съдебни разноски на основание чл. 78, ал. 3
ГПК.
ОСЪЖДА Р. К. В., ЕГН **********, с адрес гр. В., ул. „М.“ № **, вх. *, ет. *,
ап. *, да заплати на „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.
В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, сумата от 2654,03 лв. (две хиляди шестстотин петдесет и
четири лева и три стотинки), представляваща сторени съдебни разноски на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.
В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, да заплати на И. К. В., ЕГН ********** с адрес гр. В., ул.
22
„Д.“ № **, ет. *, ап. *, сумата от 1257,50 лв. (хиляда двеста петдесет и седем лева и
петдесет стотинки), представляваща сторени съдебни разноски на основание чл. 78, ал.
3 ГПК.
ОСЪЖДА „Е. Д. Т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.
В., ул. „Ц. И. Ш.“ № **, да заплати на Р. К. В., ЕГН **********, с адрес гр. В., ул.
„М.“ № **, вх. *, ет. *, ап. *, сумата от 1257,50 лв. (хиляда двеста петдесет и седем
лева и петдесет стотинки), представляваща сторени съдебни разноски на основание чл.
78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Окръжен съд –
В. в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от Решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
23