№ 489
гр. София , 27.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично заседание
на шестнадесети юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Людмила Цолова
Членове:Светла Станимирова
Женя Димитрова
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Светла Станимирова Въззивно търговско дело
№ 20211001000020 по описа за 2021 година
Производството е образувано по въззивна жалба на ищеца в първата
инстанция НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ против решение
№260122 от 08.10.2020 г. на Софийски градски съд, ТО, VI-14 състав,
постановено по Т.д.№ 1755/2018 г., с което са отхвърлени като
неоснователни предявените от НАП срещу „БУЛАРКО“-АД /Н/ искове по
чл.647,ал.1,т.3 и ал.2 от ТЗ и чл.108 ЗС за обявяване за недействителна по
отношение кредиторите на несъстоятелността на „БУЛАРКО“-АД /Н/ на
сделката, сключена с НА № 22/2014 г. за замяна на недвижим имот на
дружеството с имот, собственост на „БИЛД РЕНТ“-АД, подробно описани в
решението и за връщане в масата на несъстоятелността от „Билд рент“-АД на
този недвижим имот.
Жалбоподателят излага доводи за неправилност на решението
поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Твърди, че
неправилно съдът не е кредитирал заключението на едноличната СТЕ, което е
обосновано и компетентно и съгласно което даденото по сделката е на
значително по-висока стойност от полученото. Жалбата е подробно
мотивирана. Моли съда да го отмени и уважи иска като основателен и
доказан. Претендира разноски за двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор от втория ответник
„БИЛД РЕНТ“-АД чрез пълномощника му адв.Ю.Р. , в който излага подробни
1
съображения за неоснователност на жалбата. Моли съда да потвърди
решението като законосъобразно и правилно. Претендира разноски за
въззивната инстанция.
Софийският Апелативен съд, като провери обжалвания съдебен
акт във връзка с оплакванията в жалбата и събраните доказателства,
приема следното:
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от
надлежна страна в законния срок. Разгледана по същество е
НЕОСНОВЕТЕЛНА по следните съображения:
Решението на първостепенния съд е правилно, съобразено е със
събраните доказателства и материалния закон и постановено при спазване на
процесуалните правила. Изводите на съда за неоснователност на иска
съответстват на установеното от фактическа страна и закона, поради което
въззивният съд ги споделя и на основание чл.272 от ГПК препраща към
изложените мотиви. Във връзка с оплакванията във въззивната жалба намира
следното:
Видно от събраните в първата инстанция писмени доказателства, от
фактическа страна се установява следното:
С молба от 15.07.2013 г. кредиторът „Булбилд БГ”-ООД е поискал
на основание чл.625 ТЗ откриване на производство по несъстоятелност на
„Буларко”-АД. С решение №1320 от 15.08.2014 г. по т.д.№4509/13 г. СГС е
отхвърлил молбата за откриване производство по несъстоятелност на
дружеството. С Решение № 1948 от 11.08.2017 г ., постановено по в.т.д. №
5837/ 2016 г. на САС, ТО, 9-състав, е отменено първоинстанционното
решение и вместо него е постановено друго, с което е обявена
неплатежоспособността на „Буларко“-АД с начална дата 29.08.2013 г. и е
открито производство по несъстоятелност на дружеството.
С Решение №1131 от 06.06.2018 г., постановено по т.д. №
4509/2013 г. на СГС дружеството „Буларко“-АД е обявено в
несъстоятелност на основание чл.710 от ТЗ, прекратена е дейността на
предприятието на търговеца и е постановено започване на процедура по
осребряване на имуществото, включено в масата на несъстоятелността.
Ищецът в настоящето производство НАП е кредитор на
несъстоятелността с прието вземане, включено в списъка по чл.693 ТЗ /л.21,
л.28-гърба/.
Атакуваната в настоящото производство разпоредителна сделка с
недвижими имоти, извършена между „Билд Рент“-АД и „Буларко“-АД
обективирана в НА №22 за замяна на недвижими имоти, подробно описани
в нотариалния акт, е извършена на 01.04.2014 г./л.36/ - т.е. след депозиране
2
на молбата за откриване на производството по несъстоятелност на търговеца
и след определената от съда начална дата на неплатежоспособността.
С този НА „Буларко“-АД е прехвърлило на „Билд Рент“-АД
собствения си недвижим имот, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ
от 656 кв.м., съставляващ имот с пл.№1743, попадащ в квартал 162 по план
за регулация на гр.София, местност „***“., в замяна на което „Билд Рент“-
АД му е прехвърлило собствеността върху свой собствен недвижим имот ,
а именно: ПОДЗЕМНО ПАРКОМЯСТО № 39 със застроена площ от 18,00
кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр.София, Столична община, район
„***“.
От заключението на приетата и неоспорена от страните тройна съдебно-
оценителна експертиза /л.205/ се установява, че към 01.04.2014г. - датата на
замяната, пазарната стойност на поземления имот възлиза на 15 341, 94
лева. Пазарната стойност към същата дата на подземно паркомясто № 39
възлиза на 14 724, 00 лева.
Според въззивният съд, правилно решаващият състав е възприел
заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза, която е
компетентно изготвена и не е оспорена от страните в с.з., включително и от
процесуалния представител на НАП.
За да оценят поземления имот на 15 341,94 лева, вещите лица са
използвали за оценка метода на пазарните аналози, като единствено
меродавен и приложим, поради обстоятелството, че оценявания имот не е
регулиран, а е поземлен такъв. За подземното паркомясто е дадена оценка в
размер на 14 724,00 лева.Така съпоставени, оценките на двата заменени
имота са почти равни, което изключва наличието на значително
несъответствие.
Правилно съдът е възприел и основал решението си на заключението
на тройната съдебно-оценителна експертиза, тъй като заключението на
едноличната е оспорено от ответника „Билд Рент“-АД и оборено изцяло от
тройната такава, тъй като вещото лице Е. С./л.79/ е използвало неприложими
методики за оценка и е извършило некоректни сравнения, изразяващи се в
следното:
3
От една страна, едноличната експертиза е използвала за оценка на
Поземления имот, метода на остатъчната стойност. Този метод не може
да бъде използван в конкретния случай, тъй като ВЛ е определяло разликата
между пазарната стойност на очакваните приходи от реализация на
евентуалния бъдещ готов строителен продукт, получен от бъдещото
застрояване на имота, и всички разходи за неговото изграждане. Доколкото
обаче оценявания имот е ПОЗЕМЛЕН такъв и към момента на сделката, а по
твърдение на ответника и към настоящия момент, същият е НЕРЕГУЛИРАН
и с неуредени сметки по регулация, поради което върху този имот не може да
се реализира строителство. При наличието на тези обстоятелства приложения
подход от единичната експертиза е неприложим. Няма база, на която да се
извършват сравнения и да се определят „очакваните приходи от реализация
на готовия строителен продукт“.
Освен това, използвания от единичната експертиза „метод на
сравнителната стойност“, т.нар. метод на пазарните аналози е погрешно
интерпретиран, тъй като са сравнявани несъпоставими имоти. Вещото лице е
извършвало съпоставка на процения Поземлен имот с други имоти, които
обаче са урегулирани, и за които има определяеми строителни параметри. На
практика вещото лице е сравнявало процесния ПОЗЕМЛЕН имот, който не е
урегулиран, и за когото не могат да се определят никакви параметри на
застрояване с други имоти в регулация със строителен потенциал, без при
това сравнение да бъде отчетено естеството на имотите. Същите са
сравнявани като равностойни такива. В резултат на това заключението на
едноличната експертиза е необосновано и не може да бъде възприето, както
правилно е приел и решаващият съд.
Заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза е
обосновано и компетентно изготвено, поради което и не е оспорено от
страните. Вещите лица са изготвили заключението си въз основа на
достатъчно информационни източници и данни относно пазарната стойност
на недвижимите имоти, предмет на замяната, прилагайки метода на пазарния
подход и метода на пазарните аналози. Заключението е изготвено след като
вещите лица са взели предвид регулационния статут на имота по т.II от НА
към момента на сключването на сделката, така и факта, че той е непроменен и
към настоящия момент. Заключението е изготвено след анализ на пазарни
свидетелства (табл. стр. 4 и стр. 6 и 7), т.е след сравняване на пазарната цена
на други такива имоти, с идентични, или сходни технически характеристики,
местоположение и предназначение. Определянето на стойността на имотите е
извършено към релевантния момента - датата на сключване на сделката.
При така установените факти правилно съдът е отхвърлил иска
приемайки, че оценките на двата заменени имота са почти равни, което
изключва наличието на значително несъответствие. Изложил е мотиви, че
преценката дали "даденото" значително надхвърля "полученото" по договора
4
се извършва на база на действителната пазарна стойност на насрещните
престации към момента на сключване на договора. Нееквивалентността на
престациите не може да се тълкува като пълен идентитет между цената на
даденото и цената на полученото по сделката. Значително несъответствие е
въпрос на конкретна преценка съобразно данните, но в конкретния случай е
видно, че заменените имоти са с почти еднакви пазарни цени, поради което не
е налице третият елемент от фактическия състав на предявения иск.
Въззивният съд не намира основание да не сподели направените
изводи, нито пък да кредитира заключението на едноличната експертиза по
изложените вече съображения.
Съгласно разпоредбата на чл.647, ал.1, т.3 от ТЗ може да бъде
обявена за недействителна по отношение на кредиторите на
несъстоятелността извършената от длъжника възмездна сделка, при която
даденото значително надхвърля по стойност полученото, извършена в
двугодишен срок, но не по-рано от датата на неплатежоспособността,
съответно свръхзадължеността. Разпоредбата на чл.649,ал.1 ГПК установява
едногодишен преклузивен срок от откриване на производството по
несъстоятелност за предявяване на иска.
Следователно, за успешното провеждане на този иск е необходимо
да се установят всички елементи от фактическия състав, а именно:
1/открито производство по несъстоятелност на продавача, респ. в
случая едната страна по сделката;
2/възмездна транслативна сделка с имуществено право от масата на
несъстоятелността да е извършена преди откриване на производството по
несъстоятелност в двугодишен срок, но след началната дата
на неплатежоспобността;
3/ значителна нееквивалетност между предоставеното по сделката
имущество и насрещно полученото имуществено благо, като стойността на
престациите следва да се преценява към момента на сключване на сделката.
В настоящия случай е установено несъмнено, че срещу ответника
„БУЛАРКО“-АД /Н/ е открито производство по несъстоятелност. По силата
на закона това обстоятелство овластява кредиторите, предявили вземанията
си пред съда по несъстоятелността, да се противопоставят на извършена от
него сделка, с цел попълване масата на несъстоятелността. Това е първият
елемент от фактическия състав.
Признавайки очертаното вече право, законът определя и времевите
рамки, обуславящи засегнатия им интерес. С оглед принципа за справедливо
5
удовлетворяване на кредиторите, неспособността длъжникът да осигури
покритие на задълженията си със своето имущество, ги овластява да се
противопоставят на необосновано от икономическа гледна точка извършена
сделка. Иска е предявен на 13.08.2018 г./видно от пощенското клеймо, тъй
като 11.08. е бил неприсъствен ден/, т.е. в рамките на преклузивния срок по
чл.649,ал.1 ГПК – в едногодишен срок от откриване на производството по
несъстоятелност, което е станало на 11.08.2017., поради което е процесуално
допустим. Датата на сделката – 01.04.2014г. е след началната дата на
неплатежоспособността - 29.08.2013 г. г., поради което и вторият елемент от
фактическия състав е налице.
Не е налице третия елемент от фактическия състав обаче, а именно :
даденото по сделката значително да надхвърля по стойност полученото, т.е
наличието на значителна нееквивалентност на престациите.
Преценката дали "даденото" значително надхвърля "полученото" по
договора, се извършва на база на действителната пазарна стойност на
насрещните престации към момента на сключване на договора.
Нееквивалентност на престациите съгласно константната практика на
съдилищата изисква тяхната равностойност да се преценява към момента на
сключването на сделката и същата не може да се тълкува като пълен
идентитет между цената на даденото и цената на полученото по сделката,
като значително несъответствие също е въпрос на конкретна преценка
съобразно данните. При разпоредителни сделки с недвижими имоти
еквивалентността на престациите се преценява чрез съпоставяне на реалната
пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със
стойността на насрещната престация на приобретателя, уговорена при
сключване на сделката, както изрично е приел и ВКС в постановеното по реда
на чл.290 от ГПК Решение №1/22.04.2016г. по т.д.№2750/2014г., II т.о. и др.
Наличието на неравностойност, т. е. несъответствие на платената
цена с действителната стойност на придобитото имущество или на цените на
разменените престации (при замяна, както е в настоящияслучай), не
съставлява самостоятелно основание за прогласяване на относителна
недействителност. За да е налице такава, несъответствието следва да бъде
значително.
Законът не сочи критерии за преценка на понятието „значително”.
Наречието „значително” означава „твърде много”, „в голяма степен”. Дали
неравностойността на престациите е значителна и оттук – дали тя обуславя
недействителност на сделката, се преценява във всеки конкретен случай, като
съдът мотивира становището си и това становище подлежи на инстанционен
контрол. Според съдебната практика, не може да бъде въведен единен
критерии относно това, кое е „значително“ - нито като абсолютна стойност
(напр.: разлика от 5000 лв.), нито като процент или обикновена дроб. Дали
неравностойността на престациите е значителна и оттук - дали тя обуславя
6
недействителност на сделката, се преценява във всеки конкретен случай. В
този смисъл е Решение №107/ 14.11.2011 г. на ВКС, І т.о., Решение №106 от
31.05.2013 г. по т. д. № 388/2012 г., II т. о., на ВКС и др.
Поради това съдът приема като ориентир разпоредбата на
чл.206,ал.1 от ЗЗД, а именно разликата между средната пазарна цена на
вещите, предмет на разпоредителната сделка, да е с 1/5 или 20% по-голяма от
продажната цена, получена при сделката, или с други думи относително
недействителна по см. на чл.647, ал.1,т.3 от ТЗ би била възмездна сделка на
цена по-ниска от 80% от средната пазарна цена. Несъмнено настоящият
случай не е такъв.
Поради това правилно съдът е намерил същия за неоснователен и
го е отхвърлил, като с оглед на това е отхвърлил и обусловения от него иск по
чл.108 ЗС.
Решението е правилно и липсват основания за отмяната му.
Въззивната жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение.
При този изход на делото на въззиваемите страни се дължат
разноски. Такива обаче не са заявени от никоя от тях. Процесуалният
представител на въззиваемото дружество „Билд Рент“-АД, който се е явил в
съд.заседание, също не е претендирал разноски.Затова и съдът не присъжда
такива за въззивното производство.
Така мотивиран и на основание чл.272 от ГПК, Софийският
Апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №260122 от 08.10.2020 г. на
Софийски градски съд, ТО, VI-14 състав, постановено по Т.д.№ 1755/2018 г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7