№ 643
гр. София, 19.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА
като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело №
20241000503066 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение № 4820/14.08.2024 г. постановено по гр.д.№ 10 442/2022г. по описа на
СГС, ГО, 7 състав е отхвърлен изцяло предявения от М. К. М. - К. срещу Геострукт“ ЕООД
иск с правно основание чл.108 ЗС, за признаване на установено по отношение на
„Геострукт“ ЕООД, че М. К. М. - К. е собственик на реално обособена част от недвижим
имот - ОФИС 17 целият с площ от 365,250 кв.м с идентификатор 68134.1932.755.1.26 по
ККР на гр. София, СО, която реална част съгласно предварителен договор за покупко-
продажба от 15.01.2010г. представлява Офис 17А, находящ се на 2 етаж, кота + 7, 35 метра,
със застроена площ от 99.72 кв.м., състоящ се от офисна част, санитарен възел и кухненска
бокс, при граници на реално обособената част: офис 14, фоайе, асансьор 5, офис 17 Б,
находящ се в гр. София, ул. „Казбек„ и бул.„България“, заедно с 2,3541 % идеални части от
припадащите се към офисната част общи части на сградата, равняващи се на 22, 76 кв.м.
заедно с 1,0580 % идеални части, равняващи се на 13,18 кв.м. от правото на собственост
върху урегулиран поземлен имот с идентификатор по ККР 68134.1932.755, представляващ
по регулационния план УПИ V- 755, находящ се в гр. София, ул. „ Казбек„ № 65 и улица
„Ралевица„ , квартал 9 по плана на гр. София, местност „Манастирски ливади - Запад“, с
площ от 1 230 кв.м., при съседи: улица „Казбек“, УПИ VI-760, УПИ IV-757 и улица, който
имот се намира в многофункционален комплекс България - юг в гр. София, район „Витоша“,
1
ул. „Казбек“ № 65 и ул. „Ралевица„ в квартал 9 по плана на гр. София, местността
„Манастирски ливади - запад“, както и за осъждане на ответника да предаде
владението върху описания недвижим имот, като неоснователен.
Присъдени са разноски, като на основание чл.78, ал.3 ГПК М. К. М. - К. е осъдена да
заплати на „Геострукт“ ЕООД сумата 8400 лв. разноски по делото пред СГС.
Решението е постановено при участие на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД,
ЕИК *********, като трето лице помагач на ответника.
В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ищцата.
Жалбоподателят-ищец М. К. М. - К. оспорва решението, като изтъква факта, че е
предявила иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД за процесния имот, ИМ по който е вписана на 13.02.2013г.,
а преди това е вписана и обезпечителна възбрана. Ако се уважи искът по чл.19 ал.3 ЗЗД
/както е в случая/ вещни права след вписването на ИМ не могат да се противопоставят на
ищеца - чл. 114, б. Б ЗС. С влязло в сила на 27.04. 2016г. Решение на СГС, ГО, 19 състав,
вписано на 05.07.2016г. постановено по гр.д.№ 14 815/2012г., е обявен за окончателен
предварителен договор за покупка на недвижим имот, сключен между К. и „ ДЕДАЛОС„
ООД. Единственото вписване, предхождащо вписването на ИМ на 13.02.2013г. е вписването
в полза на „ОББ„ АД на 27.02.2009г. на договорна ипотека върху имота и последваща такава
на 21.07.2010г. Твърди, че правата по тези ипотеки са реализирани от ОББ АД по изп.дело,
образувано на 13.03.2013г. дело № 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б.. ОББ АД като
взискател е придобила процесния имот по силата на публична продан. По силата на чл. 175
ЗЗД, в резултат на реализиране на публичната продан, вписаните ипотеки върху имота в
полза на ОББ АД се заличават. Оспорва извода на съда, че ипотеките са преминали в полза
на цесионера ГЕОСТРУКТ ЕООД. Тези ипотеки не са новирани и това е видно от
публичната имотна партида в АВ. Възбраната в полза на ищцата е вписана на 04.03.2013г. и
не е заличена. ГЕОСТРУКТ ЕООД е придобил процесния имот в груб строеж с н.а. № 116
том 3 per № 5481, дело № 460/27.04.2018г. на Нотариус И. Н., с район на действие СРС,
вписан в АВ с вх.№ 26716/27.04.2018г. акт 137 том 59. На 14.06. 2018г. с нотариален акт за
покупко- продажба на недвижим имот вх per № 38390 акт 196 т. LXXXVI дело № 27 433 /
2018г. на АВ ответникът по иска е придобил и собствеността върху УПИ, върху който е
изградена сградата. Двете прехвърлителни сделки, от които ответникът „Геострукт„ ЕООД
черпи права на собственост върху процесния имот със съответните му идеални части от
УПИ, са сключени след вписаната на 04.03.2013г. възбрана в полза на ищцата респ. са
недействителни спрямо нея. Твърди още, че „ Геострукт ЕООД не може да противопостави
собственически права, тъй като е придобил такива след вписване на обезпечителна мярка -
възбрана по иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД и след уважаване на този иск, решението
по който също е вписано преди прехвърлителните сделки, от които ответника черпи права-
на 05.07.2016г. На второ място посочва, че е присъединен взискател по изп.дело, по силата
на това, че е вписана възбрана върху имота в нейна полза преди образуване на изп.дело и
предприемане на действия на принудително изпълнение срещу имота. Съгласно трайната
съдебна практика ако взискателите, чиито права бранят възбраните, не са били включени в
2
разпределението и са останали неудовлетворени (Определение № 177 от 12.10.2018г. на ВКС
по ч.гр.д.№ 1418/2018г., II г.о., ГК ; Определение № 86 от 17.05.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. №
1590/2019 г. I г.о, ГК) възбраната в полза на неудоволетворения взискател не се заличава.
След като е останала неудоволетворен взискател по изп.дело, което е видно от Протокола за
разпределение на ЧСИ Б. по проведената публична продан, то вписаната в нейна полза на
04.03.2013г. възбрана е запазила действието си, а последващите прехвърлителни сделки са
непротивипоставими на правата й върху имота, придобити въз основа на влязлото в сила
съдебно решение по чл.19 ал.3 ЗЗД. Претендира разноски.
Въззиваемата страна „Геострукт“ ЕООД оспорва жалбата и моли съда да потвърди
решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че на 05.07.2016г. е вписано съдебно
решение, в което предварителният договор между ищцата и „ДЕДАЛОС“ ООД с предмет
правото на собственост върху офис № 17А, заедно с идеални части от УПИ V-755, е обявен
за окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД. Към тази дата обаче процесният обект вече е бил
собственост на „ОББ“ АД, доколкото същият се намира в границите на офис № 17, който е
придобит от „ОББ“ АД през 2014г. от публична продан на ЧСИ Б.. На 13.06.2018г. е сключен
Договор за прехвърляне на вземане между „ОББ“ АД, в качеството на цедент, и
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, в качеството на цесионер. С посочения Договор за цесия,
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е придобило вземанията на „ОББ“ АД, произтичащи от: Договор за
банков кредит № 26 от 27.02.2009 г. и Договор за банков кредит № 27 от 27.02.2009г., които
вземания са обезпечени с договорни ипотеки. Заедно с вземането, към цесионера
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД са преминали и учредените в полза на „ОББ “ АД обезпечения
съгласно: 1) договорна ипотека от 27.02.2009 г., акт 177, том 4; 2) договорна ипотека от
27.02.2009 г.; 3) договорна ипотека от 21.07.2010г. Ето защо „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е
придобило качеството ипотекарен кредитор. На 27.04.2018г. с н.а. за продажба на
недвижими имоти в груб строеж, „ОББ“ АД е прехвърлила правото на собственост на
процесния офис № 17 на „ГЕОСТРУКТ“ ООД. На 14.06.2018г. „ГЕОСТРУКТ“ ООД
придобива правото на собственост върху поземления имот, в който се намират
самостоятелните обекти, а именно гореописания УПИ с идентификатор 68134.1932.755,
който поземлен имот съгласно документ за собственост представлява УПИ V - 755.
На второ място изтъква факта, че видно от изготвената СТЕ е установено, че офис № 17А не
съществува, както и че от момента на издаване на разрешение за строеж и одобряване на
инвестиционни проекти (от 2008г.) до момента, такъв офис никога не е бил обособяван, не са
извършвани каквито и да преработки в инвестиционните проекти, водещи до обособяването
на такъв. В подкрепа на горното е и приетото като доказателство по делото съобщение от
Направление „Архитектура и градоустройство“ 15.03.2018 - 20.03.2018, съгласно което в
отдел „Архивно обслужване и дигитален архив“ на дирекция „Административна“ при НАГ,
не се съхранява преработен проект след 2008г. към Разрешение за строеж № 114/10.03.2008г.
за процесната жилищна сграда. Вещото лице Я. посочва, че освен, че процесният офис №
17А не съществува като самостоятелен обект, така, както е описан в ИМ, същият
представлява част от собствения на „Геострукт“ ЕООД офис № 17, описан в н.а. № 116 от
3
27.04.2018г. Същият не би могъл да бъде обособен (противно на твърденията на вещото
лице в т. 7 от експертизата), доколкото в частта, в която е следвало да се намират
санитарните помещения на офис № 17А, преминава силно токовата инсталация на цялата
сграда (същото е изложено в о.с.з. от 12.03.2024 г.). Учредените в полза на „ОББ“ АД
ипотеки, са вписани в Служба по вписвания гр.София съответно на 27.02.2009г., 27.02.2009г.
и 21.07.2010г., които дати предхождат, както датата на влизане в сила на съдебното решение
- 27.04.2016г., така и датата на вписване на ИМ, въз основа на която е постановено
решението, а също така и наложената обезпечителна възбрана с дата 04.03.2013г. Поради
тази причина първоинстанционният съд правилно е приел, че ИМ и постановеното съдебно
решение са непротивопоставими на учреденото в полза на „ОББ“ АД ипотечно право и
съответно за банката, като ипотекарен кредитор, е възникнало правото да изнесе имота на
публична продан. Освен това цитираните ипотеки са били известни на въззивната страна,
доколкото са описани и в сключения предварителен договор, тоест когато същата е
инициирала производство по обявяване на предварителния договор за окончателен е знаела,
че дори да придобие имота, същият ще бъде обременен с посочените тежести. В този смисъл
и Решение № 262947/14.09.2022г., постановено по гр. д. № 253/2019 г. по описа на СГС, 9
състав, потвърдено с Решение № 939/07.07.2023г. постановено по в. гр. д. № 3310/2022 г. по
описа на САС, 2-ри гр. с-в. Твърди още, че „Геострукт“ ЕООД черпи правата си от своя
праводател - „ОББ“ АД т.е. доколкото възбраната и исковата молба са вписани след
учредените в полза на банката ипотеки, а съдебното решение е вписано след
постановлението на възлагане в полза на „ОББ“ АД, то предприетите от въззивната страна
действия не са могли да се противопоставят на „ОББ“ АД и съответно на „Геострукт“ ЕООД.
Още повече праводателят на ищцата „ДЕДАЛОС“ ООД никога не е притежавал правото на
собственост върху поземления имот. Видно от н.а. за учредяване право на строеж върху
недвижим имот № 48, том I, per. № 1775, дело № 41 от 2008 на Нотариус В. И., per. № на НК
№ ***, вписан в СВ-София вх. per. № 3696 от 31.01.2008 г., Акт № 14, том VIII,
собствениците на УПИ V - 755 са учредили на „ДЕДАЛОС“ ООД единствено право на
строеж.
В условие на евентуалност противопоставя възражение за изтекла в негова полза
придобивна давност, както следва: „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД от 27.04.2018г. до подаване на ИМ
(06.10.2022г.) - 4 г., 5 месеца и 9 дни, следва да бъде присъединено владението на „ОББ“АД
от вписване на постановлението за възлагане (29.12.2014г.) до 27.04.2018г. - 3 г., 3 м. и 29
дни, или общо 7г., 9м. и 8 дни. Доколкото „ГЕОСТРУКТ“ЕООД е добросъвестен владелец,
по смисъла на чл.70 ал.1 ЗС - владее вещта на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик, то „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е
придобило правото на собственост с изтичане на пет години (по арг. от чл. 79, ал. 2 ЗС),
считано от 29.12.2014г. до 29.12.2019г. В условията на евентуалност и в случай, че бъде
прието за установено, че ищцата е собственик на процесния обект, ответникът е направил
възражение за задържане на имота, с оглед извършените от последния необходими разноски
за съхраняване на офис № 17 и цялата сграда. Доколкото към датата на придобиване от
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД сградата е на етап груб строеж, същата е била застрашена от
4
природно въздействие и разрушаване от недоброжелатели. Твърди, че е охранявал сградата
и е извършил множество СМР. Припадащите се разноски за процесния обект възлизат на 138
243,83 лв. Размерът и видът на същите е признат от ищцата и определен от съда като
безспорен.
Трето лице помагач на ответника „ОББ“ АД, оспорва жалбата и моли съда да потвърди
решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че към датата на влизане в сила на
решението по иска за обявяване на предварителния договор за окончателен (27.04.2016г.),
продавачът Дедалос ООД вече не е бил собственик, съответно никой не може да прехвърли
права, които сам не притежава или да прехвърли повече права, отколкото сам притежава.
Както сама жалбоподателката признава във въззивната си жалба, преди вписване на ИМ и
наложената впоследствие обезпечителна възбрана от 04.03.2013г. са налице предходни
вписвания във връзка с учредени в полза на ОББ” АД договорни ипотеки от Дедалос ООД с
дати 27.02.2009г, и 21.07.2010г. върху множество обекти от МНОГОФУНКЦИОНАЛНА
СГРАДА „БЪЛГАРИЯ - ЮГ - „Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи", в това
число и върху ОФИС А 17 (седемнадесет), разположен на втори надпартерен етаж в
северната част на сградата, на кота + 7,35 м. (плюс седемстотин и тридесет и пет стотни
метра), със застроена площ от 365,25 кв. м. (триста шестдесет и пет цяло и двадесет и пет
стотни квадратни метра), заедно с 8,1561 % (осем цяло хиляда петстотин шестдесет и една
десетохилядни върху сто) идеални части от припадащите на офисите ооши части на
сградата, равняващи се на 69.27 кв. м. (шестдесет и девет цяло и двадесет.и седем стотни
квадратни метра), както и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху
урегулирания поземлен имот. Поради неизпълнение на задълженията на кредитополучателя
Дедалос ООД по двата договора за кредит, по които са учредени договорните ипотеки, ОББ
АД се е снабдила със заповеди за изпълнение и изпълнителни листа, въз основа на които е
образувано изп.д.№ 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б.. В резултат са проведени
публични продани, обезпеченията на ОББ АД са реализирани. Въз основа на влезли в сила
постановления за възлагане Банката е придобила собствеността върху всички ипотекирани
обекти вкл. процесния офис. Собствеността върху Офис 17 е придобита от „ОББ“ АД въз
основа на издадено Постановление за възлагане от 15.12.2014 г., влязло в законна сила на
23.12.2014г. и вписано в СП- София на 29.12.2014г. Впоследствие, на 27.04.2018г.
“ГЕОСТРУКТ” ЕООД е придобило собствеността на придобитите на публична продан от
“ОББ” АД самостоятелни обекти, в това число върху ОФИС № 17. Въз основа на Договор за
прехвърляне на вземане /цесия/ от 13.06.2018г., подписан между от “ОББ” АД и
“ГЕОСТРУКТ” ЕООД, вписан в имотен регистър на 21.06.2018г. “ОББ” АД е прехвърлила
на “ГЕОСТРУКТ” ЕООД вземанията си по двата договора за кредит, такива каквито са били
към момента на сключване на договора, ведно с привилегиите и правата по учредените
обезпечения, без тези, които са изрично изключени от договора. Жалбоподателката не може
да противопостави на “ОББ АД, а впоследствие на “Геострукт” ЕООД наложената възбрана,
тъй като тя е вписана след вписването на ипотеките в полза на „ОББ“ АД, въз основа на
които е извършена публичната продан по изп.дело, собствеността върху ипотекираните
5
имоти е законосъобразно придобита от Банката и впоследствие законосъобразно
прехвърлена на „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД през 2018 г.
Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като
разгледа жалбите и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Първоинстанционният съд е сезиран с иск по чл.108 ЗС.
Ищцата твърди, че решение с влязло в сила на 27.04.2016г., постановено по гр.д. №
14815/2012г. по описа на СГС, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, вписано на 05.07.2016г. е обявен
за окончателен предварителен договор за покупка на недвижим имот, сключен между нея и
„ДЕДАЛОС“ ООД. Уточнява, че исковото производство е било обезпечено с вписана на
04.03.2013г. възбрана и по-късно вписана ИМ за имота. Твърди още, че с н.а. № 116, том 3,
per. № 5481, дело № 460/27.04.2018 г. на Нотариус И. Н., с район на действие СРС,
ответникът е придобил правото на собственост на описания имот в груб строеж от ОББ АД.
На 14.06.2018г. с н.а. за покупко- продажба на недвижим имот, ответникът е придобил и
правото на собственост върху УПИ, в който е изградена сградата. Описва, че двете
транслативни сделки, от които „Геострукт“ ЕООД черпи права на собственост върху
процесния имот със съответните му идеални части от УПИ, са сключени след вписаната на
04.03.2013г. възбрана респ. са недействителни/непротивопоставими/ спрямо нея.
Ответникът не оспорва, че на 05.07.2016г. е вписано съдебно решение, в което
предварителният договор между ищцата и „ДЕДАЛОС“ ООД с предмет правото на
собственост върху офис № 17А, заедно с идеални части от УПИ V-755, е обявен за
окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД. Твърди, че към тази дата процесният обект вече е
бил собственост на „ОББ“ АД, доколкото същият се намира в границите на офис № 17, който
е придобит от банката през 2014г. по силата на публична продан на ЧСИ. На 13.06.2018г. е
сключен Договор за прехвърляне на вземане между „ОББ“ АД, в качеството на цедент и
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, в качеството на цесионер, произтичащи от: Договор за банков кредит
№ 26 от 27.02.2009г., и Договор за банков кредит № 27 от 27.02.2009г., които вземания са
обезпечени с договорни ипотеки. Заедно с вземането, към цесионера „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД
са преминали и учредените в полза на „ОББ“ АД обезпечения съгласно: 1) нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 38, том 1, per. № 439, дело 35/2009 г. на нотариус Д. Ч.,
per. № ** на НК, вписан в СВ-София с вх. per. № 6587 от 27.02.2009 г., акт 177, том 4; 2)
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 39, том 1, per. № 442, дело 36/2009 г.
на нотариус Д. Ч., per. № ** на НК, вписан в СВ-София с вх. per. № 6591 от 27.02.2009г., акт
180, том 4; 3) нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 39, том 3, per. № 5703,
дело 390/2010 г. на нотариус И. И., per. № *** на НК, вписан в СВ-София вх.per.№ 32150 от
21.07.2010 г., акт № 112, том XVIII. С Нотариален акт за продажба на недвижими имоти в
груб строеж № 116, том 3, per. № 5481, дело № 460 от 27.04.2018 г. на нотариус И. Н., per. №
*** на НК, „ОББ“ АД е прехвърлила правото на собственост на процесния офис № 17 на
„ГЕОСТРУКТ“ ООД. С Нотариален акт за продажба на недвижими имоти в груб строеж №
180, том 4, per. № 8161, дело № 686 от 14.06.2018 г. на нотариус И. Н., per. № *** на НК,
6
„ГЕОСТРУКТ“ ООД е придобило правото на собственост върху поземления имот, в който се
намират самостоятелните обекти, а именно гореописания УПИ с идентификатор
68134.1932.755, който поземлен имот съгласно документ за собственост представлява УПИ
V - 755, находящ се в град София, ул. „Казбек“ № 65 и ул. „Ралевица“, квартал 9 по плана на
гр.София, м."Манастирски ливади - запад”. Твърди, че процесният имот офис № 17А не
съществува, така както е описан в предварителния договор и решението за обявяването му
за окончателен. От момента на започване на строителството до днес такъв обект не е
обособяван и не съществува, като пояснява, че описаният офис № 17А се намира и попада
изцяло в границите на собствения на дружеството офис № 17. В условията на евентуалност,
навежда възражение за задържане на имота, тъй като, дружеството е направило разноски за
съхраняване на офис № 17 и цялата сграда за довършителни-строително ремонтни дейности
както и възражение за придобиване на процесния недвижим имот по кратката 5г. давност,
тъй като има права на добросъвестен владелец.
От фактическа страна се установява, че на 15.01.2010г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, между жалбоподателката-ищца К. и
„ДЕДАЛОС“ ООД, като строителят се задължил да изгради в договорения вид и да продаде
на М. М. недвижим имот, находящи се в многофункционален комплекс, представляващи
офис 17А, находящ се на втори етаж, кота + 7,35 метра, със застроена площ от 99.72
кв.м., подробно описани по местонахождение и площ в договора. В чл.1, ал. 2 е посочено, че
продавачът се легитимира като собственик с н.а. за учредяване право на строеж № 48/2008г.,
с който собствениците на УПИ са учредили право на строеж в полза на „ДЕДАЛОС ООД за
построяване на многоетажна масивна сграда, съобразно одобрен на 19.12.2007г.
архитектурен проект, като запазват за себе си правото на строеж върху конкретни обекти и
съвместно учредяват право на строеж на „ДЕДАЛОС“ ООД за останалите обекти. Страните
в сделката дават взаимно изричното си съгласие всеки един от тях свободно да се
разпорежда в полза на трети лица. В ал.3 и ал.4 от предварителния договор е посочено, че
на купувачът, в лицето на М. К. М. - К. са известни учредените в полза на „ОББ“АД
договорни ипотеки с нот.акт №38/2009г. и нот.акт № 39/2009г. на нотариус Ч../л.12-
л.17 от приложеното гр.д. № 14815/2012г. по описа на СГС/
Строителят – страна по този договор е имал два договора за кредит, обезпечени с две
ипотеки в полза на ОББ АД, както следва: договор за банков кредит № 26 от 27.02.2009г.,
изменен и допълнен с Допълнително споразумение № 1 от 20.11.2009г. и Допълнително
споразумение № 2 от 21.04.2011г. и Договор за банков кредит № 27 от 27.02.2009г., изменен
и допълнен с допълнително споразумение № 1 от 20.11.2009г. и допълнително споразумение
№ 2/21.04.2011г., които вземания са обезпечени с договорни ипотеки: 1) н.а. за учредяване на
договорна ипотека № 38, том 1, per. № 439, дело 35/2009 г. на нотариус Д. Ч., per. № ** на
НК, вписан в СВ-София с вх.per.№ 6587 от 27.02.2009г., акт 177, том 4; 2) н.а. за учредяване
на договорна ипотека № 39, том 1, per. № 442, дело 36/2009 г. на нотариус Д. Ч., per.№ ** на
НК, вписан в СВ-София вх.per.№ 6591 от 27.02.2009г., акт 180, том 4; 3) нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 39, том 3, per. № 5703, дело 390/2010 г. на нотариус И.
7
И., per. № *** на НК, вписан в СВ-София вх.per.№ 32150 от 21.07.2010г., акт № 112, том
XVIII.
С решение № 2352 от 23.03.2016г., постановено по гр.д.№ 14815/2012г. по описа на СГС,
ГО, 19-ти с-в, по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният между М. К. М.
- К. в качеството на купувач и „Дедалос“ ООД предварителен договор, сключен на
15.01.2010г. за покупко-продажба на недвижим имот на следния обект: офис 17А, находящ
се на втори етаж, кота + 7,35 метра, със застроена площ от 99.72 кв.м., състоящ се от
офисна част, санитарен възел и кухненски бокс, при граници и съседи: офис 14, фоайе,
асансьор 5, офис 17Б, ул. „Казбек“ и бул. „България“, заедно с 2,3541% идеални части от
припадащите се към офисната част общи части на сградата, равняващи се на 22,76 кв.м.,
заедно с 1,0580% идеални части, равняващи се на 13,18 кв.м. от правото на собственост
върху УПИ V -755, находящ се в гр. София, ул. „Казбек“ № 65 и ул. „Ралевица“, квартал 9 по
плана на гр. София, местност „Манастирски ливади Запад“, с площ от 1230 кв.м. по скица, а
по легитимиращи документи за собственост с площ от 1296 кв.м. при съседи по скица: ул.
„Казбек“, УПИ - 760, УПИ - 757 и улица, който недвижим имот се намира в
Многофункционален комплекс България - Юг в гр. София, р-н Витоша, ул. „Казбек“ № 65 и
ул. „Ралевица“, в кв. 9 по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади - Запад“. /л. 7-12 от
делото /
ИМ с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД относно офис 17А е вписана в Служба по
вписвания на 13.02.2013г. а на 04.03.2013 г. върху ОФИС № 17А е вписана и
обезпечителна възбрана в полза на ищцата. Решение № 2352 от 23.03.2016г., постановено
по гр.д. № 14815/2012г. по описа на СГС, ГО, 19 с-в е влязло в сила на 27.04.2016г., като е
вписано в СВ на 05.07.2016г. видно от приета справка за вписвания, отбелязвания и
заличавания по партида „Дедалос“ ООД с вх.№259074/24.02.2023г. издадена от АВ./л.174 -
л.243 /
Ипотеките в полза на банката са вписани много преди това – 27.02.2009г. и 21.07.2010г.,
но въз основа на одобрен арх.проект и строително разрешение от 2007г. Процесният
офис № 17а с площ от 99.72 кв.м. обаче е изграден в отклонение от одобрените
строителни книжа, като реално не съществува на място, а е част от офис 17 с обща
площ 365.25 кв.м.
От заключението на депозираната на л.312 по делото съдебно-техническа експертиза,
прието от съда като обективно и компетентно дадено и неоспорено от страните, се
установява, че в процесната сграда съществува самостоятелен обект на втори надпартерен
етаж, кота +7,3 5м, отговарящ на Офис №17. Освен кухненския бокс и сервизните възли в
останалата част - офисната част е обособена като еднопространствено помещение, не са
изпълнени вътрешни преградни стени. Във външните си очертания няма промяна в
параметрите на офиса, той заема цялата кота +7,35м. Вещото лице посочва, че на място не
се установява реално обособен самостоятелен обект в процесната сграда, отговарящ
на представеното от ищеца описание на Офис 17А, така както е описан в
предварителния договор и съдебното решение по чл.19 ал.3 ЗЗД с площ от 99.72 кв.м., а
8
е с обща площ от 365.25 кв.м. Вещото лице намира за възможно обособяване на офис
17А, като реално обособена част от офис 17. Пояснява, че така както са описани границите
на Офис 17А, същият попада в границите на Офис 17, описан в н.а. № 116/27.04.2018г., с
който „Геострукт“ ЕООД е придобил имота. За обект многофункционална сграда
„БЪЛГАРИЯ-ЮГ“ - „Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи“, в недвижим
имот: УПИ V-755 , находящ се в гр.София, ул.“Казбек“ № 65 и ул. “Ралевица“, от кв.9, по
плана на гр.София, м.’’Манастирски ливади - запад”, има издадено разрешение за строеж №
144 № 114/10.03.2008 г. и одобрен на 19.12.2007г. инвестиционен проект по всички части за
обект: „Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи, в УПИ V-755 от кв.9.
м.’’Манастирски ливади - запад”. След 2008г. няма други одобрени проекти освен
основния от 19.12.2007г., като за обекта няма извършени преработки. Няма промяна в
инвестиционните проекти, които биха довели до обособяването на Офис 17А.
Поради неизпълнение на задълженията на кредитополучателя Дедалос ООД по двата
договора за кредит, по които са учредени договорните ипотеки, ОББ АД се е снабдила със
заповеди за изпълнение и изпълнителни листа, въз основа на които на 13.03.2013г. е
образувано изп.д.№ 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б.. В резултат е проведена
публична продан на недвижимия имот в груб строеж, а ипотеките са реализирани. Въз
основа на влезли в сила постановления за възлагане Банката е придобила собствеността
върху всички ипотекирани обекти вкл. процесния офис. Собствеността върху Офис 17 е
придобита от „ОББ“ АД /едновременно взискател и купувач/, въз основа на издадено
Постановление за възлагане от 15.12.2014г., влязло в законна сила на 23.12.2014г. и вписано
в СП- София на 29.12.2014г./т.е. по време на висящността на производството по чл.19 ал.3
ЗЗД при наличието на обезпечителна възбрана/.
С н.а. за продажба на недвижими имоти на груб строеж №116, том 3, рег.№ 5481, дело№460
от 27.04.2018г. на нотариус Н., „ОББ“ АД, като продавач прехвърля правото на собственост
върху имотите, придобити в Постановление за възлагане издадено на 15.12.2014г. по изп.д.
№ 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б., вкл. и върху офис №17 на ответното „Геострукт“
ООД, като купувач. /л. 152-163/
С н.а. за продажба на недвижим имот № 180, том 4, per. №8161, дело № 686 от 14.06.2018г.
на нотариус И. Н., per. № *** на НК, вписан в СВ-София вх.per.№ 38390 от 14.06.2018 г., акт
196, том LXXXVI на нотариус Н. „ГЕОСТРУКТ“ ООД придобива правото на собственост
върху поземлен имот, с идентификатор 68134.1932.755, който поземлен имот съгласно
документ за собственост представлява УПИ V - 755. /л.164-166/
На 13.06.2018г. е сключен Договор за цесия между „ОББ“ АД, в качеството на цедент, и
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, в качеството на цесионер, по силата на който „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е
придобил вземанията на „ОББ“ АД, произтичащи от: Договор за банков кредит № 26 от
27.02.2009 г. и Договор за банков кредит № 27 от 27.02.2009г., обезпечени с гореописаните
договорни ипотеки от 27.02.2009г., акт 177, том 4 и от 27.02.2009г.; договорна ипотека./л.109
- л.151 /Следователно жалбоподателката-ищца няма противопоставими на банката
права, тъй като след влизане в сила на решението по чл.19 ал.3 ЗЗД, тя е станала
9
ипотекарен длъжник т.е. придобила е имот с тежести, знаейки още при сключване на
предварителния договор за наличието на двете ипотеки.
С оглед възражението за изтекла в полза на ответника, сега въззиваема страна, придобивна
давност, по делото са ангажирани гласни доказателствени средства, а именно - разпит на
св.К. /дъщеря на ищцата/, Т. /служител в ОББ АД/ и Т., разпитани в о.с.з. на 12.03.2024г.
Св. К. посещавала обекта по време на строителството, който е предвиден за стоматологичен
кабинет. Били помолени от „ДЕДАЛОС“ да представят архитектурен план, с част ЕЛ и
„ВиК“, като лично свидетелката е предоставила същите на дружеството. Заявява, че през
2011г. е посещавала обекта, след което същият бил изоставен. Нямало строители, охрана
също.
Св.Т. сочи, че през 2014г. работил като в Дирекция „Управление на собствеността“ в „ОББ“
АД и е запознат със сградата находяща се на ул. „Ралевица“ № 100. Имали сключен договор
с „Юсис“ за охрана на придобитите /от публична продан/ от банката имоти. Твърди, че
банката е стопанисвала сградата и обектите. Поддържали връзка с останалите
съсобственици - физически лица. Сочи, че офисната част е била 100% собственост на
банката, както и че в офис № 17 никой не е влизал, не се свързал с тях. През 2014-2015г. за
първи път посетил обекта, когато го придобили от ЧСИ.
Св.Т. сочи, че работи като *** при „Юсис Секюрити“. През 2014г. била ежедневно на обекта,
находящ се на ул. „Ралевица“ № 100, на ъгъла на бул.„Тодор Каблешков“ и бул.„България“,
че освен представители на банката и впоследствие на „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, друг не е
посещавал обекта. През 2014г. започнали извършване на СМР.
Няма новопредставени доказателства пред настоящата инстанция.
При така описаната фактическа обстановка съдът намира иска по чл.108 ЗС за
неоснователен по следните съображения:
При конкуренция на придобити права върху недвижим имот по силата на актове,
подлежащи на вписване, следва да бъдат зачетени правата, придобити на основанието,
вписано първо по време. Купувачът по постановление за възлагане на недвижим имот не
може да придобие нещо, което длъжникът не е притежавал към момента на влизане в сила
на възлагателното постановление – 15.12.2014г. Ако длъжникът не е бил собственик на
имота, то постановлението за възлагане, макар и годно правно основание съгласно чл. 77 ЗС,
няма вещно-транслативен ефект - решение № 37 от 16.07.2015 г. на ВКС по гр. д. №
6418/2014 г., ІІ г. о., решение № 50266 от 06.04.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4250/2021 г., III г.
о. В случая към тази дата длъжникът Дедалос ООД все още е бил собственик на имота, тъй
като при обявяване на предварителния договор за окончателен с решение на съда, купувачът
става собственик едва от момента на влизане на решението в сила – 05.07.2016г., независимо
дали към този момент е изпълнено задължението му да плати уговорената цена. Безспорно
ясна е разпоредбата на чл.114, б."б."ЗС, съгласно която се вписват исковите молби за
постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или
учредява вещно право върху недвижим имот, какъвто е иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Същата
10
разпоредба предвижда, че придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването
на исковата молба не могат да се противопоставят на ищеца. Вписването на исковата молба
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има оповестително-защитно действие и на ищеца не могат да се
противопоставят последващо вписани тежести върху процесния имот. В случая ИМ е
вписана на 13.02.2013г., но при наличието на вече вписани ипотеки от 2009 и 2010г. Ищцата
се легитимира като собственик на имота въз основа на влязло в сила съдебно решение по
чл.19 ал.3 ЗЗД през 2016г., което не отчита актуалното състояние на вече изградения обект, а
повтаря дословно клаузата на предварителния договор с индивидуализация на същия,
направена по одобрени строителни книжа. Така тя претендира офис 17А, находящ се на
втори етаж, кота + 7,35 метра, със застроена площ от 99.72 кв.м., състоящ се от офисна
част, санитарен възел и кухненски бокс, при граници и съседи: офис 14, фоайе, асансьор 5,
офис 17Б, ул. „Казбек“ и бул. „България“, заедно с 2,3541% идеални части от припадащите се
към офисната част общи части на сградата, равняващи се на 22,76 кв.м., заедно с 1,0580%
идеални части, равняващи се на 13,18 кв.м. от правото на собственост върху урегулиран
поземлен имот V -755. Ответникът се легитимира въз основа на влязло в сила постановление
за възлагане от 15.12.2014г. по изп.д.№20138380402837 на ЧСИ Б., с което „ОББ“ АД е
придобило правото на собственост върху офис 17 с площ от 365.25 кв.м./или 266 кв.м.
повече/, продаден по-късно с договор, обективиран в н.а. за продажба на недвижими имоти
на груб строеж №116/ 27.04.2018г., от „ОББ“АД на „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, вкл. и върху офис
№17 .
Налице е съществено отклонение между договореното и реално построеното с разлика от
266 кв.м., което е много повече от 1/10, а съгласно чл.210 ал.2 ЗЗД при това положение
продавачът има право да иска увеличение на цената, а купувачът има право да се откаже от
договора. Правата и на двете страни са деривативни.
От правна страна няма годен обект на правото на собственост с квадратурата, означението и
границите, придадени на офис 17 а, съгласно предварителния договор, отразен в
диспозитива на съдебното решение. Договорът от 2010г. е сключен след вписване на ипотека
от 2009г., обезпечаваща вземане на трето лице („ОББ“ АД) към обещателя по
предварителния договор. На това основание правата на ипотекарния кредитор /банката/ са
противопоставими на правата на поемателя по предварителния договор. Същевременно
съдебното решение не преодолява установеното правило, че не се поражда вещноправен
ефект от сделката, ако прехвърлителят не е действителен собственик. Поради това, с оглед
установителното естество на търсената защита решението за обявяване на предварителен
договор за окончателен следва да се разглежда като официален документ, равностоен на
нотариалния акт, без да се ползва от придадената от чл.297 ГПК задължителна сила на
съдебните актове, доколкото с него не се припокрива предмета на спора, изследван в
настоящото производство при същественото отклонение от 266 кв.м. Съдът
разглеждащ спора по чл.19 ал.3 ЗЗД не е отчел факта, че към 2016г. ответникът по
чл.19 ал.3 ЗЗД Дедалос ООД вече не е бил собственик на имота, тъй като публичната
продан е проведена 2 години по-рано – през 2014г. Учредените в полза на „ОББ“ АД
11
ипотеки, са вписани в Служба по вписвания съответно на 27.02.2009г., 27.02.2009г. и
21.07.2010г., които дати предхождат, както датата на влизане в сила на съдебното решение -
27.04.2016г., така и датата на вписване на ИМ по чл.19 ал.3 ЗЗД, а също така и наложената
обезпечителна възбрана с дата 04.03.2013г. Ето защо СГС правилно е приел, че ИМ и
постановеното съдебно решение по чл.19 ал.3 ЗЗД са непротивопоставими на учреденото в
полза на „ОББ“ АД ипотечно право и съответно за банката като ипотекарен кредитор е
възникнало правото да изнесе имота на публична продан. Още повече цитираните ипотеки
са били известни на жалбоподателката, доколкото са описани и в сключения предварителен
договор, тоест когато същата е инициирала производство по обявяване на предварителния
договор за окончателен е знаела, че дори да придобие имота, същият ще бъде обременен с
посочените тежести. Както договорната ипотека, учредена в полза на банката през 2009г.,
така и наложената върху имота възбрана, вписана през 2013 г., имат защитно-
противопоставимо действие, което брани правата и законните интереси на субекта, в полза
на който са учредени. Посочено е, че вписването, което законодателят императивно е
предвидил в чл. 112 и сл. ЗС, е в интерес и на останалите субекти от правния оборот и
създава необорима презумпция, че съответното правно действие, извършено с имота, е
доведено до знанието на всички трети лица, т.е. изпълнена е оповестителната функция на
вписването и ако трето лице реши да придобие имота, то го придобива на риск, обременен
със съответните тежести. И в този смисъл предприемайки сключване на окончателен
договор по съдебен ред на договора за покупко-продажба, ищцата К. по презумпция е
съзнавала, че евентуално ще придобие собствеността върху имота, обременена с тежести.
Налице е трайно установената практика на ВКС, според която вписването на ипотеката е
елемент от фактическия състав, за да породи действие; то пази правото на ипотекарния
кредитор от последващи правни и фактически промени с вещта. Ипотеката следва вещта и
може да бъде противопоставена на всяко лице, което е придобило права върху имота след
вписването й. Съгласно чл.173, ал.1 ЗЗД на ипотекарния кредитор са непротивопоставими
всички следващи прехвърляния и учредяване на тежести върху имота след вписване на
ипотеката. Тя дава възможност на кредитора да насочи изпълнение върху ипотекирания
имот, независимо в чия собственост се намира (на длъжника или на последващи
приобретатели от длъжника, придобили собствеността след вписване на ипотеката).
Собственикът на ипотекирания имот, а също така и последващият приобретател /К./ е
длъжен да търпи насочването на принудително изпълнение по отношение на имота, а
купувачът по реализирана публична продан придобива собствеността върху
ипотекирания имот. В случая качествата на ипотекарен кредитор и купувач от
публична продан се сливат в ОББ АД. В този смисъл и определение № 208 от 20.01.2025г.
по гр.д.№ 5264/2023г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС/ Правото на взискателя ОББ да събере
вземането си не следва от правото на собственост на длъжника по изпълнението, а от
учредената преди придобиването в собственост от ищцата ипотека върху имота, предмет на
изпълнението, т.к. противопоставимостта на правата на приобретателя на ипотекиран имот
се определя от поредността на вписванията, съгласно чл. 115 ЗС. Посочено е, че върху имота
има вписани договорни ипотеки от 2009г. и 2010г., преди придобиването му от ищцата с
12
влязло в сила съдебно решение по конститутивния иск по чл.19 ал.3 ЗЗД на 05.07.2016г., с
наложена обезпечителна възбрана през 2013г., поради което ипотекарният кредитор има
право да се удовлетвори от цената му, независимо дали към момента на принудителното
изпълнение /2014г./ имотът принадлежи на неговия длъжник. Съгласно чл.496, ал.2 ГПК от
деня на влизане в сила на постановлението за възлагане – 15.12.2014г. купувачът придобива
всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили
върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се
противопоставят на взискателя т.е. на ОББ АД. Това важи и спрямо неговия правоприемник,
в лицето на Геострукт ООД. Към момента на влизане в сила на постановлението за
възлагане (15.12.2014г.) и към момента на вписването му (29.12.2014г.) „Дедалос“ ООД е
притежавал правото на собственост върху процесния офис, поради което и купувачът от
публичната продан „ОББ“ АД е придобил имота законосъобразно. Решението по чл.19 ал.3
ЗЗД има вещно-транслативен ефект, считано от влизането му в сила т.е. от 05.07.2016г.
Разпоредбата на чл.453, т.2 ГПК, на която се позовава жалбоподателката, има предвид
конкуренция на права, които се бранят с вписана възбрана, и права, които се бранят с
вписване на искови молби с оповестително-защитно действие, каквито са тези по чл.17;
чл.19, ал.3; чл.33; чл.87, ал. 3, чл. 135, чл. 227 ЗЗД, а настоящият случай не е такъв.
Възбраната от 2013г. е непротивопоставима на ипотеката от 2009г., учредена в полза на
банката, в качеството й на ипотекарен кредитор с привилегия съгласно т.7 от ТР № № 2 от
26.06.2015г. ПО ТЪЛК. Д. № 2/2013 Г., ОСГТК НА ВКС.
Жалбоподателката твърди, че възбраната, в полза на неудовлетворените взискатели, не се
заличава след проведената публична продан, за разлика от ипотеката, и доколкото тя е
неудовлетворен взискател, възбраната брани правата й (в този смисъл цитира Определение
№ 86 от 17.05.2019 г. по ч. гр. д. № 1590/2019 г., Г. К., І Г.О. на ВКС и др.). т.е. т.нар.
„защитно“ действие на възбраната се изразява в това, че ако длъжникът по някакъв начин
придобие отново имота, вписаните преди проданта възбрани, ще запазят своето действие и
поредност. Същото обаче не се отнася до правата на купувача в публичната продан. Същият
придобива имота необременен и вписаните възбрани не биха могли да му бъдат
противопоставени, тъй като ипотеките в полза на „ОББ“ АД са вписани преди възбраната,
ищцата е присъединена като взискател и въз основа на вписванията е извършена
законосъобразна публична продан. Ипотеките са противопоставими на всички вписвания
след тях, съответно и на възбрана на ищцата, като имат действие независимо в чии
патримониум се намира имота.
Купувачът от публичната продан "встъпва" едновременно в правното положение, както на
длъжника, като придобива неговите права върху имота, така и в правното положение на
кредиторите - в смисъл, че на него е непротивопоставимо всичко, което не може да бъде
противопоставено на кредиторите. Към момента на учредяване на ипотеката имотът е
принадлежал на ипотекарния длъжник, поради което и насочената срещу имота и извършена
публична продан може да бъде противопоставена на ищцата. Правата й по чл.19 ал.3 ЗЗД са
непротивопоставими на взискателя, а оттам и на купувача, на когото имотът е възложен по
13
реда на чл. 496 ГПК респ. на последващия приобретател, в лицето на Геострукт ООД като
частен правоприемник на банката.
ПО ВЪЗРАЖЕНИЕТО ЗА ЛИПСА НА ИДЕНТИЧНОСТ
На второ място видно от изготвената СТЕ/л.312/ офис № 17А реално не съществува, а от
момента на издаване на разрешение за строеж и одобряване на инвестиционни проекти (от
2008г.) до момента, такъв офис не е бил обособяван, не са извършвани каквито и да
преработки в инвестиционните проекти, водещи до обособяването. В подкрепа на горното е
и приетото като доказателство по делото съобщение от Направление „Архитектура и
градоустройство“ 15.03.2018 - 20.03.2018, съгласно което в отдел „Архивно обслужване и
дигитален архив“ на дирекция „Административна“ при НАГ, не се съхранява преработен
проект след 2008г. към Разрешение за строеж № 114/10.03.2008г. за процесната жилищна
сграда. Вещото лице Я. посочва, че освен, че процесният офис № 17А не съществува като
самостоятелен обект, така, както е описан в ИМ по чл.19 ал.3 ЗЗД и решението, същият
представлява част от собствения на „Геострукт“ ЕООД офис № 17, описан в н.а. № 116 от
27.04.2018г. Според вещото лице е възможно неговото обособяване на място, чрез преградни
стени. Имало е два проекта от 2010г. за преработка, които обаче не са одобрени от
компетентните органи. Сградата все още няма издадено разрешение за ползване и не е
въведена в експлоатация. В този смисъл решението по чл.19 ал.3 ЗЗД не отразява реалното
състояние на имота. Съгласно решение № 101 от 01.08.2018г. ПО Т. Д. № 1704/2017 Г., Т. К.,
І Т. О. НА ВКС, при посочване в петитума на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на имот,
различен от този описан в предварителния договор и в обстоятелствената част на молбата,
ищецът следва да въведе твърдения и обоснове на какво се дължи това различие. Липсата на
уточнение в тази връзка прави невъзможна защитата на ответника и преценката по същество
на решаващия съд дали имотът по предварителен договор е идентичен с посочения в
петитума, респ. дали продавачът по предварителния договор се легитимира / на какво
основание/ като собственик на имота, за който се иска обявяване на предварителния договор
за окончателен. След извършване на конретизация от ищеца съдът може да прецени, че
въпреки представените скици и доказателства е необходимо назначаване на СТЕ, която да
установи актуалното състояние на имота по предварителен договор, евентуално налице ли е
идентичност между същия този имот и посочения в петитума на иска, ако има различия - в
какво се изразяват те. На тази основа решаващият състав следва да направи извод как се
индивидуализира имотът по актуален устройствен план, при липса на идентичност - дали не
се касае до възникване на нов самостоятелен обект на правото на собственост или до
приращение към съществуващия имот. В случая първият строител е имал учредено право на
строеж по одобрен архитектурен проект, но офис 17 излиза извън него с 266 кв.м. /респ.
извън договореното респ. извън възбраненото, за което е налице вписване/. Претенцията е за
реална част от имот, за която е необходимо вътрешно преустройство. Отклонението е
съществено /повече от 1/10/ следователно по силата на приращението, то става собственост
на собственика на земята, а Геострукт ООД е придобил собствеността върху процесното
УПИ директно от съсобствениците на земята, извън договора с ОББ АД.
14
ПО ВЪЗРАЖЕНИЕТО ЗА ДАВНОСТ
Независимо от гореизложеното и само за прецизност по възражението за изтекла
придобивна давност в полза на ответното дружество - съгласно решение № 117/26.04.2011г.
постановено по гр.д.№ 718/2010г. по описа на ВКС, І Г.О., по реда на чл.290 ГПК “Забраната
на чл.177 ЗУТ да се ползва строеж или част от него преди да е въведен в експлоатация, не е
пречка за установяване на владение. Всяко недобросъвестно владение е по правило
противоправно поведение – то е фактическо упражняване на власт върху вещ без основание
и в нарушение на чужди права. Тази противоправност законодателят не е счел за недостатък,
пречещ на придобиването на собствеността, след като в чл.79 ал.1 ЗС недобросъвестното
владение изрично е уредено като придобивен способ. Следователно няма основания да се
счита, че владението, установено без преди това да са спазени административните
процедури по разрешаване на ползването на вещта, не може да доведе до придобиване на
собственост. Напротив такава е текла, считано от проведената публична продан. ИМ по
настоящото дело е вписана на 06.10.2022г., когато е прекъснато течението на давността.
Банката е придобила собствеността през 2014г. въз основа на годно правно основание –
Постановление за възлагане на недвижим имот от публична продан, а Геострукт – по силата
на договор за покупко-продажба на недвижими имоти в груб строеж от 27.04.2018г.
Следователно „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД осъществява владение за времето от 27.04.2018г. до
подаване на ИМ (06.10.2022г.) - 4 г., 5 месеца и 9 дни, към което следва да бъде
присъединено владението на „ОББ“ АД, считано от вписване на постановлението за
възлагане 29.12.2014г. /като начало на давностно владение/ до 27.04.2018г. - 3 г., 3 м. и 29
дни, или общо 7г., 9м. и 8 дни. Доколкото „ГЕОСТРУКТ“ЕООД /както и ОББ АД/ е
добросъвестен владелец, по смисъла на чл.70 ал.1 ЗС - владее вещта на правно основание,
годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик, то
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е придобило правото на собственост с изтичане на пет години,
считано от 29.12.2014г. до 29.12.2019г. Само при владение с постоянен характер, владелецът
може на основание чл.82 ЗС да присъедини към своето владение и владението на
праводателя си и след изтичане на предвидения в чл.79 ЗС срок, да придобие собствеността
по давност. Разпитаните по делото свидетели посочват единствено, че през 2010г. в имота
нямало никой, но след 2014г. там е поставена охрана от банката, а строежът е реално
довършен, въпреки че не е въведен в експлоатация. Св.Т., /работила като *** в сградата от м.
12.2014 г. до момента, първо като служител на ЮСИС, а след това на друго дружество/
посочва, че от 2014г. до 2018 г. обекта се стопанисва от „ОББ“АД, а след това от
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД. През периода в сградата са влизали само представители на „ОББ“ АД
и „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД. Уточнява, че „никой не може да влиза и това е абсолютно
недопустимо по правилата за охрана. Свидетелката посочва и че след продажбата, само
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД стопанисва сградата, извършва СМР, сменя врати, прозорци и т.н.
САС кредитира показанията на св.Т. и Т. като обективни, логични и непротиворечиви.
Същите кореспондират с останалите събрани доказателства и установяват, че от 2014 г.
„ОББ“ АД владее имота, а от 2018г. владението се осъществява от неговия правоприемник
15
„ГЕОСТРУКТ“ АД. Индиции за същото се съдържат дори в показанията на свидетелката на
ищцата, която посочва, че майка й никога не е владяла имота и че в същия от 2013 г. се
извършват дейности по ограждане, реклама (тази на Билла, описана от Т.) и т.н. Ето защо
следва да се приеме, че възражението е основателно, тъй като производството по чл.19 ал.3
ЗЗД не прекъсва течението на давността. В решение № 170 от 11.04.2012 г. по гр. д. № 961/11
г. на ВКС, І ГО е прието, че съгласно чл.84 ЗС вр.чл.116 ЗЗД, давностният срок на владение
се прекъсва с установителен или осъдителен иск за собственост на спорния имот, предявен
от собственика срещу владелеца на имота, тъй като последиците на погасителната давност
са свързани с бездействие на носителя на правото. Същото следва и от решение №
705/29.10.2010 г. по гр. д. № 1744/09 г. на ВКС, І ГО и решение № 401/12.01.2012г. по гр.д. №
895/10 г. на ВКС, І ГО. Искът по чл.19 ал.3 ЗЗД на първо място не е вещен, а облигационен
т.е. не може да прекъсне течението на давност, а освен това е бил депозиран от купувача
срещу строителя-длъжник.
В обобщение - въззивният съд констатира, че е налице съвпадение на крайния резултат от
изводите на първата и настоящата инстанции по отношение неоснователността на иска,
поради което решението следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78 ал.3 ГПК жалбоподателката дължи в полза на въззиваемата страна
направените по делото разноски, в размер на 11 400 лв., съгласно списък по чл.80 ГПК и
ангажираните доказателства за плащане по банков път. Възражението за прекомерност съдът
намира за неоснователно, тъй като не е длъжен да се съобразява с минимума, посочен в
Наредба № 1/2004г., освен това е налице правна и фактическа сложност.
Воден от горното и на основание чл. 272 ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 4820/14.08.2024 г. постановено по гр.д.№ 10 442/2022г. по
описа на СГС, ГО, 7 състав.
ОСЪЖДА М. К. М. – К. ЕГН **********, със съдебен адрес гр.София, ул.Цар
Самуил №37, оф.4, чрез адв.И. Ц. ДА ЗАПЛАТИ В ПОЛЗА НА „Геострукт“ ЕООД ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, бул.“Симеоновско шосе“ № 32
сумата от 11 400 лв. /единадесет хиляди и четиристотин лева/, представляваща
възнаграждение за един адвокат.
Решението е постановено при участие на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД,
ЕИК *********, като трето лице помагач на ответника.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението до
страните с касационна жалба.
16
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17