№ 712
гр. Варна , 24.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 21 СЪСТАВ в публично заседание на двадесет и
осми май, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Даяна М. Петрова
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20203110111530 по описа за 2020 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен иск с правно осн. чл. 55,
ал.1, пр.3 -то вр. чл. 86, ал.1 ЗЗД от Т. Д. КР., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. Я.
№12, ет.2, ап.4 срещу „А.Н.И.“ АД, ЕИК ********** със седалище и адрес на
управление гр. С., пл. С. Н. №4, ет.6 за осъждане на ответника да заплати сумата от
2000 лева дължима на отпаднало основание, поради разваляне на договор от
24.06.2020г. за гаранция с купувач, ведно със законната лихва считано от депозиране
на исковата молба в съда – 17.09.2020г. до окончателно изплащане на задължението.
В исковата молба се излагат твърдения, че на 22.06.2020г. между страните по
спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за обслужване
на купувач във връзка с проявения интерес на ищцата към закупуване на недвижим
имот в гр. Варна с посредничество на ответното дружество. На ищцата били
предложени три апартамента, като единствено един от предложените от ответника
отговарял на заложените от ищцата критерии. По отношение на този имот в гр. Варна,
ул. Х.Т. №39 е осъществен оглед, като ищцата твърди, че е одобрила предложеният й
имот. От представител на ответника й било посочено, че за да бъде спрян от продажба
имота следва да бъде заплатена гаранция в размер на 2000 лева. На 24.06.2020г. между
страните е подписан и процесния договор за гаранция, като ищцата заплатила по
банкова сметка на ответника и сумата от 2000 лева. На 29.06.2020г. била определена
дата за сключване на предварителен договор за покупко – продажба на одобрения
недвижим имот, но до тогава на ищцата не й били предложени за запознаване
документи за собственост на имота, схема на имота, респ. ответника не изпълнил
задължението си да осъществи посредничество за контакт между ищцата в качеството
й на купувач и собственика на имота, като продавач по сделката. Предвид липсата на
посочените документи, съответно контакт с продавача на имота, ищцата се отказала от
сключване на предварителен договор за покупко – продажба за този имот. Твърди, че
на основание т.2.2 от договора за обслужване на купувач, ответника е следвало да й
1
предостави необходимите документи за собственост, схема и ако не разполага с тях да
осъществи съдействие за контакт с продавача на имота. Твърди, че до 29.06.2020г. не
са й били представени посочените документи за имота съответно не е осъществен
контакт между нея и продавача, при което на 28.07.2020г. е релевирала заявление, с
което е изложила на ответника, че разваля договора, като е заявила и искане за
връщане на сумата от 2000 лева. Ответното дружество отказало връщане на процесната
сума, като заявило, че същата следва да бъде задържана като неустойка.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с който
предявеният иск се оспорва по основание и размер. Не се оспорва, че на 22.06.2020г.
между страните е сключен договор за обслужване на купувач, както и че на същата
дата е осъществен оглед на недвижим имот в гр. Варна, ул. Х.Т. №39, ет.3, ап.4. По
време на огледа ищцата посочила, че имотът й харесва но следва да бъде осъществен
оглед в присъствие и на нейния съпруг, при което повторен оглед на имота е
осъществен на 23.06.2020г. Представител на ответника уведомил ищцата, че и други
клиенти са проявили интерес към този имот, както и за намерението им да оставят
депозит за него, при което последната същото заявила желание да заплати депозит.
Сумата от 2000 лева била заплатена на 24.06.2020г., като ищцата посочила на
ответника, че желае да финансира закупуването на имота със средства от банков
кредит. Уточнени били условията за предоставяне на депозита, които включвали
уговаряне на продажна цена на имота от 65000 евро, и заплащане на имота със
средства от банков заем. В отговора на исковата молба се посочва, че при този начин
на заплащане на продажната цена на имота е необходимо и съгласие на продавача,
доколкото същия ще получи продажната цена на имота едва след около седмица след
изповядване на сделката, след като финансиралата закупуването имота банка впише
първа по реда ипотека за него. На 24.06.2020г. е сключен процесния договор за
гаранция, при което представител на ответника се свързал със собственика на имота,
който изразил съгласие по параметрите на предварителния договор за покупко –
продажба. Ищцата била уведомена, като на 29.06.2020г. била насрочена дата за
сключване на предварителен договор за покупко – продажба на имота. На ищцата било
разяснено, че след подготовка на проект на предварителния договор за покупко –
продажба ще й бъде предоставен и документ за собственост на имота. На 29.06.2020г.
ищцата заявила на ответника, че се отказва от покупката на имота, като желае
депозитът, който е заплатила да й бъде върнат. Излага възражения, като посочва, че не
са налице основания за връщане на заплатения депозит доколкото е изправна страна по
договора, като е насрочено сключване на предварителен договор на 29.06.2020г.
Посочва, че процесната сума съставлява неустойка по договора за гаранция. Излага
възражения, че в последствие на 02.07.2020г. били осъществени 4 нови огледа на
недвижими имоти, както и по един на 14.07.2020г. и 21.07.2020г., след което ищцата
отхвърляла предложените й от ответника за оглед на нови имоти.
В отговора на исковата молба се излагат възражения, като се посочва, че ищцата
не е правила искане за предоставяне на документи за собственост на имота към
момента на сключване на процесния договор за гаранция от 24.06.2020г. или към
момента на датата, за която е било насрочено сключването на предварителния договор
за покупко – продажба. Оспорва твърденията на ищеца,като посочва, че ответника
няма задължение за представяне на документи за собственост, което му задължение да
произтича от договора за гаранция. По този процесен договор ответникът не се е
задължавал да осъществи контакт с продавача на имота. Посочва, че процесната сума
по процесния договор за гаранция от 2000 лева би следвало да бъде върната на ищцата
единствено при сключване на предварителен договор за покупко – продажба, при което
за ответника би се породило правото на възнаграждение по договора за обслужване на
2
клиент.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
страна:
Представен е по делото нотариален акт № 44/2010г., с който търговското
дружество „С.“ ООД е признато за собственик на имот намиращ се в гр. Варна, ул. Х.Т.
№39, ет.3, ап.4.
Представен е договор от 12.03.2020г. за специално обслужване на продавач, с
който „С.“ ООД възлага на ответника да осъществи посредничество при продажба на
апартамент в гр. Варна, ул. Х.Т. №39, ет.3, ап.4, при продажна цена от 65000 евро.
С договор от 22.06.2020г. за обслужване на купувач, ищцата в качеството й на
купувач е възложил на ищеца да осъществи дейност по посредничество при
придобиване на недвижим имот, срещу възнаграждение.
Представен е регистър на предложените имоти, от който се установява, че на
22.06.2020г. на ищцата е предложен за оглед имот в гр.Варна, ул. Х.Т. №39, ет.3, ап.4,
при продажна цена на имота в размер на 65000 евро.
Представен е договор за гаранция от 24.06.2020г., в който се сочи, че ищцата е
заплатила сумата от 2000 лева, като гаранция да закупуване на имот в гр. Варна, ул.
Х.Т. №39, ет.3, ап.4, който имот е представен от ответника съобразно договор за
обслужване от 22.06.2020г. Посочено е, че ищцата изявява желание да закупи имота
при продажна цена от 65000 евро, която сума за покупка на имота да бъде заплатена с
банков кредит.
С писмено потвърждение от 24.06.2020г. представляващия и управляващ
дружеството „С.“ ООД е уведомило ответника, че приема условията на сделката за
продажба на имот в гр. Варна, ул. Х.Т. №39, ет.3, ап.4, а именно при продажна цена от
65000евро и покупка на имота с банков кредит.
Представен е проект на предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 29.06.2020г. между страните „С.“ ООД, като продавач и ищцата в
качеството й на купувач по отношение поемане на задължение да бъде сключен
окончателен договор за покупко – продажба на имот в гр. Варна, ул. Х.Т. №39, ет.3,
ап.4, са продажната цена от 65000 евро.
Издадена е от ответника фактура № 30046/30.06.2020г., получател по който сума е
ищцата, а основание за съставяне на документа е сумата от 2000 евро – неустойка по
договор.
3
Със заявление, което е получено на 29.07.2020г. ищцата е отправила до ответника
искане за прекратяване на договор за гаранция от 24.06.2020г. и връщане на сумата от
2000 лева, която е заплатена по този договор.
Разпитан по искане на ищеца е свидетеля Кирил Веселинов Кръстев – съпруг на
ищцата. Посочва, пред съда, че като банков служител са му известни необходимите
документи при закупуване на имот. По отношение на процесния имот, той след своята
съпруга е осъществил втори оглед, при което след края на огледа е поискал да му бъдат
представени копие от нотариалния акт на жилището или негов идентификатор, за да
бъде направена справка за тежести на имота. Вечерта след огледа свидетеля Попова
уведомила ищцата, че има интерес към имота, съответно че следва да вземат решение
същата вечер, при което на сутринта да депозират сумата от 2000 лева за да бъде
спряна обявата по отношение на този имот.
Разпитана по искане на ответника е свидетеля Д.Г.П. – служител при ответника.
Свидетеля посочва, че процесния апартамент е предложила на ищцата, извършила е
оглед на имота с нея, при което ищцата е споделила, че имота й допада, но ще желае да
бъде осъществен и втори оглед от съпругът й който работил в банкова институция. На
следващия ден оглед на имота бил осъществен от съпругът на ищцата. В последствие
свидетеля установила, че други клиенти също проявявали интерес към жилището, при
което уведомила ищцата, че ще следва да остави депозит. Ищцата се съгласила, като
бил уговорен депозит от 2000 лева. Посочва, че на 24.06.2020г. ищцата е донесла в
кантората на ответника сумата от 2000 лева, при което е бил оформен и договор за
гаранция. Посочва, че при придаване на тази сума имота се спира за огледи от други
клиенти. Параметрите на договора за гаранция уговаряли продажната цена, която в
случай била от 65000 евро, която стойност следвало да бъде заплатена по банков път.
Свидетеля уведомила продавача на имота за условията поставени по договора за
гаранция, който приел същите, при което била уговорена среща между ищцата и
продавача на 29.06.2020г. в 17,30 часа да бъде подписан предварителен договор за
покупко – продажба на имота. В сутрешните часове на 29.06.2020г. ищцата се свързала
със свидетеля, като уведомила последната, че намеренията им относно имота се били
променили, като пожелала среща с нея. Свидетеля била ангажирана към този момент,
при котето около обяд на същия ден била осъществена среща със свидетеля Нели
Димова, която изпълнявала длъжността мениджър на кантора на ответника, пред която
ищцата заявила, че се отказва от жилището и пожелала гаранцията да й бъде
върната.При проведен в последствие на 30.06.2020г. разговор със свидетеля, ищцата
споделила, че се отказала от имота, доколко около сграда било тъмно. Била постигната
договорка между свидетеля и ищцата да бъде продължена посредническата дейност по
намиране на имот, вследствие на което били осъществени още няколко огледа на други
имоти.
4
Разпитана по искане на ответника е свидетеля Н.Г.Д. – служител на ответника.
Свидетеля посочва, че на 24.06.2020г. е била уведомена от свидетеля Попова, че
ищцата ще остави в кантората на ответника сумата от 2000 лева депозит, който депозит
гарантирал на купувача, че той ще бъде клиента, който ще закупи имота, доколкото
при придаване на депозита имотът се спирал от следващи огледи. Посочва, че след
заплащане на депозита ответното дружество преустановило огледите за този имот,
отправило до продавача на имота искане за приемане на поставените условия за
покупка от ищцата, който приел последните. При заплащане на депозита бил сключен
и процесния договор за гаранция. Излага пред съда, че в практиката на ответника е
условията по продажбата да бъдат вписвани в договора за гаранция, като в процесния
случай това били покупна цена от 65000евро и заплащането й със средства от банков
кредит. Ответникът поел задължение в срок до 29.06.2020г. да уговори тези условия с
продавача на имота.Излага, че при подписване на предварителен договор между
продавача и купувача предадените по договора за градация 2000 лева подлежат на
връщане в цялост. След приемане на условията от продавача на имота свидетеля
уведомила свидетеля Попова, а тя от своя страна уведомила ищцата, като след това бил
насрочен ден и час за сключване на предварителен договор за покупко – продажба.
Посочва, че не са изисквани в случая документи за собственост. В договорът за
гаранция е мястото където следва да бъдат оформени желанията на клиента,
включително и представянето на съответните документи. Ако има изрично искане и
вписване като условие в договора за гаранция поисканите от клиента документи следва
да бъдат предоставени. След приемане на условията от страна на продавача бил
съставен и проект на предварителен договор за покупко – продажба с включване на
поставените условия – продажна цена от 65000 евро и заплащане със средства от
банков кредит. Посочва, че на 29.06.2020г. е провела среща с ищцата, на която тя е
заявила, че се отказва от сделката и желае да й бъде върната гаранцията. Свидетеля
отказала предвид това, че ответника бил изправна страна по договора, но предложила
да бъде използвана тази гаранция за приспадане при бъдещи сделки с имоти, които
следвало да бъдат предложени на страната.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:
Фактическия състав на разпоредбата на чл.55, ал.1 пр. 3 ЗЗД, изисква да е налице
отпаднало основание, което основание е съществувало при получаването на
престацията, но след това отпада с обратна сила, т.е. правното основание е
съществувало и е било валидно, но впоследствие, в резултат на упражняване на
потеС.ивно право, каквото е правото за едностранно разваляне на договор, то е
отпаднало с обратна сила и е заличило правните последици от момента на тяхното
възникване.
Процесният договор за гаранция по своята правна същност представлява договор
за поръчка, по силата на който довереникът се задължава да изпълни за сметка на
доверителя възложените му от последния действия. Като такъв договор той е
5
двустранен, консенсуален, възмезден и неформален договор.
Не е спорно между страните, при което съдът е приел за безспорно установено и
ненуждаещо се от доказване, че между същите на 22.06.2020г. между е възникнало
облигационно правоотношение по договор за обслужване на купувач, както и че на
24.06.2020г. е сключен договор за гаранция, по който ищцата е заплатила сумата от
2000 лева на ответното дружество. Въз основа на сключения договор за обслужване на
22.06.2020г. на ищцата е бил представен за оглед имот в гр. Варна. От показанията на
свидетеля Попова, който е осъществила пряката посредническа дейност, съдът приема,
че ищцата е проявила интерес към представения й за оглед имот, вследствие на което е
подписан и процесния договор за гаранция от 24.06.2020г., по който е заплатена и
процесната сума. От анализа на съдържането на същия съдът приема, че за ответника в
качеството му изпълнител по договора за поражда задължение да осъществи дейността
по уговорка на условията, които за поставени от възложителя – ищцата при бъдещо
закупуване на имота. В случая посочените условия в т.2 от договора за гаранция са, че
покупната цена, която е заявила ищцата е в размер на 65000 евро, а начинът на
заплащане на тази сума със средства отпуснати по банков кредит. Ответникът е поел
задължение по така възложените му условия да уговори в срок до 29.06.2020г. същите
с продавача на имота, като изрично в т.3 от договора се посочва, че при извършване на
тази дейност ще се счита, че той е изпълнил задълженията си по договора. В т. 5 от
процесния договор страните са се споразумели, че при постигане на посочените в т.2 от
договора параметри, ищцата се задължава в срок до 29.06.2020г. да сключи
предварителен договор за покупко-продажба във връзка с предложеният й имот, като в
т.6 от договора изрично е включена и клаузата, че ако купувача (ищцата) не сключи
предварителен договор в срока и при условията посочени в т.2 и т.3 от договора, то
ответникът губи предадената неустойка по договора за гаранция, която като неустойка
се задължа от ответното дружество.
При тълкуване съдържанието на уговорките в договора, съдът достига до извод,
че ищцата е възложила на ответника в качеството му на агенция за продажба на
недвижими имоти да договори условията и да постигне съгласие между страните по
клаузи от съдържанието предварителния договор. Следва да бъде прието, че
ответникът в качеството му на изпълнител по договора ще е изправна страна ако
продавача на имота приеме всички условия, които са поставени в него от купувача.
Така ако продавача приеме условията, то купувача се задължава да сключи
предварителен договор, като в хипотезата на изпълнение на това му задължение за
сключване на предварителния договор, получената сума като депозит по договор за
гаранция подлежи на връщане на купувача (виж т. 5 от договора за гаранция), но ако
въпреки приемане на условията от продавача на имота, купувача не сключи с него
предварителен договор, то последния загубва платената гаранция, която като
неустойка се задържа за неизпълнение на договора за гаранция.От показанията на
свидетелите Попова и Димова съдът приема също така, че след предаване на
гаранцията, предлагането имота от ответника в качеството му на агенция за продажба
на недвижими имоти се преустановява, с което предалия депозита по договора за
гаранция си гарантира правото да бъде купувач на този имот.
При така изложеното следва да бъде даден отговор на въпроса дали за ищцата в
качеството й на възложител по договора за гаранция се е породило правото да развали
същия, при което и вследствие на отпадане на основанието, на което процесната сума е
предадена да иска връщането й обратно.
При съпоставка на събраните в хода на съдебното производство писмени и гласни
6
доказателства, съдът приема, че ищцата като възложител по процесния договор и
купувач на имота е поставила като условие за закупуване на същия пазарна цена на
последния в размер на 65000 евро, която сума да се заплати на продавача със средства
от банков кредит. В изпълнение на задължението си по т.3 от договора, ответникът е
установил връзка със собственика на имота и продавач на същия – търговското
дружество „С.“ ООД, което чрез управителят си в писмена форма е изразило изрично
съгласие да бъде осъществена разпоредителна сделка с неговия имот при посочените
от купувача условия. Този извод може да бъде направен, като от показанията на
свидетелите разпитани по искане на ответника, така и от изричното писмено
потвърждение от продавача от 24.06.2020г. (л.40 от делото). В следствие положително
изразеното съгласие от продавача, ответникът е подготвил проект на предварителен
договор за покупко – продажба, като е уговорил ден и час за сключване на този
договор – 29.06.2020г. в 17,30 часа.
При така изложеното следва да бъде направен извода, че ответникът е изпълнил
задължената си по договора, така както същите са му били възложени от ищцата.
Последната сочи, че като причина за разваляне на договора е непредставяне на
поискани документи за собственост или идентификатор, от които да бъда направена
справка за тежести относно имота. От показанията на свидетеля Кръстев – съпруг на
ищцата се установява, че такива документи лично той е изискал при осъществения от
него втори оглед на имота. В показанията си свидетеля Димова посочи, че именно в
договора за гаранция следва да бъдат включени всички условия на купувача за
бъдещото изповядване на сделката, при което и в случай, че те са включени там то
следва да бъдат изпълнени. В настоящия случай страна по договора за гаранция от
24.06.2020г. е ищцата. Не се събраха данни по делото, че от нея в това й качество до
ответника в качеството му на изпълнител по договора са достигали искания за
предоставяне на документи за имота или негов идентификатор. На това основание
такива условия не са включени и в т. 2 от договора за гаранция. Свидетеля Кръстев
макар и съпруг на ищцата не е страна по договора, ответника не може да бъде
обвързан от негови волеизявления, доколкото той е трето на съглашението лице, с
което облигационно правоотношение не е сключено.
При положение, че ответникът е изпълнил поетите си задължения по договора за
гаранция, а ищцата не е сключила предварителен договор за покупко – продажба,
което й задължение се е породило по силата на уговорка в т.5 от процесния договор, то
в право на изправната страна е да задължи процесната сума. Отказът от сделката от
ищцата при мотиви, които стоят вън от изпълнение на действията по договора за
гаранция, не може да бъде зачетен като годно правно основание, на което да се позове
същата при разваляне на облигационното правоотношение. Не могат да бъдат
споделени твърденията на ищцата в исковата й молба, че ответникът не е осъществил
посреднически контакт между продавача и купувача. Именно по условия, които за
поставени от ищцата в качеството й на бъдещ купувач – покупна цена и начин на
плащане, ответникът е влязъл в контакт с продавача на имота – търговското дружество
„Ста“т ООД, от което е изискало съгласие по зададените параметри. Посредничеството
което е осъществено от ответника, запознавайки продавача с условията на купувача,
съответно уведомяването на последната за съгласието на продавача по тези условия е
дейността, която ответникът е поел да осъществи по силата на процесния договор. В
последния изрично не е посочено, че купувача държи на лична среща с представител
на продавача преди да бъде сключен предварителния договор за продажба на
недвижимия имот. Ответникът е уговорил поставените условия по т.2 от договора,
уговорил е дата и час за подписване на договора по смисъла на т.3 от същия договор,
като въпреки приемането на всичките условия от продавача, купувача – ищцата не е
7
изпълнила насрещните си задължения по т.5, при което се поражда и правото на
ответника по т.6 да задържи като неустойка по договора така предадената сума.
По изложените съображения не следва да бъдат зачетени доводите, които ищцата
е изложила в заявлението си за разваляне на договора от 29.07.2020г., доколкото не
ответното дружество, а от доказателствата по делото съдът приема, че тя е
неизправната страна по него.За ищцата липсва възможност на това основание да иска
прекратяване на договора и връщане на процесната сума.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск от Т. Д. КР., ЕГН
********** от гр. Варна, ул. Я. №12, ет.2, ап.4 срещу „А.Н.И.“ АД, ЕИК **********
със седалище и адрес на управление гр. С., пл. С. Н. №4, ет.6 за осъждане на ответника
да заплати сумата от 2000 лева дължима на отпаднало основание, поради разваляне на
договор от 24.06.2020г. за гаранция с купувач, ведно със законната лихва считано от
депозиране на исковата молба в съда – 17.09.2020г. до окончателно изплащане на
задължението, е неоснователен и подлежи от отхвърляне.
По отношение на разноските:
В полза на ответника се дължат разноски под формата на юрисконсултско
възнаграждение за процесуално представителство. Последното бива определено от
съда по реда и правилата на Наредба за заплащане на правната помощ обн.ДВ бл.
5/2006г., като при съобразяване на видът на спора, материалния интерес,
осъществените процесуални действия и правната сложност на спора съдът определя
възнаграждение към средния посочен в разпоредбата на чл. 25, ал.1 от 200 лева.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от Т. Д. КР., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. Я.
№12, ет.2, ап.4 срещу „А.Н.И.“ АД, ЕИК ********** със седалище и адрес на
управление гр. С., пл. С. Н. №4, ет.6 за осъждане на ответника да заплати сумата от
2000 лева дължима на отпаднало основание, поради разваляне на договор от
24.06.2020г. за гаранция с купувач, ведно със законната лихва считано от депозиране
на исковата молба в съда – 17.09.2020г. до окончателно изплащане на задължението, на
осн. чл. 55, ал.1, пр.3 -то вр. чл. 86, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Т. Д. КР., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. Я. №12, ет.2, ап.4 ДА
ЗАПЛАТИ на „А.Н.И.“ АД, ЕИК ********** със седалище и адрес на управление гр.
С., пл. С. Н. №4, ет.6 сумата от 200 (двеста) лева представляващи сторени определено
от съда юрисконсултско възнаграждение за процесуално представителство, на осн. чл.
78, ал.8 ГПК, вр. чл. 25, ал.1 НЗПП.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8