№ 445
гр. гр.Несебър, 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20222150100527 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС.
От ищеца - Етажна собственост на жилищна сграда „*********“, с идентификатор
********, срещу ответника Н.С. (с актуална фамилия – П.), са предявени искове с правно
основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, с които се иска присъждането на сумата в
размер на 1424 евро, представляваща сбор от разходи за управление и поддържането на общите
части в етажната собственост и такси за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2021г. и 2022г., ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата от 176,77 лева, представляваща мораторна лихва за периода 01.04.2021г.
– 16.05.2022г. Ищецът сочи, че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № ********.2.40, находящ се в процесната сграда в режим на етажна собственост.
Излага, че обектът е с обща площ от 142,40 кв. м. Твърди, че на 03.09.2020г. се провело общо
събрание на етажната собственост, находяща се в поземлен имот с идентификатор ********, на
което са взети решения – по т. 3 за определяне размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части и по т. 4 – за определяне размера на паричните
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“. Навежда, че по силата на тези решения ответницата дължи
по 569,60 евро за всяка от годините 2021г. и 2022г. или общо – 1424 евро – такса за управление и
поддръжка на комплекса (по 4 евро на кв. м. от площта на обекта). Сочи, че за фонд „Ремонт и
обновяване“ дължи по 142,40 евро за всяка от годините (по 1 евро на кв. м. от площта на обекта).
Излага, че сумите следвало да бъдат платени до 31.03 за всяка календарна година. Твърди, че
ответницата не ги е заплатила, поради което моли исковете да бъдат уважени. Претендира
разноски.
В срок по чл. 131 ГПК от процесуалния представител на ответницата Н.С., е подаден
отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Сочи се, че сумите се претендират на
1
основание нелегитимно общо събрание на нелегитимина етажна собственост, тъй като в комплекса
са построени две отделни сгради. Развиват се доводи в тази насока. Твърди се, че е налице пълно
неизпълнение на задълженията по поддръжка на общите части, като се развиват доводи за
състоянието на комплекса от 02.03.2022г. Излага се, че решението за заплащане на такса
поддръжка е взето в нарушение на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Отправя се възражение за частично
плащане – относно задълженията за 2021г. От съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират
се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се установява следното от фактическа и правна страна:
В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС е да докаже,
че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ********.2.40,
находящ се в процесната сграда в режим на етажна собственост. Следва да докаже, че с влязло в
сила решение на общото събрание в етажната собственост от 03.09.2020г. са определени такси,
дължими от етажните собственици за управление и поддръжка на общите части и фонд „Ремонт и
обновяване“ за 2021г. и 2022г. В негова тежест е да докаже размера на претенцията си, както и
датата на настъпила изискуемост на вземането. При доказването на тези факти в доказателствена
тежест на ответницата е да докаже погасяване на вземането.
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот се установява, че Надя Силимир
(с актуална фамилия след сключен граждански брак на 13.07.2019г. – П.) е придобила на
15.03.2019г. собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ********.2.40,
находящ се във Ваканционна жилищна сграда „*********“. Установява се, че апартаментът е със
застроена площ от 110,50 кв. м. и 31,90 кв. м. идеални части от общите части в сградата.
Съдът намира, че относими към задълженията на ответницата са решенията на общото
събрание на етажната собственост от 03.09.2020г. (обективирани в протокол от същата дата).
Общото събрание е проведено от собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес
„*********“, находяща се в поземлен имот с идентификатор ******** в к. к. „***********“, кв.
„*****“ 101, УПИ IV от кв. 6201. По т. 3 от дневния ред от събранието взело решение годишната
такса за разходите за управлението и поддържането на общите части в сградата да бъде 4 евро на
квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, включващо застроената площ и идеални
части от общите части на сградата на кв. м., като таксата да бъде събирана до 31.03 за всяка
година. По т. 4 от дневния ред общото събрание взело решение паричните вноски във фонд
„Ремонт и обновяване“ да бъдат от 1 евро на кв. м. от площта на всеки самостоятелен обект,
включващо застроената площ и идеални части от общите части на сградата в кв. м., като да бъдат
събирани до 31.03 за всяка година. Уведомление за изготвения протокол от общото събрание било
входирано по реда на чл. 46 б от ЗУЕС в община Несебър на 10.09.2020г. (видно от издадено
удостоверение от Община Несебър).
По делото не се твърди и не се доказва цитираните решения да са обжалвани в
предвидените срокове, поради което съдът намира, че същите са влезли в сила. В съдебната си
практика върховната инстанция (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д. № 657/2012г. по описа на I
гр. о. на ВКС) е имала повод да се произнесе в насока, че Етажната собственост се управлява от
общото събрание на етажните собственици чрез решения, които се формират от успоредни
волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на
определена цел. При решенията на етажната собственост няма насрещни права и задължения,
2
както при сделките. Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на
етажната собственост са по-широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила
решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително
за тези, които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно
ще станат етажни собственици или обитатели. Следователно за собствениците в етажната
собственост е възникнало задължение да направят съответните вноски съобразно гласуваното от
общото събрание. Съгласно цитираното решение неспазването на различни правила от
предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е
равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до
незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство.
Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на
незаконосъобразните решения. По делото се установи, че решенията на общото събрание са влезли
в сила.
Възраженията за незаконност на тези решения не следва да се обсъждат в настоящото
производство, тъй като с оглед задължителната практика на ВКС, за допустимост на атакуването
им следва да е спазен преклузивният срок, предвиден в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Практиката на ВКС е
задължителна, като последователно се споделя от състави на Окръжен съд Бургас – Определение
№ I-2337 от 29.11.2018г. по ч.в.гр.д. № 1765/2018г. по описа на Окръжен съд Бургас, Определение
№ V-1403 от 17.07.2018г. по ч.гр.д. № 1011/2018г. по описа на Окръжен съд Бургас, Определение
№ V-2229 от 15.11.2018г. по ч.гр.д. № 1636/2018г. по описа на Окръжен съд Бургас, Решение №
III-129 от 16.11.2018г. по в.гр.д. № 1314/2018г. по описа на Окръжен съд Бургас. Впрочем това
становище се застъпва както в най-актуалната, така и в по-стара практика на ВКС – Решение №
569 от 20.11.2009г. по гр. дело № 4357/2008г. по описа на II гр. о. на ВКС и Определение № 472 от
10.10.2018г. по ч.гр.д. № 3504/2018г. по описа на IV гр. о. на ВКС. Налага се извод, че практиката
на ВКС е задължителна и постоянна и не допуска инцидентно позоваване на нищожност на
решения на ОС, след като не е проведено успешно производство по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС за отмяна
на решенията. Поради тази причина всички възражения, насочени срещу законността на
решенията (че сумите се претендират на основание нелегитимно общо събрание на нелегитимина
етажна собственост, тъй като в комплекса са построени две отделни сгради и нарушение на чл. 51,
ал. 1 от ЗУЕС) не следва да бъдат разглеждани в настоящото производство. Претенцията на ищеца
се основава на влезли в сила решения на общото събрание на етажната собственост, които са годно
основание за събиране на вземания по смисъла на чл. 38 ЗУЕС, поради което соченото в отговора
на исковата молба отклонение от чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС не следва да бъде обсъждано. Това е така,
тъй като след влизането им в сила решенията на общото събрание са задължителни за всички
етажни собственици, включително за тези, които са гласували против, за не участвалите във
вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели.
Следователно за собствениците в етажната собственост е възникнало задължение да направят
съответните вноски съобразно гласуваното от общото събрание в предвидените срокове и след
като решенията не са отменени поради противоречие с чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, същите
представляват стабилен акт по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС, по силата на който етажната
собственост може да събира съответните суми.
Ето защо за финансовите 2021г. и 2022г. за ответницата е възникнало задължение да
заплаща такса в размер на 4 евро на квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект,
включващо застроената площ и идеални части от общите части на сградата (за управление и
3
поддръжка) и 1 евро на квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, включващо
застроената площ и идеални части от общите части на сградата (за фонд „Ремонт и обновяване“) –
т.е. съобразно притежаваната площ от 569,6 евро за всяка от годините за управление и поддръжка
и по 142,40 евро за всяка от годините – за фонд „Ремонт и обновяване“.
Сумите се дължат на основание именно цитираните по-горе решения, а не в зависимост от
конкретната поддръжка (относно таксата за управление и поддръжка), извършена на място (респ.
от обосновката й), поради което възраженията на ответницата в тази насока са неоснователни. Тук
е моментът да се посочи, че поддръжката следва да се осъществи в зависимост от събраните суми
и при липса на плащане от страна на определени собственици е логично тя да не може да се
извърши в пълен обем, но това няма как да освободи съответните собственици от задълженията
им. Във връзка с тези изводи съдът намира за неоснователни възраженията на процесуалния
представител на ответницата, че сумите не се дължат, тъй като липсва поддръжка в комплекса.
Нещо повече – възраженията на ответницата не намират опора в доказателствения
материал по делото, тъй като самите доказателства, приложени към отговора на исковата молба
(жалба до кмета на Община Несебър и жалба до КЗП) съдържат оплаквания за неизпълнение на
задължения на „О.“ ЕООД по договори за услуги, сключени с това дружество. Ето защо тези
представени документи, в които фигурират подписи на ищцата, съдържат нейни извънсъдебни
твърдения, че в комплекса не се извършва поддръжка по договори с „О.“ ЕООД, а настоящият иск
е с правно основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС и за изпълнение на решенията на общото събрание на
Етажната собственост, която е различен субект от цитираното дружество. Сумите не се
претендират и на договорно основание, поради което възражения за неизпълнение на договори с
„О.“ ЕООД, нямат отношение към спора. Както се посочи в настоящия съдебен акт – става въпрос
за многостранни сделки, които имат за цел да осигурят извършването на съответните дейности в
етажната собственост. Самата специфика на етажната собственост като структура предполага
първо събиране на таксите за поддръжка (доколкото „етажната собственост“ не е юридическо лице
със собствен бюджет и не притежава самостоятелно имущество), които са единствен източник на
приходи в бюджета на етажната собственост, а едва след събирането им – осигуряване на
поддръжка. Следователно не се приемат доводите в отговора на исковата молба, че става въпрос за
договор, който има предмет, сходен с този на договора за изработка, и следва да се заплаща за
свършена работа. Наред с това и показанията на св. Барановски се концентрират върху липса на
осъществена поддръжка от „О.“ ЕООД, поради което и те не установяват неизпълнение на
задълженията по поддръжка от етажната собственост, като специфичен, неперсонифициран
субект. Видно от притежавания от ответницата нотариален акт самият комплекс е с
предназначението „Ваканционен“, поради което е логично по-интензивна поддръжка да бъде
осъществявана през летните месеци (каквито са показанията на св. Барановски). Съгласно пар. 1, т.
11 от ДР на ЗУЕС „Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни
материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и
контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване,
абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и
поддържането на общите части на сградата“. От свидетеля Барановски не се твърди, че
управлението на етажната собственост не е извършвало дейности във връзка с тези разходи, а
единствено, че дружество „О.“ ЕООД не е извършвало поддръжка, поради което от неговите
показания не могат да се докажат твърденията на ответницата.
Извън горното приетите от общото събрание разходи подлежат на отчет от управителния
4
съвет, който отново се приема от общото събрание (чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС). Следователно ако
не е осъществявана поддръжка със събраните такси за поддръжка, е необходимо това да се
установи с влязло в сила решение на общото събрание, което да констатира, че отчетът на
управителния съвет не отговаря на извършеното и да не приема същия. В случая не се твърди и от
ответницата не се доказва за 2021г. и 2022г. (въпреки, че периодите са изминали) общото събрание
на етажната собственост да не е приемало отчетите на УС на ЕС, или да е имало забележки към
разходването на средствата за поддръжка, което е още едно основание да се приеме, че тези
възражения на ответницата остават недоказани по делото.
С протоколно определение от 07.12.2022г. на основание чл. 183 от ГПК от
доказателствения материал по делото са изключени касови ордери, находящи се на лист 70, 72 и
лист 73 – поради непредставяне на същите в оригинал. При липсата на други доказателства, съдът
намира, че ответницата не е доказала възражението си за погасяване на част от претендираните
суми.
С оглед изложеното съдът приема за доказани всички елементи от фактическия състав на
предявения иск. Вземането е изискуемо с оглед определените падежи за плащане на вноските (до
31.03 за съответната година), а и с оглед нормата на чл. 38 от ЗУЕС, в която фигурира
законоопределен падеж за изпълнение на решенията на общо събрание на етажна собственост. При
установените по-горе размери на претенциите за такса за управление и поддръжка и такса за фонд
„Ремонт и обновяване“ се доказа дължимостта на сумата в размер на 1424 евро, представляваща
сбор от разходи за управление и поддържането на общите части в етажната собственост и такси за
фонд „Ремонт и обновяване“ за 2021г. и 2022г. Ето защо предявеният иск за главница следва да
бъде уважен изцяло.
По иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже възникването на главен дълг, изпадането на ответницата в
забава в периода 01.04.2021г. – 16.05.2022г. и размера на обезщетението за забава. Както се
установи падежът на задължението за 2021г. е настъпил на 31.03.2021г., поради което ответницата
е изпаднала в забава от 01.04.2021г. Относно задължението за 2022г. тя е изпаднала в забава от
01.04.2022г., поради което искът е доказан по своето основание, а сумата от 176,77 лева отговаря
на размера на дължимата лихва върху главниците за посочените периоди, поради което е доказан и
по размер и следва да бъде уважен изцяло.
По разноските:
При този изход на спора на ищеца следва да се присъдят разноски: сумата от 161,40 лв. –
платена държавна такса и сумата от 450 лв. – платено възнаграждение за един адвокат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. П., гражданство: У., дата на раждане: 17.10.1986г., постоянен адрес: гр
гр.*****, БУЛСТАТ: ******, да заплати на Етажна собственост на жилищна сграда „*********“, с
идентификатор ********, представлявана от председателя на управителния съвет – М.П.,
БУЛСТАТ: *********, на основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС сумата в размер на 1424 евро ,
представляваща сбор от разходи за управление и поддържане на общите части в етажната
5
собственост (по 569,60 евро за всяка от годините) и такси за фонд „Ремонт и обновяване“ (по
142,40 евро за всяка от годините) за 2021г. и 2022г., ведно със законната лихва, считано от датата
на подаване на исковата молба – 16.05.2022г., до окончателното изплащане на вземането, на
основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сумата от 176,77 лева, представляваща мораторна лихва за
периода 01.04.2021г. – 16.05.2022г., а на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 611,40 лева ,
от които 161,40 лв. – платена държавна такса и 450 лв. – платено възнаграждение за един адвокат.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6