Р Е Ш Е Н И Е
№ 68 24.09.2009г. Гр. Гълъбово
В ИМЕТО НА НАРОДА
ГЪЛЪБОВСКИ РАЙОНЕН СЪД Граждански състав
На 03.09.2009г.
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Н.М.
Секретар А.Д.
като разгледа докладваното от съдия М. Гр.дело №150 по описа за 2009г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. В условията на евентуалност са предявени и искове с правно основание чл.55 ЗЗД, чл.92 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Исковете са предявени от К.В.К. и Л.Д.К. от гр.Г. срещу А.А.И. и А.Д.И. от гр.Г.. С исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Апартамент в гр.Г., кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** със застроена площ от 52,54 кв.м., с принадлежащото му избено помещение с площ от 7,87 кв.м. Договорената цена на имота е била 1000лв., която сума е била заплатена от купувача на продавача в деня на сключване на предварителния договор. На същия ден е било предадено и владението върху имота. Ответниците е следвало да прехвърлят собствеността на имота с нотариален акт, но до този момент, те отказвали да изпълнят задължението си. Ищците от своя страна сключили предварителен договор за покупко-продажба на имота с трето лице, което да закупи апартамента от тях и са поели задължението да прехвърлят правото на собственост в срок от три месеца, считано от 05.04.2007г. Това породило правен интерес за ищците да предявят настоящия иск. Ищците молят съда да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.06.2001г. Предявяват и евентуална претенция, в случай, че съдът не уважи иска им, да осъди ответниците да върнат сумата от 1000лв., получена като цена на имота, ведно със законната лихва, считано от 06.06.2001г. до окончателното изплащане на сумата, както и да им заплатят неустойка в размер на 2000лв., ведно със законната лихва, считано от 31.07.2001г. до окончателното изплащане на сумата. Молят да им бъдат присъдени разноските по делото. В съдебно заседание уточняват размера на претендираната от тях лихва, като молят съда да осъди ответниците да им заплатят лихва за забава върху задължението за неустойка от 2000лв. за периода от 31.07.2001г. до датата на завеждане на иска в размер на 2255лв. и лихва за забава върху продажната цена от 1000лв. за периода от 06.06.2007г. до датата на завеждане на исковата молба в размер на 1068,28лв.
Ответниците в срока за писмен отговор не оспорват факта на сключения между страните предварителен договор от 06.06.2001г. Не оспорват факта, че са получили сумата по договора, представляваща продажната цена, както и че са предали владението на имота в деня на сключването на договора. Възразяват обаче, че е изтекла общата петгодишна погасителна давност за сключването на окончателен договор, поради което молят съда да отхвърли иска на ищците като неоснователен. По отношение на алтернативната претенция на ищците за връщане на цената, платена за имота и заплащане на неустойка, не изразяват становище.
От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установена следната фактическа обстановка:
По делото е представен предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.06.2001г., с който ищците купуват от ответниците недвижим имот, Апартамент в гр.Г., кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** със застроена площ от 52,54 кв.м., с принадлежащото му избено помещение с площ от 7,87 кв.м. Имотът се продава за сумата от 1000 лв., които са били напълно изплатени от ищците на ответниците към момента на сключване на предварителния договор. В деня на сключване на предварителния договор е предадено и владението на имота от ответниците на ищците. Страните са постигнали договореност да сключат окончателен договор до 31.07.2001г. Договорът е заверен нотариално.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Изискване за валидност на предварителния договор е същият да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, както и, ако за окончателния договор се изисква нотариална форма, същият да е сключен в писмена такава.
От така представеното доказателство съдът намира, че договорът е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа уговорки относно всички съществени условия на проектирания окончателен договор.
По делото беше представено като доказателство и копие от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.04.2007г., от който е видно, че ответниците от своя страна също са имали намерение да прехвърлят собствеността върху процесния апартамент на трето лице.
По делото не бяха представени доказателства относно обстоятелството дали ответниците са собственици на процесния имот, което е абсолютна предпоставка за сключване на окончателен договор. Съдът служебно е изискал от Служба по вписвания при РС-Г. справка по партидите на ответниците от която се установи, че ответниците са продали процесния апартамент с нотариален акт на 28.05.2009г., т.е. преди завеждане на исковата молба в съда и преди нейното вписване в Службата по вписвания. Това означава, че към настоящия момент ответниците не са собственици на процесния имот и не могат да прехвърлят правото на собственост върху същия на ищците, каквото задължение са поели със сключването на предварителния договор.
Ответниците са направили възражение за изтекла погасителна давност, по отношение на което не бяха наведени никакви доводи от страна на ищците. Не бяха представени доказателства за спиране или прекъсване на давностния срок, поради което съдът намира, че давността е започнала да тече от 31.07.2001г. – момента, до който е следвало да бъде сключен окончателния договор и от който може да бъде предявен иск за сключването му, и е изтекла след пет години, т.е. на 31.07.2006г. В случаите когато купувачът не поиска в продължение на пет години съгласно разпоредбите на чл.19 ЗЗД да се валидира договорът, това негово субективно право се погасява по давност, понеже погасителната давност се прилага не само за вземания, но и към облигационни субективни права. /Решение № 6 от 30.I.1971г. по гр. д. № 110/71г., ОСГК/
Предвид обстоятелството, че правото на иск на ищците за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот е погасено по давност към момента на завеждане на исковата молба, както и предвид обстоятелството, че ответниците не са собственици на имота, предмет на предварителния договор, искът за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба на Апартамент в гр.Г., кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** със застроена площ от 52,54 кв.м., с принадлежащото му избено помещение с площ от 7,87 кв.м. за окончателен се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Съдът следва да разгледа акцесорните искове, предявени в условията на евентуалност, с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД и чл.92 от ЗЗД, както и исковете за мораторна лихва върху претендираните обезщетения.
По отношение на иска за връщане на платената цена на имота, същият се квалифицира по чл.55, ал.1, предл. трето, неоснователно обогатяване в хипотезата на отпаднало основание. В тази хипотеза основанието съществува при получаване на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила при унищожаване или разваляне на договора, поради неизпълнение. Между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот. Ответниците са поели задължение, обещание да продадат недвижим имот на ищците. Последните са платили договорената сума от 1000лв., по които обстоятелства не се спори. Съгласно чл. 20а ЗЗД, договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Договорите могат да бъдат изменени, прекратени или развалени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Основен принцип при сключване на един облигационен договор е изпълнение на поетите по договора задължения и постигане на реалната цел на договора, която страните са преследвали при сключването му. Договорът между страните следва да се счита развален поради неизпълнение, предвид невъзможността да произведе действието си – да бъде сключен окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Налице е хипотезата на третия фактически състав на неоснователното обогатяване по чл.55, ал.1 ЗЗД, отпаднало основание. Основанието съществува при получаване на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила при разваляне на договора, поради неизпълнение. Ответниците не са изпълнили обещанието да прехвърлят собствеността върху имота на ищците. В предварителния договор е записано, че ответниците са получили сумата от 1000лв. и това обстоятелство не е оспорено по делото. Получената сума подлежи на връщане, поради неизпълнение на поетото задължение по договора да прехвърли собствеността на имота, при което сумата е получена при отпаднало основание. Съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД, предл. трето, който е получил нещо при отпаднало основание, е длъжен да го върне. Поради тази причина искът да бъде върната цената от 1000лв., дадена по сключения предварителен договор от ищците на ответниците следва да бъде уважен. Тъй като ищците не са предявявали претенциите си за връщане на дадената цена преди завеждане на настоящия иск, то не може да се приеме, че ответниците са изпаднали в забава по отношение на това задължение. Лихва върху това задължение се дължи едва от влизане на настоящото решение в сила, с оглед на обстоятелството, че едва с настоящото решение се отхвърля иска за обявяване на предварителния договор за окончателен и вземането за платената цена на имота става изискуемо. Поради тази причина искът за присъждане на мораторна лихва за забава върху задължението от 1000лв. се явява неоснователен.
По отношение на иска за заплащане на сумата от 2000лв., представляваща неустойка за неизпълнение на задълженията по предварителния договор, съдът намира за установено следното: В т.5 от представения предварителен договор от 06.06.2001г. страните са се споразумели, че “Страната, виновна за неизпълнението клаузите на настоящия договор, дължи на изправната страна неустойка в размер на 2000лв.” Съгласно разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. В случая страните са обвързали задължението за неустойка с вина за неизпълнение на договора. И двете страни в съдебно заседание изложиха твърденията си, че многократно са канили съдоговорителите си да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, но всички твърдения останаха недоказани. Не бе представено никакво доказателство, нито бе направено искане за събиране на доказателства относно това кой е бил виновен за несключването на окончателния договор. По отношение на факта, че към настоящия момент окончателен договор не може да бъде сключен, тъй като продавачите по предварителния договор вече не са собственици на имота, същите носят вина, че са прехвърлили собствеността на трето лице, но те са направили това след изтичане на петгодишната погасителна давност, с която се е погасило правото на иск на ищците, за което ответниците не носят вина. Тъй като виновното поведение на ответниците следва да бъде доказано от страна на ищците, то те следва да понесат негативните последици от недоказването на това обстоятелство. Тъй като вината на ответниците за неизпълнение клаузите на предварителния договор остана недоказана, искът за присъждане на неустойката по договора следва да бъде отхвърлен. Без уважение следва да бъде оставен и искът за присъждане на мораторна лихва върху неустойката, тъй като с оглед акцесорния му характер, той е в зависимост от изхода по главния иск /с правно основание чл.92 ЗЗД/.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените от тях съдебни разноски съобразно уважената част от иска. При изчисляване на уважената част от иска съдът взе предвид цената на главния иск – за обявяване за окончателен на предварителния договор – 8779,70лв., както и цената на всеки от евентуално предявените искове – по чл.55 ЗЗД в размер на 1000лв. с мораторна лихва от 1068,28лв., по чл.92 ЗЗД в размер на 2000лв. с мораторна лихва от 2255лв. Като съобрази размера на уважената част от исковете с размера на направените от ищците разноски, съдът намира, че следва да осъди ответниците да заплатят на ищците сумата от 48,40лв., представляваща направените от последните разноски за държавна такса, адвокатско възнаграждение и възнаграждение за вещо лице.
Воден от горните мотиви, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от К.В.К., ЕГН ********** и Л.Д.К., ЕГН ********** и двамата от гр.Г., ул.”М.С.”
№* срещу А.А.И., ЕГН ********* и А.Д.И., ЕГН ********** и двамата от гр.Г.,
кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** иск за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 06.06.2001г. за покупко-продажба на
недвижим имот апартамент, находящ се в гр.Г., кв.”Ц.”
бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, построен върху държавна
земя, състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс и сервизни помещения със
застроена площ от 52,54кв.м. с принадлежащо избено помещение с площ от 7,87
кв.м., с 0,042% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото при съседи: от изток – двор, от запад
– апартамент и общи части, от север – двор, от юг - апартамент като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.А.И., ЕГН ********* и А.Д.И., ЕГН ********** и двамата от гр.Г., кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** да заплатят солидарно на К.В.К., ЕГН ********** и Л.Д.К., ЕГН ********** и двамата от гр.Г., ул.”М.С.” №* сумата от 1000лв., представляваща получената от тях цена на недвижим имот по предварителен договор от 06.06.2001г., връщането на която дължат поради отпаднало основание – невъзможността да бъде сключен окончателен договор, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от влизане на решението в сила до окончателното й изплащане, както и сумата от 48,40лв., представляваща направените от последните разноски за държавна такса, адвокатско възнаграждение и възнаграждение за вещо лице.
ОТХВЪРЛЯ предявените
от К.В.К., ЕГН ********** и Л.Д.К., ЕГН ********** и двамата от гр.Г., ул.”М.С.”
№* срещу А.А.И., ЕГН ********** и А.Д.И., ЕГН ********** и двамата от гр.Г.,
кв.”Ц.” бл.**, вх.*, ет.*, ап.** искове за заплащане
на мораторна лихва върху сумата от 1000лв. за периода от 06.06.2007г. до датата
на завеждане на исковата молба в съда в размер на 1068,28лв. , за заплащане на
неустойка по предварителен договор от 06.06.2001г. в размер на 2000лв. и за
заплащане на мораторна лихва върху неустойката за периода от 31.07.2001г. до
датата на завеждане на исковата молба в съда в размер на 2255лв. като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Решението подлежи на обжалване пред О.с. гр.С.З. в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/