Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер 261120                      05 ноември 2021 година                    гр. Перник

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Пернишки районен съд                                                                   6 гр. състав

На 12 10  2021

В открито съдебно заседание в следния състав:

 

                                                                       Районен съдия: Д МАТЕЕВА

                                                                 

Секретар: А Стоева

 

Като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2044 по описа на съда за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявени са два обективно съединени искове –

един с правно основание чл. 79, ал. 1, за връщане на депозит при неизпълнение на договор – сумата 2000лв. ,

както и по чл.92 ал.1 ЗЗД за сумата 2000лв. заплащане на неустойка за неизпълнение

 

Производството е образувано по искова молба на

Д.П.Г.  ЕГН**********

Чрез адв.А.С. САК съд.адрес ***

СРЕЩУ

А.Н.Ц. ЕГН ********** ***

По горепосочените два иска, като ищцата твърди, че сумата 2000лв. представлява подлежащ на връщане депозит, платен от нея по депозитна разписка –споразумение от 30.03.2020, както и още едни 2000лв. които тя претендира като неустойка съгласно споразумението

Ведно със законната лихва върху сумите, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумите.

 

Ищцата твърди, че  на 30.03.2020 между страните е подписано споразумение, по силата на което ответникът-продавач е получил от ищцата-купувач сумата 2000лв. депозит , като гаранция, че в срок до 20.04.2020г. ищцата-купувач се задължава да подпише окончателен договор в нотариална форма за покупко-продажба на следния недвижим имот :

 

АПАРТАМЕНТ № 32 идент. № *****.****.****.*.** по КККР на СГКК С. – нах. се на 4 етаж в блок *** вход. Б жк.Н. гр.С. СО район Н.

Построен върху държавна земя, застроена площ 61 кв.м. състоящ се от : стая, дневна, кухня и сервизни помещения, при граници : стълбище, двор, Т.М., двор,

Ведно с прилежащо избено помещение № 7 при съседи : коридор, Н.И., Т.М.,

Ведно с 1.041 % ид.ч.от общите части на сграда № 2 и толкова от правото на строеж върху ПИ с идент. *****.****.****

Подробно описан в НА № *** том 2 рег. № ****дело № *** от ****г. на нотариус Д. Н. *** действие СРС

 

 

Ищцата твърди, че е имала уговорка с ответника –продавач на апартамент, да се сключи окончателен договор за покупко-продажба при постигнато съгласие относно съществените елементи на договора : предмет, цена, срок за сключването.по този повод ищцата е предоставила на ответника продавач сумата 2000лв.. – депозит – за гаранция и обезпечение на поетите от нея задължения за сключване на окончателен договор.

Депозитът 2000лв. бил платен при тези уговорени условия

 

Ищцата твърди, че след това е била атакувана от ответника-продавач, да не бъде декларирана реалната цена, а по –ниска, с оглед по-ниски данъци, като е налице кореспонденция  по тел. и Вайбър.

Ищцата била отказала категорично.

На 16.04.2020г.ищцата получава нотариална покана от ответника, който я канел да се яви на **** в 12.00ч. в кантората на нотариус И.Д.район на действие СРС за сключване на окончателен договор в нотариална форма.

На датата се явяват и двамата , където се установява, че ответникът-продавач не бил запазил час за сделката и нотариусът нямал свободни часове за същия ден, ответникът дошъл без съпругата си, а жилището било в режим СИО, ответникът бил изготвил проект на НА с вписана друга продажна цена, ответникът заявил че в имота имало движими вещи на трето лице, поради което искал да запази 1 ключ за да ги изнесе

При тези обстоятелства не е сключен окончателен договор за имота, поради което ищцата претендира посочените две суми, като твърди, че не се е стигнало до сключването на окончателен договор поради виновно поведение на ответника и срокът ****г. не бил спазен.

 

Претендира и законната лихва върху двете суми от предявяване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението.

 

Претендира и разноските

 

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран отговор от ответника, с който оспорва предявените искове като неоснователни.

 

 Не оспорва обстоятелството, че е получил от ищцата сумата 2000 лева, като  депозит /задатък, даден от ищеца-купувач на ответника

 Не оспорва обстоятелството, че окончателен договор  не е сключен. Твърди, че не дължи връщане на 2000лв. тъй като от негова страна са положени всички усилия окончателния договор да се сключи, а фактът, че не е сключен, не е по негова вина.

Оспорва и основанието на втория иск с подробно изложение

 

Претендира присъждане на направените по делото разноски. Представя списък на разноските по чл. 80 ГПК.

 

Пернишкият районен съд като съобрази събраните по делото доказателства съобразно разпоредбите на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и ал. 3 ГПК намери за установено следното:

 

Видно от НА № *** том 2 рег.№ ****дело № ***/****г.ответникът А.Н.Ц.  е СОБСТВЕНИК на процесния апартамент .

Налице е депозитна разписка-споразумение от 30.03.2020г. – по която страните не спорят

 

Налице е нотариална покана от А.Ц. до ищцата Д.П.Г. чрез нотариус И.Д.получена от адресата на 13.04.2020г.-по която също не спорят.

 

Налице е Протокол № *** том 3 общ регистър № **** от **** съставен от М.А. помощник-нотариус по заместване при нотариус И.Д.- по която страните също не спорят.

 

Налице е покана от ищцата Д.П.Г. до ответника А.Ц. за връщане сумата 2000лв. по депозитна разписка-споразумение от 30.03.2020, както и пощ.плик с означение, че пратката се връща на подателя като непотърсена

Налице е втора нотариална покана от ищцата до отчетника чрез нотариус М.М.за същото – получена на 17.08.2020г.

 

Налице е удостоверение от 17.08.2020 за ответника и съпругата му Радостина Людмилова Цветанова – от АВ от регистъра на имуществените отношения на съпрузите.

 

Приложени са разпечатки от мобилни телефони –кореспонденция.

 

Така предявените искове се явяват допустими

Изложени са фактическите основания, посочен е видът на търсената защита, налице е предметът на спорното право- претендира се осъждане на ответника поради неизпълнение на поето задължение за сключване на окончателен договор до уговорената между страните дата 20.04.2020г., да върне сумата 2000лв. която е задатък, както и втора сума 2000лв. която е неустойка.

 

По основателността:

 

Писмените доказателства установяват, че продавачът по предварителния договор е изпратил нотариална покана на купувача за сключване на окончателен договор на **** в кантората на нотариус И.Д..

 

На датата ****г. страните са се явили в тази кантора, като в графика на нотариуса не е бил включен час за изповядване на сделката.

 

Съставен е протокол от **** от който се установява, че ответникът е направил изявление, че е съгласен с всички предложения на купувача / ищцата / относно цената и предаване на владението.

 

Отразено е изявление на купувача / ищцата / че сделка не може да се сключи, защото по сведения на продавача в имота има движим вещи, собственост на трето лице, които не са изнесени, а владението на имота се предлага да се извърши при условие, продавачът да запази ключ.

Това ищцата сочи като виновно неизпълнение на задълженията на купувача, тъй като същият не бил запазил час за сделката в посочения ден и час по нотариалната покана, че е дошъл сам, без съпругата си, а имотът бил в режим СИО, както и че имало в имота движими вещи на трето лице, което пречело за сключване на окончателния договор не можело да се предаде владението на апартамента.

 

При така установеното от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:

 

Предвид обсъдените по-горе доказателства безспорно е, че ищцата-купувач е предала на ответника сумата 2000 лева, представляваща задатък по предварителния договор.

 В съответствие с чл. 93, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.

 Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка.

 По аргумент за противното на чл. 93, ал. 2 ЗЗД ако страната, която е дала задатъка изпълни точно всички свои задължения по договора, задатъкът подлежи на връщане.

 

От приетите по делото доказателства, вкл. и съдържанието на цитираната по-горе нотариална покана се установява, че :

-ответникът е спрял да предлага и рекламира процесния апартамент в посочения срок

-снабдил се е с удостоверение за тежести, скица, данъчна оценка, удостоверение за сем.и матер.положение, преди сключване на окончателния договор СЕ Е РАЗВЕЛ със съпругата си, платил е всички консумативи по жилището , данъци и такси за имота

В т.3 от депозитната разписка-споразумение изрично е записано, че ответникът ВРЪЩА депозита, при неизправна документация, липсваща документация и др.

Установява се, че тези условия са били изпълнени от ответника.

След подписването на това споразумение ищцата-купувач избира нотариус Ш. за сключване на окончателния договор, на 10.04.2020, като това е съобщено на ответника от брокера по телефона.

Ищцата –купувач изрично е искала да се впише данъчната оценка на имота в присъствието на двама брокери, като единствено нейно условие. Това обстоятелство съществува в ПЪЛНАТА кореспонденция по Вайбър / без прекрояване и изрязване, съхранено при ответника /

Няколко дена преди 10.04.2020г.ищцата не вдига телефон и по Вайбър на ответника се изпраща съобщение, че сделката е отказана пред нотариуса и няма да се състои.

Т.е. това се прави едностранно, а не в присъствие на двете страни пред нотариуса, който да състави протокол по кои условия двамата не са се разбрали и защо сделката се отказва.

Установява се, че на 10.04.2020 се явява само ответника с всички документи и е поискал от нотариус Ш. СРС да се състави констативен протокол за явяване или неявяване, но такъв му е отказан без мотиви, което обстоятелство се случва  в присъствието на двамата брокери.

 

Ответникът обаче е искал да се осъществи тази сделка и изпраща нотариална покана до ищцата чрез нотариус И.Д.СРС която й е връчена лично на 16.04.2020г. – което изпращане на поканата е ИНДИЦИЯ, че ответникът желае да продава.

За датата **** е изпратен проект на НА на нотариуса, за когато е поканена ищцата-купувач.

Самият проект на НА не обвързва страните. В момента на изповядване на сделката те могат да променят клаузи.

Релевантно е обстоятелството, по този проект за НА да са изрядни съпътстващите документи / което е било налице /, за да се впише сделката , да няма отказ от Сл.Вп., а освен това и това е задължение на ответника по депозитната разписка-споразумение – което той е спазил.

По въпроса – за липсата на час при нотариус – ответникът не носи вина.

Графикът на нотариуса се определя от последния, освен това търпи промяна в движение в самия ден, за което също ответникът не носи вина.

Ответникът е отишъл на място, ищцата не е отишла нито се обажда на нотариуса дали ще дойде.

Налице е протокол на нотариуса И.Д.на **** видно от който ответникът е съгласен с всички условия и предложения на ищцата-купувач.

Единственото условие е било да задържи ключ до другия ден, за да изнесе с камион движим вещи.

 

Последното не може да е основание за отказ от сделка и вменяване вина на ответника-продавач, по простата причина, че в момента на изповядване на сделката се ПРЕХВЪРЛЯ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ, без непременно на момента да се прехвърля владението. Вторият аргумент е, че се иска възможност за изнасяне вещи в рамките на следващия ден, което са технически действия, които с нищо не накърняват правото на собственост на новия собственик, нито владението му, тъй като това може да стане и в негово присъствие, а освен това новият собственик разполага с редица начини на защита на собствеността.

Освен това е широка практика страните да уговарят изнасяне на вещи в рамките на дни до седмица.

 

Според доказателствата, у съда се формира убеждението, че по някакви причини ищцата-купувач се е разколебала да купува точно този апартамент, поради което е намерила причини да осуети сделката, като вмени вина у ответника –продавач, за да не загуби дадения депозит.

Този депозит е широко разпространен способ – стоп-капаро- при брокерските агенции, и представлява самостоятелен договор със самостоятелно съдържание и правни характеристики.

По него купувачът има задължение да заплати гаранция – договорена сума пари – при условие, че ако се постигне съгласие по всички клаузи, които той предлага, а в същото време откаже сключване на договор на уговорена дата, губи гаранцията.Ако продавачът не спази условията – дължи връщане в двоен размер.

Понякога тази сума представлява авансово плащане от общата покупна цена / според волята на страните /

Понякога се счита за възнаграждение, което купувачът плаща на продавача, за бездействие и загуба на шансове за продажба през времето на стоп-капарото.

При сбъдване на условието “изповядване на сделката”, отпада основанието за задържане на тази сума от страна на ответника.

 

 Установи се, че ответникът е имал изрядна документация и готовност за сключване на сделката. Установи се, че липсата на запазен час в графика на нотариуса не е по негова вина, както и че е било технически възможно да се презапише дата за изповядване на сделка при наличие на готови документи. По някаква причина ищцата се е „отдръпнала“ от сделката, като вменява вина на ответника-продавач.

 

Що се касае до възражението, че не била дошла съпругата на ответника в момента на сделката, то са налице писмени доказателства, че:

-ответникът е придобил процесния апартамент на 18.10.****г. а бракът на ответника е прекратен с вл. в сила решение № ****/05.07.****г. т.е. ответникът е бил току-що РАЗВЕДЕН и не е встъпвал в нов брак - към момента на готовността за сключване на сделката.

Това означава, че и тази причина отпада, поради което ищцата-купувач най-вероятно просто не е искала да купи този именно апартамент, и сделка не се е осъществила, като към днешна дата тя претендира сумите, защото  ги загуби.

 

По изложени по-горе мотиви, настоящият съдебен състав счита, че така предявените искове са неоснователни и недоказани.

Не се доказва вина на ответника, поради което и не е налице фактическия състав на иска с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД.

Ответникът-продавач е представил всички необходими документи за изповядване на сделката, спазил е часа, не носи вина за останалите появили се обстоятелства, поради което не дължи претендираната неустойка.

Неоснователни и недоказани са и претенциите за законна лихва, като акцесорни спрямо главните.

 

Разноски:

 

На основание чл. 81 ГПК съдът следва да се произнесе по претенцията на ответника за присъждане на направените по делото разноски.

При този изход на спора ищцата дължи на ответника разноски за адвокатска защита по чл.38 от З.Адв. в размер 800лв.

 

Предвид гореизложеното Пернишкият районен съд

 

Р  Е  Ш  И:

 

ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛИН И НЕДОКАЗАНИ предявените искове -с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД- за връщане на депозит при неизпълнение на договор 2000лв. , платен по депозитна разписка –споразумение от 30.03.2020г.,

както и иск по чл.92 ал.1 ЗЗД за сумата 2000лв. заплащане на неустойка за неизпълнение  по искова молба на

Д.П.Г.  ЕГН**********

Чрез адв.А.С. САК съд.адрес ***

СРЕЩУ

А.Н.Ц. ЕГН ********** ***

 

Ведно със законната лихва върху сумите, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумите.

 

ОСЪЖДА Д.П.Г.  ЕГН**********

Чрез адв.А.С. САК съд.адрес ***-да заплати на А.Н.Ц. ЕГН ********** ***

800 лева, разноски за адвокат по чл.38 от ЗАдв.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Пернишки окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

На основание чл. 7, ал. 2 ГПК препис от решението да се връчи на страните.

 

         Вярно с оригинала:С.Г.                             Районен съдия: