№ 19386
гр. София, 29.11.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 113 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ИЛИНА В. ЗЛАТАРЕВА
МИТЕВА
при участието на секретаря ВЕНЕТА К. В.
Сложи за разглеждане докладваното от ИЛИНА В. ЗЛАТАРЕВА МИТЕВА
Гражданско дело № 20211110169585 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 13:40 часа се явиха:
При спазване разпоредбата на чл. 142, ал. 1 от ГПК на именното
повикване в 13:42 ч. се явиха:
ИЩЕЦЪТ Н. Д. К., действащ чрез неговата майка и законен
представител К. С. И., редовно уведомен в хипотезата на чл. 56, ал. 2 ГПК,
представлява се от адв. А., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ Е. Ф. Д., редовно уведомен в хипотезата на чл. 56, ал. 2
ГПК, явява се лично и се представлява от адв. М., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ В. В. З., редовно уведомен в хипотезата на чл. 56, ал. 2
ГПК, явява се лично и се представлява от адв. М., с пълномощно по делото.
Вещото лице П. В. С.-Я., редовно призована, явява се лично.
По хода на делото:
Адв. А.: Да се даде ход на делото.
Адв. М.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните за датата на
днешното съдебно заседание намира, че не са налице процесуални пречки за
даване ход на делото, поради което
1
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА постъпилото заключение по изготвената съдебно-
оценителна експертиза и като съобрази спазването на срока по чл. 199 от ГПК
– ПРИСТЪПИ към изслушване на вещото лице.
СНЕМА самоличността на вещото лице П. В. С.-Я., 65 г., неосъждана,
без дела и родство със страните.
СЪДЪТ ПРЕДУПРЕДИ вещото лице за наказателната отговорност,
която носи по чл. 291 от НК. Същия обеща да даде вярно и безпристрастно
заключение.
Вещото лице С.-Я.: Представила съм писмено заключение, което
поддържам. Уточнявам, че метод на пазарните аналози и сравнителен метод
са две имена на един и същи метод, който съм използвала като оценител, за да
дам заключението си за среден пазарен наем. Пазарните аналози са посочени
в таблицата на стр. 3 и стр. 4, като за целта използвам интернет сайт „...“.
Пазарните аналози и при отдаване под наем, и при пазарни цени са винаги за
„къща с дворно място“. Така е и в случая - на страница 3, първият пазарен
аналог: „Къща“, в която пише: „площ 90 кв.м. с двор 500 кв.м., с двор, на два
етажа, локално отопление“. Този определен наем е за къщата с дворното
място, но изчисленията са на база натурален измерител, т.е. разгъната
застроена площ на къщата. Затова се получава това неразбиране и го
пояснявам в случая, т.е. крайната стойност, която е получена, е за процесния
имот „къща с дворно място“, защото пазарните аналози са „къща с дворно
място“, но натуралния измерител е на база площта на къщата. Натурален
измерител е квадратен метър. Изчисленията са на база площта на къщата.
Дворът си върви с тях. Посочила съм четири коефициента, които отчитам.
Обикновено тези коефициенти са по-малко, но случаят е по-особено. щ В
първа колона „коефициент на съответствие“ е отчетено състоянието на имота,
който е процесния, спрямо тези, които са ползвани като пазарни аналози.
Къщите-аналози са рЕ.нтирани и луксозни. Както съм обяснила в описанието
и характеристиката на имота - тази къща не се обитава, тя е с битови
2
отпадъци, струпани мебели, дивани. Кухнята цялата е разчистена и има само
една стара мивка останала. Нито има кухненски фронт, нито нищо. В случая
тази къща е без канализация и със спукан тръбопровод, т.е. няма
инфраструктура. Има дворна тоалетна. Това, че няма на етажа вода се вижда
от спуканите тръби и плочки, които са разкрити. Тези особености съм
съобразила в коефициента за инфраструктура. Третият коефициент е
местонахождение, който сравнява нашия имот. Последният коефициент е
обзавеждането. Ние вещите лица не знаем на кого е обзавеждането. Къщата за
жилищни цели има помещения, има дворна тоалетна, на която отгоре една
ламаринка е сложена, вътре няма вода. Къщата е едва ли не за складови
нужди да се ползва, но това е вилна зона „...“. Тя е доста далече от
централната част на гр. .... Няма канал и няма баня – няма човек къде да се
изкъпе. Това съм отразила с коригиращите коефициенти. Наемната цена по
моя преценка съм я разпределила върху дворното място, жилищната сграда и
сградата на допълващото застрояване. Получената единична цена се
умножава по коефициентите. Така винаги процедираме.
Адв. А.: Нямам други въпроси. Оспорвам заключението.
Адв. М.: Нямам въпроси. Да се приеме заключението.
Вещо лице С.-Я.: За целия имот е стойността, която съм посочила. Не е
за идеална част, а за целия имот.
СЪДЪТ,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението по изготвената съдебно-оценителна
експертиза.
На вещото лице ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение в размера на
внесения депозит.
ИЗДАДЕН БЕ разходен касов ордер, който бе връчен лично на вещото
лице.
3
Адв. А.: Считаме експертизата за необоснована. Вещото лице е
направило неправилно смесване на различни методи на оценка при
извършване на крайното оценяване на къщата, още повече, че задачата му бе
единствено да направи оценка по сравнителни аналози. Оценката по метода
на пазарните аналози изисква не прилагане на коефициент към определени
намерени от вещото лице аналози, а именно преценка въз основа на аналози,
които са сходни в най-голяма степен по предназначение и характеристики на
имота. Приложените от вещото лице коефициенти считам, че също са
неправилно приложени и заключението в тази част също се явява
необосновано. В експертизата липсва каквато и да е обосновка защо има тези
коефициенти и в тези размери са прилагани, като в тази връзка следва да се
посочи, че в гр. ... не само във вилната зона е ноторно известно, че
канализация в повечето къщи няма. Отделно от това самото вещо лице
изключва някои характеристики или посочва други на имота, по отношение
на които същата е дала заключение единствено при обикновен оглед. Доколко
функционира канализационната система заключение може да бъде дадено
след специфичен оглед и изследване, каквото самото вещо лице не твърди да
е правено. Ето защо считам, че експертизата е необоснована и я оспорвам,
като нямам други доказателствени искания. Не правя искане за допълнително
или повторно заключение,
Адв. М.: Считам, че експертизата е напълно обоснована. Относно
възраженията на ищеца по отношение на методите, които е използвала –
считам, че вещото лице напълно се е съобразило с определението на съда и на
всички ни е известно, че метода на пазарните аналози и сравнителния метод е
един и същи метод. Това е едно и също нещо казано с две различни думи.
Разбира се при извършване на сравнителен анализ на подобни оферти за
подобни къщи за отдаване под наем невинаги е възможно да се намери къща,
която да е в същото състояние. Още повече от това, което чухме от вещото
лице къщата е общо взето неизползваема. Тя го каза изрично. Така че е
напълно естествено и практика на всички експертизи, които съм виждал,
вещите лица да коригират аналозите със съответни коефициенти в зависимост
от състоянието на къщата, а тук очевидно става въпрос за абсолютно
неизползваема къща. По отношение на канализацията – вещото лице изрично
каза, че не става въпрос, че няма канализация в гр. ..., ами че канализацията на
къщата не работи. Това са две различни неща. Не става въпрос за обществена
4
канализация, а че няма никаква канализация. Тя каза: „Невъзможно е човек да
се изкъпе“, т.е. няма водата къде да се изтече. Няма нито чиста вода, нито
мръсна. Изрично в експертизата е посочено, че вещото лице е ходила на
място, същата е инженер, така че доста добре познава различните видове
конструкции и може да прецени състоянието на къщата, с оглед на което
считам, че оценката е абсолютно правилна и обоснована. По отношение на
твърденията на ищеца, че доверителите ми ползват къщата – мисля, че и от
изложението на вещото лице стана ясно, че същата е неизползваема за къща,
но също така бихме искали да представим фактури от „Електрохолд
Продажби“ от които е видно, че няма никаква консумация за къщата или тя е
минимална.
Адв. А.: Считам, че представените фактури са недопустими и не касаят
нови обстоятелства, не представляват нови писмени доказателства и дори не
касаят твърдения и оспорвания, които да са завени надлежно в процесуалните
срокове в първо по делото заседание, към който момент е направена
претенцията, тъй като към този момент не се е твърдяло, че ответниците не
ползват имота, поради което считам, че същите са недопустими и
преклузивни.
Адв. М.: Фактурите са ежемесечни, така че съдът би могъл да приеме
представените фактури. Ще го доказваме и със свидетелски показания.
СЪДЪТ намира, че представените фактури са относими и допустими,
поради което,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА като доказателства по делото фактури за периода от
31.10.2021 г. до 31.01.2022 г.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към разпит на свидетелите.
СНЕМА самоличността на свидетелите, както следва:
М. С. С., л.к.№ ..., 40 г., неосъждана, без дела със страните, сестра на
законния представител на ищеца Н. К., желае да свидетелства.
5
К. Л. Б., л.к.№ ..., неосъждан, без дела и родство със страните.
СЪДЪТ ПРЕДУПРЕДИ свидетелите за наказателната отговорност,
която носят по чл. 290 от НК. Същите обещаха да кажат истината.
Свидетелят Б. се отстрани от съдебна зала.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на свидетелката М. С. С..
Свидетелката С.: Наясно съм, че племенникът ми наследи къща след
смъртта на своя баща през 2017 г. Намира се в гр. ..., на ул. „...“, № ...,
съответно представлява двуетажна къща с два входа на две улици, с дворно
място е и още една по-малка къщичка. Виждала съм къщата първите пъти,
когато сме ходили там, малко преди раждането на Н.. След раждането на Н.
последно съм била там отвън. през месец ноември 2017 г. Към този момент Н.
няма достъп до къщата още от тази 2017 г. Това са първите няколко пъти,
когато бях там през 2017 г. по молба на майка ми и за да видим външно как е.
От тогава, след няколко посещения там забелязахме, че се поставят едни
вериги. Първият път нямаше вериги, а на следващия имаше. Впоследствие
майка ми говори със съседите и разбра, че тези вериги с катинари са
поставени на всички входове от страна на останалите наследници на Димитър
от страна на първата му жена. По разкази на майка ми зная, че в момента
достъп до тази къща има купувач, който е получил това право след продажба
от страна на наследниците на Димитър – наследниците на първата жена и
децата им. Това ми е известно, защото имаше за нас един инцидент на
20.11.2021 г. Спомням си, защото това беше рождения ден на племенника ми.
Аз бях там в заведението „...“, където празнувахме на обяд рождения ден.
Бяхме уведомени от майка ми, че съседите в гр. ... са алармирали, че някой
реже с флексове тези вериги, за които стана по-рано въпрос, и сестра ми
веднага реагира, като се обади на полицията да отидат и да видят за какво
става на въпрос – кой и защо прави това. Оставиха грижите за децата на мен,
а сестра ми и майка ми отидоха да проверят какво се случва и защо има
някаква промяна. След като се върнаха майка ми ми разказа, че не са видели
реално полицейските лица, но са били уведомени, че не предприемат никакви
действия от полицейска страна, защото са намерили собственик и съответно
това семейство са били семейство Д.и, т.е. настоящото семейство, което има
нотариален акт за покупката на къщата. Те са се представили пред майка ми и
6
сестра ми, когато са отишли на тази дата 20.11.2021 г., и са се представили
като собственици. Сменили са ключалките, но не са предложили ключ на
майка ми и на сестра ми. Предложили са единствено да откупят техния дял на
ниска цена, но ключ не им е предоставен и затова и Н. до ден-днешен няма
достъп до тази къща. От 2017 г. никой не е посещавал къщата, но имам
информация от съседите, която всъщност е актуална. Да, лично бях там и
видях веригите. Майка ми държи връзка със съседите. На 20.11.2021 г. лично
не съм ходила на адреса. Цялата информация ми е разказана от майка ми,
защото аз бях част от екипа, но поддържащият- с детето, защото трябваше все
пак някой да го гледа предвид, че имаше рожден ден.
Страните /поотделно/: Нямаме повече въпроси към свидетеля.
Разпита на свидетелката приключи и същата бе освободена.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към разпит на свидетеля К. Л. Б..
Свидетелят Б.: Е. и В. са я купили къщата. Живея до тях близко. Е. и В.
са мои съседи, познаваме се. Не са близко до нас, но са съседи и се познаваме
от квартала. Живея в ж.к. „...“. Познати сме. Споделиха ми, че са купили
къща. Виждал съм къщата. Работата ми е наблизо до къщата. Тази къща не се
обитава. Когато отидох за пръв път и я видях на 20-ти ноември 2021 г. бях на
моята работа и разбрах, че той е там. Бях му обещал да се почисти двора. Бях
на работа, звъннах и той каза, че е там. Отидох до къщата, разходих се в
двора, след това влезнахме вътре в къщата. Къщата беше разхвърляна и
видимо необитаема. Имаше разпаднати мебели, боклуци, всичко. Дворът
беше целият в храсти. Точно затова отидох – евентуално да помогна да се
почисти дворът. Там, където работя, извършвам точно това. Тогава, когато
отидох – може би преди да си тръгнем, дойдоха две жени, едната от които
разбрах, че е другата собственичка. Беше с майка си. Майка й повече
говореше отколкото тя. Зададоха въпрос на Е. какво прави той в тази къща.
Той каза, че е негова и я е купил. Разбраха се, че впоследствие документи ще
си показват, но доколкото разбрах документи не са си показвали. Входната
врата беше разбита. Не като разбита да се влезе със сила в нея, но беше
разпадаща се и много трудно се отключваше. Когато пристигнах на място, Е.
оправяше вратата така, че да можеше да се затваря. Докато бях аз там Е. не е
казал да я е оправил. Не е викан ключар. Когато дойдоха двете жени, те го
7
попитаха дали могат да влизат в къщата и той каза: „Да, тя е и ваша
собственост“. Но за ключове не мисля, че са обсъждали. След това му
помагах за двора за почистване на храсти и дървета, които бяха изпочупени.
Минавам често покрай къщата. Три пъти де факто съм влизал в двора.
Единият път беше за почистване на двора, а следващите пъти си брах
коприва. Аз не съм ходил сам там - Е. винаги е бил в имота. Когато аз отидох
портата и в двата случая беше отворена. Мисля, че беше в по-добро
състояние отколкото беше първоначално. Мисля, че сега се отваря нормално.
В къщата не живее никой. Тя е в състояние, в което не става даже и за
влизане. Необитаема е. Вода нямаше. Доколкото знам има и проблеми с
канализацията. Мазето не беше точно наводнено, но имаше вода по пода. На
20-ти ноември стоях може би около час там. Не си спомням дали жените си
тръгнаха докато бях там. Мисля, че си тръгнаха преди да си тръгна аз. Това не
си спомням. Това беше следобяд. Беше светло. Спомням си го като дата,
защото жената, за която работя, има рожден ден тогава. Работя в къща
наблизо до тази къща, която Е. купи. Аз бях в къщата, в която работя, тъй
като бяхме говорили евентуално да видя дали мога да му помогна с храстите,
както и да видя за какво става въпрос. Тогава той ми се обади, че е в тази
къща за която сега говорим. Отидох да видя за какво става въпрос. Може би е
било по-късно следобяд, защото си спомням, че светих с телефона си на Е., за
да вижда, докато поправяше вратата. Не мога да кажа като час. Значи се е
смрачавало, но колко часа е било, не помня.
Разпита на свидетеля приключи и същият бе освободен.
Страните /поотделно/: Нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ, с оглед липсата на доказателствени искания, счете делото за
изяснено от фактическа страна, поради което,
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧЕНО
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
8
Адв. А.: Моля, да приемете предявения иск за основателен и да
допуснете до делба процесните имоти при заявените с исковата молба квоти.
Моля, да ми бъде дадена възможност да представя подробни аргументи в
писмени бележки.
Адв. М.: Моля да допуснете до делба процесния имот съобразно
идеалните части, за които двете страни не спорят. Твърдим, че претенцията по
чл. 344, ал. 2 ГПК е недоказана, като моля да определите срок за писмени
бележки.
СЪДЪТ, на основание чл. 149, ал. 3 ГПК ОПРЕДЕЛЯ едноседмичен
срок за депозиране на писмени защити по спора.
СЪДЪТ ОБЯВИ, ЧЕ ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ С РЕШЕНИЕ
Протоколът се изготви в открито съдебно заседание, което приключи в
14:23 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
9