Р Е Ш
Е Н И Е N 124
гр. Сливен, 18.07.2019
година
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в открито
заседание на седемнадесети юли през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРТИН САНДУЛОВ
Мл.с. ЮЛИАНА ТОЛЕВА
при участието на прокурора ………и при секретаря Ивайла Куманова, като
разгледа докладваното от М. Сандулов гр.
д. N 291 по описа за 2019 год., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано
е решение № 12/28.02.2018г. постановено по гр. д. № 175 от 2018г. по описа
на Районен съд – Котел, с което е обявен за окончателен сключения на 26.08.2014г. между Ф.Х.Р., починал на 10.07.2015г. и Ф.Х.Ч., починала на
06.10.2015г. и двамата бивши жители на с. Я.. община Котел и А.Х.Р., с ЕГН **********
и Е.И.Р.. с ЕГН ********** *** ***** предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот по силата на който Ф.Х.Р. и Ф.Х.Ч.ПРОДАВАТ на А.Х.Р. и Е.И.Р.
недвижим имот представляващ ПИ с ид. N° 87031.502.1021 по КК на село Яббланово. община Котел, е адрес ********
с площ 6 567кв.м. при граници: ПИ 87031.502.2254: ПИ 87031.502.2266; ПИ
87031.502.2253; ПИ 87031.502.2252; ПИ 87031.502.1022 и ПИ 87031.5022042, ведно
е построените в имота жилищна и селскостопанска сгради.
Против това решение е подадена въззивна жалба от Е.А.Р.. ЕГН **********
***, С.Ф.А., ЕГН ********** ***, А.Ф.Р., ЕГН ********** *** и Д.Ф.Р., ЕГН **********
***, чрез процесуалния им представител адвокат Х.Ч..***.
В
жалбата се твърди, че решението е неправилно,
незаконосъобразно, постановено при нарушаване на съдопроизводствените правила и
в противоречие с материалния закон. Установената и възприета от
първоинстанционния съд фактическа обстановка не кореспондира със събраните по
делото доказателства. Това от своя страна рефлектирало и върху правните изводи
на съда, които са неправилни и необосновани. Съдът не е обсъдил направените от
въззивниците възражения, което представлява процесуално нарушение. Съдът е
обявил процесния договор за окончателен без да са налице предпоставките за
това. Излагат се аргументи, като се твърди, че договорът е сключен в
изискуемата писмена форма, предвидена в чл.19, ал.1 от ЗЗД. Съдът обаче
необосновано е приел, че на 26.08.2014 г. в село Я., община Котел,
наследодателите на ответниците Ф. Р. и Ф.Ч., действащи чрез пълномощник адвокат
В.Д., в качеството си на продавачи, са продали, на ищците като купувачи, дворно
място с площ 6 567.00 кв.м.. представляващо ПИ 87031.502.1021, находящо се в
село Я., община Котел, ведно с построените в него жилищна и селскостопански
сгради. Това съдът е приел за установено единствено въз основа на представения
по делото от ищцовата страна предварителен договор. От договора обаче е видно,
че „продавачите” са действали не лично, а чрез пълномощник, който е подписал
договора. Съдът е следвало да констатира и да коментира в акта си липсата на
представено по делото пълномощно, още повече, че с отговора на исковата молба
са наведени възражения, че предварителният договор е сключен от лице, което е
действало като представител, без да има надлежна представителна власт. Това
обосновава и възражението за недействителност на сключения предварителен договор,
който като сключен от лице действало като представител без да има
представителна власт и не е породил целените правни последици. Договорът е
нищожен поради липса на съгласие на продавачите за сключването му. С въззивнага
жалба се въвежда възражение за нищожност на процесния договор поради липса на
съгласие на Ф. Р. и Ф.Ч. за сключването му. Излагат се аргументи. Неправилен е
изводът на съда. че предварителният договор съдържа необходимите реквизити
относно съществените условия на окончателния такъв. Не се съдържат уговорки за
цената. В договора липсва изрична, ясна и недвусмислена уговорка относно
продажната цена на процесния имот. За да обоснове извода си за наличието на
уговорена в договора цена в размер на 30 000 лв. съдът се е позовал на
представената разписка. Разписката съдържа изрично изявление от адв. В.Д., че е
получила от А. Х. Р. сумата от 30 000 лв.. която сума е получена като авансово
плащане за покупка на имот, описан в разписката. Посочено е, че остатъкът от 20 000 лв. ще бъде платен на
30.06.2015г.- с датата на която е уговорено сключването на окончателния
договор. Това категорично опровергавало извода на съда, че сумата от 30 000 лв.
с уговорената в предварителния договор продажната цена. В предварителния
договор липсвала яснота относно предмета му - недвижимият имот, предмет на
предварителния договор следвало да бъде ясно и конкретно индивидуализиран,
докато в процесния липсвала индивидуализация на сградите, В обобщение се сочи,
че поради нищожност на процесния договор на редица основания, липсата на
надлежни страни по договора, сключването на договор от лице, което не притежава
надлежна представителна власт, липсата на съгласие от страна на Ф. Р. и Ф.Ч. за
сключване на договор, липсата на цена и съгласие относно цената, недостатъчна
индивидуализация на имота и др., които са толкова тежки и съществени
пороци, е следвало да наложат
единствения правилен извод, че не са налице предпоставките за сключването на
окончателен договор. Така съдът е постановил неправилен съдебен акт и се иска
да бъде отменен постановения първоинстанционен съдебен акт и да се отхвърли
претенцията като неоснователна. Претендират се направените по делото разноски
за двете инстанции.
В срока по чл.263 от ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната
жалба, подаден от процесуалния представител на ищците, в който се твърди, че
жалбата е неоснователна. На 26.08.2014г. ищците са сключили предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот с Ф.Х.Р. и Ф.Х.Ч.. Съгласно
договора страните са се задължили да сключат окончателен договор, с който се
задължават да продадат недвижим имот № 87031.502.1021, находящ се в с. Я.. общ.
Котел. обл. Сливен, ведно с построените в същото място жилищна и селскостопански
сгради. Съгласно чл. 2 от предварителния договор, прехвърлянето на правото на
собственост върху описаният имот следвало да се извърши чрез нотариална сделка
в срок до 30.06.2015г. В срока предвиден в предварителния договор, продавачите
не са подписали окончателен договор, а малко след това са починали.
Задълженията на продавачите са се прехвърлили на техните наследници. Ищците са
изпълнили изцяло и точно задълженията си по предварителния договор. При
сключването му те са заплатили на пълномощника на другата страна по
предварителният договор сума в размер на 30 000 лева. Първоинстанциония съд
правилно е възприел и анализирал събраните по делото доказателства, които са
един предварителен договор по който не е сключен окончателен, както и разписка
за заплатена сума в размер на 30 000 лв. Посочените доводи за нищожност на
предварителният договор не кореспондират с обективната действителност, тъй като
той е валидно сключен и е заплатена сумата. Изложеното от ответната страна, чс
съда прави неправилен извод по отношение на предварителният договор, тъй като
не е съдържал необходимите реквизити относно съществените условия на
окончателния договор са неприемливи, тъй като всички необходими реквизити като
описание на имота, предмет на сделката, с посочена цена и права и задължения на
страните са налични.Твърденията на ответната страна, че по договора не било
посочена цена. а само получена сума в размер на 30 000 лева и липсвало изрична, ясна и недвусмислена
уговорка относно продажната цена на процсснияг имот не могат да се
приемат
като порок на предварителният договор. В договора е посочено точно и ясно
сумата, която е заплатена, видно от разписка за заплатена сума. Правилно PC-Котел
е приел, че заплатената сума цената по договора, в противен случай не би била
посочена в него. В обобщение се иска да бъде потвърдено решението. Претендират
се разноски.
В жалбата и отговора не са направени
доказателствени искания.
В
с.з. за въззивниците се явява представител по пълномощие, който поддържа
подадена жалба.
В
с.з. за въззиваемите се явява представител по пълномощие, който оспорва
подадената жалба.
Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима,
отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в
срок, от процесуално легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез
постановилия атакувания акт съд.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно,
и с оглед обхвата на обжалването – и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност
и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от
въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС
доказателства и тези пред настоящата инстанция, намира, че обжалваното решение
е неправилно, поради което следва да бъде отменено.
От фактическа страна е установено, че ищците обосновават
претенцията си със сключен предварителен
договор на 26.08.2014 г. в село Я., община Котел, като наследодателите на
ответниците, чрез пълномощник, в качеството си на продавачи, са продали на ищците
- купувачи, дворно място с площ 6 567.00 кв.м., представляващо ПИ
87031.502.1021, находящо се в село Я., община Котел, ведно с построените в него
жилищна и селскостопански сгради. Като крайна дата на официалното прехвърляне
на собствеността е посочена датата 30.06.2015 г. В договора е посочено, че е
получена сума в размер на 30 000 лв., като е положен подпис на пълномощник,
както и е подписан от купувачите. Като доказателство за извършеното плащане е
представена разписка със същата дата, от която е и предварителния договор -
26.08.2014г., с нотариална заверка на подписите направена от кмета на село Я..
От тази разписката е видно, че на тази дата пълномощникът на продавачите е
получил от ищеца А.Х.Р., сумата от 30 000 лева , с отбелязване, че това е „като авансово плащане за покупка
на имот: Дворно място от 6 567кв. м., имот № 87031.502.1027и жилищна
сграда и стопански постройки в с. Я., *******.Остатъкът от 20 000 лева ще
бъде платен до 30.06.2015 г.“
Ответницата Е.А.Р.. е съпруга на Ф.Х.Р., починал на 10.07.20151г. , а
ответниците С.Ф.А., А.Ф.Р., и Д.Ф.Р. са негови дъщери.
Останалите ответници по делото са наследници на
Ф.Х.Ч., починала на
06.10.2015г.
По делото не е представено пълномощното, с което
продавачите са упълномощили адв. В.Д.
да сключи договора, както и да получава суми.
Оплакванията
на въззивниците са, че поради нищожност на процесния договор на редица основания - липса на надлежни страни по договора,
сключването на договор от лице, което не притежава надлежна представителна
власт, липсата на съгласие от страна на Ф. Р. и Ф.Ч. за сключване на договор,
липсата на цена и съгласие относно цената, недостатъчна индивидуализация на
имота и др., които са тежки и съществени
пороци, е следвало да наложат единствения
правилен извод, че не са налице предпоставките за сключването на окончателен
договор.
Съгласно дадените задължителни указания с Тълкувателно решение № 5 от
12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК договор, сключен
от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в
състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни
последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът,
го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността
може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или
неговите универсални правоприемници. Безспорно в случая
липсва потвърждаване и наследниците на страните могат да се позовават на
неговата недействителност.
В
предварителния договор е посочено за пълномощника само номер, който може да се
тълкува като някакъв регистрационен. Пълномощното, което е с нотариална заверка само на
подписа не е официален документ и не съставлява доказателство за съдържащото се
в него изявление на автора-упълномощител. Съответно и извлечението от регистъра
на нотариуса, където е вписано това удостоверяване, не съставлява доказателство
за съдържащото се в пълномощното изявление на автора-упълномощител, защото
съгласно чл. 590, ал. 2 от ГПК за извършеното удостоверяване на подпис върху
частен документ, нотариусът прави само бележка в своя специален регистър. / Решение № 57 от 8.04.2014
г. на ВКС по гр. д. № 4451/2013 г., III г. о./
В случая ищците е следвало да докажат, че предварителния
договор е бил сключен с лице, което е притежавало представителна власт за
сключването му. В
с.з. пълномощникът на ищците се е отказал от доказателственото си искане за
представяне на пълномощното. Така по делото не е представено пълномощно, от
което да е видно, че пълномощникът има право да сключи предварителен договор от
името на продавачите.Тежестта на
доказване не е задължение да се представят доказателства. Въпросът за
доказателствената тежест е въпрос за последиците от недоказването, а
доказателствената тежест се състои в правото и задължението на съда да приеме
за ненастъпила тази правна последица, чийто юридически факт не е доказан.
Общото правило за разпределение на доказателствената тежест между страните
гласи, че всяка страна носи доказателствената тежест относно тези факти, от
които извлича изгодни за себе си правни последици, които именно за това
претендира като настъпили - чл. 154 ГПК. За разпределението на
доказателствената тежест е без всякакво значение каква процесуална роля заема
страната, решаващо е каква правна последица страната претендира като настъпила,
което следва непосредствено от материалноправните норми, а те сочат както
правнорелевантните факти така и спрямо кои лица възникват техните правни
последици.Поради това в случая, следва да се приеме, че е налице
липса на представителна власт.
Липсата на представителна власт за лице, което
действа от чуждо име, е равна на липса на предпоставка за сключване на
сделката, затова тя е нищожна. С оглед на възможността представляваният да
валидира сключената без представителна власт сделка, визирана в разпоредбата на
чл. 42, ал. 2 ЗЗД , е налице т. нар. висяща недействителност, при която
извършената сделка може да породи желаното правно действие при настъпването на
допълнителен факт, установен от закона, като изпълнение, съгласие, а в
процесния случай - потвърждаване. При липсата на
потвърждаване на сделката трансформацията отпада окончателно и нищожността от
висяща става окончателна и пълна, което
обусловя неоснователността на иска, с който се претендира обявяване за окончателен сключения на 26.08.2014г. между
Ф.Х.Р., починал на 10.07.2015г. и Ф.Х.Ч., починала на 06.10.2015г. и двамата
бивши жители на с. Я.. община Котел и А.Х.Р., с ЕГН ********** и Е.И.Р.. с ЕГН **********
*** ****** предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот.
Така след като правните изводи но двете инстанции се разминават то
решението на районния съд следва да бъде отменено и да се постанови ново, с
което претенцията бъде отхвърлена.
Въззивниците са претендирали разноски и такива следва да бъдат присъдени в размер на сумата
от 750 лева за първата инстанция и в размер на 790 лева за настоящата
представляващи внесена държавна такса и заплатено адвокатско възнаграждение за
тази инстанция.
Ръководен от гореизложеното съдът
Р Е Ш
И :
ОТМЕНЯ
решение № 12/28.02.2018г.
постановено по гр. д. № 175 от 2018г. по описа на Районен съд – Котел, с което
е обявен за окончателен сключения на 26.08.2014г. между Ф.Х.Р., починал на 10.07.2015г. и Ф.Х.Ч., починала на
06.10.2015г. и двамата бивши жители на с. Я.. община Котел и А.Х.Р., с ЕГН **********
и Е.И.Р.. с ЕГН ********** *** предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот по силата на който Ф.Х.Р. и Ф.Х.Ч.ПРОДАВАТ на А.Х.Р. и Е.И.Р.
недвижим имот представляващ ПИ с ид. N° 87031.502.1021 по КК на село Ябланово. община Котел, е адрес ********
с площ 6 567кв.м. при граници: ПИ 87031.502.2254: ПИ 87031.502.2266; ПИ
87031.502.2253; ПИ 87031.502.2252; ПИ 87031.502.1022 и ПИ 87031.5022042, ведно
е построените в имота жилищна и селскостопанска сгради като неправилно и
незаконосъобразно и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Х.Р.,
с ЕГН ********** и Е.И.Р.. с ЕГН ********** *** иск с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 26.08.2014г. между Ф.Х.Р., починал на 10.07.2015г. и Ф.Х.Ч., починала на
06.10.2015г. и двамата бивши жители на с. Я.. община Котел и А.Х.Р., с ЕГН **********
и Е.И.Р.. с ЕГН ********** *** предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот по силата на който Ф.Х.Р. и Ф.Х.Ч.ПРОДАВАТ на А.Х.Р. и Е.И.Р.
недвижим имот представляващ ПИ с ид. N° 87031.502.1021 по КК на село Яббланово. община Котел, е адрес ********
с площ 6 567кв.м. при граници: ПИ 87031.502.2254: ПИ 87031.502.2266; ПИ
87031.502.2253; ПИ 87031.502.2252; ПИ 87031.502.1022 и ПИ 87031.5022042, ведно
е построените в имота жилищна и селскостопанска сгради като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.Х.Р., с ЕГН ********** и Е.И.Р.. с ЕГН ********** *** ДА
ЗАПЛАТЯТ на Е.А.Р.. ЕГН ********** ***, С.Ф.А., ЕГН ********** ***, А.Ф.Р., ЕГН
********** *** и Д.Ф.Р., ЕГН ********** ***, чрез процесуалния им представител
адвокат Х.Ч..*** направените по делото разноски в размер на сумата от 750
/седемстотин и петдесет/ лева за първата инстанция и в размер на 790
/седемстотин и деветдесет/ лева за настоящата представляващи внесена държавна
такса и заплатено адвокатско възнаграждение за тази инстанция.
Решението
подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: