Р Е Ш Е Н И
Е №786
гр. Пловдив, 19.06.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, ІV гр.
състав, в публично съдебно заседание на 11.06.2018г, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ПОЛИНА БЕШКОВА
при секретаря Елена Ангелова, като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 961 по описа на съда за 2018г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Активно субективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД.
Подадена е искова молба от А.М.Ш., ***, родена на ***
г. в *** и К.М.Ш., ***, роден на *** г. в *** и двамата с постоянен адрес: ****
чрез адв. К.О.В. против „АМК – Билд“
ЕООД с ЕИК *********, седалище *** и адрес на управление: ***.
С определение № 1738 / 03.09.2018 г. Р.Г.Я. (преди Г.)
с ЕГН ********** е конституирана като трето лице-помагач на страната на ищците.
Твърди се, че на дата 07.07.2006
г. между ищците и ответното дружество е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: СОС с идентификатор 61813.456.1.2.19
по кадастралната карта на ***, представляващ апартамент № *** на кота +3.40 на *** етаж, в комплекс „****“ с площ от 49,56
кв.м. ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж, възлизащи на 8,85 кв.м., с което общата площ на апартамента възлиза
на 58,41 кв.м., състоящ се от входно антре, всекидневна с кухненски бокс, една
спалня, една баня с тоалетна, една тераса, при граници, както следва:
апартамент № ***, апартамент № ***, апартамент № *** отдолу и апартамент № ***
отгоре, който имот бил в процес на изграждане в поземлен имот № 456001 с
административен адрес ***, местността „***“.
Договорената цена на имота била в размер на
64 132 евро. Твърди се, че Р.Г.Я. (преди Г.) била ангажирана от А. М.Ш. и К.
М.Ш. като *** по сключен Договор за правни услуги от дата 02.08.2006 г. *** Г.
следвало да подпише предварителния договор от името на доверителите си, да
следи за изграждането на комплекса, в който е разположен недвижимият имот и да
посредничи за закупуване на апартамента, като извършва разплащания на
продажната цена със строителя – ответното дружество „АМК – Билд“
ЕООД. Сочи се също, че ищците и адв. Г. се разбрали
да изпратят по нейната банкова сметка парите за закупуване на имота, а тя да
плаща вноските в брой на продавача. От края на 2010 г., когато платили изцяло цената и изпратили пълномощни
на адвоката си, ищците М.Ш. били в заблуждение, че адв.
Г. е купила апартамента на тяхно име. Цялата сума за цената на апартамента,
както и разходите за сключване на окончателния договор в общ размер на
64 771 евро, била преведена от тях по банковите сметки на Р.Г.Я. (преди Г.),
която след това предала в брой на ответника 64 132 евро, представляващи
100% от цената на апартамента – предмет на процесния
договор. За първата вноска от продажната цена в размер на 34 565 евро М.Ш.
не разполагали с писмен документ, удостоверяващ плащането, тъй като Р.Я. (преди
Г.) не им предоставила такъв. Падежът на задължението за прехвърляне на процесния имот настъпил в 15-дневен срок след сбъдване на
двете кумулативно посочени условия в предварителния договор – издаване на акт
образец 15 и плащане изцяло на цената, но правото на собственост така и не
преминало към ищците. Забавата продължила повече от 8 г. и понастоящем вече
няма интерес от прехвърляне на собствеността, а и това е безполезно поради
обстоятелството, че от справка в Имотния регистър станало известно, че върху
апартамента е наложена възбрана в полза на двама кредитори. С исковата молба се
прави изрично волеизявление за разваляне на предварителния договор по реда на
чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и се иска от съда да постанови решение, с което да осъди
ответника да им заплати сумата от 16 000 евро - част от общо платена сума
в размер на 64 132 евро по процесния
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната
лихва върху главницата от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане. Претендират разноски.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК ответникът „АМК
– Билд“ ЕООД с ЕИК ********* подава отговор, с който оспорва
изцяло по основание и размер исковете. Отрича твърдението на ищците, че не им е
била предоставена банкова сметка за плащания и посочва т. 2.3 на двуезично
изготвения предварителен договор. Твърди се, че в представените платежни
документи за преводите на сумите не е посочено като основание, че представляват
резервационен депозит, респ. вноски от цената на
апартамента и с тях се установява единствено, че сумите са постъпили по сметка
на адвоката, но не и че са платени на ответното дружество. Предоставените
пълномощни и декларации от ищците към адв. Г. касаели
единствено подписването на предварителен договор и плащане на дължимата цена,
но липсва мандат за сключване на окончателен договор. Твърди се, че липсват
валидни доказателства за извършване на превод на суми от ищците към адв. Г., както и за извършени плащания в брой от адв. Г. на „АМК – Билд“ ЕООД.
Освен това плащането на сумата от 24 134,60 евро е дефинирано като „непълно последно плащане за M. F. и A. M.S. съгласно имейли“, т.е. не става ясно каква част
от тази сума съставлява плащане именно по договора с ищците. Сочат, че през цялото време ищците
са контактували със своя пълномощник и ако са били в заблуждение, че
апартаментът е закупен на тяхно име, то това впечатление е поддържано у тях от адв. Г., а не от ответника. Недоумение буди, че в
продължение на 8 години М.Ш. не са поискали от адвоката си нотариален акт за
апартамента, платежни документи за продажната цена, за платени данъци,
консумативни разходи, които би трябвало да са функция на придобитата
собственост. Посочва, че акт образец 15 за сградата, в която е разположен процесният имот, е съставен на 19.06.2008 г., а същата е
въведена в експлоатация на 09.07.2008 г. На свой ред твърди, че ищците се
явяват неизправна страна по сделката, тъй като не са изпълнили задължението си
за заплащане на дължимата при подписване на предварителния договор сума в
размер на 57 719 евро, съгласно клаузата на т.3, поради което ответникът
не се намира в забава на своите договорни задължения, а ищците не разполагат с
възможността годно да прекъснат облигационната връзка. Поради горното искането
за връщане на платеното по договора поради отпаднало основание се явява
неоснователно. Падежът на задължението за прехвърляне на собствеността върху процесния имот бил дата 04.07.2008 г., а правото за
разваляне на двустранен договор се погасява с петгодишна давност. Ето защо в
случай, че съдът счете ищците за изправна по сделката страна, в условията на
евентуалност, прави възражение за изтекла погасителна давност на правото да се
иска разваляне на предварителния договор. Наред с гореизложеното, кредиторът
разполага с възможността да прекрати договора в хипотезата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, но в този случай следва да се докаже връзката между забавата и
безполезността на изпълнението, каквито доказателства ищцовата
страна не била ангажирала. Липсвала също покана с подходящ срок към ответника с
предупреждение, че ако не изпълни задълженията си по сделката, договорът ще
бъде развален.
Писмен отговор е постъпил и от конституираната като
трето лице-помагач на страна на ищците Р.Г.Я. (преди Г.). Счита главния иск за
допустим и основателен. По отношение договора за правна помощ, сключен между
нея и семейство М.Ш., посочва, че през 2006 г. поела задължение да им съдейства
при закупуване на недвижим имот на територията на *** чрез проверка на документи
на фирмата, твърдяща, че възнамерява да строи жилищна сграда и да я продава в
процес на строеж или дори на етап инвестиционно намерение, изготвяне на
пълномощно за сключване на предварителен договор с представителна власт пред
възложителя на строежа по повод целия строителен процес, както и самото
съгласуване на предварителния договор с клиентите. При сделката на семейство М.Ш.
връзката между клиентите и възложителя на строежа била уредена, както с договор
с брокера ***, така и чрез директен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот с възложителя. Съдействието на Я. включвало също непосредствен
контрол на мястото, на което се осъществявал строителният процес. Нейно
задължение било да уведоми ищците за издаден Акт № 15, тъй като същият бил
свързан с подписването на нотариален акт. Незабавно след получаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация през юли 2008 г. изпратила подробен
имейл на клиентите си с указания как да постъпят и че е необходимо да заплатят
последна вноска по адвокатската й сметка в ***, да я снабдят с нотариално
заверено и с апостил пълномощно за покупка на
жилището, както и с нотариално заверени и с апостил
декларации за семейно и имуществено положение, респ., че могат да дойдат в ***
и лично да участват в изповядването на сделката пред нотариус. Твърди, че този
имейл съставлявал изпълнение на поръчката по смисъла на чл. 284 от ЗЗД, както и
предаване на всичко, което е получила по изпълнение на поръчката. Относно ищцовите твърдения, че през 2010 г. по адвокатската й
сметка са постъпили суми, заявява, че преводите са по погрешка и без основание,
тъй като съгласно договора за правна помощ не била поела задължение за
получаване на пари, а самият договор вече не действал към 2010 г. Дори да се
приеме, че такива правомощия Я. имала, то същите се активирали не с получаване
на сумите по адвокатската й сметка, а едва при снабдяването й с пълномощно,
каквото тя не получила. В един момент М.Ш. влезли в директна електронна и
телефонна връзка с тогавашния управител на ответното дружество А.П., което
обстоятелство се установявало от изявлението „съгласно имейли“ в подготвеното от нея при водене на чужда работа
без пълномощно извънсъдебно признание на П. от 22.10.2010 г., че е получил
пълно плащане по предварителния договор за покупко-продажба в качеството му на
управител на „АМК Билд“ ЕООД. Смисълът на израза „последно плащане“ е еднозначен – всичко,
предходно дължимо, е платено. Аналогични са твърденията, наведени по отношение
на документ от 29.11.2010 г., като в допълнение уточнява, че длъжникът се
освобождава, ако добросъвестно е изпълнил задълженията си към лице, което въз
основа на недвусмислени обстоятелства се явява овластено
да получи изпълнение. Твърди също така, че през 2017 г. се видяла с А.П., който
й споделил, че преди много години се срещнал в *** с А. и К. М.Ш. за
изповядване на сделката при нотариус, но поради спор кой да поеме нотариалните
такси не се стигнало до подписване на нотариален акт. Предвид всичко
гореизложено счита, че се установява пълното плащане на жилището от страна на
семейство М.Ш.. Доказателство за това е включването на апартамента в списъка на
етажната собственост на името на ищците. Третото лице-помагач излага подробни
аргументи по евентуален регресен иск, който биха
могли ищците да предявят против нея, но доколкото такъв не е предмет на
разглеждания спор, няма да се обсъждат.
Съдът, от
събраните доказателства и фактите, които се установяват с тях, прие следното:
Ищците са процесуалноправно легитимирани по исковете –
твърдят, че са изправна страна по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по който изпълнението на длъжника, който е в забава на
собственото си задължение, е станало безполезно, поради което договорът е
развален с исковата молба, а плащането по него – подлежащо на връщане на
отпаднало основание поради развалянето.
Съдът е указал на страните, че доказателствената
тежест в процеса се разпределя по следния начин: всяка от тях следва да
установи фактите, на които основава своите твърдения или възражения съобразно
правилото на чл. 154 от ГПК. Ищците носят доказателствената
тежест да установят, че са налице предпоставките за разваляне на договора без
даване на подходящ срок за изпълнение, т.е., че са изправна страна по договора,
че изпълнението поради забавата на ответника е станало безполезно, че договорът
е надлежно развален и платеното по него подлежи на връщане и изобщо твърденията
си в исковата молба, които са за положителни факти.
По принцип правото на
разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД принадлежи
на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно
задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението
за разваляне на договора /с изискване за писмена форма, когато договорът е в
писмена форма, както е в случая и възможност това да стане с исковата молба,
както е направено/, е необходимо да бъде доказано, че са били налице законовите
предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД с предоставяне от изправната страна по
договора на подходящ срок за изпълнение или чрез безусловно изявление за
разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност,
при безполезност на изпълнението или при уговорка за изпълнение непременно в
определено време.
По делото няма спор относно сключването, съдържанието
на процесния договор и породеното правно действие.
По – конкретно, с предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот от 07.07.2006г, подписан между помагача Г. в качеството й на
пълномощник на ищците и ответното дружество чрез тогавашния си законен
представител – А. Х. П., първите в качеството им на купувачи – възложители са
възложили, а дружеството в качеството му на продавач – изпълнител се е
задължило да извърши строителството и да прехвърли правото на собственост върху
подробно описан апартамент № *** на *** етаж в комплекс „***“. Продавачът се е
задължил да извърши строителството до 30.11.2007г, както и да снабди купувачите
с Акт 15 и Акт 16 /чл. 2.2/. Срокът за нотариалното прехвърляне на имота е 15 –
дневен от датата на издаване на Акт Обр. 15 от
компетентните органи, както и при условие, че е преведена по банков път на
посочена в договора банкова сметка *** – дружеството, последната вноска по
Раздел 3 от договора /чл. 2.3/. Продажната цена на имота е общо 64 132
евро, дължима по следния начин: 57 719
евро – при подписване на договора и 6 413 евро – последна вноска, дължима в
деня на нотариалното прехвърляне на имота, което ще се извърши в срок 15 дни
след снабдяване на купувачите с Акт образец 15 /чл. 3.1 и 3.2/. Уговорено е
плащанията да се извършват в брой срещу издаден приходен ордер в офисите на
продавача или по посочената от него банкова сметка. ***. 4.4.
продавачът се е задължил да извърши нотариалното прехвърляне на имота в деня на
изплащане на сумата по раздел 3.5, /доколкото такъв раздел в договора няма,
очевидно е – с оглед на коментираните по – горе клаузи, че се касае за
последната вноска по чл. 3.2/.
Вътрешните отношения между ищците и помагача са
уредени с договор за правни услуги от 02.08.2006г, с който последният е приел
да извършва правни услуги в полза на първите, „състоящи се от всички необходими
и нужни правни и фактически действия относно закупуване на недвижими имоти в ***“
срещу договорено парично възнаграждение.
Правомощията на помагача са описани в приложеното на
л. 14 пълномощно в обикновена писмена форма, сред които са и следните: „да
подписва нареждания за парични преводи от наше име във връзка с имота, описан в
т. 7“ /процесния/; „да подписва предварителни договори за закупуване на имота на наше име и
за наша сметка независимо от цената, договорена между мен и ***“; „да изплати вноските към ***, описани в
договора, сключен между *** и нас, както и да контролира плащанията между това
дружество и инвеститора на имота“.
Цитираният в пълномощното договор с ***, сключен през
м. октомври 2006г, е приложен в пълен превод на л. 189 – 192. Страни по него са
ищците в качеството им на възложители и соченото дружество в качеството му на
изпълнител, като последното е приело „да купува от името и за сметка на първите
правото на собственост върху процесния апартамент“.
Договорено е собствеността да бъде прехвърлена с НА до 30 дни след издаване на
удостоверение за завършване на сградата при условие, че е платена последната
вноска. Във връзка с предвидената дейност
възложителят предоставя на г-жа Р. Г. пълномощно с нотариална заверка на
подписа и с това адвокатът може да уреди всеки правен акт, необходим за
приключване на сделката в полза на възложителя. Цената на възложената
задача и покупната цена на имота е определена на обща стойност 64 780 евро, която сума ищците
заплащат на изпълнителя по следния начин: на
ниво сутерен или до края на септември 2006г – 90% в размер на 58 302 евро,
минус резервационния депозит от 2 000 евро и
плюс таксата за адвокат от 450 евро или общо 56 752 евро; при подписване
на НА – останалите 10 % от общата цена в размер на 6 478 евро. Договорените
суми се прехвърлят от ищците на банкова сметка *** депозит и първата вноска,
които се прехвърлят на клиентската банкова сметка ***. Изпълнителят се задължава да закупи имота от
името и за сметка на възложителя и да прехвърли собствеността си на него.
Представен е на л. 76 – 82 още един предварителен
договор за покупко – продажба на имот, сключен на
същата дата като процесния – 07.07.2006г,
между помагача Г., този път в качеството й на пълномощник на трето за спора
лице – М. А. Ф., и ответното дружество за друг негов апартамент в същия
комплекс. Клаузите на договора са сходни на тези на процесния.
Различна е вещта и продажната цена.
Ищците твърдят, че са изпълнили всички свои задължения
по процесния договор изцяло и в срок.
Първото им твърдение е, че на 04.07.2006г ищцата
превела по сметка на помагача сумата от 2 000 евро - резервационен
депозит за апартамента, която трябвало да бъде добавена към първата вноска. За
целта се представя преводно нареждане от тази дата на въпросната сума в полза
на адвоката. В документа не се сочи основание за превода. В процесния
договор, сключен 3 дни по – късно, нито се споменава подобно плащане като вече
направено или дължимо, нито се споменава понятието резервационен
депозит. Последното е уредено в договора между ищците и Агенцията за недвижими
имоти, който обаче е сключен 3 месеца след въпросното плащане и наред с това се
дължи директно на Агенцията, а не чрез адвоката. Няма данни тази сума да е
преведена от адвоката на дружеството – ответник, нито дори на Агенцията, по
чиято директна сметка се дължи подобна сума, представляваща „резервационен депозит“.
Твърди се по – нататък, че на 03.10.2006г /3 месеца
след подписване на процесния договор/ отново по
сметка на помагача е платена сумата от 56 302 евро + адвокатски хонорар от
450 евро по договора за правни услуги, коментиран по – горе. Отново обаче в представеното
преводно нареждане не е посочено основание за превода, като същевременно
първата дължима вноска по процесния договор е
57 719 евро, а не 56 302 евро, при това към датата на подписването му
– 07.07.2006г, а не три месеца след това. Тази сума +
резервационният депозит от 2000 евро всъщност
възлизат на сумата от 58 302 евро, посочена в договора между ищците и
Агенцията и най – вероятно е платена в изпълнение на този договор на адвоката.
Същевременно обаче и тук, както за резервационния
депозит, е посочено, че първата вноска по договора с Агенцията се превежда на
нейната клиентска банкова сметка, ***, като няма твърдения и данни получената
от помагача сума да е прехвърлена на Агенцията, на която се дължи.
Същевременно изрично в отговора си на л. 112 помагачът
отрича получаването по нейна сметка на суми в размер на съответно 2 000
евро и 56 752 евро. И за двата превода твърди, че дори сумите да са
изпратени, те не са получени, тъй като липсва потвърждение от получателя. Действително
установява се от съдържанието на приложените на л. 16 и 20 писма, че липсват
данни за потвърждение изплатените суми да са постъпили по местоназначението си,
поради което са необходими допълнителни доказателства, че средствата са
постъпили по правилната сметка. Такива обаче по делото не са представени –
въпреки изричното възражение на помагача в този смисъл.
И най – накрая се твърди, че на 15.10.2010г е
изплатена и третата последна вноска в размер на 6 469 евро отново по
сметка на помагача. Първо и тук сумата се разминава с посочената в процесния договор последна вноска, като наред с това
приложеният на л. 25 документ представлява ръчно попълнена бланка, невалидирана от банка, поради което липсват доказателства
за надлежно получаване на сумата от адресата чрез заверка на сметката му. Нещо
повече, подобно възражение се прави от помагача и тук – че липсва потвърждение
за получаване на сумата, като наред с това отново няма твърдения и данни тази
сума да е преведена на лицето, на което се дължи, а именно на ответното
дружество.
Твърди се от ищците, че от общо изплатената на адв. Г. сума в размер на 64 771 евро, от нея в полза
на ответника са преведени няколко вноски: първата в размер на 34 565 евро,
платена в брой на 28.05.2008г; втората в размер на 24 134.60 евро, платена
в брой на 22.10.2010г. и третата в размер на 5432.92 евро, платена в брой на
29.11.2010г.
За първата се твърди, че ищците не разполагат с
документ и действително в хода на делото не е представен ПКО, фискален бон или
разписка, като същевременно ответникът отрича получаването на сумата.
За втората е представено „нареждане – разписка“ на л.
26 за изтеглена от помагача на 22.10.2010г сума в размер на 24 134.60
евро, като на гърба ръкописно е вписан следният текст: „платени на А.П. в качеството му на управител на АМК – Билд ООД, представляващи непълно последно плащане за M. F. и A. M.S. съгласно имейли“. Следва дата
и подпис за „получател“.
За третата също е представено „нареждане – разписка“
на л. 27 за изтеглена от помагача на 29.11.2010г сума в размер на 5432.92 евро,
като по - долу ръкописно е вписан следният текст: „получих сумата на 29.11.2010г“, без да се сочи кой е получателят и
авторът на подписа и под тях е вписано с друг почерк „F. и M.S. пакети за обзавеждане и остатък последни вноски“ – без дата, подпис и автор.
За изясняване на горните обстоятелства по делото е
разпитан св. А.П., бивш управител на дружеството – ответник, чийто подпис се
твърди, че фигурира в коментираните два документа. От показанията му се
установява, че е представлявал дружеството до 2016г. Не познава сем. М.Ш., не
се е срещал с тях. Знае ги като имена. По повод на предварителния договор,
сключен с тях, е контактувал с Р., която разпознава като третото лице – помагач
по делото. Не може да отговори с категоричност по каква причина не се е
стигнало до нотариално изповядване на сделката – предполага, че на са били
платени всички договорени суми, тъй като на изправните купувачи имотите са
прехвърлени окончателно с над 50 сделки. Имало една Агенция, с която
дружеството работело – М.Ш. също били клиенти чрез Р., която ги представлявала.
Името Ф. също му е познато. Доколкото си спомня, тези лица са свързани: „една
сделка е“. С Ф. също не се стигнало до НА вероятно отново, защото не са платени
всички суми по договора. Не смята, че причината е спор за нотариалните такси.
При предявяване на коментираните документи на л. 26 и 27 свидетелят заявява, че
подписът прилича на неговия, но категорично отрича да е автор на записа след
него: „F. и M.S. пакети за обзавеждане и остатък последни вноски“. Не си спомня какво би могло да
означава този запис. Ако е имало обзавеждане за апартаментите, би трябвало да
има договор, но парите за това не оставали при тях, а във фирмата, която
обзавежда.
Съдът възприема показанията на свидетеля като
добросъвестни и обективни, тъй като съответстват на останалите доказателства, а
не им противоречат.
От заключението на ССчЕ,
което съдът възприема като обективно и професионално изготвено, а и неоспорено
от страните, се установява следното: при извършената проверка в счетоводството на дружеството
вещото лице е констатирало, че са осчетоводени постъпили суми в брой в каса,
въз основа на които са издадени фактури за авансови плащания. Последните са включени
в дневниците за продажби през месеца,
съответстващ на месеца на издаването
им. Постъпилите суми от ищците в общ
размер на 40016,67 лв. за периода от 01.01.2006
г. до 31.12.2008г са осчетоводени по сметка
клиенти по аванси, партида 12 - А. М.Ш. и К.М.Ш.. По – конкретно
осчетоводените плащания са, както следва: на 05.10.2006 г. е
постъпила сумата в размер на 7 500,00 лв. и е издадена фактура №**********
от *** г.; на ***
г. е постъпила сумата в размер на 2 250,00 лв. и е издадена фактура №**********
от *** г.; на ***
г. е постъпила сумата в размер на 3 208,33 лв. и е издадена фактура N«**********
от *** г.; на ***
г. е постъпила сумата в размер на 8 250,00 лв. и е издадена фактура №**********
от *** г.; на ***
г. е постъпила сумата в размер на 1 666,67 лв. и е издадена фактура
№********** от *** г.; на *** г. е постъпила сумата в размер на 12 500,00
лв. и е издадена
фактура №********** от ***
г; на *** г. е постъпила сумата в размер на 4 166,67 лв. и е издадена фактура №********** от *** г.; на *** г. е постъпила сумата в размер на 475,00 лв. и
е издадена фактура
№********** от *** г. При
извършената проверка са констатирани и осчетоводени
постъпили плащания от М. А. Ф. в брой и са
издадени фактури за авансови плащания. Постъпилите
плащания в брой в общ размер на 39 958.33
лв са осчетоводени въз
основа на издадените фактури по сметка „Клиенти по аванси“, партида 11 – М. А.
Ф. и Д.Ф..
Следователно
събраните по делото доказателства не установяват при условията на пълно главно
доказване, което да създаде у съда сигурно убеждение в осъществяване на
твърдените факти, че ищците са изправна страна по предварителния договор, т.е.,
че са изпълнили паричните си задължения по него изцяло и в срок. От една
страна, не се установява с категоричност всички преведени на адвоката суми да
са получени от него и то на процесното основание /в
изпълнение на задълженията по предварителния договор, а не по паралелно съществуващото
правоотношение с Агенцията за недвижими имоти/, още по – малко да са получени в
крайна сметка от кредитора на паричното вземане – ответното дружество. Не може
да се приеме, че по делото е налице признание на неизгоден за ответника факт с
подписаните изявления в коментираните два документа на л. 26 и 27, което да
установи с нужната категоричност изправността на ищците. Първо, в документа на
л. 26 липсва признание за размера на получената сума, /че е именно тази, което
е изтеглена от помагача/; за основанието на получаването, /че е именно в
изпълнение на някоя от клаузите по предварителния договор/; не е ясно кой е
платецът на сумата и в какво качество плаща. Нещо повече, посочено е, че сумата
е предназначена и за трето за спора лице /друг клиент на ответника/, като
изобщо не става ясно каква част от полученото плащане касае ищците и каква –
въпросното чуждо за правоотношението лице. Така не може да се прецени нито кой
е длъжникът, нито за кое негово задължение по основание и размер е извършено
плащането, съответно точно ли е изпълнението и по кое правоотношение изобщо.
Колкото до втория подписан от св. П. документ, в него не е посочено качеството
на получателя – лично или като представител на дружеството, отново не е ясно
основанието и размерът на задължението, нито длъжникът, тъй като пак се
споменава чуждо за правоотношението лице, при това неясно от кого, както и
предназначение на плащането с неизяснен произход: „пакети за обзавеждане и
остатък последни вноски“ /без да се знае, по договор с какво съдържание и
страни/; неясно е също каква част от сумата погасява някакво задължение на
ищците и каква - на третото за спора лице. Още повече, че за получаването на
въпросните суми не са представени ПКО, каквато е била уговорката в чл.3.3 от
предварителния договор при плащания в брой, което се извършва в офиса на
дружеството, нито твърдените вноски по размер и време на плащане са
осчетоводени при дружеството, което осчетоводяване да има характер на
извънсъдебно признание на неизгодния за ответника факт, че сумите са получени
от него. Напротив, от заключението на ССчЕ се
установява, че получената и осчетоводена сума е в общ размер от 40 016.67 лв или 20 460.20 евро, което е по – малко от
твърдените две плащания в брой и далеч под продажната стойност на апартамента
от 64 132 евро. Действително,
както възразяват ищците и помагачът, според чл. 182 ГПК вписванията в
счетоводните книги се преценяват от съда според тяхната редовност и с оглед на
другите обстоятелства по делото - тогава те имат доказателствена
сила, тъй като иначе са само частни свидетелстващи документи, които
удостоверяват изгодни за търговеца факти и които той на общо основание трябва
да докаже. Доколкото обаче изводите на вещото лице не противоречат на останалите
доказателства по делото, от които да може да се направи категоричен извод, че
дружеството е получило дължимите по договора вноски изцяло и в срок, но въпреки
това не ги е осчетоводило, не може да се приеме, че счетоводството не е водено
редовно и вписванията в него нямат каквато и да било доказателствена
стойност. Дори да се приеме друго, ищците така и не доказват - при условията на
пълно главно доказване, да са погасили паричните си задължения по договора
съобразно уговореното, поради което и без заключението на вещото лице, пак би
се стигнало до извод за недоказана изправност от тяхна страна, като в тази
връзка следва да се посочи, че доказателствената
непълнота /всяко съмнение в осъществяване на твърдените факти/ е за сметка на
страната, която носи доказателствената тежест и
неблагоприятните й последици. Не може да доведе до друг извод и
обстоятелството, че във водена имейл кореспонденция относно дължимите такси
„поддръжка; ръководител и управител; мениджър и фонд ремонт и обновяване“
ищците са назовани „собственици на апартамент в комплекс ***“, тъй като от това
не следва безусловен извод, че дължимостта на
определени такси, свързани с управлението на имота, означава безспорна
изправност на ищците по отношение на останалите им парични задължения по
договора, които не се намират в някаква връзка на обусловеност, а напротив –
предмет на уреждане са по друго правоотношение с друг предмет. Наред с това
само по себе си включването на жилището в етажната собственост като
принадлежащо на ищците също не доказва изправността им, тъй като е напълно
възможно още от сключването на договора и преди погасяване на паричните им
задължения те да са фигурирали като негови собственици за нуждите на
управлението на етажната собственост. Нещо повече, дори под условие да се
приеме, че приложените на л. 26 и 27 разписки надлежно удостоверяват
получаването на изтеглените от адвоката суми от страна на продавача, те отново
са много под стойността на имота и не доказват изправност на купувача. Дори да
се сумират с осчетоводените суми, пак е налице значително частично
неизпълнение.
Следователно за ищците не е надлежно
възникнало потестативното право да искат разваляне на
договора на някоя от хипотезите на чл. 87 ЗЗД, респ. връщане по него на
отпаднало основание поради виновното неизпълнение на ответника.
Дори условно да се приеме друго, потестативното им право е погасено и не може да бъде
надлежно упражнено. То на основание чл. 87, ал. 5 ЗЗД се погасява с 5 – годишна
давност, която в случая тече от падежа за сключване на окончателен договор.
Няма спор, че падежът за това е настъпил на 04.07.2008г съгласно чл. 2.3 от
договора, тъй като акт Обр. 15 е съставен на
19.06.2008г, а последната вноска е следвало да бъде платена в 15 – дневен срок
от съставянето му. Следователно правото да се иска разваляне на договора поради
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху
имота се е погасило на 04.07.2013г -
далеч преди подаване на ИМ, в която е обективирано
волеизявлението за разваляне на договора. Дори да се приеме, че падежът за
сключване на окончателен договор е настъпил с плащането на последната вноска на
твърдяната дата 29.11.2010г, /макар ищците да са били в над 2 – годишна забава
на това си задължение/, то отново правото им да искат разваляне на договора е
било погасено към датата на подаване на ИМ – 24.04.2018г.
Наред с това, не ми могло да се
приеме, че вписана върху имота възбрана в полза на друг кредитор, е обстоятелство
по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, правещо изпълнението безполезно, тъй като трайната съдебна
практика на ВКС безпротиворечиво приема, че, за да е налице виновно неизпълнение от страна на
продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и
съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД, следва ипотечното задължение, респ. вписана възбрана, да не е било
заличено към момента на предаване на имота. Т.е. при това положение, доколкото
сама по себе си вписаната възбрана не представлява пречка за сключване на
окончателен договор, е било необходимо предоставянето на допълнителен подходящ
срок за изпълнение. В случаите обаче, при които такъв не е даден или даденият е
неподходящ, към които спада и разглежданият, и при които не последва изпълнение
в достатъчен срок, развалянето на договора настъпва, ако такъв срок фактически
е изтекъл след това. Т.е. договорът пак ще се счита развален с исковата молба,
ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на
обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Това обаче би било от
значение, ако в полза на ищците действително беше възникнало правото да
развалят договора и то не беше погасено по давност.
Поради всичко изложено претенцията е
неоснователна и ще се отхвърли.
Ответникът не претендира разноски, а
третото лице – помагач няма право на такива /чл. 78, ал. 10 ГПК/, поради което
съдът не дължи произнасяне по този въпрос.
По изложените мотиви съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А. М.Ш., ***, родена
на *** г. в *** и К. М.Ш., ***, роден на *** г. в *** и двамата с постоянен
адрес: *** чрез адв. К.О.В. против „АМК – Билд“ ЕООД с ЕИК *********, седалище *** и адрес на управление:
***, субективно съединени искове за
осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 16 000 евро – частично
предявена претенция от общо дължимата им сума в размер на 64 132 евро,
платена по сключен между страните на 07.07.2006 г.
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: СОС с
идентификатор 61813.456.1.2.19 по кадастралната карта на ***, представляващ
апартамент № *** на кота +3.40 на втори етаж, в
комплекс „***“ с площ от 49,56 кв.м. ведно със съответните идеални части от
общите части на сградата и правото на строеж, възлизащи на 8,85 кв.м., с което
общата площ на апартамента възлиза на 58,41 кв.м., състоящ се от входно антре,
всекидневна с кухненски бокс, една спалня, една баня с тоалетна, една тераса,
при граници, както следва: апартамент № ***, апартамент № ***, апартамент № ***
отдолу и апартамент № *** отгоре, който имот бил в процес на изграждане в
поземлен имот № 456001 с административен адрес ***, местността „***“, подлежаща на връщане поради разваляне на
договора с исковата молба в
резултат на виновното му неизпълнение от страна на ответника, ведно със
законната лихва върху главницата от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане.
Решението е
постановено с участието на трето лице-помагач на страната на ищците - Р.Г.Я.
(преди Г.) с ЕГН **********.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от
връчването му пред Пловдивския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: