РЕШЕНИЕ
18.07.2019г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX г състав, в публично
заседание на осемнадесети юни през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при
секретаря Дарина Великова като разгледа
докладваното от съдията г дело № 941
по описа за 2019 година, за да се
произнесе, съобрази
Ищеца „СИАНА
КОМЕРС” ООД, твърди, че дружеството е сключило договор с ответника С.А.М. за
посредничество при покупката на недвижим имот. При изпълнението на договора на
14.11.2017г. дружеството предложило на М. оглед на недвижим имот в г М. по ул.
„Родопи“ № 10. Впоследствие ищецът установил, че М. е закупил огледания имот на
31.01.2018г. заедно с Елена Милкова Иванова. Съгласно договора между страните
доверителят по договора дължи комисионна в размер на 3% без ДДС върху офертната
стойност на имота вписана в протокола за оглед. При нарушение на условията по
договора доверителят дължи и неустойка в размер на 5% от офертната стойност, но
не по-малко от 1000 евро. Ищецът счита, че ответника е неизправна страна по
договора, поради което претендира да му бъдат заплатени възнаграждение в размер
на 1050 евро плюс ДДС, законна лихва върху възнаграждението в размер на 260,11
лева и неустойка в размер на 1050 евро. Счита, че М. е нарушил чл.2 предложение
трето от договора, съгласно което същият се е задължил да не подписва никакви
договори по отношение на имоти посочени му от ищеца без посредничеството на
ищеца и преди да е заплатил възнаграждение на ищеца по договора.
Ответника
оспорва иска. Твърди, че е открил обява за продажбата на имота в интернет и
след като се е обадил на посочения телефон е бил уведомен, че имота се предлага
само от агенция „СИАНА“. Поискал да огледа имота в г М. на ул. „Родопи“ № 10,
като бил уведомен, че за да се извърши огледът трябва да подпише документи.
Твърди, че си спомня, че е подписал два листа, но на него не му е връчвано
копие от договор и не е чел съдържанието на договора. Огледът на имота бил извършен в средата на
месец ноември 2017 година, като по време на огледа М. разбрал, че продавачът не
е възлагал на „СИАНА КОМЕРС” ООД да продава имота, а имота се оферира на
няколко интернет сайта. Твърди, че брокерката, която му дала да подпише листите
го е уверявала, че подписаните документи не го задължавали с нищо. Твърди, че
след огледа не е търсил агенцията, нито от дружеството са търсили него, нито са
му оказвали някакво съдействие. През месец януари 2018 година М. отново
попаднал в интернет на обява за имота в г М. и така се свързал с продавача,
който го информирал, че имота се продава на цена 64500 лева, а не за 35000 евро
и че продава имота без посредник. Счита, че „СИАНА КОМЕРС” ООД не са изпълнили
задължението си по договора, тъй като в продължение на година след огледа не са
го търсили, както и не изпълнили задълженията си вписани в раздел III. Прави и
възражение, че е закупил само половината имот и за това не дължи претендираните
суми в пълния размер и ако дължи нещо то следва да е за половината имот. Прави
множество възражения за това, че договорът е бланкетен и в него липсва
конкретика относно вида на имота, за който дружеството се ангажира да
посредничи. Възразява, че договорената
неустойка е нищожна поради противоречие с добрите нрави и създава явно
неравновесие между страните по договора. Навежда доводи, че агенцията не е
изпълнила множество от задълженията си по договора и за това не може да
претендира неустойка, както и че изпълнението на договора от страна на
агенцията не се изчерпва само с организиране на огледа.
Предявеният
иск е с правно основание чл. 286 от ЗЗД – за заплащане на възнаграждение по
договор за поръчка и чл. 92 от ЗЗД за заплащане на неустойка поради
неизпълнение на договорно задължение и по чл. 86 от Закона за задълженията и
договорите- за законна лихва.
От фактическа
страна съдът намира за установено следното:
На
14.11.2017г. е бил подписан договор за посредничество при покупка на недвижим
имот (л.5-7) между „СИАНА КОМЕРС” ООД и С.А.М.- наричани в договора довереник и
доверител. Съгласно чл.1 от договора дружеството се задължило да извърши
проучване на пазара на недвижими имоти и да посредничи при закупуването на
недвижим имот. Не е посочен конкретен вид , местоположение или пределна цена на
имота. Дружеството е поело задължение да информира М. за състоянието на местния
пазар на недвижими имоти, организира огледи на имоти на потенциални продавачи и
подпомага преговорите между тях. Също така дружеството е поело задължение да
внесе със средства осигурени от доверителя дължимите данъци и такси, вкл.
нотариална такса, да организира изповядването на сделката пред нотариус. В чл.5
е посочено, че договорът се сключва за срок „до покупка“, т.е. договорът е
безсрочен.
Възнаграждението
за довереника е договорено в размер на 3% без ДДС върху офертната стойност на
имота вписана в приложение към договора, което удостоверява извършен оглед със
съдействие на довереника. Възнаграждението е дължимо под условие: ако
доверителя сключи договор (предварителен или окончателен) с предмет вещно право
върху имот, който му е бил предложен от „СИАНА КОМЕРС” ООД. Възнаграждение се
дължи и ако такъв договор се сключи от роднина
на доверителя или свързано с него лице по смисъла на па1 от ДР на ТЗ.
Възнаграждението се дължи в деня на подписване на договора.
Съгласно чл.2
предложение трето от договора М. е поел задължение да не подписва предварителен
договор или нотариален акт или какъвто и да е договор с предмет вещно право
върху имот, за който има съставен протокол за оглед в изпълнение на договора
без посредничеството на довереника и/или преди да е заплатено дължимото по
договора възнаграждение.
В чл.8 е
уговорена неустойка в размер на 6% от офертната стойност на имота вписана в
протокола за оглед, която се дължи при нарушение на задълженията на доверителя
по чл.2 от договора.
Договорът за
посредничество при покупка на недвижим имот е от три страници (два листа- като
първа и втора страница са на един лист) и е подписан от страните съответно в
края (на трета страница), а също така и на първа страница. С.А.М. е оспорил
подписа си на първа страница от договора, но назначеното по делото вещо лице
дава категорично заключение, че подписът вдясно на първа страница е положен от С.А.М..
Към договора С.А.М.
е подписал и приложение (л.8), с което е удостоверил извършването на оглед на
недвижим имот в г М., обл. Русе, ул. „Р.“ № .с офертна цена на имота 35000
евро.
На
31.01.2018г. С.А.М. и Е. М. И.закупуват имот с адрес г М. по ул. „Р.“ № .представляващ
поземлен имот с площ 1241 кв. метра с построените в този имот масивна жилищна
сграда и гараж и второстепенни сгради. Имотът е закупен за цена 64500 лева.
По делото е
представено удостоверение от Банка ДСК, в което е посочено, че С.А.М. и Е. М.
И.са депозирали пред банката писмено искане за отпускане на ипотечен кредит на
19.01.2018 година, а преди подаването на това искане клиентът е платил на
банката на 27.11.2017г. такса за оценка на обезпечение.
Св. В. е
служител в „СИАНА КОМЕРС” ООД, която е присъствала при подписването на договора
за посредничество, като собственоръчно е попълнила конкретните данни в бланката
на договора. Твърди, че М. се е обадил по телефона на дружеството, като е
проявявал интерес към къща в г М. и е пожелал да види имота. В.поканила М. в
офиса за да подпише договор за посредничество. М. прочел договора и го подписал
в офиса на дружеството след което тръгнали да извършат огледа. В.завела М. до
имота и той го огледал придружен от продавача, като В.стояла встрани. Огледа
продължил около половин час след което се върнали в г Русе, като М. оставил В.в
офиса. След около два дни В.позвънила на М. и го попитала дали има интерес към
имота, той отговорил, че няма пари и така контактите между страните били
преустановени. М. не е искал повече нищо от дружеството и не го е уведомявал,
че се отказва от договора. В.е организирала и други огледи на същия имот с друг
клиент. Във връзка с продажбата е контактувала с продавача, на име Р.. Огледи
на същия имот организирали и други колеги от фирмата, за това често
контактували с продавача. По спомени на В.офертата за къщата в г М. се появила
първоначално през 2016 година за 38 хиляди евро, след това цената била намалена
на 35 хиляди евро. Информацията за имотите, които се предлагат от агенцията се
събира в комютърна база данни, която се попълва от технически сътрудник във фирмата.
Базата данни се попълва от различни източници- от клиенти, които се обаждат на
фирмата и предлагат свои имоти за продажба, от интернет. В.твърди, че не е
заявявала на М., че имат изключителни права да продават имота, а че имат
съгласието на продавача да го продава.
Св. К. също
работи като брокер в „СИАНА КОМЕРС” ООД и също е водила клиенти на дружеството
на оглед на имота в г М. на ул. „Р.“ № ... Също твърди, че имота се продава от
началото на 2016 година. Във връзка с продажбата е контактувала с продавача, на
име Р.. Колежка на К. на име К. Х.също водила клиенти на оглед на същия имот.
Св. Р. М.е
бившия собственик на имота в г М. на ул. „Р.“ № .. Твърди, че е бил обявил
имота за продажба в интернет сайтове. Не е възлагал на „СИАНА КОМЕРС” ООД да продава
имота, но е допускал огледи организирани от дружеството. С.М. е правил оглед на
имота заедно с брокер от „СИАНА КОМЕРС” ООД. След този оглед М. се обадил
повторно на Р. Маринов, тъй като все още къщата не била продадена. Продажбата
била договорена за 33 хиляди евро, като купувачът търсил банков кредит. Огледи
на имота са организирали и други агенции, но продавачът не е имал договор с
нито една от тях. Преди да се
продаде имота са идвали 30-40 човека на оглед.
Св. Е. И.
живее със С.А.М. на семейни начала. Решили да потърсят жилище в г М.. Имота на
ул. Р. .. го намерили по обява, на която не пишело, че е агенция, а че се
продава без посредник. След като се обадили на обявата разбрали, че имота се
продава от агенция и останали с впечатление, че агенцията има право да продава
имота. С.М. отишъл на оглед с брокер от агенцията, но до сделка не се стигнало.
По същото време М. и И.водили преговори с друга агенция за закупуване на
апартамент в квартал „Здравец“. Сделката не се състояла и започнали отново да
търсят апартамент или къща. Видели в интернет обява за имота в г М. на ул. „Р.“
№ .и двамата отишли на оглед, без агенция, след което купили имота с кредит
като първоначално договорили 33 хиляди евро, а впоследствие се договорили за
цена в лева- 64500 лева. След нова година ходили до банката и започнали да
подготвят документите за покупката. Продавачът им казал, че няма договор със
„СИАНА КОМЕРС” ООД и сам продава имота. В М. гледали още няколко имота с други
агенции. Сделката за имота на ул. Р. .. започнали да я подготвят след 3 януари.
Съдът
кредитира свидетелските показания с изключение на твърдението на св. Е. И., че
действията по закупуването на имота в г М. на ул. „Р.“ № .са започнали след
началото на 2018 година. Видно от представеното удостоверение от Банка ДСК С.А.М.
е заплатил таксата за оценка на имота като обезпечение на 27.11.2017г.- т.е.
очевидно към тази дата М. е предприел действия по закупуване на имота.
От правна
страна съдът намира следното:
Договорите за
посредничество при продажба и покупка на недвижими имоти нямат изрична уредба в
българското законодателство, като по вида си представляват договор за поръчка
по смисъла на чл. 280 от Закона за задълженията и договорите
„С договор за поръчка довереникът се
задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му от последния
действия“
Договорът за
поръчка е свързан с личността на довереника и с необходимото за това доверие от
страна на доверителя. За това последния винаги може да се откаже от договора и
това поведение не е противоправно, но независимо от отказа той е длъжен да
заплати на довереника разноските и договореното възнаграждение- чл. 288 от ЗЗД.
С процесния договор заплащането на възнаграждение е договорено под условие и се
дължи само ако клиентът закупи имот, който му бъде предложен от посредника.
Т.е. възнаграждението е за резултат, а не за работа и усилия. Ако не бъде
постигнат резултат възнаграждение не се дължи. Така посредникът може да
организира множество огледи на един имот, но ако този имот не се продаде в
резултат на тези огледи, то той няма да получи възнаграждение.
По възражението, че „СИАНА КОМЕРС” ООД не са
изпълнили част от задълженията си по договора:
Основно
задължение на посредника по договора е да организира огледи на имоти на потенциални продавачи (чл.4, предл.
второ). Извън това задължение в договора има посочени и множество други
задължения: да подпомага преговорите между продавач и купувач, да информира
купувача за състоянието на пазара за недвижими имоти, да внесе със средства
осигурени от доверителя дължимите данъци и такси, вкл. нотариална такса, да
организира изповядването на сделката пред нотариус. Характерно за всички тези
задължения обаче, е че те могат да се изпълнят от посредника само при поискване
от клиента. С.А.М. не е уведомил „СИАНА КОМЕРС” ООД, че възнамерява да закупи
имота в г М. на ул. „Р.“ № .и не е поискал съответното съдействие, на което
договора му дава право и по тази причина не може да прави възражение, че
дружеството не е изпълнило тези задължения. Доводът на ответника, че агенцията
„не е направила нищо за да изпълни задълженията си по договора“ е
неоснователен. Агенцията е организирала оглед на имот, който на края е бил
закупен от ответника. Всички други задължения не могат да бъдат изпълнени без
поискване от купувача, М. очевидно не е поискал те да бъдат изпълнени, за това
не може да изнася този довод в своя полза.
По възражението, че имота е бил обявен, че се
продава „без посредник“:
Дори и имота
да е бил обявен че се продава „без посредник“, след като М. е позвънил по
телефона, той еднозначно е установил, че обявата е от посредническа фирма. След
това М. е посетил и офиса на „СИАНА КОМЕРС” ООД, където е подписал протокол за
оглед и договор за посредничество, от което категорично е станал наясно за
характера на правоотношението в което встъпва, а именно- че насрещната страна
по правоотношението не е собственик, който продава имота си, а агенция за
продажба на недвижими имоти, която посредничи срещу възнаграждение такива сделки да се случват. Посещението на
офиса на „СИАНА КОМЕРС” ООД е бил крайният момент, в който М. е следвало да
прекрати по-нататъшните отношения с агенцията, ако неговата воля е била да
сключи сделката без посредник. Всъщност по думите на св. Е. И., с която живее
на семейни начала и която е другия купувач по сделката, те двамата (М. и И.) са
гледали и други имоти със съдействието на агенции за недвижими имоти. Това
означава, че М. не е бил против сключването на сделка с посредничеството на
агенция и че е бил наясно за характера на правоотношението в което встъпва със
„СИАНА КОМЕРС” ООД. Не на последно място, дори и да е посочено, че един имот се
продава „без посредник“, това не следва да се приравнява на това, че се продава
„от собственик“, а би могло да означава, че „СИАНА КОМЕРС” ООД не желае да
контактува с други агенции по повод тази продажба, а я предлага само на крайни
купувачи.
По възражението, че „СИАНА КОМЕРС” ООД не са имали
„право“ да продават имота /не са имали договор с продавача:
Липсата на
договор за посредничество между продавача и агенцията за недвижими имоти само
по себе си няма правни последици за правоотношението между купувача и
агенцията. Агенцията се е задължила да осигури оглед на имот, който се продава и
е изпълнила това свое задължение. Продавачът Р. Ма. заявява в съдебно
заседание, че и други агенции са му водили клиенти, но с нито една не е имал
догово Очевидно продавачът е искал да продаде имота си и е бил съгласен агенции
за недвижими имоти да му водят клиенти, но не е искал да заплаща възнаграждение
за посредничество и не е сключвал договор с агенциите. М. е провеждал
съответните разговори с агенциите, при които са организирани огледите и се е
отзовавал на организираните от агенциите огледи, като остава без правно
значение за сделката между страните дали продавача и посредника имат договор
или не. В някои европейски страни, където договорът за посредничество при
продажба на недвижими имоти е подробно уреден има изрична забрана агента да
получава възнаграждение и от двете страни
по съображение, че интересите на продавача и купувача са противоречиви и
агента не може да защитава едновременно интереса на двете страни. Това
разрешение е свързано с конкретна правна уредба на споменатия договор за
посредничество, каквато уредба в България няма, но противоречието в интересите
на продавач и купувач е аргумент за това, че липсата на договор между продавача
и „СИАНА КОМЕРС” ООД не уврежда купувача, а е по-скоро е в полза на последния. Въпросите
свързани с това познавал ли е агента имота, който продава, можел ли е да
гарантира, че имота се продава и д сочат, че този тип договори се нуждаят от
по-детайлна законодателна уредба, тъй като могат да имат значение за процеса по
предлагането на имота и последиците от този процес. В случая обаче процеса е
постигнал своята цел- имота е закупен от М. (т.е. имота удовлетворява желанията
на купувача), продавача е бил собственик, искал е да продава и не са налице
недостатъци, които да откажат купувача от сделката. За това няма значение дали
„СИАНА КОМЕРС” ООД са познавали имота и можели ли са да гарантират, че той се
продава- очевидно са предложили на М. точно това, което му е трябвало.
По възражението относно цената на продавания имот:
В протокола за
оглед на имота е посочена офертна цена 35 хиляди евро, като впоследствие С.А.М.
и Е. М. И.договарят цена от 33 хиляди евро впоследствие трансформирани в лева
на 64500 лева. Обичайна практика е по обявената цена на недвижим имот да се
преговаря и да се постига някакво намаление в цената. Възможно е и в течение на
времето самият продавач да намалява цената, ако вижда, че имота не се продава,
а иска да сключи сделка. Това не значи, че посредникът е в неизпълнение, ако
първоначално е посочил по-висока цена. Още при първия оглед на имота в
присъствието на брокер от „СИАНА КОМЕРС” ООД С.А.М. се е срещнал с продавача и е имал възможност
да постави въпроса за цената пред продавача. Той не го е направил, нито е
поискал от агента да преговаря за цената, а е заявил, че „няма пари“. Доводът, че агентът не е посочил „коректната
цена“ е неоснователен- цената подлежи на договаряне, а може и да се променя във
времето, за това няма „коректна цена“.
Неоснователен
е и доводът, че текста на договора бил бланкетен и не ставало ясно за какъв
имот ще се посредничи. Безспорно е между двете страни, че са встъпили във
взаимоотношения именно във връзка с имота в г М. по ул. „Р.“ № .и именно това е
премета на договора. Спори се за съдържанието на това правоотношение, но по
делото се доказа, че договорът е подписан от С.А.М., следователно страните са
се задължили с правата и задълженията посочени в писмения догово Вярно е, че в
самия договор липсва достатъчно конкретика за вид, местоположение и цена на
имота за който ще посредничи дружеството, но тази конкретика се постига с
подписването на анекс, в който нещата стават конкретни, като се посочва имота и
цената, които стават предмет на договора. За това договора сам по себе си не
поражда права и задължения, но при постигнато съгласие (обективирано като
приложение към договора), за оглед на конкретен имот с посочени местоположение
и цена договора добива напълно конкретни измерения, предметът му е напълно
определен и за страните възникват съответните права и задължения.
Възражението,
че имота не е закупен само от С.А.М. и за това, той не следва да дължи пълния
размер на възнаграждението за посредничество, съответно пълния размер на
неустойката също е неоснователно. Имота е закупен съвместно от С.М. и жената с
която живее на семейни начала, а съгласно договора той дължи възнаграждение /а
при неизпълнение и неустойка/ когато имота бъде закупен от негови близки или
свързани с него лица.
С.А.М. твърди,
че няколко месеца след огледа осъществен с посредничеството на „СИАНА КОМЕРС”
ООД видял обява в интернет за същия имот и така се свързал с продавача, като от
това вади довод, че той сам си е намерил имота, а не го е закупил в резултат на
посредничеството на ищеца. Последното не се възприема от съда предвид факта, че
огледът организиран от ищеца е проведен на 14.11.2017г, а само 13 дни по-късно-
на 27.11.2017г. е заплатил на банката такса за оценка на имота във връзка с
отпускането на кредит. Очевидно преди края на месец ноември 2017г. М. е
предприел действие по закупуване на имота и те са пряк резултат от това, че
„СИАНА КОМЕРС” ООД е организирала оглед на този имот. Дори и да се приеме за
вярно твърдението на М., че в началото на месец януари 2018 година е открил
имота по обява в интернет, то след като го е открил, той следва да е разбрал,
че това е същия имот за който има договор със „СИАНА КОМЕРС” ООД и който имот
ако го закупи дължи възнаграждение на посредника по силата на договора.
Твърдяното „преоткриване“ на информацията за продажбата на имота в интернет не
може да освободи М. от договорното задължение, което е поел, ако закупи този
имот да заплати възнаграждение на посредника, който по-рано му го е показал.
М. излага
твърдения, че не бил чел договора, че не му бил представен екземпляр от него. По
тези твърдения съдът намира следното: Съгласно правния ред в България когато
едно лице подпише даден документ се приема, че този документ отразява
изявленията на това лице (чл.180 ГПК), а ако документа е диспозитивен отразява
волята на това лице и го задължава съобразно изразената воля. Изключенията, в които писмено изразената воля
може да не задължи лицето по причина, че не съответства на истинската му воля,
са уредени изрично в закона- грешка, измама, симулация и други, като за всеки
конкретен случай има съответната законова уредба. В случая М. не сочи нито едно
от законовите изключения, съответно не доказва и факти, които да обосноват
такова изключение, за това съдът приема, че волята на М. е тази, отразена в
подписания от него договор, като същевременно с подписа си той е удостоверил,
че договора е подписан в два екземпляра „по един за всяка от страните“
Относно
дължимостта на неустойката:
Ищецът
претендира неустойка за нарушение на задължението на ответника по чл.2 от
договора да не подписва никакви договори относно имота посочен в протокола за
оглед без посредничеството на довереника и/или преди да е заплатено дължимото
по договора възнаграждение. Както бе посочено по-горе доверителят винаги може
да се откаже от договора за поръчка, за това задължението да сключва договор
само с посредничеството на довереника няма правно действие и самото сключване
на договор без посредничеството на агента не е противоправно. Освен това в
договора не е уговорено в какво следва да се изразява посредничеството на „СИАНА
КОМЕРС” ООД. Посредничеството като дейност няма легална дефиниция, а в
тълковния речник същото се определя като „Участие, намеса в
отношенията между две или повече лица или страни с цел да се улесни, подпомогне
съвместната им работа, дейност или да се постигне съгласие“. Изхождайки
от посочената дефиниция се вижда, че посредничеството може обективно да не е
необходимо ако страните и без посредник могат да постигнат съгласие, съответно
посредничеството не може да бъде задължително ако от него няма нужда. За това
страната винаги може да се откаже от посредничество и това действие няма да
бъде противоправно. Ако обаче има сключен договор за посредничество доверителят
дължи възнаграждение по договора ако е настъпило съответното условие (в случая-
доверителят е закупил имот посочен му от посредника) независимо от това, че
довереникът се е отказал от услугите на доверителя в даден момент.
Възнаграждението се дължи, защото посредникът е изпълнил най-съществената част
от договора- намерил е на клиента имот, който последния е одобрил и закупил.
Доверителят
дължи пълен размер на възнаграждението преди
да закупи имота и закупувайки имота преди да е платил възнаграждение
доверителят нарушава договора и закона. Нарушението не се ограничава само до
забавата, но то се състои и в укриването на покупката, което застрашава
интересите на агенцията. Както бе посочено по-горе, клиентът не може да бъде
задължен да ползва посредничеството на агента за да финализира сделката, но той
е длъжен да информира агента за сключената сделка, като укриването застрашава
интереса на агента да получи възнаграждение. Неустойката в случая има и
наказателна функция, (каквато се признава и от теорията и от съдебната
практика), тя не замества изпълнението, а компенсира риска (и съответните
загуби когато този риск се осъществи) агенцията да не получи никакво
възнаграждение от сделките, за които е положила усилие да се случат, но самото
сключване на сделките след това е било укрито от клиента. Договорът за посредничество при продажба на
недвижим имот има алеаторен характер, като предварително не е известно дали
клиентът ще дължи възнаграждение или не. Колкото и детайлно да изложи купувача
критериите си няма гаранция, че ако му бъде предложен имот, който отговаря на
тези критерии, той ще бъде закупен.
Претендираната
неустойка в размер на 3% не противоречи на добрите нрави и не е нищожна.
Дейността на агенциите за недвижими имоти има своята специфика, като много
съществена част от услугата която продават е информацията за конкретен имот.
След като агенцията предостави тази информация (организирайки оглед), клиентът
често може да довърши сделката и без съдействието на посредника и изкушението
да го направи е високо предвид значителния размер на възнаграждението, което
възнамерява да спести. Именно това обосновава правния интерес да се договори
неустойка за неизпълнение, която да мотивира клиента да се придържа към
договора, да заплати своевременно възнаграждението на посредника, ако последния
му е предложил подходящ имот и да не укрива сключването на сделка.
Претендираният размер на неустойката не е такъв, че да противоречи на добрите
нрави. Основанието за възникването на задължението за неустойка е умишлено
противоправно поведение, което страната би могла лесно да контролира за да
избегне заплащането на неустойка, като уведоми посредника за сделката (дори и
да не се нуждае от по-нататъшно посредничество) и му заплати своевременно
дължимото. За противоречие на неустойка с добрите нрави
най-често се говори, когато една от страните се възползва от затрудненото
положение на другата страна и когато неизпълнението се дължи на поведение,
което не е умишлено, макар и да е виновно. В случая ответникът въобще не е бил
в затруднено положение и е можел без усилия да изпълни задължението си, а
именно- да не сключва сделката преди да заплати възнаграждението си към
посредника, а ако не разполага с достатъчно средства за да плати цената на имота плюс
възнаграждението на агента- то е следвало въобще да не купува имота. Така
доверителят е можел без затруднение да спази закона и договора, за това
неустойка в размер на 3% не противоречи на добрите нрави.
Искът за
законна лихва е неоснователен. По-горе бяха изложени мотиви, че договорената
неустойка обезщетява вредите от неизпълнението на задължението да се плати
възнаграждение и укриването на сделката от посредника. При паричните задължение
неизпълнението е винаги забавено и никога не може да е пълно неизпълнение,
което да доведе до разваляне на договора. По тези съображения договорената
неустойка за неизпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение
всъщност обезщетява забавата (но не само), за това второ обезщетение за забава
в размер на законната лихва не следва да се присъжда.
Предвид изхода
на делото на ищеца следва да се присъдят разноски съразмерно на уважената част
от исковете в размер на 884,77 лева, а на ответника следва да се присъдят
разноски съразмерно на отхвърлената част от исковете в размер на 38,11 лева,
като след насрещна компенсация на двете суми ответникът следва да заплати на
ищеца сумата 846,66 лева.
В съдебно
заседание ищецът уточнява, че претендира сумите в евро и за това същите следва
да се присъдят в тази валута. Мотивиран така
съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА С.А.М., ЕГН ********** с
адрес *** да заплати на „СИАНА КОМЕРС” ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление г Русе, ул. „Александровска“ № 10 следните суми:
-
1360 евро представляваща
възнаграждение с включен ДДС по договор за посредничество при покупката на
недвижим имот от 14.11.2017г. във връзка с посредничеството по закупуване на
недвижим имот в г М. по ул. „Родопи“ № 10;
-
1050 евро неустойка за неизпълнение
на задължението на С.А.М. по същия договор да не закупува имот предложен му от
„СИАНА КОМЕРС” ООД, преди да заплати дължимото възнаграждение по договора за
посредничество,
-
846,66 лева разноски по делото,
като отхвърля иска за заплащане на сумата 260,11 лева представляваща
законна лихва върху възнаграждението за периода от 31.01.2018г. до 14.02.2019г,
както и за законна лихва за периода от 14.02.2019г. до окончателното изплащане.
Решението може да
се обжалва в двуседмичен срок пред РОС.
Районен съдия: /П/