№ 1035
гр. София, 12.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Красимир Машев
Членове:Златина Рубиева
Петя Алексиева
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Петя Алексиева Въззивно гражданско дело №
20211000501802 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 262052/29.03.2021 г., постановено по гр.д. № 2676/2018 г.,
Софийски градски съд, І-1 състав е отхвърлил предявените от А. М. В. против
Б. С. С., установителен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за
прогласяване нищожността на договор от 28.09.2017 г. за покупко-продажба
на недвижим имот-Апартамент № 21, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1005.34.3.21, находящ се в гр. ***, ж.к. „***“, с площ
от 74.77 кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня и обслужващи помещения,
при съседи: изток-ул.Чужденец, запад-ул. „Химитлийски проход“, север-
стълбище и държавен апартамент, юг-ул. „Метличина поляна“, заедно с мазе
№ 22 с площ от 8кв.м. и 5.05% ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, на което е изградена, обективиран в нотариален акт
№ 92, том ІІІ, рег.№ 13478, дело № 459/2017г., поради противоречие с
добрите нрави, както и съединените в условията на евентуалност искове за
прогласяване нищожността на същия договор поради липса на съгласие с
правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, прогласяване недействителност
поради споразумяване във вреда на представлявания с правно основание чл.40
1
ЗЗД и конститутивен иск за унищожаемост поради измама на основание чл.29
ЗЗД.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищеца А. М. В.,
починал в хода на настоящото производство и заместен на основание чл.227
от ГПК от наследника си по закон Н. А. В.. Въззивникът поддържа, че
решението на СГС е незаконосъобразно, постановено в противоречие на
материалния закон и допуснати съществени нарушения на
съдопроизводствените правила, поради което моли съда да отмени
обжалваното решение и вместо него постанови друго, с което да прогласи
нищожността на обективираната в нотариален акт № 92, том ІІІ, рег.№ 13478,
дело № 459/2017 г. сделка и при евентуалност да я прогласи като унищожаема
при хипотезата на измама.
Поддържа неправилност на извода на първоинстанционния съд за
липсата на съществена разлика между продажната цена и пазарната цена,
съобразно заключението на вещото лице. Счита, че е нарушен основен
принцип, а именно: принципа на справедливостта в гражданските и
търговските взаимоотношения, както и че е налице несправедливо
облагодетелстване. Счита решението за неправилно, превратно са използвани
разпоредбите на закона, превратно са изтълкувани и решенията на ВКС, с
оглед обосноваване на мотивите на първоинстанционния съд.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от въззиваемия-
ответник, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Счита, че
постановеното решение е валидно, допустимо и правилно. Отразените в
решението правни изводи и фактически констатации са правилни, логични и
последователни.
Моли съда да остави без уважение въззивната жалба като
неоснователна и да потвърди обжалваното решение.
Въззивникът-ищец в съдебно заседание и чрез процесуалния си
представител поддържа въззивна си жалба по подробни съображения,
изложени в писмени бележки по делото.
Въззиваемият-ответник в съдебно заседание чрез процесуалния си
представител оспорва въззивната жалба. Съображения излага в депозираните
по делото писмени бележки.
Апелативен съд-София, 8-ми граждански състав, след преценка по
2
реда на въззивното производство на твърденията и доводите на страните и
на събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа
страна:
Софийски градски съд е бил сезиран с обективно, евентуално съединени
искове, както следва: иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за
прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба, обективиран
в нотариален акт № 92, том ІІІ, рег.№ 13478, дело № 459/2017 г., поради
накърняване на добрите нрави, евентуално съединен с иск с правно основание
чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договора, поради
липса на съгласие, евентуално съединен с иск с правно основание чл.40 от
ЗЗД за прогласяване нищожността на договора, като сключен във вреда на
ищеца и иск с правно основание чл.29 във връзка с чл.27 ЗЗД за унищожаване
на договора като сключен при измама.
От събраните пред първоинстанционния съд доказателства, въззивният
съд приема за установени и доказани следните факти и обстоятелства:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
28.09.2017 г. в нотариална форма с нотариален акт № 92, том ІІІ, рег. №
13478, дело № 459/2017 г. на помощник-нотариус Т. Г. по заместване на
Нотариус Ц. С. с рег. № *** на НК, ищецът А. М. В. е продал на ответника Б.
С. С., следния свой собствен недвижим имот, а именно: самостоятелен обект
в сграда с идентификатор 68134.1005.34.3.21 по КККР, одобрени със Заповед
№ РД-18-108/13.12.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се
в гр. ***, ж.к. „***“, бл.***, вх.*,, ет.*, Апартамент № **, намиращ се в с
града № 3, разположена в поземлен имот идентификатор 68134.1005.34, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ от
74.77 кв.м., заедно с мазе № 22 с площ от 8 кв.м. и 5.05% ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, на което е изградена
за сумата от 73 300 лв., която сума продавачът е заявил, че е получил напълно
по банков път от купувача преди подписване на нотариалния акт по
посочената в него банкова сметка с титуляр И. Т. К. и с което плащане
продавачът А. М. В. е заявил, че е съгласен. Данъчната оценка на продавания
имот е възлизала на сумата от 73 209,20 лв.
Съобразно заключението на приетата по делото СТЕ, средно пазарната
3
стойност на процесния апартамент в състоянието, съобразно свидетелските
показания (за основен ремонт, стара сграда, няма асансьор), възлиза на сумата
от 84 299 лв. към момента на сделката-28.09.2017 г.
На 13.12.2017 г. ответникът Б.С. продал процесния имот на трето за
спора лице В. Л. В. за сумата от 75 000 лв.
Свидетелката В. Х. К. установява, че е бивша съпруга на ищеца, с
когото живяла 20 години, а от 2004 г. са разведени. Установява, че
процесният апартамент е на родителите на А.. Свидетелката установява, че
при разговор с А., с който поддържали връзка заради общото им дете,
разбрала от него, че бил уволнен и искал да започне някакъв бизнес, поради
което ще ипотекира апартамента на родителите си, за да изтегли кредит, с
който кредит да започне бизнес. Известно време не поддържали връзка, след
което А. се обадил и казал, че го изхвърлили от апартамента. Свидетелката
направила справка в Агенция по вписванията, откъдето разбрала, че в
същност апартаментът е продаден, не ипотекиран. Установява, че ищецът
имал още едно жилище и то е продадено по същия начин-чрез измама.
Свидетелят С. Н. В. установява, не познава А.. Познава ответника Б., с
който живеят в Банкя. Установява, че той и семейството му имали намерение
да купят жилище в София и Б. ги завел в процесния апартамент на оглед.
Апартаментът в Гоце Делчев го продавал Б.. Свидетелят установява, че
апартаментът бил в много лошо състояние, за тотален ремонт. Цената, за
която бил предлаган била 80 000 лв. Апартаментът бил на висок етаж, в много
стара сграда, без асансьор. Жилището било празно, но много амортизирано.
При така установената фактическа обстановка въззивният съд
приема следното от правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от
легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим
съдебен акт, подлежащ на обжалване, съгласно чл.258, ал.1 ГПК. В този
смисъл подадената въззивна жалба е процесуално допустима.
На основание чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
Обективно съединените искове за установяване на недействителност се
4
съединяват евентуално, според тежестта на порока, независимо от изразената
воля на ищеца-решение № 198/15 г. на ІV ГО и решение № 199/16 г. на ІV
ГО), поради което съдът ще ги разгледа в този ред и според тежестта на
порока.
Първият предявен иск е с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Ищецът твърди противоречие на процесния договор с добрите нрави,
тъй като посочената в нотариалния акт продажна цена е няколкократно по-
ниска от пазарната стойност на имота.
Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи
на общо установените нравствено етични правила на морала. Добрите нрави
не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието
нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по
последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл,
следва да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили
се правила и норми, които бранят правила, принципи, права и ценности,
които са общи за всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на
обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от
договарящите страни - такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността и морала в гражданските и търговските взаимоотношения,
намерили израз в отделни правни норми, а целта е предотвратяване на
несправедливо облагодетелстване. С принципа на справедливостта в
гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат от
нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално
съчетаване на интересите на отделните субекти. В този смисъл и
Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г., т.д. № 1/2009 г., ВКС, ОСТК -
„Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД)“.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница на
свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД. Свободата на договарянето
пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при преценка
действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са
5
накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на
страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на
договорите да установява действителната обща воля на страните, формирана
от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на
договора.
Съдът намира, че предявеният на първото основание иск е
неоснователен.
Уговорената цена от 73 300 лв. е почти равна на данъчната оценка на
имота към 28.09.2017 г. (73 209,20 лв.) и е около 1,15 пъти по-ниска от
пазарната стойност (84 299 лв.) на продадения имот към датата на сделката.
Тази разлика е в рамките на допустимата обективна нееквивалентност, тъй
като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес.
С Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о.,
ГК, постановено по реда на чл.290 ГПК, което се споделя от настоящия
съдебен състав, е посочено, че значителна и явна нееквивалентност на
насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с
добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева.
Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва
преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена
поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е
предявен. Такива твърдения в исковата молба няма.
В тази връзка следва да се посочи, че напълно неверни са твърденията в
писмената защита на ищеца, че в хипотезата на евентуалност бил предявил
иск за унищожаемост с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД, а именно: че
договорът е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия.
Такива твърдения няма нито в исковата молба, нито в последващите две
уточнителни молби съответно с №№ 52300/16.04.2018 г. и 102853/30.07.2018
г. В доклада по делото съдът също не е отразил предявяването на такъв иск и
процесуалният представител на ищеца не е възразил в съдебното засадените,
когато докладът по делото е бил обявен за окончателен.
Пак в същото решение съставът на ВКС е посочил, че само наличието
на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не
е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
6
противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да
представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в
състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД.
При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува
такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева.
Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е
нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Съобразно горната практика, въззивният съд приема, че в настоящия
случай покупко-продажбата на апартамента на цена около 1,15 пъти по-ниска
от пазарната стойност на вещта не води до нищожност на сделката поради
накърняване на добрите нрави.
Напълно неоснователни са твърденията в писмените бележки на ищеца,
че първоинстанционният съд не е посочил каква трябва да бъде разликата
между продажната и пазарната цена на имота. Напротив на стр.3 от
решението си, СГС подробно е изложил какви са критериите съобразно
съдебната практика на ВКС, формирана по реда на чл.290 от ГПК за преценка
на значителната еквивалентност, посочвайки обилна съдебна практика.
На следващо място ищецът обоснова липса на престация с твърдението,
че той не е получил продажната цена от имота, а същата е преведена по
сметка на трето лице.
Действително, видно от нотариалния акт, продажната цена от
апартамента не е платена на ищеца, а на едно трето лице, за което плащане
обаче ищецът изрично се е съгласил. Налице е хипотезата, при която
кредиторът е овластил длъжника да изпълни на трето лице, касае се за
уговорен начин за разплащане между страните по сделката съгласно изрична
уговорка (дадено съгласие за това и от ищеца като продавач) и при нарочно
овластяване едно трето лице да получи дължимата се на продавача от
ответника-купувача цена. Този начин на плащане също не води до
нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави и не сочи на
липса на престация и нулева еквивалентност. С нотариалния акт от
28.09.2017г. ищецът е потвърдил пред ответника С., като купувач по сделката,
7
уговорения вече начин на плащане на продажната цена (по сметка на И. Т. К.)
и така всъщност е уведомил длъжника си за овластеното да получи
изпълнение, което ще има погасителен за задължението му ефект, лице. Или с
нотариалния акт не е уговорен начин на удовлетворяване на С., различен от
предвидения в закона.
По така изложените съображения, въззивният съд намира, че процесния
договор не накърнява добрите нрави.
Второто основание, на което се претендира нищожност на процесния
договор е с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, поради липса на
съгласие.
В мотивите по т.ІІ, т.3 на Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по
тълк. дело № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, е изложено, че "липсата на съгласие
по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на сделката, който е
налице, когато волеизявлението е направено при т. нар. "съзнавана липса на
съгласие" /например – изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за
обвързване – на шега, като учебен пример и др., когато е налице пълна липса
на валидно съгласие за сключването на договора./ Този тежък порок е
непоправим и непреодолим, поради което за да породи действие договорът
трябва да бъде сключен отново.", т. е. прието е, че за да е налице липса на
съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД волеизявление трябва да е
направено и в същото време е нужно то да е направено в хипотезата на
съзнавана липса на съгласие.
Безспорно и с ангажираните от ищеца доказателства, по делото не се
доказа главно и пълно съзнавана липса на съгласие, или изобщо липсата на
валидно съгласие за сключване на договора. Такова не може да бъде
установено и със свидетелските показания на В. К.. Действително същата
заявява, че знае от ищеца, че ще започне някакъв бизнес и в тази връзка ще
ипотекира апартамента си. С показанията на същата обаче не се установява
факт от обективната действителност, а твърдение на самия ищец и то
твърдение, което е изгодно за него, поради което няма доказателствена
стойност.
Третото основание, на което се претендира недействителност на
процесния договор е с правно основание чл.40 от ЗЗД.
Както е разяснено със задължителното за съдебните органи
8
Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. на ВКС, ОСГТК, фактическият
състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два
елемента:
Обективен елемент - договорът, сключен от (чрез) представителя и
насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда)
представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да
има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при
неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено с
уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или
условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори;
предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в
рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези.
Субективен елемент - "споразумяване" между представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на
представлявания. Този втори елемент от фактическия състав на
недействителността по чл. 40 ЗЗД, се свежда до недобросъвестност на
представителя и насрещната страна по договора (третото лице) относно
увреждането на представлявания.
Ищецът нито е твърдял процесният договор да е сключен от негов
представител, нито по делото от събраните доказателства се установява това
обстоятелство, поради което и само на това основание и този иск се явява
неоснователен.
И по последния евентуално съединен иск с правно основание чл.29 във
връзка с чл.27 от ЗЗД.
Фактическият състав на основанието за унищожаване на сделки по чл.
29 от ЗЗД - измама включва елементите: 1. да е сключена сделка, 2. едната
страна по сделката - измамената да е в заблуждение, 3. заблуждението да е
предизвикано умишлено от другата страна по сделката, а при едностранна
сделка - от адресата на едностранното волеизявление, който се ползва от него,
или от трето за сделката лице, като в последния случай другата страна по
сделката, съответно адресатът на едностранната сделка трябва да е знаела или
да не е могла да не знае за това, 4. сделката да е сключена поради
заблуждението. Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото
предизвикване, създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна
9
представа относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които
другата страна или третото лице умишлено е изопачило могат да са елементи
от фактическия състав на сделката и в този случай въвеждането в
заблуждение е относно съдържанието на сделката, съответно вида и характера
й. Тъй като измамената страна е дееспособно лице, което разбира свойството
и значението на своите действия и може да ги ръководи, то обикновено и най-
вече при формалните сделки е наясно какви са видът, характерът и
съдържанието на сделката, но е въведено в заблуждение относно правните
последици, които ще настъпят след сключването й. Вследствие умишлено
предизвиканата и/или поддържаната у него невярна представа, което го е
подтикнало, мотивирало - "подвело" да сключи сделката, това лице погрешно
счита, че типичните правни последици на сделката няма да настъпят или от
нея ще настъпят други правни последици. Поради това, неосъществените
впоследствие правни очаквания, представляващи мотивите за сключването на
сделката, когато са последица от умишлено създадената невярна представа у
измамената страна относно правните последици на сделката чрез
изопачаването им от другата страна или от третото лице, са от съществено
значение за измамата, тъй като именно тези мотиви са израз на опорочената
воля на измамената страна, която ако не би била въведена в такова
заблуждение, не би сключила сделката. Изцяло в този смисъл Решение № 427
от 10.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1436/2014 г., IV г. о., ГК.
Ищецът е дееспособно лице, което разбира свойството и значението на
своите действия и може да ги ръководи (няма твърдения в обратния смисъл),
касае се за формална сделка, поради което напълно недоказано е твърдението
на ищеца, че вместо договор за учредяване на ипотека, страните сключили
договор за покупко-продажба. Това е така с оглед разпоредбата на чл.579, ал.1
от ГПК, съобразно която нотариусът прочита на участващите лица
съдържанието на акта. Неспазването на тази разпоредба води до нищожност
на нотариалното удостоверяване, съобразно нормата на чл.576 ГПК. Ищецът
и в исковата си молба няма твърдения за нищожност на нотариалното
удостоверяване, поради не прочитане на нотариалния акт. Следователно няма
как при прочитане на нотариалния акт ищецът да не е разбрал, че между
страните се сключва договор за покупко-продажба на недвижим имот, а не се
учредява договорна ипотека върху този имот.
Това обстоятелство не може да бъде опровергано и със свидетелските
10
показания на свидетелката Костова, която не е присъствала на сключване на
договора. От друга страна същата пряко е възприела обаче твърдения на
ищеца /за сключване на договор за ипотека, вместо договор за продажба/,
които твърдения и доколкото са изгодни за ищеца нямат доказателствена
стойност, както вече бе посочено по-горе.
По така изложените съображения и този иск подлежи на отхвърляне.
Предвид горното въззивният съд намира, че подадената от ищеца
въззивна жалба е неоснователна, а постановеното съдебно решение като
правилно и законосъобразно ще следва да бъде потвърдено.
По отговорността за разноските в процеса:
При този изход на делото и неоснователност на въззивната жалба, на
въззивника разноски не се дължат. Въззиваемата страна и до приключване на
устните състезания по делото не е заявила искане за разноски, а и не е
представила доказателства за извършени такива, поради което не й се
присъждат.
Водим от горното, Апелативен съд - София, 8-ми граждански състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 262052/29.03.2021 г., постановено по гр.д.
№ 2676/2018 г., Софийски градски съд, І-1 състав.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните при
условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11