№ 1403
гр. Варна, 13.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Светла В. Пенева
Членове:Красимир Т. Василев
Деница Славова
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
като разгледа докладваното от Красимир Т. Василев Въззивно гражданско
дело № 20243100502001 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба на Г. И. М. И Ю. И.
М., чрез адв. А., против Решение № 1117 от 02.04.2024 година, постановено по
гр.дело № 16 559/2023 година по описа на ВРС, с което са били осъдени
въззивниците да заплатят в полза на В. Г. Г., както следва:
1.Сумата в общ размер от 4 000 € /четири хиляди евро/ с левова
равностойност 7 823,32 лв., представляваща заплатено на отпаднало
основание капаро /задатък/ поради извънсъдебно разваляне на сключения
между страните Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим
имот от 02.06.2022 г., на основание чл. 55, ал. 1, пр. III ЗЗД и сумата в размер
на 660.33 лв. /шестстотин и шестдесет лева и тридесет и три стотинки/,
представляваща обезщетение за забава върху сумата от 4 000 € за периода
17.08.2022 г. – 15.12.2022 г., ведно със законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба /16.12.2022 г./ до окончателното
изплащане на задължението.
2.Сумата от 4 000 € /четири хиляди евро/ с левова равностойност
7 823.32 лева, представляваща компенсаторна неустойка при разваляне
1
поради установени скрити недостатъци на вещта по смисъла на чл. 193, ал. 1
ЗЗД, уговорена в т. 3.1. от сключения между страните Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 02.06.2022 г., на основание чл. 92,
ал. 1 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване
на исковата молба /16.12.2022 г./ до окончателното изплащане на
задължението, както и в частта за разноските, с която Г. И. М., ЕГН
**********, с адрес: *** и Ю. И. М., ЕГН **********, с адрес: *** са били
осъдени да заплатят на В. Г. Г., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата в общ
размер от 3 159.87 лева /три хиляди сто петдесет и девет лева и осемдесет и
седем стотинки/, представляваща сторени от ищцата разноски в
производството, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Излага се във въззивната жалба, че решението се явява недопустимо, т.к.
не се касае за отпаднало основание, а за отказ от Договора, което ищцата е
сторила още в първото по делото заседание. Според жалбата решението се
явява неправилно, т.к. съдът не е съобразил дали се касае или не за
извънсъдбено разваляне на договора; излага се, че право да развали договора
има единствено изправната страна, като изправна страна в случая са
въззивниците, а не ищцата . Според жалбата още не са налице основания за
ангажиране на отговорността им по чл.193 от ЗЗД, т.к. не са налице
недостатъци на веща или такива, които да намаляват нейната стойност.
Скрити недостатъци липсват и са останали недоказани твърденията на ищцата
в тази насока. Прави се разбор на представените по делото доказателства –
писмени и гласни, и се настоява съдът да отмени решението, като отхвърли
исковите претенции.
По делото е постъпил отговор от страна на В. Г. Г., чрез адв. К., с които
като се излагат аргументи, се иска от ВОС да потвърди решението, като
правилно.
Пред въззивния съд страните не са направили доказателствени искания.
В съдебно заседание по делото въззивниците са редовно призовани, не
се явяват, представляват се от адв. А., която поддържа жалбата си и моли
съдът да я уважи.
Въззиваемата страна, в лицето на В. Г. Г., редовно призована, не се явява,
представлява се от адв. К. и Д., които настояват, че решението е правилно,
съобразено е с доказателствата и следва да се потвърди.
2
С Писмена защита Вх.№ 30 192 от 26.11.2024 година адв. А. излага
нарочни аргументи в подкрепа на позицията си.
С писмена защита Вх.№ 30393 от 28.11.2024 година адв. К. също сочи
аргументи в подкрепа на виждането си.
За да се произнесе по спора, като се запозна с материалите по делото и
застъпените от страните становища, ВОС намери за установено следното:
Съдебното производство е започнало по искова молба на ищцата В. Г., в
която тя излага следните факти:
Ищцата е изявила желание да закупи помещение – магазин и за целта е
сключила Договор за поръчка от 28.05.2022 година с Агенция за недвижими
имоти „***“ ООД. По предложение на Агенцията ищцата е извършила оглед
на процесния имот – магазин, находящ се в ***, в присъствието на брокера И.
А. и ответниците Г. И. М. и Ю. И. М. - собственици на същия, притежаващи го
в режим на СИО. Според молбата на ищцата тя е била уведомена, че имота е в
изправно състояние и след като го одобрила на 02.06.2022 г. бил сключен
Предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот. Съгласно
този Договор продажната цена на имота била в размер на 18 000 евро или
сумата от 35 204.94 лева, представляваща левовата й равностойност по
фиксинга на БНБ за деня. Посочено е, че съгласно т. 2.5 от договора в деня на
сключването му купувачът е следвало да заплати капаро от 4 000 евро или
7 823.32 лв., представляваща левовата му равностойност, а останалата част от
продажната цена /14 000 евро или 27 381,62 лева - в деня на изповядване на
сделката за покупко-продажба, което страните уговорили да се случи в срок до
30.06.2022 година. Също според Договора в т.3.1 е уредено връщането на
заплатеното от купувача капаро в размер на 4 000 евро в седемдневен срок,
считано от 30.06.2022 година, заедно с неустойка в същия размер и в същия
срок, при неизпълнение на поетите договорни задължения от страна на
продавачите. Твърди се, че уговореното капаро в левовата му равностойност
от 7 823,32 лв. било заплатено от ищцата по сметка на ответницата Г. М. на
02.06.2022 г., като на същата дата й били предадени ключове за помещението.
Заплатена била и уговорената в договора за поръчка от 28.05.2022 г. сума от 2
347 лв. с ДДС в полза на агенцията, за което на ищцата била издадена Фактура
№ **********/02.06.2022 г. Ищцата е посочила още, че на 03.06.2022 година е
сключила Договор за кредит за текущо потребление с „БАНКА ДСК“ ЕАД за
сумата от 18 000 лева, която да й послужи за закупуването на процесното
помещение и за извършването на ремонт на същото. Ищцата излага, че
посетила имота няколко пъти след това, като при посещението си на
07.06.2022 г. разбрала от домоуправителя на сградата, че действително е
налице проблем с улуците, който обаче все още не бил разрешен. При
последващо посещение на 10.06.2022 г. същата установила, че в резултат от
обилните валежи предходните дни, по продължението на цялата стена под
вратопрозореца до стълбите за складовото помещение на магазина имало
влага, както и ясно очертани петна от течове, мазилката била надигната и по
пода имало локви вода. Ищцата уведомила незабавно ответницата за
3
установените недостатъци на имота, като на 11.06.2022 г. ответникът заедно с
брат му посетили същия за оглед и предположили, че това се дължи на
наличието на подпочвени води и лоша изолация на външните стени. Сочи се,
че страната потърсила професионалисти, които извършват термографска
диагностика на помещения за откриване на течове и влага, като в тази връзка
на 13.06.2022 г. било извършено заснемане на помещението от М.И., за което
бил съставен Констативен протокол от същата дата, а становището на същия
било, че за елиминиране на влагата в имота било необходимо да бъде
направена хидроизолация и ремонт на тротоарната настилка. Предвид
установените скрити недостатъци по имота, ищцата инициирала среща на
22.06.2022 г. с брокера и ответниците. Продавачите предложили като
компенсация за недостатъците да намалят продажната цена на 15 000 евро или
да извършат ремонт на помещението за тяхна сметка, на което ищцата не се
съгласила, доколкото сочи, че ако е знаела за наличието на същите, не би
сключила процесния договор. Твърди се, че на срещата е направено изявление
за разваляне на договора и връщане на заплатеното капаро, като същото
намерило израз и в писмена форма, предвид това, че на 27.06.2022 година
ищцата изпратила нотариални покани до ответниците, предоставяйки им срок
от три дни, считано от връчване на поканите, за възстановяване на
претендираната сума. Ответникът Ю. М. получил поканата на 06.07.2022 г., а
ответницата Г. М. – на 11.08.2022 г., като до изтичане на предоставения им
срок на 16.08.2022 г. сумата не била върната. Предвид развалянето на
предварителния договор ищцата намира заплатеното от нея капаро в размер
на 7 823.32 лв. за платено на отпаднало основание, поради което претендира
връщане на сумата, на основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД, заедно с
дължимото обезщетение за забава в размер на 660.63 лв., считано от
17.08.2022 г., на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Претендира и заплащането на
компенсаторна неустойка, уговорена в т. 3.1 от договора, предвид неточното
изпълнение на задълженията на продавачите. В условията на евентуалност, в
случай че не бъдат уважени исковете за заплащане на неустойка, ищцата
претендира солидарното осъждане на ответниците да й заплатят половината
от двойния размер на капарото, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. В условията на
евентуалност, в случай че никой от исковете не бъде уважен, моли за
разделното осъждане на ответниците за всички суми поравно или за
самостоятелното осъждане на ответницата Г. М. за целите суми.
Не е спорно между страните и е било установено от фактическа страна,
че по силата на Договор за поръчка от 28.05.2022 година, сключен между В. Г.
Г. и „***“ ООД /л. 12-13/ въззиваемата Г. е възложила на Агенцията за
недвижими имоти да намери и предостави подходящи предложения за
покупка на апартамент срещу заплащане на възнаграждение в размер на 1 200
евро при подписване на предварителен договор.
По делото е наличен и Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 02.06.2022 г. /л. 14/, които установява, че на същата дата Г.
И. М. и Ю. И. М. са се задължили в срок до 30.06.2022 година да продадат на
В. Г. Г. Магазин № 2, находящ се на партертния етаж на ***, подробно описан
в договора, за сумата от 18 000 евро. Продавачите са се задължили да предадат
4
владението върху имота на купувача към момента на подписване на
предварителния договор. Купувачът се е задължил да заплати в деня на
договора на продавачите като капаро сумата от 4 000 евро и остатъка от
продажната цена в деня на нотариалното изповядване на сделката. В т. 3.1 от
Договора е предвидено, че продавачите се задължават да върнат на купувача в
седем дневен срок от 30.06.2022 г. изплатената по т. 2.5. от настоящия договор
сума от 4 000 евро и да заплатят в същия срок неустойка от 4 000 евро, ако не
изпълнят точно и в срок поетите задължения по договора. В т .3.2 е
предвидено, че купувачът губи авансово изплатената по т. 2.5. сума-капаро в
размер на 4 000 евро, ако не изпълни точно и в срок поетите задължения по
договора.
От писмено доказателство - Вносна бележка с дата 02.06.2022 година
/вж.л. 15/ се установява, че В. Г. Г. е заплатила в полза на Г. И. М. сумата от 7
867 лв. с вписано основание „плащ. по предварителен дог. 02.06.2002г.
покупка на имот“.
От Протокол към Договор за поръчка от 28.05.2022 година от 02.06.2022
година /вж.л. 16-17/ се установява, че изпълнителят е предоставил на ищцата
магазин № 2, находящ се в *** и с посредничеството му е сключен
предварителен договор за продажба от 02.06.2022 г. между страните по делото.
Посочено е, че възнаграждението за посредничество е 1 200 евро. Не се спори
от страните и е видно от наличната фактура от 02.06.2022 г. /вж.л. 18/, че
ищцата е заплатила възнаграждението.
Представен е още и Договор за кредит за текущо потребление от
03.06.2022 година /вж.л. 19/ според които „БАНКА ДСК“ е отпуснала на В. Г.
Г. кредит за текущо потребление в размер на сумата от 18 000 лева, за срок от
120 месеца.
Приложен е и Констативен протокол за извършена термографска
диагностика на адрес: *** от 13.06.2022 година /вж.л. 22/ се установява, че е
налице голямо количество влага в две помещения идваща от тротоарна
настилка пред тях. Препоръчано е поставяне на хидроизолация на сградата и
ремонт на тротоарната настилка. Представени са разпечатки от приложението
Вайбър за проведена кореспонденция с представител на „***“ и ищцата /л. 23-
25/, която беше потвърдена от свидетелката Т. /л. 213/. От кореспонденцията
се установява, че ищцата е информирана, че на 23.06.2022 г. ще се състои
сделката за покупко-продажбата на процесния магазин. Ищцата е
информирала брокерът, че са налице нови обстоятелства във връзка със
сделката, които иска да коментира, и са се уговорили за час.
От Констативен протокол Акт 137, т. 2, рег. № 8801/23.06.2022 г. на
нотариус Роза Кожухарова /л. 79/ се установява, че на тази дата пред
нотариуса са се явили Г. И. М. и Ю. И. М. във връзка със запазен час за 12,00
ч. за сключване на сделка за продажба на процесния магазин, който час е
запазен от 16.06.2022 г. Купувачката е уведомена за часа от фирмата
посредник. Необходимите документи за сключване на сделката са представени
на нотариуса, проекта за нотариален акт е изготвен, но до 12,30 ч. в
нотариалната кантора не се е явила купувачката В. Г. или неин представител.
5
Представени са данъчна оценка, скица, удостоверение за вписвания,
отбелязвания и заличавания /л. 80-87/, във връзка с имота, с дати на издаване
юни 2022 г. /преди датата на уговорената сделка/.
От Нотариална покана от 27.06.2022 г. на нотариус Мариана Попова /л.
26/ се установява, че В. Г. Г. е уведомила Ю. И. М., че на 13.06.2022 г. е
установила скрити недостатъци на вещта – магазин, които не са й били
известни. Отправя изявление за разваляне на договора и желае връщане
обратно на сумата от 4000 евро, която е заплатила като капаро. От Разписка от
06.07.2022 г. /л. 27/ се установява, че поканата е била връчена лично на
адресата на тази дата. Идентични покана и разписка са изпратени и връчени и
на Г. И. М. /л. 28-29/. В тази връзка е представен и протокол /л. 30/.
От Справка от 16.12.2022 г. в АВп-Варна /л. 31 и л. 50/ се установява, че
ответниците са вписани като собственици на процесния магазин от 2006
година. Собствеността се установява и от Нотариален акт за продажба на
недвижим имот акт № 56, т. II, вх.рег. № 3424, дело № 193 4 от 04.05.2006 г. /л.
44/. От Удостоверение от АВп от 19.01.2023 г. /л. 51/ се установява, че за
ответницата не е регистрирам режим на СИО. Представена е оферта в
интернет сайта imot.bg за магазин с идентично разположение и по-висока
продажна цена /л. 88/. Представена е квитанция от 31.08.2022 г. /л. 89/, от
която се установява, че на П.З. е заплатена сумата от 1 500 лв. за ремонт на
покрив и улуци на ***.
По делото е била допусната Съдебно оценителна експертиза, която
установява, че пазарната стойност на процесния имот към 02.06.2022 г., при
наличие на недостатъци е 36 600 лева, а без недостатъци 40 500 лева .
От заключението на вещите лица по допуснатата по делото Комплексна
Съдебно - техническа експертиза и приложенията към нея /л. 133-150/ се
установява, че строежът на сградата, в която се намира процесния магазин, е
изпълнен съобразно всички изисквания и норми на строителството, в това
число и по отношение н конструкцията и използваните материали. Не е
изпълнен предвиден асансьор. По време на огледа ясно изразени следи от теч
и мухъл по стени и тавани не са установени, но в двете помещения е извършен
ремонт, боядисани са стените, таванът и металната тръба. Направен е и ремонт
на тротоара пред сградата, на улуците и водосточните тръби. Монтирана е и
вентилационна решетка. Подпрозоречното пространство е обработено с
двукомпонентна циментова хидроизолация. По време на огледа се е усещал
много силен мирис на боя и влага в тях, което е наложило повторен оглед с
термокамера. След извършването на втория оглед е установено наличие на
влага на нивото на тротоара, която навлиза на разстояние от 1.50 м. до 2.00 м.
навътре в помещението, както и по пода на сутерена. Съгласно използвания
измервателен уред отчетените стойности надвишават допустимите 57 %
влажност за бетонен елемент. Отчетеният интензитет на влажност на пода
на сутеренното помещение е 100 % по цялата площ. Най-вероятната причина
за наличието на влага е липсата на хидроизолация по външната стена и
основите. Установената влажност в помещението не отговаря на изискването
за хигиена, здраве и околна среда и има налични условия за създаване на
вреда в санитарно-хигиенно отношение по смисъла на ЗУТ. Преди
6
отстраняването на влагата и причината за нейното появяване обектът не би
трябвало да се ползва не само като Магазин със складово помещение, а
изобщо, защото това е предпоставка за увреждане на здравословното
състояние на ползвателя. Общата стойност на необходимите РСМР за
отстраняване на влагата в процесното помещение възлиза на 4 150 лева. Пред
ВРС експертите поясняват, че е извършен ремонт края на 2022 година, но ако
не е направена хидроизолация проблемът с водата няма да се реши. Подробно
разясняват в какви хипотези може да има следи от влага и какво са
установили при огледите. Представени са и документи във връзка с
извършената темографска диагностика /л. 175-199/. От Писмо от
Националния институт по метеорология и хидрология филиал Врана /л. 202/
се установява, че на 30.05.2022 г., 06.06.2022 г., 07.06.2022 г., 08.06.2022 г.,
10.06.2022 г. и 11.06.2022 г. е имало валежи на територията на гр. Варна.
Пред ВРС свидетелката И. А. Т. разяснява, че работи като брокер към
агенция „***“. Разказва, че към периода на сключването на процесния
предварителен договор направила оглед на адреса и там имало склад за
електронни цигари. В долното помещение имало машини, а горе се продавали
електронни цигари. Имотът го видели празен, когато отишли с ищцата.
Ищцата направила оглед и заплатила депозит. След като сключили
предварителен договор ищцата донесла експертиза, че имало влага и страните
се събрали. Продавачът предложил на купувачката да отстрани щетите или да
намали цената, но тя отказала, защото си била намерила друг имот.
Ответникът казал, че иска да направи ремонт на тротоара, но не му разрешили
от Общината. Правили са оглед и с други клиенти, но след случката имотът
бил спрян от продажба. Не помни кога са правени огледите, но времето било
сухо. Когато е бил представен протокола за влагата е бил валял проливен
дъжд. Продавачът е дал ключа на купувачката. Свидетелката не знае какъв
ремонт е трябвало да се прави. Страните не са се споразумели как да уредят
отношенията си. Колкото и да е сухо помещението се усеща лъх на влага от
долното ниво.
От показанията на разпитания по делото свидетел П.Л.Я. се установява,
че е колега на ищцата и я познава от 7-8 години. Споделяла му е, че иска да си
вземе помещение и да развива собствен бизнес. Свидетелят знае, че си
намерила помещение юни месец 2022 годна и е поискала да го видят заедно,
защото имала притеснения. Разказва за помещението, което било занемарено
и имало нужда от боядисване. Парапетът на стълбището бил влажен и
ръждясал. Стената към пътя била много мокра, а другата влажна. На пода
имало малки локвички и обувките шляпали, когато се стъпи в тях. Същият ден
е валяло, както и предходния. Мазилката била подпухнала и имало падаща
шпакловка. Според свидетеля ищцата се е консултирала с фирма, която се
занимава с такива неща и са й казали, че сградата няма хидроизолация, поради
което трябвало да се копае много и ще излезе скъпо, за да се оправи. Ищцата
му споделила, че ще говори със собствениците, защото не иска да купува вече
имота, доколкото няма да може да го ползва като магазин със складово
помещение, предвид влагата. Ищцата е отключила имота, когато са ходили да
го гледат.
7
Свидетеля М.Ж. Н. – за въззивниците, сочи, че процесният магазин го е
ползвал като склад на две нива за 2 години до 2022 година, където складирал
електронни цигари и техника, както и че е имало влага, защото имало проблем
с тротоара и улуците. Направил се ремонт миналата година и нещата се
подобрили, но и че когато имало дъжд се получавали течове, заради улуците,
защото водата падала директно върху плочките. Също според свидетеля,
когато валяло дъжд, дори при затворена врата можело да влезе вода, но я
почиствали. Не е имало огромни течове. Той е съхранявал там техника на
стойност 30- 40 000 лв. и ако е имало големи течове не би рискувал да си
държи там стоката. Знае, че помещението се е продавало, имало е ремонт и
течът е отстранен. Свидетелят ползва съседното помещение от 2016 г. и
познава процесния имот. Тротоарите и улуците се ремонтирали миналата
година. Влизало само малко вода от вратата в помещението. Не е имало влага.
Постоянно държали вратата отворена. Не е усещал парапетът да е влажен.
Видял е ремонта, но влага не се е просмуквала докато е бил той вътре.
При тези данни ВРС е достигнал до извода за основателност на
претенциите.
Становището на настоящата инстанция е следното:
Съобразно установената практика на ВКС на Р България иска по чл.55
от ЗЗД е налице, когато ищецът докаже даването, ответникът докаже
основанието, на което е получил даденото, но ищецът докаже и репликата си,
че това основание не се е осъществило или е отпаднало. Съгласно правилото
на чл. 55, ал. 1 ЗЗД и трайно установената съдебна практика, изразена в ППВС
№ 1/1979 г. в тежест на ищеца по иск по чл. 55, л. 1 ЗЗД е да докаже факта на
плащането, а в тежест на ответника е да установи наличието на основание за
получаване на това плащане. За да е налице хипотезата на чл.55 от ЗЗД -
третият фактически състав на неоснователното обогатяване, в тежест на
ищеца е да установи, че макар и валидно възникнало правоотношението, с
оглед на което е престирал и което оправдава предприетото от него
разместване на имуществени блага, същото впоследствие е отпаднало с
обратна сила.
За да бъде уважена исковата претенция, по правилото на чл. 154 ал.1
ГПК ищецът трябва в условията пълно и главно доказване да установи, че
между него и ответника е налице или е била налице валидна облигационна
връзка; че ищецът е изправна страна по договора и че част от съдържанието
му е валидна уговорка за заплащане на неустойка за неизпълнение на
задълженията на насрещната страна, която е в определен или определяем
размер; настъпване на фактите, от които възниква задължението за заплащане
на неустойка и нейния конкретен размер. Предвид тези обективни данни и
8
приложимото право, спорен по делото е въпросът за възникването и
упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора.
Съгласно общото правило на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален. Това правило е ограничено от ал. 4 на същата
разпоредба, която не допуска разваляне, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. В тази насока
(създаваща конкретни по обем относно неизпълнената част рамки) е и
специалната разпоредба на чл. 206, ал. 1 ЗЗД (относима към договора за
продажба на изплащане). Развалянето на договора има обратно действие - чл.
88, ал. 1 ЗЗД. Процесният договор е за покупко-продажба на недвижима вещ,
показала недостатъци, рекламирани от купувача пред продавача и
неотстранени от него, с оглед на което за купувача е възникнало правото да
развали договора и да иска възстановяване на заплатената сума.
Следователно, налице е виновно поведение на продавача, а не на купувача, от
което виновно поведение продавачът не би могъл да черпи изгодни последици
за себе си.
При фактическия състав на чл. 55, ал. 1 предл. 3 от ЗЗД е необходимо да
се установи фактът на "даването" – в случая плащането, основанието към
момента на извършване на престацията, както и обстоятелствата, обуславящи
отпадане на основанието. Първите два елемента на фактическия състав са
приети от ВРС за доказани и това действително е така, а именно – фактът на
сключване на предварителния договор и плащането на сумата от 4 000 евро от
страна на ищцата. Освен чрез съвпадащите твърдения на двете страни, тези
факти са установени и от писмените доказателства по делото – сключеният
Договор от 02.06.2022 година /вж.л.14/ Банковото бордеро /вж.л.15/.
Спорът е съсредоточен върху въпроса за основанията, даващи право на
ищцата да развалят предварителния договор. Това право принадлежи само на
изправната страна в облигационната връзка – тази, която е изпълнила в цялост
дължимата престация. Предварителният договор за покупко-продажба на
недвижим имот няма вещно - прехвърлително действие, но създава права и
задължения между страните. Продавачът се задължава да прехвърли правото
9
на собственост върху имота, а купувачът – да заплати уговорената цена.
Въпреки, че договорът не е окончателен, продавачът отговаря, когато
продадената вещ е обременена с недостатъци.
От заключението на Съдебно-техническата експертиза се установява, че
строежът на сградата, в която се намира процесния магазин, е изпълнен
съобразно всички изисквания и норми на строителството, в това число и по
отношение н конструкцията и използваните материали; че по време на огледа
ясно изразени следи от теч и мухъл по стени и тавани не са установени, но в
двете помещения е извършен ремонт, боядисани са стените, таванът и
металната тръба; че е осъществен ремонт на тротоара пред сградата, на
улуците и водосточните тръби; че е била монтирана е и вентилационна
решетка. Подпрозоречното пространство е обработено с двукомпонентна
циментова хидроизолация.
Установява се обаче по време на огледа много силен мирис на боя и
влага в тях, което е наложило повторен оглед с термокамера. След
извършването на втория оглед е установено наличие на влага на нивото на
тротоара, която навлиза на разстояние от 1.50 м. до 2.00 м. навътре в
помещението, както и по пода на сутерена. Съгласно използвания
измервателен уред отчетените стойности надвишават допустимите 57 %
влажност за бетонен елемент. Отчетеният интензитет на влажност на пода
на сутеренното помещение е 100 % по цялата площ. Експертите са посочили
като най - вероятната причина за наличието на влага е липсата на
хидроизолация по външната стена и основите. Установената влажност в
помещението не отговаря на изискването за хигиена, здраве и околна
среда и има налични условия за създаване на вреда в санитарно-хигиенно
отношение по смисъла на ЗУТ. Преди отстраняването на влагата и
причината за нейното появяване обектът не би трябвало да се ползва не
само като Магазин със складово помещение, а изобщо, защото това е
предпоставка за увреждане на здравословното състояние на ползвателя.
Т.е. установява се, че тези дефекти са съществували преди, а
следователно – и при сключването на предварителния договор, но поради
естеството си не са могли да се забележат при огледа. Нещо повече – те са от
такова естество, че без да се отстранят помещението е опасно за здравето на
всеки пребиваващ там. При наличието на толкова съществени недостатъци,
10
процесното помещение се явява негодно за ползване. Това дава основание да
се приеме, че въззивниците са неизправна страна в качеството им на продавач
по предварителния договор.
Възражението, направено с отговора на исковата молба, че ищцата е
знаела за недостатъците и въпреки това е сключила договора, се опровергава
от показанията на разпитаните свидетели – така например свидетелката И. А.
Т. - брокер към агенция „***“ сочи, че колкото и да е сухо помещението се
усеща лъх на влага от долното ниво. В тази насока са и показанията на
свидетеля П.Л.Я., които свидетелства, че помещението, което било
занемарено и имало нужда от боядисване; че парапетът на стълбището бил
влажен и ръждясал; че стената към пътя била много мокра, а другата влажна;
че на пода имало малки локвички и обувките шляпали, когато се стъпи в тях;
че мазилката била подпухнала и имало падаща шпакловка. Според свидетеля
ищцата се е консултирала с фирма, която се занимава с такива неща и са й
казали, че сградата няма хидроизолация, поради което трябвало да се копае
много и ще излезе скъпо, за да се оправи. Ищцата му споделила, че ще говори
със собствениците, защото не иска да купува вече имота, доколкото няма да
може да го ползва като магазин със складово помещение, предвид влагата.
Ищцата е отключила имота, когато са ходили да го гледат. Дори и свидетеля
М.Ж. Н. – разпитан в полза на въззивниците указва, че когато валяло дъжд,
дори при затворена врата можело да влезе вода, но я почиствали; че не е
имало „огромни течове“. Следователно съдът приема, че претенцията по
чл.55 от ЗЗ се явява основателна и правилно решаващия съд я е уважил.
По отношение на неустойката:
Предвидената в разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойка има основно
обезщетителна и обезпечителна функция. С нея, съобразно чл.3.1 Договора
страните предварително и доброволно са установили размера й, които
неизправната страна дължи – а именно в размер на 4 000 евро, но при неточно
изпълнение или извън срок от страна на Продавача. Основния въпрос обаче е
дали е налице неизпълнение от страна на въззивниците и в какво се състои то.
Съобразно клаузите на сключения между страните Предварителен
договор от 02.06.2022 година правата и задълженията на страните са
конкретизирани, като Продавачите е следвало да прехвърлят имота в
установения срок до 30.06.2022 година и то във вида, в които е. Те са
11
изпълнили своето задължение, като в случая Въззиваемата е била тази, която е
отказала изпълнението на договора и ги е уведомила, че разваля същия. По
делото са налице доказателства, съобразно които въззивниците са направили
постъпки да намалят цената на процесния имот, и / или да го отремонтират за
своя сметка – като са налице изрични доказателства за това в показанията на
свидетелката И. Т.. Съобразно т.3.1 от Договора, ако Продавачите не изпълнят
точно поетите си ангажименти то те се задължават да върнат не само капарото
от 4 000 евро, но те дължат и неустойка от 4 000 евро. Следователно от
съществено значение е коя е изправната страна и с какви правомощия
разполага тя.
Ищцата е заявила фактически твърдения за ангажиране отговорността на
въззивниците, като неизправна страна по сключения предварителен договор за
покупко-продажба поради неизпълнение на задължението да престира вещ без
недостатъци. Тя се позовава се на разпоредбата на чл. 193, вр. чл. 195 от
ЗЗД като твърди да е налице хипотеза на появил се в недвижимия имот
недостатък, който съществено намалява годността му да се ползва по
предназначение или въобще изключва възможността имота да се ползва, като
бидейки изправна страна е развалила договора. Направено е искане за
връщане на полученото от обещателя по предварителния договор авансово
плащане на продажната цена в общ размер на 4 000 евро и на още 4 000 евро -
неустойка. В случая с оглед твърденията на ищцата основателността на иска
за връщане на сумата от 4 000 евро - капаро лева, е обусловена от пълното и
главно доказване на даването на сумата на основание обвързващ страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и развалянето
на договора поради съществени нeдостатъци на имота, проявили се след
сключването на договора.
Според постановеното решение № 29 от 12.04.2010 г. по т. д. № 488/2009
г. на ВКС, Първо ТО и решение № 91 от 21.04.2016 г. по гр. д. № 4497/2015 г.
на ВКС, Трето ГО, правилата за разваляне на договорите за продажба се
прилагат и за предварителните договори – като отговор на доводите във
въззивната жалба. Съгласно чл. 195, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 193, ал. 1 от ЗЗД при
продажба на вещ с недостатъци, които съществено намаляват нейната цена
или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора
употребление, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената
заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване
12
на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача. Първата от
трите възможности предпоставя преустановяване на облигационната връзка
между страните, а останалите две възможности са приложими при запазване
на правоотношението. Доколкото продажбата на вещ с недостатъци
представлява неизпълнение на Договора за продажба от страна на продавача
/неточно изпълнение по отношение качеството на вещта/, то
преустановяването на облигационната връзка между страните се осъществява
чрез разваляне на сключения между тях договор. Правото на купувача да
върне на продавача вещта с недостатъци представлява всъщност упражняване
на правото да развали едностранно договора поради неточно изпълнение в
качествено отношение, което на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД се реализира по
исков ред, тогава когато предмет на продажбата е недвижим имот. В нормата
на чл. 195, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД е уредено особено приложение на
установената в чл. 87 от ЗЗД възможност за разваляне на договора, с
разликата, че в случая по чл. 195, ал. 1 от ЗЗД развалянето не е обусловено от
вина у продавача /той може и да не е знаел за недостатъците/ и не е
обусловено от изтичане на срок за изпълнение, даден от продавача. Не
съществува разлика относно начина, по който се разваля договора и в двете
хипотези това става чрез едностранно изявление.
Преценката дали недостатъците са съществени по смисъла на чл. 193 от
ЗЗД зависи не само от това дали правят вещта негодна за договорното или
обикновеното й предназначение, но и дали същите са неотстраними, дали
създават сериозни затруднения или отстраняването им е технически
невъзможно или икономически нецелесъобразно. В случая по делото е
установено, че между страните е възникнало валидно правоотношение по
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.06.2022 година, по
силата на който въззивниците са се задължили да прехвърли собствеността
върху МАГАЗИН на ***. Не е спорно, че договорът е сключен след извършен
от ищцата оглед на имота, при осъществяването на който същият е бил в
отлично състояние и напълно готов за ползване като магазин. Установено е
обаче въз основа на събраните по делото гласни доказателства, че след
подписване на договора и след важели магазина се е появила влага, стените на
процесния имот били мокри. Не е спорно, че причината за това намокряне е
липсата на хидроизолация между имота и течащата по улицата вода.
Показанията на всички разпитани по делото свидетели са непротиворечиви в
13
тази част; също в тази насока е и СТЕ.
Настоящият съдебен състав счита, че констатираните недостатъци на
вещта са съществени по смисъла на чл. 193 от ЗЗД. Безспорно наличието на
мокри стени, локви и въобще наличието на влага над 57 %, правят вещта
негодна за употребата й по предназначение в този вид – за задоволяване на
търговски и/ или други нужди. Именно поради тази причина ищцата
уведомила продавачите за констатираните повреди и е прекратила договора.
Ирелевантно за настоящия спор е дали причината за наличието на влага е в
резултат на авария или повреда в самия имот, или се дължи на причини от
друг характер, като това е така, тъй като продавачът не може да се освободи от
отговорност с възражение, че повредата е причинена от виновното поведение
на друго лице или от случайно събитие.
В доказателствена тежест на въззивниците е да установят по реда на
пълното и главно доказване, че към датата, на която страните са постигнали
съгласие за сключване на окончателен договор – 30.06.2022 година, повредите
в имота са били отстранени. Към посочената дата следва да се извърши
преценка дали продавачът е изправна страна, т. е. дали е бил готов да престира
вещ без недостатъци. От доказателствата по делото се установява, че това не е
така.
В случая се касае за недостатък, известен на въззивниците и преди
реализирането, и при сключването на Договора от 02.06.2022 година, за които
те не са уведомили ищцата и които е намерил своето ясно проявление в
настъпилата промяна в метео обстановката. В обобщение, според въззивния
съд, се налага извод, че за ищцата, въззиваема понастоящем е възникнало
субективното потестативно право да развали процесния предварителен
договор, което е било надлежно упражнено, а волеизявлението е достигнало
до насрещната страна. Тези обстоятелства се установяват от представената по
делото кореспонденция между страните.
Съвсем правилни са и формираните изводи на ВРС за предпоставките,
касаещи неустойката. Този извод е основан на разбирането, че е предвиден
размер – ясно, точно и конкретно определен, на самата неустойка.
Уговорената неустойка е компенсаторна такава с оглед присъщите и
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, а определеният и
размер не я прави нищожна a priori поради накърняване на добрите нрави.
14
Както вече Върховният касационен съд се е произнесъл в решение
№ решение № 502 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г.; решение № 546 от
23.07.2010 г. по гр. д. № 856/2009 г. и решение № 504 от 26.07.2010 г. по гр. д.
№ 420/2009 г. на Четвърто гражданско отделение, постановени по реда на чл.
290 ГПК, ГПК, при наличие на спор относно точния смисъл на договорни
клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД,
издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните
уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. Когато договорни клаузи са неясни, съдът ги тълкува,
изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия
разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната
обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид
систематичното и място в договора и общия му смисъл, преценявайки и
обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на
страните преди и след сключването му.
По делото е установено, че страните са били валидно обвързани от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.06.2022
година. Установено е и че ответниците продавачи не са изпълнили
задълженията си по предварителния договор да прехвърлят имота на ищцата
купувач във вида, в които е , т.е. без скрити недостатъци. При така
установените факти, предявеният иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
уговорената неустойка поради неизпълнение се явява доказан по основание.
Даденото с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1
от 2009 г. ОСТК ВКС е доразвито в практиката на Върховния касационен съд,
съгласно която въпросът доколко клаузата за неустойка е уговорена в
нарушение на добрите нрави следва да се разрешава чрез комплексна
преценка не само на съдържанието на договорната клауза, но и при отчитане
на фактори като свободата на договаряне, равнопоставеността между
страните, функциите на неустойката, възможността неизправният длъжник
сам да ограничи размера на неизпалнението, за да не се превърне неустойката
в средство за носнователно обогатяване и пр. фактори, относими за
конкретното правоотношение. В този смисъл решение № 223 от 19.04.2016 г.
по т. д. № 3633/2014 г. І т. о. ВКС; решение № 229 от 29.06.2017 г. по т. д. №
3550/2015 г. ІІ т. о. ВКС; решение № 104 от 26.06.2017 г. по т. д. № 2559/2016
15
г. ІV г. о. ВКС.
В полза на въззиваемата следва да се присъдят извършените съдебно –
деловодни разноски – 1810 лева – адвокатски хонорар.
С оглед изложеното, ВОС,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1117 от 02.04.2024 година, постановено
по гр.дело № 16559/2023 година, по описа на ВРС, седемнадесети състав.
ОСЪЖДА Г. И. М., ЕГН ********** и Ю. И. М., ЕГН ********** да
заплатят в полза на В. Г. Г., ЕГН **********, сумата от 1 810 /хиляда и
осемстотин и десет/ лева, представляващи съдебно – деловодни разноски –
адвокатски хонорар пред ВОС.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния Касационен Съд на Р
България, в едномесечен срок от връчването му на страните на основанията,
посочени в чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16