№ 15154
гр. С, 05.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
при участието на секретаря ДИАНА Й. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20221110137934 по описа за 2022 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от „И. – 53“ ЕООД, ЕИК ****, с
седалище и адрес на управление в гр. В, ул. „ТК“ № 10, вх. В, ет. 4, ап. 40 срещу С. А. Ц.,
ЕГН **********, с адрес с. МБ, ул. „Д“ № 23, с която е предявен по реда на чл. 422 ГПК
установителен иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр. 1 ЗЗД за установяване
съществуването на вземане за сумата от 4358,90 евро, представляваща непогасени
задължения по т. VIII, 3.3 и т. IX, 3 от Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. на
нотариус КК, рег. № 64 на НК, ведно със законна лихва от 17.02.2021 г. до изплащане на
вземането, за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по реда
на чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 9517/2021 г. по описа на СРС, 118 състав.
В исковата молба се твърди, че с Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. на
нотариус КК, рег. № 64 на НК, собствениците на ПИ с идентификатор **** по КККР на гр.
С, одобрени със Заповед № РД-18032/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с
площ от 723 кв. м, сред които и ответницата, взаимно си учредили, запазили и приели
правото на строеж върху описания имот, като съгласно договора ищецът се задължил да
построи „жилищна сграда с подземни гаражи и магазини“, отговаряща на уговорените от
страните условия, като строителството на сградата с акт образец 15 следвало да завърши в
срок до 23 месеца, считано от датата на влизане в сила на разрешението за строеж, а
разрешението за ползване на обекта следвало да бъде издадено в едномесечен срок от
завършване на строителството с акт образец 15. Сочи, че според т. I.2.4 от нотариалния акт
1
срещу учреденото право на строеж ответницата следвало да получи в собственост
самостоятелен обект в процесната сграда, представляващ апартамент № 23, с площ от 50.18
кв. м, заедно с мазе № 23 и паркомясто № 3 с площ от 12.62 кв. м. Посочва, че в изпълнение
на уговореното в т. VIII от договора задължение на учредителите-съсобственици за
заплащане на ищеца стойността на получените в повече площи от първоначално
договореното, ответницата следвало да заплати сума в общ размер от 14 365 евро на две
равни части, както следва: половината от сумата се дължала в срок до 15 дни след
подписване на акт образец 14, а останалата 1/2 част от сумата се дължала в 15-дневен срок
след подписване на акт образец 16 и издаване на разрешение за ползване по ЗУТ. Твърди, че
непогасена е останала втората половина от посочената сума, както и сума в размер на 1000
евро, представляваща незаплатен остатък от закупеното от ответницата паркомясто на обща
стойност от 10 000 евро. Счита, че доколкото разрешението за ползване на сградата е
издадено на 13.11.2020 г., падежът за заплащане на задълженията на ищцата е настъпил на
28.11.2020 г. Сочи, че страните са уговорили в т. XI неустоечна клауза, според която при
забава на строителя за осигуряване на акт образец 16 на сградата, същият дължи на
учредителите – съсобственици неустойка за забава в размер на 2 евро/кв. м за първите два
месеца на забава и 5 евро/кв.м за всеки следващ месец, изчислена върху получената в
обезщетение обща РЗП. Поддържа, че доколкото е допуснал забавяне при изпълнение на
посоченото задължение, дължи на ответницата неустойка за забава в размер на общо 3823,60
евро, изчислена върху полагащото се на ответницата обезщетение от 43.04 кв. м за периода
на забавата – от 28.03.2019 г. до 13.11.2020 г. Поддържа, че соченото обезщетение от 43,04
кв. м. е изчислено като произведение от общата РЗП на сградата – 3427,39 кв.м., 30 %
обезщетение и 4,********* % съгласно предварителния договор от 02.12.2015 г. Твърди, че
предвид насрещните задължения между страните са налице условията за извънсъдебно
прихващане, предвид което сочи, че след извършване на прихващането, в негова полза е
налице вземане срещу ответницата в общ размер от 4358,90 евро. Моли за уважаване на
предявения иск. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответницата, с който
предявения иск се оспорва като неоснователен и недоказан. Сочи, че ищецът не е изпълнил
в срок задълженията си по т. V от Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. на
нотариус КК, рег. № 64 на НК за издаване на акт образец 15 и поради това е изпаднал в
забава от 27.03.2019 г. до 13.11.2020 г. или общо 19 месеца, като съгласно уговореното от
страните, дължи на ответницата неустойка за забава в общ размер на 6338,58 евро, от които
5215,40 евро за апартамент № 23 и 1123,18 евро за паркомясто № 3, а не както е посочено в
исковата молба – сума в размер на 3823,60 евро. Поддържа, че неустойката следва да се
изчисли за жилището с площ 58,60 кв. м. и за паркомястото с площ 12,62 кв.м. Оспорва
претенцията по размер, като предвид насрещното вземане за неустойка за забава счита, че
дължима е останала единствено сума в размер на 1843,92 евро. Твърди, че на 18.01.2021 г. е
уведомила ищеца за некачествено и неточно изпълнение на СМР в апартамента на
ответницата, а на 13.04.2021 г. е изпратила покана до ищеца за извънсъдебно уреждане на
2
отношенията им, но отговор не последвал. Моли за отхвърляне на иска. Претендира
разноски.
В срока за отговор на исковата молба ответницата е предявила насрещен осъдителен
иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл. 265, ал. 1, предл. 2 и 3 ЗЗД
за осъждане на ищеца по първоначалния иск да й заплати сумата от 18620 лв.,
представляваща обезщетение за некачествено извършени и за неизвършени строително-
монтажни работи по предварителен договор за учредяване на право на строеж и
прехвърляне на идеални части от имот (УПИ) срещу задължение за построяване на жилищна
сграда с магазини, апартаменти, гаражи и паркоместа от 02.12.2015 г. ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба – 19.01.2023 г., до окончателното плащане.
В насрещната искова молба се твърди, че съгласно чл. 25 от сключения между страните
предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от
имот (УПИ) срещу задължение за построяване на жилищна сграда с магазини, апартаменти,
гаражи и паркоместа от 02.12.2015 г., приемателят – строител се задължил да завърши
обектите, собственост на съсобствениците – учредители, изцяло за своя сметка до степен на
завършеност съгласно Приложение № 1 от договора, за което страните подписали и
Приложение № 2, касаещо степен на завършеност на процесната жилищна сграда, в раздел
„Апартаменти“ от който били посочени изрично материалите и оборудването, които
следвало да се използват при довършване на жилищата. Посочва, че съгласно чл. 26 от
сключения между страните предварителен договор от 02.12.2015 г., приемателят – строител
се задължил след въвеждане в експлоатация на жилищната сграда с магазини, апартаменти,
гаражи и паркоместа с удостоверение за ползване да отстранява за своя сметка всички
недостатъци и дефекти, възникнали в резултат на некачествено извършени СМР в
законовите гаранционни срокове като в тридневен срок от уведомяването му започне работа
и отстрани недостатъците и дефектите в минималния технологично необходим срок, а ако
строителят не извърши горното, собствениците – учредители имат право да отстранят
недостатъците и дефектите за негова сметка, като в този случай приемателят – строител
няма право да оспорва направените разходи за отстраняване на недостатъците и дефектите.
Твърди, че след въвеждане в експлоатация на сградата е започнала да обзавежда апартамента
си и е установила недостатъци, изразяващи се в некачествено изпълнение или пълно
неизпълнение на дължимите съгласно посочените по-горе договорни клаузи СМР.
С уточнителна молба с вх. № 122492 от 03.05.2023 г. посочва, че некачествено и
неточно изпълнение представляват следните отклонения от дължимото изпълнение на
посочената стойност:
1. неизведен контакт за миялна машина – 70 лв.,
2. липса на монтиран фаянс в кухнята над горните шкафове – общо 372 лв., от които
170 лв. за труд, 120 лв. за лепило и 82 лв. за фуга и фаянс,
3. липса на монтирано анти-паркинг съоръжение – 120 лв. с платен монтаж,
4. неточно изпълнение на електрическата инсталация (на места са поставени кабели,
3
които не са в тръби, в кухнята за миялната машина има изведена тръба, но липсват кабели и
контакти, монтирани са ел. контакти и ключове „Легранд“, а не уговорените марка
„Шнайдер“) – обща стойност от 580 лв.,
5. използвани са материали, които са различни от договорените, като е допуснато
неточно изпълнение: фаянс в банята – разлика за доплащане от 150 лв., под в банята –
гранитогрес – разлика за доплащане 6 лв., кухня и коридор – разлика за доплащане общо 170
лв., подова настилка в стая и хол – разлика за доплащане от 520 лв., монтирани врати на
мазето „Солид 55“, вместо уговорените „Hormann“ и без секретен патрон – разлика за
доплащане от общо 130 лв.,
6. некачествено изпълнение, изразяващо се:
- в криви стени с голямо отклонение – около 7000 лв. за отстраняване на недостатъка,
без включени неположени тръби за ел. инсталация,
-входната врата и вътрешните врати на баня, спалня, хол и мокро помещение са
изпълнени с по-малки отвори – общо 7600 лв., от които покупка и монтаж на вътрешни
врати по 600 лв./бр., външна врата с монтаж на стойност 5200 лв. с включени допълнителни
СМР за разширяване на отворите на вратите, закупуване на нова врата в банята поради
раздуване на поставената – 600 лв.,
- влага и теч над прозореца на спалнята, поради непоставяне на хидроизолация на
парапета на горния етаж – 300 лв., некачествено изпълнение на трасета за монтиране и
отводняване на климатици – 307 лв. за трасе за два климатика, повторно заплатена сума в
размер на 300 лв. за повторно изграждане на трасетата.
Сочи, че съгласно приложение № 2 към процесния предварителен договор банята на
жилището е следвало да бъде оборудвана по следния начин: смесителна батерия – 70 лв.,
моноблок – 145 лв., мивка с къс маншон – 80 лв., душ батерия – 130 лв., или обща стойност
от 450 лв., което не е направено, а се е наложило посочените вещи да се закупят от ищцата
по насрещния иск.
Твърди, че ответникът по насрещния иск е бил надлежно уведомен за установеното
неизпълнение с писмо от 18.01.2021 г., но отстраняване на отклоненията от уговореното
между страните не последвало. Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът по насрещния иск е подал отговор на същия,
с който оспорва предявения насрещен иск като неоснователен. Твърди, че е изпълнил
задълженията си по договора, а ищцата по насрещния иск е подписала протокол образец №
15 за завършване на сградата и жилището без възражения. Оспорва наличието на
посочените недостатъци, както и сочи, че част от изпълнението на СМР по част от тях
изобщо не е била предмет на сключения между страните договор. Посочва, че ищцата по
насрещния иск сама се е отказала от поставянето на фаянс в кухнята над долните шкафове, а
относно вратите на избените помещения признава, че същите са марка „Солид 55“, но
поддържа, че такива са монтирани на всички помещения, поради което за ищцата липсва
основание да иска поставянето на нова врата „Хьорман“, предвид обстоятелството, че
4
поставените врати имат отвори за вентилация и се явяват по-подходящи за целите на
помещенията. Сочи, че всички монтирани врати са по БДС и дори да са налице минимални
отклонения от проектните отвори, то ищцата не търпи вреди от това. Посочва, че описаният
теч над прозореца в спалнята е отстранен от строителя в рамките на гаранционната му
отговорност. Оспорва иска и по размер.
Прието за разглеждане в производството с протоколно определение от 23.04.2024 г. е
възражение за прихващане от страна на ответника с вземане, претендирано в размер на
6338,58 евро, представляващо обезщетение за забава на основание т. 11 от нотариалния акт
за периода от 27.03.2019 г. до 13.11.2020 г.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По първоначалния иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
Не е спорно в производството и се установява от приетите писмени доказателства, че
между страните по делото е сключен договор за учредяване на право на строеж, обективиран
в Нотариален акт от 23.02.2017 г. за учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. на нотариус КК,
рег. № 64 на НК, както и предварителен договор за учредяване на право на строеж и
прехвърляне на идеални части от имот (УПИ) срещу задължение за построяване на жилищна
сграда с магазини, апартаменти, гаражи и паркоместа от 02.12.2015 г., с посоченото в
исковата молба и в насрещната искова молба съдържание.
Видно от нотариалния акт ответницата С. А. Ц. е била собственик на 1/24 един ид. ч.
от поземлен имот с идентификатор **** съгласно КККР, одобрени със Заповед РД -18-
32/01.04.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК с площ 723 кв. м. на адрес: гр. С,
район В, ул. ОП № 83-85 и 87. С нотариалния акт ответницата заедно с останалите
съсобственици на посочения недвижим имот взаимно са учредили, запазили и приели
правото на строеж в посочения ПИ на жилищна сграда с подземни гаражи и магазини със
застроена площ от 446,09 кв. м. и с разгърната застроена площ 3252,54 кв. м. Уговорено
съгласно чл. I.2 е че всеки от съсобствениците става собственик на конкретни обекти в
сградата, като съгласно чл. I.2.4 ответницата става собственик на апартамент №23, находящ
се на шести етаж с площ 50,18 кв. м. заедно с прилежащо МАЗЕ № 23 с площ 3,06 кв. м.
заедно с 1,897 ид. ч. от общите части на сградата, както и на паркомясто с площ 12,62 кв. м.
в сутерена на сградата, находящо се паркинг – гараж. Съгласно т. III от НА съсобствениците
на поземления имот, сред които и ответницата С. Ц. учредяват в полза на ищеца – „И. – 53“
ЕООД правото на строеж на жилищната сграда с подземни гаражи и магазини съгласно
одобрен архитектурен проект от 08.12.2016 г. на СО „Направление Архитектура и
градоустройство“ без правото на строеж върху изрично писаните обекти. Срещу учреденото
право на строеж ищецът се задължил да построи цялата сграда / чл. IV от НА/.
Съгласно чл. VIII учредителите-съсобственици се задължават да заплатят на
приемателя за получените в повече площи от договореното обезщетение по Предварителния
договор за учредяване на право на строеж, сключен между страните на 02.12.2015 г. съгласно
5
чл. 5 и чл. 15 от същия, като ответницата се задължила съгл. чл. VIII,т. 3.3. да заплати сумата
14399 евро, от която половината в срок до 15 дни след подписване на Акт образец 14 / чл.
VIII, 1 от НА/ и половината в 15-дневен срок от завършване на сградата с Акт обр. 16 и
Разрешение за ползване по ЗУТ /чл. VIII.2 от НА/. С т. IX oт НА ответницата се задължила
да заплати сумата от 10000 евро на приемателя на части, последната от които в размер на
1000 евро в срок от 15 дни от завършване на сградата с Акт образец № 16, като от
съвпадащите изявления на страните следва извод, че тази сума е уговорена като дължима
цена за паркомясто № 3 .
Не е спорно между страните и се установява от Разрешение за ползване № СТ-05-904
от 13.11.2020 г., изд. от началника на ДНСК /л. 11 от делото/, че разрешение за ползване на
сградата е издадено на 13.11.2020 г. Считано от тази дата е започнал да тече 15-дневния срок
по чл. VIII, т. 2 за заплащане на втората половина от сумата 14365 евро по чл. VIII, т.,3.3,
т.е. 7182,50 евро и за последната вноска от 1000 евро като част от сумата от общо 10000
евро по чл. IX, т.3. Следователно срокът за заплащане на общата сума от 8182,50 лева,
броен по правилата на чл. 72, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, е изтекъл на 30.11.2020 г. /доколкото
последният ден 28.11.2020 г. е бил събота/.
Ответницата не оспорва възникването на задължение за заплащане на сумата и
настъпване на неговата изискуемост. Поддържа възражение за погасяване на част от
вземането на ищеца чрез прихващане с нейно насрещно вземане за неустойка за забава за
периода от 27.03.2019 г. до 13.11.2020 г, възникнало на основание чл. т. XI от НА.
За основателността на наведеното възражение за прихващане с правно основание чл.
92 ЗЗД е необходимо да бъде установено наличието на валидно сключен договор с уговорена
неустоечна клауза, настъпване на обстоятелствата, обуславящи ангажирането отговорността
на ищеца в претендирания размер. Установяването на посочените обстоятелства е в
доказателствена тежест на ответницата.
Съгласно т. XI от НА в случай, че ищцовото дружество в качеството приемател –
строител не изпълни задълженията за подписване на Акт обр. 16 и Разрешение за ползване
на сградата в договорените срокове, било уговорено задължение за заплащане на неустойка
за забава в размер на две евро на кв. м. за първите два месеца и по три евро на кв. м. за всеки
следващ месец след втория върху получената в обезщетение обща разгърната застроена
площ.
Не е спорно между страните, че ищцовото дружество не е изпълнило задължението,
скрепено с уговорената мораторна неустойка и че дължи такава, спорен е нейният размер.
Установява се, че съгласно чл. V т НА ищцовото дружество се задължило да завърши
строителството на сградата с Акт образец 15 в срок не по-късно от 23 месеца, считано от
влизане в сила на разрешението за строеж и да осигури издаване на Разрешение за ползване
в едномесечен срок от завършване на строителството с Акт образец 15 /чл. V от НА/. Видно
от представеното Разрешение за строеж № 18 от 27.01.2016 г., изд. от гл. архитект на
Столична община за процесната сграда, същото е влязло в сила на 27.03.2017 г.
Следователно завършването на сградата с Акт обр. 15 е следвало да бъде извършено в срок
6
от 23 месеца от тази дата – до 27.02.2019 вкл., а разрешението за ползване до 27.03.2019 г.
включително. Следователно считано от 28.03.2019 г. до 12.11.2020 г. вкл., с оглед издаване на
разрешението за ползване на 13.11.2020 г., ищцовото дружество е в забава изпълнението на
задължението за осигуряване на въвеждане на сградата в експлоатация и за този период
дължи уговорената неустойка за забава.
Спорно между страните е какъв е размерът на дължимата неустойка. Същият подлежи
на изчисление по уговорения в т. XI начин - „по две евро на кв. м. за първите два месеца и
по три евро на кв. м. за всеки следващ месец след втория върху получената в обезщетение
обща разгърната застроена площ“. Получената в обезщетение обща РЗП следва да се
съобрази съгласно препращането от VIII от НА съгласно чл. 5 и чл. 15 от Предварителния
договор за учредяване на право на строеж, сключен между страните на 02.12.2015 г. Видно
от посочените разпоредби на същия /л.24 от делото/ учредителите е предвидено да си
запазят като обезщетение правото на строеж и собственост върху обекти, чието обща
застроена площ съставлява 30 % от цялата разгърната площ на жилищната сграда,
предвидена за изграждане в имота /чл. 5 от предварителния договор/. Не се спори между
страните , че общата РЗП на сградата е 3427.38 кв.м. съгласно приложената от ответника
Таблица за определяне на площите и идеалните части на имотите в строеж /л. 33 от делото/.
Следователно обезщетението за учреденото право на строеж е в размер на общо 1028,21
кв.м. (30%*3427,38 кв.м.), а припадащата се на ответницата част - 43, 11 кв. м. съразмерно
на посочената в чл. 1 от предварителния договор квота в съсобствеността върху недвижимия
имот (1028,21*4,********* %). Поради това и за периода на забавата от 28.03.2019 г. до
12.11.2020 г. /вкл./ мораторната неустойка възлиза на сумата 3938,16 евро (изчислена както
следва: 43,11 кв.м. *2 евро *2 месеца и 43,11 кв.м. * 5 евро* 17 месеца и 15 дни).
По повод възраженията на ответницата, следва да се посочи, че „получената в
обезщетение площ“ е тази, чието изграждане от строителя, съставлява насрещната му
престация за учреденото в негова полза право на строеж. Същата с оглед уговорките за
доплащане по чл. VIII и IX от НА очевидно не е равна на площта на придобиваните
самостоятелни обекти и съответните идеални части от общите части. Поради това и
подържаното от ответницата становище, че следва да бъдат взети предвид площите на
придобитите от нея самостоятелни обекти не отговаря на действителната уговорка,
закрепена в чл. XI от НА, тълкувана с оглед волята на страните, съобразена при отчитане на
употребените изразите и на цялостното съдържание на нотариалния акт. Придобиването на
част от апартамент №23 и цялото паркомясто е уговорено не като обезщетение за
учреденото право на строеж, а срещу заплащане съответно на сумата 14365 евро и сумата
10000 евро. Следва да се е посочи, че в чл. 34.2 от предварителния договор между страните
е било уговорено неустойката да се дължи на квадратен метър без уточнението, направено
впоследствие в нотариалния акт, като в случай че общата воля на страните е била да е на
квадратен метър от площта, придобивана при изграждане на сградата, то логично би било да
се посочи именно това и да се реферира към чл. I.2, където конкретно са посочени обектите
за всеки съсобственик и тяхната площ.
7
И двете страни са направили изявление за прихващане, поради което вземането на
ищеца за доплащанията за получените в повече площи на обща стойност 8182,50 евро се е
погасило чрез прихващане с насрещното вземане на ищцата в доказания размер от 3938,16
евро и е останало непогасено вземане на ищеца в размер на 4244,34 евро, до който размер
предявеният иск следва да се уважи, а за разликата до пълният предявен размер от 4358,90
евро – отхвърлен поради погасяване чрез прихващане.
Ответницата дължи да заплати неустойката ведно със законната лихва за забава
плащането й от датата на депозиране на заявлението по чл. 417 ГПК – 17.02.2021 г., тъй като
уговорената неустойка е за неизпълнение на престация, която не е парична. Погасителният
ефект на прихващането е настъпил на основание чл. 104, ал. 2 ЗЗД от деня, в който
прихващането е могло да се извърши, а той е денят на издаването на разрешението за
ползване на сградата – 13.11.2020 г. Поради това и за отхвърлената част от иска не се дължи
законна лихва.
По предявения от ответницата насрещен иск по чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл.
265, ал. 1, предл. 2 и 3 ЗЗД
Установява се, че между страните е възникнало облигационно правоотношение, въз
основа предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални
части от имот (УПИ) срещу задължение за построяване на жилищна сграда с магазини,
апартаменти, гаражи и паркоместа от 02.12.2015 г, по силата на чл. 24 и 25 от който
ответникът по насрещния иск се е задължил да извърши строителство на сградата съгласно
одобрените работни инвестиционни проекти и действащите нормативни документи, да влага
в строителството качествени материали и строителни изделия, да извършва качествено
строително-монтажни работи съгласно условията на договора и последващите към него
допълнения/ нотариален акт, приложения, анекси, споразумения и др./. Строителят се е
задължил да завърши обектите, собственост на съсобственоиците-учредители, изцяло за
своя сметка до степен на завършеност съгласно Приложение № 1.
Представени от насрещната ищцата с насрещната искова молба и приети като
доказателства по делото са Приложение № 2 и Приложение № 2 - степен на завършеност на
жилищна сграда с магазини и гаражи – ул. ОП № 83,85,87, УПИ I-16, УПИII-17, кв. 221,
местност „ЗН, гр. С, които са подписани между страните и не е спорно, че регламентират
вида и степента на завършеност на отделните видове обекти в сградата.
От показанията на свидетеля НСМ се установява, че е технически ръководител при
ищеца. Същият посочва, че апартамент №23 според него всичко са изпълнили по проект.
Посочва, че в конкретната сграда по проект не е имало антипаркинг съоръжения и не са
поставяли такива. Уточнява, че скритата ел. инсталация изпълняват с „гофрета“, но е
възможно да има места без. Посочва, че в сградата поставили входни врати от по-висок клас
на фирма Солид , а интериорните врати били на кюстендилска фирма – Евростил с висок
клас фурнир. Посочва, че С. Ц. и нейната сестра /последната собственик на апартамент №
18/ не са поискали различни врати Поддържа, че вратите на мокрите помещения са
импрегнирани - влаго, но не водоустойчиви и при неправилна експлоатация може да се
8
получи подуване. Посочва, че е имало теч от тераса в сградата, но няма преки впечатления
за конкретен теч в процесния имот. Твърди, че по проект не е поето задължение за
монтиране на отводняване на климатици.
От показанията на свидетеля МЮВ, съпруг на сестрата на насрещната ищца, се
установява, че същият е извършвал довършителни, ремонтни и организационни работи във
връзка с обзавеждане на апартамента. Твърди, че съпругата му има пълномощно за действия
по апартамента, като били помолени да подпишат Акт обр. 15, за да не се забави пускането
на сградата в експлоатация, макар че имали претенции за некачествено изпълнение на ап. 23.
Посочва, че е имало криво обръщане на прозорците и кривини по стените. Посочва, че поне
три пъти давали насоки на срещи с техниците на обекта и нанасяли на работен проекти и по
стените по какъв начин да се разположат контактите, тъй като вече били закупили мебелите,
но въпреки това се наложило да преместят три контакта, за да бъдат по тяхно желание. По
проект контактите били с 20 см по-надолу и нямало как да се използват, а миялната нямало
предвиден контакт, а за хладилникът бил разположен на 1 м от пода. Посочва, че отказали
поставянето на фаянс в кухнята между шкафовете, тъй като имал кривини и щяло да се
наложи да го премахнат след това. Посочва, че кривините по стените наложили
извършването на разходи с около 500-600 лева повече при обзавеждане на кухнята, за да
бъдат прикрити. Наложило се да продадат част от мебелите, тъй като били неподходящи.
Конкретно посочва, че закупена секция за хола не можела да прикрие огромна цепнатина,
която се получавала към стената. Свидетелят установил при преместване на контактите, че
част от инсталацията е изпълнена не по проекта, а с мостови кабел. Свидетелят правил
шпакловка и замазка на мястото на появил се теч и два пъти пребоядисвал. Течът бил от
терасата а апартамента на горния етаж поради липса на поставена хидроизолация.
Поддържа, че били налице отклонения във вратите, които следвало да са на височина 210 , а
били изпълнение на 2 метра. Вратата на банята била на 190 см, тъй като се наложило да
поставят замазка в банята за повдигане на нивото поради непредвидено вкопаване на
сифона. Посочва, че на строителя били заплатени 300 лев за две връзки на трасета за
отводняване на два климатика., които се оказало, че са неизползваеми, тъй като техен съсед
ги използвал и наводнил апартамента си . Посочва, че вратата в банята няма как да бъде
директно намокрена тъй като има поставена душ кабина със стъклена врата. Посочва, че
физически той се е занимавал с организиране на ремонтите в апартамента, като средствата, с
които заплащал за тях, му били предоставени от С. Ц..
Допусната по делото е СТЕ, заключението по която вещото лице е изготвило след
извършен оглед на имота на 14.04.2024 г. Заключението съдът намира за обосновано и го
кредитира, преценявайки го по реда на чл. 201 ГПК и с оглед останалите доказателства.
Установява се от заключението, че процесният самостоятелен обект - апартамент № 23/ е
разположен на петия жилищен етаж в сградата, като над част от него /конкретно над
дневната и спалнята/ има открита тераса на разположения на следващия етаж апартамент.
Към датата на огледа вещото лице е констатирало, че жилището е в изцяло завършен вид,
оборудвано с кухненски шкафове и уреди; санитарният възел и помещението за пералня
9
също са изцяло завършени и оборудвани със съответните санитарни прибори.
Според заключението извеждането на контакт за свързване на миялна машина е
извършено на място и е на стойност 35 лева.
Вещото лице е констатирало, че входната врата на жилището по проект е с размери
100/210 см, а измерена на място е 100/204 см. Вещото лице е констатирало, че вътрешните
врати на помещенията са както следва:
На дневна - по проект - 90/200см, а измерена на място - 90/210 см;
На спалня 80/200 см, а измерена на място - 80/209 см;
На баня 70/200 см, а измерена на място - 70/198 см;
На пералня 70/200 см, а измерена на място - 70/196 см.
Според заключението на вещото лице тези отклонения от проектните размери са
допустими и не е необходимо да се променят.
На апартамента са монтирани ключове и контакти на „Легранд“, а в приложение № 2
към предварителния договор за степен на завършеност са на „Шнайдер“. Вещото лице не е
установило вида и начина на полагане на кабелите на електрическата инсталация, тъй като
същите са скрити в стените.
При направения оглед на помещенията в дневната, спалнята и кухнята вещото е
установило отклонения от вертикала и хоризонтала на изпълнените мазилки по стените и
таваните в рамките от 1,0 см до 1,5 см. Според вещото лице поправката на мазилката по
стените е на стойност 2150 лева.
Вещото лице е констатирало, че монтираните изводи за климатици в дневната и
спалнята не отговарят на описаното в Приложение № 2 - изграждане на ВиК пътища за
отвеждане на кондензната влага, като необходимите работи по трасирането са на стойност
100 лева.
Вещото лице не е установило видими следи от протичане и корозиране на мазилка в
спалнята, като е констатирало, че фугите в каменната шапка на борда на терасата над тази
стена са обработени със силиконово лепило и е налице изпълнен водобран. В изслушването
си в о.с.з. вещото лице посочва, че на едно място е имало минимални следи от 2-3 см, където
е правено поправяне, но според него това не са следи от теч, а минимално петно. Доколкото
към момента на огледа не е установен конкретен проблем, вещото лице дава заключение, че
СМР не са необходими.
Установено на място от вещото лице е, че вратата на банята от вътрешната страна в
долния край е разлепен и с раздут фурнир от повишена влага в помещението, като е
необходимо е да се подмени таблата на вратата на стойност 200 лева. В изслушването си в
о.с.з. вещото лице посочва, че в случая вратата не е близо до душ кабина, но понякога такъв
тип врати /фурнировани/ не издържат, макар в практиката да се използват и за мокро
помещение, доколкото няма изрично разделение на врати по показател за мори помещение.
Отбелязва, че фурнированите врати имат някаква степен на водоустойчивост, но е възможно
фурнирът да потъмнее и да се деформира.
10
Установено е ,че между двата реда кухненски шкафове не е изпълнена фаянсова
облицовка, като според заключението стойността за поставяне на фаянс е 138 лева.
В изпълнение на поетите по предварителния договор, нотариалния акт и приложения
№ 2 и № 3 за степен на завършеност на сградата насрещният ответник е следвало да
извърши работата съобразно поръчката, като изработеното трябва да съответства на
уговореното в предметно, времево, качествено и количествено отношение.
В настоящия случай съдът намира, че от събраните гласни доказателства чрез разпита
на св. В и от заключението на съдебно–техническа експертиза се установява неизпълнение
на насрещния ответник под формата на некачествено изпълнение на строително-ремонтните
работи по стените и таваните на апартамент № 23, имуществените вреди от което възлизат
на 2150 лева. За определяне на този размер съдът кредитира заключението на СТЕ, тъй като
същото е дадено въз основа на обективна преценка на състоянието на обекта на изпълнение
и с оглед притежаваните от вещото лице специални знания и умения. Не следва да бъдат
взети предвид представените с насрещната искова молба оферти, тъй като същите се отнасят
за друг обект /апартамент №18/ и изразяват едностранно предложение на конкретен
търговец, а не пазарната цена на труда и материалите.
Некачествено изпълнение на довършителните работи е налице и по отношение на
поставената в банята врата, тъй като същата е следвало да бъде съобразена с вида на
помещението и да понесе естествената съпровождаща употребата на банята влага. Съгласно
чл. 261, ал. 1 ЗЗД изпълнителят е длъжен да изпълни работата така, че тя да бъде годна за
обикновеното или предвиденото в договора предназначение. В случая видно от показанията
на свидетеля В и от заключението на вещото лице в банята е поставена душ кабина, така че
вратата не е под пряко въздействие на вода, респ. употребата й е в рамките на обикновеното,
но е дефектирала и следователно изпълненото не е било годно за обикновеното
предназначение. Стойността за подмяната следва да бъде определена според заключението
на вещото лице в 200 лева, като не се установява да се налага подмяна на касата и
извършване на разходи в по –висок размер.
Установява се и неизпълнение на уговореното в Приложение № 2 - изграждане на ВиК
пътища за отвеждане на кондензната влага, като обезщетението, определено при
кредитиране на заключението на вещото лице възлиза на стойност 100 лева. Стойността на
тази дейност не се установява да е в различен размер, като представеното от насрещната
ищца платежно нареждане /л.66/ е с оглед посоченото в същото пояснение за „консултации
за климатици“, което е различна по вид дейност, от уговорената и неизпълнената.
Останалите възражения на насрещната ищца за наличие на неизпълнени, некачествено
или неточно изпълнени работи съдът намира за недоказани.
По т.1 и т. 4 от уточнителната молба с вх. № 1212492/03.05.2023 г. за неизведен контакт
за миялна - насрещната ищца не е ангажирала конкретни доказателства за местоположението
на контактите нито по проект, нито по последваща уговорка с ответника. В показанията на
св. В се твърди, че са били уговаряни на място местата на контактите, но от тези твърдения,
11
непотвърдени от други доказателства, не може да се формира извод за постигнати уговорки
между страните. Следва да се посочи и че в видно от показанията на св. В същите са били
неудобни с оглед закупените вече мебели, а това обстоятелство е ирелевантно за
отговорността на ответника при липса на установена нарочна уговорка за поставянето им на
точно определени места, която да е не е изпълнена. От показанията на свидетеля М е видно,
че не навсякъде е било възможно полагането на кабелите в гофрирани тръби. Към момента
на огледа от вещото лице изпълнението на този вид дейност е скрито, а конкретни
недостатъци не се установяват.
По т.2 от уточнителната молба ищцата претендира стойност на неизвършени
довършителни работи по полагане на фаянс между долни и горни шкафове в кухнята.
Установява се от показанията на св. В, че такъв не е положен поради направен от него отказ,
поради това и с оглед липсата на съдействие от поръчващия неизпълнението не може да
бъде вменено на изпълнителя.
По претенцията по т. 3 от уточнителната молба - не се установява поемането от
изпълнителя на конкретно задължение за закупуване и поставяне на анти-паркинг
съоръжения, поради което и претенцията за стойността на такова е неоснователна.
По отношение на положените различни марки контакти и врата на мазето съдът
намира, че не се установява същите да съставляват некачествено изпълнение, доколкото
няма конкретни доказателства изпълненото да е несъответно по характеристики и качество
на такива материали от посочената в приложението марка, нито да е неподходящо за
изпълнение на съответното предназначение.
Не се установяват твърденията, че използваните материали – фаянс и гранитогрес и в
кухня и коридор са с конкретни отклонения от уговореното, като сочените от ищцата
разлики, претендирани като цена на кв.м. са и необосновани с конкретни твърдения за
такива.
Констатираните от вещото лице отклонения в размерите на отворите на вратите също
не съставляват некачествено или неточно изпълнение, тъй като същите според заключението
на вещото лице са минимални в рамките на допустимите технически параметри. Следва да
се посочи и че от показанията на свидетеля В се установява, че допълнително от насрещната
ищца е извършвано повдигане на пода в банята, което е довело до разлика във височината на
врата.
Не се установява наличие на проявили се недостатъци на строителството, които да
налагат извършването на конкретни строително-ремонтни работи по тавана на спалнята.
Вещото лице изрично посочва, че към момента на огледа не се установява компроментиране
на тавана или конкретни недостатъци в изпълнение на строителството.
Установено от вещото лице е че жилището е обзаведено, като не се установява
твърдението на ищцата, че тя е разходвала средства за закупуването на санитарията в банята.
По изложените съображения съдът намира, че в случая от събраните доказателства се
установява, че са налице част от претендираните недостатъци на престирания резултат, като
12
стойността на обезщетенията за поправката на некачествено извършените работи и за
неизвършените работи възлиза общо на 2450 лева /от които за некачествено изпълнение на
СМР по стени и тавани на стойност 2150 лева, за поставяне на негодна за обикновена
употреба в мокро помещение врата на банята - 200 лева и за неизграждане на ВиК пътища
за отвеждане на кондензната влага от климатици - 100 лева/.
За да може да търси някоя от възможностите, предвидени в чл. 265, ал. 1, възложителят
трябва да запази правата си по чл. 264 ЗЗД, като липсата на уведомление до изпълнителя
незабавно след откриване на видими недостатъци или появили се скрити недостатъци води
до преклудиране на правата по чл. 265 ЗЗД. В случая видно от двете приложени към
насрещната искова молба писма, които не е спорно че ответникът е получил чрез телепоща,
насрещната ищца е уведомила насрещния ответник за констатираните недостатъци и
необходимостта от изправяне на стените /писмо от 13.04.2021 г., подписано от ЕВ, но
съставляващо изявление и на С. Ц., в последствие очевидно потвърдено от последната/ и за
установените проблеми с отводняването на климатиците и недостатъците на врата в банята
/писмо от 22.06.2022 г. от С. Ц. /. По повод възраженията на ответника , че е ползвана
кореспонденция на сестрата на ищцата следва да се посочи, че видно от представения от
самия ответник отговор на писмото от 13.04.2021 г. същият го е приел като такова и от
името на С. Ц.. Видно от свидетелските показания и на двамата свидетели сестрата на
насрещната ищцата е упражнявала правата й по отношение на процесния обект, като именно
тя като пълномощник е подписала и нотариалния акт , и предварителния договор.
Ответникът като трето лице не разполага с възможността да се позове на липсата на
представителна власт на ищцата, каквато дори да не е била налице впоследствие е санирана
с потвърждаване на действията от страна на ищцата, позовавайки се и ползвайки се от
същите.
Не следва да бъде споделено възражението на ответника, че ищцата е приела работата
по отношение коментираните СМР с подписването на Акт обр. 15, тъй като приемане
съгласно чл. 264 ЗЗД поръчващият е длъжен да приеме извършената съгласно договора
работа като при приемането той трябва да прегледа работата и да направи всички
възражения за неправилно изпълнение, освен ако се касае за такива недостатъци, които не
могат да се открият при обикновения начин на приемане или се появят по-късно. За такива
недостатъци поръчващият трябва да извести изпълнителя веднага след откриването им. В
случая са налице именно посочените изключения, тъй като изкривяванията по стените и
таваните и на отводняването за климатиците са недостатъци на изпълнението, които не са
могли да бъдат открити при обикновения преглед на строежа. Установява се от показанията
на свидетеля В, че същите са станали известни при започване на по-късен етап на
обзавеждането на жилището като кривините са били забележими и явни са при поставянето
на мебелите, отводняването на климатиците при предприемане на действия по поставяне на
климатици. Негодността на вратата на банята от своя страна се е проявила в хода на
обикновената й употребата.
О изложените съображения насрещният иск следва да бъде уважен до доказания му
13
размер от 2450 лева и отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 18620 лева.
По отговорността на страните за разноски:
При този изход на спора ищецът на основание чл. 78, ал. 1 ГПК има право на сторените
разноски в размер на 1088,51 лева за исковото и 1088,51 лева за заповедното производство
/по 170,51 лева за д.т. и по 918 лв. за адвокатско възнаграждение по договори за правна
защита и съдействие – л. 111 от исковото и л. 17 от ч.гр.д. № 9517/2021 г./.
На ищцата по насрещния иск следва да се присъдят разноски в размер на 150, 63 лева,
съразмерно на уважената част от насрещния иск от общо сторени и доказани разноски
1144,80 лева /744,80 лева за държавна такса и 400 лева за възнаграждение на вещо лице/.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл. 422 ГПК иск, че С. А.
Ц., ЕГН **********, с адрес с. МБ, ул. „Д“ № 23 дължи на „И. – 53“ ЕООД, ЕИК ****, с
седалище и адрес на управление в гр. В, ул. „ТК“ № 10, вх. В, ет. 4, ап. 40 на основание чл.
79, ал.1, пр. 1 ЗЗД сумата от 4244,34 лева, представляваща непогасени задължения по т. VIII,
3.3 и т. IX, 3 от Нотариален акт от 23.02.2017 г. за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. на
нотариус КК, рег. № 64 на НК, ведно със законна лихва от 17.02.2021 г. до изплащане на
вземането, за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по реда
на чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 9517/2021 г. по описа на СРС, 118 състав като ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата над уважения размер от 4244,34 евро до пълния предявен размер от
4358,90 евро поради погасяване чрез прихващане с част от насрещно вземане на С. А. Ц. в
пълен размер 3938,16 евро – неустойка, дължима на основание чл. 92 ЗЗД по т. XI от
Нотариален акт от 23.02.2017 г. за учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда № 06, том I, рег.№ 436, дело № 06/2017г. за периода от
28.03.2019 г. до 12.11.2020 г. /вкл./.
ОСЪЖДА „И. – 53“ ЕООД, ЕИК ****, с седалище и адрес на управление в гр. В, ул.
„ТК“ № 10, вх. В, ет. 4, ап. 40 да заплати на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр. чл.
265, ал. 1, предл. 2 и 3 ЗЗД на С. А. Ц., ЕГН **********, с адрес с. МБ, ул. „Д“ № 23 сумата
от 2450 лева, представляваща обезщетение за некачествено извършени и за неизвършени
строително-монтажни работи по предварителен договор за учредяване на право на строеж и
прехвърляне на идеални части от имот (УПИ) срещу задължение за построяване на жилищна
сграда с магазини, апартаменти, гаражи и паркоместа от 02.12.2015 г. ведно със законната
лихва от датата на депозиране на исковата молба – 19.01.2023 г., до окончателното плащане
като ОТХВЪРЛЯ предявения насрещен иск за разликата над уважения размер от 2450 лева
до пълния предявен размер 18620 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК С. А. Ц., ЕГН **********, с адрес с. МБ, ул.
„Д“ № 23 да заплати на „И. – 53“ ЕООД, ЕИК ****, с седалище и адрес на управление в гр.
14
В, ул. „ТК“ № 10, вх. В, ет. 4, ап. 40 сумата 1088,51 лева – разноски в производството по
гр.д. № 37934/2022 г. и сумата 1088,51 лева – разноски в заповедното производство по
ч.гр.д. № 9517/2021 г.
ОСЪЖДА „И. – 53“ ЕООД, ЕИК ****, с седалище и адрес на управление в гр. В, ул.
„ТК“ № 10, вх. В, ет. 4, ап. 40 да заплати на С. А. Ц., ЕГН **********, с адрес с. МБ, ул. „Д“
№ 23 сумата от 150,63 лева – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15