Решение по дело №452/2023 на Административен съд - Сливен

Производството е по реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/, във връзка с чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост /ЗОС/.

Образувано е по жалба на Д. Г. П. от [населено място], подадена чрез адв. М. С. - АК Сливен и на М. А. П. против Заповед № РД-15-2286/24.11.2023 г. на Кмета на Община Сливен, В ЧАСТТА й относно размера на определеното парично обезщетение на двете жалбоподателки. С оспорената заповед на основание чл.25, ал. 1, във връзка с чл.21, ал. 1 от Закона за общинската собственост, за задоволяване на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, в съответствие с влязъл в сила Застроителен и регулационен план на Централна градска част, [населено място], одобрен със Заповед № РД 15-170 от 13.03.2001г. на Кмета на Община Сливен, предвиждащ разширение на улица „Г. С. Раковски" от о.т.412б до о.т.400, и при спазени изискванията на чл.25, ал.1 от ЗОС - публикувани обявления в два централни ежедневника, в електронно издание на местен вестник, в официалния сайт и на информационното табло на Община Сливен, се отчуждава в полза на Община Сливен 118,8 кв.м. земя, представляваща част от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, целият с площ 342 кв.м., със следните характеристики: трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - ниско застрояване, граници на имота - ПИ 67338.532.260, ПИ 67338.532.25, ПИ 67338.532.259, ПИ 67338.532.3, заедно с подобренията и построената в него жилищна сграда с идентификатор 67338.532.24.1 с три самостоятелни обекта /СОС/ в сградата. Определено е дължимото парично обезщетение на Д. Г. П. и на М. А. П. за 1/8 ид.ч. от земята и СОС с идентификатор 67338.532.24.1.4 – жилище, апартамент, собственост на Д. Г. П. и на М. А. П., съгласно н.а. № 23, том III, дело 905/1996г . и удостоверение за наследници изх.№ ОРД 04-1474/1/ от 07.09.2023г. - сума в размер 43 500 лева, разпределена съгласно квотите на съсобственост: на Д. Г. П. в размер на 36 250 лева и на М. А. П. в размер на 7 250 лева.

В хода на съдебното производство на 16.02.2024г., видно от акт за с. № 0208/16.02.2024г., оспорващата Д. Г. П. е п., като съгласно удостоверение за наследници изх. № 9400-3971/19.02.2024г. е оставила единствен законен наследник оспорващата М. А. П., която изрично заявява в съдебното производство, че встъпва в качеството на наследник по жалбата на наследодателя си Д. Г. П..

В жалбите се твърди, че заповедта, в оспорената й част, е незаконосъобразна. Счита се, че оценката на отчуждената част от земята и жилищната сграда е крайно занижена, а паричното обезщетение не е съобразено с актуалните пазарни цени на недвижими имоти, които са особено завишени за имоти, намиращи се в централната част на града. Изразява се несъгласие с определеното обезщетение, като се счита, че същото е занижено, с оглед изискванията на чл.22, ал. 5 от ЗОС и актуалните пазарни цени на недвижимите имоти към момента на издаване на обжалваната заповед на кмета на Община Сливен. Моли съда да измени обжалваната заповед, в частта относно определеното парично обезщетение на отчуждаваната част от имота и жилищната сграда.

В съдебно заседание оспорващата М. А. П., редовно призована, не се явява. Представлява се от упълномощен процесуален представител – адв. М. С. АК Сливен, който поддържа жалбата, подадена от нея и от наследодателя й - Д. А. П.. Прави искане заповедта да бъде изменена, в частта относно размера на паричното обезщетение за жалбоподателя, като бъде завишено определено парично обезщетение за отчуждаваната част от имот от 43 500 лева на 50 871 лева. Претендира присъждане на всички направени по делото разноски, за което представя списък.

Административният орган – Кмета на Община Сливен, редовно призован, не се явява в съдебно заседание. Представлява се от упълномощен процесуален представител- юриск. Н. Ц., който оспорва жалбите като неоснователни и моли да бъдат отхвърлени. Претендира разноски за юрисконсултско възнаграждение. Прави възражение за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар.

Заинтересованите страни М. Г. Д. и А. Г. П. се явяват в съдебно заседание, но не изразяват становище по жалбата, а предоставят на съда.

Заинтересованата страна М. П. А. не се явява и не изразява становище, въпреки дадената възможност.

Община Сливен, представлявана от юриск. Н. Ц. оспорва жалбите и моли съда да ги отхвърли.

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административноправния спор:

Оспорващата М. А. П., видно от удостоверение за наследници изх.№ 9400-3971/19.02.2024г. /л.140/ е единствен наследник на п.Д. Г. П. и като такава, към датата на приключване на устните състезания по делото е собственик на 1/8 ид.ч. от земята и СОС с идентификатор 67338.532.24.1.4 – жилище, апартамент, собственост на Д. Г. П. и М. А. П., съгласно н.а. № 23, том III, дело 905/1996г. на СлНС /л.15/ и удостоверение за наследници изх.№ ОРД 04-1474/1/ от 07.09.2023г./л.22/.

Отчуждителното производство е предприето за задоволяване на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, в съответствие с влязъл в сила „Застроителен и регулационен план на ЦГЧ“ [населено място], одобрен със Заповед № РД-15-170/13.03.2001 г. на Кмета на община Сливен, /л.170/ предвиждащ разширение на ул."Г. С. Раковски" от о.т. 412б до о.т.400., за който липсват данни, а и не се спори, че не е обжалван от оспорващата, нито от наследодателя й Д. П.. Съгласно плана за реализирането на този обект и за задоволяване на общинска нужда се налага отчуждаване на 118,8 ид.ч. от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, целият с площ 342 кв.м., със следните характеристики: трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - ниско застрояване, граници на имота - ПИ 67338.532.260, ПИ 67338.532.25, ПИ 67338.532.259, ПИ 67338.532.3, заедно с подобренията и построената в него жилищна сграда с идентификатор 67338.532.24.1 с три самостоятелни обекта в сградата.

С Обявление № ОРД 03-927/02.10.2023 г. на кмета на Община Сливен /л.42/ до засегнатите собственици на поземлени имоти, публикувано в два централни (в-к „24 часа" и в-к „България днес" ), един местен вестник („Ало Сливен"), в официалния сайт и на информационното табло на община Сливен /л.49 и сл./, Кметът на община Сливен е уведомил собствениците за откриване на процедура по отчуждаване на имоти и сгради, подробно описани в обявлението.

По отношение на подлежащите на отчуждаване от 118,8/342 ид.ч. от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, ведно със сградата в него с идентификатор 67338.532.24.1.4 Община Сливен възложила оценка и такава била изготвена на 04.09.2023 г. от „Оценителска компания" ООД [населено място] с л. о. и. М. П., съгласно която отчуждаваната част на оспорващата М. П. и наследодателят й Д. П. – общо 1/8 ид. ч. от имота, е оценена на 43 500 лв., като съобразно квотите на съсобственост на Д. Г. П. е била определена сума в размер на 36 250 лева, а на М. А. П. сума в размер на 7 250 лева.

За да определи пазарната цена на отчуждавания имот, лицензираният оценител е ползвал разходен и сравнителен подход.

Данъчната оценка на предвидената за отчуждаване на 118,8 ид. ч. от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, и построената в него сградата с идентификатор 67338.532.24.1.4, е 82 027,40 лева, видно от Удостоверение за данъчна оценка, издадено на 13.12.2023 г. от Община Сливен./л.61/

Въз основа на изготвената оценка от лицензирания оценител на недвижими имоти, възприета от административния орган, с оспорената в настоящото производство Заповед № РД-15-2286/24.11.2023 г. на Кмета на Община Сливен, на основание чл.25, ал. 1, във връзка с чл.21, ал. 1 от Закона за общинската собственост, е определено дължимото парично обезщетение на за съответната отчуждавана част на оспорващата М. П. и наследодателят й Д. П. за 1/8 ид. ч. от имота, в размер на 43 500 лв., като съобразно квотите на съсобственост на Д. Г. П. е била определена сума в размер на 36 250 лева, а на М. А. П. сума в размер на 7 250 лева.

Процесната заповед на кмета на община Сливен е поставена на информационното табло на община Сливен на 02.10.2023 г. /л.44/ и е обявена на интернет страницата на общината /л.45/.

Заповедта е съобщена на оспорващата М. П. лично на 28.11.2023 г., а на наследодателят й Д. П. чрез упълномощено лице на 28.11.2023г./л.55/.

Жалбите са подадени съответно от Д. П. на 12.12.2023г. и от М. П. на 11.12.2023г.

С оглед изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната и назначена съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице и. М. З. със с. за л. о. на недвижими имоти. Съгласно заключението, мотивите за започване на отчуждителното производство са: за задоволяване на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, в съответствие с влязъл в сила „Застроителен и регулационен план на ЦГЧ“ [населено място], одобрен със Заповед №РД-15-170/13.03.2001 г. на кмета на община Сливен, предвиждащ разширение на ул."Г. С. Раковски" от о.т. 412б до о.т.400. Вещото лице дава заключение, че пазарната цена на отчуждаваната 1/8 ид.ч. от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, ведно със самостоятелния обект в сградата в него с идентификатор 67338.532.24.1.4, определена при използване на разходен и сравнителен подход и метод на вещния и пазарния аналог към датата на издаване на оспорената заповед – 24.11.2023 г., възлиза на 44 431 лева.

След оспорване на така изготвеното заключение от оспорващите по делото е назначена повторна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице И. Х. И. – със се. за л.о.на недвижими имоти.

Съгласно заключението на повторната експертиза, мотивите за започване на отчуждителното производство са: за задоволяване на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, в съответствие с влязъл в сила „Застроителен и регулационен план на ЦГЧ“ [населено място], одобрен със Заповед №РД-15-170/13.03.2001 г. на кмета на община Сливен, предвиждащ разширение на ул."Г. С. Раковски" от о.т. 412б до о.т.400. Вещото лице сочи, че процесният имот представлява дворно място, в което е реализирано само основно застрояване - масивна, жилищна сграда на три етажа - от които два надземни и едни полуподземен, обособени като три самостоятелни обекта. Дворно място, представляващо ПИ с идентификатор 67338.532.24 е с площ 342 м², от които се отчуждават 118.80 м². представляващи северната част на имота, в която попада и жилищната сграда. За оставащата южна част от имота е отреден самостоятелен УПИ II кв.120 с предвидена по действащия ПУП на кв.120 нова сграда с височина до 10 м в режим на свързано застрояване със сграда в съседния от изток УПИ III. Собствеността на оспорващите е 1/8 ид. част от отчуждаваната част. При огледа на място вещото лице констатира, че местоположението на материализираните на място огради на имота не съответстват на имотните граници отразени на кадастралната карта. На място северната граница, част от източната и част от западната граници на имота представляват външните оградни фасадни стени на жилищната сграда. Благоустроената част от имота е малка площ пред южното лице на жилищната сграда, където е и входа на СО в сграда с идентификатор № 67338.532.24.1.4, и тази част е извън линията на отчуждаване. Сградата, в която се намира самостоятелния обект - жилище, апартамент е с идентификатор № 67338.532.24.1. и застроена площ от 84 м2 по данни от КККР. Сградата е ситуирана в северната част на имота на източната имотна граница и на отстояние от северната и западна имотни граници. Построена е около 1965 г., по строителна система „Масивна, монолитна, с ивични основи от камък и носещи стени от каменна и тухлена зидария и стоманобетонови междуетажни конструкции и дървена скатна покривна конструкция с покритие керемиди тип „марсилски". Жилищната сграда е на три етажа - от които два надземни и едни полуподземен, с тухлен редови корниз, без изпълнена фасадна гладка и без покривно водоотвеждане. Цокълът на сградата е от каменна зидария от обработен камък. Източната фасада е калканен тип. Самостоятелния обект - жилище е разположен в южната част на полуподземния етаж вкопан спрямо прилежащия терен от юг 0.30 - 0.40 м. Архитектурното разпределение на обекта се състои от три стаи, едната от които - западната е организирана в кухня и е без пряко осветление. Източната стая, която е имала южно изложение е останала с вътрешен прозорец, тъй като допълнително е извършено пристрояване към „чупката" на жилищната сграда на ниво прилежащ терен. Пристройката съдържа антре с обособена кухня и санитарен възел. Застроена площ по мерки от място 17.50 м2. Строителна конструкция масивна, монолитна с носещи стени от тухлена зидария и плосък покрив от стоманобетонова плоча. Вещото лице изтъква, че самостоятелния жилищен обект № 4 регистриран в жилищната сграда не съдържа необходимите елементи на такъв без извършеното пристрояване, в което е обособен и санитарен възел. Изложение на жилищните помещения на обекта е - юг, изток и запад. Довършителни работи и подобрения: настилки - дюшеме с балатум, циментова замазка, теракотни плочи; стенно и таванско покритие - варова гладка мазилка, бояджийско покритие, фаянсова облицовка. Монолитни мивки два броя - облицовани с фаянс. Дограмата е обикновена дървена еднокатни прозорци, само на дневната прозорци от PVC профил цвят бял със стъклопакет. Инсталациите са изпълнени електрическа инсталация, водопроводна и канализационна инсталации. Към момента на изготвяне на заключението жилището като цяло е в добро общо технико експлоатационно състояние. Въз основа на установеното вещото лице дава заключение, че пазарната цена на отчуждаваната 1/8 ид.ч. от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, ведно със самостоятелния обект в сградата в него с идентификатор 67338.532.24.1.4, определена при използване на разходен и сравнителен подход и метод на вещния и пазарния аналог към датата на издаване на оспорената заповед – 24.11.2023 г., възлиза на 50 871 лева, от които за земята – 6 171 лева и за СОС 67338.532.24.1.4 - 44 700 лева.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт, на основание чл. 168, ал. 1, във връзка с чл. 146 от АПК, намира за установено следното:

Жалбите на М. П. / в лично качество и като наследник на Д. П./, като подадени от активно легитимирано лице, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, са процесуално допустима.

Разгледани по същество, са основателни по следните съображения:

Оспорената заповед е издадена от компетентен административен орган, действал в кръга на предоставените му правомощия, на основание чл. 25, ал. 2 от ЗОС. Спазена е установената от закона форма. При издаването на оспорения акт не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила.

Предмет на оспорване в настоящото производство е размерът на определеното в заповедта за отчуждаване парично обезщетение на жалбоподателя по двете жалби. В производството по принудително отчуждаване собственикът на предвидения за отчуждаване имот следва да бъде обезщетен с равностойно парично или имотно обезщетение /чл. 21, ал. 1 от ЗОС/. Размерът на равностойното парично обезщетение се определя съобразно конкретното предназначение на имота преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот /чл. 22, ал. 5 от ЗОС/, като в случай че определеният размер на равностойното парично обезщетение е по-малък от данъчната оценка на имота, обезщетението се изплаща в размер, равен на данъчната му оценка /чл. 22, ал. 11 от ЗОС/. В разглеждания случай възприетата от административния орган пазарна стойност на предвидената за отчуждаване част от поземлен имот и сграда е по-висока от данъчната му оценка и е по-ниска от пазарната им стойност, определена от назначеното от съда вещо лице към дата 04.09.2023 г. /на която дата е изготвена оценката в административното производство/ и към дата 24.11.2023 г. /на която дата е издадена оспорената заповед/. Използвайки едни и същи методи, оценителите са достигнали до различни цени на оценяваната идеална част от земя и сграда към едни и същи периоди от време.

Съдът счита, че не следва да кредитира предложената от вещото лице и. М. З. пазарна стойност на отчуждаваната част от поземлен имот и жилищна сграда, тъй като експертът е ползвал пазарни аналози, при които е прекратявана съсобственост с община Сливен. Съдът кредитира изцяло предложената от вещото лице И. Х. И. пазарна стойност на отчуждаваната част от поземлен имот и от жилищна сграда, като изготвена въз основа на компетентно и безпристрастно заключение, при което вещото лице е използвало Сравнителен метод при оценката на земята и Метод на „вещната стойност" и Метод на „сравнителните продажби" при оценката на сградата. Вещото лице И. се базира на информация за действително извършени пет реални продажби, с характеристики близки до тези на оценявания имот като: големина на парцела, степен на застрояване, местоположение, степен на изграденост на елементите на комплексното обществено обслужване, инженерна инфраструктура, степен на транспортна достъпност, екологични условия, привлекателност на населеното място и района. Съдът намира, че правилно вещото лице е включило допълнителната пристройка в оценката, въпреки че е извън площта на самостоятелния обект. Несъмнено пристройката е подобрение към основния самостоятелен обект, без нея той не може да съществува, тъй като представлява санитарен възел. Според вещото лице тази пристройка е замонолитена към основната сграда, не може да се отдели и да съществува самостоятелно без нея и ще се унищожи при събарянето на основната сграда. Ето защо съдът намира, че именно оценката на вещото лице И. Х. И. е съобразена в максимална степен с принципа за равностойно парично обезщетение при принудително отчуждаване, определено по реда на чл. 22, ал. 5 и § 1 от ДР на ЗОС.

По изложените съображения, заповедта на Кмета на Община Сливен в оспорената част е неправилна, поради което следва да бъде изменена в тази част, като се увеличи размера на паричното обезщетение за 1/8 ид.ч от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, ведно със самостоятелния обект в сградата в него с идентификатор 67338.532.24.1.4, определена при използване на разходен и сравнителен подход и метод на вещния и пазарния аналог към датата на издаване на оспорената заповед – 24.11.2023 г. на 50 871 лева, от които за земя – 6 171 лева и за СОС с идентификатор 67338.532.24.1.4 - 44 700 лева, като от 43 500 лева сумата се увеличи на 50 871 лева, а така измененото паричното обезщетение в размер на 50 871 лева, с оглед смъртта на Д. П. и встъпването на М. П. в правата й в процеса, следва да се изплати изцяло на оспорващата М. Х..

С оглед изхода на спора, Община Сливен следва да бъде осъдена да заплати на оспорващата М. П. претендираните и направените от нея в лично качество и в качеството й на наследник на Д. П. по делото разноски в размер на 2 670 лева, от които: 1000 лева за експертизи и 1670 лева – договорено и платено адвокатско възнаграждение, което не е прекомерно, а е съобразено с чл. 7 ал. 2 вр. с чл.8 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

С оглед изхода на спора, претенцията на административния орган за присъждане на направените по делото разноски и юрисконсултско възнаграждение е неоснователна.

Воден от гореизложеното и на основание чл. 172, ал. 2, пр. 3 от АПК, Административен съд – Сливен

 

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ Заповед № РД-15-2286/24.11.2023 г. на Кмета на Община Сливен, В ЧАСТТА, в която е определен размер на дължимото парично обезщетение на Д. Г. П. и на М. А. П., като собственици на 1/8 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 67338.532.24 и жилищна сграда с идентификатор 67338.532.24.1, за предвидената за отчуждаване 118,8 кв.м. земя, представляваща част от съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.24, целият с площ 342 кв.м., заедно с подобренията и построената в него жилищна сграда с идентификатор 67338.532.24.1 с три СОС, които се засягат от отчуждителните мероприятия, като УВЕЛИЧАВА размера на дължимото парично обезщетение от 43 500 / четиридесет и три хиляди и петстотин / лева на 50 871 /петдесет хиляди осемстотин седемдесет и един / лева и като определя обезщетението да се изплати както следва: на М. А. П., в качеството й на законен наследник на п. на 16.02.2024г. Д. Г. П. – сума в размер на 42 392 /четиридесет и две хиляди триста деветдесет и два/ лева и на М. А. П. в лично качество сума в размер на 8 479 /осем хиляди четиристотин седемдесет и девет/ лева.

ОСЪЖДА Община Сливен да заплати на М. А. П. с [ЕГН], сумата от 2 670 (две хиляди шестотин и седемдесет) лева, направени по делото разноски.

Решението да се съобщи на страните чрез връчване на препис от същото.

Решението е постановено при участие на заинтересованите страни М. Г. Д., А. Г. П., М. П. А. и Община Сливен.

 

Решението на основание чл. 27, ал. 6 от ЗОС не подлежи на обжалване.