Решение по дело №2800/2021 на Софийски градски съд

        Р     Е     Ш    Е    Н    И    Е    № ….. 

                                              Гр. София, 29.07.2022 г.

 

 

 

                       В      И   М  Е  Т  О     Н   А       Н  А  Р  О  Д  А

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година  в следния състав :

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ : Здравка Иванова

                                                ЧЛЕНОВЕ : Цветомира Кордоловска

                                                  Мл. съдия : Десислава Чернева

при секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа докладваното от съдия Иванова в. гр. д. № 2800 по описа на съда за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 20274717/11.12.2020 г. на СРС, 49 с - в, по гр. д. № 67403/2018 г. С.о.е осъдена да заплати на Р.В.С., ЕГН **********, на основание чл. 231, ал. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 438.72 лв., от която 355 лв. - разход, направен за подмяната на цялата водопроводна инсталация в помещението, сумата от 11. 28 лв. - разход за извънредно отчитане на новите водомери, сумата от 38. 44 лв. - разход за възстановяване на ел. захранването в помещението и сумата от 34 лв. - разход за смяна на ел. разпределители.

С решението са отхвърлени предявените от Р.В.С., ЕГН********** ***, искове с правно основание чл. 231, ал. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 230, ал. 2 от ЗЗД за горницата над 438.72 лв. до пълния предявен размер от 649. 22 лв. - разходи за свързване на водопроводните тръби от помещението в общата инсталация на вх. В и разход за пломбиране на водомерите, както и с правно основание чл. 86, ал. 1  от ЗЗД за сумата от общо 316. 99 лв. - лихви за забава., посочени по размери и периоди в решението. Страните са осъдени съразмерно за заплащане на разноски. 

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответника С.О., в която се излагат доводи, че решението в частта, в която исковете са уважени е незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния закон и събраните по делото доказателства. Неоснователно СРС е приел, че съгласно чл. 12 от договора ищцата не е била длъжна да уведоми наемодателя за извършения ремонт на помещението, понеже не било „подобрение“ в имота. Поддържа, че не е ясно как съдът е достигнал до този извод, тъй като не става въпрос за дребна поправка като боядисване или подмяна на брави и кранове. Сочи, че неоснователно СРС е приел, че по отношение на смяната на тръбите и водомерите не намира приложение чл. 18 от договора. Излага доводи, че имотът е предаден на ищцата с протокол на 23.06.2016 г., в който не е отбелязано, че са прекъснати отклоненията за топла и студена вода между вертикалния щранг и имота. Поддържа, че действително, съгласно чл. 231, ал. 2 ЗЗД поправката на повредите в имота, които не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя, но нормата е диспозитивна и дава възможност да се уговори нещо различно в договора. В случая ищцата се е задължила за своя сметка да осигури привеждането имота в състояние за експлоатация съгласно договорното предназначение, съгласно чл. 18 от договора. Сочи, че по смисъла на ЗУТ подмяната на водопроводни тръби е текущ ремонт, а такива ремонт е за сметка на наемателя, съгласно договора. Приемайки нещо различно, СРС е нарушил принципите на свободното договаряне между страните на условията на договора. Излага доводи, че за да участва наемодателя във финансиране ремонта на общите части, каквато е водопроводната инсталация, се изисква да се представят множество документи от наемателя, тъй като СО е второстепенен разпоредител с бюджетни средства. След представяне на необходимите документи се прави оглед от комисия на районната администрация и се съставя констативен протокол. Поддържа, че ищцата не е представила необходимите документи в районната администрация в законоустановения срок, процедура не е провеждане и липсва основание за признаване на извършените от ищцата разходи по ремонта. Моли да се отмени решението в оспорената уважена част и исковете да се отхвърлят изцяло. Претендира разноски, вкл. за юрисконсултско възнаграждение.

Въззиваемата страна - ищцата Р.В.С. чрез представителя си, оспорва жалбата в срока по чл. 263 ГПК в писмен отговор. Поддържа, че жалбата е неоснователна, а решението в оспорената част е правилно и законосъобразно. От доказателствата се установява, че в имота са извършени неотложни ремонтни дейности във и извън наетото помещение, в такова на ЕС, в което се намира общата водопроводна инсталация за топла и студена вода на чл. 14, Зона Б – 5, вх. В в гр. София. При приемане на имота от наемателя не е било възможно да се установи, че тръбите за топла и студена вода в наетото помещение са срязани в съседното помещение на ЕС през 2010 г., когато е извършен цялостен ремонт на водопроводната инсталация на вх. В, заради корозия на тръби и опасност от наводняване. Поради това се е наложило частично разбиване на стената на тоалетната на наетото помещение, за да се извърши подмяна на тръбите и свързваните им с общата водопроводна инсталация за топла и студена вода. Тези обстоятелства се установяват и от свидетелските показания по делото. Сочи, че е доказано извършването от страна на ищцата на основен неотложен ремонт на наетото помещение. Оспорва се твърдението, че при приемане на имота от наемодателя не е отразено прекъсване на тръбите, като се сочи, че в протокола от 23.06.2011 г. няма и отразяване да е извършена проверка на течащата вода в имота, а и извършен само пасивен опис на помещението. Неоснователно ответникът твърди, че извършения от ищцата ремонт следва да е за нейна сметка съгласно чл. 12 от договора за наем. Сочи, че след като ищцата е започнала да ползва имота е установила, че няма течаща топла и студена вода и ток, поради което наемодателя не е изпълнил задълженията си да предаде имота в надлежно за ползване състояние по чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Поддържа, че основателно СРС е приел, че в помещението не е извършено подобрение, а текущ ремонт, за възстановяване на водоснабдяването в имота, което ищцата е извършила с грижата на добър стопанин и следва да е за сметка на наемодателя. Тъй като не са правени подобрения, неоснователно в жалбата се поддържа, че наемателя е следвало да иска разрешение и съгласуване с наемодателя, като представи посочените в жалбата документи. Моли да се потвърди решението в оспорената част. Претендира разноски за въззивното производство, съгласно списък по чл. 80 ГПК.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :

В оспореното решение СРС се е произнесъл по обективно, кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 231, ал. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 230, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 ал. 1 ЗЗД - за заплащане разноски, направени за  отдаден по наем имот и лихви върху тях.

В съответствие с правомощията си по чл. 269 ГПК по реда на въззивната проверка, настоящият състав намира, че оспореното решение е валидно и допустимо постановено. По законосъобразността на решението съдът е ограничен до релевираните възраженията във въззивна жалба, като служебно следи за прилагане на императивните материалноправни норми и без довод.

В случая решението е валидно и допустимо в оспорената част. При постановяването му не са допуснати нарушения на императивни материалноправни норми.

Тъй като ищцата не оспорва решението в частта, в която исковете са отхвърлени, решението е влязло в сила в тази част и не подлежи на проверка от въззивната инстанция.

Решението е постановено след обсъждане на всички събрани от СРС доказателства, при изцяло изяснена от този съд фактическа обстановка, която въззивният съд не намира за необходимо да преповтаря, като препраща към нея, с оглед възможността уредена в чл. 272 ГПК.

Съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновенна употреба, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя ( чл. 231, ал. 2 от ЗЗД).

Следователно предпоставките за уважаването на иска са: наличие на договор за наем между ищеца и ответника, ищецът да е направил разходи за поправки в имота на ответника по време на действието на договора, поправките да не се отнасят за повреди, които се дължат на обикновеното употребление, посочено в чл. 231, ал. 1 ЗЗД и да не са причинени от ищеца, ответникът да не е възстановил на ищеца сумата на направените разходи.

В случая от писмените доказателства се установява, че между ответника СО, в качеството на наемодател, и ищцата Р.В.С., в качеството на наемател, е сключен договор за наем от 23.06.2011 г., по който СО е предоставила на ищцата помещение с площ от 28. 32 кв. м., находящо се в гр. София, район *******, за търговска дейност за срок от 7 години. Имотът е предаден на ищцата с протокол от 23.06.2011 г.

Не е спорно и се установява, че имотът, частна общинска собственост, е върнат (предаден) на комисия от СО – район Възраждане, с протокол от 06.04.2016 г.

Видно от контролен лист от 17.07.2011 г., издаден след извършена проверка от „Софийска вода" АД, водоподаването в имота било прекъснато.

Този факт се установява и въз основа на свидетелските показания на свидетелите разпитани пред СРС Б.Б.и Е.З.. Съгласно показанията на свидетелката Борисова помещението, наето от ищцата било дълго време свободно и можело да се ползва само като площ, тъй като токът и водата били спрени. Според нея токът бил спрян поради неплащане, а водата, понеже сменили щранговете на целия блок. Тя дава показания, че от общината не дошли да отворят помещението, за да включат новите щрангове, а старите били отрязани и затапени, поради което помещението не било водоснабдено. В същият смисъл са и показанията на свидетеля З.. Според него в помещението нямало ток и вода, понеже тръбите били срязани, когато се правел ремонта на щранговете на ЕС през 2009-2010 г. Наемателката е трябвало да прави шпакловка, боядисване и е била разбита стената на санитарния възел, за да се включи във водозахранването.

Показанията на свидетелите се подкрепят и от извлечението от протокол от 05.11.2010 г. на ОС на ЕС, по който е взето решение за извършване на ремонт и подмяна на тръбите за студена и топла вода на целия вход „В" от фирма ,,ТС И." ООД. Освен това, както в отговора на исковата молба, така и във въззивната жалба, ответникът не оспорва, че помещението не е било водоснабдено, а оспорва, че не е спазена процедурата във връзка с финансиране на ремонта.

Като съобрази писмените и гласни доказателства в съвкупност, въззивният състав споделя изводите на СРС, че към момента на сключване на договора за наем - 23.06.2011 г. процесното помещение не е било водоснабдено. В подкрепа на този извод е и обстоятелството, че с писмо от 13.07.2011 г. ищцата, като наемател, е уведомила ответника, че тръбите за студена и топла вода са срязани, когато е правен ремонт на вх. В, както и че помещението е неизползваемо поради липса на водоснабдяване.

Въззивният състав споделя изводите на СРС, че възражението на ответника, поддържано и във въззивната жалба, че ищцата не е съгласувала с него ремонта на помещението, е неоснователно. Следва да се посочи, че съгласно чл. 12 от договора за наем, на който се позовава ответника, ищцата е длъжна да съгласува с наемодателя само подобренията, извършени в имота, но не и наложителните ремонти, свързани с нормалното използване на имота.

Извършването на разходи от ищцата за промяна на тръбите и свързването им с общата водопроводна инсталация на входа се установява и от договор от 19.07.2011 г., с кояйто ищцата е възложила на „ТС И."ООД довършване на подмяната на тръбите за студена и топла вода и подмяна на водомерите за студена и топла вода в процесното помещение срещу сумата от 355. 20 лв.

Въз основа на квитанция към приходен касов ордер от 10.09.2011 г. се установява, че ищцата е заплатила на „ТС И.“ ООД сумата 355 лв. във връзка с възложения ремонт. Извършването на ремонта се потвърждава и от изслушаните по делото показания.

Предвид изложеното, съдът споделя изводите, че наемодателят е предал имота без водоснабдяване и с прерязани тръби, като по този начин е нарушил  задължението си по чл. 230, ал. 1 от ЗЗД.

Като съобрази събраните по делото писмени и гласни доказателства в тяхната цялост, въззивният съд приема за установено, че в случая не се касае до дребни поправки по смисъла на чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, а за такива, които са били необходими за ползването на вещта по предназначението й, т. е. става въпрос за поправки от категорията на визираните в чл. 231, ал. 2 от ЗЗД. Прекъсването на водоснабдяването на имота поради прерязване на тръбите прави имота неизползваем по предназначение. Съгласно чл. 231, ал. 2 от ЗЗД поправките на тази категория повреди са за сметка на наемодателя. В случая той не може да бъде освободен от отговорността за изпълнението на това свое задължение, тъй като по делото не се установява повредите да са настъпили в резултат от виновно поведение или действия на наемателя - ищец.

В заключения въззивният състав споделя изводите на СРС, че доказаните от ищцата разходи за възстановяване на водоснабдяването и за смяна на тръбите и водомерите следва да бъдат в полза на наемодателя.

Не са налице основания за освобождаване от отговорност на наемодателя и по смисъла на чл. 18 от договора, на който се позовава в жалбата. Съгласно чл. 18 от договора наемателят се задължава за своя сметка да осигури привеждането на имота в състояние, съответстващо на нормативните изисквания съгласно договорното му предназначение. Съгласно чл. 1 имотът е отдаден под наем за търговска дейност. Следователно уговорката в чл.18 от договора следва да се тълкува във връзка и с чл. 1, че наемателят има задължение за своя сметка да приведе имота в състояние съответстващо на предназначението му за осъществяване на търговска дейност. Не може да се приеме, тезата на ответника, че уговорката включва и извършването на разходите по имота, свързани с привеждането му в състояния годно за използване изобщо.

Следователно, съдът споделя извода, че чл. 18 от договора не намира приложение относно поемане на разходите за възстановяване на водоснабдяването и смяната на тръбите и водомерите от страна на наемодателя.

По отношение заплащането на сумата от 11. 28 лв. - разход за извънредно отчитане на новите водомери, сумата от 38. 44 лв. - разход за възстановяване на ел. захранването в помещението и сумата от 34 лв., разход за смяна на ел. разпределители, в жалбата не се излагат никакви конкретни съображения. Доколкото въззивният съд е обвързан от доводите на обжалвалата страна, каквито в случая не са изложени, настоящият състав не намира основание за промяна на изводите на СРС относно присъждане в полза на ищцата на посочените по – горе  суми и препраща към мотивите на СРС по този въпрос, на основание чл. 272 ГПК.

При тези изводи въззивният съд приема, че решението в частта, в която е уважен иска за заплащане от наемодателя на разноски за ремонт за възстановяване на водоснабдяването и смяната на тръбите и водомерите  както и на разход за извънредно отчитане на новите водомери, за възстановяване на ел. захранването в помещението за смяна на ел. разпределители на имота, законосъобразно са приети за основателни от СРС и са уважени.

Доколкото решаващите изводи на настоящият състав съвпадат с тези на СРС, решението е постановено в съответствие с материалния закон и следва да се потвърди в оспорените части. Същият извод се налага и в частта по присъдените разноски в полза на ищеца.

По разноските пред СГС : Съобразно изхода от спора, право на разноски пред въззивната инстанция има ищеца - въззиваема страна. В негова полза и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съдът присъжда разноски за адвокат в размер на 350 лв., за които има данни, че са реално заплатени в производството.

Така мотивиран СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД

                                                     

               Р   Е   Ш   И  :

           

ПОТВЪРЖДАВА решение № 20274717/11.12.2020 г. на СРС, 49 с - в, по гр. д. № 67403/2018 г., с което С.о.е осъдена да заплати на Р.В.С., ЕГН **********, на основание чл. 231, ал. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 438.72 лв., от която 355 лв. - разход, направен за подмяната на цялата водопроводна инсталация в помещението, сумата от 11. 28 лв. - разход за извънредно отчитане на новите водомери, сумата от 38. 44 лв. - разход за възстановяване на ел. захранването в помещението и сумата от 34 лв. - разход за смяна на ел. разпределители и ответникът е осъден за заплащане на разноски в полза на ищцата.

 

РЕШЕНИЕТО е влязло в сила в неоспорената от ищеца отхвърлителна част.

 

ОСЪЖДА С.О., с адрес : гр. София, ул. „****** да заплати на Р.В.С., ЕГН **********, с адрес ***, офис 422, адв. Б., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, адвокатско възнаграждение за въззивното производство в размер на 350 лв.

 

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване в останалата част, на основание чл. 280, ал. 3 ГПК.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                ЧЛЕНОВЕ : 1.                                     

 

 

 

 

 

2.