Р Е Ш Е Н И Е
№ 1901
гр. Пловдив, 28
октомври 2022 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен
съд – Пловдив, Първо отделение, ХVІІІ състав, в открито съдебно заседание на
двадесет и седми октомври две хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЙОРДАН РУСЕВ
с участието на секретаря ТАНЯ КОСТАДИНОВА, като разгледа
докладваното от съдия Й.Русев адм. дело № 2457 по описа на съда за 2022 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
27, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС) във вр. с чл. 145 – 178 от
Административнопроцесуалния кодекс (АПК).
Образувано е по жалба на „Ф.И.“
ЕООД срещу заповед № РД-09-1056/14.07.2022г. на зам.кмета на община-Марица, с
която се отчуждава ПИ с идентификатор № 78080.88.344 с площ от 810 кв.м.,
местност „Мекишеви гьолове“, трайно предназначение на територията:
„Земеделска“, НТП : „За друг поземлен имот за движение и транспорт“ по КККР на
с.Царацово, област Пловдив и ПИ с идентификатор № 78080.88.347 с площ от 530
кв.м., местност „Мекишеви гьолове“, ТПТ: „Земеделска“, НТП: „За друг поземлен
имот за движение и транспорт“ по КККР на с.Царацово, област Пловдив в ЧАСТТА
относно размера на определеното паричното обезщетение от 60 815 лв. за първия
от тях и 39792 лева за втория описан
имот, във връзка с реализацията на обект „Реконструкция и разширение на
„Голямоконарско шосе“, разположен на териториите на община Пловдив и община
Марица, област Пловдив, в обхвата на община Пловдив- от края на регулацията на
населеното място по плановете на СИЗ I и II части и кв. „Т.К.“ до землищната граница с община
Марица и в обхвата на община Марица- от землищната граница с община Пловдив до
транспортен възел „Царацово“- път III- 805“, предвиждащ
изграждане на обект– публична общинска собственост.
Навеждат се доводи за материална
незаконосъобразност на акта в обжалваната част. Сочи, че оценката не е
изготвена въз основа на задължителните критерии, визирани в чл. 22, ал. 5 от ЗОС, § 1 от ДР на ЗОС. Моли да се измени оспореният акт в частта за
определеното парично обезщетение, като същото се увеличи. Претендира
разноски.
Ответникът- Кмет на
община-Марица, чрез адв. Хр.М.- пълномощник, изразява становище за
неоснователност на жалбата и моли да се отхвърли. Твърди, че е определено
равностойно парично обезщетение съобразно критериите по чл. 22, ал. 5 от ЗОС, §
1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС. Претендира разноски.
Административен съд-Пловдив, в
настоящия състав, след като обсъди доводите на страните и прецени по реда на
чл. 235, ал. 2 ГПК във вр. чл. 144 АПК приетите по делото писмени
доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е допустима, подадена от
надлежна страна-адресат на индивидуален административен акт.
Предмет на оспорване в случая е
единствено размерът на определената за отчуждените имоти оценка, тоест
предметът на делото се изчерпва с преценка на законосъобразността на определянето
ѝ. Страните не спорят по хода на процедурата на извършеното отчуждаване и
определяне на обезщетение, както и по установената собственост. Заповедта на
основание чл. 25, ал. 2 ЗОС, оспорена в частта относно размера на определеното
обезщетение, е издадена от компетентен административен орган. Спазени са
установената писмена форма и съдържание за издаване на административен акт -
чл. 59, ал. 2 и ал. 3 от АПК и чл. 25, ал. 2 ЗОС, като е посочен издателят на
заповедта, причината, поради която имотът се отчуждава, размерът на
обезщетението, индивидуализирани са
двата имота, за отчуждаването на които ще бъде изплатено обезщетението, както и
е посочена площта от имотите, която се отчуждава. Изложени са фактическите и
правни основания за издаването ѝ. Не са допуснати съществени процесуални
нарушения, които да са самостоятелно основание за отмяна на оспорения
административен акт, като релевантните по случая факти са установени правилно и
не е допуснато нарушение, ограничаващо правото на участие на жалбоподателя в
производството по издаване на оспорената заповед.
С обявление (л.65), кметът на Община-Марица
е уведомил собственика на ПИ № 78080.88.344 и ПИ № 78080.88.347, отредени за
шосе-публична общинска собственост, съгласно действащ ПУП-ПП за елементи на
техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии за
обект „Реконструкция и разширение на „Голямоконарско шосе“, в частта му на
територията на община Марица в обхвата на ПИ с идентификатори: № №
78080.101.358, 78080.101.360, 78080.134.349, 78080.134.346, 78080.94.86,
78080.94.6 в землището на с. Царацово, община Марица с оглед изграждане на обект-публична общинска
собственост за предстояща процедура по принудително отчуждаване.
Обявлението е публикувано в ежедневниците
„Труд“, „Днес“ и „Марица“, както и на интернет страницата на общината. Копие от
обявлението е поставено на определеното за това място в сградата на Община-Марица,
видно от протокол от 30.05.2022г. и кметството на с. Царацово (л.71).
С писмо изх. № 94-00-81 от
13.01.2022 г., е възложено определяне на равностойно парично обезщетение по
реда и условията на чл. 22, ал. 5 ЗОС във вр. с § 1 от ДР на ЗОС на лицензиран
оценител относно ПИ, засегнати от реализацията на процесния обект, между които
и имотите на жалбоподателя.
Изготвената експертна оценка от
лицензиран оценител е приложена в преписката(л.49 до л.64). При изготвянето на
оценката за ПИ с идентификатор 78080.88.347 е използван метод равностойно
парично обезщетение, който се базира на пазарните цени на сравними по местоположение
и предназначение имоти. Въз основа на представени от Агенцията по вписванията
актове на вписани сделки с имоти в периода януари 2021г. – декември 2021г.,
експертът е установил три сделки, които отговарят на основните критерии по ЗОС
за аналог, като е предложил обезщетение съобразно условията на чл. 22, ал. 6,
във вр. с ал. 5 от ЗОС за целия имот ПИ с идентификатор 78080.88.347
/незастроен, без подобрения/, с площ от 530 кв. м в размер общо на 39 792 лв.
или 75,08 лв. за кв. м. За изготвянето на оценката за ПИ с идентификатор
78080.88.344 е използван също методът за равностойно парично обезщетение въз
основа на три установени сделки за проверявания период като е предложено
обезщетение при същата правна уредба за целия имот с идент. № 78080.88.344 с
площ от 810 кв.м. в размер на 60 815 лв. или 75.08 лв. кв.м. Посочените
суми са определени от кмета на Община-Марица с процесната заповед, оспорена в
настоящото производство в частта относно размера на определеното паричното
обезщетение за жалбоподателя.
По делото е прието заключение по
съдебно-оценителна експертиза, което съдът кредитира като обективно и
компетентно дадено и от което се установява, че по действащия кадастрален,
застроителен и регулационен план, утвърден със Заповед № РД-20-144/05.12.2014
г. на Областния управител на област Пловдив ПУП-Парцеларен план за обект „Реконструкция
и разширение на Голямоконарско шосе, разположен на териториите на две общини:
Пловдив и Марица, в обхвата на Община Пловдив - от края на регулацията на
населеното място по плановете на СИЗ I и II части и кв. „Т.К.“ до землищната
граница с община Марица, и в обхвата на община Марица - от землищната граница с
община Пловдив до транспортен възел Царацово - път III-805“. ПИ 78080.88.344 и ПИ 78080.88.347 с площи съответно 810 кв.м. и 530
кв.м. попадат в обхвата на горепосочения ПУП - ПП, поради което подлежат на
отчуждаване. Издадена е Заповед № РД-09-1056/14.07.2022 г. на Кмета на Община
Марица, с която ПИ 78080.88.344 и ПИ 78080.88.347 се отчуждават. ПИ
78080.88.344 и ПИ 78080.88.347 са получени от 78080.88.33 и 78080.88.34. Със
Заповед № РД-09-329/11.07.2003 г. на Кмета на Община Марица се одобрява ПУП-ПРЗ
на УПИ II-088033, 088034 - складова и
стопанска дейност.
В предоставената извадка от кадастралния
регистър на недвижимите имоти на СГКК-Пловдив от дата 19.03.2014 г. за ПИ
78080.88.33 и ПИ 78080.88.34 е посочен начин на трайно ползване: „За складова
база“.
В предоставения Регистър на
засегнатите имоти от проект за обект „Реконструкция и разширение на „Голямоконарско
шосе“, в обхвата на Община Пловдив - от бул. „Дунав“ до землищната граница с
община Марица, до транспортен възел Царацово - път III-805 за ПИ 78080.88.33 и ПИ 78080.88.34 е посочен начин на трайно ползване:
„Складове за обслужване на селското стопанство“.
От анализираните, представени от
Службата по вписвания-Пловдив за всички вписани сделки с поземлени имоти на
територията на с. Царацово за проверявания период, вещото лице е избрало по
критерий- прехвърляния, по вид акт и по вид имот, 112 сделки, вещото лице е
констатирало още пет акта /освен трите, установени от независимия експерт/ за
сделки, които отговарят на изискванията на чл. 22, ал. 5 във връзка с ал. 6 ЗОС
и § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС, урегулирани за застрояване с предходен
подробен устройствен план, тоест могат да служат като аналог. Вещото лице в
съдебно заседание при защита на заключението си заявява, че не е ползвала двете
свидетелства по молбата от 27.09.2022г. от пълномощника на жалбоподателя,
понеже са неотносими. Изследваните от вещото лице пет акта, обективиращи
сделки, приети за пазарни аналози, са посочени в табличен вид на л. 9 от
експертизата. Съдът кредитира заключението, тъй като тези сделки съответстват
на критериите за преценка съдържанието на понятията "пазарна цена на имоти
с подобни характеристики" и "Имоти, намиращи се в близост до
отчуждаващия се" по смисъла на § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС.
При това положение, вещото лице е
обосновало равностойно парично обезщетение(кръгло) за ПИ № 78080.88.344 с площ
от 810 кв.м. 49 100лв. и за ПИ с идентификатор № 78080.88.347 с площ от
530 кв.м. 32 100 лева. при средната стойност за 1 кв. м. в размер на 60,58
лв.
Спорният по делото въпрос, който
определя пределите на съдебния контрол и обуславя законосъобразността на
обжалвания акт е свързан с размера на определеното обезщетение за отчуждаваните
имоти. Оценката на имота, предмет на отчуждаването е елемент от материалната
законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите
основания, представляващи материално-правните предпоставки за издаване на адм.
акт в частта относно размера на обезщетението. Целта на закона при принудително
отчуждаване на недвижими имоти за общински нужди е собствениците да бъдат
компенсирани с "равностойното парично обезщетение". В тази връзка, ЗОС
установява начина на определяне на "равностойното парично
обезщетение". Съгласно изричната разпоредба на чл. 22, ал. 5 от ЗОС, във
връзка с § 1, т. 1, т. 2, т. 3 и т. 7 от ДР на ЗОС оценките се извършват по
пазарни цени.
Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОС
размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за
отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са
имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен
план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Според ал. 10
размерът на равностойното парично обезщетение се определя не по-рано от три
месеца преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2. § 1, т. 1, т. 2, т. 3 и
т. 7 от ДР на ЗОС дават определение на понятията "равностойно парично
обезщетение", "пазарни цени на имоти със сходни характеристики"
и "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" и
"равностойни имоти".
Настоящият съдебен състав възприема становището, че
съответствието на обжалваната в процеса заповед с материалния закон следва да
бъде преценено с оглед на съдържанието на утвърдената с нея оценка за размера
на обезщетението. Този извод се налага, с оглед обстоятелството, че правните
последици от обжалваната заповед произтичат и от съдържанието на оценката,
най-вече от определения с нея размер на обезщетението. Оценката, дадена от
лицензирания оценител по чл. 22, ал. 3 ЗОС не подлежи на самостоятелно
обжалване, тъй като е част от сложния фактически състав на производството по
отчуждаване. Освен това процесната заповед е обжалвана единствено в тази си
част.
Доколкото не се твърди и
установява друго, датата на възлагане на оценката с възлагателното писмо е
13.01.2022 г., следователно за релевантен период следва да се приемат 12-те
месеца преди тази дата, а именно от 13.01.2021 г. до 13.01.2022 г.
Определената в обжалваната
заповед оценка е извършена въз основа метода на сравнителните продажби, който
се базира на пазарните цени на сравними по местоположение и предназначение
имоти, като е използван и показателя местоположението на имота.
При цитираните по- горе
разпоредби даващи дефиниции на понятията "равностойно парично
обезщетение", "пазарни цени на имоти със сходни характеристики"
"имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" и
"равностойни имоти" следва да се приеме, че за определяне на
"равностойното парично обезщетение" по реда на чл. 22, ал. 5 от ЗОС и
§ 1, т. 1, т. 2, т. 3 и т. 7 от ДР на ЗОС чрез пазарни аналози, като такива
могат да служат само сделки с имоти, отговарящи на следните характеристики:
възмездни сделки - посочени са покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни
права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните
институции и общините, но след като е налице и добавката "други възмездни
сделки", значи изброяването не е изчерпателно; те да се отнасят за имоти в близост до
отчуждавания; да са сключени между физически и/или юридически лица, по които
поне една от страните да е търговец, т. е. изключени са сделки, по които нито
една от страните не е търговец; да са извършени в определен период - в рамките
на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката; да са вписани в службата по
вписванията по местонахождението на имота; имотът, предмет на сделката да е с
устройствен статут и предназначението съответстващ на този, който има
отчуждаваният имот, но преди влизането в сила на подробния устройствен план,
във връзка с който се прави отчуждаването.
Т. е. за да е законосъобразна
оценката по предвидения в закона метод, всички сделки, служили за пазарни
аналози следва да отговарят на горните условия. По изложените по –горе подробно
съображения като аналози за определяне пазарна стойност могат да служат
установените от вещото лице сделки, обективирани в посочените на л. 9 в
табличен вид от експертизата актове. Тъй като, процесните имоти са урегулирани
за застрояване с предходен подробен устройствен план, намират се в земеделска
територия, съдът намира, че е приложим чл. 22, ал. 6 от ЗОС, тоест целият имот
следва да се третира като поземлен имот, като се съобрази установения траен
начин на фактическото му ползване. Посочените сделки отговарят на тези
изисквания, тоест съответстват на законоустановените критерии за пазарни
аналози. В случая както се посочи, не всички сделки, установени от вещото лице
са взети предвид от независимия оценител /с изключение на три от тях/. Въпреки това,
последният е достигнал до извод за по-голям размер на обезщетение за целите
имоти. Предвид обаче, забраната за влошаване положението на жалбоподателя, не
може заключението на вещото лице да бъде прието като такова за определяне на пазарната
стойност на отчуждаваните имоти и на дължимото се равностойно парично обезщетение
полагащо се на жалбоподателя. Следва да се приеме размерът на обезщетението,
определен от независимия оценител и възприет от административния орган в
оспорената заповед. Както се посочи оценката на имота, предмет на отчуждаването
е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като
обуславя фактическите основания, представляващи материално-правните
предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на
обезщетението. Определената в административното производство оценка за имотите,
в размер по- висок от този посочен в СОЕ, изслушана и приета в съдебното
производство, и предвид забраната за влошаване положението на жалбоподателя
дава основание на настоящия състав да отхвърли жалбата като неоснователна.
Относно разноските.
С оглед изхода на спора и
направеното от процесуалния представител на ответната страна искане за
присъждане на разноски, на същата се дължат разноски за заплатен адвокатски
хонорар в размер на 4248 лева. Възражението за прекомерност, направено от
пълномощника на жалбоподателя, съдът намира за неоснователно. Това е така,
понеже адвокатското възнаграждение е в предвидените в чл. 8, ал. 1, т. 5 от
Наредба № 1/2004г. размери, във. вр. с § 2а от ДР на Наредба № 1 от 9.07.2004
г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Воден от горното и на основание
чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалба на „Ф.И.“ ЕООД
срещу заповед № РД-09-1056/14.07.2022г. на зам.кмета на община-Марица, с която
се отчуждава ПИ с идентификатор № 78080.88.344 с площ от 810 кв.м., местност
„Мекишеви гьолове“, трайно предназначение на територията: „Земеделска“, НТП :
„За друг поземлен имот за движение и транспорт“ по КККР на с.Царацово, област
Пловдив и ПИ с идентификатор № 78080.88.347 с площ от 530 кв.м., местност
„Мекишеви гьолове“, ТПТ: „Земеделска“, НТП: „За друг поземлен имот за движение
и транспорт“ по КККР на с.Царацово, област Пловдив в ЧАСТТА относно размера на
определеното паричното обезщетение от 60 815 лв. за първия от тях и 39792 лева за втория описан имот.
ОСЪЖДА „Ф.И.“ ЕООД, ЕИК
********* да заплати на Община- Марица сумата от 4248(четири хиляди двеста
четиридесет и осем) лева разноски по делото.
Решението е окончателно /чл. 27,
ал. 6 ЗОС/.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: