Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр.
София 11.12.2017 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо
гражданско отделение, I-6 състав
в публичното заседание на седми
ноември
две хиляди и седемнадесета година
в състав:
Председател : П. АЛЕКСИЕВА
при секретаря Антоанета С. и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия Алексиева гр. дело № 9623 по описа
за 2012 г. и за
да се произнесе , взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано искова молба, с която „С.И.” ООД предявява пасивно, субективно и
евентуално съединени искове с правно основание чл.307 ТЗ против Е.П.А., А.Р.М.,
В.Р.М.-Г., С.М.М., починал в хода на
производството и заместен по реда на чл.227 от ГПК от ответниците Ю.С.М., Б.С.
М. и Р.С.М. срещу М.М.К., К.Д.Д., П.Л.Д.,
Е.С.Г. и К.Я.Г., по главен иск за прекратяване на договорната връзка
създадена по силата на договор за учредяване на право на строеж обективиран в
нотариален акт №105/31.07.2008 г. на нотариус с рег. № 033 на НК, който
препраща при условието на заместване към
нотариално заверено споразумение от 08.07.2008 г., рег. № 12771 на нотариус
№033 на НК. При условията на евентуалност моли да се измени договорната връзка,
като се допусне намаление на обема на престацията на ищеца-строител по пункт
ІІ, във връзка с пункт І, както и пункт Х от същия нотариален акт, във връзка с
чл.2 от нотариално заверено споразумение от 08.07.2008 г., изразяваща се в задължение
да построи със собствени сили и средства и да предаде на ищците със степен на
завършеност до ключ, по споразумение от 08.07.2008 г. и приложение № 2
индивидуално определени обекти, за които ищците са си запазили право на строеж
в подлежащата на изграждане съобразно одобрен от ДАГ-СО на 08.10.2007 г.
архитектурен проект –жилищна сграда от две тела на седем и девет етажа и
сутерен под двете тела, със застроена площ 490кв.м. разгъната застроена площ –
3500 кв.м. и застроена площ подземна
1046 кв.м. и състояща се от жилища, подземен гараж с паркоместа в сутерена,
ателиета, магазини, съгласно виза за проучване и проектиране от 18.04.2007 г. и
същия одобрен архитектурен проект, която сграда се изгражда в УПИ І-2604, 3541,
в кв.190, гр. София, м. ”Студентски град”, ул.”*********” с площ по скица и УПИ
1076 кв.м., при съседи улица, улица, УПИ-ІІІ за ЖС и УПИ ІІ за ЖС.
Ищецът иска да се намали размера
на обезщетение на ответниците във вид на завършени обекти в новостроящата
сграда, като се измени договора в пункт І, във вр. с пункт ІІ и пункт ІV,т.1 от
нотариален акт №105/31.07.2008 г. на нотариус № 033 на НК, като да отпаднат:б.Б
от т.1,б.Г от т.1,б.А от т.2,б.Г от т.2,б.Д от т.2,б.В от т.3,б.Г от т.3,б.Д от
т.3,б.Д от.3,изцяло т.4,б.б от т.5,б.Г, от.5,б.Е от т.5,б.3 от т.5,б.А от
т.6,б.В на т.6,б.Е от т.6,изцяло т.7.
Ищецът иска и изменение на чл.2
от споразумението от 08.07.2008 г. във вр. пункт Х от нотариалния акт – а
именно „ срещу учреденото право на строеж собствениците-учредители получават,
като обезщетение изградени обекти в
проектираната сграда,които представляват 15 процента от всеки вид обекти,
определено в приложение №3, неразделна част от настоящия договор,
собствениците-учредители си запазват правото на строеж върху тези обекти на
сградата, които ще получат,като обезщетение …”.
Ищецът иска да отпадне изцяло
пункт V VІ от нотариалния акт, като отношенията между страните да подлежат на
уреждане по правилата на чл.4,т.4.2 от споразумението. Претендира разноски.Поддържа
се, че ищецът и ответниците са страни по договор за учредяване на право на
строеж, обективиран в нотариален акт № 105/31.07.2008 г. на Нотариус с рег. №
033 на НК, както и при условията на заместване по нотариално заверено
споразумение от 08.07.2008 г., рег. № 12771 на Нотариус № 033 на НК, ведно с
Приложения № 1, № 2 и № 3, към условията на които нотариалният акт препраща по
силата на изричен договорен текст /пункт Х от нотариалния акт/.
Поддържа се, че по силата на
споразумението от 08.07.2008 г., сключено между ответниците в качеството на
собственици-учредители и дружеството „С.-**“ ООД като строител-приобретател,
всички ответници са се задължили да учредят право на строеж върху съсобствения
си УПИ І-2604,3541 от кв.190 по плана на гр. София, местността „Студентски
град“, ул. „Осми декември“ с площ 1042 кв.м., срещу задължението на „С.-**“ ООД
да построи за своя сметка сграда, съгласно одобрен архитектурен план от ДАГ-СО,
включително и обектите, за които собствениците си запазват и взаимно си
учредяват право на строеж. Срещу учреденото право на строеж
собствениците-учредители получават като обезщетение изградени обекти в
проектираната сграда, които представляват 30% от всеки вид обекти в сградата,
за които са си запазили правото на строеж. Поддържа се, че „С.-**“ ООД се е
задължило да завърши всички обекти до ключ. Съгласно споразумението обектите,
извън тези, за които собствениците са си запазили право на строеж, остават в
собственост на строителя и той може да се разпорежда с тях свободно. По силата
на чл.38 от споразумението страните са се съгласили правото на строеж по
нотариален ред да бъде учредено на ищеца „С.**И.“ ООД, което ще встъпи на
мястото на „С.-**“ ООД и поема всички задължения по подписаното на 08.07.2008
г. нотариално заверено споразумение. Поддържа се, че на 31.07.2008 г. е сключен
договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот с нотариален
акт №105/2008 г. между ответниците от
една страна и ищеца от друга. Твърди се, че договорната връзка е създадена в
условията на стабилна икономическа среда и платежоспособно търсене на пазара на
недвижими имоти. Поддържа се, че е настъпила съществена, качествена и
количествена, необратима промяна в пазара на недвижими имоти, както и в
условията за строителство. Твърди се, че към датата на подаване на исковата
молба размерът на обезщетението за собствениците на УПИ при аналогичен вид
договори за строителство в района е около 15%. Твърди се, че договорната връзка
е действаща и непрекратена, задължението на строителя е в процес на изпълнение,
но не е изпълнено. Поддържа се, че принципно изпълнението на задължението на
дружеството за изграждане на обектите, за които собствениците са си запазили
право на ползване, е обективно възможност, реализирането му обаче предпоставя
изменение на условията на договора и съдържанието на насрещните престации по
такъв начин, че да би се възстановила еквивалентността, в съответствие с
принципа на справедливост и равнопоставеност на страните за в бъдеще. Поддържа
се, че в началото на 2009 г. при вече изградена кота 0, ищецът организира срещи
с ответниците с призив за предоговаряне на размера на обезщетението, така че да
е възможно обединяване с други И.итори с цел да бъде завършен успешно
строителния процес. Поддържа се, че промяната в пазарните условия е отвъд
границите на предвидимия нормален стопански риск. Поддържа се, че изпълнението
на задължението на строителя да изгради в съответната степен на завършеност до
ключ обекти с РЗП 30% от РЗП на сградата, съобразно споразумението,
конкретизирани по собственици, площ, съседи и описание в пункт І на нотариалния
акт, е разорително или поне прекомерно обременително за ищцовата страна-то е
стопански непоносимо.
Ответникът С.М.М., починал в хода на
производството и заместен по реда на чл.227 от ГПК от ответниците Ю.С.М., Б.С.
М. и Р.С.М. оспорва исковете с твърдение за неприложимост на чл.307 от ТЗ, тъй като процесната сделка не е търговска такава и предпоставките за
стопанска непоносимост не са налице.
Ответницата – М.М.К.,чрез
пълномощник-адвокат Н. оспорва предявените искове. Твърди се, че голяма част от
данните, с които ищецът мотивира стопанска непоносимост касаят периода 2011 г.
-2012 г., когато сградата е следвало да бъде завършена изцяло, т.е. към този
момент ищецът е бил вече в забава на изпълнение на задълженията си. Поддържа
се, че ищецът като търговец професионалист е следвало да положи дължимата грижа
и да осигури финансирането на строежа по начин, съобразен с икономическата
ситуация в България. Твърди недоказаност на предпоставките за настъпване на
значими промени в икономическата среда, обосноваващи стопанска непоносимост, а
дори и да се докаже такава, то ищецът е бил длъжен да предвиди и възможността
за настъпване на тези събития-спад на цените в недвижимите имоти.
Ответниците - К.Д.Д., П.
Л.Д., Е.С.Г. и К. Я.Г.,чрез
пълномощник – адвокат Ч. оспорват исковете, като неоснователни. Поддържа се, че
ищецът не е изправна страна по договора и се намира в забава с повече от 26
месеца по отношение на приемането на сградата с акт образец 15 и с повече от 21
месеца по отношение на снабдяването на собствениците с разрешение за ползване
на сградата. Поддържа се, че виновното неизпълнение от страна на ищеца е
несъвместимо с позоваване на събития, настъпили по време, когато същият е
изпаднал в забава
Ответницата – Е.П.А. моли да се отхвърлят
исковете като неоснователни с твърдението, че към датата на настъпване на
финансовата криза ищецът е бил във виновно неизпълнение спрямо ответниците по
отношение на поетите в договора срокове за изпълнение на задълженията, както и
че липсва причинно следствена връзка между настъпилите непреодолими събития от
непридвидим характер във финансовия пазар и невъзможността на ищеца да си
изпълни договора. Претендира разноски.
Ответниците – А.Р.М., В.Р.М.-А.
конституирани в закрито заседание на 06.06.2013 г. на основание чл.228, ал.3 ГПК не изразят становища по исковете и не ангажират доказателства.
Ответницата – Б.Р.М.-А., конституирана в
закрито заседание на 15.07.2013 г. на основание чл.228, ал.3 ГПК чрез
пълномощник-Ангелов заявява, че не притежава никакви права и задължения на
никаква част от имота /сграда и земя/ наследен от Р.М.М. и не е заинтересована
от решението по делото и счита, че делото следва да продължи без нея, ако съдът
приеме, че е ответник моли да се приеме, че тя признава иска и следва да се
приложи разпоредбата на чл.78, ал.2 ГПК.
В съдебно
заседание ищецът поддържа исковете чрез своя процесуален представител.
Претендира разноски, съобразно представен списък по чл.80 ГПК. Подробни съображения са развити в представените
по делото писмени бележки.
Ответницата
Е.А. в съдебно заседание чрез процесуалния си представител оспорва предявените
искове по съображения изложени подробно в представените по делото писмени
бележки.
Ответницата
А.М. в съдебно заседание заявява, че признава иска, въпреки че неоснователно е
предявен спрямо нея, защото е продала своето право на строеж.
Ответницата
Б.А. чрез пълномощника си по чл.32, т.2 от ГПК син Радослав Ангелов оспорва
иска като недопустим, алтернативно неоснователен и недоказан. Поддържа в краен
случай твърдението по признаване на иска по подробни съображения изложени в
писмени бележки по делото.
Останалите
ответници, редовно призовани, не се явяват, не изпращат представители, не
изразяват становище в хода по същество.
Софийски градски съд, I-6
състав, след като взе предвид становището на страните и събраните по делото
доказателства, преценени поотделно в тяхната съвкупност, намира за установено
следното от фактическа страна:
Между страните не е спорно, а и
от представените писмени доказателства се установява, че на 08.07.2008 г. между
ответниците в качеството на собственици-учредители и дружеството „С.-**“ ООД
като строител-приобретател, е сключено споразумение, по силата на което
ответници са се задължили да учредят право на строеж върху съсобствения си УПИ
І-2604,3541 от кв.190 по плана на гр. София, местността „Студентски град“, ул.
„Осми декември“ с площ 1042 кв.м., при съседи по скица: от две страни улици,
УПИ III - за ЖС и УПИ II - за ЖС, срещу задължението на „С.**” ООД да построи
за своя сметка сграда, съгласно одобрен архитектурен план от Дирекция
„Архитектура и градоустройство" при Столична община, внесен за одобрение в
ДАГ- Столична Община със заявление вх. № АП- 94- К- 33 от 17.07.2007 г.,
включително и обектите, за които собствениците си запазят и взаимно си учредят
право на строеж. Между страните е уговорено, че срещу учреденото право на
строеж собствениците - учредители получават като обезщетение изградени обекти в
проектираната сграда, които представляват 30 % от всеки вид обекти в сградата, за
които са си запазили правото на строеж. В приложение № 1 към споразумението от
08.07.2008 г. всеки от собствениците е избрал индивидуални определени обекти,
за които ще си запази правото на строеж. В приложение № 3 към споразумението се
констатира съответствието между РЗП на обектите, които собствениците са си
избрали и РЗП на полагащото им се обезщетение по идеен проект, според дяловете
им в съсобствеността на УПИ, изчислена е разликата в плюс или минус на
квадратурата, подлежаща на заплащане от строителя или от собствениците по
правилата на чл.4, точка 4.2. от споразумението. От своя страна „С.**“ ООД се е
задължило да завърши всички обекти до ключ и степен на довършеност по видове
работи и материали, съобразно приложение № 2 към споразумението. Съгласно
споразумението обектите, извън тези, за които собствениците са си запазили
право на строеж, остават в собственост на строителя и той може да се разпорежда
с тях свободно. Страните са се споразумели правото на строеж да се учреди в
10-дневен срок от подписване на договора. Протоколът за строителна линия е
следвало да се издаде в 60-дневен срок от датата на снабдяване с разрешение за
строеж. Строителят се е задължил да завърши сградата в груб строеж в 15-месечен
срок от издаване на протокол за строителна линия, а в 23 -месечен срок от
същата дата сградата е следвало да бъде приета с акт образец 15. Съответно в 28
месечен срок, считано от датата на протокола за строителна линия, строителят е
следвало да снабди собствениците с разрешение за ползване на сградата - акт
образец № 16. Съобразно уговореното между страните строителят се е задължил да
построи изцяло за своя сметка жилищната сграда, включително и всички външни
връзки - водопровод, ел.захранване и др. и да предаде на собствениците
обектите, за които те ще си запазят правото на строеж и до 14 календарни дни от
датата на снабдяването с Акт Образец 15 да предаде на собствениците отделните
обекти, като до издаване на разрешение за ползване на сградата ще довърши
обектите „до ключ".
По силата на чл.38 от
споразумението страните са се съгласили правото на строеж по нотариален ред да
бъде учредено на С.**И.” ООД, което ще встъпи на мястото на „С.-**“ ООД и поема
всички задължения по подписаното на 08.07.2008 г. нотариално заверено
споразумение.
На 31.07.2008 г. е сключен
договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 105/2008 г. между ответниците, от една страна, и „С.**И.“ ООД,
от друга страна. По силата на пункт първи от договора всички съсобственици на
УПИ I – 2604, 3541 в квартал 190 гр. София, местност”Студентски град", ул.
"*********", с площ по скица на целия урегулиран поземлен имот 1076
кв. м. взаимно си учредяват, запазват и приемат помежду си безсрочното право на
строеж за определени имоти, индивидуализирани по одобрен от ДАГ - Столична
община на 08.10.2007 г архитектурен проект. Тези имоти е следвало да бъдат
изградени в жилищна сграда от две тела на седем и девет етажа и сутерен под
двете тела, със застроена площ 490 кв.м., разгъната застоена площ - 3500 кв.м. и
застроена площ подземна 1046 кв. м. и състояща се от жилища, подземен гараж с
паркоместа в сутерена, ателиета, магазини, съгласно виза за проучване и
проектиране от 18.04.2007 г. и същия одобрен архитектурен проект. След като са
декларирали, че индивидуализираните обекти съответстват на дела им в
съсобствеността, ответниците са разпределили помежду си и запазили правото на
строеж за обекти, възпроизвеждащи изцяло приложение № 1 по чл.1 от
споразумението от 08.07.2008 г., а именно:
1.Р.М.М. - АПАРТАМЕНТ № 6 във
вход „А", на третия етаж, със застроена площ 71, 86 кв. м., заедно с 0.252
% идеални части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН № 6 на седмия етаж
с площ от 4.14 кв.м., заедно с 0.056 % идеални части от общите части на
сградата, АПАРТАМЕНТ №18 във вход „А", на шестия етаж, със застроена площ
от 71,86 кв.м, , заедно с 0.252% идеални части от общите части на сградата,
заедно с ТАВАН № 18 на деветия етаж със застроена площ от 5.76 кв.м., заедно с
0.030% идеални части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ № 32, във вход
„Б", на третия етаж, със застроена площ от 53,78 кв.м., заедно с 0.175 %
идеални части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН № 34, на деветия
етаж, със застроена площ от 4.80 кв.м., заедно с 0.024 % идеални части и
ГАРАЖНА КЛЕТКА № 2/3 в сутерена, със застроена площ от 16,49 кв.м.. състоящ се
от едно паркомясто, заедно с 0.038 % идеални части от общите части на сградата
2.С.М.М.-АПАРТАМЕНТ№37 във вход
„Б", на четвъртия етаж, със застроена площ от 58.50 кв.м., заедно с 0,190 %
идеални части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН №37, на деветия етаж,
със застроена 5.39 кв., заедно с 0.027 % идеални части от общите части на
сградата, АПАРТАМЕНТ № 38 във вход Б, на
четвъртия етаж, със застроена площ от 53,78 кв.м., заедно с 0.175 % идеални
части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН № 38 на деветия етаж, със
застроена площ от 5.39 кв.м., заедно с 0.027 % идеални части от общите части на
сградата, АПАРТАМЕНТ № 39 във вход ..Б”, на четвъртия етаж, със застроена площ
от 47.17 кв.м., заедно с 0, 157 % идеални части от общите части на сградата,
заедно с ТАВАН № 39, на девети етаж, със застроена площ от 4.77 кв.м., заедно
0.023 % идеални части от общите части на сградата, МАГАЗИН № 1, на първия етаж,
със. застроена площ от 12, 22 кв.м., заедно с 0,023 % идеални, части от общите
части на сградата, АТЕЛИЕ № 2 във вход А, на осмия етаж със застроена площ от
41.88 кв.м., заедно с 0.189.% идеални части от общите части на сградата и
ГАРАЖНА КЛЕТКА № 4/5 със застроена плот 16.49 кв.м., заедно с 0.038 % идеални
части от. общите части на сградата.
3.М.М.К.- АПАРТАМЕНТ № 35 във
вход, Б, на третия стаж, със застроена площ от 48.65 кв.м., заедно с 0,152 %
идеални части от общите части на сградата, заедно с таван № 35, на деветия
етаж, със застроена площ от 5.24 кв.м., заедно с 0.02.6 % идеални части от
общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ №
41 във вход ,.Б", на четвъртия етаж, със застроена площ от 48.65 кв.м.,
заедно с 0, 152 % идеални части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН №
41 на деветия етаж със застроена площ от 4.77 кв.м., заедно с 0, 023 % идеални
части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ № 36 във вход Б", на третия
етаж със застроена площ от 51,84 кв.м., заедно с 0,162 % идеални части от
общите части на сградата, заедно ТАВАН № 36, на деветия етаж, със устроена площ
от 5.24 кв.м., заедно с 0.026% идеални части от общите части на сградата, ГАРАЖ
№ 16, на първия етаж, със застроена площ от 23,72 кв.м., заедно с 0.043 %
идеални части от общите части на сградата и толкова от правото на строеж върху
земята, МАГАЗИН № 7, на първия етаж, със застроена площ от 27.65 кв.м., заедно
с 0.055 % идеални части от общите части на сградата, МАГАЗИН № 8, на първия
етаж, със застроена площ от 19.46 кв.м., заедно с 0.125 % идеални части от
общите части на сградата и ГАРАЖНА КЛЕТКА № 6/7 в сутерена със застроена площ
от 18.62 кв.м., заедно с 0.043 % идеални части от общите части на сградата.
4.С.М.М.,М.М.К. и Р.М.М. заедно
ГАРАЖНА КЛЕТКА № 8/9 със застроена площ от 18,09 кв.м., заедно с 0.041 %
идеални части от общите части на сградата.
5.К.Д.Д. и П.Л.Д., при условията на
СИО АПАРТАМЕНТ № 33, във вход Б, на третия етаж, със застроена площ от 47.17
кв.м., заедно с 0.157 % идеални части от общите части на сградата заедно с
ТАВАН № 33 на деветия етаж, със застроена площ от 4,84 кв.м., заедно с 0,024 %
идеални части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ № 45, във вход Б",
на петия етаж, със застроена площ от 47.17 кв.м., заедно с 0.157 % идеални
части от общите части на сградата, заедно с ТАВАН № 45, на деветия стаж, със
застроена площ от 3.05 кв.м., заедно с 0.015 % идеални части от общите части на
сградата, АПАРТАМЕНТ № 28, във вход Б на втория етаж със застроена площ от
50.36 кв.м., заедно с 0.168 % идеални части от общите части на сградата, заедно
с ТАВАН № 28 на деветия етаж, със застроена площ от 2.93 кв.м., заедно с 0.015
% идеални части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ № 42 във вход Б, на
четвъртия етаж, със застроена площ от 51,84 кв.м., заедно с 0.162 % идеални
части от обшите части на сградата, заедно с ТАВАН № 42, на деветия етаж, със
застроена площ от 8.00 кв.м., заедно с 0.039 % идеални части от общите части на
сградата, АПАРТАМЕНТ № 46, във вход „Б", на петия етаж със застроена площ
от 50.36 кв.м., заедно с 0.364 % идеални части от общите части на сградата,
заедно с ТАВАН № 46 на деветия етаж със застроена площ от 4,93 кв.м., заедно с
0.024 % идеални части от общите части на сградата, МАГАЗИН № 4 на първия етаж,
със застроена площ от 29,5 кв.м., заедно с 0.055 % идеални части от общите
части на сградата, ПАРКОМЯСТО № 30/31 в сутерена, със застроена площ от 19.72
кв.м., заедно с 0.045 % идеални части от общите части на сградата и ПАРКОМЯСТО
№ 28/ 29 в сутерена, със застроена площ от 17.96 кв.м., заедно с 0.041 %
идеални части от общите части на сградата,
6.Е.С.Г. и К.Я.Г., при условията
на СИО-АПАРТАМЕНТ №10, във вход А на четвъртия етаж, със застроена площ от
71,86 кв.м., заедно с 0,155 % идеални части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ
№ 14, във вход „А", на петия стаж, със застроена площ от 71,86 кв.м.,
заедно с 0.252 % идеални части от общите части от сградата и толкова от правото
на строеж върху земята, заедно с ТАВАН № 14, на седмия етаж, със застроена площ
от 4,41 кв.м., заедно с 0,060 % идеални части от общите части на сградата,
АПАРТАМЕНТ №47 във вход „ Б", на петия етаж, със застроена площ от 48.65
кв.м., заедно с 0.152 % идеални части от общите части на сградата, заедно с
ТАВАН № 47, на деветия етаж, със застроена площ от 2.37 кв.м., заедно с 0.012 %
идеални части от общите части на сградата, АПАРТАМЕНТ № 48, във вход Б",
на петия стаж, със застроена площ от 51.84 кв.м., заедно с 0.162 % идеални
части от общите части с ТАВАН № 48, на деветия етаж, с площ от 2.42 кв.м., заедно
с 0.012 % идеални части от общите части на оградата, МАГАЗИН № 3, на първия
етаж, със застроена площ от 32.90 кв.м., заедно с 0,062% идеални части от
общите части на сградата; ПАРКОМЯСТО № 32/33, в сутерена, със застроена площ от
17.98 кв.м., заедно с 0.04.1% идеални части от общите части на сградата, ПАРКОМЯСТО
№ 26/27, в сутерена, със застроена площ от 16.25 кв.м., заедно с 0.037 %
идеални части от общите части на сградата,
7.К.Д.Д. и П.Л.Д., при условията
на СИО, заедно с Е.С.Г. и К.Я.Г., също при условията на СИО при равни квоти:
ГАРАЖ № 2/3, на първия етаж, със застроена площ от 27,56 кв.м., заедно с 0.050
% идеални части от общите части на сградата.
В раздел X страните са приели, че
предварителните договор и споразумението от 08.07.2008 г. продължават своето
действие с изключение на преуредените с нотариалния акт условия.
На 27.08.2008 г. Главният
архитект на София е издал разрешение на строеж № 535 за построяването на
пететажна жилищна сграда с магазини, гаражи и подземен гараж в процесния УПИ в
полза на собствениците учредители и „С.**И.“ ООД. Ha 13.12.2008 г. е подписан
протокол № 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна
линия и ниво на строежа.
Пред настоящата инстанция е
изслушано и прието основно и допълнително заключение на СТЕ, от което се
установява, че цената на процесния УПИ е била към м.07.2008 г.
1 370 000 лв., към 13.03.2010 г.-1 307 000 лв., към
13.04.2011 г.-1 265 000 лв., а към 09.07.2012 г. съответно 1 210
00 лв. Установява се, че пазарният процент на обезщетение на собствениците на
УПИ, находящ се в местност „Студентски град“ към същите дати е съответно: около
22% и около 18%., а пазарните равнища на търсене и предлагане е била при
търсене около 15%, при предлагане около 18%. Вещото лице посочва, че разликата
в цените се дължи на икономическата криза в европейски мащаб и насищането на
пазара. След 2012 г. се наблюдава стабилизиране на цените на недвижимите имоти
с тенденция за леко покачване и запазване на процента на обезщетение на
собствениците на УПИ.
При така установената по-горе фактическа обстановка настоящият съдебен
състав приема следното от правна
страна:
По възражението на ответницата Б.Р.М.-А.
за недопустимост на предявения срещу нея иск, предвид обстоятелството, че преди
образуване на настоящото производство и вписване на исковата молба, същата се е
разпоредила с правото си на строеж за следния обект от жилищна сграда,
предвидена да се построи в гр. София, Студентски град, на ул. „*********“, а
именно: апартамент № 6, чрез договор за замяна на недвижими имоти, обективиран
в нотариален акт № 185, том ІІ, рег. № 4944, дело № 156/2011 г. на нотариус с
рег. № 056 на НК.
Същото е неоснователно и ответницата
в качеството си на наследник по закон на починалия Р.М.М., от чието наследство
не се е отказала по предвидения за това ред, притежава както
процесуално-правна, така и материално-правна легитимация да отговаря по
предявения срещу нея иск. Ответницата отговаря до размера на нейната
наследствена квота и встъпва в правата, и задълженията на наследодателя й по
споразумение от 08.07.2008 г. и договор от 31.07.2008 г. Още повече, че със
същите наследодателят й е учредил право на строеж и върху други два апартамента
съответно № 18, № 32 и гаражна клетка № 2/3, които ще се построят в бъдещата
сграда, по отношение на които ответницата не се е разпоредила с учреденото
право на строеж.
По съществото на предявените
искове.
Предявените искове са с правно основание чл.307 от ТЗ.
Настъпилите последващи изменения на икономическите условия представляват
основания да се иска изменение на сключения договор поради стопанска
непоносимост, което право може да се упражни по съдебен ред с конститутивен иск
по чл. 307 ТЗ. Активно легитимиран да
предяви такъв иск е длъжникът, като едно от условията е да не е изтекъл срокът
на договора и изпълнението на задължението да е възможно. Длъжникът не може да
обосновава стопанска непоносимост след като неизпълнението вече е налице, т.е.
ако променените икономически условия са настъпили след изпадането му в забава.
Първата
предпоставка, за да може да влезе в действие института на стопанската
непоносимост, е наличието на валиден търговски договор. Неоснователно е
възражението на част от ответниците, че договорът не е търговски и в случая
институтът на стопанската непоносимост е неприложим. Съобразно чл. 286,
ал.1 ТЗ, търговска е сделката, сключена от търговец, която е свързана с
упражняваното от него занятие. Безспорно ищецът е търговец по смисъла на чл.1,
ал.1, т.14 от ТЗ, надлежно регистриран в ТР при АВ-София.
Между
страните не е имало спор относно валидността на договора, сключен между тях,
поради което съдът приема, че първата предпоставка е налице.
Втората предпоставка е изпълнението
на договора да не е завършило и по принцип дължимата престация да е възможна,
т.е. тя да може реално да се осъществи. И тази предпоставка не е била спорна
между страните, поради което съдът приема, че също е налице.
Основателно е обаче възражението на част от ответниците, че ищецът-длъжник
се позовава на стопанска непоносимост към момент, в който вече е бил във
виновно, забавено неизпълнение на задълженията си по договора.
Между страните не се е спорило
относно датата на издаване на Протокола за строителна линия, а именно:
13.12.2008 г. При това положение и съобразно уговорените с договора срокове,
ищецът е следвало да завърши сградата в груб строеж в 15-месечен срок от
издаване на протокол за строителна линия, т.е. до 13.03.2010 г., а в 23 -месечен
срок от същата дата сградата е следвало да бъде приета с акт образец 15, т.е.
до 13.11.2010 г., а до 13.04.2011 г., строителят е следвало да снабди
собствениците с разрешение за ползване на сградата - акт образец № 16. Съобразно
уговореното между страните строителят се е задължил да построи изцяло за своя
сметка жилищната сграда, включително и всички външни връзки - водопровод,
ел.захранване и др. и да предаде на собствениците обектите, за които те ще си
запазят правото на строеж и до 14 календарни дни от датата на снабдяването с
Акт Образец 15 да предаде на собствениците отделните обекти, като до издаване
на разрешение за ползване на сградата ще довърши обектите „до ключ".
Ищецът и въпреки разпределената му доказателствена тежест не доказа, че е
изпълнил задълженията си в горните срокове.
Дори и да се приеме тезата на ищцовата страна, че променените икономически
условия са настъпили преди да изтекат, каквито и да било договорни срокове, то
ищецът и с така ангажираните по делото писмени доказателства, не доказа главно
и пълно, че изпълнението е разорително или прекомерно обременително за него,
поради което е и социално неоправдано.
Предпоставка за възникване на субективното право по чл.307 ТЗ, е
запазването на договора да противоречи на справедливостта и добросъвестността.
Такова противоречие е налице, когато еквивалентността на престациите съществено
е нарушена вследствие на коренната промяна на икономическата обстановка и при
наличието на които условия страните не биха сключили договора. Според
законовия текст на сочената правна норма, за да е налице основание за изменение
или прекратяване изцяло или отчасти на съответния договор, то следва след
сключването на същия да са настъпили такива непредвидими и непреодолими
обстоятелства, които макар и да не правят обективно невъзможно изпълнението на
поетото облигационно задължение, то само по себе си запазването му да се явява
несправедливо и в противоречие с добрите нрави, възприети от обществото, тъй
като поставя длъжника в неравностойно спрямо кредитора и дължимата от последния
престация положение. Явно е, че в разглежданата законова хипотеза законодателят
е имал предвид наличието на настъпило след сключването на договора особено
съществено изменение на икономическата конюнктура спрямо съществувалата такава към
момента на възникване на задължението, при която изпълнението на договора
обективно би довело до несправедлив и социално неоправдан резултат за една от
страните.
Преценката за
наличието на стопанска непоносимост е конкретна, като общата предпоставка, която
следва да се прилага, включва съществено изменение в икономическото равновесие
на договорната връзка-облигационните задължения губят своята икономическа
основа, която страните са имали предвид при сключването на договора.
Ищецът не ангажира
доказателства, при анализа на които да може да се даде конкретен отговор на
въпроса, дали в процесния случай е налице стопанска непоносимост.
Ноторно известно е,
че към 2011 г. в отрасъл строителство е налице икономическа криза, изразяваща
се в спад на броя на регистрираните строителни фирми, в броя на заетите в
строителните фирми, спад в сградното строителство особено в сравнение с
пиковата 2008 г., спад в произведената продукция в инженерното строителство. Тези
ноторно известни факти обаче не са достатъчни да обосноват конкретната
фактическа преценка на съда за наличието на стопанска непоносимост. От
ангажираните доказателства не се установи към 2008 г., когато е сключен
договора какви печалби е реализирал ищеца от строителство и съответно какви
печалби е очаквал да реализира от конкретния договор, съответно не се установи
с оглед променената икономическа обстановка в страната /увеличаване на
предлагането, спад на търсеното, спад на цените/ и при така уговорените
параметри в договора каква печалба би реализирал ищеца и съизмерима ли е,
съответно еквивалентна ли е на престацията на ответниците, респ. дали биха били
налице отрицателни икономически резултати за ищеца от построяването на
процесната сграда. Ищецът не установи с доказателствата по делото да е настъпила значителна промяна
в съотношението между очакваните разходите по процесния договор и очакваните
приходите от продажбата на построените апартаменти.
От установеното със
заключението на СТЕ, относно параметрите на понижаването на цените, е видно, че
това намаление не е съществено в такава степен, че договорът да губи своя
икономически смисъл за ищеца. Така цените на отделните видове обекти изпълнени
до ключ със степен на завършеност, съгласно Приложение № 2 е, както следва:
апартаменти към 13.03.2010 г.-1600 лв./кв.м, а към 13.04.2011 г.-1 500
лв./кв.м., гаражи съответно: 920 лв./кв.м. и 890 лв./кв.м., магазини съответно:
2100 кв./м. и 1900 кв./м. Цената на процесното дворно място е намаляла от
1 307 000 лв. към 13.03.2010 г. на 1 265 000 лв. към
13.04.2011 г., т.е. в процентно отношение намалението е около 9%.
Не се доказа
наличието на внезапно обезценяване, което да прави изпълнението възможно само
при изключителна и неразумна цена.
За да се уважи иска не е достатъчно ищецът да твърди само
ноторно известна промяна в икономическата обстановка в страната, но следва да
ангажира конкретни доказателства в горепосочения смисъл, което като не е сторил
в настоящия процес, то и исковете му-главни и евентуални подлежат на отхвърляне
като недоказани.
При този изход на спора на ищеца не се дължат разноски.
Останалите ответниците не са заявявали искане за разноски, поради което такива
не им се присъждат.
Водим от горното, Софийски градски съд, първо гражданско
отделение, I-6
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователни и недоказани предявените от „С.**И.“ ООД, дружество учредено
и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. София с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление:*** против Е.П.А., ЕГН **********,***,
А.Р.М., ЕГН **********,***, В.Р.М.-Г., ЕГН **********,***, Б.Р.М.-А., ЕГН **********,***,
Ю.С.М., ЕГН **********,***, Б.С.М.,***, Р.С.М., ЕГН **********,***, М.М.К., ЕГН
**********,***, К.Д.Д., ЕГН**********,***, П.Л.Д., ЕГН **********,***, Е.С.Г.,
ЕГН **********,*** и К.Я.Г., ЕГН **********,*** пасивно, субективно и евентуално съединени искове
с правно основание чл.307 ТЗ за прекратяване на договорната връзка създадена по силата на договор за
учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 105/31.07.2008 г.
на нотариус с рег. № 033 на НК, който препраща при условието на заместване към
нотариално заверено споразумение от 08.07.2008 г., рег. № 12771 на нотариус
№033 на НК, при условията на евентуалност за изменение на договорната връзка,
като се допусне намаление на обема на престацията на ищеца-строител по пункт
ІІ, във връзка с пункт І, както и пункт Х от същия нотариален акт, във връзка с
чл.2 от нотариално заверено споразумение от 08.07.2008 г., изразяваща се в
задължение да построи със собствени сили и средства и да предаде на ищците със
степен на завършеност до ключ, по споразумение от 08.07.2008 г. и приложение №
2 индивидуално определени обекти, за които ищците са си запазили право на
строеж в подлежащата на изграждане съобразно одобрен от ДАГ-СО на 08.10.2007 г.
архитектурен проект –жилищна сграда от две тела на седем и девет етажа и
сутерен под двете тела, със застроена площ 490кв.м. разгъната застроена площ –
3500 кв.м. и застроена площ подземна
1046 кв.м. и състояща се от жилища, подземен гараж с паркоместа в сутерена,
ателиета, магазини, съгласно виза за проучване и проектиране от 18.04.2007 г. и
същия одобрен архитектурен проект, която сграда се изгражда в УПИ І-2604, 3541,
в кв.190, гр. София, м. ”Студентски град”, ул.”*********” с площ по скица и УПИ
1076 кв.м., при съседи улица, улица, УПИ-ІІІ за ЖС и УПИ ІІ за ЖС, за
намаляване размера на обезщетение на ответниците във вид на завършени обекти в
новостроящата сграда, като се измени договора в пункт І, във вр. с пункт ІІ и
пункт ІV,т.1 от нотариален акт №105/31.07.2008 г. на нотариус № 033 на НК, като
да отпаднат: б.Б от т.1, б.Г от т.1, б.А от т.2, б.Г от т.2, б.Д от т.2,б.В от
т.3, б.Г от т.3, б.Д от т.3, б.Д от.3,изцяло т.4, б.б от т.5, б.Г, от.5, б.Е от
т.5,б.3 от т.5,б.А от т.6,б.В на т.6,б.Е
от т.6,изцяло т.7, изменение на чл.2 от споразумението от 08.07.2008 г., във
връзка с пункт Х от нотариалния акт – а именно:„срещу учреденото право на
строеж собствениците-учредители получават, като
обезщетение изградени обекти в проектираната сграда, които представляват
15 процента от всеки вид обекти, определено в приложение №3, неразделна част от
настоящия договор, собствениците-учредители си запазват правото на строеж върху
тези обекти на сградата, които ще получат,като обезщетение …”, с искане за отпадане
изцяло пункт V, VІ от нотариалния акт, като отношенията между страните да
подлежат на уреждане по правилата на чл.4,т.4.2 от споразумението.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис
от същото на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: