Р Е Ш Е Н И Е
№ 1493
гр.Пловдив, 12.12.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГО, XIV състав, в открито съдебно
заседание на 11.11.2019г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АННА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: РАДОСЛАВ РАДЕВ
ИВАН АНАСТАСОВ
при
участието на секретаря: Валентина Василева
като
разгледа докладваното от съдия Иван Анастасов въззивно гражданско дело №
1944/2019г. по описа на Пловдивски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото по делото е образувано по
въззивна жалба от „АВА 2007“ЕООД против решение от 17.06.2019г. по гр.д.№
18582/2018г. на ПдРС, VІІІ гр.с., с което са отхвърлени предявените от
жалбоподателя против въззиваемата И. П. А. обективно съединени искове по чл.79,
ал.1, чл.92 и чл.86 от ЗЗД за това въззиваемата да бъде осъдена да заплати
сумата от 1700 евро- възнаграждение по договор за посредничество при покупка на
недвижим имот от 30.04.2018г.; сумата 399,50 евро- неустойка, и законни лихви
върху главницата. Във въззивната жалба се сочи, че, макар дружеството
жалбоподател да е изпълнило всички свои задължения по договора за
посредничество, съдът без да отчита естеството на договора и извършените от
изпълнителя дейности е приел неизпълнение от негова страна на задължението му
по чл. 3.5, чл.3.6 и чл.3.8 от договора. Също така погрешно първоинстанционният
съд приел, че въззиваемата е закупила намерения и осигурен от изпълнителя имот,
след като договорните им отношения били преустановени.
От въззиваемата И. А. е подаден отговор, с който
обжалва въззивната жалба. Поддържа се, че всички изводи и констатации от ПдРС
са правилни и иска потвърждаване на обжалваното решение като законосъобразно.
ПОС, ХІV гр.с., като се запозна с материалите по
делото, намира следното:
Производството по първоинстанционното дело е
образувано по искова молба от „АВА 2007“ЕООД, с която са предявени обективно
съединени искове
по чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД. В исковата молба се твърди, че между страните е
сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот № 115 от
30.04.2018г.. Изпълнението на задълженията по договора от страна на дружеството
продължило близо три месеца, като на клиента било оказано пълно съдействие,
изразяващо се в извършване на оглед на ап.№ 13, находящ се в гр.****, с
участието на посредник на продавача; постигане на споразумение относно продажна
цена в размер от 86500 евро; оказване на съдействие за извършване на оглед на
жилището от кредитния инспектор и оценител на банката, от която И. А. е
възнамерявала да получи кредит за закупуване на имота; извършване на втори
оглед; две посещения при посочен от банката нотариус, при второто от които
представител на банката обяснил, че исканият кредит не може да бъде отпуснат
поради наличието на извършено извън страната завещание. След проведените срещи
и разговори и след размяна на имейли, комуникацията между страните прекъснала,
независимо от отправеното от Агенция за недвижими имоти „****“- собственост на
„АВА 2007“ЕООД, предложение А. да се насочи към друга банка. Скоро след това от
агенцията узнали, че на 26.09.2018г. клиентката им е закупила същия имот-
предмет на огледите, в съсобственост с лицето Б. А. Твърди се също така, че още
при действието на договора между страните брокер на агенцията установил, че А.
контактува пряко с продавачите. Въпреки, че тя се възползвала от предоставените
й услуги, не заплатила дължимото, съгласно договора възнаграждение, поради
което от нея се претендира и договорна неустойка.
От И. П. А. е подаден отговор на исковата молба, с който оспорва исковете
като неоснователни. Не се оспорва сключването на договор за посредничество при покупка на недвижим имот
№ 115 от 30.04.2018г.. Не оспорва също така, че с представител на агенцията- собственост на „АВА
2007“ООД, е ходила на оглед в жилището, което впоследствие е купила.
Представителката на агенцията била наясно, че тя възнамерява да купи жилище със
средства, осигурени чрез банков кредит. Потвърждава причината, поради която й е
бил отказан кредит- наличие на завещание, изготвено извън пределите на
Р.България. След като разбрала, че банката не приема за валидни представените
от страна на продавачите документи за собственост, И. А. се отказала от
покупката на ап.№ 13, находящ
се в гр.*****.
Запитала представителката на агенцията, дали дължи заплащане на някаква сума за
предоставената й до момента услуга и й било отговорено, че договорът се разваля
и те се отказват от този имот. Месеци по- късно с нея се свързал представител
на продавача и я уверил, че ще набави изрядни документи за извършване на
продажбата. По това време А. вече била убедена, че договорните й отношения с
агенцията за недвижими имоти са преустановени. Договорът за покупко- продажба
от 26.09.2018г. бил осъществен без съдействието на агенцията. Твърди се и
неизпълнение от страна на същата на задълженията й по т.3.5 и т.3.8 от договора за
посредничество при покупка на недвижим имот.
При преценка относно основателността на исковите претенции на първо място е
необходимо да се определи, какъв по своето правно естество е сключеният между
страните договор за
посредничество при покупка на недвижим имот. В съдебната практика договорите за посредничество при
покупка на недвижим имот се разглеждат или като такива аналогични на договора
за поръчка по чл.280 и сл. от ЗЗД или като договори за търговско посредничество
/ чл.49 и сл. от ТЗ/. За да е налице договор за поръчка, е необходимо да е
налице пряко или непряко упълномощаване на изпълнителя / довереника/. Горното
следва от разпоредбата на чл.292 от ЗЗД, в която са регламентирани правните
последици от действията на довереника в две хипотези- когато той действа от името на доверителя като негов
пълномощник и когато
действа от свое име. И в двете хипотези изпълнителят
е този, който следва да сключи сделките за сметка на възложителя. При договора
за посредничество при покупка на недвижим имот несъмнено възложителят е този,
който ще бъде страна по сделката, за която се посредничи. Предмет на договора за търговско посредничество е свързване на страните и подпомагането им
да сключат договор.
Аналогията с предмета на сключения между страните по делото договор е очевидна,
независимо от това доколко дружеството- жалбоподател може да се възприеме като
търговски посредник по смисъла на чл.49 от ТЗ. При всяко положение разпоредбите
на чл.280 и сл. от ЗЗД се явяват неприложими по аналогия спрямо отношенията
между страните, включително и по отношение на дължимото на посредника
възнаграждение.
Съгласно чл.51 от ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение,
което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им, а ако няма уговорка, се дължи обичайното възнаграждение за този вид дейност
според случая и от двете страни. В случая е налице изрична уговорка в договора. В т.4.1 е предвидено, че
възнаграждението се дължи единствено от възложителя и то е в размер от 2% върху
договорената продажна цена за имоти на територията на гр.**** и в размер от 3%
за имоти извън града. Съгласно т.4.2 от договора, възнаграждението се дължи при
сключване на предварителен договор за покупко- продажба или при сключване на
окончателен договор, оформен с нотариален акт.
В раздел ІІІ от договора „Права и задължения на посредника“ задълженията му
най- общо се свеждат до това да предложи на възложителя имот, съобразно с
посочените от последния параметри, да го свърже с продавача, да организира и
подпомага преговорите, както и да запознава клиента си с цялата налична
документация относно имота. В т.т. 3.6 и 3.8 са формулирани и някои по-
специфични задължения, а именно посредникът да извършва справки за вещни
тежести, както и да съдейства на възложителя до окончателното сключване на
сделката и да защитава интересите му пред продавачите. От събраните по
първоинстанционното дело доказателства, включително и от показанията на
разпитаните свидетели Т. М. /**** в агенцията- собственост на дружеството-
жалбоподател/ и В. С., действал като представител на продавача, се потвърждават
твърденията в исковата молба за извършени огледи на имота на ул.“****“, за
одобряване на предложения имот от възложителката, за постигане на съгласие
относно определена цена и за възникването на проблем с кредитирането на
сделката. Свидетелката М. сочи, че служителите на банката имали информация за
завещание, което не било отворено в Р.България и което създавало риск относно
собствеността. Свидетелят С. сочи, че Т. М., която участвала в преговорите от
името на Агенция“****“, го информирала, че от банката са отказали да отпуснат
кредит, защото имало вписани някакви тежести върху имота. Тя го посъветвала да
търси други купувачи, които да разполагат със собствени средства. Съдейки от
приетите по делото на ПдРС разпечатки от имейли, изпращани между Т. М., И. А.,
В. С. и представители на банката, пред която А. е кандидатствала за кредит, към
26.06.2018г. следва да са били набавени всички изискуеми от банката документи и
непосредствено след това да се е състояла срещата пред нотариуса, на която е
станало ясно, че според служителите на банката е налице пречка за отпускане на
кредит. Спорно е какво е точно е казала Т. М. при последната среща при
нотариус, след която комуникацията между страните е преустановена. Тя оспорва
да е заявила, че се отказват да рекламират имота на ул.“****“ или че прекратяват
договора с А. Твърди, че е казала на клиентката, че ще търси друг подходящ имот
и ще й се обади. В исковата молба се твърди, че й е било предложено да се
насочи към друга банка. В изпратената от „АВА 2007“ЕООД нотариална покана до И.
А. не се твърди, след като е станало ясно, че няма да й бъде отпуснат кредит от
„ЦКБ“АД, да й е бил предложен друг вариант за закупуване на същия имот,
включително и чрез преодоляване по някакъв начин на проблема със завещанието.
Договор за посредничество
при покупка на недвижим имот № 115 от 30.04.2018г. е сключен безсрочно. Не е налице изрично и ясно
изявление от едната или от другата страна по договора за прекратяването му.
Следователно към датата на сключване на договора за покупко- продажба по
нот.акт № 85/26.09.2018г. той е бил в сила. Това обаче не означава, нито, че
след края на месец юни 2018г. дружеството- жалбоподател е продължило да оказва
съдействие на въззиваемата за закупуване конкретно на имота на ул.“****“, нито,
че към 26.09.2018г. вече е било оказало цялото възможно съдействие и договорът
за покупко- продажба е сключен в резултат именно от това съдействие. Според
казаното от Т. М. в дадените от нея показания пред първоинстанционния съд, след
отказа на „ЦКБ“АД да отпусне кредит, тя е казала на въззиваемата, че ще търси
друг имот, отговарящ на нейните изисквания, което означава, че посредничеството
по закупуване на предложения й имот се преустановява. Не са водени разговори с
В. С. относно това, как може да бъде изяснен въпросът със завещанието. Според
неговите думи, от агенцията го посъветвали да потърси други купувачи,
разполагащи с налични средства за плащане на продажната цена. Тези негови
показания напълно кореспондират извода, че след последната среща пред нотариус
агенцията е преустановила посредничеството с цел закупуване от А. на
предложения й имот. При положение, че, макар агенцията да не се е било отказала
от договора, но се е отказала да съдейства за закупуване конкретно на този
имот, няма основание да се приеме, че въззиваемата е била длъжна да се въздържа
от закупуване на имота чрез директни преговори с представителя на продавачите.
Клаузата на т.2.3 от договора за посредничество, предвиждаща, че поръчката
се счита за изпълнена и възнаграждението е дължимо и при постигане на
споразумение директно между възложителя и продавача, следва да се счита за
приложима само докато агенцията е продължавала да изпълнява задълженията си по
договора конкретно по отношение на имота, за който е постигнато съгласие за
сключване на договор за покупко- продажба, и това съгласие е постигнато в
резултат от посредничеството й. Тъй като договорът за посредничество е
безсрочен и може да се изпълнява по отношение на всякакви имоти, отговарящи на
зададените от възложителя параметри, няма основание да се счита, че той е следвало
да прекрати договорните си отношения с агенцията преди да предприеме директни
преговори за закупуване на определен имот, за закупуването на който агенцията
не посредничи, защото от една страна резултатът от преговорите е несигурен, а
от друга страна, защото във всеки един момент е възможно от агенцията да бъде
предложена по- изгодна оферта / по- атрактивен имот и/или на по- изгодна цена/.
Също така, поради безсрочния характер на правоотношението по договора за
посредничество, ако приемем, че клаузата по т.2.3 е приложима във всеки един
случай, когато възложителят е придобил предложен му от агенцията имот,
независимо от това, дали тя е посредничела за постигането на окончателно
съгласие, то договорното възнаграждение би било дължимо във всеки един момент след
преустановяване на фактическото посредничество- и след два месеца и след две
години или по- дълъг период, без да се отчита какъв е приноса на агенцията за
реализиране на сделката през времето на посредничеството и какъв е приносът на
самите страни при проведените след това директни преговори.
От показанията на свидетеля В. С. става ясно, че преговорите са били
подновени директно с И. А. по негова инициатива. Той също не е потърсил
съдействие от Агенция за недвижими имоти „****“, тъй като му е било обяснено,
че е налице пречка за отпускане на ипотечен кредит за този имот. С. сочи в
показанията си, че се е снабдил с удостоверение от АВ, от което станало ясно,
че имотът не е обременен с никакви тежести. Видно от съдържанието на нот.акт №
85/26.09.2018г. И. А. е платила преобладаващата част от цената чрез ипотечен
кредит, отпуснат й от „Българо- Американска кредитна банка“АД. Гореизложените
факти навеждат на извода, че пречките, станали причина агенцията за недвижими
имоти да се откаже от посредничество за закупуване на имота на ул.“****“, са
били преодоляни единствено с усилията на представителя на продавача и на
купувачката. От съдържанието на нотариалния акт е видно също така, че имотът е
продаден за цена от 85000 евро, която е по- ниска от офертната цена по
протокола за оглед в размер от 89000 евро, както и от достигнатата с
посредничеството на агенцията цена от 86500 евро, посочена в отправената до
въззиваемата нотариална покана. Това обстоятелство също навежда на извод, че
договорът за покупко- продажба е сключен в резултат от допълнителни преговори
между страните по същия, без участието на представител на агенцията. В
обобщение на горното, съдът намира, че, тъй като придобиването на имота от А.
не е резултат единствено и само от оказаното от агенцията по силата на договора
от 30.04.2018г. съдействие, тя не дължи заплащане на договореното
възнаграждение в размер от 2% върху цената и съответно не дължи и неустойка и
лихви за забавено плащане. Съответно- обжалваното решение ще следва да бъде
потвърдено, като в полза на въззиваемата бъдат присъдени направените от нея
съдебни разноски за адв.възнаграждение в размер от 500 лева.
Предвид гореизложеното, съдът
РЕШИ :
ПОТВЪРЖДАВА
решение от 17.06.2019г. по
гр.д.№ 18582/2018г. на ПдРС, VІІІ гр.с., с което са отхвърлени предявените от
жалбоподателя „АВА
2007“ЕООД- гр.****, ЕИК: **** против
въззиваемата И. П. А., ЕГН: ****, със съдебен адрес:
гр.****, чрез адв.М. Г., обективно
съединени искове по чл.79, ал.1, чл.92 и чл.86 от ЗЗД за това въззиваемата да
бъде осъдена да заплати сумата от 1700 евро- възнаграждение по договор за
посредничество при покупка на недвижим имот от 30.04.2018г.; сумата 399,50
евро- неустойка, и законни лихви върху главницата.
ОСЪЖДА „АВА
2007“ЕООД- гр.****, ЕИК: **** да заплати на И. П. А., ЕГН: ****, със съдебен адрес: гр.****, чрез адв.М. Г., сумата от 500
лева- съдебни разноски по настоящето дело.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: