Р Е Ш
Е Н И Е
№ 20
гр. Русе,
13.01.2017г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Русенският
окръжен съд,
гражданска колегия, в открито заседание
на 14
декември две хиляди и шестнадесета година, в състав:
Председател: ТАТЯНА ЧЕРКЕЗОВА
при секретаря Т.Ф., като разгледа
докладваното от съдията ЧЕРКЕЗОВА Гр. дело № 2 по описа за 2016г., за да се произнесе, съобрази:
Производството е по чл.362 и сл. ГПК.
Ищецът Р.Л.Ц. твърди, че на 12.12.2007г. сключил с „ Д. – В. Е. “ЕООД предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот с административен адрес : гр. Русе, ул. ***,
представляващ апартамент с площ 70 кв.м, заедно с прилежащите идеални части от
сградата, дворното място, и избено помещение, който имот по кадастралната карта
на гр.Русе е с идентификатор 63427.2.1339.4.5., на цена от 63 000 евро.
Дружеството следвало да сключи
окончателен договор след снабдяването му с разрешение за ползване на сградата,
но не по –късно от 30.10.2008г. Задължение на продавача било да заплати изцяло уговорената продажна цена,
като същият твърди, че е заплатил сумата
от 37 800 евро, както следва : 9 45- евро- капаро при подписването на
договора, 9 450 евро- на 28.02.2008г., 18 900 евро – на 30.06.2008г.
Ответното дружество не спазило срока по
предварителния договор, в който следвало да прехвърли собствеността върху процесния имот, поради което ищецът завел гр.д. 187/2009г.
по описа на Русенския окръжен съд, приключило със сключване на спогодба,
съгласно която ответното дружество се
задължило да прехвърли на ищеца собствеността върху имота срещу сумата от
63 000 евро, при приспадане на платените до момента 37 800 евро и
прихващане на сумите, както следва : 13 608 евро – неустойка, уговорена в
договора, 1 364 евро – стойността на неизпълнена отоплителна инсталация и
2 888.05 евро - разноски в
производството по делото.
С Решение по гр.д. № 9199/2011г. на
Русенския районен съд била прогласена нищожността на сключената по гр.д.№
187/2009г. на РОС спогодба,като ответното дружество било осъдено да заплати и
неустойка по договора в размер на 6
268,05 евро, за периода 01.05.2010г. – 31.10.2011г. Поради това, че ответникът
не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имота и тъй като
счита, че има разлика в квадратурата на апартамента – договорени 70 кв.м, а
фактически – 57,85 кв.м, ищецът не заплатил остатъка от дължимата сума в размер
на 25 200 евро. Счита, че изложеното сочи на наличие на обстоятелства,
обуславящи упражняване на правото му да поиска съдът да обяви предварителния
договор за окончателен, като счита, че остатъкът от дължимата от него цена на
имота следва да се прихване с насрещни задължения на ответника към него, както
следва : 13 608 евро – неустойка по т.10 от предварителния договор за периода
01.11.2008г. – 30.04.2010г., 1 364 евро- стойност на договорена, но неизпълнена
отоплителна инсталация, 2 888,05 евро – разноски в производството по гр.д. №
187/2009г. на РОС, 10 344,01 евро- разлика между стойността на договорената
квадратура на имота и реалната, 7 339,95 евро- неустойка по предварителния
договор за периода 01.05.2010г. – 31.10.2011г., прихванати с изявление в искова
молба по гр.д. № 9119/2011г., 37 800 евро – неустойка по предварителен договор
за периода 01.11.2011.- 31.12.2015г. / 50 месеца по 756 евро /. В с.з.
процесуалният представител прави уточнение, че сумата от 10 983 евро следва да се прихване от сумата 37 800 евро,
представляваща неустойка по предварителния договор за периода 01.11.2011г –
31.12.2015г.
Моли съдът да постанови решение, с което
да обяви процесния предварителен договор за
окончателен, при приспадане на задължението му по него с насрещни задължения на
ответника, както и да осъди последния да заплати направените по делото
разноски.
Ответникът в законния срок не е дал
отговор на исковата молба и не е взел становище по нейната основателност. В
хода на производството процесуалният му представител адв.
К.К. изразява становище за основателност на иска,
като счита, че следва да се извърши приспадане на дължимия от ищеца остатък по
предварителния договор само за суми, както следва : 918 евро – за договорена и
неизпълнена отоплителна инсталация, 6 268,05 евро – присъдена с влязло в
сила решение по гр.д. № 9199/22011г. на РРС неустойка, 756 евро – дължима от
ответното дружество неустойка за м. ноември 2008г.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема за установено следното:
Предявеният иск е с правно основание
чл.19 ал.3 от ЗЗД.
На 12.12.2007г.
страните сключили предварителен договор, с който се споразумели „В. – В.С“ЕООД-Русе
– праводател на ответника, да продаде на ищеца недвижим
имот, находящ се в гр. Русе, ул. ***, представляващ апартамент № 5,
на ет.2, с обща площ около 70 кв.м, заедно с припадащите се идеални части от общите
части на сградата и от дворното място, и избено помещение № 5, с площ около 4
кв.м, който имот по кадастралната карта на гр.Русе е с идентификатор
63427.2.1339.4.5., на цена от 63 000 евро. При сключването на договора била платена
сумата от 9 450 евро, и уговорено да
се заплатят от ищеца : до 28.02.2008г. – още 9 450 евро, до 30.06.2008г. –
още 18 900 евро, до 30.09.2008г. / коригиран на 30.11.2008г. / - още
18 900 евро, а остатъкът от продажната цена, в размер на 6 300 евро,
да бъде изплатен при подписването на окончателния договор под формата на
нотариален акт, като срокът за това е издаването на разрешение за ползване на
сградата, но не по – късно от 30.10.2008г.
Видно от отметките върху договора и
представените разписки, което и не се оспорва от ответното дружество, ищецът
заплатил на последното сумите, както следва : на 12.12.2007г. – 9 450
евро, на 28.02.2008г. – 9 450 евро, на 30.06.2008г. – 18 900 евро.
Съгласно удостоверение от 26.11.2009г.,
издадено от Община Русе, на основание чл. 181 ал.2 от ЗУТ, сградата е завършена
в груб строеж и в този си вид може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка.
Видно от заключението на назначената,
изготвена и приета по делото експертиза / основно и допълнително /, сградата е
била завършена в груб строеж на 29.07.2009г. Вещото лице не може да определи
степен на завършеност на сградата към 30.10.2008г. - датата, на която имотът е
следвало да бъде предаден на ищеца, но посочва, че след като съгласно
представеното по делото Удостоверение от Община Русе строителна линия и ниво са
дадени на 22.05.2008г., то строителството е започнало след тази дата. Констатирано
е, че не е изградена договорената отоплителна инсталация на стойност 918 евро. Вещото лице е изчислило застроената площ на
апартамент № 5 : 57,85 кв.м, процента на общите части на сградата, в т.ч. и на
земята е 6,429%, което в площ е : 16,46 кв.м, а общата РЗП на жилището е 74,31
кв.м, като избеното помещение е със светла площ от 3,25 кв.м при договорена с
предварителния договор застроена площ от около 70 кв.м и изба от около 4 кв.м. С
оглед посочените площи на процесното жилище / вкл.
изба/, според вещото лице, уговорената с предварителния договор цена не следва
да се намалява.
На 10.08.2012г. бил сключен договор за
преобразуване на търговски дружества чрез вливане между „В. – В.С“ЕООД-Русе в
ликвидация и „Д.-В.. Е.“ЕООД-София, по силата на който първото дружество се
вляло във второто. Преобразуването било вписано в ТР на 27.08.2012г., като била
заличена регистрацията на „В. – ВС“ЕООД-Русе в ликвидация. По силата на
преобразуването ответникът като правоприемник на продавача по предварителния
договор придобил всички негови права и задължения, в т.ч. и тези по процесния предварителен договор.
Ответникът не изпълнил задължението си
да прехвърли по нотариален ред процесния имот на ищеца
в уговорения в договора срок - до 30.10.2008г., с което го мотивирал да предяви
иск пред съда по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
По делото са представени нотариални
актове, с които продавачът става
собственик на дворното място, върху което е построена сградата, в която се
намира процесният имот. По делото няма данни конкретният
имот в сградата да е придобит в
собственост от трети лица, поради което и на основание принципа на приращението следва да се приеме, че ответникът като
правоприемник на продавача по предварителния договор е собственик на процесния имот. Последният, видно от представената схема
№15-11588/12.01.2016г. на СГКК-Русе, представлява самостоятелен обект в
сградата, която съгласно Удостоверение № 33/10.02.2011г. на Община Русе е
въведена в експлоатация.
Ищецът е представил декларации по чл.25 от ЗННД и по чл.264 ал.1 от ДОПК. Ответното дружество е вписано в търговския
регистър, не е в производство по несъстоятелност и е правоприемник на продавача
по предварителния договор „В. – ВС“ЕООД-Русе.
Данъчната оценка на имота, съгласно Удостоверение
№ 11-10-6#1/12.01.2016г. на Община Русе, ДМТ, е в размер на 49 752,40 лева.
Не са представени доказателства за
наличие или липса на непогасени данъчни задължения за имота, но наличието на
такива не е пречка за уважаването на иска, тъй като съгласно чл.364 ал.2 от ГПК
препис от Решението не се издава, докато ищецът не докаже, че са заплатени
дължимите данъци и такси за имота.
При така изяснената фактическа
обстановка съдът намира предявения иск за основателен. По силата на
предварителния договор между страните е възникнала облигационна връзка, по
която ответното дружество се е задължило да продаде на ищеца процесния имот, а той - да заплати уговорената цена.
Предварителният договор е действителен. Той е сключен в предвидената от закона
писмена форма и съдържа подробното
описание на имота, както и всички съществени елементи на окончателния.
Продаваният имот е собственост на продавача, представлява самостоятелен обект,
намира се във въведена в експлоатация сграда, поради което може да бъде предмет
на разпоредителна сделка.
Представените по делото доказателства
удостоверяват извършените от страна на купувача плащания на обща стойност 37 800
евро. Договорената сума не е платена изцяло от купувача, който иска прихващане
с насрещни задължения на продавача, а именно :
13 608 евро – неустойка по т.10 от предварителния договор за периода
01.11.2008г. – 30.04.2010г., 1 364 евро- стойност на договорена, но
неизпълнена отоплителна инсталация, 2 888,05 евро – разноски в
производството по гр.д. № 187/2009г. на РОС, 10 344,01 евро- разлика между
стойността на договорената квадратура на имота и реалната, 7 339,95 евро-
неустойка по предварителния договор за периода 01.05.2010г. – 31.10.2011г.,
прихванати с изявление в искова молба по гр.д. № 9119/2011г., 37 800 евро
– неустойка по предварителен договор за периода 01.11.2011.- 31.12.2015г. / 50
месеца по 756 евро /. В с.з. процесуалният представител прави уточнение, че
сумата от 10 983 евро следва да се прихване от сумата 37 800 евро,
представляваща неустойка по предварителния договор за периода 01.11.2011г –
31.12.2015г.
Безспорно е установено, че продавачът не
е изпълнил задължението си в уговорения срок да се сключи окончателен договор
за покупко – продажба на имота. Купувачът, от своя
страна, не е изпълнил изцяло своето насрещно задължение да заплати договорената
цена в срока, съгласно предварителния договор.
С оглед идентичността на субектите по
двете насрещни задължения, и еднородността
и заместимостта на двата насрещни дълга, съдът счита, че са налице предпоставките по чл. 103 от ЗЗД за извършване на прихващане,
каквото възражение е направено от ищеца с исковата молба. Съдът намира, че от
дължимата и понастоящем от купувача сума – остатък от договорената продажна
цена, а именно 25 200 евро, следва да се извърши приспадане на насрещни
задължения на продавача, както следва :
- за сумата от 918 евро – за договорена
и неизпълнена отоплителна инсталация / съгласно приетото заключение на вещото
лице /,
- за сумата от 6 268,05 евро – присъдена
с влязло в сила на 01.09.2015г. Решение по гр.д. № 9199/2011г. по описа на РРС неустойка
за периода 01.05.2010г. – 31.10.2011г. за неизпълнение на договора, съгласно
чл. 10 от същия.
- за сумата от 13 608 евро – дължима от ответното
дружество неустойка за периода 01.11.2008г. – 30.04.2010г. / 18 месеца по 2 % месечно от платената до момента сума - 37 800 евро, или 756 евро месечно /,
- за сумата от 37 800
евро – дължима от ответното дружество неустойка за периода 01.11.2011г. – 31.12.2015г.
/ 50 месеца по 2 % месечно от платената до момента сума - 37 800 евро, или 756 евро месечно /.
Налице са предпоставките, съгласно чл. 103 от ЗЗД, за извършване на прихващане на
последните две суми, тъй като ищецът и ответникът си дължат взаимно еднородни и заместими
вещи и макар в случая задължението на ищеца да е заплащане на цената на имота,
а на ответника - да прехвърли собствеността върху процесния
имот, в т.10 от договора е уговорена неустойка за неизпълнение на задължението
на ответника / 2 % месечно върху внесените до този момент суми /, което
неизпълнение е налице и следователно уговорената неустойка се дължи от
продавача и тъй като е в пари , подлежи на приспадане от насрещното задължение
на купувача.
Съдът намира, че разноските в
производството по друго гражданско дело /
с Решението по което на основание чл. 26 от ЗЗД е прогласена нищожността на
постигната между ищеца и ответника спогодба / не следва да приспадат, тъй като не произтичат
от същата облигационна връзка.
Съдът намира, че събраните по делото
писмени доказателства удостоверяват изпълнението на особените изисквания на
закона при сключване на договор за покупко-продажба по нотариален ред и са
налице всички предпоставки за уважаването на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Съгласно чл.364 от ГПК ищецът следва да
заплати на основание т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД по сметка
на Русенския окръжен съд такса /върху
продажната цена на имота, която е по-висока от данъчната оценка/ в размер на 776,93 лева, както и местен данък
в размер на 59,70 лева по сметка на Община Русе, за което следва да се впише
възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Предвид уважаването на
иска, в полза на ищеца следва да се присъдят направените по делото разноски в
размер на 7 100,84 лева, съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК.
По изложените съображения Окръжният съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за окончателен предварителния
договор за покупко-продажба от 12.12.2007г., по
силата на който „Д.-В. Е.“ЕООД със седалище и адрес на управление гр.София, р-н
Лозенец, ул.“***, с ЕИК***, представлявано от *** В. С. Е., като правоприемник
на „В.-ВС“ЕООД-Русе в ликвидация с ЕИК ***, в качеството си на продавач, се
задължава да продаде на Р.Л.Ц., ЕГН **********, с адрес ***, в качеството на
купувач, следния собствен на дружеството недвижим имот: апартамент № 5, ет.2, с административен адрес
: гр. Русе, ул. ***, с площ от ок. 70 кв.м, състоящ се от стая, дневна, тераса,
кухненски бокс, антре, санитарен възел, при граници : апартамент №4, апартамент
№6, коридор, терен на блока, с избено помещение № 5 с площ от ок. 4 кв.м, при
граници: коридор, изба №4, изба №8, заедно
с припадащите се идеални части от общите части на сградата и от дворното място,
който имот по кадастралната карта на гр.Русе е с идентификатор 63427.2.1339, на
цена от 63 000 евро, платена чрез извършено прихващане на задължения на
продавача към купувача - за неизпълнение на договорена отоплителна инсталация, на
стойност 918 евро, и за неустойка за неизпълнение по т.10 от предварителния договор в размер на 24 212
евро / частично от общата дължима неустойка /.
ОСЪЖДА Р.Л.Ц., ЕГН **********, с адрес ***,
ДА
ЗАПЛАТИ по сметка на Русенския окръжен съд сумата от 776,93 лева – такса по т.8 от Тарифата за нотариалните
такси към ЗННД, а на Община Русе - местен данък в размер на 59,70 лева, за
обезпечаване на които ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота до плащането на тези
разноски.
ОСЪЖДА
„Д.-В. Е.“ ЕООД със седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец, ***,
с ЕИК***, представлявано от *** В. С. Е., ДА ЗАПЛАТИ на Р.Л.Ц., ЕГН **********,
с адрес ***, сумата от 7 100,84 лева -
разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред ВТАС.
След влизане на Решението в сила, препис
да се издаде на ищеца след представяне на доказателства, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
СЪДИЯ: