Р
Е Ш Е
Н И Е
№....
гр.София, 26.07.2018год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-14
състав, в открито заседание на четвърти юни през две хиляди и осемнадесета година
в състав:
СЪДИЯ: МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
При участието на секретаря Красимира Г. като
разгледа докладваното от съдия М.Апостолова, гр. дело № 16067 по описа за 2015
год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявени от К.Г.В. и Е.С.М. срещу
П.Л.С., обективно съединени искове с
пр.кв.чл.87 ал. 3 ЗЗД, вр. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД - за разваляне на договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в НА №1, том 1, рег.№110, дело №1/2015год., както и иск с пр. осн. чл. 55, ал. 1, пр.3 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати солидарно на
ищците сума в размер на 84100лв.,
представляваща платена цена по договор за покупко-продажба, ведно със законната
лихва от датата на исковата молба до изплащане на вземането.
Релевират доводи, че между страните е сключен
договор за покупко- продажба от 12,01,2015год., по силата на който П.С., в
качеството на продавач е прехвърлила на ищците, в качеството на купувачи
описания в исковата молба недвижими имот срещу заплащане на продажна цена в
размер на 84100лв. На 15,03,2015год. ищците разбрали за претенции върху
прехвърления имот, във връзка с инициирано от трети лица гр.д.№ 5350/2015год.,
по описа на СРС, 33 състав по предявен иск с пр.осн.чл.42, б. „б“ от закона за
наследството за недействителност на саморъчно завещание от 08,01,2014год., с което продавачът се
легитимира като собственик на имота. Поддържат, че в случай да са знаели за
претенции на трети лица, евентуално наличие на съсобственост върху имота да не
са сключили процесната сделка. Ето защо и предвид предстояща съдебна евикция на
имота сочат интерес от разваляне на сключения договор и връщане на продажната
цена. Във връзка с претенциите на трети лица поддържат да е висящо съдебно
производство по гр.д.0№1900/2015год. по описа на СГС, І ГО, 18 състав с предмет
искови претенции по чл.108 ЗС, досежно 5/6 ид.части от имота и чл.170 от ЗЗД за недействителност на законна
ипотека върху имота в полза на Обединена
българска банка АД.
Съобразно изложеното е заявено становище за
основателност на исковата претенция. Претендират разноски по делото.
Ответникът- П.Л.С. в указания законоустановен срок
за отговор по реда на чл.131 от ГПК излага съображения за недопустимост,
респективно неоснователност на исковата претенция. Поддържа, оспорването на
собствеността върху имота от трети лица не е основание да се приеме, че
съществуват такива, поради което сочи да е носител на вещно право на собственост
върху имота на основание саморъчно завещание и наследствено правоприемство.
Поддържа ищците да са недобросъвестни, тъй като са били уведомени за оспорване
на завещанието преди сключване на сделката на 12,01,2015год.
С оглед горното е заявено становище за отхвърляне
на предявените искове като основателни. Претендира разноски.
При така изложеното, след като обсъди доказателствата по делото, съдът
приема за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните и от представените по
делото писмени доказателства се установява, че на 12,01,2015г. е сключен
договор, обективиран в Нотариален акт № 1, том.1, рег.№ 110, дело № 1 от 2015г.
по описа на нотариус В.Ч., район на действие СГС, /л. 4 от гр.д. № 88/2015 на
БлОС/, с който ответницата П.С., в качеството на продавач е прехвърлила на ищците К.Г.В. и Е.С.М.,
в качеството на купувачи собствеността върху недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1602.6130.1.46, в гр.София,
Столична община, област София, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД -18- 38/10.07.2012г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1602.6130,
находящ се на адрес: гр.София, район „С.“, ж.к. “**********, с предназначение:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 62.60 кв.м.,
състоящ се от две стаи, столова, кухня и сервизни помещения, при съседи по
доказателствен акт: изток - апартамент 45, запад - апартамент 47, север -
стълбище, и юг - зелена площ, и съгласно кадастралната схема при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: № 68134.1602.6130.1.45, №
68134.1602.6130.1.47; под обекта : № 68134.1602.6130.1.42; над обекта: №
68134.1602.6130.1.50, заедно с прилежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 50, с площ от
4.53 кв.м., при съседи: изток - коридор, запад - улица, север - стена на
стълбище, и юг - мазе № 49, както и с припадащите се 0.650 % идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото срещу продажна цена в размер на 84 100 лв.
По делото е представен Нотариален акт за
собственост върху недвижим имот, придобит по наследство и по завещание № 96,
том I, рег. № 6785, дело № 69 от 2014 г. на К.С.– нотариус, с район на
действие СРС /л. 7 от гр.д. № 88/2015 на БлОС/, с който ответницата П.С. се
признава за собственик на процесния недвижим имот по наследство и по завещание.
С договор за продажба на държавен недвижим имот по
реда на Наредбата за държавните имоти от 25.03.1988г. /л. 7 от гр.д. № 88/2015
на БлОС/ процесния недвижим имот е бил продаден на Пенка Пенчева В.а.
От Удостоверение за наследници изх. № ГР-3-531 от 05,08,2014
г. /л. 12 от гр.д. № 88/2015 на БлОС/ се установява, че П.П.В.е съпруга на В.М.В..
Установява се също така, че ответницата е низходящ на нейния брат.
По делото е представено Саморъчно завещание от
08,01,2014 г., вписано в СВп. – гр. София под № 42, том 13, вх. №
56031/04,11,2014 г., съставено от В.М.В. /л. 10 от гр.д. № 88/2015 на БлОС/, по
силата на което същият е завещал на ответницата цялото свое недвижимо имущество.
По делото се установява, че с искова молба вх. №
1515/03,02,2015 г. на СРС /л. 14 от гр.д. № 88/2015 на БлОС/ наследниците на В.М.В.
- Ж.П.Т., П.П.Д., В.Й.П., В.С.С., В.С.П., С.Й.С., В.С.С.са предявели срещу П.С. иск с пр.осн.чл.42, б.“б“ от ЗН за
прогласяване на нищожността на процесното саморъчно завещание от 08,01,2014год.
С Решение влязло в сила на 09,11,2017год.,
постановено по гр.д. № 5350/2015г., по
описа на СРС, 33 с-в. /л. 77/ саморъчно завещание от 08,01,2014год. е
прогласено за нищожно, тъй като не е написано и подписано от завещателят. /Решението
на СРС е потвърдено с Решение от 09,12,2016 г. по в.гр.д. № 4492/2016 г. по
описа на СГС, IV – Б с-в. /л. 76/,
недопуснато до касационно обжалване с определение от 09,11,2017 г., постановено
по гр.д. № 1794/2017г. по описа на ВКС/.
Не е спорно, че е висящо гр.д. № 17511/2015 г. по
описа на СРС, 44 с-в. /л. 94/ инициирано от наследниците на завещателя /л. 91/ с
предмет предявен срещу П.С. иск за
нищожността на процесното завещание, иск срещу П.С. и „ОББ“ АД за
признаване собствеността на ищците/наследници на завещателя на общо 5/6 ид.ч.
от правото на собственост върху процесния недвижим имот и ревандикационен иск
против Е.М. и К.В..
От ангажираните по делото гласни доказателства на
свидетелката М. Г. К. се установява, че знае за намерение на ищците да закупят
жилище в гр. София. Офертата за процесния апартамент намерили по обява в
интернет. Сочи да се имали притеснения как ответницата е придобила
собствеността върху имота, поради което изискали документи в тази насока. След
като разбрали, че се легитимира със завещание попитали дали има претенции и от
други наследници, на което ответницата категорично
отговорила, че тя е собственик на имота, единствено тя се е грижила за чичо
си. Ответницата предложила да направи отстъпка
в размер на 500 евро от офертната цена, защото купувачите били младо семейство.
След като банката, с която купувачите са възнамерявали да сключат договор за
кредит одобрила искането им, те успокоили. Сочи да е присъствала на телефонен
разговор между ищеца Е.М. и жена от гр. Шумен, в който последната го е уведомила,
че завещанието ще бъде оспорено. Първата среща с продавача била проведена през есенно-зимния период на
2014 г.
Свидетелят Д.И.Ч.поддържа да е присъствал на един
от огледите на апартамента с ищците по делото. Ответницата споделила за
претенциите към апартамента на роднините ѝ. С. потвърдила, че претенциите
на трети лица са неоснователни.
Свидетелят Д.Д.А.сочи, че е разбрал първоначално за
претенции от трети лица за имота от Е. М.,
а впоследствие по лични възприятия, тъй
като провел разговор с жена на име Ния
от гр. Шумен, която споделила опасения, че завещанието е „фалшиво“ и
ответницата не е собственик на апартамента, а наследниците на завещателя са
имали намерение да заведат дело. Жената се представила като купувач от други
наследници, а не от ответницата.
При
така установената фактическа обстановка съдът приема за установено от правна
страна следното:
Съгласно чл. 188
от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право
на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. Правото на купувача да претендира разваляне на
договор за покупко-продажба по реда на чл.189 от ЗЗД, вр.чл.87, ал.3 от ЗЗД
възниква при наличието на следните предпоставки: 1. сключен валиден договор за покупко-продажба
между ищеца и ответника с предмет - право на собственост или ограничено вещно
право върху недвижим имот, 2. наличие на самостоятелни вещни права в полза на трето лице върху обекта
предмет на продажбата и 3.
купувачът да е добросъвестен или да не е знаел, че предметът на договора
принадлежи на трето лице. За уважаването на иска е ирелевантно
дали трето лице е упражнило правото
си по съдебен ред и дали купувачът
е реално отстранен от вещта или съществува възможност за това предвид наличието на висящ спор. Т.е. сочените предпоставки говорят за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на
задължението да се прехвърли правото на собственост/ в този смисъл постановено по реда на чл. 290 от ГПК решение № 424 от 24.01.12 г.
по гр. д. № 1872/10 г. на ІV г.о. на ВКС/. Купувачът може да развали договора и
да търси обезщетение за вредите и когато вещта все още не му е отнета, но
съществува реална заплаха от това. Такава заплаха е налице винаги когато трето лице притежава право на собственост върху продадения имот, защото то може по всяко време
да поиска вещта си.
Съгласно чл. 190, ал.
1 ЗЗД, ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на
продажбата по съдебен ред и обезщетение според чл. 189 ЗЗД,
когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил
договора, ако знаеше това. В противен случай, съгласно чл. 190, ал. 2 ЗЗД, купувачът може да иска
намаление на цената и обезщетение за вредите (чл. 82 - 83 ЗЗД).
От приложените по делото доказателства се
установява, че продавачът по сделката за продажба не е изпълнил точно
задължението си да прехвърли собствеността върху процесния апартамент. С оглед
влязлото в сила решение за прогласяване на нищожността на саморъчното завещание
се оборва твърдението на ответницата да притежава в пълен обем вещното право на собственост върху
процесния имот. С оглед придобиване на имота през 1988год. от П.П.В.се обосновава извод към датата на смъртта на последната
същата да е оставила законни наследници В.В. –съпруг/ чл.9, ал.2 от ЗН/ и П.С. / чл.10, ал.2 от ЗН –низходящ на брат на
наследодателката, починал преди нея/. По делото няма данни кога е бил сключен брак
между наследодателката и В.В., с оглед определяне обема на наследствените квоти, но съдът намира това обстоятелство да не е от значение за
правилното решаване на спора, доколкото безспорно се установи ответницата да не
е била пълноправен собственик на продавания имот. Предвид изложеното се
обосновава извод, че идеална част от
имота принадлежи на трето лице.
За установено съдът намира
обстоятелството, че ищците са добросъвестни с оглед нормата на чл.188 от ЗЗД,
доколкото липсват данни да са знаели за правата на трето лице към сключване на
договора за покупко-продажба. Същия е сключен на 15,01,2015год., а исковата
производство по предявения иск с пр.осн.чл.42, б.“б“ от ЗН за нищожност на
завещанието е депозиран на 03,02,2015год. по гр.д.№5350/2015год. по описа на
СРС, 33 състав. Исковата претенция по предявените искове с пр.осн.чл.108 от ЗС
и чл.170 от ЗЗД е вписана на 16,04,2015год., поради което към датата на
изповядване на сделката липсва публичност на заявените претенции, поради което
е неоснователно възражението, че ищците при полагане на дължимата грижа са
могли да разберат за оспорване собствеността върху имота. Същевременно в
отговора на исковата молба ответницата е заявила да е знаела за претенции на
наследниците на В.В. по отношение на имота, тъй като след „вписване“ на завещанието е посетила
наследствен имот в гр.Шумен и е била известена за предстоящото оспорване на
завещанието-стр.37. За недоказано съдът намира възражението, че купувачите по
сделката са били известени за претенциите на трети лица. Ангажираните в тази
връзка гласни доказателства, съдът намира да не обосновават подобен извод.
Твърденията на св.Ч., че П. е уведомила ищците за претенции на роднини, съдът
намира да не са конкретни и достатъчни относно спорните обстоятелства. За да се изключи отговорността на продавача
по смисъла на чл.188 от ГПК е необходимо
купувачът да е знаел за възможността правата на
продавача да бъдат в обем различен от
заявения при евентуално оспорване, а не както се установи категорично
уверение на потенциалните купувачи, че имота е собственост на продавача. Освен
изложеното правното значение на добросъвестността на купувача е от значение за
отговорността на продавача за разноските
по договора. Съгласно
чл. 192, ал. 1 ЗЗД, отговорността на
продавача на чужда вещ се ограничава само до връщането на цената, когато при
продажбата купувачът е знаел за правата на третите лица, от което следва, че
неговата добросъвестност има правно значение за отговорността за разноските по
договора, както за необходимите и полезни разноски за запазване на вещта. /В този смисъл решение постановено по реда на чл.290 от ГПК с №224/18,10,2017год. по гр.д.№4402/2016год., ІV ГО./
Безспорно от
ангажираните гласни доказателства се установява ищците да не биха сключили
договора за част от имота. Този извод
се налага и от самата претенция за разваляне на договора.
Съобразно изложеното исковата претенция за
разваляне на договора е основателна.
По
иска по чл. 55, ал. 1, пр. 3, ЗЗД:
При
разваляне на договори, които не са с периодично или продължително изпълнение,
развалянето има обратно действие и всяка страна дължи връщане на на полученото по
договора на отпаднало
основанието. С оглед изхода на делото по иска по чл. 190, ал. 1 ЗЗД за разваляне на договора, в полза на ищците е
възникнало правото да претендират връщане на даденото по договора платената
продажна цена. В договора от 15.01.2015г. е
удостоверено, че част от продажната цена в размер
на 22100лв. е платена преди подписването
на договора, поради което същия има характер на разписка за
предаване на сумата от ищците на ответницата. Същата следа
да бъде върната на купувачите. Тъй като
не е налице основание за активна солидарност/ произтичаща само при договор или
от нормативна разпоредба, каквито липсват в конкретната хипотеза/, в каквато
насока са и твърденията на ищците, то продажната цена следва да бъде
възстановена по равно на ищците или на всеки сума в размер на по 11050,00лв.
Ирелевантно по делото е обстоятелството, че впоследствие ищците са сключили
граждански брак.
За разликата до предявения размер от 84100лв. или за сумата от 62000лв.
исковата претенция е неоснователна. По делото не са ангажирани доказателства
установяващи престация от ищците в полза на ответника за посочената сума.
Липсата на оспорване от ответника не е основание да се приема за осъществен
сочения релевантен факт, доколкото не постановено определение по реда на чл.146
от ГПК. Видно от НА №1/12,01,2015год. сумата от 62000лв. е платима на продавача
по договор за кредит отпуснат в полза
на Е.М. от ОББ АД и със солидарен длъжник К.В. след надлежно вписване на законна ипотека за
обезпечаване на задълженията по договора. От вписаната законна ипотека с молба
от 12,01,2015год. се установява да е сключен договор за кредит между ищците и
ОББ АД, за обезпечаване на задължението, по който е учредена ипотека, но няма
данни за усвояване на сумата по кредита и респективно престирането й на
продавача. Ето защо и предвид изрично указаната доказателствена тежест съобразно
чл.154, ал.1 от ГПК исковата претенция в тази част подлежи на отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода от спора на осн.чл.78, ал.1 от ГПК
на ищците се дължат разноски, които съдът намира за доказани в размер на 6159,71лв., от които 40,79лв.-д.т.-обезпечение,
548,20лв.-д.т.-иск по 87 ЗЗД, 2455,72лв. –д.т. иск по чл.55 от ЗЗД от общата
такса в размер на 3364,00лв., 15,00лв.-СУ и 3100,00лв.-адв.възнаграждение. / Съдът
не присъжда 84,10лв.-такса вписване на ИМ и такса за издаване на схема на СОС-40,00лв.,
тъй като няма данни да са извършени./
На осн.чл.78, ал.3 от ГПК, с оглед отхвърлената
част от исковата претенция на ответника се дължат разноски, но по делото няма
доказателства за извършени такива, включително адв.възнаграждение, поради което
не се присъждат.
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 190, ал. 1, вр. чл. 87, ал.3 ЗЗД по предявения иск от К. Г.В., с ЕГН ********** и Е. С. М.,
с ЕГН **********, със съд.адрес: *** срещу П.Л.С., с ЕГН **********,***, договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран
в Нотариален
акт № 1, том.1, рег.№ 110, дело № 1 от 12,01,2015г. по описа на нотариус В.Ч.,
район на действие СРС, /л. 4 от гр.д. № 88/2015 на БлОС/, с който ответницата П.С.,
в качеството на продавач е прехвърлила
на ищците К.Г.В. и Е.С.М., в качеството на купувачи недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1602.6130.1.46, в гр.София, Столична община, област София, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД -18-
38/10.07.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1602.6130, находящ се на
адрес: гр.София, район „С.“, ж.к. “**********, с предназначение: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 62.60 кв.м., състоящ
се от две стаи, столова, кухня и сервизни помещения, при съседи по
доказателствен акт: изток - апартамент 45, запад - апартамент 47, север -
стълбище, и юг - зелена площ, и съгласно кадастралната схема при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: № 68134.1602.6130.1.45, №
68134.1602.6130.1.47; под обекта : № 68134.1602.6130.1.42; над обекта: №
68134.1602.6130.1.50, заедно с прилежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 50, с площ от
4.53 кв.м., при съседи: изток - коридор, запад - улица, север - стена на
стълбище, и юг - мазе № 49, както и с припадащите се 0.650 % идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото срещу продажна цена в размер на 84 100 лв.
ОСЪЖДА П.Л.С.,
с ЕГН **********,*** да заплати на К. Г.В., с
ЕГН ********** и Е. С. М., с ЕГН **********, със съд.адрес:г*** на осн.чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД сума от
по 11050,00лв./за всеки/,
представляваща продажна цена по договор за покупко-продажба от 12,01,2015год.,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба 27,04,2015год. до
изплащане на вземането като ОТХВЪРЛЯ исковата претенция за сумата над 22100,00лв.
до предявения размер от 84100,00лв. както
и за осъждане на ответника да заплати солидарно на ищците посочената
сума като неоснователна.
ОСЪЖДА П.Л.С., с ЕГН **********,*** да
заплати на К. Г.В., с ЕГН ********** и Е. С. М.,
с ЕГН **********, със съд.адрес:г*** на на осн.78, ал.1 от ГПК сума в размер на 6159,71лв.-разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: