Съдия докладчик: Славка Кабасанова
Производството е по реда на чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Делото е образувано по постъпила искова молба от В.Д.А., ЕГН ..., с адрес: гр.К.,
площад ... № ..., ет. ..., ап. ..., срещу Етажната собственост на апартаментен комплекс „...“,
находящ се в к.к.П., представляващ сграда с идентификатор № 80371.173.... по
кадастралната карта на гр.Чепеларе одобрена през 2006 г., представлявана от управителя
„..." ООД ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр.Б., кв...., бл....,вх....,ет....,
представлявано от управителите Р.Е. и Н.Й., с предявен иск с правно основание чл.40, ал.1
ЗУЕС, по който се претендира отмяна като незаконосъобразно на решение № 7 от 13.05.2021
г. прието от Общото събрание на Етажната собственост на комплекс „....".
Ищецът сочи, че е собственик на два апартамента с идентификатори 80371.173......
и 80371.173......, находящи се в комплекс „...." в к.к. П., с идентификатор 80371.173....,
построен в имот с идентификатор 80371.173...., по кадастралната карта на гр. Чепеларе,
община Чепеларе. Излага, че на 30.04.2021 г, по реда на чл. 13, ал. 3 ЗУЕС получава на
електронната си поща съобщение за провеждане на Общо събрание на етажните
собственици на сграда в режим на ЕС, а именно: „...." в к.к. П., в коeто се съдържа и дневния
ред за провеждането му. Нямал възможност да присъства на насроченото и проведено на
13.05.2021 г. ОС, видно и от приложения списък на присъствалите. В съответствие с
разпоредбата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС във връзка с чл. 13, ал. 2 ЗУЕС, протоколът от
проведеното ОС на етажните собственици му е изпратен по имейл на 19.05.2021 г. Сочи, че
тогава разбира за взетите решения на това ОС на етажните собственици. Твърди, че след
разисквания в т.7 от протокол от 13.05.2021 г. за решения на Общото събрание е записано,
че е взето следното решение: „Възлага и упълномощава избрания управител да сключи
договор с „..." ООД за строително - ремонтни дейности и дейности по въвеждане на обекта в
експлоатация и възлага на управителя на ЕС да бъде сключен договор от етажната
собственост със „...." ЕООД за осъществяване на строителен надзор".
Излага следните доводи за отмяна на това решение, което счита за материално и
процесуално незаконосъобразно:
С решението ОС на етажните собственици реално не гласува и не приема
конкретните параметри на договорите, които обвързват всички етажни собственици, което
противоречи на чл.11, ал.1, т.10 ЗУЕС;. Решението за възлагането на това правомощие на
новоизбрания управител да договаря тези условия сам със себе си е прието от едва 54.93%
от притежаваните идеални части от общите части, а съгласно чл.17, ал.1, т.7, предл.1 ЗУЕС
за възлагане правомощията на ОС или на част от тях на управителния съвет (управителя) е
необходимо мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост; Съгласно чл. 17, ал.2, т.3 ЗУЕС за извършване на полезни разходи е
необходимо мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части, а съгласно
т. 5 - за основно обновяване и за извършване на основен ремонт е необходимо мнозинство
не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части, а в случая това решение е взето от
малко над половината от общите части. За незаконосъобразно ищецът намира и решението,
с което се възлага на управителя на ЕС да бъде сключен договор от етажната собственост с
„...." ЕООД за осъществяване на строителен надзор. Твърди, че в поканата за свикване на ОС
в т.7 липсва подобен текст, което означава, че няма как на ОС да бъде взето решение, което
не е обявено на етажните собственици предварително.
Счита, че в атакуваното решение на ОС не са посочени размерът на дължимото
възнаграждение, което трябва да се плати от ЕС, представлявана от „..." ООД на строителя-
също „..." ООД, както и сроковете и другите съществени условия по този договор. Счита, че
решението по т. 7 е незаконосъобразно по съображение, че на него не са присъствали
1
посочените в списъка приложение 55.53% кворум. Излага, че това се доказва от
съдържанието на списъка-приложение към протокола, където срещу подписите на много от
етажните собственици е посочено, че списъкът им е предоставен само за подпис по имейл,
без те физически да са присъствали на място на събранието на 13.05.2021 г.
Ищецът А. обосновава правния си интерес от водене на делото с получена на
12.06.2021 г. отново по имейл покана за доброволно плащане в срок до 01.07.2021 г. на
незаконосъобразно определените едностранно от „..." ООД суми за разходи за СМР, в която
покана се посочва правно основание обжалваната т.7 от решението на ОС от 13.05.2021 г.
Счита, че това е злоупотреба с право, поради това, че управителят на ЕС ,,..." ООД сключва
договор за строително-монтажни работи сам със себе си, без решение на ОС за конкретните
размери на разходите, за колосалната сума в общ размер на 360 787.20 евро с ДДС. Сочи, че
за първия апартамент е поканен да плати до 01.07.2021 г. сума в размер на 2 598.29 евро, а за
втория си апартамент 1 646.20 евро.
От ответника Етажната собственост на апартаментен комплекс „...“, представляван
от ,,..." ООД, е постъпил отговор на исковата молба, в който искът се оспорва като
неоснователен. Признава се факта на проведено на 13.05.2021 г. общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „....", находящ се в к.к.„П.". ЕС излага,
че общото събрание е свикано в съответствие разпоредбите на ЗУЕС от собственик на
самостоятелни обекти в етажната собственост в комплекса на основание чл.12, ал.6 от
ЗУЕС, като поканата за свикването на общото събрание е разгласена по реда на ЗУЕС,
включително чрез разпращането до всеки един от собствениците на предоставените от тях
електронни пощи, ведно с проекта на договора за извършване на строително-монтажни
работи, проекта на договора за поддръжка и управление и приложенията към тези договори.
Твърди, че поканата, ведно със съпътстващите точките по дневния ред документи /проекти
на договори и приложения/ е изпратена и до ищеца А..
Ответникът сочи, че на проведеното на 13.05.2021 г. общо събрание била учредена
етажна собственост, бил избран управителя, бил приет правилник за вътрешния ред в
сградата, били взети решения, с които избрания управител е оправомощен и му е възложено
сключването на договор за поддръжка и управление и сключването на договор за
строителство и за строителен надзор с цел максимално бързо и ефективно сградата да бъде
въведена в експлоатация и собствениците да могат ефективно да използват собствените си
обекти. Излага, че всички решения са взети от общото събрание при спазване правилата на
ЗУЕС и с необходимото мнозинство, затова, счита, че атакуваното решение по т.7 за
законосъобразно, а претенцията за неговата отмяна- необоснована и неоснователна.
Намира, че от представения към исковата молба като доказателство протокол от
проведено ОС на етажните собственици на 13.05.2021 г. се установява, че в решението по
т.7 ясно и безпротиворечиво е записано, че се приема решение управителят „...“ ООД да
сключи договор за строително-ремонтни дейности и въвеждане на сградата в експлоатация и
възлага на управителя на ЕС да бъде сключен договор от етажната собственост с „....“ ЕООД
за осъществяване на строителен надзор.
Излага, че както на ищеца, така и на всички останали собственици са изпратени
заедно с поканата за свикване на общото събрание и проектите на договорите за поддръжка
и управление / решение по т.6 от протокола от 13.05.2021 г./ и договор за строително-
монтажни работи / решение по т.7 от протокола от 13.05.2021 г./ и приложенията към тях. В
проектите на тези договори са посочени всички параметри, свързани с тяхното изпълнение -
срокове, цена, размер на вноски, права и задължения на страните. Ответникът твърди, че
проектите на тези договори били раздадени и на присъстващите собственици и техните
упълномощени представители на проведеното на 13.05.2021 г. общо събрание, че след
проведено обсъждане били приети съответните решения от общото събрание.
Оспорва оплакването на жалбоподателя А., че общото събрание не е имало
необходимия кворум, за да приеме обжалваното решение с оглед разпоредбата на чл.17,
2
ал.2, т.3 и 5 от ЗУЕС. Счита, че то не попада нито в хипотезата на чл.17, ал.2, т.3 от ЗУЕС -
извършване на полезни разходи, нито в хипотезата на чл.17. ал.2. т.5 от ЗУЕС основно
обновяване и извършване на основен ремонт. Обяснява, че се касае за възлагане
извършването на определени видове СМР, както в общите части на сградата, така и в
самостоятелните обекти на собствениците, необходими за въвеждане на сградата в
експлоатация. Сочи, че тези дейности са конкретно определени с договора за СМР.
Оспорва твърденето на ищеца, че лицата посочени в списъка не са присъствали на
ОС физически, и че същият им е представен само по е-mail за подпис. Ответникът излага, че
посочената в списъка графа като "забележка", съдържа отбелязване от всеки от
собствениците и/или техните пълномощни присъствали на общото събрание и положили в
списъка собственоръчно подпис по какъв начин желаят да получат изготвения протокол от
проведеното на 13.05.2021 год. ОС- лично, чрез ел.поща, респективно някой от тях са
изписали е-мейл адресите си. Заявява, че присъствието и кворума на проведеното общо
събрание били удостоверени и от присъствалия на ОС нотариус, за което представя
нотариално заверен констативен протокол от 13.05.2021 год., както и присъствен списък.
Ответникът сочи, че за изпълнение решението по т.7 от протокола от
13.05.2021год. на общото събрание на ЕС, присъстващите не определили срок за неговото
изпълнение от управителя, с оглед тяхното желание възможно най-бързо да се пристъпи към
изпълнението му. Във връзка с това съгласно разпоредбата на чл.38, ал.1, предложение
второ от ЗУЕС, че когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок
от оповестяването им по реда на чл. 16. ал. 7, управителят на ЕС пристъпил към изпълнение
на това решение, поради което на практика решението по т.7 е изпълнено, сключен е
договор за СМР с определения от общото събрание изпълнител, който е почти на 100%
изпълнен, като мнозинството от собствениците, включително и чуждестранните граждани
също са заплатили дължимите вноски. Именно и поради липсата на определен от общото
събрание срок за изпълнение на това решение сочи, че управителният орган е отправил и
покана за доброволно плащане както до ищеца така и до други собственици, които са не са
извършили плащане.
Ищецът, редовно призован, не се явява в с.з. От негово име становище за
основателност на иска ангажира пълномощникът му адв.Д..
Ответникът, редовно призован, се представлява от управителя на „...“ООД Р.Е. и
пълномощник адв.К., която от негово име оспорва предявения иск.
Съдът като взе предвид изложените в исковата молба съображения и
становищата на страните и като обсъди съгласно чл.12 ГПК събраните по делото
писмени доказателства, прие за установено от фактическа и правна страна следното:
Искът е допустим като предявен от лице, което е активно легитимирано, а именно
собственик на самостоятелни обекти-апартаменти в ЕС. Ищецът В.А. се явява такъв, видно
от представения по делото нотариален акт №103, том I, рег. № 756, дело № 96 от 2010 г. на
нотариус А.В. с район на действие РС-Чепеларе, от който се установява, че е собственик на 2
апартамента в процесния комплекс „....“, находящ се в к.к.П.-жилищна сграда с
идентификатор № 80371.173.... по кадастралната карта на гр.Чепеларе, приета през 2006 г.
Искът е предявен и в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, а именно в 30-дневен срок, считано от
19.05.2021 г. – деня, в който протоколът от ОС е изпратен на ищеца по електронна поща
съгласно чл.16 ал.7 ЗУЕС.
Видно от поканата, инициатор за свикване на ОС на етажната собственост на
комплекса е един от собствениците на самостоятелни обекти „...“ ООД. Предвидено е
събранието да се проведе на 13.05.2021 г. от 14,00ч. в комплекс „....“ при следния дневен
ред: 1. Учредяване на етажна собственост в комплекс „....“, П. с форма на управление Общо
събрание на собствениците; 2.Приемане на правилник за вътрешния ред на сградата;3.
Избор на управителен съвет(управител) на етажната собственост; 4.Избор на лице или
дружество, което ще осъществява дейността по поддръжка на общите части в комплекса и
3
определяне на дължимото за услугата възнаграждение –размер и падеж; 5.Възлагане и
упълномощаване на избрания управител да сключи договор с избраното от общото събрание
лице или дружество по т.4 от дневния ред с възнаграждение до размера на определеното с
решението по т.3 и одобряване на текст на договора; 6.Определяне на размера на паричната
вноска във фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Възлагане и упълномощаване на избрания
управител да сключи договор с избраното от общото събрание дружество за строително-
ремонтни дейности и дейности по въвеждане на обекта в експлоатация; 8.Упълномощаване
на управителния съвет(управителя) на ЕС да я представляват пред всички институции във
връзка със снабдяването на сградата с Акт 16; 9. Приемане на търговско наименование на
комплекса „....“; 10.Други.
Видно от протокола за проведено общо събрание на етажната собственост на
комплекс „...“ и ...., общото събрание се е провело на 13.05.2021 г. в 15,00 часа. Посочено е,
че присъстват собствениците притежаващи 55,53 % ид.ч. от ЕС. За управител на етажната
собственост е избрано „...“ООД. След проведени разисквания по т.7 от дневния ред е прието
решение, съгласно което общото събрание възлага и упълномощава управителя да сключи
договор с „...“ ООД за строително-ремонтни дейности и дейности по въвеждане на обекта в
експлоатация и възлага на управителя на ЕС да бъде сключен договор от етажната
собственост с „....“ООД. От разискванията става ясно, че „....“ ООД е фирма, която ще
изпълнява строителен надзор. Решението е взето с гласовете на 54,93% от общите части на
сградата.
От кратката формулировка на решението по т.7 от протокола не става ясно дали
ОС упълномощава управителя на етажната собственост да договаря с фирмата изпълнител
на СМР конкретните параметри по договора- цени, видове СМР, срокове за изпълнение.
Решението се явява незаконосъобразно, тъй като параметрите по договора, касаещи
извършването на дейности като основен ремонт и полезни разноски са от компетентността
на общото събрание, а упълномощаване на управителя да ги договаря изисква решението да
бъде взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. В случая решението е гласувано с гласовете на 54,93 % от общите части на
сградата.
По делото е представен договор за строителство от 01.06.2021 г., сключен между
„...“ООД в качеството му на управител на ЕС на комплекс „....“ като възложител, и „...“ООД
в качеството му на изпълнител, с което се възлагат: 1) СМР в комплекса съгласно
количествено-стойностна сметка неразделна част от договора; 2) Дейности по въвеждане в
експлоатация на комплекса. В договора е посочено, че цената на услугата за СМР е в размер
на 300 656,02 евро ; че цената за изпълнение на услугата е 213 429,60 евро; а тази за
въвеждане в експлоатация-87 226,39 евро.
От констативен акт Образец 15 от 2008 г. се установява, че строежът е изпълнен
съгласно одобрените инвестиционни проекти. В него е посочено, че за издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация е необходимо да се изпълнят следните СМР:
довършване на вертикална планировка и представяне на сертификат за контрол на ОВК
инсталации в общите части.
В количествено стойностната сметка към договора за строителство от 01.06.2021 г.
е видно, че са предвидени ремонт на тераси, подове и фасади, включващи демонтаж на
гипсокартонени плоскости по стени в общите части, възстановяване на осветление в
коридори, кабели и табла и др. Налага се извода, че за въвеждане на комплекса в
експлоатация следва да се извършат множество довършителни работи. В този смисъл са и
показанията на Ж.В., който беше допуснат като свидетел по делото. Изложеното от него
следва да се цени като обяснения дадени по реда на чл. 176 ГПК, доколкото е собственик на
самостоятеелен обект в комплекс „....“. В този смисъл решение № 39/19.02.2013 г. по гр.д. №
657 /2012 година по ВКС, първо г.о. /.
Ответникът твърди, че на собствениците на обекти в комплекса заедно с поканата
4
за свикване на ОС е изпратен проект на договора за строителство, количествено-стойностна
сметка към него и списък на дължимите суми от всеки собственик. Договорът бил раздаден
и на присъстващите на ОС. Затова счита, че собствениците са знаели конкретните параметри
по договора. Това обаче не е обективирано в протокола. От проведените разисквания по т.7
не става ясно да е обсъждан конкретен договор, в който да са описани видовете СМР и цена.
Проекто-договора не е цитиран в решението и не е посочено, че е неразделна част от него.
Разноските за довършване на сградата и въвеждането й в експлоатация се явяват
полезни, съгласно практиката на ВКС, така в определение №245/16.05.2013 г. по гр.д.
№2370/2013 г. I г.о. на ВКС. В случая доколкото договорът за строителства има за предмет
полезни разноски, решението е следвало да се вземе с мнозинство не по-малко от 75 на сто
от идеалните части от общите части. Следователно решението по т.7 от протокола от
проведеното ОС не е взето с необходимото мнозинство и се явява незаконосъобразно.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС Общото събрание на собствениците
не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в
неотложни случаи. Доколкото атакуваното решение в частта касаеща сключване на договор
с фирма за строителен надзор- въпрос, който не е бил включен в дневния ред и не е бил
предварително обявен на етажните собственици, както и не се твърди, респ. не се доказва,
че се касае за неотложен случай, не е следвало да бъде разглеждан и гласувани от Общото
събрание. Поради това съдът намира, че решението в частта касаеща сключване на договор с
„....“ООД е незаконосъобразно като взето и в нарушение на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС и подлежи на
отмяна и в тази част.
При този изход на спора право на разноски има ищеца. Той е заплатил държавна
такса в размер на 80 лева, 300лв. адвокатско възнаграждение по в.ч.гр.д.№332/2021 г. на ОС
Смолян и 680 лева адвокатско възнаграждение по делото, поради което на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК на ищците следва да се присъди сума в общ размер от 1060 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно, по предявен от В.Д.А., ЕГН ..., с адрес: гр.К.,
площад ... № ..., ет. ..., ап. ...., иск с правно основание чл.40 ал.1 ЗУЕС, решението по т.7 на
проведеното на 13.05.2021 г. Общото събрание на Етажната собственост на апартаментен
комплекс „...“, находящ се в к.к.П., представляващ сграда с идентификатор № 80371.173....
по кадастралната карта на гр.Чепеларе одобрена през 2006 г., представлявана от управителя
„..." ООД ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр.Б., кв...., бл...,вх...,ет....,
представлявано от управителите Р.Е. и Н.Й., а именно: „Възлага и упълномощава избрания
управител да сключи договор с „..." ООД за строително - ремонтни дейности и дейности по
въвеждане на обекта в експлоатация и възлага на управителя на ЕС да бъде сключен договор
от етажната собственост със „...." ЕООД за осъществяване на строителен надзор".
ОСЪЖДА Етажната собственост на апартаментен комплекс „...“ да заплати на
В.Д.А., ЕГН ..., с адрес: гр.К., площад ... № ..., ет. ..., ап. ..., разноски по делото в размер на
1060 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в четиринадесет дневен срок
от съобщението на страните пред Окръжен съд Смолян.
5