№ 11942
**********, 19.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. А.А
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20241110145128 по описа за 2024 година
Д. А. Т. e предявил против И. В. Ц. осъдителeн иск с правна
квалификация 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да
заплати на ищеца сумата от 22000 лв., представляваща заплатен от ищеца
задатък въз основа на отпаднало основание - развален предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., представляващ 1/3
идеална част от поземлен имот, находящ се в ************, целия с площ
777.75 кв.м с идентификатор **************, ведно със законната лихва от
датата на исковата молба – 30.07.2024 г. до окончателното плащане на
вземането.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен предварителен
договор от 11.03.2024 г. за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ 1/3 идеална част от поземлен имот, находящ се в
*************, целия с площ 777.75 кв.м с идентификатор **************,
заедно с намиращата се в него жилищна сграда с площ от 133.10 кв.м.
застроена площ, три броя избени помещения под първи етаж и пристройка с
площ от 21.50 кв.м и клозет, с който договор страните са се съгласили да
сключат окончателен договор за покупко–продажба в тримесечен срок от
подписването му. Твърди, че на 06.06.2024 г. купувачите и продавачите на
имотът се явили в нотариална кантора за сключване на окончателен договор,
но при извършената проверка от нотариуса се установило, че по отношение на
имота има вписана тежест, поради което не се стигнало до сделка, като
подписването на окончателния договор било отложено за 19.06.2024 г.
Допълва, че на посочената дата страните отново не подписали договор, тъй
като ответницата заявила, че няма да подпише договора, докато цената не
бъде увеличена до 800 евро на кв. метър. Поддържа, че заплатеното от него
капаро е в размер на общо 22000 лв. Посочва се, че доколкото сделката не
1
била реализирана то платените суми по договора за гаранция следвало да
бъдат възстановени. С исковата молба се прави изявление за разваляне на
предварителния договор. Претендира разноски. Пред съда процесуалният
представител на страната поддържа исковата молба, и претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата е подала отговор на исковата
молба, с който оспорва претенцията. Не спори, че с ищеца са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, като твърди,
че по силата му цената за имота е следвало да бъде платена преди
изповядването на сделката. Твърди, че е била добросъвестна страна по
договора и изпълнила задълженията си спрямо купувача. Допълва, че не е
получила договорената цена, поради което е счела, че сделката не е в неин
интерес. Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.
Пред съда страната поддържа oтговора на исковата молба и претендира
разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между страните са сключени предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., както и че в изпълнение
на процесния договор от 11.03.2024 ищецът е заплатил на ответника сумата от
22000 лв. Горното се установява и от представения предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., сключен между Д. А. Т.,
като купувач и И. В. Ц., като продавач, съгласно който е договорено, че
страните се задължават в срока, продажната цена и при условията посочени в
договора да сключат окончателен договор за покупко- продажба /нотариален
акт/ на следния, собствен на продавача недвижим имот, а именно: 1/3 идеална
част от поземлен имот, находят се в ************, целият с площ от 777,75 кв.
м., с планоснимачен № 420 от кв. 35, за който е отреден парцел XX по плана на
**********, с идентификатор **************, при съседи *************,
***********, ***********, ********** и ***********, заедно с построената
в него жилищна сграда с площ от 133,10 кв. м. застроена площ, заедно с три
броя избени помещения под първия етаж, както н пристройка с площ от 21,50
кв. м. и клозет. В договора е посочено, че окончателно договорената продажна
цена за имота била в размер на 300 евро на кв. м., платими както следва: на
11.03.2024г. купувачът щял да заплати на продавача капаро в размер на 5000
лв., като настоящият договор служел за разписка за получаването на
въпросната сума, а останалата част от договорената продажна цена на имота
щяла да бъде заплатена на продавача при сключване на окончателен договор.
Съгласно договора е посочено, че страните се задължавали да сключат
окончателен договор в срок до 3 месеца от подписване на настоящия
предварителен договор, като в този срок, продавачът се задължавал да
осигури на купувача всички необходими и изискани от него документи за
проверка на собствеността върху имота, като в случай, че не бъде оказано
съответното съдействие или се установи, че продавачът не притежавал
собственост върху имота, купувачът можел да развали договора.
2
По делото е представен анекс от 01.04.2024 г. към предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно
който страните се договорили да изменят уговорения помежду им начин на
плащане в чл. 1, буква „а“ , като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г.
капаро от 5000 лв., с настоящия анекс договаряли и допълнително
заплащането на още 5000 лв., или капарото се уговаря да бъде в общ размер на
10000 лв., като анексът служел и за разписка за получаването му.
Представен е анекс № 2 от 09.05.2024 г. към предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно който страните
се договорили да изменят уговорения помежду им начин на плащане в чл. 1,
буква „а“, като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г. капаро от 5000
лв., както и полученото капаро, уговорено с анекс от 01.04.2024 г. в размер на
5000 лв., страните се договаряли и допълнително заплащането на още 5000
лв., или капарото се уговаря да бъде в общ размер на 15000 лв., като анексът
служел и за разписка за получаването му.
По делото е представен е анекс № 3 от 10.06.2024 г. към предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024 г., съгласно
който страните се договорили да изменят уговорения помежду им начин на
плащане в чл. 1, буква „а“ , като освен уговореното и получено на 11.03.2004 г.
капаро от 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с анекс от
01.04.2024 г. в размер на 5000 лв., както и полученото капаро, уговорено с
анекс от 09.05.2024 г. в размер на 5000 лв., както и полученото капаро,
уговорено с констативен протокол 06.06.2024 г. в размер на 2000 лв., страните
се договаряли и допълнително заплащането на още 5000 лв., или капарото се
уговаря да бъде в общ размер на 22000 лв., като анексът служел и за разписка
за получаването му.
Представен е констативен протокол от 06.06.2024 г. от нотариус И. Н., с
район на действие СРС, съгласно който на 06.06.2024 г. в кантората на
нотариуса са се явили Д. А. Т. и И. В. Ц., като е отбелязано, че след
подписване на предварителния договор била констатирана тежест върху
процесния имот, представляваща вписана искова молба, по която образувано
гр. д. № 19723/2023г. по описа на СРС 79 състав, както и че продавачът не бил
осигурил а и удостоверение за данъчна оценка, поради което не можело да
бъде сключен окончателния договор, поради което страните се съгласявали да
отложат сключването на окончателния договор за период до две седмици, за
когато продавачът следвало да осигури необходимите документи за
изповядване на сделката и при условие, че ще се заплати към датата на
сключване на окончателния договор продажната цена само за безспорните
идеални части от имота, които не били предмет на образуваното дело, като
остатъкът от продажната цена щял да бъде заплатен след заличаване на
исковата молба в имотния регистър към Агенция по вписванията, като за
разликата в продажната цена щяла да бъде учредена законна ипотека в полза
на продавача. В протокола е посочено, че продавачът се задължавал да осигури
съдействие на купувача за уведомяването на останалите съсобственици на
недвижимия имот по реда на чл. 33 от ЗС, както и че купувачът бил получил и
сумата от 2000 лв., като допълнително капаро. Констативния протокол е
подписан от Д. А. Т. и И. В. Ц..
По делото е представен и констативен протокол от 19.06.2024 г. от
нотариус И. Н., с район на действие СРС, съгласно който на 19.06.2024 г. в
кантората на нотариуса са се явили Д. А. Т. и И. В. Ц., като е отбелязано, че
3
поради получено обаждане за наличие на права на трети лица Д. А. Т., държал
да заплати продажната цена след вписване на нотариалния акт за продажба, а
И. В. Ц. настоявала продажната цена да бъде изплатена по доверителна сметка
на Нотариус И. Н., като И. В. Ц. отказала да подпише настоящия протокол,
както и изготвения проект на нотариален акт за покупко - продажба на
описания по-горе имот, както и уведомления до останалите съсобственици по
реда на чл. 33 от ЗС.
По делото е разпитан свидетелят Я.Т., чийто показания съдът цени по
реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява съпруга на ищеца. Свидетелката
посочва, че познавала ответницата, тъй като също живеела в ************* и
процесният имот се намирал на съседната улица където живеели. Ищецът
имал строителна фирма и в тази връзка той се свързал с ответницата, за да
закупи имота. Посочва, че се бил подписал предварителен договор за частите,
които се установят, че са собственост на ответницата, но не се се стигнало до
подписването на окончателен договор, въпреки че два пъти се явили при
нотариус, тъй като И. Ц. идвала неподготвена и винаги имала някакво
специално изискване. Включително няколко пъти искала допълнително пари,
по предварителния договор капарото трябвало да бъде 5000 лв., след първото
явяване при нотариус станало 22000 лв. Свидетелката посочва, че на първото
явяване при нотариуса ответницата била без данъчна оценка, имала неплатени
данъци и казала, че било задължение на купувача да плати данъците и
всъщност тогава й дали още 2000 лв. за плащане на данъците, като също така
не била уведомила останалите съсобственици, за да се откажели от право на
изкупуване, като бил съставен протокол и отложили с две седмици
подписване на окончателния договор. След две седмици отново не се подписал
договор, тъй като ответницата казала, че нямала да подпише, нотариусът
изготвил нотариален акт, направил корекции съгласно нейните искания, но в
крайна сметка тя отказала да подпише. Свидетелката посочва, че била
получила обаждане от Л., която била сестра на един от съсобствениците в този
имот, която била заявила, че имала претенции върху собствеността на целия
имот, като била изпратила едно завещание, което не били виждали до момента
при цялото изследване на собствеността, като същата претендирала върху
цялата собственост и заявила, че до няколко дни щяла да заведе искова молба.
Свидетелката посочва, че няколко пъти била разговаряла с Л., като това
станало няколко дни преди срещата с нотариуса. Посочва, че във връзка с този
с това обаждане разговаряли с ответницата евентуално заплащането на сумата
да станело след вписването на нотариалния акт, за да можело да се види дали
Л. щяла да впише искова молба, като това бил част проблема, поради който
ответницата не подписала нотариалния акт, въпреки че нейния адвокат
предложил и тя се съгласила ищецът да изплатим цялата сума по сметка на
нотариуса и нотариуса след това при вписване веднага да й преведе парите, но
тя отказала. Свидетелката посочва, че имало протокол, в които било
договорено между ищеца и адвоката на ответницата, че парите щели да бъдат
преведени по сметка на нотариуса после да бъдат преведени на ответника.
По иска с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже възникнало облигационно правоотношение по договор от 11.03.2024
г., по който е изправна страна, наличие на имуществено разместване между
4
ищеца и ответника - предаванe от ищеца на ответника на посочената сума,
отпадане на правното основание за имущественото разместване, тъй като
договорът е развален, какво е получено от ответника като вид и размер.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по
чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД - поради разваляне на договора при
неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно
главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да
настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на
правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение
на задължението от страна на длъжника, за което последният носи
отговорност и изправност на кредитора. Последният следва да е изпълнил
насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни и съответно да е
предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за
реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали
договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно
волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника, като в
първата хипотеза възможността за разваляне на договора е обвързана с
предоставяне от изправната страна на допълнителен /подходящ/ срок за
изпълнение, с изрично предупреждение, че след изтичането на срока ще се
счита, че договорът е развален.
Настоящият състав намира, че в разглеждания случай е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024
г. за покупко- продажба /нотариален акт/ на следния, собствен на продавача
недвижим имот, а именно: 1/3 идеална част от поземлен имот, находят се в
**********, ****************, целият с площ от 777,75 кв. м., с
планоснимачен № 420 от кв. 35, за който е отреден парцел XX по плана на
**********, с идентификатор **************, при съседи *************,
***********, ***********, ********** и ***********, заедно с построената
в него жилищна сграда с площ от 133,10 кв. м. застроена площ, заедно с три
броя избени помещения под първия етаж, както н пристройка с площ от 21,50
кв. м. и клозет. По този договор и двете страни са поели насрещни
задължения, а именно ищецът да закупи имот при окончателно договорената
продажна цена в размер на 300 евро на кв. м., платими както следва: на
11.03.2024 г. в размер на 5000 лв., като настоящият договорът служел за
разписка за получаването на въпросната сума, а останалата част от
договорената продажна цена на имота щяла да бъде заплатена на продавача
при сключване на окончателен договор, а ответникът да прехвърли в срок от 3
месеца собствеността на притежаваните от него идеални части. По делото не
се спори, че по силата на анекс от 01.04.2024 г., анекс № 2 от 09.05.2024 г.,
анекс № 3 от 10.06.2024 г. към предварителния договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 11.03.2024 г., както и констативен протокол от
06.06.2024 г. общият размер на договорения задатък дължим от ищеца е
променен на 22000 лв., която сума е била заплатена на ответницата, което
обстоятелство е отделено за безспорно между страните.
В настоящия случай след съвкупната преценка на събраните по делото
5
доказателства, съдът приема, че по делото се установява виновно
неизпълнение от страна на ответника в качеството му на продавач на поето от
него задължение по сключения договор - не е бил сключен окончателен
договор за покупко-продажба на процесния имот. В уговорения тримесечен
срок за сключване на окончателен договор, уговорен в предварителния
договор от 11.03.2024 г., страните са се явили пред нотариус И. Н. на
06.06.2024 г. за което е съставен констативен протокол. От извършените от
нотариус И. Н. действия и изявленията на страните, които са били направени
на 06.06.2024 г. обективирани в приетия като доказателство констативен
протокол се установява, че посочената дата ответникът не бил осигурил
необходимите документи за изповядване на сделката, като страните са
уговорили отлагане с две седмици сключването на окончателния договор, за
когато продавачът следвало да осигури необходимите документи за
изповядване на сделката и при условие, че ще се заплати към датата на
сключване на окончателния договор продажната цена само за безспорните
идеални части от имота, които не били предмет на образуваното дело, като
остатъкът от продажната цена щял да бъде заплатен след заличаване на
исковата молба в имотния регистър към Агенция по вписванията. Също така
съгласно протоколът ответникът се е задължил да уведоми на останалите
съсобственици на недвижимия имот по реда на чл. 33 от ЗС, като протоколът е
подписан както от ответника така и от ищеца. На отложената дата за
сключване на окончателен договор отново не бил подписан такъв, тъй като
съгласно констативни протокол на нотариус И. Н. от 19.06.2024 г. И. В. Ц.
отказала да подпише протокола, както и изготвения проект на нотариален акт
за покупко - продажба на процесния имот, както и уведомления до останалите
съсобственици по реда на чл. 33 от ЗС. В този смисъл са и показанията на
свидетеля Т.а, която посочва, че на първото явяване при нотариуса
ответницата била без данъчна оценка, имала неплатени данъци и казала, че
било задължение на купувача да плати данъците и всъщност тогава й дали
още 2000 лв. за плащане на данъците, като също така не била уведомила
останалите съсобственици, за да се откажели от право на изкупуване.
Свидетелката посочва, че след две седмици отново не се подписал договор,
тъй като ответницата казала, че нямала да подпише, нотариусът изготвил
нотариален акт, направил корекции съгласно нейните искания, но в крайна
сметка тя отказала да подпише, като дори отказала цялата сума да бъде
изплатена по сметка на нотариуса и нотариусът след това при вписване
веднага да й преведе парите. Настоящият състав намира, че съдържанието на
цитираните констативни протоколи и свидетелските показания мотивират
извода, че неизправна страна в процесния предварителен договор е именно И.
В. Ц., чието задължение е било да прехвърли собствеността върху имота,
доколкото в случая същата макар да се е явила пред нотариус в уговорения
ден е отказала изпълнение на поетото задължени съгласно предварителния
договор.
Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът се явявала
неизправна страна поради неплащане на цената. Съгласно уговореното в
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024
г., окончателно договорената продажна цена за имота била в размер на 300
евро на кв. м., платими както следва: на 11.03.2024 г. в размер на 5000 лв., а
останалата част от договорената продажна цена на имота щяла да бъде
заплатена на продавача при сключване на окончателен договор, като съгласно
анекс от 01.04.2024 г., анекс № 2 от 09.05.2024 г., анекс № 3 от 10.06.2024 г.
към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
11.03.2024 г., както и констативен протокол от 06.06.2024 г. общият размер на
договорения задатък дължим от ищеца бил променен на 22000 лв., която сума
е била заплатена на ответницата. Също така следва да се посочи, че в
констативен протокол от 06.06.2024 г. е постигната договореност за промяна
на начина на плащане, а именно към датата на сключване на окончателния
6
договор следвало да се заплати само продажна цена за безспорните идеални
части от имота, които не били предмет на образуваното гражданско дело, като
остатъкът от продажната цена щял да бъде заплатен след заличаване на
исковата молба в имотния регистър към Агенция по вписванията, като за
разликата в продажната цена щяла да бъде учредена законна ипотека в полза
на продавача. Доколкото протоколът е подписан и от двете страни в тази си
част същият има характер на допълнително споразумение между тях.
Съгласно показанията на свидетелката Т.а в деня на сделката ответницата
отказала да подпише нотариалния акт и другите документи, като били
обсъждани различни варианти за плащане на сумата, в т. ч. и сумата да се
преведе по сметка на нотариуса, но ответницата отказала. С оглед на горното
се установява, че не бил сключен окончателен договор, а единствено поради
отказ от страна на ответника, доколкото с оглед на събраните доказателства се
установява, че ищецът е изпълнил насрещното си задължение по заплащане на
задатъка в пълен размер и е бил готов да изпълни и съответно е предложил
изпълнение, чрез заплащане на останалата част от продажната сума съгласно
постигнатите договорки.
Следователно, по делото се установява изправност на ищеца и виновно
неизпълнение на ответника. Възникнало е потестативно право у ищеца да
развали договора поради виновно неизпълнение на ответника. Съгласно чл.
87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален,
като предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е
сключен в писмена форма По делото не установява ищците да са успели
извънсъдебно да упражнят правото си да развалят договора до датата на
исковата молба, тъй като не се установява изрично изявление за разваляне и то
да е достигнало до ответника. В трайната практика на ВКС се приема, че
възникналото вече потестативно право на ищеца да развали договора поради
неизпълнение на ответника може да бъде упражнено и с връчване на исковата
молба на ответника, включително като се търси една от последиците от
развалянето на договора - връщане на даденото по него, като в нея се съдържа
имплицитно и предупреждение до ответника за разваляне, и волеизявление за
разваляне. В случая с исковата молба ищецът е направил изрично изявление за
развалянето на договор и търси една от последиците на развалянето - връщане
на даденото по договора, като в искането да му бъде платено от ответника
даденото по договора имплицитно се включва и предупреждение за разваляне,
поради което следва да се приеме, че процесният договор е развален с
подаване на исковата молба.
Съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД развалянето има обратно действие освен при
договорите за продължително или периодично изпълнение. Настоящият
договор не с продължително или периодично изпълнение, поради което
развалянето му има обратно действие. Следователно платеното от ищеца
авансово се явява дадено на отпаднало основание и съгласно чл. 55, ал. 1, пр. 3
ЗЗД подлежи на връщане. В случая е безспорно, че ищецът е заплатил на
ответника по процесния предварителен договор сума в размер на 22000 лв.,
поради което именно в този размер следва да се уважи предявения иск.
По отговорността на страните за разноски:
7
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят и
направените и претендирани в настоящото исково производство разноски, в
размер на сумата от 880 лв. платена държавна такса. При този изход на спора
на ответника не се дължат разноски.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. В. Ц., ЕГН **********, с и адрес **********,
*************, да заплати на Д. А. Т., ЕГН **********, със съдебен адрес
**********, *************, чрез адв. Б. Е., по предявения иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД, сумата от 22000 лв., представляваща
заплатен от ищеца задатък въз основа на отпаднало основание - развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.03.2024
г., представляващ 1/3 идеална част от поземлен имот, находящ се в
************, целия с площ 777.75 кв.м с идентификатор **************,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 30.07.2024 г. до
окончателното плащане на вземането.
ОСЪЖДА И. В. Ц., ЕГН **********, с и адрес **********,
*************, да заплати на Д. А. Т., ЕГН **********, със съдебен адрес
**********, *************, чрез адв. Б. Е., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата в размер на 880 лв., представляваща сторените разноски в исковото
производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8