№ 43
гр. гр. Д. , 21.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – Д. в публично заседание на деветнадесети май, през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Десислава Б. Николова
Галина Д. Жечева
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Галина Д. Жечева Въззивно гражданско дело
№ 20213200500173 по описа за 2021 година
за да се произнесе,съобрази следното:
Производството е по реда на глава ХХ,чл.258 и сл. от ГПК.Подадена е
въззивна жалба от „Аквамария” ЕООД-гр.Д. срещу решение №260306/02.12.2020
г. по гр.д.№1238/2020 г. на Д.кия районен съд,с което въззивникът е осъден да
предаде на ЕТ „П.П.М.” със седалище и управление в гр.Д.,ул. „З.С.
№*,вх.*,ет.*,ап.*ЕИК *********,държането на наето помещение поради
прекратяване на договора за наем от 22.06.2017 г.,а именно:1. СГРАДА с
кадастрален идентификатор №72624.626.7037.1 с предназначение-Сграда за
обществено хранене,с разгъната застроена площ от 120 кв.м.,състояща се
от:Първи/приземен/ етаж,включващ коридор, кухня, подготвително, баня и
тоалетна, битовки и вътрешно стълбище,и Втори етаж,включващ основна зала,
банкетна зала, сервизни помещения с преддверие и покрита тераса в
подпокривното пространство, както и 2. СГРАДА с кадастрален идентификатор
№72624.626.7037.2 с предназначение-Сграда за обществено хранене със застроена
площ от 59 кв.м.,като описаните сгради са построени в общински Поземлен имот
с кадастрален идентификатор №72624.626.7037 по кадастралната карта на
гр.Д.,одобрена със заповед № РД-18-15/12.05.2005 год. на ИД на АК,както и
движимите вещи,предадени на наемателя с протокол от 02.08.2017 г.,а именно: 8
броя маси плюс 16 броя пейки от ресторанта; 1 брой витрина „Горна баня”; 1 брой
камина; 1 брой пещ; 1 брой Барбекю; 1 брой малък бар-плот; 2 броя тонколони
1
големи; 2 броя тонколони малки; 1 брой климатик-неработещ; 3 броя Бра-столове
различни; 2 броя помощни маси-кухня; 2 броя тави-голяма и малка; 50 броя
чинии-различни; 3 броя телевизори-стари; 3 броя Юнги-2 броя от които
неработещи; 10 броя мивки -пластмаса; 10 броя шампаниели; 1 брой фритюрник-
малък; 3 броя помощни маси; 50 броя вилици, 50 броя -лъжици и 20 броя ножове;
2 броя отдушници-кухня; 1 брой фризер вертикален-неработещ; 1 брой ракла
„Бош” хоризонтална без дъно; 1 брой легло „Приста” и 1 брой шкаф към
„Приста”; 11 броя маси-ремонт основен, които се намират на двора; 2 комплекта
пейки-на двора; 30 броя каси кола и 5 каси от бира-не са пълни с амбалаж,респ.
въззивникът е осъден да заплати на ЕТ „П.П.М.” сторените разноски за държавна
такса в размер на 192 лева.
Според въззивника първоинстанционното решение е неправилно.Районният
съд не съобразил,че основание за прекратяване на наемното правоотношение
между страните поради неплащане на наемните вноски не било налице поради
съществуващата в договора уговорка сторените от наемателя със съгласието на
наемодателя подобрения и преустройства да се приспадат от дължимия
наем.Становището на съда по направеното от въззивника възражение за
прихващане било неправилно.Наемодателят безусловно бил приел представените
от наемателя описи на подобрения,обективирани в два протокола,които първият
подписал и така дал своето недвусмислено съгласие сторените от наемателя
разноски да се прихванат от наемните вноски.За даденото от него съгласие за
извършване на подобренията се съдело от предоставеното от същия пълномощно
на представител на наемателя,съдържащо широки права във връзка с
предстоящото извършване на подобрения и преустройства.Необосновано и
незаконосъобразно било становището на районния съд във връзка с довода на
въззивника,че обектът не бил предаден на наемателя в годен за използването му
по предназначение вид.Становището на съда,че наемодателят нямал задължение
предварително да категоризира обекта, по принцип било вярно,но било неточно и
в противоречие с доказателствата по настоящия казус,сочещи,че преустройствата
били извършени от наемателя именно за получаване на категоризация на
обекта.От горното следвал извод,че за първата година и половина наем не се
дължал,понеже обектът не работел по вина на наемодателя.Настоява се за отмяна
на атакуваното решение и за отхвърляне на исковете.
В писмен отговор и в хода на въззивното производство въззиваемият ЕТ
„П.П.М.”-гр.Д. изразява становище за неоснователност на жалбата и настоява за
потвърждаване на обжалваното първоинстанционно решение.Претендира
присъждане на разноски за въззивната инстанция.
Като постави на разглеждане въззивната жалба,Д.кият окръжен съд
установи следното:
Жалбата е депозирана в рамките на преклузивния срок по чл.259 ал.1 от
ГПК /въззивникът е получил препис от първоинстанционното решение на
2
15.12.2020 г.,а жалбата е подадена по пощата още на 14.12.2020 г. при изтекъл
за страната срок за въззивно обжалване на 29.12.2020 г./.Жалбата е
процесуално допустима предвид горното и подаването й от активно
легитимирано лице-страна в производството по делото-с правен интерес от
атакуване на неизгодното за него първоинстанционно решение.Разгледана по
същество,същата е неоснователна.
Първоинстанционното решение е валидно като постановено от законен
състав на районния съд в рамките на правомощията му,в изискуемата
форма,мотивирано и разбираемо.Същото е и допустимо като постановено по
предявените допустими искове с изключение на произнасянето в частта
относно предаване държането на 8 бр.шампаниели над 2-та
бр.шампаниели,заявени с исковите претенции.Ищецът е претендирал
предаване държането на 2 бр.шампаниели,а районният съд е разгледал иск за
предаване на 10 бр.шампаниели.В частта на произнасянето над заявените 2
бр. шампаниели /за още 8 бр./ първоинстанционното решение е недопустимо
като постановено по непредявени искове,поради което в тази част следва да
бъде обезсилено.
По същество в частта,в която е допустимо,решението на ДРС е
правилно,като съображенията за този извод са следните:
Гр.д.№1238/2020 г. на ДРС е образувано по повод искова молба вх.
№9846/17.06.2020 г.,уточнена с молба вх.№10347/23.06.2020 г.,с която са
предявени обективно кумулативно съединени искове на основание чл.233 ал.1
изр.1 от ЗЗД от ЕТ „П.П.М.“-гр.Д.,представляван от П.Й.М.,срещу
„Аквамария“ ЕООД-гр.Д.,с които се настоява за осъждане на ответника-
наемател по договор за наем между страните от 22.06.2017 г. да предаде на
ищеца-наемодател поради прекратяване на наемното правоотношение
едностранно от наемодателя на основание чл.15 т.4 от договора държането на
следните наети вещи:1./сграда с кадастрален идентификатор
№72624.626.7037.1 с предназначение-Сграда за обществено хранене,с
разгъната застроена площ от 120 кв.м.,състояща се от:Първи/приземен/
етаж,включващ коридор, кухня, подготвително, баня и тоалетна, битовки и
вътрешно стълбище,и Втори етаж,включващ основна зала, банкетна зала,
сервизни помещения с преддверие и покрита тераса в подпокривното
3
пространство;2./сграда с кадастрален идентификатор №72624.626.7037.2 с
предназначение-Сграда за обществено хранене със застроена площ от 59
кв.м.,като описаните сгради са построени в общински поземлен имот с
кадастрален идентификатор №72624.626.7037 по кадастралната карта на
гр.Д.,одобрена със заповед № РД-18-15/12.05.2005 год. на ИД на АК,както и
3./движими вещи в двете сгради,предадени на наемателя с протокол от
02.08.2017 г.,а именно: 8 броя маси плюс 16 броя пейки от ресторанта; 1 брой
витрина „Горна баня”; 1 брой камина; 1 брой пещ; 1 брой Барбекю; 1 брой
малък бар-плот; 2 броя тонколони големи; 2 броя тонколони малки; 1 брой
климатик-неработещ; 3 броя Бра-столове различни; 2 броя помощни маси-
кухня; 2 броя тави-голяма и малка; 50 броя чинии-различни; 3 броя
телевизори-стари; 3 броя Юнги-2 броя от които неработещи; 10 броя мивки -
пластмаса; 2 броя шампаниели; 1 брой фритюрник-малък; 3 броя помощни
маси; 50 броя вилици, 50 броя -лъжици и 20 броя ножове; 2 броя отдушници-
кухня; 1 брой фризер вертикален-неработещ; 1 брой ракла „Бош”
хоризонтална без дъно; 1 брой легло „Приста” и 1 брой шкаф към „Приста”;
11 броя маси-ремонт основен, които се намират на двора; 2 комплекта пейки-
на двора; 30 броя каси кола и 5 каси от бира-без амбалаж в тях.
Изложено е в исковата молба,че между страните по делото бил сключен
договор за наем от 22.06.2017 г.,по силата на който ответникът наел
процесните сгради ведно с обзавеждането и оборудването в тях. С анекс от
10.07.2018 г. действието на посочения договор било удължено до 30.08.2027
г.Веднага след сключване на договора за наем наетите вещи били предадени
на наемателя,който и досега ги ползвал. Договорената в чл.10 от договора
наемна цена била в размер на 400 лв,като за близо три години ползване на
имота до настоящия момент наемодателят получил само 200 лв,т.е. нито една
наемна сума. Въпреки многобройните разговори с ответното дружество
отношенията по заплащане на наемната цена не се уредили.С нотариална
покана,връчена на пълномощник на управителя на ответното
дружество,наемодателят направил изявление за прекратяване на договора за
наем на основание на чл.15 ал.4 от договора поради неплащане на наем за
периода от сключване на договора до момента на поканата.В указания срок
ответникът не предал ключовете за имота и не осигурил достъп на
наемодателя до него.
4
В отговора на исковата молба ответното дружество оспорва предявените
искове като неоснователни.Сочи,че ищецът е неизправна страна по договора
за наем.Наемодателят не изпълнил задължението си да предаде наетия имот
във вид подходящ за неговото използване по предназначение /за обществено
хранене/.Първата година и половина след сключване на договора за наем
обектът не се ползвал,тъй като се оказало,че няма съответните разрешителни
и категоризация.Цялата административна дейност по снабдяване с
необходимите документи била извършена от ответника.Освен това се
оказало,че в наетия имот и около него следва да се извършат много и
допълнителни строителни работи,за да бъде приведен във вид,годен за
предназначението му.Били извършени много основни ремонти на
сградите,което било задължение на ответника съгласно договора и закона
/чл.3 ал.4 от договора/.Извършен бил основен ремонт на покривите на сграда
№1 и на сграда №2,тьй като същите протекли и станали опасни за живота и
здравето на посетителите и обслужващия персонал и вътре не можело да се
извършва никаква дейност.В сграда №1 били изградени нова кухня,тоалетна
и миялно помещение,без които обектът не можел да функционира.Извършен
бил ремонт на портала на заведението,а имотът,в който се намират
сградите,бил почистен и приведен във вид,отговарящ на предназначението
му.Изградени били четири броя тераси,парапети,мост и външна
чешма.Извършено било озеленяване и засаждане на подходящи
растения.Разходите за горните дейности били в размер на 9 931 лв-в това
число 5 354 лв цена на материали за поправка на покрив,поправка на
портал,изграждане на тераси и двор,изграждане на нова кухня,тоалетна и
миялно помещение;2 377 лв административни разходи за снабдяване с
необходими документи за извършване на основната дейност на наетия имот;2
200 лв разходи за труд.Ответникът връчил на ищеца нотариална покана,с
която го поканил да заплати горната сума,но последният не го
сторил.Предвид горното на основание чл.72 ал.3 от ЗС ответникът отправя
възражение за право на задържане на наетия имот до заплащане на
извършените от него подобрения.
Валидното възникване на процесното наемно правоотношение по
договор от 22.06.2017 г. не е спорно между страните.Договорът е сключен
между ищеца ЕТ „П.П.М.“-гр.Д.,представляван от П.Й.М.,в качеството на
наемодател и ответника „Аквамария“ ЕООД-гр.Д.,представляван от
управителя М.Б.Б.,в качеството на наемател.Договорът за наем е сключен от
името на наемателя чрез негов пълномощник И.В.Д.,упълномощена с
цитирано в съдържанието му пълномощно рег.№8695/03.10.2016 г. на
нотариуса Д.Б. с район на действие ДРС.Осъществена е нотариална заверка на
подписите рег.№5886/30.08.2017 г. на нотариуса Р.Г. с район на действие ДРС
и договорът е вписан в СВ-гр.Д. на 01.09.2017 г.
По силата на договора от 22.06.2017 г. наемодателят отдава на наемателя
за временно възмездно ползване двете процесни сгради заедно с
5
обзавеждането и оборудването в тях,описано подробно в приемо-
предавателен протокол по чл.3 ал.2 от договора.Първоначално договорът е
сключен за срок от пет години,а с анекс от 10.07.2018 г. срокът му на
действие е продължен с още пет години до 30.08.2027 г.Касае се за срочен
наемен договор.В раздел IV чл.15 са уговорени начини за едностранно
прекратяване на същия преди изтичане на уговорения срок на
действие.Предвидена е с клаузата на чл.15 т.4 от договора възможност
наемодателят да го прекрати с едностранно месечно предизвестие при забава
на наемателя за заплащане на наема.
В случая не се спори от ответника-наемател,че същият действително не е
заплащал уговорената по чл.10 ал.1 от договора наемна цена в размер на 400
лв месечно,считано от сключване на договора до датата на връчване на
писменото изявление на наемодателя за прекратяване на договора.С
нотариална покана рег.№1907/,том 1,акт 154/15.05.2020 г. на нотариуса
Р.Г.,връчена на 01.06.2020 г. на ответното дружество чрез И.В.Д.,посочена
като негов пълномощник,ищецът ЕТ-наемодател уведомява ответника по
делото-наемател,че на основание чл.15 ал.4 от договора за наем поради
неплащане на наемната цена процесните наети сгради следва да му бъдат
предадени в 14-дневен срок от получаване на поканата.Посочено е,че
поканата следва да се счита за волеизявление на наемодателя за прекратяване
на договора.Връчването на поканата на наемателя чрез лицето И.В.Д. е
надлежно,макар и да липсват доказателства за упълномощаването й от
ответното дружество към 01.06.2020 г.,защото,видно от трудов договор
№008/11.12.2018 г. /на лист 87 от делото на ДРС/,Д. е заета при ответника от
11.12.2018 г. по безсрочно трудово правоотношение на длъжността „салонен
управител“.Като служител при ответното дружество Д. е оправомощена да
приеме горната нотариална покана до търговеца-ЮЛ /така общото правило за
връчване книжа на търговци и ЮЛ по чл.50 ал.3 от ГПК/.При връчване на
поканата на 01.06.2020 г. процесният наемен договор се счита прекратен от
02.07.2020 г. с изтичане на уговорения едномесечен срок на
предизвестието.Аргумент,че уговореният срок на предизвестието е именно
едномесечен въпреки неяснотата на клаузата на чл.15 т.4 от договора в тази
част /посочено е „седмично/месечно предизвестие“/,е предходната клауза на
чл.15 т.3 от договора,предвиждаща прекратяване на договора от всяка от
страните с месечно предизвестие.Дори и да се счете,че горното връчване на
нотариалната покана чрез лицето И. Д. не е надлежно,то самата искова молба
по чл.233 ал.1 от ЗЗД,по повод на която е образувано настоящото дело,има
характер на предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение,като
с изтичане на 1-месечен срок от връчването й на ответника договорът за наем
също следва да се счита за надлежно прекратен /така решение
№113/28.07.2009 г. по т.д.№753/2008 г. на II т.о.,ТК на ВКС;решение
№158/14.12.2009 г. по т.д.№185/2009 г. на I т.о.,ТК на ВКС и цитирани в тях
други решения на ВКС/.В този смисъл правото на наемодателя за
едностранно прекратяване на договора е валидно упражнено,договорът е
6
прекратен,а при прекратен договор наемателят е длъжен да върне на
наемодателя наетите вещи /сгради и оборудване в тях/.Следва да се
отбележи,че срочният договор за наем също,подобно на безсрочния наемен
договор /така чл.238 от ЗЗД/,може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от
договора с предизвестие/,ако тази възможност е изрично уговорена в срочния
договор за наем /решение №67/28.01.2002 г. по гр.д.№968/2001 г. на V г.о.,ГК
на ВКС/.В процесния договор такава възможност е изрично уговорена между
страните,поради което прекратяването е надлежно.
Доводите на ответното дружество в насока,че ЕТ-наемодател не бил
изправна страна по договора за наем /в тази връзка възраженията,че не бил
предал на наемателя наетите сгради във вид годен за ползване по
предназначение и при липса на изискуемите разрешителни и
категоризация,което наложило наемателят да извърши СМР в обекта и да се
снабди с необходимите документи за категоризацията му/,целящи да
обосноват невъзможност на наемодателя да „черпи права от собственото си
противоправно поведение“ и да развали договора,тъй като е неизправна
страна по него,са напълно ирелевантни за настоящия спор.В случая се
допуска смешение между „разваляне“ и „прекратяване“ на наемния
договор.Предпоставка за разваляне на договор по реда на чл.87 ал.1 от ЗЗД е
страната,упражняваща това потестативно право,да е изправна страна по
договора,а другата страна виновно да не е изпълнила свое задължение по
сделката.Такова изискване обаче няма при едностранен отказ от договора с
предизвестие,т.нар. прекратяване на договора,при което всяка от страните
при наличие на изрична уговорка в този смисъл между тях да може по всяко
време да се откаже от договора,като уведоми писмено за това другата
страна.При втората хипотеза на прекратяване дали страната,отправяща
предизвестието за отказ от договора,е изправна е без правно значение и не се
отразява на активната й легитимация да упражни това право.Релевантно е
само дали са настъпили предпоставките за упражняване на това право за
едностранно прекратяване на договора,уговорени в последния между
страните.
При настоящата хипотеза на чл.15 т.4 от договора за наем е необходимо
да се докаже от ищеца единствено,че наемателят е забавил плащането или не
е извършил плащане на уговорената наемна цена.При липса на детайлизиране
на хипотезите в горната клауза /дали се касае за неплащане или само за
забавено плащане на една или повече наемни вноски/ следва да се приеме,че
уговорката между страните е клаузата да се приложи при каквато и да е
форма на неизпълнение на задължението на наемателя за заплащане на
наемната цена.В случая е налице неплащане на всички наемни вноски от
момента на сключване на договора /с изключение на 200 лв,за чието
заплащане е налице признание от ищеца/,т.е. предпоставките по чл.15 т.4 от
договора за прекратяването му едностранно от наемодателя са налице.
7
Действително с клаузата на чл.13 ал.2 от договора е уговорено,че при
извършени от наемателя трайни подобрения и преустройства в наетия имот
стойността на последните се приспада от дължимия наем.С тази клауза
ответното дружество се мотивира,че не дължи наем на ищеца,тъй като е
извършило изброените в отговора на исковата молба СМР,чиято стойност в
размер на 9 931 лв следва да се счита прихваната срещу дължимата наемна
цена.Следва да се отбележи,че дори и да се приеме да е осъществено
прихващане между двете вземания,то твърдяната стойност на СМР не е
достатъчна да погаси всички дължими от наемателя наемни вноски от датата
на сключване на наемния договор до датата на прекратяването му.За периода
22.06.2017 г. /датата на сключване на договора/-02.07.2020 г. /датата на
прекратяването му с едностранното предизвестие,съдържащо се в
нотариалната покана от 15.05.2020 г./ дължимият наем при приспадане на
платените 200 лв възлиза по груби изчисления на над 14 200 лв,като след
приспадане от последната сума стойността на СМР в размер на 9 931 лв
остава неплатена част от наемната цена в размер на над 4 200 лв /наем за
повече от 10 месеца/.Друг е въпросът,че такова прихващане в случая не е
настъпило,тъй като не са налице законовите и договорните предпоставки за
това.Според чл.13 ал.1 от договора за наем наемателят може да извършва
подобрения и преустройства в имота само след писмено съгласие на
наемодателя,а според чл.13 ал.2 стойността на подобренията и
преустройствата може да бъде приспадната от наема само след представяне
на наемодателя на документи,които я доказват.Документи,удостоверяващи
предварително писмено съгласие на наемодателя за твърдяните СМР,не са
представени,нито са депозирани такива от ответника-наемател,доказващи
стойността на извършените СМР,които да са били представени на
наемодателя и същият да ги е приел без възражения.Прихващане може да се
извърши само между две насрещни ликвидни и изискуеми парични
вземания.В случая вземанията на наемателя за т.нар „подобрения и
преустройства“ не са ликвидни.Същите са спорни,въпреки че наемодателят в
лицето на представляващия го П.М. е подписал без възражения двата
протокола от 09.09.2017 г. /на лист 67 от делото на ДРС/ и 02.08.2017 г. /на
лист 68 от делото на ДРС/,в които наемател и наемодател се споразумяват за
„ремонтни дейности и материали“ на определена стойност.В протокола от
09.09.2017 г. е посочено,че се касае за СМР,които вече са извършени през
предхождащ съставяне на протокола период 02.08.2017 г.-09.09.2017 г.,т.е.
подписът на наемодателя не удостоверява предварително писмено съгласие за
дейностите,както изисква чл.13 ал.1 от договора.Писмено съгласие на
наемодателя,дадено преди извършване на СМР,не е
представено.Подписването от П.М. на пълномощното от 17.01.2018 г. на лист
70 от договора,с което упълномощава лицето И. В.Д. /служител на ответника/
да го представлява във връзка с „промяна предназначението на наетия имот“
и във връзка „със строителството на сградата“,също не удостоверява
предварително съгласие на наемодателя за конкретните СМР.В
8
пълномощното видовете СМР не са описани.Освен това упълномощаването е
от период след извършване на строителните дейности,описани в протокола от
09.09.2017 г.В протокола от 02.08.2017 г. изобщо не са описани конкретните
СМР и дейности,за да се приеме,че подписването му от наемодателя
удостоверява негово съгласие да се извършат точно СМР и дейностите,които
се твърди да са осъществени от ответника.Най-общо е визирано
„портал,чистене,майстор,материали,строителни блокчета,транспорт,разходи
за ремонт на ресторанта и пр.“ без никаква конкретизация какви по характер в
коя част от имота строителни дейности ще се извършват.Полагането на
подпис от наемодателя в двата протокола не означава,че на същия са били
представени документи,удостоверяващи стойността на СМР,както изисква
чл.13 ал.2 от договора.И не на последно място ищецът е оспорил
извършването на СМР и тяхната стойност с нотариалната покана от
15.05.2020 г.,а поведението му е довело до предявяване на иск от наемателя
„Аквамария“ ЕООД срещу наемодателя-ЕТ за присъждане на сумата от 9 931
лв,по който е образувано висящо понастоящем гр.д.№1631/2020 г. на ДРС
/виж исковата молба на лист 44 от делото на ДРС/.Вземането на наемателя е
спорно,поради което претендираното от него извънсъдебно прихващане
между това вземане и дължимите на наемодателя наемни вноски не е
настъпило.Следва да се приеме,че наемателят е задължен за всички наемни
вноски /без 200 лв,за чието плащане има признание от ищеца/,поради което са
били налице предпоставките на чл.15 т.4 от договора за наем за
едностранното му прекратяване от наемодателя.
Следва да се подчертае,че доводът на ответника за недължимост на
наемна цена за година и половина след сключване на договора поради това,че
наетият имот му е бил предоставен във вид негоден за ползване по
предназначение и без нужната категоризация,е напълно ирелевантен за
спора.В чл.3 ал.4 от договора е уговорено,че ако се констатират недостатъци
в течение на ползването на имота,които значително затрудняват ползването
му по предназначение,наемодателят е длъжен при своевременно уведомяване
от наемателя да отстрани недостатъците или да намали съразмерно
наема.Наемателят не твърди да се е възползвал от тази клауза и да е поискал
от наемодателя да намали размера на наемната цена или изобщо да го
освободи от заплащането на такава за период до отстраняване на
недостатъците.Освен това наемателят е можел да се възползва от
възможността по чл.15 т.7 едностранно да прекрати договора с писмено
предизвестие поради наличните недостатъци на имота,правещи ползването му
невъзможно,но не го е сторил.Затова същият дължи уговорения наем от
момента на сключване на договора.
Според съда за наемодателя-ищец е било достатъчно да се позове при
прекратяването на клаузата на чл.15 т.3 от договора,която гласи,че договорът
може да се прекрати с месечно предизвестие от всяка от страните по него.В
тази клауза страните не са предвидили никакви условия за упражняване на
9
правото на едностранен отказ от договора.Достатъчно е да се отправи
едномесечно предизвестие,каквото в случая е налице.В този случай всички
обсъдени по-горе доводи биха били без значение за спора.
Отправеното от ответника възражение за задържане на имота до
заплащане на подобренията,квалифицирано от него по чл.72 ал.3 от ЗС,е
неоснователно.Правото на задържане по чл.72 ал.3 от ЗС е мислимо и
допустимо само при отношения между собственик и владелец по предявен от
първия вещен иск за собственост върху недвижим имот с претенция за
предаване на владението.Настоящият спор не е вещен,а
облигационен.Ищецът не се позовава на своето право на собственост,а на
качеството си на наемодател,и настоява за предаване държането на наетите
вещи от наемателя на основание прекратен наемен договор.Тъй като
наемателят не е владелец,а държател на сградите на облигационно
основание,същият няма право на задържане по чл.72 ал.3 от ЗС,което се
признава само на владелец /решение №1306/05.11.2008 г. по гр.д.№5577/2007
г. на V г.о.,ГК на ВКС/.Освен това предявяването на възражение за право на
задържане е обвързано от предявяване и разглеждане на възражение за
извършени подобрения.В настоящото производство по реда на глава двадесет
и пета от ГПК-„Бързо производство“ са приложими специалните правила на
чл.310 и сл. от ГПК.Според разпоредбата на чл.314 ал.3 от ГПК по искове за
опразване на наети помещения не се допускат възражения за собственост и за
извършени подобрения в имота.В този смисъл възражение за подобрения в
настоящото производство не може да бъде разгледано,а признаването право
на задържане е обусловено от произнасянето по такова възражение.В този
случай такова право на ответника не може да бъде признато в това
производство.
Предвид изложеното исковите претенции са основателни.Ответното
дружество-наемател дължи при прекратен наемен договор връщане на
наемодателя на наетите сгради и на движимите вещи в тях,предадени му
съгласно неоспорения приемо-предавателен протокол от 02.08.2017 г. /на
лист 18 от делото на ДРС/.Първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено като правилно в частта,в която е допустимо,вкл. изцяло в частта
за разноските,присъдени с оглед изхода от спора на основание чл.78 ал.1 от
ГПК в полза на ищеца по делото.
При този изход от спора /цялостно уважаване на исковете/ право на
разноски за въззивната инстанция има въззиваемият ЕТ „П.П.М.“-гр.Д.,който
е претендирал такива.Липсват обаче представени от въззиваемия
доказателства за сторени съдебно-деловодни разноски,поради което такива за
настоящата инстанция не следва да му се присъждат.Въззивникът и ответник
по делото „Аквамария“ ЕООД-гр.Д. няма право на разноски за
производството пред ДОС.
10
Въззивното решение е окончателно и не подлежи на касационно
обжалване по смисъла на чл.280 ал.3 т.1 от ГПК,тъй като цената на исковете е
в размер на 4 800 лв,формирана съгласно чл.69 ал.1 т.5 от ГПК от наема по
процесния договор за една година.
Водим от гореизложеното,Д.кият окръжен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение №260306/02.12.2020 г. по гр.д.№1238/2020 г. на
Д.кия районен съд в частта,с която „Аквамария“ ЕООД-гр.Д.,ЕИК
*********,със седалище и адрес на управление гр.Д.,ж.к ”Х.Б.бл.*,ет.*,ап.** е
осъдено да предаде на ЕТ „П.П.М.” със седалище и адрес на управление в
гр.Д.,ул. „З.С.№*,вх.*,ет.*,ап.*ЕИК ********* поради прекратяване на
договор за наем между страните от 22.06.2017 г. държането на горницата от 2
бр. до 10 бр. /т.е. на 8 бр./ шампаниели.
ПОТВЪРЖДАВА решение №260306/02.12.2020 г. по гр.д.№1238/2020 г.
на Д.кия районен съд в останалата му част.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване по
смисъла на чл.280 ал.3 т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11