№ 11504
гр. С., 21.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 180 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:АСПАРУХ ЕМ. ХРИСТОВ
при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА
като разгледа докладваното от АСПАРУХ ЕМ. ХРИСТОВ Гражданско дело
№ 20211110133474 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 422 и сл. ГПК и е образувано по подадена от Ю.
Ч. искова молба, насочена против Б. Т., с която са предявени искови претенции с
правно основание чл. 236, ал. 1 във вр. с чл. 232, ал. 1, вр. ал. 2 пр. 1 и пр. 2 ЗЗД, с
искане да се постанови решение, с което да се признае за установено, че ответникът
дължи на ищеца сумите както следва: 9880.00лв. – неплатени вноски за наем за
периода от м.04.2015г. до м.05.2017г. /26 месечни вноски /, ведно със законна лихва от
датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК до окончателно изплащане на
сумата и 2 170.37лв. – консумативи за топлоенергия, битово и горещо водоснабдяване
и дялово разпределение за периода м.05.2014г. – м.08.2016г., за които суми е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, по ч.гр.д. №
45666/2017г., по описа на СРС, IIIГО, 180-ти състав.
Ищецът сочи, че между страните са били налични облигационни
правоотношения, породени от сключен на 02.10.2014г. договор за наем на недвижим
имот с нотариална заверка на подписите, представляващ апартамент № 2, находящ се в
гр. С., АДРЕС, с площ от 298.90 кв.м. Твърди се, че съгласно договора срокът за
отдаване под наем е бил шест месеца за периода от 02.10.2014г. до 02.04.2015г., на
която дата същият е бил прекратен и съгласно чл. 4, ал. 2 е можело да бъде продължен
единствено с изричното му писмено преподписване от страните, каквото не било
подписвано между ищеца и ответника. На следващо място се релевират съображения,
че след изтичане срока на договора ответникът, в качеството му наемател, продължил
да ползва апартамента със знанието и без противопоставянето на ищеца до м.05.2017г.,
поради което ответникът Т. дължи на ищеца Ч. обезщетение за периода м.04.2015г. –
м. 05.2017г. в размер на 9880.00лв. /26 вноски по 380.00лв. /. На следващо място се
сочи, че ответникът дължи на ищеца и сумата от 2170.37лв. – разходи за консумативи
за процесния имот за топлоенергия, битово и горещо водоснабдяване и дялово
разпределение за периода м.04.2014г. – м.08.2016г., заплатени от Ю. Ч..
В срока по чл.131, ал. 1 ГПК по делото е депозиран отговор от ответника, с
който заявените искови претенции се оспорват, като се сочи, че изложените от ищеца
доводи не отговарят на обективната действителност. Сочи се, че между страните има
1
друг договор за наем, за друг имот, според който ищецът дължи на ответника пари.
Излагат се съображения, че ответникът не е присъствал и не е давал съгласие за
нотариална заверка на договора.
Съдът, като съобрази становището на страните, материалите по делото и
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е по реда на чл. 422 и сл. ГПК като са предявени искови
претенции с правно основание чл. 236, ал. 1 във вр. с чл. 232, ал. 1, вр. ал. 2, пр. 1 и 2
ЗЗД.
По исковата претенция за сумата от 9880.00лв. – неплатени вноски за
наем за периода от м.04.2015г. до м.05.2017г. /26 месечни вноски /.
В материалноправната разпоредба на чл. 236, ал. 1 ЗЗД е законоустановено, че
„ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието
и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за
неопределен срок“.
Съгласно разпоредбата на чл. 232 ЗЗД – „наемателят е длъжен да си служи с
вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова - съгласно
предназначението й. Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с
ползуването на вещта“.
За основателността на заявената претенция в тежест на ищеца е да установи по
делото пълно и главно, че между страните са били налични облигационни
правоотношения, породени от сключен на 02.10.2014г. договор за наем на недвижим
имот с нотариална заверка на подписите, представляващ апартамент № 2, находящ се в
гр. С., АДРЕС, с площ от 298.90 кв.м., че срокът да договора е бил шест месеца от
02.10.2014г. до 02.04.2015г., че след изтичането на наемния срок ответникът е
продължил да ползва апартамента със знанието и без противопоставянето на ищеца,
както и размера на обезщетението за периода, през който ответникът е ползвал
апартамента след изтичане на наемния срок, а именно за периода м.04.2015г. – м.
05.2017г.
От приложеното на л. 17 по делото копие на Договор за наем от 02.10.2014г. се
установява, че между ищеца и ответника са били налични облигационни
правоотношения свързани с отдаване под наем на индивидуализирания в договора
недвижим имот, а именно: ап. 2, находящ се в гр. С., АДРЕС
С решение № 28/01.03.2017 г. по гр. дело № 60094/2016 г. на ВКС, IV г.о. по
чл.290 ГПК е прието, че съгласно разпоредбата на чл. 20а ЗЗД уговорките между
страните по договора имат силата на закон за тях. Спазването на тези уговорки и
зачитането на техните последици е приравнено на законови разпоредби по отношение
на страните, които са ги постигнали. Съблюдаването на спазването на тези уговорки,
при възникнали спорове между страните, следва да се извърши от съда, при пълното
зачитане на договореностите между страните, освен ако не са налице законови
ограничения за това /недействителност/, при направени в процесуалните срокове и ред
възражения за това. С оглед на това, съдът не може да постанови решение, което е в
противоречие с валидните клаузи от договорите между страните. В този смисъл е
разрешението на правния въпрос в решение № 79/25.07.2012 г. по гр. дело № 538/2012
г. на ВКС, III г. о. по чл. 290 ГПК.
Видно от клаузите на цитирания договор, в частност чл. 4, ал. 1 и ал. 2 страните
са постигнали съгласие, че договорът се сключва за срок от шест месеца за периода
02.10.2014г. – 02.04.2015г., като в ал. 2 е посочено, че след изтичането на наемния срок
по предходната алинея договорът може да бъде продължен само след изричното му
писмено преподписване от страните.
Като тълкува разпоредбите на чл. 4, ал.1 и ал.2 от сключения договор за наем от
2
02.10.2014 г. при спазване критериите, посочени в чл.20 ЗЗД - отделните уговорки се
тълкуват във връзка една с друга и всяка от тях се схваща в смисъла на целия договор с
оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността съдът приема, че този
договор е бил прекратен с изтичането на уговорения 6-месечен срок на 03.04.2015г. и
не е трансформиран в безсрочен договор на основание чл.236, ал.1 ЗЗД. В чл. 4, ал. 1
от Договора за наем волята на страните е ясно изразена и е постигнато съгласие, според
което същият се сключва за срок от шест месеца, като в чл. 4, ал. 2 от Договора
изрично е договорено от страните, че след изтичане на наемния срок по
предходната алинея договорът може да бъде продължен само след изричното му
писмено преподписване от страните. Тълкуването на тази клауза налага извод, че
страните по договора са изключили възможността, предвидена в чл. 236,ал. 1 ЗЗД за
трансформиране на договора в безсрочен, при наличие на предпоставките, предвидени
в цитирания текст – след изтичане на срока на наемния договор ползването на
недвижимия имот да е продължило със знанието и без противопоставяне на
наемодателя. / виж решение 60292/02.09.2022г. постановено по гр.д. № 4050/2020г. на
ВКС, IVГО/.
Доколкото в случая в исковата молба се сочи изрично от ищеца, че след
изтичането на наемния срок, наемодателят е продължил да ползва вещта със знанието
и без противопоставянето на наемодателя /стр. 2, аб 1 ИМ/, заявената искова
претенция намира своето правно отражение в материалноправната разпоредба на чл.
236, ал. 1 ЗЗД. Гореизложената аргументация обуславя извода, че клаузите на чл. 4, ал.
1 и ал. 2 от договора дерогират възможността същият да се трансформира в безсрочен
такъв на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД, съдът намира че исковата претенция на ищеца за
заплащане на сумата от 9880.00лв. – неплатени вноски за наем за периода от
м.04.2015г. до м.05.2017г. се явява неоснователна на заявеното основание – договор за
наем, доколкото договорът не е продължен, тъй като в исковата молба се сочи изрично,
че страните не са „преподписвали договора“. Липсата на договорни правоотношения
между страните обуславя извода, че при ползване на жилището след изтичане на
уговорения в договора наемен срок ищецът може да претендира обезщетение при
прилагане на института на неоснователно обогатяване.
По исковата претенция за сумата от 2 170.37лв. – консумативи за
топлоенергия, битово и горещо водоснабдяване и дялово разпределение за периода
м.05.2014г. – м.08.2016г.
Съгласно материалноправната разпоредба на чл. 232 ЗЗД „наемателят е
длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на
такова - съгласно предназначението й. Той е длъжен да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползуването на вещта“.
Сумата от 2170.37лв. се претендира от ищеца за консумативи - топлоенергия,
битово и горещо водоснабдяване и дялово разпределение за периода м.05.2014г. –
м.08.2016г.
С оглед извода, формулиран по-горе в изложеното, а именно, че след изтичане
на наемния срок, регламентиран в сключения между страните договор за наем
02.10.2014г. – 02.04.2015г., договорът не е продължен по силата на
материалноправната разпоредба на чл. 236 ЗЗД, съдът намира че претенцията за –
консумативи за топлоенергия, битово и горещо водоснабдяване и дялово
разпределение следва да бъде уважена частично, като се присъдят дължимите се
разноски за консумативи за срока на действие на договора 02.10.2014г. – 02.04.2015г.
От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза,
което съдът кредитира като пълно, мотивирано и изготвено от лице, притежаващо
нужния опит и професионална квалификация, се установява, че разходите за
консумативи за процесния периода са в размер на 418.95лв. / виж Таблица 1 на стр. 3
от заключението ССчЕ/.
3
По изложената аргументация следва извода, че претенцията се явява частично
основателна за сумата от 418.95лв. – консумативи за периода 02.10.2014г. –
02.04.2015г., като същата над уважената част до максимално претендирания размер от
2170.37лв. или в частта за сумата от 1751.42лв. следва да бъде отхвърлена като
неоснователна. За консумативите, претендирани извън действието на срока на
договора, приложение следва да намери института на неоснователното обогатяване.
По разноските:
Заявени са искови претенции в общ размер на 12050.37лв., уважената част е в
размер на 418.95лв., респективно отхвърлената част е в размер на 11631.42лв., като при
това съотношение следва да бъдат разпределени разноските по делото.
Ответникът на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да заплати на ищеца
сторените в заповедното и исковото производство разноски с оглед уважената част на
исковите претенции. Ищецът е сторил разноски в общ размер на 1527.00лв., от които
241.00лв. – държавна такса в заповедното производство, 415.00лв. – адвокатско
възнаграждение в заповедното производство, 241.00лв. – държавна такса в исковото
производство, 600.00лв. – депозит за вещи лица и 30.00лв. – депозит за свидетел. С
оглед уважената част на исковете ответникът дължи на ищеца разноски в размер на
53.08лв.
Разноски за адвокатско възнаграждение в полза на ищеца за исковото
производство не следва да се присъждат, доколкото не е приложен договор за правна
защита и съдействие, от който да се установи размера на възнаграждението и начина на
плащане на същото.
Ответникът не претендира и не доказа извършването на разноски, респективно
такива в негова полза не следва да бъдат присъждани.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА за установено по реда на чл. 422, ал. 1 и сл. ГПК, че Б. Й. Т.,
ЕГН **********, с адрес: гр. С., АДРЕС, дължи на Ю. Д. Ч., ЕГН **********, с
адрес: гр. С., АДРЕС, на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД сумата от 418.95лв. –
консумативи за топлоенергия, битово и горещо водоснабдяване и дялово
разпределение за периода 02.10.2014г. – 02.04.2015г., за ползването на недвижим имот
- апартамент № 2, находящ се в гр. С., АДРЕС , на основание договор за наем, сключен
на 02.10.2014г., ведно със законна лихва от датата на подаване на заявлението по чл.
410 ГПК – 06.07.2017г. до окончателно изплащане на сумата, за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. №
45666/2017г., по описа на СРС, IIIГО, 180-ти състав, КАТО ОТХВЪРЛЯ
ИСКОВЕТЕ с правно основание чл. 236, ал. 1 във вр. с чл. 232, ал. 1, вр. ал. 2 пр. 1
и пр. 2 ЗЗД, в частта, за сумата от 9880.00лв. – неплатени вноски за наем за периода
от м.04.2015г. до м.05.2017г. /26 месечни вноски /, ведно със законна лихва от датата
на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК до окончателно изплащане на сумата,
както и в частта за сумата от 1751.42лв. - консумативи за топлоенергия, битово и
горещо водоснабдяване и дялово разпределение за периода м.05.2014г. – 01.10.2014г. и
03.04.2015г. - м.08.2016г., ведно със законна лихва от датата на подаване на
заявлението по чл. 410 ГПК до окончателно изплащане на сумата, като
неоснователни.
ОСЪЖДА Б. Й. Т., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да
заплати на Ю. Д. Ч., ЕГН **********, сумата от 53.08лв. – разноски с оглед
4
уважената част на исковете.
Решението подлежи на обжалване, в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5