№ 514
гр. София, 23.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Катерина Рачева
Членове:Владимир Вълков
Здравка Иванова
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Владимир Вълков Въззивно гражданско дело
№ 20251000500302 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и следващите от Гражданския
процесуален кодекс ( ГПК).
С решение № 5329 от 29.09.2024 г. по гр.д. № 20231100101417 на
Софийски градски съд, ГО, І-21 състав е отхвърлен предявен иск от А. Р. Т.
срещу „НИКА БИЛДИНГ 21“ ЕООД – в несъстоятелност, да бъде обявен за
окончателенпредварителен договор между страните, сключен на 30.11.2020 г.
за апартамент № 7 и апартамент № 8 от жилищна сграда, която е следвало да
се построи в поземлен имот с идентификатор 68134.4358.345.
Решението е обжалвано от А. Р. Т., представляван от адв. В. Т. с довод,
че е изправен купувач и при установено неизпълнение отстра на продавача се
застъпва теза за приложимост по аналогия на правилата за нищожността,
съответно на чл. 307 ТЗ. Смята, че внесената сума изцяло съответства на
цената на правото на строеж и при невъзможност да бъде прехвърлено
правото на собственост върху завършен обект, съдът е следвало да обяви
предварителния договор за окончателен по отношение на правото на строеж
върху процесните обекти. Застъпена е теза, че законът не допуска всеки
„строител“ безнаказано да прибира вноски и да фалира без да има последици
1
за него от това му поведение. Иска се решението да бъде отменено, а
договорът да бъде обявен за окончателен по отношение правото на строеж
върху процесните имоти.
В отговор по въззивната жалба адв. В. М., в качеството си на синдик на
„Ника Билдинг 21“ ЕООД – в несъстоятелност, оспорва жалбата. Сподела
извода на съда, че недостигнатата фаза „груб строеж“ изключва
съществуването на вещта и е пречка за обявяване на сключения предварителен
договор за окончателен. Оспорва да е възможно обявяване на предварителния
договор за окончателен по отношение на правото на строеж с аргумент, че
земята ведно с извършеното строителство е осребрена в производството по
несъстоятелност. Смята, че собственик на земята вече е трето лице –
купувачът на проведения търг. Приема, че липсва интерес за купувача да
притежава единствено право на строеж за процесните имоти без право на
собственост върху земята. Смята и за несвоевременно и преклудирано
искането по чл. 307 от ТЗ с довод това да представлява нов конститутивен иск,
което намира за недопустимо. Евентуално приема, че при допуснатата забава
в строителните дейности и откритото производство по несъстоятелност
ещецът е могъл да развали договора и да предяви в производството
вземанията си срещу продавача, подобно и на други купувачи в аналогично
положение. Намира изпълнението и за обективно невъзможно с оглед
прекратената търговска дейност на дружеството след откритото производство
по несъстоятелност, което намира и за пречка да осигури запазване на
договора с очакваната замяна. Иска се жалбата да бъде оставена без уважение.
В съдебно заседание въззивникът Т. не изпраща представител. Писмено
е постъпило изявление за спиране на производството с представено
доказателство за предявен иск по чл- 307 ТЗ.
По съществото на спора синдик М. поддържа наведените в жтговора
доводи и пледира първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
Въззивният съд е овластен служебно да извърши проверка за валидност
и допустимост на решението в обжалваната част. При служебната проверка не
се установява порок от очертаното естество.
Проверката на решението досежно формираните фактически и правни
изводи по съществото на спора извън приложението на императивна норма е
2
ограничена до посочените в жалбата указания за порочността на
първоинстанционното решение (чл. 269 ГПК).
Във въззивното производство не се въвежда спор по фактите, поради
което съдът приема, че въз основа на писмено съгласувана воля на 30.11.2020
г. страните в процеса са обвързани от предварителен договор за продажба на
недвижими имоти както следва:
1. апартамент № 7 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен
инвестиционен проект 67.26 кв. м., състоящ се от входно антре, баня,
тоалетна, склад, спалня 1, спалня 2, дневна, кухня и балкон, заедно с
16.20 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с
4.85% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот и
2. апартамент № 8 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен
инвестиционен проект 45.91 кв. м., състоящ се от входно антре, баня -
тоалетна, спалня, дневна и балкон, заедно с 11.12 кв. м. идеални части от
правото на строеж на сградата, заедно с 3.31% идеални части от правото
на строеж върху долуописания имот, както и мазе № 2, находящо се в
сутерена на сградата, със застроена площ съгласно одобрен
инвестиционен проект от 2.39 кв. м., заедно с 2.27 кв.м. идеални части от
правото на строеж на сградата, заедно с 0.05% идеални части от правото
на строеж върху земята.
Договорено е, че тези имоти се намират в подлежаща на изграждане жилищна
сграда, върху поземлен имот, находящ се в град София, община Столична,
район Люлин, жилищен комплекс Люлин 8 микрорайон, а именно: поземлен
имот с идентификатор 68134.4358.345 с площ 450 кв. м, с трайно
предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване –
за друг вид застрояване, стар идентификатор 68134.4358.154, при съседи:
поземлен имот с идентификатор 68134.4358.388, поземлен имот с
идентификатор 68134.4358.354, поземлен имот с идентификатор
68134.4358.334 и поземлен имот с идентификатор 68134.4358.158, който имот
по предходен план съставлявал УПИ XIX-153 от квартал 35 по плана на град
София.
Страните не спорят, че ищецът в първоинстанционното производство и
въззивник в настоящото – А. Т., е изпълнил изцяло задължението си да
3
заплати авансово общо сума в размер от 45 000 евро.
Страните не спорят, че ответното дружество не е изпълнило
задължението си да изгради постройката до степен „груб строеж“, съответно
да я въведе в експлоатация, от които обстоятелства е обусловено и
сключването на договора за отделните договорени обекти.
С решение № 969 от 27.07.2023 г. по т.д. № 1064/2023 на Софийски
градски съд по отношение на „Ника Билдинг-21“ ЕООД е открито
производство по несъстоятелност и дружеството е обявено в несъстоятелност.
От определение № 145/14.01.2025 г. по т.д. № 20231100901064 по описа
на Софийски градски съд, ТО, VІ-15 състав (достъпно по електронната
партида на „Ника Билдинг 21“ ЕООД – в несъстоятелност), се установява
проведена продан на недвижим имот с идентификатор 68134.4358.345 и
учредоно право на строеж върху земята за 24 обекта. Съдът по
несъстоятелността е установил идентичност на имота с описания в
Нопариален акт за учредяване на договоран ипотека върху недвижим имот и
право на строеж от 04.11.2021 г., какъвто документ е представен и по делото,
но при изрично указание, че апартамент 07 и апартамент 08 не са предмет на
продажбата поради висящото производство по чл. 19 ал. 3 ЗЗД.
При тези обстоятелства от правна страна съдът намира следното:
Съгласно чл. 19 ал. 3 ЗЗД писмено изразеното съгласие, отразяващо
съществените елементи на сделка, за сключването на която законът предписва
особена форма, позволява на изправната страна в правоотношението да сезира
съда за обявяването му за окончателен. Сам по себе си предварителният
договор не прехвърля право, а създава задължение за това в последващ
момент. В производството по предявен иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД съдът е призван
освен да установи указаните обстоятелства и да извърши възложената на
нотариуса проверка, обезпечаваща и присъщия за сделката ефект – в случая
правоприемство по отношение на недвижими имоти.
По изричен текст на закона предпоставка за настъпване на
вещнотранслативния ефект е наличие на всички нормативно предписани
предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред и
съществуващо право на собственост у ответника върху договорения имот.
4
Понеже волята за разпореждане произтича от предварителния договор,
съдебната практика приема, че откритото производство по несъстоятелност не
препятства развитието на производство по иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, а
следователно и обосновава принципно изключение от нормата на чл. 646 ал. 1
т. 1 ТЗ.
Наличните в имуществото на търговеца права към датата на откриване
на произвоството (в случая 27.07.2023 г.) по силата на чл. 614 ал. 1 т. 1 ТЗ се
включват в масата на несъстоятелността и придобиват специфично
предназначение – да послужат за постигане на очертаните цели в отстояване
на публичен интерес. Ако в рамките на открито производство по
несъстоятелност изпълнението и на задължението по предварителен договор
би могло да допринесе за оздравяване на предприятието, поради което и да
осмисли конститутивния иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, с обявяване на търговеца в
несъстоятелност цялото негово имущество, включено в масата на
несъстоятелността придобива придадено му предназначение с нормата на чл.
607 ал. 1 предл. първо ТЗ – да послужи за справедливо удовлетворяване на
кредиторите.
Понеже законът не предписва освобождаване на несъстоятелния
търговец от заверените от производството правоотношения, налага се извод,
че и утвърдените правила за равно третиране на кредоторите са
непротивопоставими на кредитора по предварителен договор. Изключително
правомощие на синдика е да прецени дали обвързваща длъжника договорна
връзка засяга интересите на кредиторите на масата на несъстоятелността (чл.
644 ТЗ). Едва при упражняване на това правомощие интересите на
кредиторите на масата придобиват приоритет пред частния интерес на външен
за производството кредитор. Не се установява синдикът да се е
противопоставил на процесния договор, а напротив – предприетото
принудително изпълнение изглежда да отчита и висящността на този спор.
Съгласно чл. 20а ал. 1 ЗЗД договорът е закон за сключилите го страни.
Ето защо и кредиторът е в правото си да прецени как да защити своя интерес,
ако обещаното с договора не е било изпълнено в това число и да реши дали да
търси реално изпълнение или да развали договора с произтичащото от това
задължение за връщане на полученото (чл. 55 ал. 1 предл. трето вр. чл. 88 ал. 1
изр. първо ЗЗД. След като законът не свързва автоматично прекратяване на
5
договора с който и да било момент от развитието на производството по
несъстоятелност, а и синдикът не се е противопоставил на процесния договор,
въззивникът е в правото си да прецени дали да търси реално изпълнение или
реституция на даденото по развален договор. Без значение остава дали и какво
са решили други кредитори в аналогично положение.
Правото на кредитора обаче е стриктно очертано от обуславящата го
правна връзка. В случая е договорена продажба на бъдещи имоти с
определени характеристики – жилища. В рамките на производството по чл. 19
ал. 3 ЗЗД съдът е обвързан от очертаното в договора съдържание на
престациите и не разполага с власт да го изменя. С оглед Тълкувателно
решение № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС жилищният имот възниква като
самостоятелен обект едва при изграждане на сградата до степен на „груб
строеж“. След като не се установява обектът на правото на собственост да е
възникнал, не е възникнало и право на собственост върху процесните имоти в
патримониума на въззивника.
Макар и правото на строеж да обосновава последващо придобиване на
собственост върху изградения въз основа на това право обект, налице е
съществена разлика в предмета на престацията. Договорът не разграничава
правото на строеж от собствеността върху договорените обекти, нито
определя съответстващата им цена. Това изключва съгласието между страните
по смисъла на чл. 19 ал. 3 ЗЗД, което обаче е предпоставка, за да бъде облечено
в предписаната от закона форма и да прояви очаквания от въззивника
вещнотранслативен ефект.
Дори да се приеме, че изискуемото от закона съгласие би могло да бъде
заместено по реда на чл. 307 ТЗ, това не би променило изхода от настоящия
спор. Решението по чл. 307 ТЗ внася промяна в съдържанието на
правоотношението, поради което и проявява действие занапред. По аргумент
от чл. 235 ал. 3 ГПК съдът дължи да разреши спора при отчитане на
съществуващите факти и обстоятелства, проявили се и въведени в
производството до датата на приключване на устните състезания. Висящият в
случая спор не касае утвърждаване на съществуващо понастоящем право или
факт от значение за предмета на спора, обосноваващо и изчакване на неговия
изход по силата на чл. 229 ал. 1 т. 4 ГПК. Евентуално утвърждаване на ново
правно положение би довело до промяна, настъпила извън времевия обхват на
6
чл. 235 ал. 3 ГПК. Правилото на чл. 13 ГПК задължава съда да приключи
съдебното производство в разумен срок като разгледа висящия спор.
Хипотетичната промяна в съдържанието на правото и то към бъдещ момент
не обосновава връзка с текущия спор, за да позволи търсеното в случая
спиране на производството.
По изложените съображения предявеният иск е неоснователен, а
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
По разноските
С оглед изхода от спора въззивникът няма право на разноски. С оглед
нормата на чл. 236 ал. 1 т. 6 ГПК този извод следва да бъде огласен с
решеинието.
Нормата на чл. 81 ГПК свързва изследването на въпроса за
отговорността за разноски с нарочно заявено искане. Въззиваемият не е
предявил такова искане, поради което безпредметно остава обсъждането дали
му се дължат разноски.
Мотивиран от изложеното Апелативен съд-София, ГО, 1 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 5329 от 29.09.2024 г. по гр.д. №
20231100101417 на Софийски градски съд, ГО, І-21 състав
ВЪЗЛАГА направените разноски от А. Р. Т. във въззивното
производство в негова тежест.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчване на
препис с касационна жалба пред Върховния касационен съд при условията на
чл. 280 ал. 1 и ал. 2 ГПК, а в частта за разноските – пред настоящия състав при
условията и по реда на чл. 248 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
7
1._______________________
2._______________________
8