Р Е Ш Е Н И Е
№…………/25.11.2019 г.
гр. ***
В И М Е Т О Н
А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД ***, в публично заседание на дванадесети септември през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ
: ДИМИТЪР МИХАЙЛОВ
при участието на секретаря И.В.,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 876 по описа за
2018 г.,
за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от ЕТ В. – Д. Х., вписан в АВп-ТР с ЕИК *********,
представляван от Д. Х. срещу М.Т.Г., Р.В.П., Т.В.Г. и К.Р.В. субективно и
обктивно съединени искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца по 21650 лева всеки от тях, след допуснато в проведено на
25.06.2019 год съдебно заседание, на основание чл. 214, ал. 1 ГПК, изменение на
исковете, чрез тяхното увеличение,
представляващи припадащата се съобразно наследствените им дялове части от
сумата 86600 лева, с която се е увеличила стойността на имот, съставляващ
понастоящем УПИ № III-624, 623 кв. 33 по плана на град ***, с административен
адрес гр. ***, ул. *** № 72а, в следствие на построения от ищеца въз основа на
издадено Разрешение за строеж № 53/15.09.1994г през периода 1995-1996г магазин
I в партерния етаж на предвидената за изграждане ЖСК Елва, ведно със законната
лихва от подаване на исковата молба в съда / 17.07.2018г / до окончателното
заплащане на главниците.
Твърди се в сезиралата съда искова молба, че с влязло в сила решение, постановено на 29.03.2018г по
в.гр.д. № 2669/2017г по описа на Окръжен съд Варна било потвърдено решение №320/28.12.2015г,
постановено по гр.д. № 1015/2013г. по описа на Районен съд – ***, в частта, с
която е прието за установено по отношение на Г. М. М., П. И. М.а и Д. И. Ц., че
ЕТ В.-Д. Х., ЕИК *********, не притежава прехвърленото му
на 15.12.1995г от *** - Хектор - Инженеринг ООД Варна /в ликвидация/ право на
строеж с нотариален акт № 73, том IV, дело № 989/1995 г на нотариус при PC - ***
в дворно място, находящо се в град ***, ул. *** № 27 А, цялото с площ от 700
кв.м, съставляващо УПИ III-624,623 в квартал 33 по плана на града, при граници
на цялото място, ул. ***, ул. ******, поземлени имоти II - 627,626,625, V -
629,630 и IV - 623, а именно: право на строеж на магазин № I със застроена площ
от 95,87 кв.м и прилежащите 19,81 кв.м от общите части на сградата, състоящ се
от две търговски помещения, склад и офис, при съседи: избени помещения, магазин
№ II, поР. погасяването му вследствие неупражняване в петгодишен срок, на
основание член 124, ал. 1 от ГПК във връзка с член 67, алинея 1 от ЗС.
Посочва
се, че съдебният акт пораждал правен интерес за ЕТ В. – Д. Х., ЕИК *********, в
качеството му на добросъвестен владелец, да предяви искове срещу всеки от
ответниците за заплащане увеличената стойност на описания поземлен имот,
определена към датата на постановяване на съдебното решение по настоящото дело,
вследствие на цялостното изграждане в имота и оборудването на магазин № І по
одобрен архитектурен проект.
Излага
съображения, че е бил добросъвестен владелец на вещта, поР. придобиването на
ограниченото вещно право на строеж на правно основание, реализирането на което
било годно основание да го направи собственик на изградения обект – магазин № І
в предвидената за изграждане в поземления имот сграда, като сочи, че
строителството на магазина е завършило най-късно до средата на 1996г и
подобренията са направени именно в това му качество, при съзнание, че ще стане
собственик на обекта, който изгражда.
Твърди, че за УПИ I
- „за жилищен комплекс” в кв. 33 по плана на гр. *** бил налице одобрен
архитектурен проект и издадено Разрешение за строеж № 53/15.09.1994г. и
Протокол №42 от 15.09.1994г. за определяне на строителна линия и ниво за изграждане
на ЖСК “Елва“ върху 200,10 кв.м от площта на УПИ – то. Параметрите на сградата
относно жилищните етажи и избения етаж съответствали на одобрения архитектурен
проект. В процесния имот било започнало строителството на жилищна сграда.
Изградени били сутеренния етаж, партерния етаж и първи жилищен етаж. Изградена
била подовата плоча на втори жилищен етаж. Нямало изградена покривна
конструкция. От 1997г. били завършени и функционирали три броя магазини на
партерния етаж – изпълнени били подови и стенни покрития, монтирана била
дограма, ел. и ВиК инсталации. По жилищните етажи и сутеренния не били
изпълнявани строителни работи.
Обосновава
пасивната процесуална легитимация на ответниците с това, че са универсални
правоприемници на правните субекти, които са били собственици на поземления
имот към момента на изграждането на магазин № І и тяхната отговорност за
вземанията на подобрителя следвало да се определи съобразно наследствените им
дялове в придобитата по наследство собственост върху подобрения поземлен имот.
Излага, че размерът на настоящата претенция нямал връзка с посочената в
договора от 23.08.13г цена, но размерът на последната бил доказателство, че е
налице „калкулиране” в продажната цена на имота и извършеното подобрение, с
което са се обогатили ответниците.
В
срока по чл.131 ГПК ответниците са депозирали писмен отговор, с който изразяват
становище за неоснователност на предявените искове за заплащане стойността на
подобренията. Считат ги за недопустими, тъй като не били обогатени от извършените
от ищеца подобрения към момента на прехвърляне на имота от тях на настоящите
собственици с нот акт 139, том V, от 23.08.2013год. Твърдят, че исковете са
погасени по давност.
В съдебно заседание страните чрез процесуалните си представители
поддържат становищата си.
Провадийският районен съд въз основа на твърденията и възраженията
на страните, с оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение,
формира следните фактически
изводи:
Не е спорно между страните, че на 15.12.1995г с
нотариален акт № 73, том IV, дело № 989/1995 г на нотариус при PC - *** ищецът
е придобил от *** - Хектор - Инженеринг ООД Варна /в ликвидация/ право на
строеж на магазин № I със застроена площ от 95,87 кв.м и прилежащите 19,81 кв.м
от общите части на сградата, състоящ се от две търговски помещения, склад и
офис, при съседи: избени помещения, магазин № II, в дворно място, находящо се в
град ***, ул. *** № 27 А, цялото с площ от 700 кв.м, съставляващо УПИ
III-624,623 в квартал 33 по плана на града, при граници на цялото място, ул. ***,
ул. ******, поземлени имоти II - 627,626,625, V - 629,630 и IV - 623, че с
решение №320/28.12.2015г, постановено по гр.д. № 1015/2013г. по описа на
Районен съд – ***, потвърдено с решение по в.гр.д. № 2669/17г. на Окръжен съд -
Варна, е отречено по отношение на Г. М. М., П. И. М.а и Д. И. Ц. съществуването
на описаното по-горе право на строеж на ЕТ В.-Д. Х., ЕИК *********, поР. погасяването му вследствие неупражняването му в 5-годишен срок, на
осн. чл. 124, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 67 от ЗС, както и че към момента на депозиране на исковата молба магазинът е
функциониращ.
Ответниците оспорват,
че подобренията са
извършени в периода 1995-1996г, че с отразените суми в приложените към делото
фактури ищецът е извършил плащания във връзка със строителството на магазина,
че в продажната цена от 30000 лв, за която сума са продали на настоящите
собственици собственото си дворно място с площ 305кв.м. с нот.акт 139 от
23.08.2013г, са включили подобренията за изграждане на Магазин 1, че строежът е
законен, както и стойността на извършените подобрения.
От приобщения като доказателство по делото НА № 190, том І, д. №
545/1974г. на РС-*** се установява, че имотът, находящ се в гр. ***,
ул. *** № 27а, представляващ дворно
място с
площ 305 кв. м, съставляващо парцел ІІ, пл. № 503 в кв. 73 по плана на града,
заедно с построените в него двуетажна къща, навес и гараж, е бил собственост на
Р. В. Г.ев, придобит от него на 14.05.1974г. по време на брака му с Р. П. Г.. В
последствие с НА, вписан в РС- *** под № 159, том І, дело № 339/1983г, на
13.05.1983г Р. В. Г.ев се е разпоредил с визираната недвижимост, като е
прехвърлил правото на собственост върху ½ идеална част от същата срещу
задължение за издръжка и гледане на своя син В. Р. Г.ев преди встъпването му в
граждански брак с ответницата М.Т.Г..
На
15.06.1988г със Заповед № 380/15.06.1988г, издадена по чл. 98 от ЗТСУ /отм./на
Председателя на ИК на ОбНС-***, недвижимият имот е бил отчужден в полза на
държавата за реализиране на предвиденото по застроителния и регулационен план
мероприятие: ЖС Кооперация. Предвид отсъствието на строителни дейности по
изграждането на ЖС Кооперация до 1992г. на осн. чл. 1, ал. 1 от Закон за
възстановяване собствеността върху някои отчуждени имоти по ЗТиСУ, ЗПИНМ и др.
(ДВ бр. 15/1992 г.) с Решение от 26.03.1992 г, подписано от кмет на Община ***
и н-к управление на ТСУС, отчуждаването е било отменено.
На
15.07.1994г. с Нотариален акт № 80, том ІІ, дело № 790/1994г. на РС-*** Р. В. Г.ев,
Р. П. Г. и В. Р. Г.ев са учредили в полза на Инконтинентал – Варна ООД право на
строеж върху посочения недвижим имот, вече с нова идентификация – парцел с пл.
№ 624, в кв. 33 по плана на град *** (идентичен с парцел ІІ, пл. № 503 в кв. 73
по плана на града) за изграждането на триетажна жилищна сграда с мансарден
четвърти етаж от тухли и железобетон с десет жилищни помещения и два магазина с
прилежащи складови помещения, съгласно утвърден архитектурен проект, от която
след завършването да прехвърли на учредителите като обезщетение за отстъпеното
право на строеж, правото на собственост върху 2 тристайни апартамента, находящи
се на втори жилищен етаж.
Въз
основа на съгласуваните на 17.08.1994г. от ТСУС проекти за строеж на ЖСК „ЕЛВА”
на 15.09.1994г било издадено в полза на Инконтинентал ООД гр. Варна Разрешение
за строеж № 53/15.09.1994г от главния архитект на Община *** и с Протокол №
42/15.09.1994г била определена строителна линия и ниво за строежа на бъдещата
сграда.
С
оглед очакването да бъде придобито право на строеж за магазин І в бъдещата
сграда, на 18.11.1994г. ищецът /тогава ЕФ „В. – Х. Д. Х.”/ сключил с
Инконтинентал ООД Договор за включване в ново строителство и с фактури №
106/26.12.1994г, №37/05.01.1995г.; № 1/24.03.1995г.; № 11/22.08.1995г.; №
45/07.11.1995г.; № 48/08.12.1995г.; № 49/15.12.1995г.; № 50/17.12.95г.;
№51/20.12.95г, № 52/22.12.1995г извършил плащания във връзка със строителството
на магазина, видно от Уведомително писмо от фирма Инконтинентал изх. №
45/05.12.1995г.
На
01.12.1995г. с Нотариален акт № 37, том ІV, дело № 932/1995г. на Районен съд-***
Инконтинентал – Варна ООД продал на ***-Хектор-Инженеринг ООД учреденото в
негова полза право на строеж върху 212 кв. м. от дворното място, цялото с площ
от 305 кв.м., съставляващо пл. № 624, кв. 33 по плана на гр. ***, като поел
задължението да построи при условията на договор за групов строеж, сключен със
собствениците, триетажна жилищна сграда с мансарден четвърти етаж, магазини,
складови помещения и изби по одобрен архитектурен проект. Предвидено било, че
след построяването на сградата, придобилият правото на строеж купувач, ще
прехвърли на собствениците на земята конкретно посочени апартаменти.
В
хода на строителните дейности била допусната промяна на инвестиционния проект
(ревизия), касаеща именно магазините, изграждани на партерен етаж - магазините
стават от три на четири, като два от тях са обединени с общ склад - процесния
магазин № І с площ от 95.87 кв.м.
На
15.12.1995г. с Нотариален акт № 73, том ІV, дело № 989/1995г. на РС-*** ЕФ В. –
Х. Д. Х., праводател на настоящия ищец ЕТ В. – Д. Х., видно от Решение от
14.08.2002г по ф.д. №1836/2002г по описа но ВОС, чрез договор за
покупко-продажба е закупил от ***-Хектор-Инженеринг ООД правото на строеж за
изграждането на магазин № І със застроена площ от 95.87 кв.м. и прилежащите
19.81 кв.м. идеални части от общите части на бъдещата сграда на ул. *** № 27А,
състоящ се от две търговски помещения, склад и офис.
На 28.12.1995г на осн. чл. 56, ал. 5 и ал. 6 от ЗТСУ
/отм./, чл. 113 от ППЗТСУ /отм./ и Наредбата за държавно приемане и разрешаване
на ползването на строежите, било издадено от Кмета на Община *** Разрешение за
ползване № 173, с което на ЕФ В. – Х. Д. Х. като собственик на магазин № І в
партерния етаж на ЖСК ЕЛВА, строяща се в описания поземлен имот, е разрешено да
си завърши магазина, вкл. и с външна мазилка, ел. и ВиК инсталация и
захранване, съгласно предписанията на съответните предприятия-доставчици, както
и да го ползва до окончателното завършване и приемане на целия строеж на
сградата от Държавна приемателна комисия.
С писмо изх. № РД 91-10/30/16.07.1996г. на кмета на
Община *** и началник управление „ТСУ и С”, адресирано до един от собствениците
на магазини в бъдещата сграда, както и до ДИ „ТУССК” и Електроснабдяване гр.
Варна, е било дадено съгласие да бъдат частично приети и въведени в
експлоатация трите магазина, намиращи се на първия етаж на ЖСК „ЕЛВА” в кв. 33
по плана на гр. ***, ако отговарят на условията за това, като документът сочел, че най-късно към посочената в същия дата 16.07.1996г
магазин № І в изграждащата се жилищна сграда е бил изграден до състояние на
експлоатационна готовност с предназначение „за търговски обект“.
С
решение от 10.01.2001г., влязло в сила на 08.03.2001г., постановено по гр. д. №
18/2000г. по описа на РС-***, по иска на Р. В. Г.ев, В. Р. Г.ев и К.Р. Г.ев
/първите двама в лично качество и в качеството си на наследници на починалата
на 12.12.1994г Р. П. Г., а последният само в качеството си на наследник на
починалата му майка Р. П. Г./ бил развален договорът за учредяване право на
строеж върху недвижим имот, сключен между Р. В. Г.ев, Р. П. Г. и В. Р. Г.ев от
една страна и Инконтинентал – Варна ООД от друга страна, обективиран в НА № 80,
том ІІІ, н. д. № 790/1994г. на РС-*** –
поР. неизпълнение от суперфициаря на задължението да построи в поземления имот
предвидената за изграждане сграда.
На
01.04.2006г починал Р. В. Г.ев /оставил за свои наследници своите синове В. Р. Г.ев
и К.Р. Г.ев/, а на 13.10.2008г починал и В. Р. Г.ев /оставил за свои наследници
по закон преживялата съпруга М.Т.Г. и двете си дъщери Р.В.П. и Т.В.Г..
Със
Заповед № 558/07.05.2007г. на кмета на Община *** и въз основа на междувременно
подадените молби от собствениците на имот с пл. № 627, включен в УПИ І – за
жилищен комплекс в кв. 33 по плана на гр. *** и на имот с пл. № 624 в кв. 33,
било одобрено изменението на ПУП-ПРЗ на УПИ І – за жилищен комплекс в кв. 33 по
плана на гр. ***, като са обособени нови УПИ: УПИ І-627 „за търговски обекти”,
УПИ ІІ- 627, 626, 625 – за жилищно строителство, УПИ ІІІ – 624, 623 – за
жилищно строителство и УПИ ІV-623 – за диализен център.
На
23.08.2013г М.Т.Г., Р.В.П., Т.В.Г. и К.Р.В. продали на Г. М. М., П. И. М.а и Д. И. Ц.
процесната недвижимост, а именно: 305 кв. м. идеални части от дворно място,
цялото с площ 700 кв.м, съставляващо УПИ № ІІІ – 624, 623, в кв. 33 по плана на
град ***, с административен адрес гр. ***, ул. *** № 72а, който договор за
покупко-продажба е обективиран в Нотариален акт, вписан в АВп/ СВп *** под №
103, том ІХ, дело № 1452/2013 г, вх. р. № 4092/26.08.2013 г. Последните със
съдебен акт, постановен по гр.д. № 1015/2013г на ПРС,
са отрекли правото на строеж върху изградения в това дворно място магазин I поР.
изтичането на петгодишната давност за реализиране на отстъпеното право
на строеж, считано от датата на издаване на разрешението за строеж и строителна
линия. Още на 13.03.2014г същите са предприели административни постъпки за
изменение на ПУП, касаещ отредените за това дворно място парцели чрез тяхното
обединяване и промяна на предназначението им в „за обществено обслужващи
дейности“.
По делото е допусната по
реда на чл. 207 от ГПК изслушана и приобщена по делото съдебно-техническа и
оценителна експертиза, както и повторна такава, която съдът кредитира напълно
предвид убедителността, обосноваността и изчерпателността на отговорите на
поставените задачи. Според двете заключения магазин 1, с описани в исковата
молба характеристики, съответства на одобрените инвестиционни проекти в частите
им, касаещи поцесния магазин и измененията в проектната документация – Ревизия
на магазини при жилищна сграда Елва, че при изграждането са спазени строителните
правила и норми, като определят стойности на поземления имот без процесния
магазин съответно 79520 лева и 69200 лева, стойности на поземления имот с
изградения в него магазин 1 – 116580 лева и 155 800 лева, а сумата, с която
магазин 1 увеличава стойността на поземления имот е съответно 37060 лева и
86600 лева.
В съдебно заседание от 25.06.2019 год. са изслушани показанията на
Я.Б.Я., призован от съда по искане на ответниците, участвал в процеса на
изграждане на ЖСК Елва като технически ръководител за периода 1993-1996г.
Същият излага, че инвеститори на обекта са били последователно фирма *** и
Интерконтинентал Варна, че е изгР.л конструктивно колони и носещи стени в
магазините, които били довършени от техните собственици – мазилки, ВиК и Ел
инсталации, подови настилки, дограма, изгР.ли са стълбище, като сами са наемали
майстори и са им плащали. Счита, че магазините са построени през 1995-1996г.
По делото са събрани
показанията и на В.Н.Н. и К.М.М.. Свидетелите сочат, че Х. Д., като собственик
на фирма В. е придобил през 1995-1996г магазин до автогарата на гр. ***, който
е достроил, тъй като е бил само на колони, с изградени западна и северна стена,
излята плоча и горе етаж. За довършителните работи – замазка на пода, мозайка,
плочи, странични стени, вътрешна мазилка, ВиК инсталация, ел. инсталация,
боядисване, изграждане на стъпала, поставяне на дограма - е наемал работници и
сам е закупувал материалите. Довършил е магазина в края на 1995 г и през 1996г
е започнал да функционира за търговия на електроуреди.
Въз основа на горната фактическа установеност, съдът достига до
следните правни изводи:
За
да бъде уважен иск по чл. 72, ал. 1 от ЗС, ищецът следва да установи в съдебния процес, че е извършил
подобрения в чужд имот, които са увеличили неговата стойност, размера на това
увеличение, както и че към момента на извършването на подобренията е имал
качеството на добросъвестен владелец.
Съгласно
Решение № 122 от 2.07.2015 г. на
ВКС по гр. д. № 291/2015 г., I г. о., ГК добросъвестен е този владелец, който
има съзнанието, че упражнява свои
правомощия на собственик– придобил е имота на валидно правно основание, но в
последствие това придобивно основание е било развалено, отменено или отпаднало
не по негова вина. Тъй като се касае за ликвидиране на отношения по повод на
неоснователно обогатяване, право на обезщетение за извършените подобрения в
тези случаи има не собственикът на имота към момента на извършване на
подобренията, а лицето, което е извършило и вложило свои средства за
подобренията и съответно е обедняло. Ищецът
е придобил през 1995г на договорно възмездно основание по силата договор за
покупко-продажба, цитиран по-горе, право на строеж на магазин 1, намиращ
се на партерния етаж на строяща се сграда на ЖСК Елва. Финансирал го е с
намерение да го строи за себе си, като е считал, че ще го придобие след
трансформиране правото на строеж в право на собственост. Със
завършването на обекта го е привел в експлоатационна годност, оборудвал го е
според желанията си и е започнало функционирането му като търговски обект от
1996г до деня на последното съдебно заседание по настоящото дело. Съгласно Решение N 40/20.07.2017г по гр. дело N 2874/2016г на ВКС,
докладчик Ж. Силдарева, когато
подобренията в чужд имот са направени в резултат на отстъпено право на строеж,
до погасяване на това ограничено вещно право, суперфициарят не е владелец. Той
упражнява фактическа власт върху чуждия имот на основание и в обема на
отстъпеното му право на строеж. Давността не се прилага служебно, което налага
установяването на настъпване на правопогасяващия й ефект по съдебен ред.
Позоваването на погасяването на правото на строеж може да стане след влизане в
сила на решението. От този момент суперфициарният собственик става
добросъвестен владелец. Правото да се търси увеличената стойност на имота в
резултат на подобрението, направено по време упражняване суперфициарните права,
възниква от момента, когато владението на добросъвестния владелец, бъде смутено
в какъвто смисъл са разясненията дадени в т. ІV от
ППВС 6/74 г и Решение № 20 от 18.07.2019 г. по гр. д. № 1985 / 2018 г.
на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение. Това право се
погасява с общата петгодишна давност. В конкретния случай съобразно цитираната съдебна практика владението върху имота е било прекъснато и променено в
държане с влизане в сила на решението по предявения иск от настоящите му
собственици за отричане правото на строеж на
ищеца поР. погасяването му поР. неупражняване в
предвидения от закона срок, за което е било образувано гр.д. №
1015/2013г на ПРС, от който момент вземането за подобрения в чуждия имот е
станало изискуемо. Отричането със сила на присъдено нещо на вещните права на
ищеца върху имота е достатъчно „смущаване“ на същите и не е необходимо да бъде
предявена ревандикационна претенция, за да възникне правото на обезщетение за
извършените подобрения, както смятат ответниците. Предвид на това, че от датата
на влизане в законна сила на посоченото съдебно решение на 11.05.2018г до входиране на исковата молба по настоящото
дело – 17.07.2018г не са изтекли пет години, възражението на ответниците за
погасяване на исковете по чл. 72, ал. 1 от ЗС по давност се явява
неоснователно. Дори да се приеме, че смущаването
на владението на ищеца е започнало с депозиране на исковата молба по чл. 124,
ал. 1 от ГПК за отричане правото му на строеж, което настоящият състав не
споделя, то считано от тази дата -
02.12.13г отново не е изтекъл петгодишния
давностен срок.
По оспорената активна процесуална и материална легитимация на ищеца съдът намира,
че същата е надлежна, тъй като подобренията на поземления имот
чрез построяването на магазин І в него, са извършени от ЕФ „В. - Х. Д. Х.“ /чийто
правоприемник е настоящият ищец/ чрез възлагането на строителството и
финансирането му, доказателство за които са представеният договор за включване
в ново строителство от 18.11.1994г, 9 бр фактури за извършени плащания, писмо
за потвърждаване на плащане от Инконтинентал
Варна. Фактическото строителство на магазина до груб строеж е извършено от
подизпълнител на суперфициаря „Инконтинентал-Варна“ ООД (и на неговия
правоприемник „***-Хектор-Инженеринг“ ООД) въз основа на издаденото в полза на
посоченото търговско дружество Разрешение за строеж № 53/15.09.1994г. и
Протокол № 2 за издаване на строителна линия, а довършителните работи – като
мазилки, шпакловки, замазки, подови настилки и стенни облицовки, поставяне на
дограми, ел. и ВиК инсталации – са извършвани лично от Х. Д. Х. чрез наемане на
строителни работници и специалисти, закупуване на строителни материали. Предвид
на това, че е закупил правото на строеж на магазина и разходите за изграждането
му са осъществени изцяло от него в периода края на 1995-1996г, каквито са
представените гласни и писмени доказателства, то възражението на ответниците за
отсъствие на активна материално-правна и процесуална легитимация е
неоснователно.
Във връзка с
възражението за изтекла погасителна давност за предявяване на иска по чл. 72,
ал. 1 от ЗС през 2006г, считано от решението на ПРС от 08.03.2001г за разваляне
на договора за суперфиция на цялата сграда, постановено по гр.д. № 18 / 2000г,
настоящият съдебен състав намира същото отново за неоснователно. Тълкувателно
решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2011 г., ОСГК, докладчик съдията
Бранислава Павлова, приема, че ако договорът между строителя-предприемач и
собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е
прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване
на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на
правото на строеж, ще запазят правата си на основание чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Те обаче черпят права от
първоначалния суперфициар и затова не могат да бъдат в по-благоприятно
положение от него. Последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята,
затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок
от учредяването на суперфицията. Ако този срок не е спазен и давността не е
спирана и прекъсвана, правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на
давността от собственика на земята. Той ще придобие изградената част от
сградата по правилото на чл. 92 ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е
придобил правото на строеж на валидно законно основание. За ликвидацията на
отношенията със собственика на земята в този случай следва да намерят
приложение разясненията, дадени в ППВС 6/74 г. т. IV като суперфициарят ще има право да
получи увеличената стойност на имота. В случая суперфицията към момента на
изграждане на процесния имот /края на 1995-1996г/ принадлежи на ищеца, съгласно
приложения Нотариален акт от 15.12.1995г, поР. което същият не се явява трето
лице, придобило в последствие ограниченото право на собственост.
По
направеното възражение за отсъствие на надлежна
пасивна процесуална и материална легитимация, тъй като по този иск
следвало да отговаря собственика на имота, в който е извършено подобрението и
който се е обогатил с него, следва да се посочи, че съдебната практика, обективирана
в Решение № 156 от 30.10.2017 г. по
гр. д. № 5111 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. Отделение, решение
№ 260 от 03.11.2014 г. по гр.д.№ 2943 от 2014 г. на ВКС, ГК, първо г.о. и
решение №283 от 30.06.2010 г. по гр.д.№ 1173 от 2009 г. на ВКС, ГК, второ г.о,
постановени по реда на чл.290 ГПК/
приема, че отговорност за направени в имот подобрения следва да носи лицето,
което се е обогатило от тези подобрения, а това винаги
е собственикът на имота към момента на извършване на подобренията. И това
произтича от облигационния характер на вземането за неоснователно обогатяване. Счита
се, че последващият приобретател е заплатил цената на имота заедно с
подобренията, тоест той не се е обогатил неоснователно за сметка на извършилия
подобренията, поР. което и не дължи тяхното заплащане на подобрителя.
Ако в правната
теория са черпени аргументи от ТР № 48/61г. на ОСГК на ВС за възможността
задължението за плащане на подобренията да се поеме от приобретателя на
подобрения имот, то е било само в хипотезата на недобросъвестност на този
приобретател (той да е знаел, че в имота има подобрения, извършени от лице,
различно от собственика, които не са заплатени и стойността им не е включена в
обема на продажната цена). Аргументите обаче са свързани с предпочитане
интереса на добросъвестния подобрител пред интереса на недобросъвестния купувач,
спрямо който от съображения за справедливост се приема, че може да бъде
упражнено правото на задържане до заплащане на подобренията /виж подробно и
становището на Иво Дачев в „Правен режим на подобренията в недвижими имоти“,
изд. „Сиела“, София, 2013г., стр. 209-217/. По настоящото дело няма твърдение
на ответниците за недобросъвестност на техните купувачи на подобрения имот към
момента на продажбата, а още по-малко пък това може да се установи от
доказателствата по делото, съпоставяйки уговорената покупна цена от 30 000
лв. спрямо данъчната оценка на имота от 3 230.30 лв.
Във връзка с
посочената трактовка на правния въпрос следва да се приеме, че исковите
претенции по чл. 72 от ЗС правилно са предявени срещу настоящите ответници, тъй
като към 1996г, когато подобренията са били извършени от ищеца, техните
наследодатели са били собственици на имота. Ответниците са универсални
правоприемници на наследството, оставено им от техните покойни възходящи, като
предявените искове са съобразени с квотите им в наследствеността – по ¼
на всеки от тях, доколкото първите трима са наследници /преживяла съпруга и две
деца/ на В. Р. Г.ев, починал на 13.10.2008г, собственик на 1/2 от имота, както
и на принадлежащата друга ½ ид. част на неговия баща Р. В. Г.ев, починал
на 01.04.2006г, която делят съвместно с ответника К.Р. Г.ев.
В основанието
на претенцията за присъждане на вземане за стойност от извършени подобрения в
чужд имот е забраната за неоснователно обогатяване като общ принцип на облигационното
право, така Решение № 152 от
9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 11/2013 г., I г. о., ГК. Преценката дали
построеното в един имот увеличава неговата стойност следва да се извършва
винаги конкретно, вкл. с оглед на обстоятелството дали незавършеното
строителство може да бъде обособено като самостоятелен обект с оглед
изискванията на действащите Строителни правила и норми и съответствието на
предназначението на този обект с предвижданията на застроителния план на
съответното населено място. Стойността на един имот следва да се счита за
увеличена, ако в следствие на подобренията пазарната му цена се е увеличила, т.
е. при евентуално извършване на разпореждане или извличане на граждански
плодове, собственикът би получил по -висока цена от тази, която би получил
преди извършване на подобренията. Критериите, въз основа на които се извършва
преценката, следователно са обективни. Нежеланието на собственика на земята да
ползва подобренията във вида, в който съществуват, респ. да довърши проекта,
въз основа на който е започнало изграждането им, само по себе си е ирелевантно
при извършването на тази преценка. От значение е обстоятелството дали на пазара
за недвижими имоти обективно съществува търсене на подобни подобрения,
независимо от незавършения вид на постройките.“. В
този см е Решение № 46 от 18.03.2015 г.
на ВКС по гр. д. № 5692/2014 г., I г. о., ГК.
Според цитираното експертно техническо заключение на в.л О.,
магазин 1 в незавършената и понастоящем сграда с административен адрес гр. ***,
ул. *** 27А, със застроена площ 95.87 кв.м, състоящ се от две търговски
помещения, склад и офис, е изграден въз основа на издадени строителни книжа и
изменен проект и в съответствие с отреждането на плана за парцела. По въпроса
били ли са спазени действащите към момента на изграждането на магазина
строителни правила и норми, експертът е отбелязал, че няма предпоставки да се
счита, че по време на строителството същите са били нарушени. Забелязаните
недостатъци са свързани с непроведени мероприятия за защита на обекта от
атмосферните въздействия след спиране на строителството. Посочва, че след
справка в Община *** не е установил наличие на констативни актове за нарушения
във връзка със строителството на магазина и няма издадени заповеди за
премахване на строежа като незаконен.
С приетата и неоспорена от страните повторна
оценителна експертиза на вещото лице О., което настоящият състав кредитира като
обективно, компетентно, ясно и изчерпателно, тъй като се основава на конкретни
продажби, а не само на офертни стойности на имоти с подобни характеристики в
същия район, каквито в заключението на в.л Л. отсъстват, е установено, че
стойността, с която се е увеличила тази на имота в резултат на извършените
подобрения, изразяващи се в построяване на магазина, за който ищецът е имал
право на строеж, възлиза на сумата 86600 лв. Разликата между пазарната стойност на имота ведно с
построеното и без него е положителна величина, поР. което следва да се приеме,
че извършеното в чуждия имот представлява подобрение и доколкото това подобрение
съществува към датата на приключване на устните състезания пред районния съд, в
полза на ищеца е възникнало вземане за посочената стойност (т. 6 ППлВС № 6/
27.12.1974 г).
С изменението на иска по реда на чл.214 от ГПК е заявен петитум,
като исковата претенция по чл.72, от ЗС е за сумата от по 21650 лева
спрямо всеки от ответниците, представляваща увеличената стойност на имота
вследствие на извършените подобрения, която представлява ¼ от общата
пазарна цена на имота към момента на постановяване на настоящото решение.
По изложените съображения, съдът намира, че ищецът е доказал
исковете си по основание и размер, поР. което същите следва да бъдат уважени.
По разноските:
С оглед изхода на спора, съдът намира, че на ищеца следва да бъдат
присъдени разноски, сторени във връзка с обезпечаването на исковете и водене на
настоящото съдебно производство.
Водим от горното, съдът
Р ЕШ И:
ОСЪЖДА М.Т.Г., ЕГН **********,
адрес ***, Р.В.П., ЕГН **********, адрес ***, Т.В.Г., ЕГН **********,*** и К.Р.В.,
ЕГН **********, адрес *** да заплатят на основание чл. 72, ал. 1 от ЗС ДА ЗАПЛАТЯТ на ЕТ „В. – Д. Х.”, вписан
в Агенция по вписвания – търговски регистър с ЕИК *********, със седалище град ***,
област Варна и адрес на управление ******5, представляван от Д. А.Х. всеки сума от по 21650 (двадесет и една
хиляди шестстотин и петдесет) лева, представляваща припадащата се съобразно
наследствените им дялове части от сумата от 86 600 лв., с която се е
увеличила стойността на имот,съставляващ понастоящем УПИ № ІІІ – 624,
623, в кв. 33 по плана на град ***, с административен адрес гр. ***, ул. *** №
72а, вследствие на
построения от ищеца въз основа на издадено Разрешение за строеж №
53/15.09.1994г., през периода
1995г.-1996г. магазин І в партерния етаж на предвидената за изграждане ЖСК „ЕЛВА”, ведно със законната лихва за периода от датата
на подаване на исковата молба в съда – 17.07.18г., до окончателното изплащане
на сумата.
Осъжда М.Т.Г., ЕГН **********,
Р.В.П., ЕГН **********, Т.В.Г., ЕГН **********и К.Р.В., ЕГН ********** да
заплатят на ЕТ „В. – Д. Х.”, вписан в Агенция по вписвания – търговски регистър
с ЕИК *********, със седалище град ***, област Варна и адрес на управление ******5
сума в размер на 5194 лева, представляващи сторени в настоящата съдебна
инстанция съдебно-деловодни разноски, от които 300 лева, депозит за вещо лице,
3464 лева държавна такса, 1430 лева адвокатско възнаграждение.
Осъжда М.Т.Г., ЕГН **********,
Р.В.П., ЕГН **********, Т.В.Г., ЕГН **********и К.Р.В., ЕГН ********** да
заплатят на ЕТ „В. – Д. Х.”, вписан в Агенция по вписвания – търговски регистър
с ЕИК *********, със седалище град ***, област Варна и адрес на управление ******5
сума в размер на 176.58 лева, представляваща разноски по молбата за обезпечение
на бъдещите искове, както и сумата от 120 лв., представляваща разноски за
налагане на запори по изп.д. № 20188950401285по описа на ЧСИ Л. Станев, рег. №
895 на КЧСИ;
Осъжда М.Т.Г., ЕГН **********,
Р.В.П., ЕГН **********, Т.В.Г., ЕГН ********** да заплатят на ЕТ „В. – Д. Х.”,
вписан в Агенция по вписвания – търговски регистър с ЕИК *********, със
седалище град ***, област Варна и адрес на управление ******5 сума в размер
16.02 лева, представляваща разноски за вписване на възбрани в СВ-***, платени в
обезпечителното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред ВАРНЕНСКИ окръжЕН СЪД в
двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: