Р Е
Ш
Е
Н
И
Е № 317
гр. ВРАЦА, 06.11.2017
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд,
Гражданско отделение, в публичното заседание на 25.10.2017 г., в състав:
Председател: ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА
Членове:
ТАТЯНА АЛЕКСАНДРОВА
МАРИЯ АДЖЕМОВА
в присъствието на секретар
ХРИСТИНА ЦЕКОВА като разгледа докладваното от съдия СИМЕОНОВА в.гр.дело N 454 по описа за 2017 год., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.258 и сл. ГПК.
С въззивна жалба
вх.№ 2291/05.06.2017 г. "СТМ Дизайн" ЕООД, гр.София, чрез
пълномощника адв.Л.Я., обжалва Решение № 80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г.
на Районен съд-Мездра, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от
дружеството против М.Т.К. ***, в качеството му на ЕТ "М.-М.К."*** и Т.М.К.
иск за признаване за установено, че покупко-продажбата, обективирана в
нотариален акт № 47, т.ІХ, рег.№ 2617, нот.д.№ 1787/2008 г. на съдия по
вписванията при МРС, е нищожна.
В жалбата се поддържа, че решението е
недопустимо, тъй като районният съд се е произнесъл при липса на
подведомственост, тъй като след връщане на делото за ново произнасяне, то
задължително е следвало да бъде разгледано от друг състав на съда, а не от
състава, постановил отменения акт. Правят се оплаквания, че районният съд се е
произнесъл без да призове страните за съдебно заседание, без да изготви доклад
по делото, без да даде указания относно подлежащите на доказване факти, с което
е нарушил правото на защита на страните. В условията на евентуалност се
развиват и съображения за неправилност на решението като постановено в
противоречие с материалния закон и в противоречие със събраните по делото
доказателства. Излагат се фактически и правни доводи за нищожност на
атакуваната сделка, поради невъзможност на предмета и липса на такъв. Жалбоподателят моли за отмяна на обжалваното
решение и присъждане на деловодните разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от адв.С.К., като пълномощник на "Д.П." ЕООД,
гр.Мездра, М.Т.К., в качеството му на ЕТ "М.-М.К."*** и Т.М.К.,
оспорва въззивната жалба и моли решението да бъде потвърдено като валидно,
допустимо и правилно. Намира за неоснователни доводите на въззивника, че делото
е следвало да бъде разгледано от друг състав, както и доводите за невъзможност
и липса на предмет на сделката.
Постъпила е и въззивна
жалба вх.№ 3039/20.07.2017 г. от адв.С.К., като пълномощник на "Д.П."
ЕООД, гр.Мездра, М.Т.К., в качеството му на ЕТ "М.-М.К."*** и Т.М.К.,
обжалва Определение № 552/05.07.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на РС-Мездра, с
което е оставена без уважение молбата на ответниците за допълване на Решение №
80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на РС-Мездра в частта относно
разноските.
В жалбата се
твърди, че определението е неправилно и се навеждат доводи, че след връщане на
делото на РС-Мездра за произнасяне по същество ищците дължат на ответниците
разноски за всяка инстанция, съразмерно с отхвърления иск за нищожност с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД. Иска са отмяна на обжалваното определение и
присъждане на разноски за платено адвокатско възнаграждение по съразмерност.
Препис от тази
жалба е връчен на насрещната страна "СТМ Дизайн" ЕООД, гр.София,
която не е ангажирала становище.
Жалбите са
процесуално допустими като подадени от надлежни страни, в рамките на
законоустановения срок и срещу обжалваеми съдебни актове.
За да се произнесе
по основателността на жалбите, настоящият съдебен състав съобрази следното:
Районен съд-Мездра
е бил сезиран от “СТМ Дизайн”ЕООД, представлявано
от управителя С.Н., с три обективно и субективно съединени искове против М.Т.К. *** в качеството му на ЕТ “М.-М.К.”*** и против Т.М.К. ***,а имено:
1/ Иск с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД - за признаване за установено,
че договорът за покупко-продажбата, обективиран в
нот.акт № 47, т.ІХ, рег.№ 2617, нот. дело № 1787/2008 год. на съдия по
вписванията при МРС е нищожен, поради невъзможен предмет;
2/ Иск с правно
основание чл.109 ЗС - за осъждане на ЕТ ”М.-М.К.”
и Т.К. да премахнат всички заграждения и решетки в общите части на сграда, като
се осигури на ищеца „СТМ Дизайн”ЕООД гр.
София достъп до общите части на сградата
и общото ел.табло;
3/ Иск с правно
основание чл.108 ЗС - за осъждане на ответниците ЕТ “М.-М.К.”*** и Т.М.К.
*** да предадат владението върху УПИ Парцел ІХ пл.№ 1414 кв.68 по плана на гр.Мездра от 535 кв.м.
В хода на
производството, районният съд е конституирал "Д.П." ЕООД, гр.Мездра
като ответник по първия от предявения иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД.
Въз основа на
предявените искове е образувано гр.д.№ 310/2014 г. по описа на Районен
съд-Мездра.
С Решение №
123/03.07.2015 г. първоинстанционният съд е отхвърлил като неоснователни
предявените искове с правно основание чл.108 ЗС и чл.109 ЗС и е прекратил
съдебното производство в частта относно предявения иск с правно основание
чл.26, ал.2 ЗЗД, поради недопустимост на иска.
С Решение №
523/09.12.2015 г. по в.гр.д.№ 688/2015 г. Окръжен съд-Враца е отменил посочения
първоинстанционен съдебен акт и вместо това е постановил решение, с което
уважава иска с правно основание чл.108 ЗС в установителната част и го отхвърля
в осъдителната, уважава иска с правно основание чл.109 ЗС и връща делото на
РС-Мездра за произнасяне по същество по предявения иск с правно основание чл.26 ЗЗД.
С Решение №
200/09.12.2016 г. по гр.д.№ 1546/2016 г. ВКС на РБ оставя в сила въззивното
решение в частта, в която делото е върнато на първоинстанционния съд за
произнасяне по същество по иска с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД и в частта, в която
въззивният съд се е произнесъл по иска с правно основание чл.109 ЗС.
Касационната инстанция е обезсилила въззивното решение в частта, в която съдът
се е произнесъл по иска с правно основание чл.108 ЗС и е върнал делото за ново
разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да съобрази
произнасянето по иска с правно основание чл.108 ЗС с изхода от спора по
обуславящия го иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД.
След връщане на
делото от касационната инстанция, пред Окръжен съд-Враца е образувано в.гр.д.№
650/2016 г. за произнасяне по иска с правно основание чл.108 ЗС. С определение
от 19.12.2016 г. въззивният съд е постановил да бъде върнато на МРС гр.д.№
310/2014 г. по описа на МРС с намиращите се в него в.гр.д.№ 688/15 г. по описа
на ВрОС и гр.д.№ 1546/16 г. на ВКС за произнасяне по иска с правно основание
чл.26, ал.2 ЗЗД и е спрял в.гр.д.№ 650/16 г. по описа на ВрОС до произнасянето
на МРС по иска с правно основание чл.26, ал.2 ГПК по гр.д.№ 310/2014 г. по
описа на МРС.
След връщането на
делото, МРС е постановил Решение № 80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г., с
което се е произнесъл по същество по иска с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД
като е отхвърлил същия като неоснователен.
С молба от
11.05.2017 г. адв.С.К., като процесуален представител на ответниците, е поискал
решението да бъде допълнено по реда на чл.248 ГПК с произнасяне по въпроса за
разноските. С Определение № 552/05.07.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. МРС е оставил
без уважение молбата за допълване на решението в частта за разноски по иска с
правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД.
Както бе посочено,
Решение № 80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на МРС е обжалвано с въззивна
жалба от "СТМ Дизайн" ЕООД, гр.София, подадена чрез пълномощника му адв.Л.Я.,
а Определение № 552/05.07.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. е обжалвано от адв.С.К.,
като пълномощник на "Д.П." ЕООД, гр.Мездра, М.Т.К., в качеството му
на ЕТ "М.-М.К."*** и Т.М.К..
По тези жалби е
образувано настоящето в.гр.д.№ 454/2017 г. по описа на ВрОС и в обобщение на гореизложеното
следва да се посочи, че предметът на въззивната проверка по това дело обхваща основателността
на предявения иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД и дължимостта на разноски
с оглед изхода на спора по този иск.
Като основание за
нищожност на договора, сключен между ответниците с нотариален акт № 47/2008 г.,
в исковата молба се подържа, че продажбата има невъзможен предмет. Навеждат
се доводи, че имотите, предмет на сделката, не са индивидуализирани чрез
посочване на граници и съседи; че с извършената продажба се засягат общи части
на сградата, които не могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки; че
прехвърлените части не са обособени като самостоятелни обекти при спазване на
законовите изисквания за извършване на преустройство и за промяна на
предназначението на общите части. Посочва се, че договорът е нищожен и в
частта, в която е прехвърлено отстъпено право на пристрояване и надстрояване и
мястото, тъй като липсват съществени елементи на правото на строеж, препращане
към строителни книжа и съгласие на съсобствениците.
Ответниците
оспорват предявения иск и изразяват становище за недопустимост на иска. В
условията на евентуалност изразяват и становище за неоснователност на исковата
претенция, като навеждат доводи, че с нотариалния акт са прехвърлени
самостоятелни обекти в сградата, които не са общи части.
За установяване на
твърденията си страните са ангажирали писмени и гласни доказателства. Приложени
са гр.д.№ 247/2010 г. и гр.д.№ 679/2008 г. по описа на МРС. Пред първата и
въззивната инстанция са изслушани първоначално и две допълнителни заключения на
съдебно-техническа експертиза.
След като обсъди
събраните доказателства, поотделно и в тяхната пълнота, във връзка с
изтъкнатите от страните доводи, настоящият съдебен състав приема следното:
І. По допустимостта на иска с правно основание чл.26,
ал.2 ЗЗД.
Въпросът за
допустимостта на предявения иск е разрешен с Решение № 200/09.12.2016 г. по
гр.д.№ 1546/2016 г. на ВКС на РБ, с което е потвърдено Решение № 523/09.12.2015
г. по в.гр.д.№ 688/2015 г. на ВрОС в частта, в която е отменено Решение №
123/03.07.2015 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на МРС в частта му, имаща характер на
определение, с която е прекратено производството по предявения иск с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД и делото е върнато за произнасяне по същество на
предявения иск.
ІІ. По основателността на иска с правно основание чл.26,
ал.2 ЗЗД.
Съвкупният анализ
на събраните доказателства, касаещи тази искова претенция, очертава следната
фактическа обстановка:
С нотариален акт №
47, т.ІХ, рег.№ 2617, дело № 1787/2008 г. на съдия по вписванията при МРС е
сключен договор, по силата на който "Д.П." ЕООД, представлявано от
управителя му К.И.И., продава на ЕТ "М.-М.К.", представляван от М.Т.К.,
и на Т.М.К. следния свой недвижим имот:
ОБОСОБЕНА ЧАСТ ОТ ПАРТЕРЕН ЕТАЖ от масивната четириетажна производствена сграда
с обща застроена площ 93 кв.м., находяща се на ул.*** в гр.Мездра, обл.Враца,
построена в УПИ ІХ с пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра, която обособена
част включва ФОАЙЕ с площ от 40 кв.м. и инсталирано ел.табло, ИЗЛОЖБЕНА ЗАЛА с
площ от 22 кв.м., МАГАЗИН с площ от 8 кв.м. и СКЛАД с площ от 23 кв.м., при
граници и съседи на партерния етаж: отгоре - втори етаж, отдолу - сутерен, от
юг - ул.***, от север - дворно място; ведно с ОБОСОБЕНА ЧАСТ ОТ ВТОРИЯ ЕТАЖ на
същата масивна четириетажна сграда с обща застроена площ от 86 кв.м., в това
число следните обекти: САНИТАРЕН ВЪЗЕЛ /УМИВАЛНЯ И ДВЕ ТОАЛЕТНИ/ със застроена
площ от 16 кв.м., при граници:стълбище, коридор, склад; КОРИДОР със застроена
площ 30 кв.м., при граници: стълбище, санитарен възел, склад, стоя кроялна,
стая шивашки салон, ***, северна стая техници, асансьор; СТАЯ ТЕХНИЦИ със
застроена площ 40 кв.м., при граници: асансьор, стълбище, коридор, ***, ведно с
дворното място, находящо се в гр.Мездра, обл.Враца, представляващо УПИ ІХ с
пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра, одобрен със Заповед № 111/20.02.1989
г., с площ от 535 кв.м., при граници и съседи: детмаг, общински имот, УПИ 1818,
УПИ 1406, ведно със съответните идеални части от общите части на масивната четириетажна
производствена сграда, ведно с отстъпено право на строеж, пристрояване и
надстрояване върху цялата сграда и мястото, ведно с правото да ползва стълбище
и асансьор.
Между страните не
се спори, а и от приложеното по делото удостоверение изх.№ 27/01.02.2012 г. от
Община Мездра и от заключенията на СТЕ се установява, че четириетажната масивна
сграда, в която се намират обектите, предмет на договора за покупко-продажба, е
била собственост на ТПК "Д.П." и е със стопанско предназначение "Комбинат
за битови услуги". Строежът на сградата е завършен преди 1993 г. по
одобрени строителни книжа - арх.проект № 5/16.02.1964 г. Правото на собственост
на кооперацията върху земята и сградата е констатирано с нотариален акт № 7,
т.І, дело № 12/1994 г.
От приложените по
делото заверени копия от нотариални актове /л.107-112 от първоинстанционното
дело/ е видно, че в периода 1994-1995 г. кооперацията е извършила множество
разпоредителни сделки с производствени /търговски/ и магазинни помещения,
находящи се на първия етаж на четириетажната сграда в полза на трети за
настоящия спор лица. С нотариален акт № 2/95 г. /л.104 и л.105/ на ЕТ "М."
и на Т.М.К. са продадени производствени помещения с номера 4-ти, 5-ти и 6-ти,
съответно предназначени за салон поръчка рокли, кроялна и гардероби по
проектно-сметната документация и работните планове на Комбинат за битови
услуги, находящи се на втория етаж от четириетажната сграда, построена в имот
пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра. С постановление за възлагане от
24.01.2008 г. публичен изпълнител е възложил на ищеца "СТМ-Дизайн"
ЕООД обособена част от същата сграда, представляваща част от втори етаж /две
работни помещения, едното от които е преходно и две складови помещения/ със
застроена площ от 130 кв.м., целия трети етаж /пет производствени помещения,
умивалня с две тоалетни, две складови помещения и коридор/ със застроена площ
от 330 кв.м., четвъртия етаж /учебен център, три канцеларии, стая за жената,
две складови помещения и коридор/ със застроена площ 330 кв.м.и сутерен. С
постановление от 09.12.2008 г. е допусната поправка в постановлението за
възлагане от 24.01.2008 г., като е прибавена земя от 535 кв.м., представляваща
УПИ-ІХ, пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра.
От заключението на
СТЕ се установява, че след извършването на тези разпоредителни сделки е
започнал процес на преустройство на съществуващи производствени помещения в
търговски обекти с архитектурни проекти, изготвени в периода 1995 г. - 2005 г.
Отразено е, че в общия обем на партерния /първи/ етаж на сградата съществуват
обособени 5 самостоятелни търговски обекта със стопанско предназначение, а
именно - магазин за обувки, аптека, книжарница, магазин и кафе-аператив, Отделно
от тях на партерния етаж се намират входен вестибюл /широко проходно помещение
между входа и вътрешните помещения в обществените сгради/, вътрешен коридор,
стая, стълбищна площадка и асансьор. Уточнено е, че петте обособени търговски
обекта се намират в източната част на етажа, а в западната част съгласно
идейния проект на сградата са проектирани и разположени централния вход-фоайе, преддверие
/вестибюл/, склад, вътрешно стълбище за връзка между етажите, асансьора и
площадката към етажите и санитарен възел.
Вещото лице е
констатирало, че не е налице одобрена строителна документация за обособяването
на самостоятелни обекти "Фоайе", "Изложбена зала", "Магазин"
и "Склад" в партерния етаж на сградата. По данни, които вещото лице
черпи от представител на продавача "Д.П." ЕООД обектите "Фоайе", "Изложбена
зала" и "Склад" са обособени още към момента на изграждането на
административно-производствената сграда, а обекта "Фирмен магазин" -
в периода 1990-1991 г., когато единствен собственик на сградата е била ТПК
"Д.П.". Тези данни се потвърждават от показанията на разпитаната пред
първоинстанционния съд свидетелка Р.Х., която е работила в ТПК "Д.П.",
гр.Мездра до 2009 г. се установява, че след построяването на сградата и
въвеждането й в експлоатация на партерния етаж през 1990 г. кооперацията е изградила
магазин с арматурно желязо, чието предназначение е било да продава продукцията
си, както и изложбена витрина. Според свидетелката магазинът е ползван като
такъв от 1990 г. до 2000 г. Свидетелката установява още, че преддверието на
тоалетните на партерния етаж е било ползвано от кооперацията за склад, както и
че тоалетните съществуват и до настоящия момент от лявата страна на централния
вход.
Пред настоящата
съдебна инстанция в допълнително заключение вещото лице пояснява, че обектът
"Фоайе" е част от входния вестибюл на сградата и като такова е част
от конструкцията на сградата; обектът
"Изложбена зала" не е помещение, а представлява монтирана витрина от
алуминий и стъкло в обема на фоайето; обектът "Магазин" е изпълнен от
метална конструкция и винкел в обема на стълбищната площадка на първо ниво на
сградата; обектът "Склад" по проект представлява част от санитарния
възел - обособен е в предверието на тоалетните на първия етаж до стълбищната
площадка на първо ниво на сградата и през него следва да се премине, за да се
достигне до тези тоалетни /вж обясненията на вещото лице в с.з. на 25.10.2017
г./.
От заключението на
СТЕ се установява, че по отношение втория етаж на сградата има одобрен
инвестиционен проект от 2000 г. за преустройство на производствени помещения в
"Кафе-аперитив"М.". Сочи се, че по отношение на допълнително
продадените обекти на втория етаж с атакувания в настоящето производство
нотариален акт № 47/2008 г., а именно - "Санитарен възел - умивалня с две
тоалетни", "Коридор" и "Стая Техници" няма одобрена
строителна документация за обособяването им като самостоятелни обекти. Вещото
лице сочи, че санитарният възел и частта от коридора на втория етаж са
помещения за общо ползване в общия обем на етажа, а "Стая техници" е
съществуващо производствено помещение.
При така
възприетото от фактическа страна, настоящият съдебен състав прави следните
правни изводи:
На първо място във
въззивната жалба се навеждат доводи за недопустимост на обжалвания съдебен акт,
тъй като с оглед връщането на делото за
ново произнасяне, делото е следвало да бъде разгледано от друг състав на съда,
а не от състава, постановил отменения съдебен акт. Въззивникът черпи правни
аргументи от разпоредбите на чл.22, ал.1, т.5 ГПК, чл.9, ал.1 ЗСВ, чл.35, ал.4
ПАС и издадени от ВСС методики с указания относно образуването на делата.
Настоящият съдебен състав намира така наведените доводи за неоснователни. С
първоначално постановеното Решение № 123/03.07.2015 г. по гр.д.№ 310/2014 г.
МРС е прекратил производството по делото в частта относно предявения иск за прогласяване нищожността на
договора за продажба, обективиран в нотариален акт № 47/2008 г., поради
недопустимост на иска. В тази част решението има характер на определение, тъй
като първоинстанционният съд не се е произнесъл по същество на спора. Ето защо
с Решение № 523/09.12.2015 г. по в.гр.д.№ 688/2015 г. на ВрОС, потвърдено с
Решение № 200/09.12.2016 г. по гр.д.№ 1546/2016 г. на ВКС, делото не е върнато
за ново разглеждане от друг състав, а е върнато на МРС за произнасяне по
същество по предявения иск с правно основание чл.26 ЗЗД. Съгласно действалата
към момента на постановяване на отменителния съдебен акт разпоредба на чл.76,
ал.7 ПАС /отм./ и сега действащата аналогична разпоредба на чл.80, ал.7 ПАС, при
отмяна на определение за прекратяване след връщане делото продължава под същия
номер и се докладва на същия съдия докладчик. В конкретния случай това
изискване е спазено и искът по чл.26 ЗЗД е разгледан по същество от същия
съдия, който при образуване на делото е избран за докладчик на случаен принцип.
Доколкото отмененото незаконосъобразно действие - прекратяване на
производството по иска с правно основание чл.26 ЗЗД е извършено след
приключване на устните състезания, то правилно съдопроизводствените действия на
първоинсатнционния съд са продължили от отмяната на това действие с директно
постановяване на съдебно решение по същество на спора.
При тези
съображения, настоящият съдебен състав приема, че при постановяване на
обжалваното решение районният съд не е допуснал сочените във въззивната жалба
процесуални нарушения и атакуваният съдебен акт е валиден и допустим.
За да се произнесе
по правилността на първоинстанционното решение, настоящият съдебен състав взе
предвид следното:
Съдът е сезиран с
иск за прогласяване недействителността на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № 47/2008 г. Както бе посочено по-горе в мотивите,
в исковата молба се поддържа, че сделката е нищожна, поради невъзможен предмет,
изразяващ се в липсата на фактическо обособяване и индивидуализация на
продадените части съобразно изискванията в действащите устройствени правила и
правна невъзможност за обособяването, поради характера им на общи части и
липсата на съгласие на останалите собственици в сградата за обособяването им.
Както бе посочено,
предмет на атакуваната разпоредителна сделка са следните обекти:
- ОБОСОБЕНА ЧАСТ ОТ
ПАРТЕРЕН ЕТАЖ от масивната четириетажна производствена сграда с обща застроена
площ 93 кв.м., находяща се на ул.*** в гр.Мездра, обл.Враца, построена в УПИ ІХ
с пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра, която обособена част включва ФОАЙЕ с
площ от 40 кв.м. и инсталирано ел.табло, ИЗЛОЖБЕНА ЗАЛА с площ от 22 кв.м.,
МАГАЗИН с площ от 8 кв.м. и СКЛАД с площ от 23 кв.м., при граници и съседи на
партерния етаж: отгоре - втори етаж, отдолу - сутерен, от юг - ул.***, от север
- дворно място;
- ОБОСОБЕНА ЧАСТ ОТ
ВТОРИЯ ЕТАЖ на същата масивна четириетажна сграда с обща застроена площ от 86
кв.м., в това число следните обекти: САНИТАРЕН ВЪЗЕЛ /УМИВАЛНЯ И ДВЕ ТОАЛЕТНИ/
със застроена площ от 16 кв.м., при граници:стълбище, коридор, склад; КОРИДОР
със застроена площ 30 кв.м., при граници: стълбище, санитарен възел, склад,
стоя кроялна, стая шивашки салон, ***, северна стая техници, асансьор; СТАЯ
ТЕХНИЦИ със застроена площ 40 кв.м., при граници: асансьор, стълбище, коридор, ***;
- дворното място,
находящо се в гр.Мездра, обл.Враца, представляващо УПИ ІХ с пл.№ 1414 в кв.68
по плана на гр.Мездра, одобрен със Заповед № 111/20.02.1989 г., с площ от 535
кв.м., при граници и съседи: детмаг, общински имот, УПИ 1818, УПИ 1406, ведно
със съответните идеални части от общите части на масивната четириетажна
производствена сграда;
- отстъпено право
на строеж, пристрояване и надстрояване върху цялата сграда и мястото.
От събраните по
делото доказателства се установи по безспорен начин, че обектите, предмет на продажбата,
се намират в сграда със стопанско предназначение, която до 1994 г. е била
собственост на ТПК "Д.П.", гр.Мездра, а след извършени в следващите
години разпоредителни сделки индивидуалната собственост върху сградата е
преобразувана в етажна собственост.
Една от правните
характеристики на етажната собственост е, че принадлежащите на различни собственици
отделни обекти са свързани помежду си с части на сградата, които ги обслужват -
т.нар. общи части, дефинирани в разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС. Тези общи части
биват два вида: такива по естеството си и по предназначение. Общи части по
естеството си са тези конструктивни елементи, без които сградата не може да
съществува - напр. основи, външни стени, покрив, инсталации и пр. Общи части по
предназначение са тези, които функционално обслужват всички отделно притежавани
обекти, етажи или части от етажи. Основен
принцип е, че общите части в сграда-етажна собственост нямат самостоятелно
юридическо съществуване и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки и
давност /в този смисъл е и съдебната практика - напр.Р № 606 от 30.06.2009 . по
гр.д.№ 571/2008 г., І г.о. на ВКС/. Следва да се отбележи обаче, че в
зависимост от вида на общите части, този принцип все пак има изключения. Разликата
между двата вида общи части се състои в това, че общите по естеството си части
задължително остават такива и не могат да променят предназначението си и да се
прехвърлят на трети лица, докато втората категория общи части при определени
условия могат да променят предназначението си и да станат индивидуално
притежание на отделен етажен собственик или на трето лице. Задължително условие
за такава промяна на предназначението е общото съгласие на всички етажни
собственици - арг. чл.38, ал.2 ЗС.
Допълнителни условия са предвидени и в Закона за устройство на територията - в
случай, че отделен етажен собственик желае да преустрои собствения си обект по
начин, който би довел до съществено изменение на обща част на сграда, за
преустройството е необходимо съгласието на всички останали етажни собственици-
чл.185, ал.1,т.3, а когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване
на обща част към самостоятелен обект в сградата или създаване на самостоятелен
обект от общата част, се сключва договор за прехвърляне на собственост в
нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост, като въз
основа на одобрения проект и договора се издава разрешение за строеж - чл.185,
ал.3 ЗУТ.
Тълкуването на
изложената по-горе нормативна уредба налага изводите, че качеството на обща
част по предназначение се определя от функционалното предназначение на обектите,
а не от конкретните нужди, за които се ползват, както и че за да може общата
част по предназначение да бъде обособена като самостоятелен обект на граждански
оборот е необходимо общо съгласие на всички етажни собственици.
Настоящият съдебен
състав намира, че в конкретния случай
прехвърлените обособени обекти с нотариален акт № 47/2008 г. включват общи
части по предназначение на стопанската сграда, която към момента на сключване
на сделката е в режим на етажна собственост.
От продадената
"обособена част", находяща се на първия /партерен/ етаж на сградата, самостоятелен
обект на собственост може да бъде единствено посочения "Магазин". От
заключението на СТЕ се установява, че същият е изграден от метална конструкция
и винкел и мястото на изграждането му е в обема на стълбищната площадка на
първо ниво на сградата. Данните по делото /показанията на свидетелката Р.Х./ сочат,
че обособяването на този обект е извършено още по времето, когато едноличен
собственик на сградата е била ТПК "Д.П.", гр.Мездра. При това
положение, макар и да е бил изграден в обема на сегашните общи части на
сградата, този обект може да съществува като самостоятелен доколкото
едноличният собственик е могъл да извършва преустройства, вкл. и чрез фактическо
обособяване на отделни обекти, без да е необходимо нечие съгласие. Обстоятелството,
че този обект е обособен без одобрена строителна документация, не води до извод
за правна невъзможност да бъде предмет на сделката, тъй като не се установява
непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за
обособяването му /в този смисъл ТР № 3 от 28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г.,
ОСГК на ВКС/.
По отношение на
останалите обекти от "обособената част" на партерния етаж, а именно -
"Фоайе", "Изложбена зала" и "Склад", настоящият
съдебен състав намира, че същите не представляват самостоятелни обекти на право
на собственост, нито прилежащи обслужващи части към посочения
"Магазин", а представляват общи части по предназначение на цялата
сграда и в частност на партерния етаж на същата. От заключението на СТЕ и
приложеното към същото копие от архитектурната част на идейния проект на
сградата /л.175 от първоинстанционното дело/ е видно, че чрез фоайето се осигурява достъп до стълбищната
площадка и асансьора, които имат предназначение да осъществяват връзка между
отделните етажи в сградата. От доказателствата по делото се установи, че ищецът
и ответниците са собственици на обособени обекти от втория етаж на сградата, а
ищецът е собственик на третия и четвъртия етаж. Следователно по проект и
изпълнение фоайето има функционално предназначение да обслужва нужди не само на
партерния етаж или на обособени части от имота от втория етаж, които са
индивидуална собственост на ответниците ЕТ "М.-М.К." и Т.М.К., но и
на цялата сграда, в т.ч. на обекти, собственост на друг етажен собственик.
Единствената възможност да бъде изключено това естество на фоайето като обща
част е, ако при извършено преустройство на сградата и обособяването на
самостоятелни обекти в същата тази връзка е прекъсната и стълбището е обособено
в затворено помещение, а за отделните обекти е осигурен друг самостоятелен
достъп. Тежестта за установяване на тези обстоятелства се носи от ответниците,
които в подадените по реда на чл.131 ГПК отговори твърдят, че посочените в
договора за покупко-продажба обекти имат самостоятелен характер, не са общи
части, а сградата има отделен от тях вход, стълбище, площадки и асансьор.
Доказателства в подкрепа на тези твърдения обаче на са ангажирани по делото. По
отношение на продадената "Изложбена зала" се установи, че същата не
представлява самостоятелно помещение, а е витрина от алуминий и стъкло,
разположена в обема на фоайето. Съгласно §1, т.1 от ДР на ЗКИР, самостоятелен
обект в сграда
е обособена част от сградата, която е обект на собственост и има самостоятелно
функционално предназначение. В случая изложбената витрина не
отговаря на тези критерии и не може да бъде определена като самостоятелен
обект, годен да бъде предмет на право на собственост, а е част от общата част
на сградата - фоайе. Що се касае до
т.нар."Склад", от заключението на СТЕ се установи, че същият представлява
помещение, което е преддверие към умивалните и тоалетните на първия етаж на
сградата, т.е. не е обособен като обект със самостоятелно функционално
предназначение, а е разположен в обема на предвидения по проект санитарен
възел. Вещото лице установява, че през това помещение се осъществява достъпа до
тоалетните на първия етаж. При това положение настоящият съдебен състав приема,
че доколкото по проект чрез това помещение се обслужват функционалните нужди от
санитарен възел на целия първи етаж на сградата, то същото представлява обща
част по предназначение. Не са налице данни за извършено преустройство на
сградата и фактическо обособяване на това помещение и санитарния възел като
самостоятелен обект или като част, обслужваща единствено имот на ответниците
чрез прекъсване на връзката с останалата част на етажа. В представената писмена
защита пълномощникът на ответниците навежда доводи, че обособените търговски
обекти на партерния етаж на сградата са с входове откъм улицата, преградени са
от вътрешната страна със стени и нямат достъп до фоайето, коридора, магазина и
склада на партерния етаж. Доказателства в подкрепа на тези твърдения не са
ангажирани по делото, но дори и действително достъпът до тези обособени обекти
на първия етаж да се осигурява откъм улицата, фоайето и санитарният възел, част
от който е склада, отново остават обща част по предназначение, доколкото по
делото липсват доказателства връзката между етажите да се осъществява от друго място,
различно от стълбищата и асансьора, до които се достига чрез преминаване през
това фоайе, както и доказателства за изграждане на други санитарни помещения за
останалите търговски обекти, находящи се на партерния етаж.
По отношение
продадената "обособена част", находяща се на втория етаж на сградата,
настоящият съдебен състав намира, че самостоятелен обект на собственост може да
бъде само посочената "Стая техници". Доколкото сградата, в която се
намира този обект, е с нежилищно предназначение, то въпросната стая може да
бъде обособена като самостоятелен обект, напр. офис, или като част от вече
обособения в съседство самостоятелен обект "Кафе-аперитив",
собственост на първите двама ответници ЕТ "М.-М.К." и Т.К..
Обстоятелството, че този обект е продаден без одобрена строителна документация,
не води до извод за правна невъзможност да бъде предмет на сделката, тъй като
не се установява непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен
проект за обособяването му.
По отношение на
останалите обекти от "обособената част" на втория етаж, а именно -
"Санитарен възел /умивалня и две тоалетни/" и "Коридор",
въззивният съд приема, че същите не представляват самостоятелни обекти на право
на собственост, нито прилежащи обслужващи части към посочения обект "Стая
техници" или "Кафе-аперитив", а представляват общи части по
предназначение на цялата сграда и в частност на втория етаж на същата. Както бе
посочено, ищецът също е собственик на обособена част от втория етаж на
сградата. По делото липсват доказателства в неговата част да има обособен
самостоятелен санитарен възел /в постановлението за възлагане от 24.01.2008 г.,
по силата на което е придобил част от втория етаж не се посочва да има такъв/.
Не са ангажирани и доказателства, въз основа на които да бъде направен извод,
че при спазване на законовите изисквания коридорът и санитарният възел са
фактически обособени като самостоятелен обект или като част, обслужваща
единствено имот на ответниците чрез прекъсване на връзката с останалата част на
етажа. Тъкмо напротив, с Решение № 523/09.12.2015 г. по в.гр.д.№ 688/2015 г. на
ВрОС е уважен предявения от "СТМ-Дизайн" ЕООД иск с правно основание
чл.109 ЗС и е постановено ответниците да премахнат всички заграждения и решетки
в общите части на сградата, като се осигури достъп до общите части на сградата.
В тази част решението е потвърдено от ВКС и е влязло в законна сила.
Като се вземе
предвид, че атакуваната сделка е извършена през 2008 г., т.е. към момент в
който сградата вече е в режим на етажна собственост, да се приеме, че за да
могат да бъдат обособени като самостоятелни обекти посочените по-горе общи
части по предназначение, а именно - "Фоайе", "Изложбена
зала", "Склад", находящи се на партерния етаж, както и
"Санитарен възел /умивалня и две тоалетни/" и "Коридор",
находящи се на втория етаж е необходимо
да е налице общо съгласие на всички етажни собственици, изразени в необходимата
форма съгласно чл.185, ал.3 ЗУТ. По делото липсват доказателства за такова
съгласие. Нещо повече, с факта на сезиране на съда с обективно съединените
искове по чл.26, ал.2 ЗЗД, чл.108 ЗС и чл.109 ЗС ищецът "СТМ Дизайн"
ЕООД, който също има качеството на етажен собственик, явно и недвусмислено
изразява своето противопоставяне на такава промяна в предназначението на посочените
общи части и извършването на преустройство,
чрез което общите части да бъдат
присъединени
към самостоятелен обект в етажната собственост или от същите да бъде създаден самостоятелен обект. При липсата на общо съгласие от етажните собственици, съдът приема, че е
налице непреодолима пречка за промяна предназначението на тези общи части и за
обособяването им в самостоятелен обект на право на собственост, което води до
правна невъзможност същите да бъдат включени в гражданския оборот и да са обект
на разпоредителна сделка, а оттам - и до нищожност на сделката в тази част,
поради невъзможен предмет.
Предмет на сделката
е и дворното място, находящо се в гр.Мездра, обл.Враца, представляващо УПИ ІХ с
пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра, одобрен със Заповед № 111/20.02.1989
г., с площ от 535 кв.м., при граници и съседи: детмаг, общински имот, УПИ 1818,
УПИ 1406, ведно със съответните идеални части от общите части на масивната четириетажна
производствена сграда. Доколкото с иска по чл.26, ал.2 ЗЗД се иска прогласяване
нищожността на цялата сделка, следва да се отбележи, че сделката не е
недействителна в частта, в която е продадено дворното място, тъй като в тази
част е налице фактическо и правно обособяване на урегулиран поземлен имот, т.е.
налице е възможен предмет на сделката. Доколко обаче в тази част сделката има
транслативен ефект с оглед възникналата конкуренция с правата на ищеца,
произтичащи от постановлението за възлагане, съдът следва да се произнесе в
производството по иска с правно основание чл.108 ЗС.
Най-сетне предмет
на сделката е и отстъпено право на строеж, пристрояване и надстрояване върху
цялата сграда и мястото. В исковата молба се навеждат доводи за нищожност на
сделката и в тази част, тъй като липсват съществени елементи на правото на
строеж, препращане към строителни книжа и съгласие на съсобствениците.
Настоящият съдебен състав приема, че ограничените вещни права на надстрояване и
пристрояване са възможен предмет на сделка, като се прилага правилото, че ако праводателят
не е собственик, то това не се отразява върху валидността на сделката, а само
върху нейния транслативен ефект.
В обобщение на
всичко изложено, настоящият съдебен състав приема, че сключеният между
ответниците договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 47/2008
г., е нищожен на основание чл.26, ал.2 ЗЗД, поради невъзможен предмет, в
частта, в която са продадени общи по предназначение части, както следва:
"Фоайе", "Изложбена зала", "Склад", находящи се
на партерния етаж, както и "Санитарен възел /умивалня и две
тоалетни/" и "Коридор", находящи се на втория етаж. В останалата
част договорът е действителен. Съгласно
чл. 26, ал.4 ЗЗД нищожността на отделните части не влече нищожност на целия
договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Настоящият съдебен състав приема, че процесната сделка би била сключена и без
недействителната част, тъй като с нея се прехвърля
и правото на собственост върху две обособени помещения на първия и втория етаж,
а е договорено и прехвърляне на собственост върху УПИ. Ето защо въззивният съд
приема, че обжалваното решение на МРС следва да бъде отменено като неправилно,
поради противоречие с материалния закон, в частта, в която е отхвърлен искът с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договора по отношение
на посочените общи части и вместо него следва да бъде постановено решение, с
което да се прогласи частичната недействителност на договора по отношение на
същите. В останалата част първоинстанционният съдебен акт следва да бъде
потвърден.
ІІІ.По въпроса за разноските:
С обжалваното
Решение № 80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. МРС не се е произнесъл по
въпроса за разноските, а с Определение № 552/05.07.2017 г. е оставил без
уважение молбата на ответниците за допълване на решението с произнасяне по
въпроса за разноските пред първата инстанция. В мотивите на определението се
сочи, че разноски в полза на ответниците са били присъдени с първоначалното Решение
№ 123/03.07.2015 г. по същото дело на МРС. Предмет на въззивно обжалване е
определението, с което се отказва допълване на решението в часта относно
разноските. Настоящият съдебен състав намира този съдебен акт за правилен и
законосъобразен. Действително с първоначалното решение, с което МРС се е
произнесъл по същество по исковете с правно основание чл.108 и чл.109 ЗС,
направените от ответниците разноски в първоинстанционното производство са им
присъдени изцяло. След връщане на делото за произнасяне по иска с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД страните не са направили нови разноски за първата
инстанция само по този иск, които да подлежат на присъждане в рамките на
настоящето дело. Окончателното разрешаване на въпроса за разноските за
първоинстанционното производство, т.е. за правилността на Решение №
123/03.07.2015 г. на МРС в тази част, следва да бъде извършено от съдебния
състав по в.гр.д.№ 650/2016 г. по описа на ОС-Враца, пред който продължава да е
висящ иска с правно основание чл.108 ЗС, като се вземе предвид окончателното
разрешаване на спора по трите обективно съединени иска. При тези съображения, настоящият съдебен
състав намира, че следва да бъде потвърдено обжалваното Определение №
552/05.07.2017 г.
Разноски, които са
във връзка единствено с иска по чл.26, ал.2 ЗЗД, са направени по настоящето в.гр.д.№
454/2017 г. Страните са представили списъци по чл.80 ГПК, от които е видно, че
ищецът "СТМ Дизайн" ЕООД е извършил разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 1800,00 лева и за СТЕ в размер на 200,00 лева или
общо 2000,00 лева, а всеки от ответниците е извършил разноски за адвокатско
възнаграждение в размер по 1000,00 лева. Насрещните страни са направили взаимни
възражения за прекомерност на договорените адвокатски възнаграждения, които
съдът намира за неоснователни с оглед фактическата и правна сложност на делото.
За определяне размерът на уважената и отхвърлената част от исковата претенция,
съдът взема предвид общата данъчна оценка на обектите, предмет на договора,
възлизаща на 15 829,90 лева, както и данъчната оценка на всеки от обектите,
находяща се на л.32 от първоинстанционното дело. При тази изходна база,
настоящият съдебен състав приема, че на "СТМ Дизайн" ЕООД се дължат
разноски за настоящата инстанция в размер на 1 444,86 лева, съразмерно с
уважената част от исковата претенция или всеки от ответниците дължи на ищеца
заплащане на 481,62 лева. От своя страна ищецът дължи на всеки от ответниците
заплащане на разноски в размер на 277,57 лева, съразмерно с отхвърлената част
от исковата претенция.
Водим от горното,
Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение №
80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на Районен съд-Мездра, В ЧАСТТА, в която
е отхвърлен като неоснователен предявеният от "СТМ Дизайн" ЕООД,
гр.София иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД за признаване
за установено, че покупко-продажбата, обективирана в нотариален акт № 47, т.ІХ,
рег.№ 2617, нот.д.№ 1787/2008 г. на съдия по вписванията при МРС, е нищожна по
отношение на следните прехвърлени части: Фоайе", "Изложбена
зала", "Склад", находящи се на партерния етаж, както и
"Санитарен възел /умивалня и две тоалетни/" и "Коридор",
находящи се на втория етаж, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на основание чл.26, ал.2 ЗЗД на договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 47, т.ІХ, рег.№ 2617, дело № 1787/2008 г. на съдия
по вписванията при МРС, В ЧАСТТА, в която "Д.П." ЕООД продава на ЕТ
"М.-М.К.", представляван от М.Т.К., и на Т.М.К. следните части от
недвижим имот: ФОАЙЕ с площ от 40 кв.м. и инсталирано ел.табло, ИЗЛОЖБЕНА ЗАЛА
с площ от 22 кв.м. и СКЛАД с площ от 23 кв.м., находящи се на партерния етаж от
масивна четириетажна производствена сграда, находяща се на ул.*** в гр.Мездра,
обл.Враца, построена в УПИ ІХ с пл.№ 1414 в кв.68 по плана на гр.Мездра, както
и САНИТАРЕН ВЪЗЕЛ /УМИВАЛНЯ И ДВЕ ТОАЛЕТНИ/ със застроена площ от 16 кв.м., при
граници:стълбище, коридор, склад, и КОРИДОР със застроена площ 30 кв.м., при
граници: стълбище, санитарен възел, склад, стоя кроялна, стая шивашки салон, ***,
северна стая техници, асансьор, находящи се на втория етаж на същата масивна
четириетажна сграда.
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№ 80/26.04.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на Районен съд-Мездра, В ЧАСТТА, в
която е отхвърлен като неоснователен предявеният от "СТМ Дизайн"
ЕООД, гр.София иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД за прогласяване
нищожността на договора за покупко-продажбата, обективиран в нотариален акт №
47, т.ІХ, рег.№ 2617, нот.д.№ 1787/2008 г. на съдия по вписванията при МРС в
останалата му част.
ПОТВЪРЖДАВА
Определение № 552/05.07.2017 г. по гр.д.№ 310/2014 г. на РС-Мездра.
ОСЪЖДА ЕТ "М.-М.К.",с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Мездра, ул.***, представляван
от М.Т.К., с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на "СТМ ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, бул.***, сумата 481,62
лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение и експертиза пред въззивната
инстанция, съразмерно с уважената част от исковата претенция.
ОСЪЖДА Т.М.К., с
ЕГН ********** и адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ на "СТМ ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, бул.***, сумата 481,62
лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение и експертиза пред
въззивната инстанция, съразмерно с уважената част от исковата претенция.
ОСЪЖДА "Д.П."
ЕООД, с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление гр.Мездра, ул.***, ДА
ЗАПЛАТИ на "СТМ ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, бул.***, сумата 481,62 лева, представляваща разноски за
адвокатско възнаграждение и експертиза пред въззивната инстанция, съразмерно с
уважената част от исковата претенция.
ОСЪЖДА "СТМ
ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
бул.***, ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ "М.-М.К.",с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Мездра, ул.***, представляван от М.Т.К., с ЕГН **********,
сумата 277,57 лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение пред
въззивната инстанция, съразмерно с отхвърлената част от исковата претенция.
ОСЪЖДА "СТМ
ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
бул.***, ДА ЗАПЛАТИ на Т.М.К., с ЕГН ********** и адрес ***, сумата 277,57
лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната
инстанция, съразмерно с отхвърлената част от исковата претенция.
ОСЪЖДА "СТМ
ДИЗАЙН" ЕООД,с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
бул.***, ДА ЗАПЛАТИ на "Д.П." ЕООД, с ЕИК **********, със седалище и
адрес на управление гр.Мездра, ул.***, сумата 277,57 лева, представляваща
разноски за адвокатско възнаграждение пред въззивната инстанция, съразмерно с
отхвърлената част от исковата претенция.
Решението подлежи
на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател:........... Членове:1.......... 2..........