Р Е Ш
Е Н И Е №
гр.Добрич, 02.12.2020г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, ШЕСТИ СЪСТАВ на деветнадесети ноември през две хиляди и
двадесета година в публично съдебно
заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ ДЖЕНКОВА
При секретаря: Калинка Михайлова
като разгледа
докладваното от районния съдия гр.д. №1238 по описа за 2020г. и за да се произнесе съобрази следното :
Производството
по делото е образувано по повод искова молба на ЕТ „ПАПИНО-П.М.”
със седалище и управление в **управлявано от П.Й.М.ЕГН **********,
с която срещу „Аквамария” ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
е предявен иск за освобождаване на наето помещение поради прекратяване на
договора за наем, а именно собствените имоти на ЕТ „ПАПИНО-П.М.” по ***. СГРАДА
с кадастрален идентификатор ***с предназначение-Сграда за обществено хранене, с
разгъната застроена площ от 120 кв.м., състояща се от:Първи/приземен/ етаж
включващ коридор, кухня, подготвително, баня и тоалетна, битовки и вътрешно
стълбище и Втори етаж, включващ
основна зала, банкетна зала, сервизни помещения с предверие и
покрита тераса в подпокривното пространство, като и 2. СГРАДА с кадастрален
идентификатор ***с предназначение-Сграда за обществено хранене със застроена
площ от 59 кв.м., като описаните сгради са построени в общински Поземлен имот с
кадастрален идентификатор ***по кадастралната карта на
гр.Добрич, одобрена със заповед№ РД-18-15/12.05.2005 год. на ИД на АК.
С допълнителна молба от 23.06.2020г. ищецът настоява за осъждане на
отвеното дружество да предаде и движимите вещи, предадени на наемателя с
протокол от 02.08.2017г., както следва: 8 броя маси плюс 16 броя пейки от
ресторанта; 1брой витрина „***”; 1брой камина; 1 брой пещ; 1 брой Барбекю; 1 брой малък бар-плот; 2 броя тонколони
големи; 2 броя тонколони малки; 1 брой климатик-неработещ; 3 броя Бра-столове различни; 2 броя помощни
маси-кухня; 2броя тави-голяма и малка; 50 броя чинии-различни; 3 броя
телевидори-стари; 3броя ***-2 броя от които неработещи; 10 броя мивки
-пластмаса; 10 броя шампаниели; 1 брой фритюрник-малък; 3броя помощни маси; 50
броя вилици, 50 броя -лъжици и 20 броя ножове; 2 броя отдушници-кухня; 1 брой
фризер вертикален-неработещ; 1брой ракла „**” хоризонтална без дъно; 1брой
легло „***” и 1 брой шкаф към „***”; 11броя маси-ремонт основен, които се
намират на двора; 2 комплекта пейки-на двора; 30 броя каси *** и 5 каси от
бира-не са пълни с амбалаж.
С исковата молба се претендират сторените разноски и адвокатско възнаграждение.
Искът
се основава на следните обстоятелства: Между страните по делото бил сключен
договор за наем от
22.06.2017г., по силата на който ответникът наел процесния имот. Предмет
на договора за наем се явява и обзавеждането и оборудването намиращо се в двете
сгради.
С анекс от 10.07.2018 год. действието на посоченият договор било
удължено до 30.08.2027 год., като и анекса и основният договор от 2017 год. са
подписани пред нотариус и са вписани по надлежен ред в АВ.
Веднага след сключването на договора за наем, имотът бил предаден на
наемателя, който и до сега го ползвал.
Договорената в чл.10 от договора наемна цена е в размер на 400лв., като
за близо три години ползване на имота, до настоящият момент,
наемодателят получил само 200 лв. т.е. нито една наемна сума.
Въпреки многобройните разговори с ответното дружество, отношенията по
заплащане на наемната цена не се уредили. С Нотариална покана връчена на
пълномощник на управителя на дружеството наемодателят направил изявление за
прекратяване на договора за наем на основание на чл. 15, ал.4 от договора ,
поради неплащане на наем за периода от сключване на договора до настоящият
момент на поканата. В дадения срок ответникът не предал ключовете.
Ищецът
счита , че срочният договор за наем, е прекратен, тъй като е налице изрична
договорна клауза за прекратяване с
едностранно предизвестие в чл.15 от Договора.
С исковата молба се претендират и
сторените по делото разноски и адвокатско възнаграждение.
В срока по чл.131 от ГПК ответното дружество депозира отговор, с който
оспорва предявения иск като неоснователен.
Релевантни
възражения:
-Ищецът е неизправна страна по договора за наем. Въпреки поетото от наемодателя задължение, да
предаде наетия имот във вид подходящ за неговото използване по предназначение -
за обществено хранене , ответникът не изпълнил това свое задължение. Първата
година и половина след сключване на договора за наем обектът не се ползвал, тъй
като се оказало, че няма съответните разрешителни и категоризация. Цялата
административна дейност по снабдяване с необходимите документи била извършена
от ищеца. Освен това се оказало, че в наетия имот и около него следва да се
извършат много и допълнителни строителни работи, за да бъде приведен във вид,
годен за предназначението си - за обществено хранене. Били извършени много
основни ремонти на сградите, което е задълженеие на ответника, съгласно
договора и закона./ чл.З ал.4 от Договора/. Извършен е основен ремонт на
покривите на Сграда № 1 и на Сграда № 2, тьй като същите протекли и станали
опасни за живота и здравето на посетитителите и обслужващия персонал и вътре не
можеше да се извършва никаква дейност . В Сграда № 1 са изградени нова кухня ,
тоалетна и миялно помещение, без които обектът не може да се ползва по
предназначение- за обществено хранене . Извършен е ремонт на портала на заведението
, а имотът в който се намират сградите е почистен и приведен във вид, отговарящ
на предназначението му - изградени били четири броя тераси, парапети, мост и
външна чешма. Извършено е озеленяване и засаждане на подходящи растения.
Разходите за дейностите са в размер на 9931 лева, в това число : 5354 лева -
цена на материали за поправка на покрив, поправка на портал, изграждане на
тераси и двор, изгражданена нова кухна, тоалетна и миялно помещение; 2377 лева
- административни разходи за снабдяване с необходими документи за извършване на
основната дейност на наетия имот; 2200 лева - разходи за труд .
Предвид изложените
твърдения, ответникът, като сочи разпоредбата на чл. 72 ал.2 от ЗС, в качеството си на добросъвестен владелец-
подобрител на имота прави „ възражение за право на задържане„ на същия, докато
не му бъдат изплатени сторените подобрения. Сочи, че правна възможност е при
иск на собственика за предаване на владението на вещта, срещу искът да бъде
предявен насрещен иск за подобренията, скрепен с възражение за право на
задържане. Настоява се съдът да присъедини към настоящото дело гр.д№
1631/2020г. за произнасяне с общ акт. Алтернативно, ако не се съединят двете
дела, се настоява съдът да даде на ответника подходящ срок да предяви в
настоящия процес насрещен иск за
вземането си за сторените подобрения и разходи.
Районният съд, след преценка на събраните
по делото доказателства и доводите на страните, намира за установено от
фактическа страна следното:
Между
страните по делото е сключен договор за наем от 22.06.2017г., по силата на който ищецът, в
качеството на наемодател отдал за временно възмездно ползване на ответното дружесто следните недвижими
имоти:
1. СГРАДА с кадастрален идентификатор ***с предназначение-Сграда за
обществено хранене, с разгъната застроена площ от 120 кв.м., състояща се
от:Първи/приземен/ етаж включващ коридор, кухня, подготвително, баня и
тоалетна, битовки и вътрешно стълбище и Втори етаж, включващ основна зала, банкетна зала, сервизни помещения с предверие и
покрита тераса в подпокривното пространство, като и
2. СГРАДА с кадастрален идентификатор ***с предназначение-Сграда за
обществено хранене със застроена площ от 59 кв.м., като описаните сгради са
построени в общински Поземлен имот с кадастрален идентификатор ***по кадастралната карта на гр.Добрич, одобрена със
заповед№ РД-18-15/12.05.2005 год. на ИД на АК.
Имотите са предоставени за полване за срок от
пет години- чл.2.
Съгласно чл.5 ал.2 от договора за
наем, поправките по имотите, извън такива, дължащи се на обечайното
потребление, могат да се извършат и от наемателя по взаимно съгласие на
страните, в който случай стойността им се приспада от дължимия наем , след
представяне на документи, които я доказват.
В чл.10 от Договора страните
уговорили наемна цена от 400лева месечно.
В чл.13 от Договора е уговорено, че
наемателят може да извършва трайни подобрения и преустройства в имота само след
писмено съгласие на наемодателя. Стойността на подобренията и перустройствата
се приспадат от дължимия наем след представянето на наемодателя на документи, които я доказват.
В чл.15 т.4 от Договора е предвидено
прекратяването му с едностранно месечно
предизвестие при забава в плащане на наема .
С анекс от 10.07.2018г. договора за
наем е удължен с още пет години до 30.08.2027г.
Към делото е приложен приемно-
предавателен протокол от 02.08.2017г., подписан от страните в настоящото
производство и неоспорен от ответната страна, относно предаване на заявените за
връщане движими вещи.
С нотариална покана ищецът едноличен
търговец отправя изявление до наемателя, че на основание чл.15 т.4 от Договора,
прекратява същия. Сочи като основание неплащане на наемната цена и
консумативите за ползаването на имота. Нотариалната покана е връчена на Илияна
Валентинава, в качеството и на пълномощник на ответното дружество.
Съгласно извлечение от търговски
регистър, управител и едноличен
собственик на капитала на ответното дружество е Мария Борисова Борисова.
По делото е представено пълномощно от
едноличния търговец в полза на Илияна Валентинова Димитрова относно извършване
на необходимите дейности по промяна предназначението на наетите обекти. Нотариалното удостоверяване подписа на
търговеца е от 17.01.2018г. На 30.04.2018г. пълномощното е оттеглено.
Не е спорно, че Илияна
Валентинова Димитрова е служител на
ответното дружество от 11.12.2018г. В този смисъл е представен трудов договор.
Със Заповед№ 1412/27.11.2018г. процесния
обект е категоризиран като ресторант „Чучура” за срок от пет години.
Приложени от ответната страна са два
прото***, двустранно подписани от страните, в които са описани ремонтните
дейности и материалите, ивършени и вложени в наетия имот. Протоколът от
09.09.2017г. е на стойност 11831лева, а прото*** от 02.08.2017г. – на стойност
5580лв.
Видно
от представена искова молба, входирана в регистрите на РС Добрич на
20.07.2020г., наемателят е предявил осъдителен иск за сума от 9931лева, като в
петитума се претендират разходите, предмет на двата прото***.
Добричкия
районен съд, след преценка и анализ на доводите на страните, както и на
събраните в хода на производството доказателства извежда следните правни
изводи:
Предявеният иск е с правно основание
чл. 233,ал.1,изр.1-во ЗЗД,вр.чл.87,ал.1 ЗЗД. Производството се развива по реда на глава 25 от ГПК-
„Бързо производство”.
Правният
спор е за неизпълнение на задължение на ответника да върне недвижимите имоти,
след като е прекратен наемния договор, каквито фактически твърдения ищецът е
въвел с исковата молба. Исковата претенция, съобразно нейният предмет и правно
основание, следва да се разгледа по реда и условията на „Бързото производство”,
в хипотезата на чл. 310,т.2 ГПК.
По отношение възражението на ответната
страна за „задържане”: Следва да се посочи, че наемателят не е владелец, а е
държател на имота, поради което същият не разполага с правата по чл.72, ал.3
ЗС. В конкретния случай на облигационни отношения между страните едната от тях
може да направи възражение за едновременно изпълнение само по реда на и при
наличие на предпоставките на чл.90 ЗЗД, когато има изискуемо вземане от същото
правно отношение, от което произтича и нейното задължение.
Следва да се посочи, че възражението
за неизпълнен договор по чл.90 ЗЗД поради това, че наемателят направил полезни
разноски и такива за подобрения не може да се разгледа в производство по чл.233
ал.1 ЗЗД.
С нормата на чл.314, ал.3 ГПК,
изрично и императивно е забранено по искове за опразване на наети /и заети за
послужване/ помещения да се разглеждат възражения за собственост /и за
извършени подобрения в имота/. Отделен е въпросът, че наемателят е предявил
осъдителен иск за търсената сума от 9931лева, предмет на друго производство. За
да се разгледа хипотетично такова възражение, съдът следва да спре
производството по заявения иск, докато се разгледа иска за вземането на
наемателя по основание и размер. Със спирането на производството по иска с
правно основание чл.233,
ал.1 ЗЗД, до приключване на спора по иска за насрещното вземане на
наемателя на основание гесция, се обезсмисля бързината на търсената от ищеца,
присъща на уреденото в глава двадесет и пета на ГПК бързо производство.
От
писмените доказателства се установява, че наемното правоотношение
е възникнало по срочен договор на наем, като срокът на същия още не е изтекъл.
Налице е валидно облигацционно отношение. Няма спор между страните по делото,
че през 2017г. вещта е предадена на наемателя и че той упражнява фактическа
власт върху нея и понастоящем. В договора е предвидена възможност за едностранното
му прекратяване поради неплащане на наемна цена.
Нотариалната
покана за прекратяване на договора е връчена на служител на ответното дружество
на 01.06.2020г. Самия ответник не
оспорва получаването и легитимацията на получателя като пъломощник и служител
на дружеството „Аквамария „ЕООД. При уговорката на чл.15 т.4 от Договора, съдът
приема изявлението за месечно предизвестие, при което договора се счита
прекратен от 01.07.2020г. При сумарно изчисляване на дължимите наемни вноски за
периода от сключване на договора до прекратяването му, и след приспадане на
сумата от 200лв., за която се прави признание, че е заплатена от наемателя, се
получава задължение за наемни вноски в размер на 14200лева.
Липсата на реално плащане
от страна на ответника е отрицателен факт, поради което е достатъчно само
ищецът да го твърди, доказването на обратното тежи върху ответника. Относно твърденията на ответника, че вземането е
погасено поради извършено прихващане изрично предвидено в клаузите на чл.5и и
чл.13 от Договора: Правопогасяващото възражение
на ответника се свежда до погасяване на задължението за наемни вноски, поради
наличието на материалноправно прихващане за извършени подобрения и ремонти в
имота – предмет на договора за наем. Така поддържаното становище представлява
възражение на ответника за настъпило погасяване на задължението му по
възникналото с ищеца договорно правоотношение, чрез валидно извършено от негова
страна изявление за извънсъдебно прихващане в самия договор за наем
/коментираните клаузи/, свеждащо се до наличието на материалноправно изявление
за прихващане на две насрещни изискуеми и ликвидни вземания съгласно чл.103 от ЗЗД, във връзка с чл.104 ал.1 изр.1 от ЗЗД.
Материалното изявление за прихващане е способ за
погасяване на две насрещни задължения до размера на по-малкото от тях, когато
длъжникът има към своя кредитор насрещно вземане. Основна предпоставка за
осъществяване на прихващането е двете задължения да са ликвидни и изискуеми. Това означава същите да са безспорно
установени по основание и размер, а дългът е установен по своето основание само
тогава, когато съществуването му е безспорно и по своя размер, ако доказването
му не се нуждае от съдебно производство. В конкретния случай обаче липсват
съществуващи към релевантния за компенсационното изявление на ответника момент
/ако за такова може да се приеме сключването на коментираните клаузи, насрещни
вземания на страните по спора, което изключва настъпването на целения с него
погасителен ефект, като за да е налице основание за договорна компенсация, е
необходимо и изричното, ясно и недвусмислено съгласие на страните, което в
случая също липсва.
Относно възражението на
ответната страна, че не е ползвала отдадения под наем имот в периода по
снабдяване с административни документи във връзка с работата на обекта като
ресторант: Налице е възражение в насока, че "наемодателят е предоставил
под наем вещ, която не е била в състояние да се ползва по предназначение".
Липсвали издадени документи за категоризация, разрешения за ползване. Няма
спор, че съгласно т.3.1 от процесния договор за наем е посочено, че
"Наемодателят е длъжен да предаде имота годно да изпълнява
предназначението си", което според чл.1 е за обществено хранене. Съгласно кадастралните
регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица
кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер); площ, етаж/брой етажи;
идеални части от общите части на сградата; адрес; номер на партидата на имота в
имотния регистър и други. Един от идентифициращите обектите елементи е и
тяхното „предназначение“. В случая от представения нотариален акт
за собственост и скици от АГКК се установява, че отдадените под наем обекти са
имали предназначение за обществено хранене, т.е не е било необходима промяна на
предназначението им за да се ползват за ресторант.
Според действащото
законодателство, всички туристически
обекти подлежат на категоризация, като за целта им се издава удостоверение за
категоризация по смисъла на чл. 18, ал. 3 от Наредбата
за категоризиране на средствата за подслон, местата за настаняване и
заведенията за хранене и развлечения. Видно от представената по делото Заповед№
1412/27.11.2018г., последната е издадена по заявление от 29.08.2018г., т.е
почти година след сключване на договора. Заявлението за категоризация се подава
от лицето, което ще осъществява съответната дейност, съгласно чл.18 от
посочената наредба и удостоверението за категоризация включва както данни на
собственика на обекта, така и данните на лицето, което ще стопанисва обекта.
При това наемодателят не е имал задължение предварително да категоризира
отдавания под наем обект.
Допълнително, съществуващата възможност визирана в чл.
230, ал.2 от ЗЗД, даваща различни алтернативи, ако вещта не е предадена в
надлежно състояние не е реализирана ответника, предвид липсата на доказателства
в тази насока.
При горните доводи искът за освобождаване на наетите
сгради подлежи на уважаване. За пълнота следва да се посочи, че дори и да се
приеме, че е извършено прихващане то задължението за наем надвишава сочените
разноски от ответната страна и обективно към момента на получаване на
уведомлението за едностранно прекратяване на наемния договор, е било налице
неплащане на суми, дължими като наемна цена.
На основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, и с оглед
установеното по- горе прекратяване на наемното правоотношение, наемателят дължи
връщане на наетите движими вещи съгласно неоспорения протокол за предаването
им.
ОТНОСНО ТАКСИ
И РАЗНОСКИ: На осн.чл.78 ал.1 от ГПК и с оглед изхода от спора, основателно се
явява искането на ищцовата страна за присъждане на сторените по делото съдебни
разноски. Представени са доказателства за заплащане на разноски за ДТ в размер
на 192лв. Доказателства за плащане на
адвокатско възнаграждение не са представени.
По изложените съображения, Добричкият
районен съд
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА „Аквамария” ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, да предаде на ЕТ „ПАПИНО-П.М.” със седалище и управление в
***, държането на наето помещение поради прекратяване на договора
за наем от 22.06.2017г., а именно: 1. СГРАДА с кадастрален идентификатор ***с
предназначение-Сграда за обществено хранене, с разгъната застроена площ от 120
кв.м., състояща се от:Първи/приземен/ етаж включващ коридор, кухня,
подготвително, баня и тоалетна, битовки и вътрешно стълбище и Втори етаж, включващ основна зала, банкетна
зала, сервизни помещения с предверие и покрита тераса в подпокривното пространство,
като и 2. СГРАДА с кадастрален идентификатор ***с предназначение-Сграда за
обществено хранене със застроена площ от 59 кв.м., като описаните сгради са
построени в общински Поземлен имот с кадастрален идентификатор ***по кадастралната карта на гр.Добрич, одобрена със
заповед№ РД-18-15/12.05.2005 год. на ИД на АК, както и движимите вещи,
предадени на наемателя с протокол от 02.08.2017г., а именно: 8 броя маси плюс
16 броя пейки от ресторанта; 1брой витрина „***”; 1брой камина; 1 брой пещ; 1
брой Барбекю; 1 брой малък бар-плот; 2
броя тонколони големи; 2 броя тонколони малки; 1 брой климатик-неработещ; 3 броя Бра-столове различни; 2 броя помощни
маси-кухня; 2броя тави-голяма и малка; 50 броя чинии-различни; 3 броя
телевидори-стари; 3броя ***-2 броя от които неработещи; 10 броя мивки
-пластмаса; 10 броя шампаниели; 1 брой фритюрник-малък; 3броя помощни маси; 50
броя вилици, 50 броя -лъжици и 20 броя ножове; 2 броя отдушници-кухня; 1 брой
фризер вертикален-неработещ; 1брой ракла „***” хоризонтална без дъно; 1брой
легло „***” и 1 брой шкаф към „***”; 11броя маси-ремонт основен, които се
намират на двора; 2 комплекта пейки-на двора; 30 броя каси *** и 5 каси от
бира-не са пълни с амбалаж.
ОСЪЖДА „Аквамария” ЕООД, с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, да заплати на ЕТ „ПАПИНО-П.М.” със седалище и управление в *** с
ЕГН **********, сторените разноски за държавна такса в размер на 192лева.