№ 1134
гр. София, 25.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря ПЕТЯ Н. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20211110125238 по описа за 2021 година
Предявени са обективно и кумулативно съединени осъдителни искове с
правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1 и предл. 2 от ЗЗД и чл. 92, ал.1
ЗЗД от С. М. М. срещу И. Л. И. с искане ответникът да бъде осъден да заплати
на ищеца сумата от 7800 лв., представляваща наемна цена по договор за наем
от 08.10.2018г. за ползването на обект, находящ се в /административен адрес/
за периода от 01.05.2019 г. до 31.05.2020 г., ведно със законната лихва от
05.05.2021 г. до окончателното плащане, сумата от 200 лв., представляваща
незаплатена такса за поддръжка и управление на етажната собственост на
сградата за периода от м.11.2019 г. до м.05.2020 г., ведно със законната лихва
от 05.05.2021 г. до окончателното плащане, сумата от 686.16 лв.,
представляваща незаплатени ВиК услуги за периода от м.10.2019 г. до
м.05.2020 г., сумата от 2735.69 лв., представляваща незаплатена топлинна
енергия за периода от м.12.2018 г. до м.05.2020 г., както и сумата от 11090.35
лв., представляваща неустойка начислена на основание чл.7.1 от договора за
наем от 08.10.2018 г. за периода от 01.06.2020г. до 05.12.2020г., ведно със
законната лихва от 05.05.2021г. до окончателното плащане.
Ищецът твърди, че е налице облигационно отношение, възникнало с
ответника въз основа на договор за наем, сключен на 08.10.2018г., като на
10.10.2018 г. имотът бил предаден на ответника срещу задължението за
плащане на месечна наемна цена от 600 лв. Поддържа, че срокът на договора
бил 12 месеца, след изтичането на които същият се превръщал в договор за
неопределен срок. Твърди, че шест месеца след сключването му ответникът
започнал да изпада в забава по отношение плащането на наемната цена и
консумативите. Посочва, че на 24.04.2020 г. изпратил до ответника
предизвестие за прекратяване на договора, считано от 01.05.2020г. Ищецът
1
заявява, че на 29.04.2020г. получил по електронен път писмо от наемателя, че
имотът ще се ползва от неговата майка и детето на съпругата му. На
05.05.2020 г. е изпратено ново писмо с допълнителен срок за освобождаване
на имота до 01.06.2020г. Било образувано гр.д. № 29196/2020г. по описа на
СРС, 30 състав, срещу ответника с правно основание чл. 310, ал.1, т.2, вр. чл.
233 ЗЗД, като имотът бил предаден на 06.12.2020 г., ден преди заседанието,
поради което искът бил отхвърлен. Поддържа, че за периода от 01.05.2019г.
до 31.05.2020г. размерът на незаплатената наемна цена възлиза на 7800 лв. /по
600 лв. за 13 месеца/, като се дължи и неустойка за продължаване ползване на
имота след прекратяване на договора, възлизаща на 11090.35 лв. или по 1800
лв. на месец за периода 01.06.2020г.-05.12.2020г. В исковата молба е
посочено, че ответникът не бил заплатил такса за поддръжка и управление на
общите части в размер на 200 лв., както и консумативи за вода и топлинна
енергия в общ размер от 3421.85 лв. (706,24 лв. вода и 2752.67 лв. топлинна
енергия). Уточнява, че претенцията за консумативи за електроенергия
включва и годишното изравняване за отоплителен период м.10.2019г.-
м.04.02020г. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски.
Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата
претенция, като претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от
ГПК.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез назначен особен
представител, е депозирал отговор на исковата молба. Посочва, че според
чл.3.4 от договора същият се прекратява при забава с повече от 5 дни след
падежа на плащането на наемната цена (до 5-то число на месеца), предвид
което договорът следва да се счита прекратен от 11.05.2019 г. и след тази дата
не следва да се претендира заплащане на наем. Оспорва ответникът да е
ползвал имота след м.05.2020г., заради което за този месец не се дължи
наемна цена. Оспорва иска за неустойка, като прави възражение за нейната
нищожност, а в условията на евентуалност-за нейната прекомерност. Оспорва
претенциите за разходи за консумативи като недоказани. Моли съда да
отхвърли иска. Пред съда особения представител поддържа отговора на
исковата молба и в условията н евентуалност прави възражение за
прекомерност на възнаграждението на насрещната страна.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен договор за наем от 08.10.2018 г., сключен между
С. М. М. в качеството на наемодател и И. Л. И. като наемател. Съгласно
договора на наемателя е предоставен за временно възмездно недвижим имот с
адрес /административен адрес/. В чл. 2.1 от договора е предвидено, че
наемателят заплаща месечна наемна цена в размер на 600 лв., като в чл. 2.2 е
посочено, че наемната цена се заплаща от 1-во до 5-то число на текущия
месец за всеки следващ наемен месец. Съгласно чл. 3.2 договорът за наем се
сключвал за срок от 12 месеца, като в чл. 3.3 е посочено, че се прекратява с
изтичането на срока по чл. 3.2, като след този срок ако ползването на имота
продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът
2
се счита продължен при същите условия за неопределено време. В чл. 3.4 е
предвидено, че договорът се прекратява автоматично, преди изтичането на
срока по чл. 3.2 в случай че наемателят забави плащането на дължима наемна
вноска повече от 5 дни от датата на падежа, като наемодателят си запазвал
всички придобити до момента права. Съгласно чл. 3.5 от договора
наемодателят има право да прекрати едностранно договора с едномесечно
писмено предизвестие, което може да се използвал след изтичането на 10
месеца от влизането в сила на настоящия договор, като в случай че този срок
не бъде спазен, наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на 2
месечни наема, освен ако не се позовава на чл. 4.2, бук. „в“. В чл. 3.7 е
посочено, че предаването на имота ще бъде извършено на 10.10.2018 г., като
за целта страните съставяли приемо-предавателен протокол. Съгласно чл. 5.1,
бук. „в“ наемателят се задължава да заплаща всички разходи свързвани с
ползването на имота, които включват: вода, ел. енергия, поддържане на общи
части. В чл. 7.1 от процесния договор е предвидено, че ако наемателят не
изпълни задължението си за връщане на имота след прекратяване на
договора, същият дължи неустойка на наемодателя в размер утроената наемна
цена по чл. 2.1 по-горе за всеки месец.
По делото е представена електрона кореспонденция между страните,
която не е оспорена от страните, съгласно която с предизвестие за
прекратяване от 24.04.2020 г. поради неплащане на задължения за наем и
консумативи ищецът е отправил изявление за прекратяване на договора на
основание чл. 3.5 от процесния договор за наем, като договорът следвало да
се счита за прекратен от 01.05.2020 г.
По делото е представено писмо от ответника от 29.04.2020 г., съгласно
което ответникът посочва, че няма да напусне процесния имот на дата
01.05.2020 г. и не бил заплащал редовно наема поради липса на средства, като
в края на месец май 2020 г. ответникът заминавал за чужбина със съпругата
си, като в жилището оставали да живеят майка му, която била пенсионер и 10
годишния син на съпругата му.
С писмо от 05.05.2020 г. ищецът е уведомил ответника, че му предоставя
допълнителен срок до 01.06.2020 г., в който ответника следвало да напусне
имота.
По делото е представен и приемо-предавателен протокол от 06.12.2020 г.
подписан между И. Л. И., П.И.И. и М.С.К., действащи чрез М.С.К. в
качеството им на наематели и С. М. М. като наемодател, в който е посочено,
че договорът за наем от 08.10.2018 г. бил прекратен считано от 01.06.2020 г.,
поради което се съставял протокола за предаване обратно на недвижимия
имот, предмет на договора, а именно ап. 77, находящ се в гр. София, ж.к.
„Люлин 3“, бл. 302, вх. А, ет.14. В протокола е посочено, че М.С.К.
декларирала от свое име и от името на И. Л. И., П.И.И., че режийните разходи
за имота от датата на сключване на договора до подписването на протокола са
за сметка на наемателите и възлизат на: студена вода – 1198.34 лв.,
топлоенергия – 3586.58 лв., за такси за поддръжка и управление на етажната
собственост за сградата, в която се намира имота – 200 лв.
Представена е електронна справка за задължения за имот, находящ се в
/административен адрес/ от Фирма, както и електронна справка за задължения
към Фирма.
Прието е за послужване гр. д. № 29196/2020 г., по описа на СРС, 30
състав, по което дело е постановено решение № 20004514 от 07.01.2021 г., с
3
което поради връщане на веща след завеждане на делото са отхвърлени
исковете, предявени от ищеца С. М. М. срещу ответниците И. Л. И., П.И.И. и
М.С.К. за осъждане на ответниците да освободят и върнат на ищеца
държането на следния недвижим имот: /административен адрес/
Разпитван е свидетелят Н.В.С., чийто показания съдът цени с оглед
разпоредбата на чл. 172 от ГПК, доколкото свидетелят посочва, че е съпруга
на ищеца. Свидетелят посочва, че между ищеца и ответника през 2018 г.
имало сключен договор за наем на жилище, находящо се в гр. София, ж.к.
Люлин, бл. 302, вх. А, ап. 77. Посочва, че първоначално нямали проблеми и
задълженията по договора се изпълнявали, но в края на 2019 г. настъпило
забавяне на плащанията, като се водели доста разговори с наемателя и бил
оставен доста време без да плаща, тъй като имало пандемия, но в последствие
договорът бил прекратен на 01.06.2020 г. Посочва, че заедно с ищеца са
водили разговори с наемателя, който ги молил да изчакат още, тъй като
трудно си намирал работа, защото работел извън България и във връзка с
пандемията му били спрели договорите, като също така му било трудно да си
намери друго жилище под наем. Посочва, че били изпратили предизвестие за
прекратяване на договора от дата 01.05.2020 г., но били помолени от
ответника за още една отсрочка, поради което им предоставили още 1 месец
отсрочка и на 01.06.2020 г. вече прекратили окончателно договора.
Свидетелката твърди, че наемателите напуснали апартамента на 06.12.2020 г.,
като приемо-предавателния протокол бил разписан от майката на наемателя
от негово име. В апартаментът до 01.06.2020 г. живеели ответникът и
съпругата му с нейното дете, като след прекратяване на договора, ответникът
ги уведомил, че неговата майка и детето щели да останат в апартамента.
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 232,
ал. 2, предл. 1 от ЗЗД е да докаже следните обстоятелства: наличието на
облигационно отношение по договор за наем на процесния имот през
процесния период, по силата на което наемодателят е предоставил на
наемателя за временно ползване процесния имот срещу задължението на
наемателя да заплаща уговорения наем.
Договорът за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на
чл. 228 - чл. 239 от ЗЗД, не е формален и писмената му форма не е условие за
неговата действителност. Следователно преценката на съда за възникването и
съществуването на договорно правоотношение между страните не е
обвързана с изискване за спазване на писмената форма. Сключването на
договора може да бъде установено с всички допустими от ГПК
доказателствени средства.
Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства
се установява, че на 08.10.2018 г. между С. М. М., като наемодател и И. Л. И.
в качеството на наемател е сключен договор за наем, по силата на който на
наемателя е предоставено за временно възмездно ползване недвижим имот,
находящ се в /административен адрес/, за срок от 12 месеца, при дължим
месечен наем в размер на 600 лв., като фактическата власт върху обекта е
била предадена на ответника съгласно договора от 10.10.2018 г. Страните не
спорят, че след изтичането на първоначално определения срок на основание
4
чл. 236, ал. 1 от ЗЗД процесния договор е продължил своето действие за
неопределен срок. В случая спорно по делото се явява обстоятелството за
датата на прекратяване на договора за наем, както и дали следва да се
приложи разпоредбата на чл. 3.4 от процесния договор. От предоставеното по
делото предизвестие за прекратяване от 24.04.2020 г. поради неплащане на
задължения за наем и консумативи се установява, че ищецът е отправил
изявление за прекратяване на процесния договор за наем, като договорът
следвало да се счита за прекратен от 01.05.2020 г., като в резултат на
кореспонденцията между страните писмо на ответника от 29.04.2020 г./,
ищецът с ново писмо от 05.05.2020 г. е предоставил допълнителен срок до
01.06.2020 г., в който договорът следвало да преустанови своето действие и
ответникът да напусне имота. В този смисъл са и показанията на свидетеля
Симеонова, която посочва, че в резултата на забавени плащания от страна на
ответника били изпратили предизвестие за прекратяване на договора от
01.05.2020 г., но били помолени от него за отсрочка, тъй като имали малко
дете и не можели да намерят ново жилище, поради което на ответника му бил
предоставен още 1 месец отсрочка до 01.06.2020 г. Още повече, че по делото е
приет и приемо-предавателен протокол от 06.12.2020 г. подписан между
страните, в който е посочено, че договорът за наем от 08.10.2018 г. бил
прекратен считано от 01.06.2020 г. Това обстоятелство представлява по своя
характер признание на неизгоден за страната факт, който се цени от
настоящият състав по реда на чл. 175 от ГПК с оглед останалите данни по
делото съдът приема, че то отговаря на истината, още повече, че протоколът
не беше оспорен по никакъв начин. С оглед на гореизложеното по делото се
установи, че процесния договор за наем е бил прекратен считано от
01.06.2020 г. Неоснователно се явява възражението на ответника, че
договорът бил прекратил своето действие в по-ранен момент, тъй като на
основание чл. 3.4 от договора за наем, че същият се прекратявал
автоматично, в случай че наемателят забави плащането на дължима наемна
вноска повече от 5 дни от датата на падежа. Следва да бъде посочено, че по
начало не съществува правна възможност за автоматично прекратяване на
договора за наем при неизпълнение на задължението за плащане на наемната
цена в срок. Прекратяването на договора за наем действително е по-широко
понятие от развалянето му. Последното е само една от възможните причини
за прекратяване и настъпва като последица от едностранното изявление на
изправната страна по договора. Други възможни причини за прекратяване на
договора за наем са например постигане на взаимно съгласие за това,
вследствие погиване на наетата вещ, с изтичане на уговорения срок и чрез
предизвестие на едната страна до другата при договорите за наем без
определен срок. В случая с цитираната по-горе клауза страните не са
дерогирали /те и не биха могли да сторят това/ разпоредбата на чл. 87, ал. 1
ЗЗД, според която развалянето на договора за наем се осъществява чрез
едностранно изявление на изправната страна. Ползата от една такава клауза в
случая би могла да бъде единствено в освобождаването на изправната страна
да дава на неизправната подходящ срок за изпълнение и от задължението да
доказва липсата на интерес от забавеното изпълнение, ако такова и се
5
предлага заедно с обезщетение за забавата, а не ответната неизправна страна
да се освобождава от отговорност, поради което възражението се явява
неоснователно.
В чл. 2.1 от договора е предвидено, че наемателят заплаща месечна
наемна цена в размер на 600 лв., като в чл. 2.2 е посочено, че наемната цена
се заплаща от 1-во до 5-то число на текущия месец за всеки следващ наемен
месец. По делото не са ангажирани никакви доказателства за извършено
погасяване на задължението на наем за периода от 01.05.2019 г. до 31.05.2020
г., поради което настоящият състав намира, че предявения иск по чл. 232, ал.
2, предл. 1 от ЗЗД се явява основателен в пълен размер и следва да бъде
уважен.
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД
Разходите, свързани с ползването на наетия недвижим имот се дължат за
времето, през което наетия имот е ползван от наемателя, именно на основание
възникналото в следствие на сключения договор за наем наемно
правоотношение.
В конкретния случай, разходите се свеждат до цената на консумативите
за топлинна енергия, задължения за предоставени ВиК услуги, както и такси
за поддръжка и управление на етажната собственост на сградата. За всички
тези разходи е било уговорено, че са за сметка на наемателя /чл. 5.1, бук. „в“/,
поради което неплащането им осъществява договорно неизпълнение, а
задължението за заплащането им остава. В случая с оглед изложеното по-горе
ищецът има право на дължимите консумативи. По делото са представени
електронна справка за задължения за имот, находящ се в /административен
адрес/ от Фирма, както и електронна справка за задължения
към„Топлофикация София“ ЕАД, като е представен и приемо-предавателен
протокол от 06.12.2020 г. В така посочения протокол подписан и от ответника
изрично е установено, че режийните разходи за имота от датата на сключване
на договора до подписването на протокола са за сметка на наемателите и
възлизат на: студена вода – 1198.34 лв., топлоенергия – 3586.58 лв., за такси
за поддръжка и управление на етажната собственост за сградата, в която се
намира имота – 200 лв., което обстоятелство представлява по своя характер
признание на неизгоден за страната факт, който се цени от настоящият състав
по реда на чл. 175 от ГПК. В случая доколкото ответникът изрично е признал
размера на задълженията за консумативи и ищецът претендира суми в по-
нисък размер, то предявените искове следва да бъдат уважени в пълен
размер. Следва да се посочи, че действително протоколът е подписан от
пълномощник на ответника, който съгласно показанията на свидетелката
Симеонова е майка на ответника, но по отношение на представителната власт
на пълномощника от страна на ответника не бяха наведени никакви
възражения. Съгласно разрешенията, дадени в Тълкувателно решение №
5/2014 г. от 12.12.2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС липсата
на представителна власт засяга единствено вътрешното правоотношение
между представителя и представлявания. Систематичното място и
граматическото тълкуване на разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД сочат, че тя е
установена единствено и изключително в интерес на мнимо представлявания.
6
Следователно, се налага извод, че единствено представлявания може да се
позове на евентуална недействителност на упълномощителната сделка,
каквито оплаквания в случая не са наведени.
По отношение на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД
настоящият състав намира следното:
Съгласно разрешението дадено с тълкувателно решение № 1/15.06.2010
г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК е прието, че условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и
търговските правоотношения, като съдържанието на договора не може да
противоречи на повелителни норми на закона, и на добрите нрави, които са
морални норми, на които законът е придал правно значение /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/.
Добрите нрави съществуват като общи принципи или произтичат от тях и за
спазването им при иск за присъждане на неустойка, съдът следи служебно.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, като могат да бъдат използвани някои от следните
примерно изброени критерии: естеството и размера на задължението, чието
изпълнение неустойката обезпечава; обезпечено ли е изпълнението с други
правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.; вида на уговорената
неустойка /компенсаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или незначително; съотношението между размера
на неустойката и очакваните вреди от неизпълнението, като могат да се
използват и други критерии съобразно конкретните факти и обстоятелства за
всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако
единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Предвид дадените
разяснения, независимо от това дали е налице оспорване от страна на
ответника на валидността на клаузата за неустойка или не, съдът служебно
трябва да извърши преценка дали същата не противоречи на добрите нрави.
В случая размерът на дължимата неустойка е определен съгласно чл. 7.1
от процесния договор в размер на утроената наемна цена по чл. 2.1 по-горе за
всеки месец, като същият не е ограничен като краен предел или фиксиран
срок. Така уговорената неустойка многократно надвишава размера на
договорения месечен наем. По делото липсват ангажирани доказателства, въз
основа на които да се обоснове извод, че очакваните при сключването на
договора вреди за кредитора, произтичащи от неизпълнение на договора за
наем от 08.10.2018г г., са в уговорения размер на неустойката. Следва да се
отбележи също така, че непогасената главница за периода от 01.05.2019 г. до
31.05.2020 г. /13 месеца/ възлиза на 7800 лв., а за заявения период на
неустойката от 01.06.2020г. до 05.12.2020г. възлиза на сумата от 11090.35 лв.
Ето защо следва да се приеме, че е налице несъответствие между размера на
неустойката и очакваните при сключването на договора вреди за кредитора,
произтичащи от забавеното изпълнение на задължението за връщане на
имота. Това създава условия за недопустимо неоснователно обогатяване на
кредитора в противоречие с принципа за справедливост. Това налага изводът,
7
че уговорената в процесния договор неустойка излиза извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции, поради което и на
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД е нищожна. С оглед на което така предявения иск
следва да бъде отхвърлен.
По отговорността на страните за разноски:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на направените от него
разноски, като ищецът претендира сумите от 900.48 лв. държавна такса, 603
лв. депозит за особен представител, 2500 лв. адвокатско възнаграждение.
Настоящият състав на основание чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредбата за
минималните размери на адвокатските възнаграждения намира за
неоснователно възражението на ищеца за прекомерност на възнаграждението
по чл. 78, ал. 5 ГПК в исковото производство, поради което същото следва да
бъде оставено без уважение. С оглед частичната основателност на исковите
претенции на ищеца следва да му бъде присъдена сумата в размер на 2030.94
лв.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. Л. И., ЕГН **********, с адрес гр. София,
/административен адрес/, да заплати на С. М. М., ЕГН **********, с адрес
/административен адрес/, по предявените искове с правно основание чл. 232,
ал. 2, предл. 1 и предл. 2 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 ЗЗД, сумата от 7800 лв.,
представляваща наемна цена по договор за наем от 08.10.2018г. за ползването
на обект, находящ се в /административен адрес/ за периода от 01.05.2019 г. до
31.05.2020 г., ведно със законната лихва от 05.05.2021 г. до окончателното
плащане, сумата от 200 лв., представляваща незаплатена такса за поддръжка
и управление на етажната собственост на сградата за периода от м.11.2019 г.
до м.05.2020 г., ведно със законната лихва от 05.05.2021 г. до окончателното
плащане, сумата от 686.16 лв., представляваща незаплатени ВиК услуги за
периода от м.10.2019 г. до м.05.2020 г., както и сумата от 2735.69 лв.,
представляваща незаплатена топлинна енергия за периода от м.12.2018 г. до
м.05.2020 г, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за заплащане на сумата от
11090.35 лв., представляваща неустойка начислена на основание чл.7.1 от
договора за наем от 08.10.2018 г. за периода от 01.06.2020г. до 05.12.2020г.,
ведно със законната лихва от 05.05.2021г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА И. Л. И., ЕГН **********, с адрес гр. София,
/административен адрес/, да заплати на С. М. М., ЕГН **********, с адрес
/административен адрес/, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата в размер на
2030.94 лв., представляваща разноски в исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8