№ 6457
гр. София, 10.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело №
20241110162035 по описа за 2024 година
Предявени са за разглеждане обективно съединени искове с правно
основание чл.232, ал.2 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от И. К. Ж.
против *************** с която са предявени обективно съединени искове, както
следва: 1/ за сумата от 800,00 лева, представляваща неплатен месечен наем по договор
за наем от 15.11.2016 г. за м. декември 2023 г. и 2/ за сумата от 840,00 лева,
представляваща увеличения размер на месечния наем за цялата 2023 г., съгласно чл.2
от сключения между страните договор за наем от 15.11.2016 г., ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 21.10.2024 г. до
окончателното изплащане.
В исковата молба ищецът твърди, че на 15.11.2016 г. сключил договор за наем с
ответника, по силата на който му предоставил 300 кв.м. от асфалтова площадка,
находяща се до входния портал на площадката, ведно с оборудван офис с площ от 10
кв.м., находящ се непосредствено до наетата част от асфалтовата площадка, както и
складово помещение с площ от 5 кв.м., находящо се срещу работилницата, които
обекти се намират в собствен на ищеца недвижим имот, в с.н.., общ.М.. Поддържа, че
по силата на постигнатата в чл.2 от договора уговорка относно автоматично
актуализиране на месечната наемна цена в съответствие с изменение размер на
минималната работна заплата /МРЗ/ за съответната календарна година, от м.април
2022 г., след увеличение на МРЗ с ПМС от 24.03.2022 г., до края на 2023 г. ответникът
заплащал месечен наем в размер на 800,00 лева. На 30.11.2023 г. ищецът твърди, че
получил предизвестие от ответника, че прекратява наемното правоотношение,
1
считано от 31.12.2023 г., на която дата ще бъде освободен имота. Ищецът поддържа, че
ответникът не му заплатил дължимия месечен наем за месеца на предизвестието –
м.декември 2023 г., както и дължимата сума върху месения наем след увеличението на
МРЗ за 2023 г., а именно по 70,00 лева допълнително за всеки месец за цялата 2023 г.,
или сумата от общо 840,00 лева. Поддържа още, че изпратил две покани до ответника
за доброволно уреждане на спора, но същите се върнали неполучени от дружеството.
По изложените в отговора доводи и съображения, ищецът обуславя правния си
интерес от предявените искове и моли за тяхното уважаване, както и присъждане на
сторените по производството разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, в
който се изразява становище за частична основателност на предявения иск за
заплащане на наемна цена за м.декември 2023 г. до размер от 500,00 лева. Излагат се
доводи, че при „стриктното тълкуване“ на клаузата на чл.11 от сключения между
страните договор за наем, същият е могъл да бъде продължен само за още една
година, без противопоставяне на някоя от страните, т.е. до 31.12.2018 г. Считано от
01.01.2019 г. договорът за наем е прекратен, като ответното дружество е продължило
да ползва имота без противопоставяне от страна на ищеца. С оглед предходното,
ответникът излага доводи, че дължимата месечна цена за м.декември 2023 г. е
съгласно уговореното в чл.2 от договора, а именно сумата от 500,00 лева, а платеното
над тази сума за останалите месеци през 2023 г., е без правно основание. Излагат се
доводи за неяснота относно уговорката в договора за актуализиране на наемната цена
в съответствие с изменение ръста на минималната работна заплата за страната, като
сумата е заплащане от ответното дружество единствено с цел запазване на добрите
взаимоотношения с наемодателя.
С определение, обективирано в протокол от проведено на 25.03.2025 г. открито
съдебно заседание, съдът е допуснал на основание чл.214 ГПК изменение в размера на
предявения иск за сумата от 840,00 лева, представляваща увеличения размер на
месечния наем за цялата 2023 г., като същият се счита предявен за сумата от 720,00
лева.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:
Страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем от
15..11.2016 г. безспорно се установява, че са същите са били обвързани от валидно
облигационно правоотношение, силата на което ищецът, в качеството на наемодател е
представил на ответника, в качеството на наемател за временно и възмездно ползване
свои собствени обекти, а именно: 300 кв.м. от асвалтова площадка, ведно с оборудван с
локално парно отопление офис с площ от 10 кв.м., както и складово помещение с
площ от 5 кв.м., находящо се срещу работилницата на наемодателя, които обекти се
намират в имот на наемодателя – настоящ ищец в гр.М.. В чл.2 от договора страните
2
са постигнали съгласие за заплащане на месечна наемна цена в размер на 500,00 лева,
платима до всяко пето число на текущия месец, както и за автоматична актуализация
на месечната наемна цена, в съответствие с изменение на ръста на минималната
работна заплата за страната.
По делото е приложено предизвестие за прекратяване на договора за наем от
страна на ответното дружество до ищеца, с което последният е уведомен, че след
изтичане на един месец от получаване на предизвестието, сключеният между страните
договор за наем ще се счита прекратен, като имотът ще бъде освободен на 31.12.2023 г.
Видно от отбелязването върху предизвестието е, че екземпляр от същото е връчено на
ищеца на 30.11.2023 г.
По делото е приложена покана от ищеца до ответника, с дата на съставяне
02.02.2024 г. и без данни за връчването й на адресата, в която се сочи, че дружеството
не е заплатило наем за месеца на предизвестие. С оглед предходното до последното е
отправена покана за заплащане на сумата от 840 лева, представляваща наем за
м.декември 2023 г. ведно с индексация съгласно чл.2 от процесния договор за наем, в
1-месечен срок от получаването й.
По делото е приложена покана от ищеца до ответника, с дата на съставяне
28.02.2024 г., отново без данни за връчването й на адресата, с идентично съдържание,
но със срок за заплащане на дължимата сума - 10-дневен от получаване на поканата.
По делото е приложено банково извлечение, в което се съдържат данни за
извършени банкови преводи от ответника в полза на ищеца за заплащане на наем през
периода м.април 2022 г. /частично в размер на 60,00 лева заедно с месечен наем за
м.май 2022 г./– м.ноември в размер на 800,00 лева.
Други относими и допустими доказателства по делото не са представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Договорът за наем на вещи е уреден в чл. 228 и сл. от ЗЗД. В правната доктрина
и съдебната практика няма спор, че договорът за наем е неформален и консенсуален
договор, който се счита за сключен в момента на постигане на съгласие относно
присъщите за съдържанието му съществени елементи – вещта, предмет на договора за
наем и възнаграждението, което наемателят се задължава да плати на наемодателя.
Писмената форма не е условие за действителност, а само форма за доказване на
договора за наем, като в случаите, в които предмет на договора са недвижими имоти,
писмената форма на договора за наем има значение и с оглед на противопоставимостта
му по отношение на трети лица.
Основното задължение по договора за наем на наемодателя е да предостави на
наемодателя вещта за временно ползване, а основното задължение на наемателя е да
заплаща определена за ползването на вещта цена.
С оглед предходното, съгласно правилата за разпределение на доказателствената
3
тежест и на основание чл.154 ГПК в тежест на ищеца е до докаже наличието на
валидно облигационно правоотношение между него и ответника по договор за наем,
по силата на което е престирал съобразно уговореното и за ответника е възникнало
задължението за плащане.
В случай, както бе посочено и по-горе, между страните не се спора и видно от
съдържанието на представения по делото договор е, че наемното правоотношение е
възникнало като срочно със срок от 1 година, считано от 31.12.2017г. В чл. 236, ал. 1
ЗЗД е предвидено т.нар. мълчаливо продължаване на договора за наем, което е налице
в случаите, в които след изтичане на уговорения между страните срок наемателят
продължава ползването на вещта със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, като съгласно разпоредбата на закона в такъв случай договорът се счита
за продължен за неопределен срок.
С оглед предходното, настоящият съд приема, че в конкретния случай
сключеният договор за наем е бил мълчаливо продължен между страните и същият е
продължил да съществува и да ги обвързва като договор за неопределен срок. Това
обстоятелство се установява и от предоставените от ищцата писмени доказателства –
справка за банкови преводи, от които е видно постъпването на плащания към ищцата
за периода 2022 г., следващи периода, след който договорът би следвало да е прекратен
поради изтичане на предвидения в него срок. Извършваните от ответника плащания
след този период недвусмислено сочат към извода за мълчаливо продължаване на
договора между страните. В тази насока е и отправеното от дружеството-ответник до
ищеца предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение.
Спорен в настоящото производство е размера на дължимия месечен наем.
Действително, за да бъде установена действителната воля на страните по
договора, следва да се тълкуват клаузите на договора, доколкото е налице спор между
страните относно съдържанието на конкретни уговорки в него. Съобразно
константната практика на ВКС, при тълкуване на договора в съответствие с чл.20 ЗЗД
трябва да се търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се
тълкуват във връзка една с друга и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността.
Тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед
обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключването му, както и
според съществуващите факти относно сключването на договора, други сделки между
страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля.
Предвид гореизложеното, съдът като взе предвид, че съгласно чл.13 от
процесния договор за наем страните са уговорили неговото изменение и допълнение
да се осъществява само с двустранно писмено споразумения – анекс, то тяхната
действителна обща воля е била актуализацията на наемната цена да се осъществява
след постигнато писмено съгласие между тях. Следва да се отбележи, че
4
„актуализацията“ на месечния наем несъмнено представлява изменение на договора,
което по изричната разпоредба на чл.13 от договора за наем може да се направи, но
само със съгласието на двете страни, изразено в писмена форма. В подкрепа на
изложеното относно съдържанието на волята на страните е и липсата на уговорки на
каква база ще се начислява актуализираната месечна наемна цена – върху
първоначално уговорената наемна цена или надбавката следва да се капитализира за
всяка следваща година /в горепосочения смисъл е и решение № 35/30.03.2020 г. по
т.д.№ 118/2020 г., II т.о. на ВКС/.
В конкретния случай, дори да се приеме, че с извършените плащания през 2022
г. от страна на ответника е налице извънсъдебно признание относно наемната цена за
период преди процесния, то за процесния период липсва подобни признание. Нещо
повече, извънсъдебното признание на ответника не се подкрепя от други доказателства
по делото, а в рамките на настоящото производство дружеството оспорва
претендирания от ищеца размер на наемната цена, т.е. налице е хипотеза на оттегляне
на признанието.
Предвид гореизложеното и при липсата на писмено изразено от страните
съгласие за промяна на наемната цена по процесния договор за наем, дължимият от
ответника наем е бил в размера, уговорен при подписването му.
С оглед предходното и предвид обективираното в писмения отговор признание
от страна на ответното дружество, че не е заплатен дължимия наем за м.декември 2023
г., то тази искова претенция следва да бъде уважена за сумата от 500,00 лева, като в
останалата част за сумата до 800,00 лева, както и за сумата от общо 720,00 лева,
представляваща увеличение на месечния наем за 2023 г., исковете следва да бъдат
отхвърлени.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на
разноски, съразмерно на уважената част от предявените искове. В представения по
делото списък на разноските по чл.80 ГПК ищецът претендира разноски за държавна
такса, адвокатско възнаграждение и разноски, свързани с издаване на справка от
банка. Настоящият съд, след като се запозна със списъка по чл.80 ГПК и
доказателства по делото за тяхното извършване приема, че на ищеца следва да бъдат
присъдени единствено разноски за държавна такса и то не във внесения, а в дължимия
съгласно разпоредбата на чл.1 от Тарифа за държавните такси, които се събират от
съдилищата по ГПК размер, а именно – сумата от 65,60 лева. Внесения над този
размер такса не може да бъде възложена в тежест на ответника, както и направените
по преценка на ищеца разноски за събиране на доказателства. По отношение на
адвокатското възнаграждение следва да се има предвид, че по делото не са
представени доказателства, че същото е заплатено от ищеца. Видно от представения
към исковата молба договор за правна защита и съдействие е, че в него не е
5
отбелязано как е заплатена договорената сума – в брой или по банков път. Ето защо,
съдът не присъжда разноски за адвокатско възнаграждение на ищеца. С оглед
предходното, съдът не намира за необходимо да обсъжда и направеното в хода на
устните състезания от процесуалния представител на ответника възражение с правно
основание чл.78, ал.5 ГПК. Съразмерно на уважената част от предявените искове
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 21,58 лева,
представляваща направените разноски за държавна такса, съразмерно на уважената
част от предявените искове.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ответникът има право на разноски съразмерно на
отхвърлената част от предявените искове. В случая се претендира единствено
адвокатско възнаграждение в размер на 500,00 лева, от което по съразмерност ищецът
следва да заплати на ответника сумата от 335,53 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА *************** ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.София, ж.к.Младост 2, бул.Св.Киприян № 206А, вх.1, ет.5, ап.18 да
заплати на И. К. Ж., ЕГН **********, на основание чл.232, ал.2 ЗЗД, сумата от 500,00
лева, представляваща неплатен наем по договор за наем от 15.11.2016 г. за м. декември
2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда – 21.10.2024 г. до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
предявения иск за сумата над 500,00 лева до пълния предявен размер от 800,00 лева,
както и предявения иск за сумата от 720,00 лева, представляваща увеличения размер
на месечния наем за цялата 2023 г., съгласно чл.2 от сключения между страните
договор за наем от 15.11.2016 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 21.10.2024 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК *************** ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.Младост 2, бул.Св.Киприян № 206А,
вх.1, ет.5, ап.18 да заплати на И. К. Ж., ЕГН ********** сумата от 21,58 лева,
представляваща направени разноски в производството пред първоинстанционния съд,
съразмерно на уважената част от предявените искове.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК И. К. Ж., ЕГН ********** да заплати
на *************** ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София,
ж.к.Младост 2, бул.Св.Киприян № 206А, вх.1, ет.5, ап.18 сумата от 335,53 лева,
представляваща направени разноски в производството пред първоинстанционния съд,
съразмерно на отхвърлената част от предявените искове.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
6
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7