Р Е Ш Е Н И Е
№260289/11.9.2020г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, тридесет и пети състав,
в открито съдебно заседание, проведено на единадесети авгст, две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ВИОЛЕТА КОЖУХАРОВА
при участието на
секретаря Олга Желязкова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 10994 по описа на Варненски районен съд за 2019 год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е образувано въз основа на искова молба вх. № 51318/
12.07.2019 г.
от „Б.Д.и с.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:*** срещу „Б.“
ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:***, за заплащане на сумата от
8762.41 лева, представляваща дължима цена по Договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и обслужване на общи
части на комплекс „Д. П.“, находящ се в ПИ *, *, кв. *по плана на КК „*“, гр.
Варна, за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019 г., ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска – 12.07.2019 год.
до окончателното изплащане на задължението. Претендира
се и разноски.
Ищецът
основава претенцията си на твърдения за облигационна обвързаност между страните
по силата на договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д. П.“,
в който ответното дружество е собственик на самостоятелен
обект с площ от 112.25 кв. м.. Още при придобиване на имота от ответника е
поето задължение за заплащане на таксите за поддръжка и управление на
общите части на комплекса. За процесния период,
уговорената единичната цена, на годишна база, е 9.49 евро на кв. м. без ДДС,
или общо 1280 евро на година с вкл. ДДС. Твърди се
още, че ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на дължимите
такси за периода 01.01.2016
г. – 30.06.2019 год.
Ответникът
– „Б.“ ЕООД, чрез процесуален представител, депозира писмен отговор, в срока по
чл. 131 ГПК, с който излага доводи за недопустимост и
неоснователност на предявения иск. Не оспорва твърдението, че ответникът е
собственик на самостоятелен обект - № *, находящ се в тяло „А“
от комплекс „Д. П.“, ведно с 2.08 % от общите части на сградата и 1.949 % от
правото на строеж. Не оспорва и факта на сключване на договора от 20.03.2008
год. между страните. Намира
за недопустими исковете за заплащане разходите за поддръжка и управление на
общите части, поради липса на активна материалноправна
легитимация. В случая, интерес от предявяване на този иск има само етажната
собственост, която има избран управител, различен от ищеца. В случая, с решение
на общото събрание на ЕС е определен начина на
заплащане и отчитане на размера на паричните вноски за разходите за управление
на сградата. Възразява срещу участието му в съсобствеността
на инфраструктурата на комплекса, изправността на ищеца по договора (вкл. и
относно задълженията му поддръжка на общата
инфраструктура), като се позовава и на разходване на събраните средства, не по
предназначение. Оспорва и размерът на вноската от 9.49 евро на кв. м.,
за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019 год. като намира увеличението за лишено от основание. Релевира
възражение за нищожност на клаузата на т. ІІІ, абзац 5 от договора, касаеща индексацията
на годишната вноска при промяна на съществени показатели, като накърняваща
добрите нрави. Намира за нищожна и клаузата по т. 4 от
НА № *год., поради противоречие със закона и
накърняване на добрите нрави, до колкото същата е неопределяема. Оспорва и
дължимостта на суми по договора след 10.07.2017 год., когато
същия е развален едностранно от ответника, с писмено предизвестие. На следващо
място – навежда и възражения касаещи справедливостта при определяне на цената
за поддръжка, като в тази връзка сочи, че ответникът ползва имота в комплекса рядко, предимно през летните месеци.
Същевременно, собственици на други обекти в сградата, близки до ищеца, не
заплащат такса за поддръжка на общите части. Отправя и искане за прекратяване
на производството, евентуално – за отхвърляне на претенцията и присъждане на
разноски. Релевира се и възражение за нищожност, освен на клаузата по т. 4 от
нотариалния акт, а така също и на т. ІV.2 от процесния договор. Наведено е възражение за
недължимост на претенциите, предвид техния периодичен характер, поради изтекла
погасителна давност. Не оспорва твърдението на ищеца, че комплекс „Д. П.“ не е
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т. 3 от ДР
на ЗУЕС. Релевира
възражение за погасяване на вземането по давност, като се позовава на краткия,
тригодишен срок.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства, и по вътрешно убеждение, прие за установено от
фактическа страна следното:
Въз основа на правна сделка, обективирана в НА № *год. „Б.“ ЕООД е собственик на самостоятелен обект -
№ *, находящ се в тяло „А“ от комплекс „Д. П.“, ведно с 2.08 % от общите части
на сградата и 1.949 % от правото на строеж;
Комплекс „Д. П.“ не е жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на ЗУЕС.
На 20.03.2008 год. между „Б. Д. И. С.“ ЕООД и „Б.“ ЕООД е сключен договор за
поддръжка и обслужване на общите части на комплекс „Д. П.“, в т. ч.: заплащане на разходи за осветление и вода на
общи части; поддържане и почистване на общи; асансьор; поддържане на местата за
общо ползване – тревни площи, алеи, паркингова зона, басейн; екологични и
хигиено – санитарни мероприятия. За посочените услуги е уговорено
възнаграждение – годишна такса в размер на 8.00 евро/ кв. м., или общо 898.00
евро, без вкл. ДДС, платима в срок до тридесети януари на текущата година, по
банков път. В раздел ІІІ, т. 1, абзац пети е предвидено правото на индексиране
на годишната вноска, при промяна на съществени показатели и съобразно
инфлационния индекс в страната и други обстоятелства, влиящи върху
ценообразуването.
Видно от съдържанието на представения Протокол № 1/
27.10.2009 г. от проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда „Д. П. комплекс“, к.к. „*“, с решение по т. 5 е прието консумативните разходи да се заплащат и отчитат
съгласно подписаните вече между фирма „Б.Д.И С.“ ООД и собствениците на отделни
обекти договори за поддръжка и обслужване на общите части в комплекс „Д. П.“.
Приобщено
на л. 60 от делото е уведомление от „Б.“ ЕООД, адресирано до „Б.Д.и С.“ ООД,
обективиращо изявление за разваляне на договора за поддръжка от 20.03.2008 г. Сочи
се, също, че представители на дружеството не възнамеряват да ползват
поддържаните от ищеца общи части в комплекса.
Видно от
приобщеното на л. 64 копие от товарителница, пратка, съдържаша документи,
изпратена от „Б.“ ЕООД, адресирана до „Б.Д.и С.“ ООД, е получена от лицето С.
М., на адрес гр. Варна, КК „*“ № 1, „Д. П. комплекс“, на 10.07.2017 г.
От
заключението, изготвено от вещото лице Р.Х., се установява следното:
инфлационния индекс за 2016 г. е 0 %, за 2017 г. – 1.4 %, за 2018 г. – 1.8 %,
за 2019 г. – 3 %; средствата, получени
от ищеца т собствениците на самостоятелни обекти в тяло А от комплекс „Д. П.“,
за процесния период, възлизат на 285358.02 лв.; в счетоводството на ищеца не се води отделна
аналитична отчетност за разходите за управление и поддръжка на обща
инфраструктура на комплекса и на общи части на двете тела.
За
изясняване на спора от фактическа страна, в хода на процеса са ангажирани
гласни доказателства, посредством разпит на свидетелите Е. Р. Г., Д. Т. Й. и И.
М..
В
показанията си свидетелката Г.излага, че в периода 2016 г. – 2019 г., през
летния сезон, е посещавала комплекс „Д. П.“. Комплексът се състои от хотелска
част и такава в апартаменти. На първия етж е разположен ресторант с градина. Градината
се състои от алпинеум, с жив плет покрай дългата част. Комплексът разполага с
басейн, тенис корт, покрит паркинг. Обособен е официален вход към рецепцията и
такъв към ресторанта. В хотелската част е обособена спа и уелнес зона. Сградата
разполага с асансьор. Зареждането със стоки и изнасянето на боклука се
осъществява през отделен вход. Свидетелката споделя впечатлеията си за добра
подръжка на комплекса, добро ниво на хигиена, за почистени общи части.
В
показанията си свидетелката Й.излага, че в периода 2016 г. – 2019 г. е
посещавала комплекс „Д. П.“. В комплекса са обособени хотелска част и такава с
апартаменти. Свидетелката споделя впечатленията си за поддържани общи части,
добро ниво на хигиена, добре поддържана растителност. Апартаментите също са
добре поддържани.
В
показанията си свидетелката М.излага, че е собственик на апартамент в комплекс
„Д. П.“, тяло А. На първия етаж е изграден балнео център, на разположение на
собствениците, но и на гостите на хотела, поради което за собствениците често
няма място. Свидетелката споделя впечатленията си, че гостите на хотела вдигат
много шум, включително и през нощта. Сочи, че апартамента и е обиран два пъти.
Така установената фактическа обстановка
налага следните правни изводи:
Предявен
е иск с правно основание чл. чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, за разпределение на доказателствената тежест в процеса, в тежест на ищеца е
да установи наличие на валидна облигационна
връзка между страните с твърдяния предмет, по която е изправна страна, т. е.
своевременно и качествено извършване на уговорените дейности по поддръжка и
обслужване на комплекс „Д. П.“; настъпване на предпоставките за увеличение на
таксата на поддръжка; настъпване изискуемостта на вземането и неговия размер.
В тежест на ответника е да установи
фактите и обстоятелствата, на които основава възраженията си за нищожност на
конкретните клаузи от договора и НА, на посочените основания; надлежното
разваляне на договора с писмено предизвестие, поради неизпълнение от страна на
изпълнителя, предоставяне на подходящ срок за изпълнение/ безполезността на
изпълнението; погасяване на задължението.
Липсва спор относно обстоятелството, че договорът, от
който ищецът черпи права е сключен на 20.03.2008 г., т. е. преди приемане на ЗУЕС (обн. - ДВ, бр. 6 от
23.01.2009 г., в сила от 01.05.2009 г.). До колкото се касае за материален закон, ЗЕУС
урежда отношения занапред, след влизането му в сила, а при заварени, висящи граждански правоотношения
– за бъдеще. В ПЗРЗУЕС не е предвидено обратно действие на приетите норми касателно заварените
правоотношения. Ето защо, следва да се приеме
наличие на валидна облигационна обвързаност между страните относно поддръжката
и управлението на общите части на комплекс „Д. П.“, считано от 20.03.2008 год.
По отношение на изправността на изпълнителя и предпоставките за разваляне:
Правното действие на
волеизявлението за разваляне на договора е възможно да настъпи единстевено при наличие на виновно неизпълнение на задължението от
страна на длъжника, за което последният носи отговорност и изправност на
кредитора. Последният следва да е изпълнил насрещното си задължение или да е
бил готов да изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал
необходимото съдействие за реализиране на дължимата престация. Следва да е налице изпълнение на
насрещното
задължение или готовност
за това,
респ. да е оказано необходимото съдействие
за реализиране на дължимата престация. В хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, преобразуващото право на
кредитора да развали договора се упражнява чрез едностранно волеизявление, при наличие на неизпълнение от
страна на длъжника.
Независимо от диспозитивния
характер на нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, по делото липсват данни за уговорка
относно разваляне на договора без предупреждение, независимо от отсъствие на
предпоставките по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, поради което и приложение следва да намери
общоважимата правна регламентация.
В случая, в изпълнение на поетите
задължения, в рамките на разглеждания период, от страна на ищецаса предприемани
действия по поддръжка на общите части на комплекса, в т. ч. басейн, спа зона,
стълбища, асансьор и градина. Този извод се налага въз основа на ангажираните
гласни доказателства, кредитирани от съда като безпристрастни, непротиворечиви
и вътрешно логични, кореспондиращи с останалия доказателствен материал, съобран
по делото. От същите се установява, че общите части в „Д. П.“ – стълбище,
коридори, градина, басейн, са адекватно поддържани. Шумът в комплекса през
летния сезон, натоварването на уелнес центъра и липсата на спокойствие (в
какъвто смисъл са изнесените от свидетелката М.данни), не обосновават извод за
неизправност на изпълнителя. При закупуване на имот в комплекса, всеки от
съсобствениците разполага с възможността да се запознае с местонахождениеето и
предназначението му. В този смисъл, при закупуване на апартамент в сграда, в
която се предоставят и хотелиерски услуги, шумът и по – голямо натоварване са
напълно нормални през летния сезон, с оглед конкретната локация.
По делото е установена
неизправност на ответника. Цената по договора не е заплащана от дружестовото на
определените падежни дати, три поредни години, считано от 2016 г. Изявленията
за нежелание за ползване на общите части на комплекса, както и несъгласието с
начина на стопанисване и управление, не пораждат правото на възложителя за
разваляне на договора, не го освобождава от задължението му за заплащане на
уговорената цена. Същата е определена на годишна база, за конкретно посочени
услуги, които са предоставени от изпълнителя. Фактическото ползване на обекта
от възложителя е ирелевантно досежно дължимостта на годишната такса. Така
изложеното обуславя извод за неизправност на ответника по договора, както при
отправяне на уведомлението през 2017 г., така и след това.
На трето място, видно от
съдържанието на представеното по делото уведомление за прекатяване, липсва
посочване на конкретните задължения, които са останали неизпълнени от ищеца,
респ. не е предоставен срок за изпълнение. Не е установена и безполезност на
изпълнението, като само по себе си нежеланието за ползване на общите части, не
обуславят настъпване на такава.
Горното обосновава извода, че
считано от 20.03.2008 г., включително и в рамките на разглеждания период
страните между страните е налице облигационна обвързаност по силата на Договор
от 20.03.2008 г. за поддръжка на общите части на комплект „Д. П.“, находящ се в
КК „*“, по който ищецът е изправна страна, поради което е възникнало и правото
му да получи уговорената цена (описана в договора като „годишна такса“).
По отношение на размера на цената:
Уговорена между страните е
цена за предоставената услуга от 8.00 евро на кв. м., или общо от 898 евро без
ДДС.
По аргумент от чл. 9 ЗЗД, автономията на волята на страните да определят
свободно съдържанието на договора, в т. ч. и да уговарят размера на възнагражданието, е ограничена
от две направления - повелителните норми на закона и добрите нрави. За
противоречащи на добрите нрави се считат сделки, с които неравноправно се
третират икономически слаби участници в оборота, използува се недостиг на материални
средства на един субект за облагодетелствуване на друг.
В случая и двете страни са
търговци. Видно от съдържанието на
договора между тях е постигнато съгласие
за заплащане на осъществените фактически действия по поддръжка на общите
части на комплекса срещу заплащане на възраграждение, формирано като въз основа
на цената на закупения имот. С подписите си по договора, страните са изразили воля, за сключване
на същия, при дължима от възложителя цена, която подлежи на
промяна на икономически показатели, влиящи на формирането и, като е налице
възможност не само за увеличаване, но и за намаляване на дължимия размер.
Горното обуславя извод за валидност на клаузата на раздел ІІІ, т. 1, абзац
пети от процесния договор. Сама по себе обаче действителността на клаузата не
означава, че правото на индексация е породено за изпълнителя.
Изменението на двустранен договор
се осъществява по взаимно съгласие между страните или на предвидени в закона
основания (чл. 20а, ал. 2 ЗЗД).
В случая, липсва на постигнато между страните съгласие за изменение на
цената на услугата
за периода 2016 – м. юни 2019 г.. До колкото ищецът претендира заплащане на по – високо възнагражние, то в
негова тежест е да установи увеличение стойността на отделните елементи при
ценообразуването, по аргумент от чл. 266, ал. 2 ЗЗД.
В предвид изнесените в експертното заключение
данни, се налага извода, че при изпълнителя не се води отчет за разходите по отделни видове дейности, така и
за възложената му с конкретния договор дейност по поддръжка на общи части във
блок „А“ и общата инфраструктура на комплекса. Последното обуславя
невъзможност за определяне на съотношението на разходите, при формиране на
общия размер на таксата. Неясно е кои са всички ценообразуващи елементи, при
кои от тях е налице поскъпване. Само по себи си нарастването на индекса на
инфлация, не обуславя увеличение на разходите за поддръжка.
С оглед изложеното, следва да се приеме, че в
настоящата хипотеза, правото на изпълнителя за увеличаване на възнаграждението
не е възникнало.
Дължимата
от изпълнителя цена по договора е в размер на 898.00 евро (1756.34 лева),
определена на годишна база, като за целия разглеждан период същата възлиза на 6147.19
лв., формирана както следва: 1756.34 лв. за 2016 г.; 1756.34 лв. за 2017
г.; 1756.34 лв. за 2018 г.; 878.17 лв. за 2019 г.
Ищецът не
установи основание за заплащане на горницата над тази сума до пълния
претендиран размер от 8762.41 лева.
Горните изводи, налагат разглеждане на въведеното с отговора
на исковата молба, възражение за погасяване на вземането по давност.
При формиране на крайните изводи
относно настъпване ефекта на погасителната давност, следва да бъде съобразено,
че до колкото вземането
съставлява
главница по договор,
чийто падеж е определен годишно, то
приложим е общия петгодишен
давностен срок. В настоящата хипотеза падежът на задължението е уговорен на определена дата – тридесети
януари на текущата година , то и петгодишната погасителна
давност ще следва да тече от съответния падеж на всяка годишна вноска. Исковата молба е депозирана в съда на 12.07.2019 год., към който момент пет годишния давностен срок не е изтекъл.
По
изложените съображения, се налага извод за частична основателност на иска, като
същия следва да бъде уважен за сумата от 6147.19 лв., представляваща дължима
цена по Договор от 20.03.2008 год. за
поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д. П.“, находящ се в ПИ *, *,
кв. *по плана на КК „*“, гр. Варна, за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019 г., формирана както следва: 1756.34
лв. за 2016 г.; 1756.34 лв. за 2017 г.; 1756.34 лв. за 2018 г.; 878.17 лв. за
2019 г., на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
Искът за
заплащане на горницата над тази сума до пълния претендиран размер от 8762.41 лева., е неоснователен поради което и
следва да бъде отхвърлен, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
На основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД,
основателна е и акцесорната претенция за присъждане законна лихва върху уважената част от
главницата,
считано от датата на предявяване на иска – 12.07.2019 год. до окончателното
изплащане на задължението.
С
оглед изхода на спора и отправеното искане, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 1297.85 лева, представляваща извършени в
производството разноски, определени съобразно уважената част на иска, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК.
С
оглед изхода на спора и отправеното искане, ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника сумата от 358.18 лева, представляваща извършени в
производството разноски, определени съобразно отхвърлената част на иска, на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Б.“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище и
адрес на управление:*** да заплати на„Б.Д.и с.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на
управление:***
сумата от 6147.18 лв. (шест хиляди сто
четиридесет и седем лева и осемнадесет стотински), представляваща дължима цена по
Договор от 20.03.2008 год. за
поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Д. П.“, находящ се в ПИ *, *,
кв. *по плана на КК „*“, гр. Варна, за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019 г., формирана както следва: 1756.34
лв. за 2016 г.; 1756.34 лв. за 2017 г.; 1756.34 лв. за 2018 г.; 878.17 лв. за
2019 г., ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 12.07.2019 год.
до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Б.Д.и с.“ ООД, ЕИК: *, със
седалище и адрес на управление:*** срещу „Б.“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище и
адрес на управление:*** иск за заплащане на горницата
над 6147.18 лв. (шест хиляди сто
четиридесет и седем лева и осемнадесет стотински) до пълния предявен размер
от 8762.41 лв. (осем хиляди седемстотин
шестдесет и два лева и четиридесет и една стотинки), представляваща дължима цена по Договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и
обслужване на общи части на комплекс „Д. П.“, находящ се в ПИ *, *, кв. *по
плана на КК „*“, гр. Варна, за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019 г., ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 12.07.2019 год.
до окончателното изплащане на задължението, на основание
с чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Б.“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище и
адрес на управление:*** да заплати „Б.Д.и с.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на
управление:***
сумата от 1297.85 лв. (хиляда двеста деветдесет и
седем лева и осемдесет и пет стотинки), представляваща извършени в производството разноски, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА „Б.Д.и с.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на
управление:*** да заплати на „Б.“ ЕООД, ЕИК: *,
със седалище и адрес на управление:*** да заплати сумата от 358.18 лв. (триста петдесет и осем лева и осемнадесет
стотинки), представляваща извършени в
производството разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на
обжалване през Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: