Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 847
гр.Русе,
03.07.2020 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД Х-ти
граждански състав в публично
заседание на осми юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАРИН
ЙОРДАНОВ
при секретаря
КРАСИМИРА СТОЯНОВА,
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 5584 по описа
за 2019 година, за да
се произнесе, съобрази следното:
Претенцията на ищеца М.Г.Г. се
основава на твърдение, че по силата на нотариален акт №***от ***г. на 220-ти РН
ответницата и ответника в режим на СИО са закупили и са станали собственици на
самостоятелен обект в сграда с посочен идентификатор на адрес гр. Русе, ул. ***№
9 А с предназначение спортна и развлекателна дейност, представляваща интернет
клуб, като са посочени и границите на сградата, като на второ подземно ниво
обекта граничел от североизток със съседен имот от северозапад с гараж № 4 и
гараж № 5. Въпросният гараж №4, с който граничел имота на ответниците бил негова
собственост по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот по
нотариален акт №**от **г. на 217-ти РН. След придобиване на собствеността върху
същия установил, че закупения гараж № 4 бил с изградени стени, които
частично навлизат и в гараж № 5, който представлявал самостоятелен обект с
посочен номер. Освен това била поставена врата, която била заключена, а достъпа
до гараж №4 бил единствено през интернет клуба. От разговор с предишния
собственик на гаражите и интернет-клуба узнал че преди време лично той и без
строително разрешение изградил стените и вратата на гаража като по този начин го
приобщил същия към интернет клуба. Съображенията му били че не мислел да го
ползва по предназначение, а като складово помещение към интернет клуба. При извършване
на правни действия бившият собственик Е.В.И.третирал интернет клуба като
самостоятелен обект без към същия да е включен спорния гараж –4. Счита, че и
предишните собственици на игралната зала не са имали основание да владеят
закупения от него гараж №4. Изпратил нотариална покана до ответниците, с която
ги поканил да му предадат владение върху същия, но без резултат. Въз основа на
тези твърдения се претендира за признаване на установено по отношение на
ответниците правото на собственост на ищеца върху гараж №4, подробно описан в
исковата молба и за осъждането им да му предадат владение върху него.
Въз основа на изложените
фактически твърдения и формулирания петитум съдът квалифицира правно предявения
иск по чл.108 от ЗС - за
ревандикация на недвижим имот.
Ответниците М. Ц.С.-Д. и В.Б.Д. оспорват иска. Твърдят
че ищецът е запознат с фактическото положение на присъединяване на гараж №4 към
закупения от тях интернет клуб (игрална зала), тъй като живеел на същата улица и използва паркинга
в сутерена на сградата за паркиране на собствения си автомобил. Считат, че
действителното фактическо положение е различно от описаното от ищеца, а именно
- при построяването на сградата в сутерена бил изграден паркинг и били отделени
и разчертани паркоместа. След това без наличие на строителни разрешения и
строителна документация Е.В.И.придобил интернет клуб и гаражи. В действителност
обаче там нямало построени гаражи. Нямало и никога не съществували
самостоятелни обекти с предназначение на гаражи, а като собственик по
нотариален акт от 2007 г. Е.В.присъединил едно паркомясто и части от квадратни
метри от друго паркомясто към интерент клуба си. Това станало още през 2007 г. –
2008 г. Още тогава били изградени стени и била поставена врата, която била
обикновена, а не гаражна врата. Това било и фактическото положение и
понастоящем. Така се оформило едно ново помещение, което било функционално
свързано с интернет клуба. Същото било с трапецовидна форма, а квадратурата
била различна от тази описана в исковата молба. Освен това там били изградени и
въздухопреносни съоръжения, които обслужвали интернет клуба. Бил изграден и
авариен изход за същия обект. При ипотекирането на обекта бившия собственик го ипотекирал
включително и с частта, която била паркомясто № 4. По този начин имотът бил
третиран и от ЧСИ Милкана Македонска при изпълнително дело с взискател Турист
инвестмънт ЕООД. Поради това считат, че при публичната продан на интернет клуба
той бил продал включително с въпросната присъединена част. Считат, че по този начин гараж № 4 вече не
съществувал като самостоятелен обект към датата на продажбата, на която се
позовава ищеца - **г. Твърдят още, че от покупката на всички свои обекти в
сградата през 2007 г. Е.В.е ползвал /казиното/ интернет клуба в тези му
фактически граници и това продължило повече от 10 години и по този начин присъединените
части от паркоместата станали неразделна част от интернет клуба. Това продължило
и след възлагането от ЧСИ на недвижимия имот с предназначение казино на Турист инвестмънт ЕООД, който също
владял обекта в това фактическо състояние като го считал за свой собствен. Това
владение понастоящем продължавали и ответниците. Поради това считат, че ищецът
не е станал собственик на гаража със сделката от 2019 г. Считат същата за нищожна
поради липса на предмет и като противоречаща на закона, тъй като имала за
предмет квадратни метри, които били неразделна част от друг имот, а те били описани
като обект с реални граници и самостоятелно предназначение. Считат, че по
отношение на настоящия случай е приложима разпоредбата на чл. 97 от ЗС, като
собственик на спорния обект е не ищеца, а ответниците на база присъединяване
към своя имот. В условията на евентуалност ответниците се позовават и на
изтекла придобивна давност.
За
да се произнесе съдът съобрази следното:
Предмет на делото е правото на собственост върху
недвижим имот, описан от ищеца като гараж №4 на подземно ниво в жилищна сграда
в гр.Русе по ул. ***№9-А. По делото е представена и схема №***г. на СГКК-Русе,
в която гараж №4 е посочен като имот с идентификатор № ***с площ от 24,06 кв.м.
с прилежащи 17,472 ид.ч. от общото маневрено хале и 1,132% ид.ч. от общите
части на сградата. Ищецът се легитимира
като собственик на същия по силата на договор за покупко-продажба на недвижим
имот по нотариален акт №**от **г. на 217-ти РН. Продавач по същия е св. Е.В.И.,
който от своя страна при сключване на договора с ищеца се е легитимирал като
такъв по силата на акт №** от **г. на 304-ти РН. Със същия е изповядана сделка
по покупко-продажба, по силата на която на „Интис“ООД-Русе прехвърля на Е.И. собствеността
върху недвижими имоти, подробно описани в нот. акт и посочени като интернет клуб, гараж №4 и
гараж №5. По делото е прието заключение на строителна-архитектурна е-за на в.л.
П.П., с което се установява, че фирмата строител на сградата на ул. ***№9-А, в
която се намира спорния обект е „Интис“ООД-Русе. При строежа на сградата на
20.01.2005 г. е одобрен екзекутив чертеж за промяна на интернет клуб с кафе бар
само като интернет клуб. В чертежа обекти №4, 5, 6 и 7 са отразени като
паркоместа, а не като гаражи. Също така в удостоверението за въвеждане в
експлоатация №252/05.12.2006 г.е въведена в експлоатация построената
комбинирана сграда на горепосочения адрес като за подземния етаж не се
упоменават гаражи, а подземен паркинг.
Вещото лице установява още, че в архива на Община Русе няма проекти и
разрешения за промяна на две от паркоместата в подземното ниво на сградата в
гаражи. Въпреки това в нот. акт №** от **г. на 304-ти РН те са описани като
такива, а така са третирани и в последващи документи, вкл. и нот. акт от **г.,
на който се позовава ищеца за да обоснове претендираното право на собственост
върху гараж №4. Съдът обаче счита, че липсва основание за това. Съгласно чл.37,
ал.4 от ЗУТ „В сграда в режим на етажна собственост необходимите места за
паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:
1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в
сградата, или
2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата,
или
3. отделни места за паркиране със статут на
принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата“.
Видно е, че за да са налице самостоятелни обекти на
правото на собственост по чл.37, ал.4, т.1 от ЗУТ е необходимо още с инвестиционния проект да е
предвиден гараж/гаражи/ и помещението да е ясно разграничено като такова с
определена площ и другите необходими характеристики по Наредба № 4 от
21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. В
случая това не е така, а е налице подземен паркинг. При това положение при продажба
на обекти или части от сградата фирмата строител може да се разпорежда с части
от паркинга само при условията на чл.37, ал.4, т.2 и т.3 от ЗУТ. Въпрос на
тълкуване е дали при сключването на договора за покупко-продажба от **г. волята
на страните е била части от подземния паркинг да се прехвърлят на купувача като
принадлежност към самостоятелния обект интернет клуб (при условията на чл.37, ал.4, т.3 от ЗУТ) или сделката е
частично нищожна по отношение на описаните два гаража на осн. чл.26, ал.2 от ЗЗД - поради невъзможен предмет. Настоящият състав на съда споделя второто
становище и счита, че Е.И. не е станал собственик на несъществуващите гаражи, а
същите са останали обща част на сградата и като такава не могат да са предмет
на последващи правни сделки и всички такива са нищожни на осн. чл.26, ал.2, пр.
първо от ЗЗД; не могат да се придобиват по давност като самостоятелни обекти и
неправилно са нанесени като самостоятелни обекти в кадастралната карта. Дори и
да не се приеме това становище, а разбирането че двете паркоместа са продадени
на Е. И. при условията на чл.37, ал.4, т.3 от ЗУТ, то това не се отразява на
настоящия спор, т. к. и в този случай те не могат да са обект на самостоятелно
право на собственост и като такива не могат да се придобиват по давност или да
са предмет на самостоятелни правни сделки, а могат да се прехвърлят само като принадлежност
към съответния самостоятелен обект в сградата (в случая – интернет клуба), каквото не е налице при сделката от **г., на която
се позовава ищецът. Същата е нищожна на осн. чл.26, ал.2, пр.първо от ЗЗД –
поради невъзможен предмет, с оглед на което съдът счита, че предявеният иск е
неоснователен и следва да се отхвърли изцяло.
На осн. чл.78, ал.2 от ГПК ищеца дължи на ответниците
направените по делото разноски и възнаграждение за един адвокат. По делото е
направено възражение по чл.78, ал.5 от ГПК, което съдът счита за частично
основателно. Хонорар от 2400 лв. е прекомерен съобразно действителната
фактическа и правна сложност на делото, т. к. е в размер, който надвишава
минималния по чл.7 от НАРЕДБА № 1 ОТ 9 ЮЛИ 2004 Г. ЗА МИНИМАЛНИТЕ РАЗМЕРИ НА
АДВОКАТСКИТЕ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ повече от шест пъти. Съобразявайки проведените
съдебни заседания, доводите на страните и обема на събраните доказателства
съдът счита, че същият следва да се намали, но не до законовия минимум, а до
размер от 700 лв., който е съобразен с фактическата и правна сложност на
делото.
Така мотивиран съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца М.Г.Г.,
ЕГН:********** срещу ответниците М. Ц.С.-Д. и В.Б.Д. иск по чл.108 от ЗС – да се признае за
установено по отношение на тях правото му на собственост върху гараж №4 в
сутерена (подземния етаж) на комбинирана сграда с магазини, банков офис, зъболекарски кабинет,
офиси, интернет клуб и подземен паркинг с адрес ул. ***№ 9 А и ул. ***№ 13А с
площ от 24,06 кв.м., за който е издадена схема №***г. на СГКК-Русе, в която е
посочен като имот с идентификатор № ***с площ от 24,06 кв.м. с прилежащи 17,472
ид.ч. от общото маневрено хале и 1,132% ид.ч. от общите части на сградата и за осъждане на ответниците да му предадат
владението върху същия.
ОСЪЖДА М.Г.Г., ЕГН:********** да заплати на М. Ц.С.-Д. и
В.Б.Д. сумата в размер на 1005
лв. – разноски по делото, от които 700 лв. са за адв. възнаграждение на
един адвокат при условията на чл.78, ал.5 от ГПК.
…………………………………………………………………………………
Решението може да се обжалва
в 2-седмичен срок от връчването на препис на страните пред РОС.
Районен съдия: