№ 25471
гр. София, 29.09.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20211110137761 по описа за 2021 година
З. Б. К. от гр. София, чрез адв. Р. Д. е предявила срещу *********** - гр. София, осъдителни
искове за следното:
Иска се съдът да осъди *********** с ЕИК ***********, със седалище и адрес на
управление: *********************, представлявано от Калоян Николаев Радославов, да
заплати на З. Б. К. с ЕГН **********, следните суми: 1680 евро, представляваща неустойка,
уговорената в чл.31, ал.2 от сключения между страните по делото предварителен договор №
BG-IP- S24/12.10.2017г.; 6 160 лева, представляваща общата цена, заплатена от ищцата за
наем на жилище за част от периода на забава, а именно: от 16.05.2020г. до 09.02.2021г.;
1643,09лв., представляваща разлика между заплатения данък по чл.44 от ЗМДТ и данъкът,
който ищцата би заплатила при изповядване на сделка до 01.01.2020г. Иска се да бъде
присъдена и законна лихва върху горните суми от датата на предявяване на исковата молба,
както и направените деловодни разноски.
Ответникът с отговор на исковата молба в срок, оспорва исковете по основание и размер.
На основание чл.140, ал.3 от ГПК делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито
съдебно заседание, за което да се призоват страните.
Воден от горното и на основание чл.140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 14.11.2022г. от 14.30
часа, за която дата и час да се призоват страните и пълномощниците им.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на
спора.
ПРИЕМА като доказателства по делото писмените документи, приложени към исковата
молба и към отговора на исковата молба.
1
ПРОЕКТ на доклад по делото:
Обстоятелства, от които произтичат претендираните права от ищеца:
Ищцата твърди, че на 12.10.2017г. с ответника са сключили предварителен договор № BG-
IP- S24/12.10.2017г. за покупко-продажба и строителство, съгласно който той се е задължил
за цена от 168 000 евро да построи и да прехвърли на ищцата собствеността върху недвижим
имот, представляващ апартамент № 40 със застроена площ от 96,59 кв.м., състоящ се от
антре, коридор, дневна с кухненски бокс, три спални, баня със санитарен възел,
самостоятелен санитарен възел, килер и лоджия, разположен на VI-ти етаж във вход Б на
строящата се жилищна сграда, блок 3 в УПИ XVII-2272- за жилища, офиси, ОО, ТП и ПГ по
плана на гр. София, местност „Дианабад-Изток“, кв.1, представляващ поземлен имот (ПИ) с
идентификатор 68134.802.2298 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-95/18.12.2015г. на ИК
на АГКК, с адрес на ПИ: гр. София, р-н „Изгрев“, ул.“165“ №3.
Съгласно договора продажната цена следвало да бъде платена на части: 14000 евро без ДДС
(16800 евро с ДДС)- в тридневен срок от подписване на предварителния договор, а
разликата - с лични или заемни средства, в деня на сключване на окончателния договор във
формата на нотариален акт. Затова с платежни нареждания от 13-ти и 16-ти октомври 2017г.
ищцата изпълнила задължението си по чл.8, ал.1, т. 1 от договора като заплатила левовата
равностойност на сумата 16800 евро, за което ответникът е издал фактура №29/16.10.2017г.
Съгласно чл.3 от предварителния договор, ответникът се е задължил да прехвърли чрез
договор във формата на нотариален акт правото на собственост върху гореописания имот в
срок от 60 календарни дни след въвеждане на сградата в експлоатация (получаване на
разрешение за ползване), но не по-късно от 31.08.2019г., а най-късната дата за въвеждане на
имота в експлоатация била планирана за 31.01.2019г. В чл.31, ал.2 от договора страните
уговорили неустойка за забава въвеждането на сградата в експлоатация в случай, че тя
продължи повече от 60 календарни дни от предвидения в договора срок. Размерът на
неустойката е договорен като 0,05% върху платената сума за всеки ден забава, но не повече
от 10%. Ищцата твърди, че така определяемият максимален размер на неустойката се
достига при забава от 200 дни.
Ищцата излага твърдения, че около две години след планираната крайна дата - 31.01.2019г.,
било издадено разрешение за ползване на новопостроената сграда № СТ-05-984/02.12.2020г.
на ДНСК.
Междувременно, с цел събиране на сумата за заплащане на втората част от цената по чл.8,
ал.1, т.2 от предварителния договор с ответника, ищцата сключила предварителен договор за
продажба на семейното жилище, в което живеела със съпруга си и двете им деца, с
договорен срок 31.03.2020г. Окончателният договор във формата на нотариален акт бил
сключен на 21.04.2020г. Поради това и забавата на ответника, семейството на ищцата било
принудено да наеме жилище, в което да се пренесе докато им бъде прехвърлена
собствеността и предадено владението на описания по-горе имот. На основание договор за
2
наем от 28.04.2020г., за срок от една година, считано от 16.05.2020г., ищцата започнала да
плаща по 700 лв. месечна наемна цена.
Окончателният договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт по процесния
предварителен договор между страните по делото бил сключен на 09.02.2021г., а владението
върху закупения имот било предадено на 18.02.2021г. При изповядване на нотариалната
сделка ищцата твърди, че е заплатила данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ, във вр. с чл.35, ал.2 от
Наредба за определяне размера на местните данъци, приета от Столичен общински съвет, в
размер на 3% от продажната цена или сумата 9857,38лв. Също така счита, че ако ответникът
не се бил забавил толкова и нотариалната сделка била сключена в сроковете по
предварителния договор - през 2019г., тя щяла да заплати данък при придобиване на
недвижим имот по възмезден начин в размер на 2,5% от продажната цена или сумата
8214,49лв., което би било с 1643,09 лева по-малко от заплатения от нея данък по чл.44, ал.1
ЗМДТ през 2021г.
Ищцата твърди, че поради всички изложени от нея обстоятелства, има право на уговорената
в чл.31, ал.2 от предварителния договор неустойка в максимален размер на 10% от 16800
евро или 1680 евро, както и на обезщетение за всички преки вреди, а именно: цената,
заплатена от нея за наем на жилище за периода от 16.05.2020г. до 09.02.2021г., в общ размер
на 6 160 лева (по 700лв. на месец, а за посочения период = 8м. X 700лв.+560лв.), и на
разликата между заплатения данък по чл.44 от ЗМДТ в размер на 3% от продажната цена и
данъкът, който би заплатила при изповядване на сделката до 01.01.2020г. в размер на 2,5%
от продажната цена, равняваща се на 1643,09лв.
През м.ноември 2020г. ищцата упражнила правото си по чл.31, ал.2 от предварителния
договор и предложила на ответника с дължимата й неустойка за забава от 1680 евро да бъде
намален размерът на остатъка от продажната цена, платим с лични или заемни средства при
сключване на окончателния договор за покупко-продажба в нотариална форма, но според
управителят на дружеството-продавач претенцията за неустойка била неоснователна.
Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника:
Ответникът оспорва и трите иска по основание и размер, като по отношение на първият
твърди, че за него е налице безвиновна отговорност съгласно хипотезата на чл. 35 от
процесния договор и излага подробни съображения в тази насока.
Правна квалификация на правата и възраженията на страните: чл. 92 от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от
ЗЗД.
Кои права и обстоятелства се признават: Сключеният предварителен договор за покупко-
продажба.
Кои обстоятелства не се нуждаят от доказване: Всички твърдения на страните подлежат на
доказване.
Разпределение на доказателствената тежест:
Ищцата трябва да докаже наличие в процесния договор на клауза за неустойка, нейният
3
размер и изпадането на ответникът в забава. По отношение на вторият и третият иск следва
да докаже размера на по-големите вреди.
Ответникът следва да докаже наличие на обстоятелствата по чл. 35 от предварителния
договор.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, на ищцата и препис от
отговора на исковата молба.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4