№ 18995
гр. София, 22.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20231110105312 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Е. Д. Б. с ЕГН ********** и А. Б. Г., с
ЕГН **********, двете с адрес: гр. С..., чрез адв. Р. Г. – САК, със съдебен адрес: гр. С...-
партер срещу „М” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С..., с
управител М Г, с която се иска да бъде признато за установено, че ответникът дължи на
ищците следните суми: 6 500 евро - главница, общо за двете ищци, а за всяка една от тях - по
3250 евро, представляващи неустойки за неизпълнение на сроковете на договор - вместо
22.7.2021 година - 22.08.2022 година, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на заявлението по чл. 410 ГПК- 29.08.2022 година до цялостното изплащане на
вземането. Претендират се разноски.
Ищците твърдят, че с предварителен договор от 20.12.2017 година и нотариален акт № 78
том I/2018 година на нот. В Б ответникът е поел задължение да построи сграда в кв. „О“ в
град София, в имот с идентификатор ....., на ул.’’К” № 3 и да предаде владението на имотите
- апартамент № 3, паркомясто-гаражна клетка № 4, ателие № 3 и паркомясто № 3, на
учредителите на правото на строеж в срок от 31 месеца от датата на подписване на
нотариалния акт - 21.12.2018 година т.е, краен срок за изпълнение на задължението на
ответника е 21.07.2021 година. Сочи, че срокът е изчислен по следният начин: нотариалният
акт е подписан на 21.12.2018г.; съгласно т.II.2 от НА/стр. 1б/ - акт обр. 15 следва да бъде
подписан в срок от 27 месеца от акт обр.2- за определяне на строителна линия и ниво - т.е.
до 21.04.2021 година; срок за акт обр. 2 - 1 месец от нотариалния акт /т.е. до 21.1.2019г./;
Протокол обр. 2 е издаден на 31.01.2019 година, видно от разрешението за ползване.
Въвеждане на сградата в експлоатация - 2 месеца от акт 15- т.е до 21.6.2021 година.
Разрешението за ползване е издадено на 5.7.2022 година. Въвеждане във владение - 30 дена
от Разрешение за ползване /въвеждане на сградата в експлоатация/- т.е. до 21.07.2021
1
година. Сочат, че съгласно т. 26 и 27 от предварителния договор /на стр.5/, които
договорености са допълнени и изменени с Пункт II, точка 5 от нотариалния акт-на стр. 17
абзац три отгоре надолу, който текст препраща към точки 2, 3 и 4 на стр. 16 и 17 от същия
нотариален акт, при неизпълнение по отношение на сроковете на завършване на
строителството, както и на някой от другите срокове по договора, ответникът дължи на
всеки един от учредителите по 250 евро на месец до окончателното изпълнение на
сроковете, което е станало с приемо - предавателен протокол – предаване на владението на
22.08.2022 година, вместо на 21.07.2021 година. Разрешението за ползване било от
05.07.2022г. - една година след крайния срок по договор, а въвеждането в експлоатация е 13
месеца след крайния срок по договор. По този начин считат, че размерът на неустойката
възлиза общо на 6500 евро – 13 месеца по 250 евро, за всяка от ищците.
Ответникът счита исковата молба за нередовна, а исковете са оспоР. по основание и
размер. Счита, че ищците са изложили неясно метода за изчисление на дължимата
неустойка, че липсва яснота относно това кога е съставен протокол образец 2, от който
започва да тече срока за изпълнение на сградата, че този протокол е издаден на 31.01.2019г.,
а срокът за построяване на сградата е изтекъл м. април 2021г. Сочи, че действително акт – 15
е подписан на 20.01.2022г., но закъснението не може да се вмени във вина на ответника, а се
дължи на обективни обстоятелства – лошите метеорологични условия и бездействието на
администрацията. Счита, че исковете следва да бъдат отхвърлени.
Правната квалификация на предявените искове е чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
От събраните по делото доказателства се установи следното във фактическо и правна
отношение:
С нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот акт № ...., дело №
.... С.А.А., К.В.А., Б.Д.Б. и Е. Д. Б. от една страна и „М“ ЕООД от друга страна, в качеството
си на съсобственици на поземлен имот с идентификатор ..... по КККР на гр. София, одобР.
със заповед № РД – 18-50/20.06.2016г. на и.д. на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.
София, р-н Красно село, ул. К, с площ от 926 кв.м. и др. данни, описани в нотариалния акт,
взаимно са учредили, приели и си запазили безсрочно право на строеж върху този поземлен
имот, за построяване съгласно идеен инвестиционен проект, одобрен на 07.11.2018г. от СО-
ДАГ и разрешение за строеж № 302/08.11.2018г. на гл. архитект на СО, на „Жилищна сграда,
апартаментен хотел, подземен гараж и ограда“. В нотариалния акт са посочени
самостоятелните обекти, които стават изключителна собственост на съучредителите на
правото на строеж. Съгласно раздел II, т. 2 от нотариалния акт, учредителят „М“ ЕООД се
задължава да изпълни строителството на сградата, удостоверено с подписване на акт –
образец 15 за установяване техническата годност за ползване в срок до 27 месеца, считано от
датата на съставяне на протокол-образец № 2 за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа. Срокът за съставяне на протокол-
образец № 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво
на строежа е един месец от подписване на нотариалния акт. Съгласно т. 3 от същия раздел,
учредителят „М“ ЕООД се задължава да извърши процедурите за въвеждане на сградата в
2
експлоатация от компетентните административни органи в срок до два месеца от
построяването, считано от подписването на акт – образец 15 за установяване техническата
годност за приемане на сградата. С т.4 от раздел II учредителят „М“ ЕООД се е задължил да
въведе останалите учредители във владение в собствените им обекти в 30-дневен срок от
въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. По силата на следващата т.
5 от нотариалния акт, при неизпълнение на описаните задължения, вменени на посочения
учредител – ответник по делото, се прилагат санкциите и отговорностите, регламентирани в
предварителните договори между страните, сключени на 20.12.2017г. и на 12.07.2018г.
Видно от събраните по делото доказателства ищцата Е. Д. Б. и ищцата А. Б. Г. като законен
наследник на Б.Д.Б. са съучредители на правото на строеж съгласно разгледания нотариален
акт № ... Е. Б. и А. Г. по силата на наследственото правоприемство са страни и по
предварителен договор от 20.12.2017г. Този договор урежда отношенията между страните по
делото във връзка с цялостния процес по учредяване на правото на строеж върху УПИ-....“,
ул. „К“ в гр. София и построяването на „Жилищна сграда, апартаментен хотел, подземен
гараж и ограда“, описани по – късно и в нотариалния акт от 21.12.2018г. Сроковете за
съставяне на протокол № 2 за определяне на строителна линия и строително ниво, за
получаване на разрешение за ползване на сградата, уговоР. в този договор са пренесени и в
нотариален акт № ..., и по отношение на тези уговорки между страните в двата документа
няма различия. В договора под т. 11 е уговорено, че при настъпване на форсмажорни
обстоятелства срокът за извършване на строителството се удължава с времето, необходимо
за отстраняване на тези обстоятелства. Изпълнителят е длъжен да съобщи на учредителите
веднага в писмена форма за настъпване на такива обстоятелства. В т. 12 е уговорено, че
изпълнителят се задължава да предаде на учредителите договоР.те като обезщетения в
договора обекти с приемо-предавателен протокол и да ги въведе във владение в срок до 30
дни от датата на издаване на разрешение за ползване. В раздел обезщетения и неустойки на
договора е уговорено между страните, че: в т. 26 – При неизпълнение на договора по
отношение на срока за извършване на строителството и приемането на сградата с акт обр.
16, изпълнителят дължи на всеки от учредителите неустойка в размер на по 250 евро на
месец до окончателното приемане на сградата с акт. обр. 16 и разрешение за ползване.
Според т. 27 - При неизпълнение от страна на изпълнителя на някои от сроковете по раздел
2, т.7,8,9 от договора, изпълнителят дължи на учредителите по 250 евро месечно до
изпълнение на задълженията и сроковете по тези точки.
Ответникът е представил писмо на началника на ДНСК, от което се установява, че
заявлението на „....“ ЕООД за назначаване на държавна приемателна комисия и издаване на
разрешение за ползване за процесния строеж, находящ се в УПИ .... с идентификатор ..... е
внесено в ДНСК на 11.05.2022г., след което на 13.06.2022г. е внесен коригиран окончателен
доклад за строежа. На 13.06.2022г. с молба с вх. № СТ-04/706-07-966 са внесени
допълнително документи за „Външно електрозахранване с кабели Н.Н.1к V на процесната
сграда. От документите, които са изпратени от Столична община, р-н Красно село се
установява, че заявлението за издаване на разрешение за строеж представляващ Външно
3
електрозахранване с кабели Н.Н.1к V на процесната сграда е внесено на 27.07.2020г. За
времето, през което е строена процесната сграда, Националния институт по метеорология и
хидрология е дал информация за броя на дните със средна температура на въздуха за
часовия интервал от 08:00 ч. до 20:00 ч. по-малка от 0 градуса по Целзий и/или количество
валеж по-голямо от 15 mm, за района на гр. София, а именно: от 31.01.2019г. – 31.03.2019г. –
4 дни, от 01.12.2019г. до 31.03.2020г. – 31 дни; от 01.12.2020г. до 31.03.2021г. – 23 дни и от
01.12.2021г. до 31.01.2022г. – 22 дни.
От събраните по делото доказателства се установява, че исковете са основателни, поради
следното:
Видно е от нотариалния акт, че уговоР.те срокове за строителство започват да текат от
датата на съставянето му – 21.12.2018г. От тази дата в 1-месечен срок е следвало да се
състави протокол образец № 2. Видно от представеното по делото негово сверено копие,
същият е съставен на 31.01.2019г. – десет дни след предвидения срок. Считано от тази дата,
строителството на сградата, удостоверено с подписването на акт – образец 15 е следвало да
се изпълни в срок до 27 месеца, т.е. до 30.04.2021г. Видно от представеното по делото
сверено копие на акт за установяване годността за приемане на строежа /образец 15/, същият
е издаден на 20.01.2022г. – със закъснение от 10 м. и 20 дни. В 2-месечен срок, считано от
подписването на акт – образец 15, т.е. в срок до 20.03.2022г. учредителят и строител „М“
ЕООД е следвало да извърши процедурите по въвеждане на сградата в експлоатация.
Въвеждането на сградата в експлоатация, видно от разрешение за ползване № СТ-05-
359/05.07.2022г. е станало на 05.07.2022г., т.е. със закъснение от 3 м. и 15 дни. Видно от
двата броя приемо-предавателни протокола от 22.08.2022г. на ищците А. Гаджалова и Е. Б. е
предадено владението на построените недвижими имоти със закъснение от 17 дни. Така
изчислени, всеки един от сроковете за завършване на строителството са надвишени общо с
15 м. и 2 дни. Тъй като чл. 26 от договора от 20.12.2017г. предвижда обезщетение за
неизпълнение на договора по отношение на срока за завършване на строителството до
въвеждане на сградата в експлоатация, което е станало на 05.07.2022г. до която дата
закъснението е с 14 м. и 15 дни, дължимата на ищците сума, изчислена по 250 евро на месец
е в размер на 3 624, 95 евро. за всяка от тях. По чл. 27 от договора от 20.12.2017г. ищците
претендират обезщетение по раздел II, т. 9, т.е. за закъснението от подписването на
нотариалния акт до подписване на акт образец № 2, което както бе посочено е в размер на 10
дни, което следва да се обезщети със сума в размер на 83, 30 евро. за всяка от ищците. Така
общо дължимата сума за всяка от тях е в размер на 3 708, 25 евро. Тъй като ищците
претендират суми в размер на по 3 250 евро за всяка от тях, за времето от 22.07.2021г.,
когато е следвало да бъдат индивидуално въведени във владение на имотите си до
22.08.2022г. – датата на въвеждането във владение, съдът следва да уважи тези техни
искания и да уважи предявените искове в претендираните размери.
Ответникът претендира невиновно неизпълнение на поетите договорни задължения –
закъснение в сроковете за изпълнение на административни процедури. Тези пречки, обаче,
не са предвидените в чл. 29 от договора от 20.12.2017г. и те не са форсмажорни
4
обстоятелства. В чл. 28 от този договор е предвидено, че никоя от страните няма да бъде
отговорна за забава или неизпълнение на задълженията си по договора, ако същата е по
причини, извън възможностите й за разумен контрол. Макар изброяването на тези причини в
договора да не е изчерпателно – пожар, авария, природно бедствие, епидемия, стачка, война
или друг вид насилие, видно от вида им към тях не може да си причислят претендираното от
ответника забавяне в работата на административни органи. Справката от Националния
институт по метрология и хидрология не обосновава наличие на метеорологични условия
през времето на строителството, които да се отличават като пречки за реализирането му за
продължителен период от време.
Съгласно чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Ищците доказаха, че неустойката е уговорена в сключените между тях и ответника договори
в писмена форма, а именно в предварителния договор за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилища и паркоместа от 20.12.2017г. – чл. 26 и в нотариален
акт № ...., дело № .... на нотариус В Б. Видно е от същите, че тя е уговорена като
обезщетение от неизпълнението на сключените договори и в този смисъл е съответна на
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди, но в разглежданият казус
такива не се претендират. Ответникът не претендира прекомерност на размера на
неустойката в сравнение с претърпените вреди, затова съдът не следва да обсъжда
разпоредбата на чл. 92, ал.2 от ЗЗД.
При този изход на спора, разноски се дължат на ищците, съгласно представения списък по
чл. 80 от ГПК, в общ размер за всяка от тях от по 709, 06 лв., от които: по 450 лв. адвокатско
възнаграждение за исковото и заповедното производство и по 259, 06 лв. държавна такса в
двете производства.
Воден от горното и на осн. чл. 92, ал.1 от ЗЗД, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА за установено, че „М” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С..., с управител М Г дължи на Е. Д. Б. с ЕГН ********** и А. Б. Г., с ЕГН
**********, двете с адрес: гр. С..., на осн. чл. 92, ал.1 от ЗЗД следните суми: 6 500 евро -
главница, общо за двете ищци, а за всяка една от тях - по 3250 евро, представляващи
неустойки за неизпълнение на сроковете в предварителния договор за учредяване право на
строеж срещу задължение за построяване на жилища и паркоместа от 20.12.2017г. и в
нотариален акт № ...., дело № .... на нотариус В Б, а именно: вместо 22.7.2021 година – на
22.08.2022 година, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението
по чл. 410 ГПК- 29.08.2022 година до цялостното изплащане на вземането, за което е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. №
46631/2022г. по описа на СРС, 30-ти с-в.
5
ОСЪЖДА „М” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С..., с
управител М Г да плати на Е. Д. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр. С..., стоР.те по делото
разноски на осн- чл. 78, ал.1 от ГПК, в общ размер на 709, 06 лв.
ОСЪЖДА „М” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С..., с
управител М Г да плати на А. Б. Г., с ЕГН ********** , с адрес: гр. С... стоР.те по делото
разноски, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК, в общ размер на 709, 06 лв.
Решението подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в 2-седмичен срок от съобщението.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6