№ 3393
гр. В....., 17.07.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – В..... в закрито заседание на седемнадесети юли през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Йордан В. Димов
като разгледа докладваното от Йордан В. Димов Гражданско дело №
20253100100564 по описа за 2025 година
Определение постановено по реда на чл.140 от ГПК.
Настоящото производство е започнало по искова молба подадена от М. М. С., ЕГН
**********, с. Л......, общ. Д....., обл. В....., ул. „Д...........“ №13, с адрес за призоваване – гр.
В....., бул. „В........... В......“ №21, ет.1 – адв. А. К. против „Х............“ ЕООД, ЕИК .....................,
със седалище и адрес на управление гр. В....., бул. „Ч................“, бл........, вх.“А“, ет.1 като
претенция с правно основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите – да бъде
обявен за окончателен, сключеният между И......... И......... Ю........ и „Х............“ ЕООД
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на строителство от
25.02.2022 г. с обект който се изграждал в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ............,
съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-30 от
19.07.2008 г. на Изп. директор на АГКК, с площ от 3687 кв. м., находящ се в гр. В....., р-н
„В........... В......", ж.к. „В........... В......", с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с номер по
предходен план: 463, който поземлен имот понастоящем е с идентификатор № .................... /,
съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-30 от
19.06.2007 г. на изп. директор на АГКК, с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м), с площ от 3652
кв. м., образуван чрез отнемане на 3652 кв. м. от ПИ № ............, находящ се в гр. В....., район
„В........... В......, ж.к. „В........... В......", бул. „С.........." № 210, стар номер: ............, квартал 10,
парцел ХП-223, при граници: имоти №№..............., ..............., .........., .............., .................,
съгласно одобрен архитектурен проект, а именно: АПАРТАМЕНТ №3, сграда „А", вход №1,
находящ се на 3 етаж на предстоящата за изграждане жилищна сграда със застроена площ
77,56 кв. м., състоящ се от: дневна, две спални, баня с тоалет, балкон и килер: ведно с 8,91
идеални части от общите части на сградата, ведно с правото на строеж върху дворното място
върху което ще бъде изградена сградата, както и съответните идеални части земя от
собствеността на поземлен имот с идентификатор №............, който поземлен имот
понастоящем е с идентификатор № ...................., за сумата от 45395 евро, както и анекс към
1
същия договор от същата дата, с която цената на апартамента е била увеличена с 19455 евро,
или цената на е определена като 64850 евро, която сума е следвало да бъде заплатена от
ищеца по следния начин: Задатък в размер на 19455 евро, на основание предварителен
договор за закупуване на недвижим имот в процес на строителство от 25.02.2022 г. - в деня
на подписване на предварителния договор; Вноска в размер на 19455 евро, на основание
Анекс №1 към Предварителен договор за закупуване на недвижим имот в процес на
строителство от 25.02.2022 г,- в срок от пет дни след датата на подписване на протокол
образец 14 на сградата; Вноска в размер на 19455 евро, на основание предварителен договор
за закупуване на недвижим имот в процес на строителство от 25.02.2022 г.- в срок от пет дни
след датата на подписване на протокол образец 15 на сградата; и вноска в размер на 6485
евро път на основание предварителен договор за закупуване на недвижим имот в процес на
строителство от 25.02.2022 г.- в срок от пет дни след датата на издаване на разрешение за
ползване на сградата. Сочи, че на 28.09.2023 г. подписал аналогичен договор за друг обект в
същия поземлен имот, а именно 13,41 кв. м. идеални части от поземлен имот с
идентификатор №............, отредени по архитектурен проект за ПАРКОМЯСТО №50, при
граници: паркомясто49, паркомясто 51 и маневрена площ за сумата от 7000 евро, която сума
следвало да бъде заплатена, както следва: задатък в размер на 2100 евро в срок до седем дни
от подписване на предварителния договор; Вноска в размер на 2100 евро в срок от пет дни
след датата на получаване на протокол образец 14 на сградата; Вноска в размер на 2100 евро
в срок от пет дни след датата на подписване на протокол образец 15 на сградата; и вноска в
размер на 700 евро в срок от пет дни след датата на издаване на разрешение за ползване на
сградата. Твърди, че по силата на предварителните договори ответника е имал задължение
да предприеме необходимите действия за издаване на разрешение за ползване на жилищната
сграда и представи такова в срок до 01.07.2024 г. за апартамента по смисъла на чл.20 от
договора за покупка на апартамента и до 01.07.2025 г. – по чл.18 от договора за покупка на
паркомястото и да предаде владението върху имотите в срок до пет дни от сключване на
окончателния договор за покупко-продажба на обектите. Твърди, че е заплатил сумата от
43110 евро, както следва – 19455 евро на 25.02.2022 г. по банков път, 19455 евро на
15.01.2024 г. в брой, 2100 евро на 28.09.2023 г. По банков път и 2100 евро на 12.01.2024 г. по
банков път. Ответникът не изпълнил задълженията си в срок. Въпреки това ищецът не
предприел някакви конкретни действия. През февруари (2025 г.) установил, че по банковата
му сметка е постъпила сумата от 23655 евро. Наредител бил ответника „Х............“ ЕООД.
Свързал се с брокера си, за да установи защо тези суми са върнати и бил информиран, че
продавачът е прекратил договорът с него, тъй като купувачът не бил подписал „някакво
пълномощно“. Твърди, че в договора не било указано задължение за купувача да подпише
пълномощно, а и към момента ищецът нямал прехвърлена собственост върху имота, с оглед
което намира за ненужно да подписва пълномощно. Намира, че това било формален повод за
ответника да твърди, че купувача не е изпълнил свое задължение по договора, за да не
прехвърли собствеността. Твърди, че продавачът след това влязъл в контакт с него и искал
да се подпише нов договор при нови условия, с който процесните имоти да бъдат
прехвърлени на ищеца, но срещу по-висока цена. В тази връзка, за да защити правата си по
2
договора, завел обезпечително производство, като по изпълнително дело №588/2025 г. на
ЧСИ с рег. №895 и район на действие – района на ОС В..... била наложена възбрана на
имотите, за което на ответника било съобщено на 27.02.2025 г. Намира, че в отговор на така
наложената възбрана на 04.03.2025 г. Получил писмо на адреса си за кореспонденция по
договора, с който ответника го уведомявал, че сключеният на 25.02.2025 г. предварителен
договор е прекратен, евентуално развален. Сочи, че изпратил до ответника телепоща,
получена на 11.03.2025 г., в която изложил становището си, че ответникът нямал право да
развали договора. Намира, че право да развали договора има само изправната страна, като
сочи, че ответника не е изправна страна, тъй като същият към момента на отправяне на
писмото на ответника бил закъснял да изпълни с 8 месеца. Твърди, че той бил изправна
страна, тъй като внесъл всички дължими вноски, като следващата сума, която следвало да
заплати била дължима след издаване на акт обр. 15 за сградата, а такъв не бил наличен.
Уведомяването за издаването на акт обр. 15 е задължение на продавача. Твърди също така, че
развалянето на договора можело да стане само след даване на подходящ срок за изпълнение,
което не било сторено. Твърди, че с писмото изпратено с телепоща искал информация от
ответника за наличието на акт обр.15, както и отправил покана за сключване на окончателен
договор. Сочи, че смисълът на договора „на зелено“ бил ранно платените суми да
подпомогнат строителя да завърши строежа, а купувача поемал рисковете във връзка с
неяснотата от завършване на строителството, като това се компенсирало от по-ниската
крайна цена на имота. Намира, че в противоречие със смисъла на подобни договори е той да
бъде прекратен от продавача само по прищявка.
Моли съдът да обяви процесните предварителни договори, сключени на 25.02.2022
г. и 28.09.2023 г, за покупко-продажба на описаните по-горе недвижими имоти за
окончателни на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Исковата молба е придружена от писмени доказателства, описани в ИМ, които
ищецът моли да бъдат приети. Последният иска до разпит да бъде допуснат един свидетел,
при режим на довеждане, която да установи, че по аналогичен начин са били прекратени и
други предварителни договори, на други купувачи в същата сграда. Моли да му бъде
задължен ответника да представи 1).Архитектурния проект на АПАРТАМЕНТ 3, сграда „А“,
вход 1, находящ се на 3 етаж, със застроена площ 77.56 кв.м., а по схема с площ от 77.57 кв.
м., състоящ се от: дневна, две спални, баня с тоалет, балкон и килер, представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор №.....................3.3, както и архитектурен
проект на етажа, на който се намира; 2).Площообразуване на сградата, в която се намира
описания самостоятелен обект; 3).Площообразуване на външни паркоместата в ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ №....................; 4).Ситуация /проект/ с разположение на външни паркоместата в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №....................; 5).Всички съставени протоколи по време на
строителството на сградата, в която се намира САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор
№.....................3.3.
От страна на ответника „Х............“ ЕООД в законовия срок е депозиран писмен
отговор по реда на чл.367, ал.1 от ГПК. Намира, че искът се явява недопустим, тъй като
3
имотът, по отношение на който се води делото е продаден преди вписване на исковата
молба. Алтернативно сочи, че искът е неоснователен. На първо място сочи, че ищецът не е
изправна страна по договорът, тъй като многократно бил канен да представи съгласие или
пълномощно, както и да заплати дължимите по договора суми. Предвид това договорът бил
развален с изпратено на 28.02.2025 г. уведомление, преди подаване на исковата молба в съда.
Собственик на процесните имоти – апартамент №3 и паркомясто №50 станал М....... Х......
В..... по силата на прехвърлителна сделка на 09.04.2025 г. Предвид това предявеният в
производството иск не може да бъде уважен, тъй като съдът следва да извърши проверка за
собствеността, т.е. дали продавачът е собственик към момента на постановяване на
съдебното решение. Твърди, че ищецът постоянно работи в Германия, като счита, че поради
това не е могъл да подпише пълномощно. Твърди, че с поведението си купувача затруднил
вземането на решение за поставяне на фотоволтаични системи на покрива на сградата.
Намира, че в тази връзка купувачът дължи неустойка в размер на 10000 евро. Сочи, че ако не
бъде прието, че договорът е развален, в условията на евентуалност предявява насрещен иск
с правно основание чл.92 от ЗЗД, по силата на който ищецът да бъде осъден да заплати на
ответника 10000 евро дължима неустойка, поради отказ да предостави съгласие по чл.17 от
договора. Това съгласие било необходимо за сключване на предварителен договор за
разпределение на ползване на незастроеното дворно място, както и окончателен.
Включително за разполагане на фотоволтаични системи на покрива, както и за снабдяване с
отделни партиди за ВиК и ел. енергия. Подробно развива аргументи за претенцията си с
правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД. Излага, че прави възражение за нищожност на
сключения предварителен договор от 01.09.2022 г. на основание чл.26 от ЗЗД. Моли съдът да
се произнесе по валидността на сключеното правоотношение. Оспорва твърденията в ИМ, че
забавата е по вина на продавача. Твърди, че сградата не е могла да бъде въведена в
експлоатация поради обстоятелството, че се обжалва заповед на Главния архитект на
Община В..... за изменение на ПУП-ПРЗ за няколко имота, включително и имотът, в който е
сградата, като към момента делото по обжалването е висящо във Върховен административен
съд. Оспорва твърдението, че клаузата за едностранно прекратяване на договора е нищожна.
Намира, че съобразно същата купувачът следва да получи всички платени до момента суми,
както и 3% като неустойка. Намира, че не е минал крайният срок за сключване на договора,
тъй като той е определен до 30 дни след въвеждане на сградата в експлоатация, а тя към
момента все още не била въведена в експлоатация. Твърди, че изпълнението на
задължението на купувача е станало безполезно за продавача, тъй като предварителният
договор бил прекратен по право на 09.04.2025 г. с извършената продажба на имот. Моли да
бъде постановено решение, с което да бъде отхвърлен предявеният иск като неоснователен,
а на ответника бъдат присъдени и сторените в производството разноски.
Ответникът прави и следните доказателствени искания:
На оснoвание чл. 176 ал.1 от ГПК да бъде задължен И......... И......... Ю........ да се
яви лично в открито съдебно заседание и да отговори на следните въпроси: С кое лице е
комуникирало (да посочи три имена) при сключване на процесния договор за покупката на
4
апартамента и паркомястото и по какъв начин е ставало това? Кой е мобилният му номер и
ползвал ли е други номера през периода 01.09.2022 г. до 28.02.2025 г.? Получавал ли е
покана, чрез вайбър, смс или други ел. приложения да заплати дължими суми и да представи
пълномощно съгласно чл. 17 от Договора? Уведомявал ли е управителя на Х........... ЕООД, че
е извън страната, както ще съдейства ли за снабдяване с пълномощно в полза на посочено от
продавача лице? Подписвал ли е пълномощно на посочено лице от продавача касаещо
строителството на сградата и ползването на общи части и т.н. в периода 25.02.2022 г. до
01.05.2025 г.?
Моли да бъдат допуснати при режим на водене двама свидетели, които с
показанията си ще установят, че ответника многократно е уведомяван за необходимостта от
представяне на съгласие и/или пълномощно, както и че следва да съдейства на продавача и
други факти и обстоятелства релевантни за изправността на купувача по сключеното
правоотношение.
Моли да бъде приет Нотариален акт от 09.04.2025 г., ведно с покана, както и касов
бон от Български пощи ЕАД.
Моли да му бъде издадено съдебно удостоверение, което да послужи пред
съответния моб....... оператор за установяване на провеждани разговори в периода 01.09.2022
г. до 28.02.2025 г.
Моли да му бъде издадено съдебно удостоверение, което да послужи пред
Нотариалната камара за снабдяване с информация лицето М. М. С., ЕГН **********
заверявал ли е пълномощно в полза Х........... ЕООД и/или Д.......... К........ Г......... или Н..........
В......... Г.........а.
Моли да му бъде издадено съдебно удостоверение, което да послужи пред Гранична
полиция за снабдяване с информация лицето М. М. С., ЕГН **********за периода
25.02.2022 г. до 01.05.2025 г. кога е напускал страната и кога се е прибирал в страната.
Проект на споразумение за разпределение на правото на ползване на незастроеното
дворно място, както и споразумение за ползване на общи части включително покривна площ
на сградата.
Моли да се изиска писмена информация от Административен съд В..... по адм. дело
2258/2022 г., кои са страните, предмета и етапа на който е делото в момента.
Правна квалификация:
Предвид заявеното в исковата молба съдът намира, че е сезиран с иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот.
Доказателствена тежест:
Всяка от страните следва да установи благоприятните за нея факти и обстоятелства.
Ищецът следва да установи наличието на предварителен договор за продажба на недвижим
имот, сключен в писмена форма. Следва да установи и изпадането на ответника в забава,
5
както и договарянето между страните на всички съществени елементи от бъдещия договор
за продажба. Следва да установи и обстоятелството, че ответното дружество е собственик на
недвижимия имот към датата на вписване на исковата молба.
Ответникът може да твърди и доказва факти и обстоятелства, които оборват
твърденията на ответника.
Ответникът твърди, че е развалил договора преди завеждане на исковата молба.
Твърденията в тази насока са противоречиви. На първа страница на отговора на ИМ е
посочено, че договорът е развален с изпратено на 28.02.2025 г. уведомление, а впоследствие
е посочено, че предварителният договор е прекратен по право на 09.04.2025 г. с извършената
продажба на имота. Съдът намира, че ответникът на първо място следва да отстрани това
противоречие във фактическите си твърдения, като посочи изрично от кой момент счита, че
договорът е развален, а също така да ангажира и доказателства в тази насока, като към
настоящият момент последният не ангажира такива.
По доказателствата:
Следва да бъде допуснат до разпит за ищеца един свидетел при режим на
довеждане. Представените от ищеца писмени доказателства са относими, допустими и
необходими в производството, с оглед на което следва да бъдат допуснати. Относими и
допустими са и исканията на ищеца да бъде задължен ответника да представи документи,
които касаят проектна документация касаеща сградата.
Направените от ответника доказателствени искания не са направени при спазване
нормата на чл.131, ал.3 от ГПК, тъй като не е посочено с всяко от доказателствата какви
обстоятелства ще бъдат доказвани.
Не следва да бъдат допускани зададените към ответника въпроси по реда на чл.176,
ал.1 от ГПК, тъй като за същите не е посочено в каква връзка са с предмета на доказване, за
да се прецени относими ли са към спора, както и не е посочено какви конкретни факти и
обстоятелства ще се доказват с тях.
Не допуска издаване на съдебно удостоверение, което да послужи пред съответния
моб....... оператор за установяване на провеждани разговори, тъй като за същите не е
посочено в каква връзка са с предмета на доказване, за да се прецени относима ли е подобна
информация към спора, както и не е посочено какви конкретни факти и обстоятелства ще се
доказват с тях.
Не допуска издаване на съдебно удостоверение, което да послужи пред
Нотариалната камара за снабдяване с информация дали ищеца е заверил пълномощно в
полза на ответника, тъй като не е посочено в каква връзка е това с предмета на доказване, за
да се прецени относима ли е подобна информация към спора, както и не е посочено какви
конкретни факти и обстоятелства ще се доказват подобно доказателство.
Не допуска издаване на съдебно удостоверение, което да послужи пред Гранична
полиция за снабдяване с информация дали ищеца за периода 25.02.2022 г. до 01.05.2025 г. е
напускал страната и кога се е прибирал в страната, тъй като не е посочено в каква връзка е
6
това с предмета на доказване, за да се прецени относима ли е подобна информация към
спора, както и не е посочено какви конкретни факти и обстоятелства ще се доказват подобно
доказателство.
На ответника следва да бъдат допуснати поисканите двама свидетели при режим на
водене, които да установяват, че ответника многократно е уведомяван за необходимостта от
представяне на съгласие и/или пълномощно.
Следва да се приемат като допустими и относими представените от ответника с
отговора писмени доказателства.
Следва да се изиска от Административен съд – В..... информация за адм. д.
№2258/2022 г., кои са страните по делото, какъв е неговия предмет, както и на каква фаза се
намира същото.
По отношение на недопуснатите от съда доказателствени искания от ответника,
съдът ще се произнесе с ново определение, когато и ако ответникът посочи какви конкретни
факти и обстоятелства ще установява с тях, както и да посочи каква е тяхната връзка с
предмета на доказване в производството.
Ответникът е направил бланкетно възражение за нищожност на предварителен
договор сключен на 01.09.2022 г. като е посочил, че той е нищожен на основание чл.26 от
ЗЗД. От една страна в производството се разглежда искането за обявяване за окончателни на
два предварителни договора от 25.02.2022 г. и от 28.08.2023 г., като в производството не се
разглежда предварителен договор от 01.09.2022 г. От друга страна подобно оспорване е
непрецизно и не съдържа необходимият минимум от информация, за да бъде разгледано. В
алинеите на посочения текст се съдържат няколко основания за нищожност, като ответникът
следва да конкретизира на кое от тях основава възражението си, както и да твърди факти и
обстоятелства, които водят до нищожност в твърдяната от него конкретна хипотеза.
Насрещен иск:
В производството ответникът сочи, че предявява насрещен иск, както и е посочил,
че представя в отделно приложение такъв. Такова приложение не е представено – т.е. няма
насрещен иск обективиран в отделен носител. Същевременно ответникът е посочил
неправилно, че По делото се констатира, че първоначалният и насрещният иск произтичат
от един и същ факт – сключени от страните предварителни договори за покупко-продажба на
недвижими имоти в процес на строителство т.е. между двата иска има връзка, тъй като
произтичат от един и същ правопораждащ факт. Същевременно, доколкото насрещният иск
представлява иск за неустойка, той съобразно чл.103 от ГПК, във вр. с чл.104, т.4 от ГПК е
родово подсъден на районен съд, доколкото като по него се претендира сума в размер на
10 000 евро, а с оглед с нормата на чл.211, ал.1 от ГПК – („В срока за отговор на исковата
молба ответникът може да предяви насрещен иск, ако той по рода си е подсъден на същия
съд и има връзка с първоначалния иск или ако може да стане прихващане с него.“). Ето защо
следва да се приеме, че насрещният иск е родово подсъден на Районен съд В....., поради
което следва да бъде отделен и изпратен за разглеждане по подсъдност от ВРС.
7
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА представените от ищеца с исковата молба и от ответника с отговора на
исковата молба писмени доказателства.
ДОПУСКА на ищеца един свидетел при режим на водене.
ДОПУСКА на ответника двама свидетели при режим на водене.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл.190, ал.1 от ГПК „Х............“ ЕООД да представи
копия на следните документи, касаещи процесния имот: 1).Архитектурния проект на
АПАРТАМЕНТ № 6, сграда „Б", вход № 4, находящ се на 4 етаж, със застроена площ 77.57
кв.м., състоящ се от: всекидневна с кухненска част, две спални, баня и тоалет и тераса,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор №.....................4.10, както и
архитектурен проект на етажа, на който се намира; 2).Площообразуване на сградата, в която
се намира описания самостоятелен обект; 3).Площообразуване на външни паркоместата в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №....................; 4).Ситуация /проект/ с разположение на външни
паркоместата в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №....................; 5).Всички съставени протоколи по време
на строителството на сградата, в която се намира САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор №.....................4.10.
Да се изиска по служебен път от Административен съд – В..... информация за
заведеното пред тях адм. д. №2258/2022 г., кои са страните по делото, какъв е неговия
предмет, както и на каква фаза се намира същото.
УКАЗВА на ответника „Х............“ ЕООД, че може до първото заседание по делото
да конкретизира фактите и обстоятелствата, които желае да установи с останалите си
доказателствени искания, както и да посочи отношението им към спорният предмет в
производството.
УКАЗВА ответника „Х............“ ЕООД във връзка с възраженията за нищожност на
процесните предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот в процес на
строителство следва в едноседмичен срок от уведомяването да конкретизира нищожност на
основание на коя от предвидените в закона хипотези се претендира, както и да посочи факти
и обстоятелства, които установяват тази нищожност.
УКАЗВА на ответника „Х............“ ЕООД, че следва в едноседмичен срок от
уведомяването да конкретизира кога счита, че са развалени процесните предварителни
договори за покупко-продажба на недвижими имоти в процес на строителство.
ОТДЕЛЯ за разглеждане в отделно производство предявеният ответника „Х............“
ЕООД, ЕИК ....................., със седалище и адрес на управление гр. В....., бул. „Ч................“,
бл........, вх.“А“, ет.1 против ищеца И......... И......... Ю........, ЕГН **********, с. М......., общ.
Д....., обл. В..... иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на суми дължими
като неустойка на основание чл.17 от предварителен договор за покупко-продажба на
8
недвижим имот в процес на строителство от 25.02.2022 г., за сумата от 10 000 евро, като го
ИЗПРАЩА за разглеждане на родово компетентния Районен съд В......
НАСРОЧВА делото за разглеждане в съдебно заседание на 10.10.2025 г. от 09.30 ч.,
за която дата и час да се призоват страните, като им се връчи и копие от настоящото
определение.
Определението не подлежи на обжалване.
Препис от отговора на исковата молба да се изпрати на ищеца.
Съдия при Окръжен съд – В.....: _______________________
9