РЕШЕНИЕ
гр.Русе, 19.04.2010 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX гр. състав, в публично
заседание на тридесети март през две хиляди и десета година в състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при секретаря Д.В. като разгледа докладваното от
съдията гр. дело № 4157 по описа за 2009 година, за да се произнесе,
съобрази
Ищецът М.К.П.
твърди, че с първите трима ответници- Е.П., К.П. и Р.С. са съсобственици на
недвижим имот- земеделска земя в землището на град Русе представляваща поземлен
имот с идентификатор 63427.81.3 по кадастралната карта на град Русе, който имот
е с площ 73,532 декара. Съсобствеността върху имота възниква по наследство от К.П.И.
и по реституция по реда на ЗСПЗЗ. С оглед продажба на имота страните по делото
се свързали с брокер на недвижими имоти. Първите трима ответници извършили
фактическа продажба на притежаваните от тях 3/6 идеални части от имота на
четвъртия ответник- „Геррад” АД Русе, заобикаляйки законовото си задължение по
чл. 33 от ЗС да предложат първо на ищеца като съсобственик на имота да закупи
идеалните им части. За да заобиколят закона първите трима ответници на една и
съща дата сключили две сделки, с два последователно нотариални акта- с номера
164 и 165, с които първоначално са дарили на „Геррад” АД Русе 1000/73532
идеални части от имота създавайки симулативна съсобственост след което са
продали на „Геррад” АД Русе като на съсобственик останалите 35766/73532 идеални
части от имота за сумата 53649 евро.
Ищеца счита,
че дарението на идеални части е привидно и то цели единствено да създаде
съсобственост, а всъщност е налице фактическа продажба на цялата идеална част
притежавана от първите трима ответници на „Геррад” АД Русе за цената посочена
във вторият нотариален акт, който е за продажба на 35766/73532 идеални части.
Ищеца иска да
бъде признат за нищожен договорът за дарение на 1000/73532 идеални части от
имота поради привидност на съгласието и да се признае за установено, че
действителната сделка между страните е продажба и на тези 1000/73532 идеални
части. Иска също така да се допусне изкупуване на продадените 36766/73532
идеални части от четвъртия ответник „Геррад” АД Русе при действително
уговорените условия.
Ответника
„Геррад” АД Русе навежда доводи за недопустимост на исковете, неоснователност и
за неподсъдност на исковете пред районен съд тъй като цената по която се иска
да бъде извършено изкупуването е над 50000 лева. Навежда и доводи за
неоснователност на исковете. Твърди , че се е договорил с първите трима
ответници продажната цена на 35766/73532 идеални части от имота да бъде в
размер на 250362 евро. На 31.10.2008 ответниците подписали предварителен
договор за продажба на идеалните части от имота за цената 250362 евро, като на
същата дата „Геррад” АД Русе заплатил на всеки от продавачите по 43404 евро за
което били подписани разписки от продавачите. На 06.11.2008г. продажбата била
извършена с нотариален акт и „Геррад” АД Русе заплатил на продавачите остатъка
от 120150 евро чрез банков превод.
„Геррад” АД
Русе счита иска за изкупуване на неоснователен и иска да бъде отхвърлен, а в
условията на евентуалност, иска да бъде допуснато изкупуване при реално
уговорените условия- за сумата 250362 евро със всички разноски по
прехвърлянето.
Ответниците Е.П.,
К.П. и Р.С. депозират отговор в който заявяват, че поддържат всички доводи
изложени от „Геррад” АД Русе.
Възражението
за неподсъдност на делото е неоснователно. Съгласно чл. 69 ал.1 т.2 и т.4 при
искове относно вещни права върху недвижими имоти или договори свързани с вещни права върху
недвижими имоти цената на иска е равна на данъчната оценка на имота. В случая
данъчната оценка на имота е 15673,90 , иска се изкупуване на половината от
имота и делото е подсъдно на районен съд. Освен това предявените искове за
изкупуване са три на брой субективно съединени иска- по отношение на идеалната
част на всеки един от прехвърлителите, поради което цената на всеки един от
съединените искове е още по-ниска. Това е така, тъй като при продажбата на имота
са извършени три сделки между всеки един от продавачите и купувача и макар да
са обективирани в един нотариален акт юридически сделките са самостоятелни тъй
като всеки от продавачите продава своята идеална част и съответно получава за
нея цена. Изкупуване се иска във връзка с трите продажбени сделки поради което
са налице три иска.
Съдът намира,
че ищецът има интерес да бъде обявена симулативността на дарението и да бъде
установено, че действителната сделка между страните е продажба, тъй като при
уважаване на тези искове за ищеца е отворена възможността да изкупи по реда на
чл. 33 ал.2 от ЗС на продадените идеални части.
В съдебно
заседание на 16.02.2010г. (л.183) представителят на ищеца уточнява, че иска да
изкупи идеалните части от имота при действително договорените условия, като за
такива счита тези по нотариален акт № 165/06.11.2008г.
От фактическа
страна съдът намира за установено следното:
На
31.10.2008г. Е.П., К.П. и Р.С. са сключили предварителен договор по силата на
който са се задължили да продадат на „Геррад” АД гр. Русе 35766/73532 идеални
части от нива с площ 73,532 декара, в землището на гр. Русе, местността
„Сръбчето”, имот № 081003 по плана за земеразделяне, който имот е описан в
нотариален акт за собственост № 114, том XXVII, дело 7788 от 27.08.1998г. на
нотариус при РРС. Договорена била цена за посочения имот в размер на 250362
евро и начин за нейното плащане. В чл. 2 от предварителния договор страните
вписали изрично, че в нотариалният акт за сделката ще бъде посочена цена 53649
евро с цел заплащане на по-ниски такси по прехвърлянето.
Е.П., К.П. и Р.С.
подписали документ, озаглавен разписка-декларация (л.163-168), в който всеки
един от тях заявява, че на 31.10.2008г. всеки един от тях е получил от „Геррад”
АД 43404 евро, представляващи задатък по предварителния договор за продажба
упоменат по горе. На 05.02.2010г. бил направен нотариално заверен препис на
тези документи.
На
06.11.2008г. „Геррад” АД превежда на Е.П., К.П. и Р.С. по 17883 евро, като на Р.С.
превежда и сумата 22167 евро (л.172-176). Като основание за всички преводи е
посочено „продажба на имот”.
На
06.11.2008г. Е.П., К.П. и Р.С. даряват на „Геррад” АД 1000/73532 идеални части
от нива с площ 73,532 декара, в
землището на гр. Русе, местността „Сръбчето”, имот № 081003 по плана за
земеразделяне, който имот е с идентификатор 63427.81.3. Тази сделка е извършена
с нотариален акт № 164 (л.9) от 06.11.2008г. на нотариус рег. № 221. С нотариален акт № 165 (л.10) от същата дата Е.П.,
К.П. и Р.С. продават на „Геррад” АД 35766/73532 идеални части от същия имот за
цена от 53649 евро.
С нотариален
акт № 77/12.02.2010г. (л.156) Е.П., К.П. и Р.С. и „Геррад” са направили
поправка на нотариален акт № 165 от
06.11.2008г, като поправката се отнася до посочената продажна цена, като вместо
сумата 53649 евро да се чете 250362 евро.
По делото е
разпитан св. Д. (л.195), но изложеното от него не е достатъчно конкретно за да
бъде релевантно за изхода на делото.
Ответниците Е.П.,
К.П. и Р.С. заявяват в съдебно заседание, че дарили на „Геррад” АД идеална част от имота си защото дружеството
им помогнало, като им предоставило строителни материали.
При така
установените факти съдът намира за основателен предявеният иск за установяване
на недействителност на сделката за дарение, като привидна сделка прикриваща
продажба. Съображенията за това са следните:
Всички
обяснение относно дарението извършено между ответниците са нелогични. Е.П., К.П.
и Р.С. твърдят, че „Геррад” АД им бил предоставил безплатно строителни
материали за техен строеж в гр. София и за това те решили да му се отблагодарят
дарявайки му един декар идеална част от тяхната нива. Дори да приемем, че Е.П.,
К.П. и Р.С. не са имали средства да заплатят строителните материали, то на тях
им е предстояла продажба на целия имот (половината от нивата) при което са
могли да заплатят за материалите. Друг възможен начин за уреждане на
отношенията между страните е било да се направи отстъпка в цената на продавания
имот, без да е необходимо да се изповядва сделка – дарение.
Нелогично е
това, че нито един от дарителите не можа да посочи даже приблизително, какви
строителни материали- като вид и количество- им е предоставил „Геррад” АД. По делото не бяха предоставени доказателства
от „Геррад” АД, че през 2008г. дружеството е предоставило безвъзмездно стоки на
дарителите. Ако такова дарение беше извършено, то задължително се отчита
счетоводно, като ползвания данъчен кредит по закона за ДДС при закупуването на
дарените стоки следва да бъде внесен в бюджета (чл. 79 ал.1 от във връзка с чл.
70 ал.1 т.2 от ЗДДС) , като съществуват и множество особености при отчитане на
дарението във връзка с формирането на годишният финансов резултат на
дружеството. Всички тези обстоятелства би следвало да са обективно
документирани и декларирани пред данъчните власти, което прави това
документиране трудно за манипулиране и то съответно има висока доказателствена
стойност. Пред съда обаче не се доказа „Геррад” АД да са декларирали надлежно
извършеното дарение и да са изпълнили задълженията си към държавата в тази
връзка.
На
31.10.2008г. Е.П., К.П. и Р.С. и „Геррад” АД са сключили предварителния договор
за продажба, като към този момент продавачите не биха могли да продадат
идеалните си части, без да поканят останалите съсобственици. Съдът не кредитира
твърденията на ответниците, че са сключили предварителен договор за продажба на
идеална част от имот на стойност половин милион лева, като не са знаели, че има
пречка за извършването на тази продажба и трябва първо да поканят останалите
съсобственици (или да намерят начин бъдещият купувач също да придобие част от
съсобствеността, което и са направили). Житейски недостоверно е ответниците да
са пристъпили към сделка на такава стойност без да се поинтересуват, какви са
законовите изисквания за да може сделката да се осъществи, и същевременно
съвсем случайно да се окаже, че Е.П., К.П. и Р.С. дарявайки благодарствено на
„Геррад” АД изпълняват едно от законовите изисквания за осъществяване на
сделката.
Дарението на
идеална част от нива от благодарност само по себе си е странно. Процесният имот
и без извършеното дарение има множество съсобственици, които трудно са
достигали до консенсус по въпроса с разпореждането с имота (св. К.). И в тази
обстановка Е.П., К.П. и Р.С. решават да „създадат” още един съсобственик. Това
е изключително нелогично, защото още един съсобственик означава още
по-усложнени отношения и по-големи трудности при продажбата на имота. Но става
съвсем логично, ако решението за дарение не е взето самостоятелно и изолирано,
а е взето едновременно с решението за продажба и във връзка именно с решението
за продажба.
Двете сделки-
продажбата и дарението са извършени в един и същи ден, като дори и номерата на
нотариалните актове за двете сделки са последователни.
Всички
изложени по-горе факти в тяхната съвкупност сочат, че желанието на ответниците е било да заобиколят
ограничението на чл. 33 ал.1 от ЗС, а не да дарят идеална част от имота.
Дарението извършено с нотариален акт № 164 (л.9) от 06.11.2008г. на нотариус
рег. № 221 е привиден договор, на
който само от външна страна е придадено вид, че е дарение и съгласно чл. 26
ал.2 сделката е нищожна. Съгласно чл. 17 от ЗЗД следва да се приеме, че с двата
нотариални акта от 06.11.2008г. на нотариус рег. № 221, с номера 164 и 165 е извършена една обща
продажба на 36766/73532 идеални части от
нива с площ 73,532 декара, в землището на гр. Русе, местността
„Сръбчето”, имот № 081003 по плана за земеразделяне, който имот е с идентификатор
63427.81.3, като платената по вторият нотариален акт цена се отнася за
идеалните части от имота прехвърлени с двата нотариални акта.
Искът за
изкупуване на 36766/73532 идеални части от
нива с площ 73,532 декара, в землището на гр. Русе, местността „Сръбчето”,
имот № 081003 по плана за земеразделяне, който имот е с идентификатор
63427.81.3 по действителната цена- при условията посочени в нотариален акт №
165/06.11.2008г. е неоснователен. Установи се по делото, че продажбата на имота нотариален акт № 165/06.11.2008г. е станала
за цена по-висока от посочената в нотариалният акт. На тримата продавачи са
платени с банков превод по 17883 евро или общо 53649 евро, като на Р.С. са
заплатени с банков превод още 22167 евро. Или по банков път по сделката са
заплатени 75816 евро, която сума е по голяма от цената посочена в нотариален
акт № 165/06.11.2008г.- 53649 евро. Сумите заплатени с банков превод се установяват
с изходящи от банка документи и се установяват по един несъмнен начин, като
категорично се доказва, че цената по сделката не е тази, която е посочена в
нотариален акт № 165/06.11.2008г. и за това не може да се допусне изкупуване на
посочения в нотариалният акт цена.
На следващо
място по делото са представени множество документи, които сочат, че продажната
цена по сделката сключена с нотариален акт № 165/06.11.2008г. е в размер на
250362 евро. Такива документи са предварителният договор (л.161), трите
разписки от 31.10.2008г.(л.163-168) и нотариалният акт за поправка и допълване
на нотариален акт № 165/06.11.2008г.
Всички тези документи са съставени от продавачите по сделката Е.П., К.П. и Р.С.
и купувача „Геррад” АД, поради което ищеца счита, че не могат да докажат факти
в тяхна полза.
Съдът счита,
че предварителният договор (л.161), трите разписки от 31.10.2008г.(л.163-168) и
нотариалният акт за поправка и допълване на нотариален акт № 165/06.11.2008г. установяват, че по сделката
сключена с нотариален акт № 165/06.11.2008г. е заплатена цена от 250362 евро.
Налице са документи, които си противоречат, по отношение на това, каква е
заплатената цена. Всички тези документи съдържат изявления на едни и същи
страни. С нотариален акт № 165/06.11.2008г. страните по сделката заявяват, че
цената е 53649 евро, а с по-късно съставеният нотариален акт № 77/12.02.2010г.
страните заявяват, че цената по сделката е 250362 евро. Няма причина на
изявленията в първия по време нотариален акт да се придава по-голяма тежест от
тези във втория нотариален акт. И в двата случая цената по сделката се установява
от изявленията на страните и доколкото изявлението в нотариален акт №
77/12.02.2010г. отрича изявлението в
нотариален акт № 165/06.11.2008г, то следва да се приеме, че изявлението на
страните за цената е това направено в нотариален акт № 77/12.02.2010г. Определяйки цената изхождайки
от изявленията на страните следва да се приеме, че тя е 250362 евро. Разбира се
няма пречка да се доказва, че изявленията на страните не отговарят на истината,
но в този случай тежестта на доказване е за този, който оспорва тези изявления.
По делото е
разпитан св. К., брокер на недвижими имоти, която заявява, че ищеца и
ответниците Е.П., К.П. и Р.С. са я били натоварили да продаде процесния имот.
Условието за продажба е било, цената да не е по-ниска от 10 евро на квадратен
метър. Свидетелката е намерила клиент, който е желаел да закупи целия имот при
посочената цена и тогава е разбрала, че първите трима ответници вече са продали
идеалната си част на четвъртия ответник. Ако продажбата на имота е извършена на
цената по нотариален акт № 165/06.11.2008г.- 53649 евро, това би означавало, че
земята е продадена по 1,46 евро за квадратен метър. Това означава, че Е.П., К.П.
и Р.С. за много кратко време са намалили
цената от 10 евро на квадратен метър на 1,46 евро на квадратен метър (т.е.
почти седем пъти), а такова поведение е житейски нелогично и неправдоподобно. Това е
аргумент в подкрепа на извода, че действителната цена по сделката е тази, която
е посочена в нотариален акт № 77/12.02.2010г, а не тази в нотариален акт №
165/06.11.2008г.
По изложените съображения иска за изкупуване
по цената посочена в нотариален акт № 165/06.11.2008г. следва да се отхвърли,
тъй като не това са действително уговорените условия по смисъла на чл. 33 ал.2
от ЗС.
Доколкото
единият от исковете се уважава, а другият се отхвърля разноските следва да
останат така както са направени.
Мотивиран така съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО между М.К.П.
с ЕГН ********** от една страна и от друга страна Е.Х.П. с ЕГН **********, Р.П.С.
с ЕГН ********** и К.П.П. с ЕГН ********** ***, ЕИК ********* че договорът за
дарение на 1000/73532 идеални части от
нива с площ 73,532 декара, в землището на гр. Русе, местността
„Сръбчето”, имот № 081003 по плана за земеразделяне, с идентификатор 63427.81.3,
който договор е сключен с нотариален акт № 164 от 06.11.2008г, том IX, рег. 24947,
дело № 1484/2008г. на нотариус рег. № 221 е недействителен на основание чл. 26 ал.2 от ЗЗД, като привиден договор,
и действително сключената сделка с
нотариален акт № 164 от 06.11.2008г, том IX, рег. 24947, дело №
1484/2008г. на нотариус рег. № 221 е продажба
на посочените в нотариалния акт идеални части от имот.
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на М.К.П. с ЕГН **********
против Е.Х.П. с ЕГН **********, Р.П.С. с ЕГН ********** и К.П.П. с ЕГН **********
***, ЕИК ********* за изкупуване на основание чл. 33 ал.2 от ЗС на 36766/73532 идеални части от нива с площ 73,532 декара, в землището на гр.
Русе, местността „Сръбчето”, имот № 081003 по плана за земеразделяне, който
имот е с идентификатор 63427.81.3 за цена 53649 евро.
Решението
подлежи на обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен
съдия: /П/