№ 772
гр. Бургас, 28.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно
гражданско дело № 20232100500988 по описа за 2023 година
Производството е по чл.258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба с вх.№
11002/21.03.2023г. на „Хоум Ту Ю България” АД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. Варна, район „Одесос“, бул. „Владислав Варненчик“ №81, ет. 8, офис 23,
представлявано от пълномощника Даниела Тончева Георгиева, чрез Адвокатско дружество
"Димитров и Димитрова" с БУЛСТАТ *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, ул. “Войводина могила“ № 42, партер, an. 1, представлявано от адв. Димитър
Стефанов Караиванов от САК, преупълномощен от Управителя адв. Димитър Николов
Димитров or АК- Благоевград, против Решение № 139, постановено на 20.01.2023 г. по гр. д.
№ 4388/2022г. по описа на РС-Бургас, с което първоинстанционният съд отхвърлил изцяло
предявения от ищеца “Хоум Гу Ю България” АД срещу ответника Н. С. А. с ЕГН
********** осъдителен иск с правно основание чя.79, ал.1, пр.1 вр. чл. 51 ТЗ за заплащане
на сумата от 3 815,64 евро с ДДС, претендирана като възнаграждение по т.3.1 от Договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 11.02.2022 година,ведно със
законната лихва за забава; присъдени са разноски.
Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното първоинстанционно решение е
неправилно поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и
материалния закон, с оглед на което се моли неговата отмяна.На първо място се сочи, че
ищецът бил лишен от възможността да измени исковата си претенция в рамките и сроковете
на първоинстанционното производство от такава за присъждане на възнаграждение в такава
за присъждане на неустойка, което представлявало съществено нарушение на
съдопроизводствените правила. Същевременно обаче в мотивите на обжалваното Решение,
след като е изложил аргументите си за неоснователност и отхвърляне на претенцията за
присъждане на претендираното възнаграждение, БРС посочил, „….че в този случай
ответникът би понесъл предвидените в договора санкции за неизпълнение, които обаче не са
предмет на настоящия иск.“Въззивникът изтъква съображения и цитира мотивите към т. 2В
от мотивите на Тълкувателно решение № 4 от 14.03,2016 г. на ВКС по т.д. № 4/2014 г.,
1
ОСГК, за да обоснове твърдението си за твърдяното процесуално нарушение, допуснато от
БРС,което сочи, че е основание за отмяна на същото решение.На второ място се излагат
твърдения за нарушения на материалния закон. В тази връзка се заявяват твърдения за
осъществени от въззивника редица действия по осъществяването на възложеното му
посредничество, както и че дружеството-ищец уведомило ответника за намерения купувач,
но договор (предварителен или окончателен) не бил подписан само и единствено по вина
ответника с аргумента, че другия съсобственик се е отказал от продажбата на
имота.Въпреки това предявеният иск е отхвърлен изцяло по съображения, че дружеството-
посредник не изпълнило основното си задължение по процесния Договор за
посредничество, тъй като не се е стигнало до сключване на договор между страните, за
които е посредничело. Изложени са съображения относно правната фигура на търговския
посредник и договора за търговско посредничество, който се счита за ненаименован
договор, за който следвало да намерят приложение разпоредбите на действащото
гражданското и търговското законодателство и по-конкретно, разпоредбите на ЗЗД и ТЗ;
излагат се доводи за това, че предвид липсата на изрична легална уредба,следвало да се
прилагат субсидиарно (по аналогия) разпоредбите на действащото гражданското и
търговското законодателство (ЗЗД и ТЗ) и по конкретно, разпоредбите на Договора за
поръчка. Договора за изработка и Комисионния договор.Твърди се нарушение от
първоинстанционния съд разпоредбата на чл.51 ТЗ и се излагат съображения за
това;заявяват се твърдения против извода на първоинстанционния съд-че сключването на
договор между продавача н купувача е предпоставка за възникване (пораждане) на
задължението за плащане на договореното в полза на посредника възнаграждение.На
следващо място се излагат съображения и твърдения за нарушение разпоредбата на чл. 46,
ал. 2 от ЗНА; цитират се разпоредбите на чл. 288,ал.1 ЗЗД/д-р за поръчка/ ; чл.268,ал.1
ЗЗД/договор за изработка/; комисионен договор, като се извежда твърдението, че по
смисъла на чл. 46, ал. 2 от ЗНА първоинстанционният съд следвало да приложи по
аналогия цитираните разпоредби и да присъди на дружеството ищец претендиралото
възнаграждение. Това би съответствало и на целта на тълкувания акт и на основните начала
на правото на Република България, които целят избягване на неоснователното
обогатяване.Изложени са съображения за нарушение на чл.81,ал.1 ЗЗД вр. чл. 25,ал.1,изр.2-
ро ЗЗД.Моли се отмяна на първоинстанционното решение;допускане от въззивния съд на
заявеното пред първата инстанция изменение на предявения иск по чл. 214, ал. 1 от ГПК и
осъждане на Н. С. А. да заплати на ищеца основание чл. 92 от ЗЗД сумата от 3815,64
Евро, представляваща договорената в т. 7.1. от Договор за посредничество при покупко-
продажба на недвижим имот неустойка за неизпълнение, заедно с дължимата законна лихва
за забава, считано от датата на подаване на настоящата искова молба до пълното погасяване
на претендираното вземане;при условията на евентуалност моли претендираната сума да
бъде присъдена като възнаграждение в размер на 3,6 % /с ДДС/ от продажната цена на
имота в размер на 105 990 Евро, заедно с дължимата законна лихва за забава, считано от
датата на подаване на настоящата искова молба до пълното погасяване на претендираното
вземане; претендират се разноски.Заявено е доказателствено искане: да се задължи
председателя на Районен съд - Бургас да предостави справка (удостоверение) за висящите
дела между Н. С. А. с ЕГН ********** и “Хоум Ту Ю България” АД с ЕИК *********,
които не са приключили с влязъл в сила окончателен съдебен акт.
Въззивната жалба е допустима като предявена от процесуално-легитимирана
страна,с правен интерес да обжалва първоинстанционното решение,предявена е в
законоустановения срок и с платена по сметка на БОС държавна такса.
Постъпил е писмен отговор по въззивната жалба от Н. С. А., предявен от
процесуалния му представител адвокат Петя Станчева-Минчева,в който заявява становище
за неоснователност на въззивната жалба. Твърди, че не е налице соченото от въззивника
процесуално нарушение на БРС,намира постановеното решение за правилно и
законосъобразно, моли потвърждаването му и присъждане на разноските по делото.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид исканията и твърденията на
2
страните, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено
следното:
Пред РС-Бургас е предявена искова молба от „Хоум Ту Ю България” АД против Н.
С. А. с искане за постановяване на съдебно решение, с ответникът бъде осъден да заплати
на ищеца сумата от 3815,64 евро, представляваща възнаграждение по т.3.1 от договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 11.02.2022 г., ведно със
законна лихва за забава считано от завеждане на иска - 08.07.2022г.;претендират се и
разноски по настоящото дело и по ч.гр.д. № 3672/2022г. на БРС.
В преклузивния срок по чл.131 ал.1 ГПК ответникът представя писмен отговор, в
който оспорва претенциите. Не оспорва сключването на договора за посредничество като
заявява, че при сключване на договора за посредничество уведомил брокера, че не е
единствен собственик на имота, но бил уведомен от брокера, че подписването му от
другите собственици не било необходимо. Възразява, че уговореното възнаграждение се
дължи едва при постигането на определен резултат - подписване на предварителен договор,
а при липсата на такъв - сключването на окончателен. До подписването на предварителен
договор обаче не се стигнало, тъй като със заявление до дружеството го уведомил, че
останалите съсобственици не желаят продажба на имота.
С нарочна писмена молба /л.49 от делото на БРС/ ищецът е заявил искане за
изменение на иска, като при условията на евентуалност е заявил ново основание на иска, а
именно:че исковата сума се претендира като неустойка на основание т.7.1 от Договора за
посредничество.С определение №6012/28.10.2022г. районният съд не е приел така заявеното
изменение на иска по съображения, че се предявява при условията на евентуалност нов иск с
правно основание чл.92 ЗЗД.
В с.з. на 10.11.2022г. ищецът отново е заявил искане за изменение на иска, като
заявява , че претендира исковата сума като неустойка на основание т.7.1 от договора за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот. С протоколно определение БРС
не е приел исканото изменение на иска.
С атакуваното решение БРС е отхвърлил иска по съображения, че претендираното с
исковата молба възнаграждение по Договор за посредничество не се дължи, тъй като не се е
стигнало до подписване на предварителен договор за продажба на недвижимия имот.
При извършената служебна проверка на атакуваното решение не се откриха пороци,
водещи до нищожност или недопустимост, а по отношение на правилността съдът е
ограничен от изложеното в жалбата - чл.269 ГПК.
По делото не е спорно, че между страните е възникнала облигационна връзка със
сключването на договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от
11.02.2022г., с който ответникът е възложил на ищцовото дружество, срещу
възнаграждение, да посредничи за продажбата на собствения му недвижим имот, находящ се
в гр.*** ж.к.*** ул.*** ** ет.* ап.*, с идентификатор 07079.616.42.2.8, апартамент с парко-
място, обзаведен, за цена не по-ниска от 105990 евро.
Съгласно чл. 3.1 от Договора за посредничество продавачът се задължава да плати
на „Хоум Ту Ю“ еднократно възнаграждение в размер на 3,6% с включен ДДС от
договорената с краен купувач продажна цена за имота. Възнаграждението е дължимо в деня
на сключване на предварителен договор, а ако не е сключен такъв - в деня на сключване на
окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху имота.
От ищцовата страна е представен по делото договор за гаранция с купувач от
20.05.2022г., сключен между ищцовото дружество и И.И.Я..В договора е обективиран и
текст, служещ за разписка за предадената от И.И.Я. на „Хоум Ту Ю“ сума в размер на
4000 лева като гаранция за закупуването на гореописания имот за цена от 105 990 евро със
срок на сключване на предварителен договор 31.05.2022г. и на окончателен договор -
30.06.2022г.
Представено е и уведомление от ищцовото дружество до ответника Н. А., с което той
3
е бил уведомен за предоставената гаранция и е поканен да окаже съдействие за сключване
на сделка с намерения купувач. Върху уведомлението саморъчно е написано изявление на
ответника от 27.05.2022г., че е получил уведомлението, но не е в състояние да изпълни
договора поради несъгласие на съсобственик на имота, както и че ответникът желае да
продаде собствените си 4/6 ид.ч. от имота.
Ищецът представя заявление на ответника Н. А. до „Хоум Ту Ю“,за което
заявление в исковата молба сочи, че е от 27.05.2022г. В това заявление ответникът
уведомява Хоум Ту Ю“ затова, че още при сключване на договора за посредничество
уведомил посредника, че имотът е съсобствен между него и двете му деца, както и че има
желание да продаде имота, но не може да го изпълни поради липсата на съгласие на сина си.
Обстоятелството, че имотът е съсобствен между посочените лица,не е спорно между
страните и се установява от представените по делото нотариален акт и удостоверение за
наследници.
От показанията на разпитаната по делото свидетелка М., брокер при ищцовото
дружество, се установява, че тя е посредничила при продажбата на процесния имот.
Свидетелката потвърждава, че е знаела за наличието на други съсобственици в имота, с
които не се е свързвала и от които няма конкретно съгласие. Сочи, че след намирането на
купувач и плащането на капаро, синът на ответника отказал да сключи договор за
продажба.Свидетелката установява, че по телефона се обадила на ответника за това, че има
капаро за имота, А. казал, че е съгласен, но понеже синът му не е съгласен, разваля сделката.
Ключът от имота бил върнат, за което била съставена и разписка за датата.
Съдът кредитира свидетелските показания, тъй като те кореспондират с останалия
доказателствен материал.
Във въззивната жалба на първо място се сочи, че обжалваното решение е
постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, тъй като съдът
лишил ищеца от възможността да измени исковата си претенция в рамките и сроковете на
първоинстанционното производство от такава за присъждане на възнаграждение в такава за
присъждане на неустойка.
По правило определението, с което съдът не приема изменение на иска, не подлежи
на самостоятелно обжалване, а проверката за неговата правилност се осъществява с
ревизията на крайния съдебен акт.
Изменението на иска по реда на чл.214 ,ал.1 ГПК може да се отнася до основанието
на иска или до самото искане или да е свързано с преминаване от установителен иск към
осъдителен и обратно. Основанието на иска са обстоятелствата, на които се основава искът
и обхваща фактите,от които произтича претендираното с исковата молба материално
субективно право Във всички случаи обаче изменението не може да засяга едновременно
първоначално заявеното в исковата молба основание на иска и формулираното във връзка с
него искане, тъй като води до промяна в предмета на първоначално въведения спор и
допустимостта му е отречена с разпоредбата на чл.214,ал.1,изр.2 ГПК. По аргумент за по-
силното основание от чл.214,ал.1,изр.2 ГПК промяната в предмета на спора не може да се
постигне и чрез едновременно ново основание и ново искане към вече заявените с исковата
молба, доколкото по този начин се постига ефекта на предявяване на нов иск след
образуване на делото.
В случая ищецът с нарочна писмена молба /л.49 от делото на БРС/ е заявил искане за
изменение на иска, като при условията на евентуалност е заявил ново основание на иска и
нов петитум , а именно:при условията на евентуалност съдът да приеме, че исковата сума се
дължи като неустойка на основание т.7.1 от Договора за посредничество и осъди ответника
да я заплати като дължима неустойка.Правилно с определение №6012/28.10.2022г.
районният съд не е приел така заявеното изменение на иска, тъй като при условията на
евентуалност се предявява нов иск с правно основание чл.92 ЗЗД, което е процесуално
недопустимо във висящото исково производство.
В открито съдебно заседание на 10.11.2022г. ищецът отново е предявил пред БРС
4
искане за изменение на иска, като е заявил , че претендира осъждане на ответника да
заплати исковата сума като неустойка на основание т.7.1 от договора за посредничество .В
случая е налице изменение основанието на иска, доколкото се променят юридическите
факти, от който произтича претендираното вземане.Променя се и петитума на иска , тъй
като исковата сума се претендира не като възнаграждение по Договора за посредничество, а
като неустойка по Договора за посредничество.Т.е. с исканото изменение се цели
преминаване от осъдителен иск за неплатено възнаграждение по Договор за посредничество
към осъдителен иск за заплащане на неустойка по Договор за посредничество, което е
процесуално недопустимо.
Пред исковия съд е поставен за разглеждане иск за осъждане на ответника А. да
заплати на ищцовото дружество парична сума, представляваща възнаграждение за
посредничество, уговорено с т.3.1 от Договора за посредничество
Договорът за посредничество е вид търговски договор, който няма нарочна правна
уредба, но някои от основните негови характеристики се извличат чрез тълкуване на
нормите, касаещи търговския посредник- Раздел II на глава VI на Търговския закон.
Договорът за посредничество е неформален, формата може да е от необходимост само във
връзка с доказването - чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК. При договорът за посредничество
посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща сделка. В тази сделка той не
участва пряко, нито има задължения по нея за извършване на каквито и да са други правни
или фактически действия. Договорът за посредничество следва да бъде определен като
договор, по който винаги едната страна е търговски посредник по смисъла на чл. 49 от ТЗ,
който посредничи между две страни с оглед интереса им от постигане на конкретна правна
сделка. Интересът на другия съконтрахент за участие в договора произтича от нуждата да
бъде свързан с друга страна за сключване на конкретна сделка.При осъществяване на
целената сделка на търговския посредник се дължи възнаграждение.
Действително, възнаграждението на търговския посредник е поставено под условие
от реализирането на тази сделка, за която той е свързал страните, тъй като възнаграждение
би му се дължало само ако сделката е реализирана. Изложеното различава договорът за
посредничество от договора за поръчка и от комисионния договор. /В тази връзка - Решение
№ 37 от 27.04.2012 година, постановено по т. д. № 1143 по описа за 2010 г. на Търговска
колегия, I т. о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК/.
Следователно, предмет на договора за посредничество е постигането на определен
резултат - свързване на страните и подпомагането им да сключват договори. Основната
задача на търговския посредник се състои в събирането на двете страни и удостоверяване
сключването на сделката, за което той трябва да положи усилията и грижата на добрия
търговец. Със сключване на сделката, за която търговския посредник е посредничил за него
се поражда правото на възнаграждение.Следователно, достатъчно е сключването на
договора да е резултат на това, че посредникът е свързал страните по него. В тази сделка
посредникът не участва като представител на някоя от страните, не действа при сключване
на сделката нито от свое име, нито от чуждо име. В случая нормите на договора за поръчка
и комисионния договор не са приложими дори и субсидиарно, доколкото посочените
договори имат различно съдържание.
Възнаграждението съставлява „насрещната престация“ по двустранния възмезден
договор, която възложителят /доверителят/ се задължава да заплати, след като изпълнителят
/довереникът/ е изпълнил своите задължения по изпълнението на поръчката.
В конкретния случай страните по Договора за посредничество от 11.02.2022г.
изрично са предвидили еднократно възнаграждение, дължимо от продавачът на „Хоум Ту Ю
България “ като процент от договорената с краен купувач продажна цена на имота, като
възнаграждението е дължимо в деня на сключване на предварителен договор с купувача, а
ако такъв не е сключен- в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на
правото на собственост върху имота.
5
В случая страните не спорят, че не се е стигнало до подписване на предварителен
договор , както и на окончателен договор с купувач.Следователно,претендиранато на
основание чл.3.1 от Договора за посредничество от ищеца възнаграждение не е
дължимо,тъй като видно от същата договорна разпоредба, волята на страните е била
възнаграждението да се дължи при сключване на предварителен или на окончателен договор
за продажба на имота с купувач, предложен от посредника и се формира като процент от
договорена с краен купувач продажна цена на имота, каквато в случая няма.
Предвид на така изложеното, въззивният съд намира предявеният иск за
възнаграждение на довереника за неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Ето защо
постановеното от първоинстанционният съд решение е правилно и законосъобразно и като
такова следва да бъде потвърдено.
Съобразно изхода на делото и с оглед направеното искане за присъждане на
разноски в полза на въззиваемия следва да се присъдят направените от него в настоящото
производство разноски в размер на 800лв. за заплатено адв.възнаграждение, която сума
следва да бъде присъдена в тежест на въззивника.
Мотивиран от горното и на осн. чл.271, ал.1 от ГПК, Бургаски окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 139/ 20.01.2023 г. по гр. д. № 4388/2022г. по описа на
РС-Бургас.
ОСЪЖДА „Хоум Ту Ю България” АД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. Варна, район „Одесос“, бул. „Владислав Варненчик“ №81, ет. 8, офис 23, да
заплати на Н. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр.*** в.з.*** ул.*** №**, сумата от 800 лева
(осемстотин лева), представляваща направените по делото разноски.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на осн.чл.280, ал.3, т.1 ГПК .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6