№ 943
гр. Варна, 20.06.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Гинка Т. Иванова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
Сложи за разглеждане докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно
гражданско дело № 20253100501048 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 14:22 часа се явиха:
Въззивникът „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, редовно призовано, не се явява
законен представител, представлява се от адвокат Н. И., редовно
упълномощена и приета от съда от първа инстанция.
Въззивникът Г. С. Г., редовно призован, явява се лично, представлява
се от адвокат Т. Г., редовно упълномощен и приет от съда от първа
инстанция.
Адв. И.: Не са налице пречки от процесуален характер, моля да се даде
ход на делото
Адв. Г.: Няма пречки, моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, не намира
процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
Съобразно постановеното Определение за насрочване № 2385 от
22.05.2025 година.
Адв. И.: Поддържаме въззивната жалба. Оспорваме въззивната жалба,
депозирана от Г. С. Г., въз основа на подробно изложените доводи в писмения
отговор на въззивната жалба.
1
Адв. Г.: Поддържам подадената от доверителя ми жалба. Конкретни
съображения по отношение на правилността на решението в обжалваната
част, сме изложили и поддържаме пред Вас. Оспорваме подадената въззивна
жалба от първоначалния ищец в първата инстанция „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД
като неоснователна. Подробни съображения срещу неоснователността на
жалбата сме изложили в отговора на същата.
СЪДЪТ е допуснал, с Определението за насрочване, повторен оглед на
съхранения звукозапис върху приетата като веществено доказателство флаш
памет, приложена на лист 234 от първоинстанционното производство, на
основание чл. 204 ал.1 от ГПК.
Адв. И.: Ако позволите, принципно не се противопоставяме на
обективираното в определението, както проекта за доклад, така и преценката
на съдебния състав, че следва да се ревизира и да се извърши оглед на
звукозаписа, но аз в тази насока ще моля да отчетете, че направихме искане в
първоинстанционното производство, от една страна за прилагане, при което
ответникът в първоинстанционното производство, ищец по насрещния иск, не
се противопостави чрез неговия процесуален представител. Освен това във
второ отрито съдебно заседание, проведено на 12 септември, направихме
искане да се извърши експертиза на телефона, от който е правен, но тогава бе
възразено отново от процесуалния представител на г-н Г. да бъде извършвана
експертиза. Беше изслушан коректно представения запис, още повече, че е
правен и с негово съгласие предвид, че в кантората, която е посещавана
многократно от г-н Г. за недвижими имоти, находяща се на бул. „Осми
приморски полк“ № 60, е поставена и табела, че се извършва и звукозапис. И
отново беше възразено от процесуалния представител, но бих могла да посоча
конкретика, къде точно са изявленията на лист 12 в проведеното открито
съдебно заседание от 27.05.2024 година.
Принципно не възразяваме, но считаме, че същият е изслушан и всичко
е било проведено със съгласието на ответника в първоинстанционното
производство.
Адв. Г.: А моето становище е точно обратното на колегата доколкото не
считам, че е налице законово основание изобщо за приемане на това
доказателство, ако можем да приемем това за такова. Първо няма предвиден
от закона ред, по който могат да се правят звукозаписи, съответно да се
събират като доказателствен материал. Не е ясно от кого е направен, на коя
дата е направен, в кой час е направен, кои са лицата, които са участници в този
разговор и в крайна сметка какво е значението му за спора. Действително
такава възможност съществува, поне записът да е извършен по предвидимия
нарочно в закона текст и със съответното разрешение на компетентен за това
орган. И съставяне на протокол за извършването на записа, за да може да се
ползва като доказателствено средство в наказателния процес. В гражданския
2
считам, че няма такава хипотеза или такъв текст, който да позволява това. С
оглед на горното, този запис не може да бъде приет изобщо като допустимо
доказателствено средство, камо ли да го изслушаме. Дори и да го изслушаме
какво ще бъде установено от него? С оглед на горното се противопоставям на
искането за изслушване на записа.
СЪДЕБНИЯТ СЪСТАВ указва на процесуалните представители на
страните, че за доказателствената стойност на звукозаписа, съдът ще даде
отговор с решението си по същество.
СЪДЕБНИЯТ СЪСТАВ, като изслуша становищата на страните
намира, че не са налице пречки за преразглеждане на допуснатия оглед на
приетата в първоинстанционното дело като доказателство флашпамет, поради
което и
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИСТЪПВА към изслушване на звукозаписа, на основание чл.204 от
ГПК, намираш се на флашпамет, приета като доказателство, намираща се на
лист 234 по ГД № 7702/2023 г. по описа на ВРС, Гражданско отделение.
СЪДЕБНИЯТ СЪСТАВ указва на страните, че по време на огледа в
залата присъства IT специалистът на Варненски окръжен съд – И.П..
СЪДЕБНИЯТ СЪСТАВ констатира, че на флашпаметта е налице един
файл с размер 1040 КВ – 1 МВ, М4А.
Участник 1: Де факто сте разписали ексклузив днеска или вчера?
Участник 2: Днеска.
Участник 1: Днеска разписахте ексклузив.
Участник 2: Еми изчаквах. Сега при положение, че от готовите
клиенти, които оглеждаха, трябва да мислят, аз не мога да се бъркам във
вашата работа нали постоянно.
Участник 1: Да. С коя фирма само пак да си запиша?
Участник 2: "ХОУМ ТУ Ю“.
Участник 1: "ХОУМ ТУ Ю“, добре.
Участник 2: Г. Ч. е брокерът, който отговаря.
Участник 1: Аха, ясно. Добре, значи ако има нещо, към него се
обръщам?
Участник 2: Точно така, да.
Участник 1: Няма да дойдете за предварителен договор, както бяхме
говорили днеска за 150 000 евро, така ли?
Участник 2: Не, 150 000 няма да го продам, като се ориентирах в нали
3
обстановката и разумната цена, стигнах до този извод 165 твърдо.
Участник 1: Да, тоест отказвате сделка на 150 000, както говорихме
вчера.
Участник 2: Къде е купувачът, който …
Участник 1: Тука е.
Участник 2: Днеска с никой не съм сключвал договор. Той денят
свърши.
Участник 1: Да, да, вчера направихме договор с Вас, че имаме клиент,
който ще купи апартамента на 150 000 евро.
Участник 2: Договор с мен?
Участник 1: Да, с Вас. Нали искахте 150 000 евро?
Участник 2: Вие да не сте „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД?
Участник 1: Точно така, да.
Участник 2: Вчера вие ме подведохте и подписахме договор, който е
валиден за днеска. Купувач няма до днеска, казахте, че има усложнения с
гаража…
Участник 1: Напротив, клиентът е тука и е готов за 150 000 евро да го
купи.
Участник 2: 150 000 не ме интересува като цена.
Участник 1: Е, вчера нали…
Участник 2: Вижте, вчера искахте 140 000, айде пак да не почвам да
крещя. Аз не съм крещял от една година, разбирате ли? Не ме занимавайте с
глупости.
Участник 1: И защо…? Ама ние имаме договор, който…
Участник 2: Никакъв договор нямаме. Вие нямате клиент.
Участник 1: Имаме клиент и договор.
Участник 2: Не ме занимавайте с глупости протоколи да правя аз на
дванадесет собственика на гаража, айде моля ви се…
Участник 1: Имаме договор от клиента, който иска да го купи на
150 000 евро.
Участник 2: Айде стига…
Огледът на звукозаписа приключи в 14:33 часа.
Въззивникът Г.: Доказва, че посредникът до края на работното време
на 07.06.2023 г. не ми е организирал среща и не е представил купувача си. Те
тук пак повтарят в края на работния ден „Ние имаме купувач“ хипотетичен. Те
трябваше да ни срещнат, да се уточнят условията по евентуален
4
предварителен договор, а не да се говори „елата, разпишете“. Това е
постановка, защото аз в 11:30 часа, след като цяла сутрин ме притесняваха да
намалям цената, им казах, че с тях няма да работя, тъй като договорът на този
ден изтичаше. Всички тези документи и записи са правени след това, с цел да
доказват, че са изправни.
СЪДЕБНИЯТ СЪСТАВ към въззивникът Г.: Не оспорвате, че Вие
сте на звукозаписа?
Въззивникът Г.: Не оспорвам, че съм аз. Аз съм им го казал, че те не са
ми представили клиента, а говорят да подписваме договор. Не са ми
представили проект за предварителен договор, какво ще подписваме? Ще се
караме пред нотариус по клаузи. Просто това е некоректно и те не си
изпълниха нито едно задължение като посредник и искаха да намалям цената
постоянно. То е с много доказателства.
Адв. И.: Уважаеми окръжни съдии, възразявам на заявеното от господин
Г. въззивник и въззиваем в настоящото производство. Предвид, че в
първоинстанционното производство бяха събрани, освен писмените
доказателства, съобщения по вайбър, поканите, които са отправяни, беше
разпитан и свидетелят Я.М., който е бил подписал договор с намерение за
купуване. Обследвахме цялото финансово положение на свидетеля М., с оглед
оспорванията, които бяха направени от ответника в първоинстанционното
производство, че същият не е разполагал с парични средства. Така, че правя
възражение на заявеното към настоящия момент.
Твърдим, че разговорът е проведен, от изслушания звукозапис, от
управителя на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. Заявяваме също така, че в
първоинстанционното производство, държахме да бъде допусната и съдебно-
техническа експертиза, с оглед реда и по чл.195 от ГПК, след което съдебният
състав да изслуша записа. Г-н Г. видно от заявеното от него в протокол в
открито съдебно заседание, проведено на 12 септември заяви, че са водели не
само този разговор, но са водели около 6-7 разговора същия ден с управителя
на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД.
Нямаме доказателствени искания. Представям списък на разноските.
Моля да се приобщи и кредитира, така проведения звукозапис.
Адв. Г.: Нямам доказателствени искания. Такива не са направени и с
жалбата, поради което и не се предявяват в днешно съдебно заседание.
Представям списък на разноските.
Адв. И.: Не правя възражение по списъка с разноски.
Адв. Г.: Аз правя едно възражение за прекомерност. Малка разлика има
в адвокатския хонорар.
5
Адв. И.: 1800 лв., уточнявам от какво е формирана сумата за
адвокатското възнаграждение – изготвяне и депозиране на въззивна жалба,
респективно изготвяне и депозиране на писмен отговор на въззивната жалба,
депозирана от ответника и ищец по насрещния иск в първоинстанционното
производство.
СЪДЪТ, предвид липсата на доказателствени искания, счете делото за
изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
Адв. И.: Уважаеми окръжни съдии, аз няма да преповтарям така
депозираната въззивна жалба. Категорично считаме, че при изяснена
фактическа обстановка и при изяснено първоинстанционно производство от
фактическа страна, съдът е достигнал до неправилен извод, като е отхвърлил
така депозираната искова молба от името на дружеството посредник. Изясни
се, че е подписан договор с г-н Г., подписан е и договор за намерения с
купувач, като договорът подписан, ще се изразявам така с оглед
многословието, ответникът в първоинстанционното производство и ищец в
насрещния иск, същият се е запознал с договора за посредничество. В чл.5.2, и
чл.7.1 са посочени и санкциите, които следва да изтърпи страната по договора.
Предвид, на което моля да отчетете подробно изложените доводи, след като се
обедите в основателността на твърденията, положените усилия от страна на
посредника, воденето на клиенти за оглед, уточняване и намиране на
потенциален купувач на предложения за продажба недвижим имот от страната
на г-н Г. и да постановите решение, с което да отмените решението на
Варненски районен съд в обжалваната част. Визирам в частта, в която
решението не е благоприятно за представлявания от мен въззивник „ГЕККО
ХОУМ“ ЕООД. Моля да ни присъдите направените по делото съдебно-
деловодни разноски, с оглед подробните доводи, които сме излижи и с
писмения отговор на въззивната жалба, депозирана от ответника в
първоинстанционното производство, да отхвърлите въззивната жалба и да
присъдите направените по делото съдебно-деловодни разноски за двете
инстанции в обективираните списъци, представени по чл.80 от Процесуалния
закон. Благодаря на съдебния състав.
Адв. Г.: Уважаеми окръжни съдии, аз ще започна, във връзка с
изразеното от колегата становище, по подадената от тях въззивна жалба,
считам същата за неоснователна. Както казах съображения за това сме
изложили в отговора на жалбата, но ще си позволя да скицирам само това, че
ние считаме категорично, че дружеството, с което сме подписали договор за
посредничество, не е изпълнило задълженията си по договора. На първо място
този извод може да се направи от самия факт, че договорът е сключен за един
ден. Обективно е невъзможно да бъдат изпълнени всички задължения, които
са записани в договора, като такива на посредника. В тази връзка категорично
6
липсват протоколи за извършен оглед. Липсват доказателства, от които да се
установи, че именно този твърдян за предложен купувач, е извършил оглед на
имотите, не говорим за един, а за два имота. Както за апартамента, така и за
гаража. Отделно от това, дали или не е имал възможност купувачът да закупи,
особено при такива твърдения във връзка, с който са представени
многобройни договори за кредит на така твърдения за потенциален купувач, и
би могъл да се направи изобщо извод, че същият има възможност да закупи
имота изобщо, но това е съвсем друг въпрос, за който ще помоля да ми бъде
дадена възможност, а и не само за него допълнително в писмено становище,
да аргументирам възраженията си.
Решението на Варненски районен съд в частта, в която се отхвърля
първоначалния иск, е правилно и законосъобразно. Категорично не е налице
изпълнение на задълженията от страна на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. Най-
малкото, защото с оглед установеното по повод на дадени свидетелски
показания на свидетеля Ч. е ясно, че ищцовото дружество не само, че не е
защитило интереса на доверителя ми така, както е записано в договора, а
напротив правени са многократни опити за намаляване цената, като сумарно
за двата продаваеми обекта, започвайки от 120 000 до 140 000, което в никой
случай не отговаря на записаното в договора 150 000. Още повече самата
формулировка в договора пише: „не по-малко от 150 000“, което означава, че
цената би могла да бъде по-висока, на което всъщност се позовава и моят
доверител. Това обстоятелство категорично е установено и от свидетелските
показания.
На следващо място решението на съда по отношение на нищожността,
на приетата за него нищожност на клаузата за неустойка, е правилно и
законосъобразно и не само във връзка с наведеното възражение от страна на
моя доверител в първата инстанция за това, че клаузата е неравноправна като
противоречаща на Закона за защита на потребителите, а и предвид
обстоятелството, както сме го развили в отговора на жалбата, че е налице
нищожност, поради накърнени на доверителя ми нрави. В тази връзка сме
посочили множество решения на Върховен съд, в които е застъпено това
становище по отношение на функциите на неустойката, нейния размер,
съотнесен към интереса, съответно към цената по договора, а не към цената
на продаваемите имоти. Излиза така, че както и правилно е записал Районният
съд, в мотивите си към решението, че посредникът има интерес сделката да не
се осъществи, поради причини вменени във вина на възложителя, защото при
сбъдването на този факт, той ще получи възнаграждение три пъти по-голямо
от цената, която има да получи по сделката, в която във връзка с мотивите на
съда считаме за правилни. Няма да преповтарям практиката, аз съм я посочил
в отговора на исковата молба, но в тази връзка моля да оставите жалбата без
уважение срещу частта на Варненски районен съд, с която е оставен
първоначалният иск без уважение, като ни присъдите направените разноски.
Що се отнася до предявения насрещен иск, считам същият за основателен най-
малко поради причини, че както вече беше изложено ищцовото дружество в
7
качеството си на изпълнител по договора, не е изпълнил задълженията си така,
както е записано добросъвестно и защитавайки най-добрия интерес. Очевидно
е, че цената която е добита само за апартамента, се приравнява на тази, която е
била уговорена и за двата обекта, независимо, че за втория обект гараж,
сделката е извършена по-късно по обективни причини, защото е била налице
грешка в кадастъра, който всъщност не би се отразил на сделката доколкото
скицата не е документ за собственост.
По изложените съображения, ще моля да уважите решението по
обжалваната от нас част, тоест да отмените решението в обжалваната от нас
част, като уважите предявения иск и да отчетете наведените от нас
възражения от подадената от нас въззивна жалба. Ще моля за присъждане на
разноски за двете инстанции. Ще моля да ми бъде даден кратък срок за
писмени бележки, в който да аргументирам подробно становището си.
Адв. И. (реплика): Считам, че дружеството посредник, е изпълнило
вменените задължения, с оглед подписания договор с г-н Г.. Подписал е и
договор за намерение с купувач от дата 06 юни, при което потенциалният
купувач дори е оставил и сума депозит в размер на 4 000 лева. За така
твърдените два обекта и предвид договорената и заявена първоначална цена
от страна на г-н Г., сделката за гаража не се е случила предвид, че е било
налице съсобственост и документите не са били коректни. И предвид на това,
значително по-късно, вече в един момент, в който влияние оказва както
инфлацията, така и цените на имотите се повишиха и г-н Г. е продал гаража
след като е уредил съсобствеността си на значително по-висока цена, но аз
считам, че г-н Г. няма как от това, че предлага апартамент и гараж, гараж,
който е с неуредена собственост и е в съсобственост, да извлича дивиденти в
производството. Той е дал съгласие, подписал е договора. Фирмата е
осигурила потенциален купувач, който е разполагал със сумите. Извършен е
оглед и г-н Г. се е съгласил. Още повече считам, че тук не следва да се намесва
чл.143 от Закона за защита на потребителите, посочени в първоинстанционния
съдебен акт. Считам, че така подписаният договор, от него се извлича
облигационен ефект и съвсем добросъвестно г-н Г. е подписал договора за
посредничество, при което се запознава с всички клаузи, била е уговорена
среща за подписване на предварителен договор и той в този момент е
преценил, че трябва да ангажира друга агенция-посредник "ХОУМ ТУ Ю“, в
каквато насока показания даде свидетеля Ч. в първоинстанционното
производство. Моля да отчетете заявеното. Благодаря на съдебния състав.
Адв. Г. (дуплика): Уважаеми окръжни съдии, моля да отчетете
обстоятелството, че твърдения за подписан договор с потенциален купувач,
категорично няма достоверна дата за доверителя ми. Дали е съставен на тази
дата или на някоя друга, въобще не е ясно. Ясни са хипотезите, в които датата
би била достоверна. Дали е съставен сутринта, следобед или след някой друг
ден, най-вероятно това би могло да стане след като вече очевидно нещата по
договора така, както са договорени, не са се случили, именно с оглед
доказване на твърденията, че видите ли за един ден сме намерили купувач,
8
който може да купи имота, пък дали сме го завели на оглед, е съвсем отделен
въпрос.
Адв. И.: Заведен е на оглед и това се потвърди колега. Моля и на мен да
ми бъде предоставен срок за писмени бележки.
Адв. Г.: Ще развия доводите си в писмен вид. Благодаря Ви.
Въззивникът Г.: На предното съдебно заседание, купувачът се яви като
свидетел. Казва се Я.М.. Пред съда той заяви, че на 06 юни следобед е бил в
офиса на посредника „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД. На 06 юни следобед от 14:00
часа до 15:30 часа, аз също бях в офиса на посредника „ГЕККО ХОУМ“
ЕООД, да подписвам моя договор за посреднически услуги. Те са ни държали
в различни помещения и са ни криели един от друг, да не се срещнем. Никога
не го представиха този купувач. Тя твърди, че е имало подписан договор за
намерения. Те не направиха среща. Иска да се подписва предварителен
договор, а няма условия, няма представен проект, нищо не са направили.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа и правна страна и
обяви, че ще се произнесе с решение в законоустановения срок.
Дава възможност на процесуалните представители на страните в 1-
седмичен срок от днес да представят писмени бележки по делото.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в 14: 50
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
9