РЕШЕНИЕ
№ 384
гр. Бургас, 20.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20222120104277 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по иск на Ф. М., роден на *** г., гражданин на
***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. *** - адвокат Х. Х., против „С.Й.Р.“ ЕООД с ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: гр. София – 1680, район ****,
представлявано от Н.Д.Л., с който се претендира да бъде обявен за окончателен
сключения между страните на 05.10.2018 г. предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда №**, вх.*, на кота
+ _ 0. 00, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от
антре, спалня, баня, дневна с трапезария и кухненски бокс, при граници и съседи: на
север – двор, на юг – коридор и WC, на запад – двор, на изток – самостоятелен обект в
сграда №**, със застроена площ от 48. 20 кв.м., ведно 1. 012 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 6. 64 кв.м. идеални части и ведно със
съответните идеални части от правото на строеж с прилежа тераса в размер на 4. 50
кв.м. или площта на имота, заедно с общите части възлиза на 59. 34 кв.м, попадащ в
апартхотел „С.Й.Р.“, изграден в поземлен имот с идентификатор ****.726 по КККР на
гр. С., одобрени със Заповед № РД-18-60/04.10.2007 г. на изпълнителния директор на
АГКК, с последното изменение на КККР, засягащо поземления имот от 04.09.2015 г.,
адрес на поземления имот: гр. С., м . „А.“, площ: 6232 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за вилна сграда. Моли се и за
1
присъждане на направените по делото разноски.
В обстоятелствената част на исковата молбата се твърди, че от уговорената
продажна цена от 38 274 евро, вече са заплатени 29 019 евро. Заявява се, че е налице
забава в строителството, но така или иначе бил завършен грубия строеж, поради което
и се предявява настоящия иск.
Правното основание на предявения иск е чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията
и договорите.
Ответното дружество не е депозирало отговор на исковата молба, нито изпраща
свой представител в съдебно заседание и не изразява становище по иска.
Бургаският районен съд, след като взе предвид исковата молба и изложените в
нея факти и обстоятелства, събраните по делото доказателства и след като съобрази
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно предварителен договор за строителство и предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 05.10.2018 г., разписан от двете страни, ответното
дружество, в качеството му на продавач, се е задължило да построи и въведе в
експлоатация апартхотел „С.Й.“, представляващ 5-етажни сгради, които ще бъдат
изградени в поземлен имот с идентификатор ****.726 по КККР на гр. С., както и да
продаде на ищеца, в качеството му на купувач, недвижим имот - апартамент №**,
надлежно описан по-горе, както е индивидуализиран в договора. Уговорената
продажна цена е в размер на 38 274 евро, от които депозит, неподлежащ на
възстановяване в размер на 2 000 евро от продажната цена, платен на 24.09.2018 г.;
вноска в размер на 12 696 евро от продажната цена, платими в срок до 24.10.2018 г.;
вноска в размер на 5 441 евро от продажната цена, платима в срок до 31.11.2018 г.;
вноска в размер на 10 882 евро от продажната цена, платима в срок до 10 работни дни
от получаването на уведомление от страна на продавача за изготвен акт образец 14 и
вноска в размер на 7 255 евро от продажната цена, платима в срок до 10 работни дни от
получаването на уведомление от страна на продавача за изготвен акт образец 15.
Дължимите вноски от продажната цена се заплащат по посочена в договора банкова
сметка на продавача, като плащането се счита за извършено с постъпването на сумата
по банковата сметка. Представени са 3 броя платежни нареждания, видно от които
ищецът е превел по сметката на ответното дружество сумата от 29 019 евро - 10 000
евро на 23.10.2018 г., 8 137 евро на 30.11.2018 г. и 10 882 евро на 22.11.2019 г., както и
2 000 евро, платени при подписването на предварителния договор т.е. от общата
уговорена продажна цена в размер на 38 274 евро вече са платени 31 019 евро, т.е.
останала е неплатена последната вноска в размер на 7 255 евро, платима след
издаването на акт образец 15, което съобразно уговорките по договора е следвало да
бъде изпълнено в срок до 28.12.2020 г. /чл. 1.2 от раздел III/, и което е уговореното като
условие за сключването на окончателен договор / чл. 5 също от раздел III/.
2
Съгласно извлечение от водената кореспонденция между страните, на посочения
ел. адрес на ответника- продавач в договора, купувачът потвърждава получаването на
сумата.
Видно от другите данни по делото процесната сграда, където попада вх.* не е
въведена в експлоатация и е на фаза груб строеж.
Не се установява по делото продавачът да е изпълнил задължението си да
прехвърли собствеността върху имота, съобразно уговорките по договора, независимо
от плащането на продажната цена, съобразно уговорките по договора до съответната
фаза на строителството, както и че не изпълнил задължението си за изпълнение на
довършителните работи и издаването на акт образец 15 в срока до 28.12.2020 г.
Въз основа на така установените факти за решаване на делото, съдът намира от
правна страна следното:
Разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предвижда възможност за всяка от страните
по един предварителен договор да предяви иск за сключването на окончателен такъв.
Нормата на ал. 1 гласи, че предварителният договор за сключване на определен
окончателен договор, за който законът изисква нотариална или нотариално заверена
форма, трябва да бъде сключен в писмена форма. В тази връзка представения по
делото писмен предварителен договор е валиден и като такъв е породил своите правни
последици. Няма твърдения и данни същият да е развален или да е налице някакво
друго основание, което да препятства изпълнението му.
В същото време не се установи продавачът да е изпълнил поетото с договора
задължение, както и за извършването на довършителните работи и издаване на акт
образец 15, и съответно за прехвърляне на собствеността върху имота, който към
момента е със степен на завършеност след груб строеж – 100%, видно от
представеното по делото удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, в
уговорения срок до 28.12.2020 г., а и към настоящия момент. Установи се също така,
че имотът към момента на сключване на договора и към настоящия момент е
собственост на продавача, при все че няма данни същият да се разпоредил с него, при
което искът на купувача за обявяване на предварителния договор за окончателен, като
основателен следва да бъде уважен, без да е нужно същият да заплаща нещо на
ответника, доколкото вече е изпълнил задължението си за заплащане на уговорената
продажна цена, съобразно уговорките по договора, като последната вноска дължима за
завършен обект очевидно не следва да се заплаща, тъй като не са налице условията за
това, съобразно изложеното по-горе.
С горните мотиви съдът приема, че искът като основателен и доказан, следва да
бъде уважен. Доколкото предмет на договора е самостоятелен обект, то към всеки
такъв отделен обект принадлежат идеалните части от общите части на сграда,
3
включително и правото на строеж върху терена. Тези идеални части следват обекта
/аргумент решение № 83/10.02.1987 г. по гр.д. № 640/1986 г. на І г.о./ и също следва да
бъдат обекта на продажбата, каквато е и уговорката по предварителния договор.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК следва да се осъди
ответника да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 4 204. 93
лв., съобразно представения списък на разноските.
По аргумент от чл. 364, ал. 1 от ГПК следва да се осъди ищеца – купувач да
заплати по сметка на съда таксата за нотариално прехвърляне на имота в размер на 533.
83 лева, определена на основание т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност във връзка с чл. 86 от ЗННД. На същото
основание в негова тежест следва да се възложи и дължимия местен данък, който
определен по реда на чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във връзка с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за
определяне размера на местните данъци на територията на Община С., приета с
решение № 45/5/23.01.2008 г., е в размер на 1 820. 03 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН , на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, писмен
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 05.10.2018 г. между
Ф. М., роден на *** г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. *** - адвокат
Х. Х., от една страна като купувач, и „С.Й.Р.“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление: гр. София – 1680, район ****, представлявано от Н.Д.Л., от друга
страна като продавач, относно следния недвижим имот: самостоятелен обект в
сграда №**, вх.*, на кота + _ 0. 00, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива
на обекта: 1, състоящ се от антре, спалня, баня, дневна с трапезария и кухненски бокс,
при граници и съседи: на север – двор, на юг – коридор и WC, на запад – двор, на изток
– самостоятелен обект в сграда №**, със застроена площ от 48. 20 кв.м., ведно 1. 012 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6. 64 кв.м. идеални части
и ведно със съответните идеални части от правото на строеж с прилежа тераса в размер
на 4. 50 кв.м. или площта на имота, заедно с общите части възлиза на 59. 34 кв.м,
попадащ в апартхотел „С.Й.Р.“, изграден в поземлен имот с идентификатор ****.726 по
КККР на гр. С., одобрени със Заповед № РД-18-60/04.10.2007 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с последното изменение на КККР, засягащо поземления имот от
04.09.2015 г., адрес на поземления имот: гр. С., м . „А.“, площ: 6232 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за вилна
сграда, със степен на завършеност след груб строеж - 100 %, за продажна цена в
размер на 31 019 /тридесет и една хиляди и деветнадесет/ евро, изплатена изцяло от
4
купувача на продавача.
Осъжда „С.Й.Р.“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.
София – 1680, район ****, представлявано от Н.Д.Л., да заплати на Ф. М., роден на
*** г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. *** - адвокат Х. Х., сумата от
4 204. 93 лв. /четири хиляди двеста и четири лева и 93 ст./ за направените по делото
разноски.
Осъжда Ф. М., роден на *** г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
*** - адвокат Х. Х.,, да заплати по сметка на Бургаския районен съд сумата 533. 83
лв. /петстотин тридесет и три лева и 83 ст./, представляваща нотариална такса,
дължима на основание чл. 346, ал. 1 от ГПК.
Осъжда Ф. М., роден на *** г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
*** - адвокат Х. Х., да заплати на Община С. дължимия местен данък на основание
чл. 346, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във връзка с чл. чл. 35, ал. 2 от
Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на Община С.,
приета с решение № 45/5/23.01.2008 г., в размер на 1 820. 03 лв. /хиляда осемстотин и
двадесет лева и 3 ст./.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху процесния недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда №**, вх.*, на кота + _ 0. 00, с предназначение: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от антре, спалня, баня, дневна с
трапезария и кухненски бокс, при граници и съседи: на север – двор, на юг – коридор и
WC, на запад – двор, на изток – самостоятелен обект в сграда №**, със застроена площ
от 48. 20 кв.м., ведно 1. 012 % идеални части от общите части на сградата, равняващи
се на 6. 64 кв.м. идеални части и ведно със съответните идеални части от правото на
строеж с прилежа тераса в размер на 4. 50 кв.м. или площта на имота, заедно с общите
части възлиза на 59. 34 кв.м, попадащ в апартхотел „С.Й.Р.“, изграден в поземлен имот
с идентификатор ****.726 по КККР на гр. С., одобрени със Заповед № РД-18-
60/04.10.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последното изменение на
КККР, засягащо поземления имот от 04.09.2015 г., адрес на поземления имот: гр. С., м
. „А.“, площ: 6232 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин
на трайно ползване: за вилна сграда, до заплащането от страна на Ф. М., роден на ***
г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. *** - адвокат Х. Х., на разноските
по прехвърлянето на имота и дължимите местни данъци и такси за същия.
Указва на Ф. М., роден на *** г., гражданин на ***, съдебен адрес: гр. Бургас,
ул. ***, - адвокат Х. Х., че следва да впише на основание чл. 112, б. „з“ и чл. 115 от ЗС
настоящото решение в шестмесечен срок от влизането му в сила.
Съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК, препис от настоящото решение може да се
издаде след представянето на доказателства за заплащането на местния данък и таксата
по прехвърлянето на имота.
Решението може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му.
5
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6