Определение по дело №329/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В закрито заседание в следния състав:

и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 ал.1 т. 2 във връзка с чл. 577 от ГПК.

Образувано е по частна жалба от Н. С. П., с ЕГН – *, с адрес на нотариалната кантора: град С., общ. С., обл. Благоевград, ул. “М.” № , вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 197, с район на действие РС – град С., срещу отказа на Съдията по вписванията – С. за вписване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Определение от 03.04.2014г.

Недоволен от обжалваното определение на съдията по вписванията, жалбоподателят моли съда да го отмени като неправилно и незаконосъобразно, като постанови вписване на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том І, рег. № 623, дело № 56/03.04.2014г., на Н. С. П., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 197, с район на действие Районен съд - град С..

Възразява се в частната жалба, че при действията си във връзка с проверката на представения за вписване нотариален акт съдията по вписванията е действал извън компетентността си съобразно чл. 6 от Правилника по вписванията, като се твърди, че последният се е произнесъл по същината на сделката, каквото се твърди, че представлява непризнаването на официален документ, издаден от общински орган, въз основа на който са били заплатени всички такси по сделката, какъвто представлява Удостоверение за данъчна оценка №*/02.04.2014г. Излагат се твърдения, че въпреки несъответствието между характеристиките на сградата, описана в Скица на Агенцията по кадастъра, издадена на 27.03.2014г., за новообразуван имот № 03335.30.2, предмет на сделката, описана в представения за вписване пред Съдията по вписвания нотариален акт, със сградата декларирана в удостоверението за данъчна оценка № */02.04.2014г., става дума за един и същ имот, като този извод се обосновавал с обстоятелството, че в скиците, издавани от техническите служби към общините или от кадастъра винаги се нанасяли имота, съседите и всички сгради, построени върху мястото, а съгласно приложената скица, издадена от „Благоевградски териториален кадастър” ЕООД, като единствена сграда, построена върху земята, е посочена сградата обект и на изповядната нотариална сделка. Навадени са с частната жалба доводи, че както съдията по вписванията, така и Нотариуса при изповядването на сделката, следва да приемат за меродавна информацията от кадастъра, тъй като това е последната- точна и актуална информация за имота и същата отразява пълната и обективна истина за имота, предмет на нотариалната сделка. Сочи се от жалбоподателя, че дори когато е налице разминаване между данни от стари нотариални актове и стари недействащи и действащи кадастрални планове и когато нямало поддеклариране на площи се е приемала и нанасяла информацията от кадастъра, съдържаща се в издадените скици, тъй като била допустима и грешка при въвеждането на териториален кадастър на мястото на старите устройствени планове на населените места. Твърди се, че въпреки несъответствието между характеристиките на сградата по скица и по удостоверение за данъчна оценка не е налице ощетяване на държавата, тъй като е внесена държавна такса за вписване, надвишаваща стойността на данъчната оценка на имота и декларираната продажна цена.

Навежда се възражение за недопустимост на „предположенията” от съдията по вписванията, изразени в мотивите към атакувания акт, че е възможно несъответствието да е резултат на неправилно деклариране в съответната данъчна служба или да има друг обект, изграден в същия имот, който не е предмет на сделката, обективирана в представения нотариален акт, като се твърди, че съдията следва да извършва проверки въз основа на представени му документи, а не да изразява предположения.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства във връзка с представената в заверено копие преписка от нотариалното дело, намира за установено от фактическа страна следното:

С молба с вх. № 647/03.04.2014г. от Н. С. П., ЕГН– *, с адрес на нотариалната кантора: град С., общ. С., обл. Благоевград, ул. “М.” № , вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 197, с район на действие РС С., е сезиран съдията по вписванията в службата към РС Благоевград, да впише на основание чл. 112 от ЗС и чл. 4 б “а” от Правилника за вписванията, изповядания в същия ден в нотариалната му кантора договор, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том І, рег. № 623, дело № 56/03.04.2014г., за което са представени и находящите се в преписката книжа.

С Определение от 03.04.2014г., съдията по вписванията към службата по вписвания в Районен съд Благоевград, е отказал да разпореди вписване на представения нотариален акт.

Установява се от атакувания отказ да се извърши вписване, обективиран в определение №11 от 03.04.2014г., че същият е постановен по следните съображения: Доводите си съдията по вписванията основава на факта, че не е представена данъчна оценка за сградата, обект на сделката, от която да е видно на осн. чл. 50 от ЗМДТ и чл. 264 ал.1 от ДОПК, че за имота няма неплатени задължения, като се предполага че е възможно несъответствието да е резултат на неправилно деклариране в съответната данъчна служба или да има друг обект, изграден в същия имот, който не е предмет на сделката, обективирана в представения нотариален акт.

Окръжният съд, след като съобрази твърденията на жалбоподателя и развитите от него правни доводи, и след като прецени данните по делото въз основа на представените по настоящото дело доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Частната жалба е подадена в срока по чл. 275 ал.1 от ГПК, от надлежната страна в процеса, с право и интерес от обжалване срещу валидно и допустимо определение на съдията по вписванията, поради което като процесуално допустима същата следва да бъде разгледана по същество.

Производството по вписване е формално, едностранно и охранително, като основанията за отказ да бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписвания, от който съдията по вписванията се ръководи при осъществяването на своята дейност. Отказ за вписване е допустим, тогава когато записаният във входящия регистър акт не отговоря на изискванията на закона и когато същият не подлежи на вписване. В закона не е извършено видово определяне на постановения отказ на безусловен и условен такъв. Настоящият състав на ОС Благоевград счита, че в настоящия случай формално не са били налице основанията за съдията по вписванията да постанови отказ за вписване на представения пред него нотариален акт, тъй като имота описан в него е бил индивидуализиран и описан съобразно изискванията на закона.

Когато се представя акт за вписване в нотариалните книги, Съдията по вписванията можа да откаже да извърши вписването, при наличието на следните предпоставки: ако акта не подлежи на вписване; ако той не е съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона или в Правилника; ако актът няма необходимото съдържание- индивидуализация на страните и на имота; ако не е представена скица- копие от кадастралната карта, когато имота се намира в район с одобрена кадастрална карта; ако не е внесена необходимата за вписването държавна такса, както и ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от ДОПК. Следователно действайки в рамките на своята компетентност, Съдията по вписванията в град С., не само е можел, но е и бил длъжен по закон, да извърши преценка на индивидуализацията на описания в нотариалния акт недвижим имот, тъй като това е било негово служебно задължение, както и да извърши проверка дали са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от ДОПК.

С ТР № 7 от 25.04.2013г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012г., на ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, са дадени задължителни указания за това какъв е предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а ал. 1 ПВ относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона. Върховните съдии са се обединили около становището, че в рамките на охранителното производство и в производството по чл. 577 ГПК е недопустимо да се проверяват материалноправните предпоставки на акта, чието вписване се иска. Съдията по вписванията може да откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен съобразно изискванията за форма и ако няма необходимото съдържание. Касае се акт на безспорна администрация, оказване на съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения. Целта е оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. Законодателят регламентира вписването като вид нотариално удостоверяване съгласно чл. 569, т. 5 ГПК, но това е направено само с оглед субсидиарното прилагане на правилата за охранителните и нотариалните производства и не заличава спецификите на вписването. Като се има предвид основната цел на вписването - осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт. Ако следва да бъде извършена проверка за материалното право при извършването на сделка, то за това е оторизиран Нотариуса изповядващ сделката, който е длъжен да провери противоречи ли сделката, която е сезиран да удостовери, на закона и добрите нрави. Съдията по вписванията не е орган, който има правомощия да контролира дейността на нотариуса, а ако се приеме, че и той е овластен с правото да проверява съответствието на сделката с императивни законови правила или добрите нрави, фактически до такъв резултат би се достигнало.

Анализът на представения пред службата по вписвания Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 56, том І, рег. № 623, дело № 56/2014г. и документите по преписката към него, дават основание на настоящата въззивна инстанция да счете, че описанието на недвижимия имот описан в него и представената по делото скица на имота, съдържат всички задължителни реквизити съобразно разпоредбата на чл. 6 ал.1 б.”в” от ПВ, определящи изискванията за определеност на параметрите и характеристиките при индивидуализацията на един ПИ и изградената върху него сграда. В цитираната законова разпоредба от Правилника за вписванията изрично е посочено, че в подлежащия на вписване акт, следва да има описание на имота, до който се отнася акта, с посочване на вида, местонахождението, номера на имота, неговата площ и съседите на имота. Съдията по вписванията е длъжен да извърши проверка за индивидуализацията на недвижимия имот, описан в нотариалния акт представен пред него за вписване, но не и да извършва разширително тълкуване на нормите на Правилника за вписванията, при определяне на изискванията за индивидуализация на имота, дадени от закона и съдебната практика. В Решение № 253 от 18.05.2010г. на ВКС по гр.д. № 1114/2009г. на ІІ г.о. на ГК, постановено по реда на чл. 290 от ГПК, също е посочено, че когато се касае за недвижим имот, обекта на спорното право/решението визира спор за материално право между две страни/, е достатъчно индивидуализиран, ако са посочени местонахождението му, границите му и градоустройствения му статут, както и неговата площ, като в редица решения на ВКС изрично е посочено, че площта не е съществен индивидуализиращ признат на имотите, а следва задължително да са посочени техните планоснимачни номера по актуалния към момента на сделката план на селищното място. В настоящия случай индивидуализацията на сградата, изградена в продавания имот, е съобразно заснемането на същия по актуалния кадастрален план на селището и съобразно представената в преписката пред Н. Скица на имота, издадена от „Благоевградски териториален кадастър” ЕООД.

С ТР № 7 от 25.04.2013г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012г., на ОСГТК, на съдиите по вписвания и на съдилищата са дадени изрично указания, че на нотариуса може да бъде отказано вписване ако не е внесена дължимата за това такса, ако липсва скица-копие от кадастралната карта съгласно чл. 6 ал. 3 ПВ, ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Може да бъде отказано вписване на представения акт и ако той няма необходимото съдържание. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните (чл. 6, ал. 1 б. "А" ПВ) и идентификация на имота (чл. 6, ал. 1 б. "В" ПВ). Ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него, в случай че не са посочени данните по чл. 60 т. 1 - 7 ЗКИР. Когато законът допуска вписване на актове, които не се отнасят до индивидуално определени имоти (напр. договори за прехвърляне на наследство, преписи от завещания и др.), не се проверява индивидуализацията на имота в акта и не може да се откаже вписване поради липса на такава.

В настоящия случай сградата предмет на прехвърлителна сделка, описана в нотариалния акт с който същата е било извършена пред Н. С. П., е описана съобразно нейното посочване и записване в актуалната Скица на „Благоевградски териториален кадастър” ЕООД, представена пред нотариуса. Незаконосъобразно съдията по вписванията е счел, че сградата посочена в нотариалния акт или не е достатъчно индивидуализирана или в имота има изградена друга сграда, за която прехвърлителния ефект на сключената сделка следва да се отнася. Достатъчно е в случая че сградата предмет на нотариалната продажба е в съотвествие с чл. 6 ал.1 б.”в” от Правилника по вписванията, като записването на сградата в нотариалния акт е в пълно съответствие със заснемането на постройката и нейното посочване в актуалната Скица за имота, издадена от „Благоевградски териториален кадастър” ЕООД. Липсват каквито и да е основания да се счете, че сградата предмет на прехвърлителната сделка е различна от тази показана на скицата, след като същата отговаря на посочването в скицата по местоположение, площ и съседи. Друга сграда в същия имот не е заснета и следователно такава не съществува. Обстоятелството че сградата предмет на договора за продажба е била декларирана пред Данъчна служба като вилна сграда, а по последното заснемане на кадастъра, същата а посочена като стопанска постройка не може да бъде меродавна за преценката на съдията по вписванията, че липсва индивидуализация на сградата по последния актуален план, както и че същата не е записана и посочена в нотариалния акт съобразно изискванията на закона, поради което същият не отговаря на формалните изисквания за съдържание за да бъде отказано вписването му. Това е така, защото не начина на деклариране на една сграда пред данъчните служби от нейните собственици е меродавен за нейната индивидуализация, а меродавни са данните по заснемането на сградата съгласно последния актуален кадастрален план, като в случая това е описанието на сградата по представената пред нотариуса Скица от териториалния кадастър, което напълно съответства на описанието на сградата в нотариалния акт, с който продажбата е извършена.

Неверен и несъотвестващ на представените пред Нотариуса книжа по нотариалното дело е извода на съдията по вписванията, че за имота предмет на сделката няма представена данъчна оценка, от която в съответствие с чл. 50 от ЗМДТ и чл. 264 ал.1 от ДОПК, да е видно че за имота няма задължения към държавата. Отбелязването на сградата, предмет на договора за продажба пред данъчните служби като вила, въпреки че същият съставлява масивна стопанска постройка, със същата квадратура и местоположение, не означава, че за сградата предмет на прехвърлителната сделка не е представена данъчна оценка и не са изпълнение условията на чл. 264 от ДОПК. Видно е че продадения имот изцяло да внесени и платени данъците към държавата, като това обстоятелство не може да бъде основание за отказ нотариалния акт в който сделката за продажба е инкорпорирана да не бъде вписан от съдията по вписванията.

Изложеното от правна страна налага за настоящия състав на ОС Благоевград извода, че с обжалвания отказ да впише представения пред него нотариален акт, съдията по вписванията е излязъл извън рамките на компетентностите си, като е извършил преценка за материално правните предпоставки за вписване не представения му нотариален акт, както и за неговото съдържание досежно описанието на сградата, предмет на прехвълителната сделка, като съдията по вписванията е стигнал до неверни изводи- че в имота може да съществува и друга сграда, че описаната в нотариалния акт сграда не е достатъчно индивидуализирана съобразно последния кадастрален план, както и че не е представена по нотариалната преписка данъчна оценка на сградата и в този смисъл не са налице основанията на чл. 50 от ЗМДТ и чл. 264 ал.1 от ДОПК.

Водим от горното и на основание чл. 577 от ГПК, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение № 11/03.04.2014г.,с което Съдията по вписванията към РС С., е отказал вписване на Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 56, том І, рег. № 623, дело № 56/2014г., по опис на Н. С. П., рег. № 197 от НК, с район на действия РС С., по преписка с вх. регистър № 647/03.04.2014г. по описа на СВ РС С., като НЕПРАВИЛНО И НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

ВРЪЩА преписката на Съдията по вписванията към Службата по вписвания в РС С., за произнасяне по направеното искане и вписване на Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 56, том І, рег. № 623, дело № 56/2014г., по опис на Н. С. П., рег. № 197 от НК, с район на действия РС С., в регистрите и книгите на службата.

Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: