№ 185
гр. Разград, 22.03.2022 г.
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и втори
март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
Сложи за разглеждане докладваното от СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА
Гражданско дело № 20213330101641 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 09:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ, уведомен, не се явява, за същият адв. С. от преди.
ОТВЕТНИЦИТЕ, уведомени, не се явяват, за същите адв. С. от преди.
ВЕЩОТО лице се явява.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
СНЕМА самоличността на вещото лице.
В. Ст. К. – 58 г., неомъжена, неосъждана без родство.
НА ВЕЩОТО лице разяснена отговорността по чл. 291 от НК, обеща да
даде вярно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Поддържам депозираното заключение. Считам, че
пазарната стойност на процесния имот е 10400,00 лева. Имота не е реално
поделяем, съобразно правата на страните. Аналозите са по оферти. На първа
страница на приложение 2.2. стр. 8. от заключението оценката е по метода на
сравнение в аналога е записано към коя дата е.
АДВ.С.: Ако тези оферти са на реална цена, това ще се отрази ли на
крайната пазарна цена на имота?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: На следващите редове пише – вид аналог, те са
оферти, а не реални сделки и съм направила корекцията в цената е минус
10%, намалила съм офертната цена. Считам, че сделките може да се сключат
на по-ниска цена. Не знаем, каква е реалната цена.
АДВ. С.: Извън тези 10% тази крайна пазарна стойност нта имота ще
бъде ли различна?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Ще бъде тази пазарна стойност, не е пазарна цена и
финализирана сделка. Различни са интересите, на всеки един купувач. За един
и същ имот, може да бъдат дадени различни стойности. Това е
ориентировъчна пазарна стойност.
АДВ.С.: Освен тези аналози в сайтове, проверявахте ли на други места
за реални сделки?
1
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: При предишни справки от Служба по вписвания от
нот. актове, сделките са изповядвани по данъчни оценки. В тези агенции за
недвижими имоти, не са реални цените. Приемам ги с корекция, пазарната
цена. Не съм проверявала в агенциите за предварителни договори. Тези
оценки, които се правят за ипотечни кредити, са с цел получаване на ипотечен
кредит.
АДВ. С.: Дали ще има промяна в посочената цена, ако справка бъде
извършена по цени в агенции за недвижими имоти, в банките за ипотеки се
прави действителна оценка от вещо лице на имота?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Правила съм за банки оценки и те са предназначени
единствено за отпускане на ипотечен кредит, което означава, че не е реална
оценка. Това е официално предлагане в интернет. Реалната пазарна цена ще
бъде реализирана при покупко-продажба. Всичко друго е предположения.
АДВ. С.: Къде може, по какъв начин да установим сделки на
действителна пазарна цена?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Никъде. Зависи къде е имота. Сделките в България не
се изповядват на реална цена.
АДВ. С.: Аналогичните имоти на стр. 3 сте записали, че се предлагат от
200-600 лв. а тук определяте цена по 356 лв. за 1 площ/кв.м.?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Определели съм пазарна стойност на кв.м. от 178 лв.
АДВ.С.: Защо е трябвало да правите аналози отделно на сгради и
отделно на земеделска земя?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Такива са методиките. Определя се отделно
стойността на земята и на сградата и правя обща пазарна стойност. Тъй като е
поземлен имот площта на имота е различна, а пазарната стойност се определя
на кв.м. Това е по вещна стойност в приложение 2.1. Това са различни
методи на оценка и пазарната стойност се определя, като комплексна оценка
от двата метода. Тъй като вещната стойност – метода се базира на направени
разходи за изграждане на сградата като нова, и се приспада овехтяване,
нейната тежест е по-малко в сравнение със метода на посредственото
сравнение, където по-голям фактор оказва предлагането на подобни имоти на
пазара. Направила съм изчисления по двата метода и така се е получило.
АДВ.С.: Не мога да разбера, защо при земята се използват един аналози,
а за сградите други, а не използва имот със сгради?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Такава е методиката. Дворните места са с различни
площи, а пазарната цена се определят за 1 кв.м. дворното място и застроена
площ и след това се умножава по площта на дворното място и площта на
сградите. Няма как да сметна едновременно дворно място и сграда.
АДВ. С.: По аналозите които давате е за застроена площ и дворно място.
Не взимате стойността на къщата, а само по отношение на земята, а оттатък
взимате други аналози. Оценявате сградите, нямат ли дворни места. Защо
използва за един и същ имот дворно място със сгради. използва един аналози
за сградите, а за земята други аналози?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Няма подобни аналози.
АДВ. С.: Защо в приложение 2.2. оценявате само кв.м. на сградите и не
става ясно тези аналози само сгради ли са?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Дворно място в кв.м. по-надолу в приложение 2.2. тук
е взето, дворното място на всеки един от аналозите и го сравнявам с площта
на имота който оценявам Първия аналог е с дворно място от 1000 кв.м.,
колкото е по-малко дворното място цената е по-висока и затова трябва да
бъде намалена, стойността на дворното място в този аналог. Следващия е с
2
площ на дворно място от 2000 кв.м., почти равен на площта на оценявания
имот, който е 2072 кв.м., за това корекцията тук е 0%. Третия аналог дворното
място е с площ 1300 кв.м., сравнено с дворното място на оценявания имот,
който е 2072 кв.м., стойността на имота на аналога трябва да бъде намалена,
тъй като площта на дворното място е по-малка. В този случай се взима
предвид дворното място.
АДВ. С.: Защо ползвате тези аналози и на стр. 8 ползвате други аналози
за сградите?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Едното оценка по метода на посредственото
сравнение, а другото е по метода на вещната стойност.
АДВ.С.: Защо тези аналози, които се ползват не се взимат от там
квадратните метри, а оценява само дворното място. От други имоти оценява
сградите.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Защото са два различни метода. По метода на
посредственото сравнение се оценява сграда и дворно място. Сложила съм
корекционни коефициенти. В с. Побит камък нямам пазарни стойности на
къщата и дворното място отделно. За това по метода на вещната стойност се
прави оценка на сградите по разходния подход, по които се оценяват като
нови сградите и от тях се приспада 10 %. Дворното място по този метод се
оценява по сравнителния подход, като сравняваме площта на оценявания
имот с имоти, които са незастроени. Това са два различни метода.
АДВ. С.: В Приложение 2.2. корекционните проценти защо са с
отрицателен знак, това част от методиката ли е или Ваш извод?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това е част от методиката, не е мой подход.
АДВ. С.: Ако цените с положителна величина по голяма от тези от тези
10 %, които сте заложили, как се отразява на крайния извод?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Няма как да проследя дали са продадени имотите.
Правя оценка към определена дата. Не проследявам всеки един аналог дали
е продаден във времето.
АДВ. С.: Би ли си е увеличила крайната цена която сте посочили при
увеличение на тези проценти?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Те ще бъдат към друга дата. Към дата 11.03.2022 г.
когато съм направила оценката са били актуални и съм ги ползвала, за да
оценя имота, съгласно аналозите. Към 12.03.2022 г., тези имоти които съм
ползвала като аналози, може да имат други продажни цени.
АДВ. С.: Защо имот незастроен е по-евтин от този в който е застроен,
тоест едно празно дворно място от 2 дка ще струва повече отколкото ако е
застроено?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Където сравнявам дворните места, сравнявам ги като
оценявам дворното място на аналозите като незастроени не взимам предвид
сградата, която е застроена. Сградата е на по-горен ред, взела съм предвид,
застроените площи на аналозите. Където сравнявам дворните места се взема
предвид, че са незастроени. Единствено като площи се сравняват.
АДВ.С.: Когато се каже, че трябва да се ползва аналог, какво означава
това?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Аналозите са имоти, които са сходни с този, който се
оценява. Методиките са по двамата метода. Където оценявам празните
дворни места, по вещния подход аз в първата част съм оценила сградите, долу
сградите и по метода на сравнителна стойност се оценяват. Къщата, която
оценявам е паянтова и не знам кога е строена.
АДВ. С.: Нямам въпроси. Предоставям на съда.
3
АДВ. С.: Нямам въпроси. Да се приеме заключението.
СЪДЪТ намира, че вещото лице е отговорило на поставените въпроси
както и на тези в съдебно заседание, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА заключението на вещото лице.
НА същото се изплатиха внесените от страните депозити./изд. 2 бр.
РКО/
АДВ. С.: Във връзка с дадените указания в предходно съдебно
заседание, представям и моля да приемете удостоверение от Общината и
квитанции за заплатени данъци, от които е видно, че е на доверителят ми.
Водим 1 свидетел, относно кой от тях е ползвал имота към момента на
откриване на наследството. Предлагам спогодба на ответната страна.
АДВ. С.: Не оспорваме, че ищецът ползва имота. Считам, че бихме
могли да се спогодим с ищцовата страна.
СЪДЪТ намира представените писмени доказателства от ищцовата
страна за допустими и относими, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото Удостоверение от
Община Разград и приходни квитанции - 3 бр.
АДВ. С.: Предлагам спогодба на ответниците, а именно процесния
имот да бъде предоставен на ищеца, като дяловете на ответниците бъдат
заплатени съгласно заключението на вещото лице. Предлагаме да изплатим
на ответниците сумата от по 1300 лева за всеки, в шестмесечен срок от
влизане в сила на решението по посочена от тях банкова сметка. Разноските
остават така както са направени от страните.
АДВ. С.: Считам, че бихме могли да се спогодим с ищцовата страна,
като по направеното предложение давам съгласие да бъде поставен имотът в
дял на ищеца, като съответните дялове на двете ми доверителки бъдат
уравнени парично със стойност съгласно приетото заключение в днешното
съдебно. Предлагаме срокът да бъде петмесечен. Разноските остават така
както са направени от страните.
АДВ. С.: Не възразявам.
С П О Г О Д И Л И С Е:
1. 2.
/М. Т. М. М.М. И.
Чрез адв. Е.С./ Чрез адв. С.С.
3.
Ш. М. М.
Чрез адв. С.С.
СЪДЪТ намира, че постигнатата между страните спогодба не
противоречи на закона и добрите нрави, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
4
ОДОБРЯВА сключената между М. Т. М. ЕГН ********** от гр.
Разград, ул. „****, М.М. И., ЕГН ********** от с. Острово, ул. **** и Ш. М.
М., ЕГН ********** от с. Острово, ул. **** спогодба, съгласно която в дял на
М. Т. М. ЕГН ********** от гр. Разград, ул. „**** се поставя и същият става
изключителен собственик на дворно място, находящо се в село Градина,
община Лозница, област Разград, улица **** с площ от 2 072кв.м./две хиляди
седемдесет и два квадратни метра/, съставляващо имот с кадастрален номер
№95 (деветдесет и пет), в квартал 12 по плана на селото, за който е отреден
парцел VII-95, заедно с реално построените в това дворно място ПАЯНТОВА
ЕДНОЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 58
кв.м./петдесет и осем квадратни метра/ и ПАЯНТОВА СТОПАНСКА
СГРАДА, със застроена площ от 67 кв.м. /шестдесет и седем квадратни метра/
при граници на имота: улица, имоти с кадастрални номера №94, №93, №260,
№97 и №96. Пазарната стойност на имота е 10400 лв./десет хиляди и
четиристотин лева/ Като за уравнение дяловете на М.М. И., ЕГН **********
от с. Острово, ул. **** и Ш. М. М., ЕГН ********** от с. Острово, ул. ****
същият се задължава в ПЕТМЕСЕЧЕН срок да заплати по посочени от тях
банкови сметки, сума в размер на 1300,00 /хиляда и триста лева/ на всеки от
тях.
РАЗНОСКИТЕ остават за страните така, както са направени.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО да одобрение на спогодбата не подлежи на
обжалване.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОСЪЖДА М. Т. М. ЕГН ********** от гр. Разград, ул. „**** да заплати
по сметка на РС – Разград сумата от 156,00 /сто петдесет и шест/ лева за
държавна такса върху стойността на имота.
ОСЪЖДА М.М. И., ЕГН ********** от с. Острово, ул. **** да заплати
по сметка на РС - 26 лв./двадесет и шест лева/ за държавна такса върху
стойността на дела си.
ОСЪЖДА Ш. М. М., ЕГН ********** от с. Острово, ул. **** да заплати
по сметка на РС - 26 лв./двадесет и шест лева/ за държавна такса върху
стойността на дела си.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. № 1641/2021 г. по описа на
Районен съд – Разград.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна жалба в
едноседмичен срок ок днес пред Окръжен съд – Разград.
ЗАСЕДАНИЕТО приключи в 10,15 ч.
ПРОТОКОЛЪТ изготвен днес в съдебно заседание.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
Секретар: _______________________
5