№ 4479
гр. ........., 11.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря ВАЛЕНТИНА ВЛ. МИЛОВАНОВА
като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело
№ 20221110110160 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 ЗЗД от Н. АЛ. В. ЕГН
********** срещу В. В. ИЛ. ЕГН **********, с който ищецът иска ответникът да бъде
осъден да освободи и да му предаде държането върху следния нает недвижим имот:
двустаен апартамент, находящ се в гр.........., ж.к..................., ляв, който имот съобразно
нотариален акт за собственост представлява ап.№35, находящ се в гр..........,
ж.к.“......................, състоящ се от една стая, дневна, кухня и други помещения, с обща
площ от 66,90 кв.м., ведно със зимнично помещение, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.1002.78.2.35 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-108/13.12.2016 г. на
изп.директор на АГКК.
Ищецът твърди, че на 01.03.2015 г. между него като наемодател и ответника като
наемател, е сключен договор за наем на горепосочения имот при договорена месечна
наемна цена в размер на 180 евро, за срок до 01.03.2022 г. Ищецът твърди, че от
сключване на договора наемната цена не била заплащана на наемодателя. Твърди, че
наемателят не изпълнил договорното си задължение да заплаща дължимите режийни
разходи, свързани с ползването на имота /вода, парно и такса вход/. Навежда, че
ответникът ползвал имота спорадично, поради което и препятствал възможността да
му бъде връчено предизвестие за прекратяване на договора за наем преди изтичане на
срока. Моли исковата молба да се счита като предизвестие за разваляне на процесния
договор за наем. Алтернативно поддържа, че срокът на договора за наем изтича на
1
01.03.2022 г., същият не е продължаван, който факт съдът следва да съобрази при
условията на чл.235 ГПК. С оглед изложеното моли съда да постанови решение, с
което да бъде осъден ответникът да освободи и да му предаде държането върху
процесния имот. Претендира разноски.
Ответникът е депозирал писмен отговор по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК,
с който оспорва исковете. Поддържа, че между страните имало сключен и предходен
договор за наем от 2012 до 2015 г. Оспорва твърденията, че не бил заплащал наемната
цена и консумативните разноски. Твърди, че месечната наемна цена бил заплащал при
инцидентни срещи с наемодателя, тъй като последният бил неоткриваем на посочения
адрес. Твърди, че разписката, подписана от ищеца и удостоверяваща признание за
заплатените суми бил оставил в посочения имот, където била загубена, като
наемодателят бил живял в апартамента в негово отсъствие. Твърди, че бил сменил
водомерите в жилището поради изтекъл срок на годност, както и бил извършил редица
подобрения в жилището със знанието на ищеца. Твърди, че патронът на входната врата
сменил през м.06.2021 г., когато била извършена кражба от жилището на негови вещи в
големи размери, за което било образувано неприключило досъдебно производство.
Поддържа, че за периода от месец март 2021 г. до месец юни 2021 г. ищецът е влизал и
живял в наетото от ответника жилище, като бил взел негови вещи, продал други, били
изчезнали документи. Поддържа, че не се дължи връщане на имота, тъй като наемният
договор се бил трансформирал в безсрочен след 01.03.2022 г. Твърди, че ищецът не му
бил върнал заплатените депозити по двата договора за наем, които следвало да се
приемат като предплата за продължаване на наемния договор. Твърди, че не е
заплащал наем, тъй като не могъл да открие наемодателя. Поддържа прихващане на
наема със стойността на новите водомери, които бил поставил в имота. Моли за
отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД, едно от основните задължения на
наемателя е да върне на наемодателя си наетия имот след прекратяване на договора за
наем. С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване
на предявените искове с правно основание чл. 310, ал.1 т.2 пр.1 ГПК във връзка с
чл.233 ал.1 ЗЗД за опразване на предоставени по силата на договор за наем недвижими
имоти ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че
страните по делото са били обвързани от облигационно правоотношение, възникнало
от валиден договор за наем, че е предоставил на ответника държането на недвижимия
имот, посочен в исковата молба, както и че същият е бил прекратен поради изтичане на
уговорения срок. В случай, че ищецът докаже горните факти, в доказателствена тежест
на ответника по делото е да докаже, че е изпълнил задължението си след прекратяване
2
на договора, да предаде държането на наемодателя.
Предметът на съществувалото между страните облигационно правоотношение е
легално даден в разпоредбата на чл. 228 ЗЗД, според която с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави една вещ за временно ползване, а наемателят
– да му плати определена цена. Съществуването на договор за наем на процесния
недвижим имот - двустаен апартамент, находящ се в гр.........., ж.к..................., ляв, не е
спорно между страните по делото, а и се доказва от приложеното на л. 4-5 от делото
копие. Не се отрича, че ответникът държи имота, нещо, което личи и от отговора на
исковата молба, в който ответникът признава неизгодния за себе си факт, че през
м.юни 2021 г. е сменил патрона на бравата на наетото жилище, след което
наемодателят е с преустановен достъп до имота, а се доказва и от изявленията на
пълномощника на ответника в проведеното открито съдебно заседание, че ключовете
от имота понастоящем се намират в държане на ответника.
Съдът приема, че ищецът е изпълнил основното си задължение да предостави
ползването на имота, което изрично се признава от ответника в отговора на исковата
молба. Съгласно чл.5.1 от договора, същият е сключен за срок от 01.03.2015 г. до
01.03.2022 г., като изрично е уговорено, че този срок може да бъде променен само с
допълнително писмено споразумение /анекс/ между наемателя и наемодателя. По
делото не са представени доказателства за сключване на друго такова допълнително
споразумение. По аргумент от чл. 235, ал. 3 ГПК, срокът на договора за наем е изтекъл
към момента на приключване на съдебното дирене в настоящето производство, поради
което и облигационната връзка между страните е прекратена именно с изтичането на
този срок - на 01.03.2022 г. Разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД е неприложима, тъй като
нормата има диспозитивен характер и в конкретния случай същата е дерогирана от
изрична уговорка, направена между страните по договора. Алтернативно, следва да се
приеме, че с получаване на преписа от исковата молба и приложенията към нея
ответникът е предупреден, че ищецът не желае да продължи ползването на имота,
съобразно изричното изявление в исковата молба, поради което и съдът не споделя
наведените от ответника доводи за трансформирането на договора за наем в безсрочен,
доколкото не се установяват изискуемите съгласно чл. 236, ал.1 ЗЗД предпоставки за
това – след изтичане на срока на наемното правоотношение ползването на имота да е
продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя. При тази хипотеза
на прекратен договор за наем влиза в сила клаузата на чл.3.6 от договора, според която
след изтичане на наемния срок наемателят е длъжен да върне наетия обект на
наемодателя. Същото задължение наемателят има и съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
По делото от ответника не се твърди и не са ангажирани доказателства за изпълнение
на това задължение, поради което и съдът приема, че не се установява ответникът да е
предал владението на имота по надлежен начин, факт, за който страните не спорят. За
пълнота следва да се отбележи, че имотът е предаден по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр.
3
1 ЗЗД не с преустановяване ползването му от страна на наемателя, а когато наемателят
е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в което
имотът е бил към момента на сключване на наемния договор /така и решение № 107 от
12.02.2009 г. на ВКС по гр.д. № 4787/2007 г., ГК, ІІІ г.о./ например- предаване на
ключа. Поради изложеното исковете се явяват основателни и доказани и следва да се
уважат.
По разноските:
При този изход на спора пред настоящата инстанция и на основание чл. 78, ал. 1
ГПК на ищецът се дължат сторените от него разноски за производството в размер на
общо 568,48 лв. за платена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД В. В.
ИЛ. ЕГН ********** с адрес гр.........., ж.к.“.................. съдебен адрес гр..........,
ул.“...................., ет.1, ап.3 да опразни и предаде на Н. АЛ. В. ЕГН ********** гр..........,
ж.к.“.................. съдебен адрес гр.........., ул.“.................. държането върху следния
недвижим имот: двустаен апартамент, находящ се в гр.........., ж.к..................., ляв, който
имот съобразно нотариален акт за собственост представлява ап.№35, находящ се в
гр.........., ж.к.“......................, състоящ се от една стая, дневна, кухня и други помещения,
с обща площ от 66,90 кв.м., ведно със зимнично помещение, а съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-108/13.12.2016 г. на
изп.директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
68134.1002.78.2.35.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 ГПК В. В. ИЛ. ЕГН ********** да заплати на
Н. АЛ. В. ЕГН ********** сумата от 568,48 лв. разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок, считано от 11.05.2022 г., по арг. от чл.315 ал.2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4